BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.5 Gambaran umum Perumahan dan pemukiman
Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia dan
mempunyai peraan strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa,
dan perlu dibina dan dikembangkan demi kelangsungan dan peningkatan kehidupan
dan penghidupan masyarakat. Perumahan dan pemukiman tidak dapat dilihat sebagai
sarana kebutuhan kehidupan semata-mata, akan tetapi lebih dari itu merupakan
proses bermukim manusia dalam menciptakan ruang kehidupan untuk
memasyarakatkan dan menampakan jati diri.
Untuk menjamin kepastian hukum dan ketertiban umum dalam pembangunan
dan kepemilikan maka setiap pembangunan harus dilakukan di atas tanah yang
perundang-undangan yang berlaku, serta sistem penyediaan tanah untuk perumahan dan
pemukiman harus ditangani secara nasional, karena tanah merupakan sumber daya
alam yang tidak dapat bertambah. Maka harus digunakan dan dimanfaatkan
sebesar-besarnya bagi kesejahteraa rakyat, agar penggunaan dan pemanfaatannya dapat
dirasakan oleh masyarakat secara adil dan merata tanpa menimbulkan kesenjangan
ekonomi dan sosial dalam proses bermukimnya masyarakat.
Permasalahan pemukiman dan perumahan (papan) yang menjadi salah satu
parameter (tolak ukur) tingkat kesejahteraan dan kemakmuran suatu masyarakat,
yang memenuhi standar kesehatan (cukup sirkulasi udara, cahaya, dan terjaga
sanitasinya) dan bangunan yang secara teknis memenuhi persyaratan teknis
perumahan yang layak, masih sangat memprihatinkan. Masih banyak kita jumpai
pemandangan pemukiman kumug dibantaran kali di tanah – tanah tak bertuan dan atau tanah – tanah negara yang belum difungsikan. Selain persediaan lahan yang terbatas, hal ini disebabkan juga oleh tidak adanya pemerataan pembangunan di
daerah-daerah, menyebabkan kaum urba berdatangan ke kota-kota besar berusaha
mencari kerja untuk memperbaiki nasib hidupnya.
Oleh karenanya, pembangunan perumahan da pemukiman harus diarahkan
untuk meningkatkan kualitas hunian, lingkungan kehidupan, pertumbuhan wilayah
dengan memperhatikan keseimbangan antara pemngebangan daerah pedesaan dan
daerah perkotaan, memperluas lapangan kerja serta menggerakan kegiatan ekonomi
dalam rangka mewujudkan peningkatan dan pemerataan kesejahteraan seluruh rakyat
Indonesia.
Dalam pembangunan perumahan da pemukiman, perlu ditingkatkan kerja
Negara (BUMN/BUMD), usaha swasta, dan masyarakat dengan mengindahkan
persyaratan minimum bagi perumahan dan pemukman yang layak, sehat, aman, da
serasi dengan lingkungan, serta terjangkau oleh daya beli masyarakat luas, dengan
memberikan perhatian khusus kepada masyarakat yang berpenghasilan menengah
dan rendah (Garis-Garis Besar Haluan Negara Tahu 1993). Pengadaan rumah
sederhana serta peremajaan pemukiman kumuh di daerah perkotaan dan terutama
berpendudukan padat, haruslah dilakukan sesuai dengan peningkatan daya guna dan
hasil guna lahan bagi pembangunan perumahan dan untuk lebih meningkatkan
kualitas lingkungan pemukiman.
Perumahan nasional merupakan suatu pemukiman yang perencanaanya
diangun oleh negara dimana dengan adanya pemukiman tersebut dapat berguna
membantu masyarakat mendapatkan fasilitas rumah tempat tinggal yang layak
dengan harga yang dapat dijangkau serta memiliki sistem pembayaran yang dapat
diangsur.
2.5.1 Konsep Perumahan dan Permukiman
Dalam UU no.4 tahun 1992 tentang Perumahan dan permukiman, perumahan
dan permukiman dibedakan sebagai berikut : permukiman adalah bagian dari
lingkungan hidup diluar kawasan lindung, dapat merupakan kawasan perkotaan dan
pedesaan, berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal dan tempat kegiatan yang
mendukung perikehidupan dan penghidupan. Sedangkan perumahan adalah
kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hnian plus
prasarana dan sarana lingkungan.
Permukiman adalah perumahan dengan segala isi dan kegiatan yang ada
paduan antara wadah dengan isinya yaitu manusia yang hidup bermasyarakat dan
berbudaya didalamnya. Bagian permukiman yang disebut sebagai wadah tersebut,
merupakan paduan tiga unsur yaitu : alam (tanah, air, udara) lindungan (shells) dan jaringan (networks), sedang isinya adalah manusia dan masyarakat. Alam merupakan unsur dasar dan di dalam itulah diciptakan lindungan (rumah dan gedung lainnya)
sebagai tempat tinal, serta menjalankan fungsi lain. Sedangkan jaringan, seperti
misalnya jalan dan jaringan utilitas merupakan unsur yang memfasilitasi hubungan
antar sesama, maupun antar unsur yang satu dengan yang lain. Secara lebih
sederhana dapat dikatakan bahwa permukiman adalah paduan antar unsur.
Adapun prasaran dalam ligkungan perumahan berdasarkan keputusan menteri
PU no. 20/KTPS/1986 tentang pedoman Teknik Pembangunan Perumahan
Sederhana tidak bersusun disebutkan :
1. Jalan
Jalan adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas
kendaraan dan orang. Prasarana lingkungan yang berupa jalan lokal, sekunder
yaitu jalan setapak dan jalan kendaraan memiliki standar lebar bada jalan
minimal 1,5 meter dan 3,5 meter.
2. Air limbah
Air limbah adalah semua jenis buangan air yang mengandung kotoran dari
rumah tangga. Prasarana untuk air limbah pemukiman :
Septik tank dan bidang resapan . Apabila kemungkinan membuat septik tank tak ada, maka lingkungan perumahan harus dilengkapi
dengan sistem pembuangan air limbah lingkungan atau harus dapat
3. Air hujan
Setiap lingkungan harus dilengkapi dengan sistem pembuangan air hujan
yang mempunyai kapasitas tampung yang cukup sehngga lingkungan
perumahan bebas dari genangan air.
4. Air bersih
Adalah air yang memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah tangga setiap
lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan prasarana air bersih yang
memenuhi persyaratan.
Lingkungan perumahan harus mendapat air bersih yang cukup dari jaringan dan kota
Penyediaan air bersih kota atau penyediaan air bersih lingkungan harus dapat melayani kebutuhan perumahan
Harus tersedia sistem plambing di rumah dan meteran air untuk sambungan rumah
Untuk sambungan halaman tidak harus tersedia plambing dirumah, hanya sampai halaman saja. Namun harus tersedia meteran air.
5. Supply listrik
Untuk perumahan : satu unit kediaman minimum disediakan jatah 450 AV
Untuk penerangan jalan umum
6. Jaringan telepon pembangunan perumahan sedhana sebaiknya dilengkapi
2.5.2 Karakteristik Perumahan
Menurut Mahfud Sidik (2000), karakteristik perumahan yang bersifat unik
terutama menyangkut hal-hal sebagai berikut :
1. Lokasinya yang tetap dan hampir tidak mungkin dipindah
2. Pemnfaatannya dalam jangka panjang
3. Bersifat heterogen secara multidimensional, terutama dalam lokasi, sumber
daya alam dan preferensinya.
4. Secara fisik dapat dimodifikasi.
John Turner dalam Sabari (1999) mengemukakan beberapa dimensi yang
bergerak paralel dengan mobilitas tempat tinggal, ada 4 dimensi yang perlu
diperhatikan dalam mencoba memahami dinamika perubahan tempat tinggal pada
suatu kota.
a. Dimensi Lokasi
Dimensi ini mengacu pada tempat-tempat yang dianggap paling cocok untuk
bertempat tinggal dalam kondisi dirinya (lebih ditekankan pada penghasilan
dan siklus kehidupannya), lokasi dalam konteks ini berkaitan erat dengan
jarak terhadap tempat kerja (accessibility to employment).
b. Dimensi Perumahan
Dimensi ini berkaitan dengan aspirasi perorangan atau sekelompok orang
terhadap macam dan type rumah yang diinginkan sesuai dengan penghasilan
c. Dimensi Siklus Kehidupan
Dimensi ini membahas tentang tahap-tahap seseorang mulai menapak dalam
kehidupan mandirinya, dimana semua kebutuhan hidupnya ditopang oleh
penghasilannya sendiri.
d. Dimensi Penghasilan
Dimensi ini berkaitan dengan besar kecilnya penghasilan seseorang yang
dikaikan dengan lamanya menetap di suatu kota.
Teori diatas didasarkan pada asas keseimbangan, dimana mengandung
pengertian bahwa mereka yang lebih kuat ekonominya akan memperoleh sesuatu
yang lebih baik dalam hal lokasi perumahan. Kondisi ini merupakan gabungan dari 3
prioritas dalam lingkungan perumahan yaitu;
a. Masalah penguasaan tempat tinggal, dengan melihat kemampuan
ekonomi seseorang akan mampu memutuskan yang terbaik buat dirinya
apakah menyewa atau memiliki perumahan.
b. Masalah lokasi, disini seseorang harus menentukan lokasi tempat tinggal
yang dianggap paling sesuai. Apakah dekat dengan pusat kota, dekat
dengan tempat kerja atau di daerah pinggiran kota.
2.5.3 Aspek Perencanaan Perumahan
Aspek aspek yang mendasari perencanaan perumahan antara lain adalah :
Lingkungan
Hal utama yang hatus dipertimbangkan dalam perencanaan perumahan adalah
manajemen lingkungan yang baik dan terarah, karena lingkungan suatu
perumahan merupakan faktor yang sangat menentukan dan keberadaannya
tidak boleh diabaikan. Hal tersebut dapat terjadi karena baik-buruknya
Daya Beli (affordability)
Perencanaan bangunan diharapkan dapat mendukung tercapainya tujuan
pembangunan yang telah dicanangkan sesuai dengan programnya. Di dalam
perencanaan perumahan selalu dipikirkan kesesuaian antara ukuran
bangunan, kebutuhan ruang, konstruksi bangunan, maupu bahan bangunan
yang digunakan dengan jangkauan pelayanannya.
Faktor-faktor yang mempengaruhi daya beli masyarakat antara lain :
Pendapatan per kapita sebagian besar masyarakat yang masih relatife rendah (di bawah standar).
Tingkat pendidikan sebagian besar masyarakat, terutama di daerah pedesaan, masih relatif rendah.
Pembangunan yang belum merata pada berbagai daerah sehingga memicu timbulnya kesenjangan sosial dan ekonomi, dimana hal ini
berdampak terhadap persaingan antara golongan yang berpenghasilan
tinggi dengan masyarakat berpenghasilan rendah, seoal-olah fasilitas
dan kemajuan pembangunan (termasuk perumahan) hanya dapat
dinikmati oleh kaum yang berpenghasilan tinggi saja.
Situasi politik dan keamanan yang cenderung tidak stabil sehingga mempengaruhi minat dan daya beli masyarakat untuk berinvestasi dan
mengembangkan modal.
Inflasi yang tinggi yang menyebabkan naiknya harga bahan bangunan, yang berdampak dengan melambungnya harga rumah, baik untuk
Kelembagaan
Keberhasilan pembangunan perumahan dalam suatu wilayah, baik di
perkotaan maupun di pedesaan, tidak terlepas dari peran pemerintah sebagai
pihak yang berkewajiban untuk mengarahkan, membimbing, serta
menciptakan suasana yang kondusif bagi terciptanya keberhasilan itu.
2.5.4 Persyaratan Suatu Perumahan dan Pemukiman
A. Persyaratan dasar perumahan
Kawasan perumahan harus memenuhi persyaratan-persyaratan beriut :
Aksesibilitas yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan. Dalam kenyataanya berwujud jalan dan transportasi.
Kompatibilitas yaitu keserasian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi lingkungannya.
Fleksibilitas yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan dikaitakn dengan kondisi fisik lingkungan keterpaduan
prasarana.
Ekologi yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya. B. Persyaratan dasar permukiman
Suatu bentuk permukiman yang idela di kota merupakan pertanyaan yang
menghendaki jawaban yang bersifat komprehensif, sebab Perumahan dan
Permukiman menyangkut kehidupan manusia termasuk kebutuhan manusia yang
terdiri dari berbagai aspek.
Sehingga dapat dirumuskan secara sederhana tentang ketentuan yang baik
Lokasinya sedemikian rupa sehingga tidak tergaggu oleh kegiatan lain seperti pabrik, yang umumnya dapat memberikan dampak pada
pencemaran udara atau pencemaran lingkungan lainnya.
Mempunyai akses terhadap pusat-pusat pelayanan seperi pelayanan pendidikan, kesehatan, perdagangan, dan lain- lain.
Mempunyai fasilitas drainase, yang dapat mengalirkan air hujan dengan cepat dan tidak sampai menimbulkan genangan air walaupun hujan yang
lebat sekalipun.
Mempunyai fasilitas penyediaan air bersih, berupa jaringan distribusi yang siap untuk disalurkan ke masing-masing rumah.
Dilengkapi dengan fasilitas air kotor/tinja yang dapat dibuat dengan sistem individual yaitu tanki septik dan lapangan rembesan, ataupun tanki septik
komunal.
Permukiman harus dilayani oleh fasilitas embuangan sampah secara teratur agar lingkungan permukima tetap nyaman.
Dilengkapi dengan fasilitas umum seperti taman bermain bagi anak-anak, lapangan atau taman, tempat beribadah, pendidikan dan kesehatan sesuai
skala besarnya permukiman itu.
Dilayani oleh jaringan listrik dan telepon.
2.5.5 Pembangunan Perumahan dan Permukiman
Ada berbagai cara untuk pembangunan pemukiman, antar lain pembangunan
secara individual dan tidak terorganisir, pembangunan oleh pengembang
1. Pembangunan Perumahan Secara Individual yang Tidak Terorganisasi
Apabila seseorang memiliki sebuah laha di kota, maka ia akan membangun
rumah. Peminat pembangun rumah ini akan mengajukan permohonan ijin
mendirikan bangunan kepada Pemkot, yang harus dilengkapi dengan advis planning.
Pada advis planning itu akan tergambar letak bangunan dan letak rencana jalan yang
ada di depan bangunan. Dalam hal ini, yang sering terjadi adalah jalan tersebut
belum dibuka oleh pemeritah, sehingga pemilik bangunan menggunakan jalan kecil
yang ada di lapangan yang tidak sesuai dengan rencana kota. Lambat laun jalan yang
ada tadi akan dikembangkan oleh penduduk sekitar atau oleh lurah melalui proyek
bantuan pembangunan desa.
Dan kemudian akan terus bertambah bangunan-bangnan lain pada jalan yang
tidak mengikuti rencana kota itu sehingga pada akhirnya rencana kota yang akan
menyesuaikan dengan keadaan yang sudah terjadi. Kemungkinan jangkauan
pengawasan pembangunan kota belum sampai ke seluruh penjuru kota sehingga
banyak menimbulkan munculnya bagunan yang tidak memiliki izin dan tidak sesuai
denga rencaan kota. Selain itu biasanya para pemilik tanah tidak mau menyisihkan
sebagian dari tanahnya untuk rencana jalan. Lambat laun kawasan kota yang
dibangun secara individual akan menjadi kawasan kota yang tidak teratur
perencanaanya.
2. Pembangunan oleh Pengembang
Istilah lainnya adalah real estate yang dilaksanakan dengan cara membeli
sejumlah lahan dan direncanakan untuk pembangunan dan setelah selesai dibangun
Pembangunan seperti ini memiliki beberapa keuntungan yaitu :
a. Rencana tapak disesuaikan dengan rencana kota dan standar yang ada
karena rencana ni telah dibuat secara keseluruhan dan diperiksa serta
diarahkan terlebih dahulu oleh aparat pemerintah dan setelah
memperoleh persetujuan baru dilaksankan.
b. Lahan untuk fasilitas umum dan sosial dapat sekaligus disediakan oleh
pengembang.
c. Ligkungan pemukiman ini di samping tertata baik juga memperhatikan
estetika lingkungan dan bangunan
d. Semua bangunan pasti memiliki izin bangunan.
Tapi pembangunan seperti ini juga memiliki faktor negatif seperti : a. Harga rumah lebih mahal karena pengembang mengejar keuntungan.
b. Kualitas rumah tidak sesuai dengan apa yang ditawarkan karena
pelaksanaan pembangunan rumah dalam jumlah besar maka
pengawasannya menjadi berkurang.
c. Para pengembang hanya memfokuskan prasarana pada lokasi
pemukiman, padahal prasarana seperti drainase berkaitan dengan sistem
permukiman. Sekeliling kawasan permukiman yang baru dibangun
sering terkena genangan air karena pengemang tidak membangun
drainase pembuang air keluar dari kawasan pemukiman, melainkan
menaikkan elevasi kawasan yang dibangunnya. Hasilnya adalah
kawasan pembangunan itu tidak terjadi banjir, melainkan memindahkan
banjirnya ke kawasan sekelilingnya yang sebelumnya tidak terjadi
cenderung hanya membangun rumah menengah dan rumah mewah, dan
enggan membangun rumah sederhana dan sangat sederhana.
3. Pembangunan Permukiman oleh Perum Perumnas
Perum Perumnas juga bersifat pengembang tapi perusahaan ini lebih
memfokuskan kegiatannya pada permukiman dan rumah-rumah tingkat menengah ke
bawah. Agar dapat bersaing maka prasarana ke lokasi Perum Perumnas sering kali
dibangun oleh pemerintah.
PT. Perumahan Nasional (Persero) yang sering disingkat Perumnas
merupakan pengembang (developer) yang dibentuk oleh pemerintah dalam melaksanakan pembangunan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah
diperkotaan. Dalam pelaksanaannya, Perumnas menerapkan beberapa cara antara
lain dengan membangun : kapling siap bangun, rumah inti, rumah sederhana dan
ruma susun.
2.5.6 Maksud dan Tujuan Pembangunan Perumahan dan Permukiman
Secara Umum :
- Memperbaiki keadaan permukiman dan lingkungannya untuk
menngkatkan kesejahteraan sosial masyarakat.
- Mengembangkan dan meningkatan sarana, prasaraan dan fasilitas
lingkungan.
- Meningkatkan dan memanfaatkan kembali fungsi-fungsi perkotaan dan
lebih mengutamakan tata guna tanah.
Secara khusus, menurut undang-undang No.4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman dijelaskan bahwa penataan perumahan dan
- Memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar
manusia dalam rangka peningkatan dan pemerataan kesejahteraan
masyarakat.
- Mewujudkan pemukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat,
aman, serasi dan teratur.
- Memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan penyebaran penduduk
yang rasional.
- Menunjukkan pembangunan di bidang ekonomi, sosial, budaya dan
bidang lainnya.
2.5.7 Kendala Pembangunan Perumahan
Pelaksanaan pembangunan perumahan dan pemukiman tentu tidak lepas dari
berbagai kendala, yang antara lain berupa :
a. Terbatasnya lahan yang tersedia
Terbatasnya lahan, baik diperkotaan maupun pedesaan, yang dibarengi
dengan meningkatnya pemangunan serta perkembangan jumlah penduduk yang
pesat, telah mengakibatkan adanya ketimpangan antara jumlah permintaan dengan
penawaran. Ketimpangan ini memacu meningkatnya nilai lahan yang digunakan
untuk mengembangkan perumahan dan pemukiman sehingga untuk mendapatka
lahan, terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah semakin sulit.
b. Rendahnya kondisi sosial ekonomi masyarakat
Kondisi sosial ekonomi masyarakat, terutama yang berpenghasilan rendah,
juga merupakan kendala bagi pembangunan perumahan dan permukiman yang sehat
dan layak. Kondisi perumahan dan pemukiman yang kurang layak huni merupakan
masyarakat akan pentingnya pemeliharaan lingkungannya yang bersih bagi
kesehatan mereka.
c. Terbatasnya informasi
Faktor lain yang menjadi kendala dalam pembangunan perumahan dan
pemukiman adalah keterbatasan informasi tentang segala hal yang berkaitan dengan
pengadaan dan teknologi pembangunan perumahan dan pemukiman terutama bagi
masyarakat yang berpenghasilan rendah dan berdaya beli rendah.
d. Terbatasnya kemampuan Pemerintah Daerah
Kendala yang berkaitan dengan kemampuan Pemerintah Daerah adalah
terbatasnya kemampuan Pemerintah Daerah untuk memenuhi kebutuhan perumahan
dan pemukiman itu, disamping keterbatasan dalam penyediaan sarana dan
prasrananya.
Dalam buku Perencanaan dan Pengembangan Perumahan yang ditulis oleh
Suparno sastra m dan Endy Marlina, disana juga dipaparkan beberapa kendala yang
dihadapi mengenai permasalahan perumahan dan permukiman ini, yaitu :
1. Pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman terutama bagi
masyarakat yang berpenghasilan rendah.
2. Mengurangi kesenjangan pelayanan prasarana dan sarana antar tingkat
golongan masyarakat.
3. Meningkatkan peran serta masyarakat dan dunia usaha
4. Penyediaan prasarana dan sarana perumahan dan permuiman yang serasi dan
berkelanjutan.
5. Pengelolaan pembangunan perumahan dan permukiman secara efektif dan
2.5.8 Permasalahan Pembangunan Perumahan
Meskipun pembangunan perumahan dan permukiman sudah dircanangkan
semenjak masa pemerintahan Orde Baru, yaitu berupa program pembangunan
nasional dalam bentuk PJP I, akan tetapi sampai sekarangpun masih terdapat
permasalahan-permasalahan pembangunan perumahan yang belum dapat diatasi.
Permasalahan-permasalahan tersebut antara lain disebabkan oleh berbagai faktor,
seperti:
1. Faktor Ekonomi dan Sosial
Faktor ekonomi merupakan permasalahan yang sanga mendasar bagi
masyarakat Indonesia sebagai negara yang sedang berkembang.
Kenyataannya memang masih banyak orang yang berada dibawah garis
kemiskinan sehingga selain memicu timbulnya berbagai permasalahan sosial
juga mengakibatkan rendahnya kemampuan mereka untuk memiliki tempat
hunian (rumah). Pada golongan masyarakat menengah ke bawah ini,
kemampuan ekonomi masih terkonsentrasi pada pemenuhan kebutuhan
sandang dan pangan sebagai kebutuhan pokok hidup (Basic need). 2. Laju Pertumbuhan Penduduk yang Tidak Terkendali
Sebagai negara yang sedang berkembang, indonesia sangat rentan terhadap
masalah kependudukan, di mana laju pertambahan penduduk sangat pesat
sehingga pembangunan sarana perumahan dan permukiman tidak bisa
mengimbangi laju pertambahan penduduk itu.
3. Tingginya Angka Urbanisasi
Dengan adanya pertumbhan dan perkembangan fasilitas di pusat-pusat kota,
menimbulkan berbagai permasalahan baru terutama di bidang perumahan dan
permukiman.
4. Laju Inflasi yang Tinggi
Salah satu penyebab timbulnya permaslaahn perumahan dan permukiman,
selain yang sudah dibahas diatas adalah tingginya angka inflasi. Karena harga
bahan bangunan terkait erat dengan mata uang asing(dolar), inflasi
mengakibatkan harga bahan bangunan menjadi semakin tinggi. Hal ini tentu
mengakibatkan tertundanya proses pembangunan perumahan dan
permukiman.
2.5.9 Sistem Permintaan Perumahan
Dalam kenyataannya, sistem permintaan perumahan yang terjadi di masyarakat
selalu terkait dengan beberapa hal yang harus dipahami dengan baik agar kita dapat
memperoleh kejelasan tentang hal-hal yag terjadi dalam proses pemenuhannya.
Adapun beberapa hal yang terdapat pada sistem permintaan perumahan adalah
sebagai berikut:
1. Kebutuhan
Kebutuhan (Need) akan perumahan merupakan kebutuhan pokok yang bersifat objektif, sama untuk semua orang. Pengertian „kebutuhan‟ ini terkait dengan masalah pemenuhan kebutuhan pokok manusia terhadap sumah sebagai tempat
tinggal atau tempat berlindung. Berdasar fenomena ini maka rumah dipandang
sebagai produk yag diperlukan semua orang dalam upaya melangsungkan
kehidupannya. Produk rumah disini apabila dilihat dalam skala kebutuhan
menurut Maslow merupakan kebuthan yang palig dasar terkait degan
2. Permintaan
Karakter, selera dan kemmapuan ekonomi setiap orang berbeda-beda dimana hal
itu akan berdampak pada perbedaan tuntutan tiap orang tersebut terhadap
kualitas sebuah hunian. Dengan adanya perbedaan tersebut, maka terdapat
berbagai variasi kebutuhan terhadap rumah tinggal. Permintaan akan perumahan
yang sesuai dengan selera keinginan, dan kemampuan seseorang dalam rangka
memenuhi kebutuhannya akan tempat tinggal itulah yang disebut
permintaan(demand). Oleh karena itu permintaan akan perumahan merupakan kebutuhan khusus yang bersifatmsubjektif dan berbeda antara individu yang satu
dengan lainnya.
Apabila ditinjau dari faktor penyebabnya, permintaan terhadap perumahan
dipengaruhi oleh berbagai faktor, yaitu :
a. Kondisi sosial
Kondisi sosial suatu masyarakat akan mempengaruhi seseorang dalam
menentukan lokasi rumah baru serta lingkungan sosial yang diinginkannya.
Orang yang terbiasa hidup dalam masyarakat pedesaan akan cenderung
menginginkan rumah dilokasi dan lingkungan sosial yang hampir sama
dengan suasana pedesaan. Demikia pula halnya dengan seseorang yang
besar diperkotaan. Pola hidup sehari-hari suatu masyarakat akan membentuk
arakter tertentu yang dapat mempengaruhi cara pandang seseorang yang
pada akhirnya akan sangat mempengaruhi pertimbangan-pertimbanganya
b. Kondisi Ekonomi
Kondisi ekonomi seseorang juga merupakan faktor penentu dalam
memutuskan pilihan hunian terkait dengan lokasi, ukuran, dan kualitas