BAB II : KONSEP SEWA-MENYEWA MENURUT KUHPerdata
B. Hak dan Kewajiban Pihak yang Menyewakan dan Penyewa
Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang ditentukan. Sedangkan kewajiban pihak yang menyewakan diatur dalam pasal 1550 KUH Perdata yang terdiri dari tiga macam, yang mana kewajiban tersebut merupakan kewajiban yang harus dibebankan kepada pihak yang menyewakan sekalipun tidak ditentukan dalam persetujuan. Ketiga kewajiban tersebut diantaranya adalah:10
1. Kewajiban menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa. Mengenai penyerahan barang di sini adalah penyerahan secara nyata sehingga pihak yang menyewakan harus melakukan tindakan pengosongan dan penentuan terhadap barang yang disewakan. Dalam penyerahan barang ini pihak yang yang menyewakan tidak bisa dituntut untuk menyerahkan barang secara yuridis karena pihak penyewa tidak berstatus sebagai pemilik sehingga penyerahan barang dilakukan dibawah penguasaan si penyewa.
2. Kewajiban memelihara barang yang disewakan selama waktu yang diperjanjikan, sehingga barang itu dapat dipakai dan dinikmati sesuai hajat penyewa.
Mengenai kewajiban ini, pihak yang menyewakan wajib melakukan perbaikan atau reparasi dan pemeliharaan barang yang disewakan, apabila waktu perjanjian sewa-menyewa masih berjalan sehingga pihak penyewa
10
Hasanuddin Rahman, Contract Drafting Seri Keterampilan Merancang Kontrak Bisnis,
dapat memakai dan menikmati barang yang disewakan sesuai dengan kebutuhanya. Adapun mengenai reparasi yang dilakukan baik oleh pihak yang menyewakan atau pihak penyewa ditentukan dalam pasal 1555 ayat 2 KUH Perdata bahwa reparasi kecil sebagai akibat kerusakan pemakaian normal dibebankan kepada pihak penyewa sedangkan reparasi dan pemeliharaan berat dibebankan kepada pihak yang menyewakan.
Dalam melakukan reparasi dan pemeliharaan oleh pihak yang menyewakan, tidak diperkenankan menggangu ketertiban dan kenyamanan pihak penyewa dalam menikmati barang yang disewa sehingga apabila pelaksanaan reparasi tidak bisa ditangguhkan sampai akhir masa kontrak, maka pihak yang menyewakan bisa melakukan reparasi selama tidak melebihi jangka waktu 40 hari. Namun apabila melebihi jangka waktu 40 hari, maka pihak yang menyewakan harus menggurangi harga sewa sebagai ganti rugi akibat terganggunya pemakaian.
3. Kewajiban memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram dari barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa.
Dalam hal kewajiban ketiga pihak yang menyewakan ini, hakikat kenikamatan yang tentram ini ditentukan dalam pasal 1552, 1554, 1557 dan 1558 KUH Perdata, antara lain:
1. Pihak yang menyewakan bertanggung jawab atas adanya cacat barang yang disewakan, apabila cacat tersebut menghalangi pemakaian barang. Yang dimaksud cacat di sini adalah tidak semata-mata pada konstruksi atau keadaan barang namun pada hal atau keadaan yang dapat menghalangi penggunaan dan penikmatan. Jadi tidak terpaku pada mutu
barang yang tidak berkualitas. Kemudian sampai manakah batasan gangguan pemakaian barang bisa disebut cacat. Menurut M. Yahya Harahap11, batasan gangguan pemakaian barang dianggap cacat apabila sesuatu tersebut menimbulkan gangguan atas pemakaian seluruh barang. Apabila terganggunya pemakaian hanya sebagian saja maka belum dianggap sebagai cacat yang menghalangi pemakaian. Adapun ukuran yang tepat untuk menilai cacat pada barang yang disewa adalah bertitik tolak pada pemakaian yang normal, dalam artian ditinjau dalam segi pemakaian yang wajar, apakah penyewa benar-benar terganggu. Karenanya, sesuatu baru dianggap cacat yang menghalangi pemakaian barang yang disewa, apabila sesuatu keadaan itu sungguh-sungguh serius menghalangi pemakaian dan penggunaan barang yang disewa.
2. Pihak yang menyewakan tidak diperkenankan merubah bangunan dan susunan barang yang disewa selama masa sewa masih berlangsung.
Dalam permasalahan adanya gangguan dari pihak ketiga, tidak semuanya dibebankan kepada pihak yang menyewakan akan tetapi kita lihat dulu gangguan yang muncul diakibatkan pihak ketiga. Pada dasarnya gangguan pihak ketiga dibedakan menjadi dua, yakni gangguan atas dasar hak (Trouble de droit) dan gangguan atas dasar kenyataan (trouble de fait). Pada gangguan pihak ketiga yang didasarkan pada hak maka sudah sepatutnya pihak yang menyewakan bertanggung jawab atas gangguan tersebut. Beda halnya dengan gangguan pihak ketiga yang bersifat nyata seperti halnya perbuatan melawan hukum (contoh pelemparan atas rumah sewa oleh pihak
11
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian (Bandung: Penerbit Alumni, 1986), h.226.
ketiga), maka pihak penyewa yang menanggung semua gangguan tersebut sehingga bisa langsung menuntut pihak ketiga. Adapun gangguan pihak ketiga didasarkan atas hak diatur dalam pasal 1557 dan 1558 KUHPerdata yang penjelasannya di bawah.
1. Gangguan pihak ketiga yang berupa tuntutan atas hak milik mutlak atas barang yang disewakan. Apabila hal tersebut terjadi, maka penyewa dapat menuntut pengurangan harga sewa secara berimbang asalkan ada pemberitahuan sebelumnya terkait gangguan yang akan terjadi oleh pihak ketiga.
2. Gangguan pihak ketiga yang berupa gugatan atas penyewa untuk mengosongkan barang yang disewa baik sebagian maupun seluruhnya dan gugatan atas penggunaan hak pelarangan barang yang disewa. Maka dalam hal ini pihak penyewa harus memberitahukan kepada pihak yang menyewakan melalui juru sita secara resmi, dan dalam hal ini penyewa dapat meminta jaminan kepada pihak yang menyewakan agar tidak dirugikan.
Kemudian untuk hak penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik. Sedangkan untuk kewajiban pihak penyewa di atur dalam pasal 1560 KUH Perdata disebutkan bahwa si penyewa harus menepati kewajiban utama sebagai berikut:12
1. Untuk memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak-rumah yang baik, artinya kewajiban memakainya seakan-akan barang itu kepunyaan sendiri.
12
Hasanuddin Rahman, Contract Drafting Seri Keterampilan Merancang Kontrak Bisnis
2. Untuk membayar harga sewa pada waktu yang ditentukan.
3. Penyewa wajib menanggung segala kerusakan yang terjadi selama masa penyewaan. Kecuali apabila si penyewa bisa membuktikan bahwa kerusakan itu tidak disebabkan karena kesalahannya, tetapi di luar kesalahannya.
4. Mengembalikan barang yang disewa kepada yang menyewakan pada saat berakhirnya perjanjian sewa.13
Selain kewajiban-kewajiban tersebut diatas, si penyewa juga masih diberikan tanggung jawab. Yang antara lain disebutkan dalam pasal 1564, pasal 1565, dan pasal 1566 KUH Perdata.
Si penyewa bertanggung jawab untuk segala kerusakan yang diterbitkan pada barang yang di sewa selama waktu sewa, kecuali jika dia membuktikan bahwa kerusakan itu terjadi di luar kesalahannya (Pasal 1564). Namun, ia itu tidak bertanggung jawab untuk kebakaran kecuali jika pihak yang menyewakan membuktikan bahwa kebakaran itu disebabkan kesalahan si penyewa (Pasal 1565).
Si penyewa adalah bertanggung jawab untuk segala kerusakan dan kerugian yang diterbitkan pada barang yang disewa, oleh kawan-kawannya serumah, atau oleh mereka kepada siapa ia telah mengoperkan sewanya (pasal 1566) .
13
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian (Bandung: Penerbit Alumni, 1986), h.231.