HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
4.1 Gambaran Umum Perusahaan
4.1.1 Gambaran Umum Pasar Modal Di Indonesia
Secara historis, pasar modal telah hadir jauh sebelum Indonesia merdeka. Pasar modal atau bursa efek telah hadir sejak jaman kolonial Belanda dan tepatnya pada tahun 1912 di Batavia. Pasar modal ketika itu didirikan oleh pemerintah Hindia Belanda untuk kepentingan pemerintah kolonial atau VOC.
Meskipun pasar modal telah ada sejak tahun 1912, perkembangan dan pertumbuhan pasar modal tidak berjalan seperti yang diharapkan, bahkan pada beberapa periode kegiatan pasar modal mengalami kevakuman. Hal tersebut disebabkan oleh beberapa faktor seperti perang dunia ke I dan II, perpindahan kekuasaan dari pemerintah kolonial kepada pemerintah Republik Indonesia, dan berbagai kondisi yang menyebabkan operasi bursa efek tidak dapat berjalan sebagimana mestinya.
Pemerintah Republik Indonesia mengaktifkan kembali pasar modal pada tahun 1977, dan beberapa tahun kemudian pasar modal mengalami pertumbuhan seiring dengan berbagai insentif dan regulasi yang dikeluarkan pemerintah. Secara singkat, tonggak perkembangan pasar modal di Indonesia dapat dilihat tabel berikut:
Tabel 4.1
Perkembangan Pasar Modal di Indonesia
Desember 1912 Bursa Efek pertama di Indonesia dibentuk di Batavia oleh pemerintah Hindia Belanda
1914 – 1918 Bursa Efek di Batavia ditutup selama Perang Dunia I
1925 – 1942 Bursa Efek di Jakarta dibuka kembali bersama dengan Bursa Efek di Semarang dan Surabaya
Awal tahun1939 Karena isu politik (Perang Dunia II) Bursa Efek di Semarang dan Surabaya ditutup
1942 – 1952 Bursa Efek di Jakarta ditutup kembali selama Perang Dunia II
1956 Program nasionalisasi perusahaan Belanda. Bursa Efek semakin tidak aktif
1956 – 1977 Perdagangan di Bursa Efek vakum
10 Agustus 1977 Bursa Efek diresmikan kembali oleh Presiden Soeharto. BEJ dijalankan dibawah BAPEPAM (Badan Pelaksana Pasar Modal). Tanggal 10 Agustus diperingati sebagai HUT Pasar Modal. Pengaktifan kembali pasar modal ini juga ditandai dengan go public PT Semen Cibinong sebagai emiten pertama19 Tahun 2008 tentang Surat Berharga Syariah Negara
1977 – 1987 Perdagangan di Bursa Efek sangat lesu. Jumlah emiten hingga 1987 baru mencapai 24. Masyarakat lebih memilih instrumen properti dan real estate dibandingkan instrumen Pasar Modal
1987 Ditandai dengan hadirnya Paket Desember 1987 (PAKDES 87) yang memberikan kemudahan bagi perusahaan untuk melakukan Penawaran Umum dan investor asing menanamkan modal di Indonesia
1988 – 1990 Paket deregulasi dibidang Properti dan real estate dan Pasar Modal diluncurkan. Pintu BEJ terbuka untuk asing. Aktivitas bursa terlihat meningkat
2 Juni 1988 Bursa Paralel Indonesia (BPI) mulai beroperasi dan dikelola oleh Persatuan Perdagangan Uang dan Efek (PPUE), sedangkan organisasinya terdiri dari broker dan dealer
Desember 1988 Pemerintah mengeluarkan Paket Desember 88 (PAKDES 88) yang memberikan kemudahan perusahaan untuk go public dan beberapa kebijakan lain yang positif bagi pertumbuhan pasar modal
16 Juni 1989 Bursa Efek Surabaya (BES) mulai beroperasi dan dikelola oleh Perseroan Terbatas milik swasta yaitu PT Bursa Efek Surabaya
13 Juli 1992 Swastanisasi BEJ. BAPEPAM berubah menjadi Badan Pengawas Pasar Modal. Tanggal ini diperingati sebagai HUT BEJ
22 Mei 1995 Sistem Otomasi perdagangan di BEJ dilaksanakan dengan sistem computer JATS (Jakarta Automated Trading Systems)
10 November 1995
Pemerintah mengeluarkan Undang –Undang No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal. Undang-Undang ini mulai diberlakukan mulai Januari 1996
1995 Bursa Paralel Indonesia merger dengan Bursa Efek Surabaya
2000 Sistem Perdagangan Tanpa Warkat (scripless trading) mulai diaplikasikan di pasar modal Indonesia
2002 BEJ mulai mengaplikasikan sistem perdagangan jarak jauh (remote trading)
Lanjutan Tabel 4.1
Perkembangan pasar Modal di Indonesia
2007 Penggabungan Bursa Efek Surabaya (BES) ke Bursa Efek Jakarta
(BEJ) dan berubah nama menjadi Bursa Efek Indonesia (BEI)
02 Maret 2009 Peluncuran Perdana Sistem Perdagangan Baru PT Bursa Efek
Indonesia: JATS-NextG
Saat ini Bursa Efek Indonesia memiliki 11 jenis indeks harga saham, yang secara terus menerus disebarluaskan melalui media cetak maupun elektronik. Indeks-indeks tersebut adalah:
1. Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG)
Menggunakan semua Perusahaan Tercatat sebagai komponen perhitungan Indeks. Agar IHSG dapat menggambarkan keadaan pasar yang wajar, Bursa Efek Indonesia berwenang mengeluarkan dan atau tidak memasukkan satu atau beberapa Perusahaan Tercatat dari perhitungan IHSG. Dasar pertimbangannya antara lain, jika jumlah saham Perusahaan Tercatat tersebut yang dimiliki oleh publik (free float) relatif kecil sementara kapitalisasi pasarnya cukup besar, sehingga perubahan harga saham perusahaan tercatat tersebut berpotensi mempengaruhi kewajaran pergerakan IHSG.
IHSG adalah milik Bursa Efek Indonesia. Bursa Efek Indonesia tidak bertanggung jawab atas produk yang diterbitkan oleh pengguna yang mempergunakan IHSG sebagai acuan (benchmark). Bursa Efek Indonesia juga tidak bertanggung jawab dalam bentuk apapun atas keputusan investasi yang dilakukan oleh siapapun Pihak yang menggunakan IHSG sebagai acuan (benchmark).
2. Indeks Sektoral
Menggunakan semua Perusahaan Tercatat yang termasuk dalam masing -masing sektor. Sekarang ini ada 10 sektor yang ada di BEI yaitu sektor Pertanian, Pertambangan, Industri Dasar, Aneka Industri, Barang Konsumsi, Properti, Infrastruktur, Keuangan, Perdangangan dan Jasa, dan Manufatur.
3. Indeks LQ45
Indeks yang terdiri dari 45 saham Perusahaan Tercatat yang dipilih berdasarkan pertimbangan likuiditas dan kapitalisasi pasar, dengan kriteria-kriteria yang sudah ditentukan. Review dan penggantian saham dilakukan setiap 6 bulan.
4. Jakarta Islmic Index (JII)
Indeks yang menggunakan 30 saham yang dipilih dari saham-saham yang masuk dalam kriteria syariah (Daftar Efek Syariah yang diterbitkan oleh Bapepam-LK) dengan mempertimbangkan kapitalisasi pasar dan likuiditas.
5. Indeks Kompas100
Indeks yang terdiri dari 100 saham Perusahaan Tercatat yang dipilih berdasarkan pertimbangan likuiditas dan kapitalisasi pasar, dengan kriteria-kriteria yang sudah ditentukan. Review dan penggantian saham dilakukan setiap 6 bulan.
6. Indeks BISNIS-27
Kerja sama antara Bursa Efek Indonesia dengan harian Bisnis Indonesia meluncurkan indeks harga saham yang diberi nama Indeks BISNIS-27. Indeks
yang terdiri dari 27 saham Perusahaan Tercatat yang dipilih berdasarkan kriteria fundamental, teknikal atau likuiditas transaksi dan Akuntabilitas dan tata kelola perusahaan.
7. Indeks PEFINDO25
Kerja sama antara Bursa Efek Indonesia dengan lembaga rating PEFINDO meluncurkan indeks harga saham yang diberi nama Indeks PEFINDO25. Indeks ini dimaksudkan untuk memberikan tambahan informasi bagi pemodal khususnya untuk saham-saham emiten kecil dan menengah (Small Medium Enterprises / SME). Indeks ini terdiri dari 25 saham Perusahaan Tercatat yang dipilih dengan mempertimbangkan kriteria-kriteria seperti: Total Aset, tingkat pengembalian modal (Return on Equity / ROE) dan opini akuntan publik. Selain kriteria tersebut di atas, diperhatikan juga faktor likuiditas dan jumlah saham yang dimiliki publik. 8. Indeks SRI-KEHATI
Indeks ini dibentuk atas kerja sama antara Bursa Efek Indonesia dengan Yayasan Keanekaragaman Hayati Indonesia (KEHATI). SRI adalah kependekan dari Sustainable Responsible Investment. Indeks ini diharapkan memberi tambahan informasi kepada investor yang ingin berinvestasi pada emiten-emiten yang memiliki kinerja sangat baik dalam mendorong usaha berkelanjutan, serta memiliki kesadaran terhadap lingkungan dan menjalankan tata kelola perusahaan yang baik. Indeks ini terdiri dari 25 saham Perusahaan Tercatat yang dipilih dengan mempertimbangkan kriteri-kriteria seperti: Total Aset, Price Earning Ratio (PER) dan Free Float.
9. Indeks Papan Utama
Menggunakan saham-saham Perusahaan Tercatat yang masuk dalam Papan Utama.
10.Indeks Papan Pengembangan
Mengguankan saham-saham Perusahaan Tercatat yang masuk dalam Papan Pengembangan.
11.Indeks Individual
Indeks harga saham masing-masing Perusahaan Tercatat.
4.1.2 Gambaran Umum Perusahaan Real Estate dan PropertyDi Indonesia 1. PT. Jaya Real Property
Berdiri pada tahun 1979, PT Jaya Real Property Tbk merupakan salah satu pengembang terkemuka di Indonesia di bidang perumahan dan komersial, dengan portofolio di Jakarta Pusat, Barat dan Selatan. Dengan bisnis utama pengembangan suatu kawasan pemukiman yang terpadu dan berkesinambungan dengan beragam produk untuk memenuhi kebutuhan pelanggan di berbagai segmen harga yang berawal dari kesediaan lahan, desain, konstruksi dan penjualan, Perusahaan berkomitmen untuk terus meningkatkan nilai tambah bagi pemangku kepentingan.
Proyek unggulan, Bintaro Jaya, adalah sebuah kawasan mandiri seluas 2.000 hektar yang menawarkan beragam produk perumahan dan komersial yang didukung oleh fasilitas pendidikan, rekreasi, pelayanan kesehatan serta jaringan transportasi yang terintegrasi dan terhubung dengan seluruh bagian Jabodetabek.
2. PT. Alam Sutera Realty
PT Alam Sutera Realty Tbk didirikan pada tanggal 3 Nopember 1993 dengan nama PT Adhihutama Manunggal oleh Harjanto Tirtohadiguno beserta keluarga yang memfokuskan kegiatan usahanya di bidang properti. Perusahaan mengganti nama menjadi PT Alam Sutera Realty Tbk dengan akta tertanggal 19 September 2007 No. 71 dibuat oleh Misahardi Wilamarta, S.H., notaris di Jakarta. Pada 18 Desember 2007, Perusahaan menjadi perusahaan publik dengan melakukan penawaran umum di Bursa Efek Indonesia.
Setelah lebih dari 19 tahun sejak didirikan, Perusahaan telah menjadi pengembang properti terintegrasi yang memfokuskan kegiatan usahanya dalam pembangunan dan pengelolaan perumahan, kawasan komersial, kawasan industri, dan juga pengelolaan pusat perbelanjaan, pusat rekreasi dan perhotelan (pengembangan kawasan terpadu).
Pada tahun 1994, Perusahaan mulai mengembangkan proyek pertama di sebuah kawasan terpadu bernama Alam Sutera yang terletak di Serpong, Tangerang. Pengembangan tahap pertama dari Alam Sutera sudah selesai dilakukan, dan saat ini Perusahaan memfokuskan untuk pengembangan tahap kedua yang lebih menitik beratkan kepada pembangunan area komersial. Seiring dengan pengembangan Alam Sutera tahap kedua, pada tahun 2012 Perusahaan juga memasarkan beberapa cluster baru di proyek Suvarna Padi Golf Estate, Pasar Kemis, Tangerang dan melakukan akuisisi atas beberapa aset di lokasi strategis di Bali dan gedung perkantoran di Jakarta.
3. PT. Pudjiadi Prestige
Perusahaan didirikan dengan nama PT. Pudjiadi Prestige Limited berdasarkan Akta notaris Miryam Magdalena Indriani Wiardi, SH No. 21 tanggal 11 september 1980 dan telah disahkan oleh menteri kehakiman Republik Indonesia dalam surat Keputusan no. Y.A.5/156/12 tanggal 22 Januari 1983 dan di daftarkan dalam buku register kantor pengadilan negeri Jakarta dibawah no. 1193 tanggal 11 April 1981 serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia tanggal 20 Okteber 1981, No.84 Tambahan No.831.
Reputasi Perusahaan di kaca Bisnis properti dan real estate nasional telah dikenal luas. Sumbangsihnya selama lebih 3 (tiga) decade telah mengantarkannya sebagai pebisnis property berpengalaman yang selalu di perhitungkan.
Berawal dari sukses pembangunan Pusat Perbelanjaan Plaza Jayakarta dan partemen jayakarta pada tahun 1981, usaha Perusahaan kemudian terus berkembang maju. Ini terlihat dari berbagaikaryanyadi bidang properti seperti Apaartemn Senopati,m Apartemen Kemang, Apartemen Prapanca, KOndominium Menara Kelapa Gading dan hotel berbintag 5 di kawasan Anyer, Propinsi banten.
Perusahaan terus melakukan berbagai inovasi dalam industri properti namun teta fokus pada bisnis intinya serta di dukung dengan komitmen, keahlian dan pengalaman sehingga perusahaan akan tetap bertahan sebagai salah satu pemainproperti dan real estate yang kokoh dan di percaya.
4. PT. Summarecon Agung
Summarecon didirikan pada tahun 1975 oleh Mr Soetjipto Nagaria dan rekan-rekannya untuk melakukan pembangunan real estate dan pengembangan. Dimulai dengan 10-hektar lahan rawa di kemudian back-perairan Jakarta, para pendiri berhasil mengubah lokasi ini dari Kelapa Gading menjadi salah satu daerah yang paling kaya di Jakarta. Dan selama bertahun-tahun Summarecon telah membangun reputasi sebagai salah satu pemain properti terkemuka di Indonesia, khususnya dalam pengembangan kota-kota.
Dengan kombinasi yang tak tertandingi pengetahuan, keterampilan, karyawan yang berdedikasi dan komitmen kepada pelanggan dan pemasok, Perusahaan ini dikenal karena ketergantungan, keahlian dan kemampuannya untuk mengeksekusi dan memberikan proyek-proyek pembangunan properti di sekitar wilayah Jakarta dan sekitarnya.
5. PT. Ciputra Property
Didirikan pada tanggal 22 Desember 1994 di Jakarta dengan nama PT Citraland Property , kemudian berganti nama menjadi PT Ciputra Property pada tanggal 5 Maret 1997. Pada tanggal 7 November 2007, perusahaan untuk pertama kalinya tercatat di Bursa Efek Jakarta ( sekarang Bursa Efek Indonesia ) dan menawarkan 49 persen sahamnya ke publik .
Perusahaan ini memulai bisnisnya di properti komersial , dan kemudian menjadi yang terbesar mixed-use pengembang properti komersial di Indonesia . Saat ini beroperasi lima proyek : Ciputra Mall dan Hotel di Jakarta dan Semarang
, Jawa Tengah , dan konstruksi di bawah Ciputra World Jakarta yang terletak di kawasan Kuningan , Jakarta Selatan . Perusahaan ini memiliki total aset sebesar Rp 3.652 miliar pada tanggal 31 Desember 2009.
Proyek yang sedang berlangsung dari Ciputra World Jakarta , super - block di salah satu distrik pusat bisnis Jakarta , bertujuan untuk memperkuat posisi perusahaan sebagai yang terdepan dari mixed-use pengembang properti komersial di negara itu . Konstruksi dimulai pada tahun 2007 di tingkat substruktur dan akan terdiri dari mal , gedung perkantoran , hotel bintang lima , apartemen dan kondominium .
Perusahaan ini berkomitmen dan berdedikasi untuk menjadi di barisan terdepan dan terbaik dalam mengembangkan perumahan pusat kota yang tidak hanya nyaman , aman , berkelas dan inovatif , tetapi juga mematuhi etika dan kode etik. Hal ini sejalan dengan prinsip perusahaan untuk terus memberikan kontribusi kepada masyarakat melalui manajemen yang bertanggung jawab dan layak lingkungan .
6. PT. Goa Makassar Tourism Development
PT Gowa Makassar Tourism Development Tbk
14 Mei 1991 dan memulai kegiatan usaha komersialnya pada tanggal 21 Juni 1997. Kantor pusat GMTD berlokasi di Jalan Metro Tanjung Bunga Mall GTC GA-9 No. 1B Tanjung Bunga – Makassar 90134, Sulawesi Selatan.
Berdasarkan Anggaran Dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan GMTD terutama bergerak dalam bidang investasi dan pengembangan real estat dan properti.
Pada tahun 2000, GMTD memperoleh pernyataan efektif dari Bapepam-LK untuk melakukan Penawaran Umum Perdana Saham GMTD kepada masyarakat sebanyak 35.538.000 dengan nilai nominal Rp500,- per saham dengan harga penawaran Rp575,- per saham. Saham-saham tersebut dicatatkan pada Bursa Efek Indonesia (BEI) pada tanggal 11 Desember 2000.
7. PT. Perdana Gapura Prima
GapuraPrima Group adalah salah satu perusahaan property nasional yang telah berkiprah lebih dari 30 tahun dalam pengembangan proyek property baik dari rumah sederhana , real estate, commercial , hotel maupun mixed used project di Indonesia.
Gapura Prima Group di dirikan pada tahun 1980 oleh Gunarso Susanto Margono bermulai dari membangun komplek perumahan di Lampung, Bekasi dan Bogor. Kini Gapuraprima Group telah menjadi pengembang apartemen, perkantoran dan pusat perdagangan tidak saja di Jabodetabek, tetapi juga di kota -kota besar lainnya seperti Bandung , Solo dan Bali.
Sampai saat ini Gapura Prima Group telah membangun lebih dari 30 project yang tersebar di pulau jawa dan bali dan akan terus mengembangkan sayapnya hingga ke seluruh Indonesia.
PT Plaza Indonesia Realty, Tbk. yang dahulu bernama PT Bimantara Eka Santosa didirikan berdasarkan Akta No. 40 tanggal5 November 1983 dibuat dihadapan Winanto Wiryomartani,S.H., Notaris di Jakarta, oleh para pendirinya yaitu PT Bimantara Siti Wisesa, Eka Tjipta Widjaja dan Ferry Teguh Santosa. PT Bimantara Eka Santosa kemudian berubah nama menjadi PT Plaza Indonesia Realty berdasarkan Akta No. 129 tanggal 20 Desember 1990, dibuat dihadapan Winanto Wiryomartani,S.H., Notaris di Jakarta. Selanjutnya pada tanggal 2 Mei 1992, Perseroan resmi mencatatkan diri di Bursa Efek Indonesia(Bursa Efek Jakarta dan Bursa Efek Surabaya).
Pada tahun 1994, Perseroan memperoleh Pemberitahuan Pernyataan Pendaftaran Efektif dari Badan Pengawas Pasar Modal (BAPEPAM) mengenaiemisi saham dalam rangka Penawaran Umum Terbatas dengan surat No. S-796/PM/1994 tanggal 4 Mei 1994.Sesuai dengan Akta No. 44 tanggal 8 Agustus 2008,dibuat dihadapan Poerbaningsih Adi Warsito, S.H., Notarisdi Jakarta, Perseroan memiliki modal dasar sebesar Rp1.000.000.000.000,- dengan modal disetor dan ditempatkan sebesar Rp 710.000.000.000,- dengan nilai nominal per saham sebesar Rp 200,-.
Sebagaimana tercantum dalam Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, ruang lingkup kegiatan Perseroan adalah menjalankan usaha dalam bidang pembangunan, terutama meliputi bidang perhotelan, pusat perbelanjaan, perkantoran dan apartemen. Setelah Perseroan melalui anak perusahaannya, PT Plaza Nusantara Realti, melepas Entertainment X’nter (eX) pada tahun 2010, saat ini Perseroan adalah pemilik dari Hotel Grand Hyatt Jakarta, Plaza Indonesia
Shopping Center, The Plaza Office Tower(gedung perkantoran) dan Keraton At The Plaza (apartemen dan hotel). Perseroan juga telah mengembangkan usahanya melalui anak perusahaannya, yakni PT Sarana Mitra Investama, yang secara tidak langsung memiliki saham di PT Plaza Lifestyle Prima,perusahaan pemilik dan pengelola fX Sudirman
4.2 Hasil Penelitian