BAB II PENGATURAN KLAUSUL AKTA SEWA MENYEWA
A. Perjanjian Sewa Menyewa
2. Hak dan Kewajiban Pihak Yang Menyewakan dan
Pada perjanjian sewa menyewa tercipta tatanan hubungan hukum antara para pihak. Hubungan hukum ini menimbulkan hak dan kewajiban.
Dalam pasal 1550 BW, Menentukan tiga macam kewajiban pihak yang menyewakan. Ketiga macam kewajiban tersebut merupakan kewajiban yang harus dibebankan kepada pihak yang menyewakan, sekalipun hal tersebut tidak ditentukan dalam persetujuan.
Ketiga macam kewajiban tersebut :
1. Kewajiban untuk menyerahkan barang yang disewa kepada pihak penyewa
2. Kewajiban pihak yang menyewakan untuk memelihara barang yang disewa, selama waktu yang diperjanjikan sehingga barang yang disewa tersebut tetap dapat dipergunakan, dan dapat dinikmati sesuai dengan hajat yang dimaksud pihak penyewa.
3. Pihak yang menyewakan wajib memberikan ketentraman kepada si penyewa, menikmati barang yang disewa selama perjanjian berlangsung. Dalam hal ini penulis meneliti perjanjian sewa menyewa rumah. Mengenai kewajiban pertama, yakni menyerahkan barang yang disewa kepada pihak penyewa. Sesuai dengan Pasal 1551 BW, yang menyewakan harus menyerahkan barang yang disewanya dalam keadaan yang sebaik-baiknya. Adapun mengenai penyerahan benda pada persetujuan sewa menyewa dalam hal ini penulis mengambil contoh sewa menyewa rumah dengan penyerahan nyata atau feitelijk levering, dimana yang
menyewakan tersebut harus melakukan tindakan pengosongan rumah, serta menentukan barang yang disewa. Karena dalam sewa menyewa rumah tersebut pihak yang menyewakan hanya wajib melakukan penyerahan nyata, daripadanya tidak dapat dituntut penyerahan yuridis. Hal ini juga sesuai dengan kedudukan penyewa atas barang yang disewa, bahkan si penyewa bukan berkedudukkan sebagai sipemilik dan tidak perlu sebagai beziter, karena itu tidak diperlukan penyerahan yuridis cukup dengan jalan menyerahkan barang dibawah penguasaan penyewa.
Tentang kewajiban yang kedua pihak yang menyewakan wajib memelihara dan melakukan perbaikan atau reparasi terhadap rumah tersebut selama perjanjian sewa menyewa tersebut masih berjalan sehingga barang yang disewa tetap dapat dipakai dan dipergunakan sesuai dengan hajat yang dikehendaki pihak penyewa, kecuali reparasi yang ditanggung oleh pihak penyewa sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 1555 ayat 2 KUHPerdata. Jadi selama perjanjian sewa menyewa rumah tersebut masih berlangsung pemeliharaan dan perbaikan menjadi kewajiban pihak yang menyewakan.
Garis besarnya dapat dikatakan sebagai berikut: Reparasi kecil sebagai akibat kerusakan pemakaian normal atas barang yang disewa dibebankan kepada pihak penyewa sedang reparasi dan pemeliharaan barang diletakkan menjadi kewajiban pihak yang menyewakan.
Bagaimana halnya apabila dalam keaadaan tertentu kewajiban itu sedemikian rupa beratnya? Misalnya barang yang terdapat didalam rumah yang disewa tadi seluruhnya atau sebagian besar rusak atau tiba-tiba lenyap oleh sesuatu sebab yang
tidak diduga? Dalam hal ini untuk menghindar pihak yang menyewakan dari kewajiban yang terlampau berat tadi sebagai akibat dari overmacht maka dalam Pasal 1533 KUHPerdata menyatakan:
Kalau barang yang disewa musnah disebabkan karena kecelakaan , dengan sendirinya persetujuan sewa menyewa menjadi hapus menurut hukum. Jika yang musnah terhadap sebagian saja maka penyewa boleh memilih :
a. Meminta pengurangan harga sewa. b. Meminta pembatalan sewa menyewa
Kewajiban pemeliharaan reparasi atas barang yang disewa harus benar-benar membawa ketentraman bagi pihak penyewa untuk menikmatinya, kewajiban ini berlangsung selama perjanjian sewa menyewa masih berjalan, karena itu suatu reparasi pemeliharaan yang benar-benar sangat diperlukan adalah merupakan kewajiban positif, menimbulkan wanprestasi dengan segala akibat bagi pihak yang menyewakan.
Akan tetapi pihak yang menyewakan harus diberikan kesempatan yang baik untuk melaksanakan kewajiban reparasi tersebut. Karena itu Pasal 1555 KUHPerdata mewajibkan si penyewa untuk memperbolehkan pihak yang menyewa melakukan reparasi yang benar-benar tidak dapat ditangguhkan sampai kontrak sewa berakhir.
Adapun kewajiban ketiga dari pihak yang menyewakan memberi kenikmatan yang tentram antara lain :
1. Menanggung segala kekurangan yang merupakan cacat pada barang yang disewakan sehingga benar-benar si penyewa tidak terhalang menggunakan barang-barang tersebut selama perjanjian sewa menyewa berlangsung. 2. Pihak yang menyewakan tidak boleh merubah bangunan dan susunan
barang yang disewa selama perjanjian sewa menyewa masih berlangsung. Larangan ini sesuai dengan Azas Penikmatan yang harus diberikan kepada si penyewa adalah atas seluruh barang yang disewa.
3. Pihak yang menyewakan bertanggung jawab atas cacat barang yang disewa, apabila cacat tadi menghalangi pemakaian barang.69
”Hak dan kewajiban para pihak di dalam perjanjian sewa menyewa dibagi menjadi dua, yaitu :
a. Hak dan kewajiban pihak yang menyewakan b. Hak dan kewajiban pihak penyewa”70. Ad. a. Hak dan kewajiban pihak yang menyewakan
Perjanjian sewa menyewa adalah perjanjian yang bersifat timbal balik, sehingga dengan sendirinya para pihak mempunyai kewajiban yang harus ditepati, yaitu apa yang merupakan hak bagi pihak yang lainnya. Pihak yang menyewakan pada intinya berhak atas harga yang telah disepakati. Dari Pasal 1550 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata dapat disimpulkan kewajiban pokok yang utama dari pihak yang menyewakan ialah :
69
R.Subekti, Aspek-aspek Hukum Pengikatan Nasional, Alumni, Bandung, 1976, hal 227
70
1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada pihak penyewa
2. Memelihara barang yang disewakan sedemikian, hingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud
3. Untuk berusaha agar pihak penyewa selama dalam persetujuan berlangsung dapat memakai dan menikmati barang yang disewakan.
Ad. b. Hak dan kewajiban pihak penyewa
Kewajiban pihak penyewa diatur dalam Pasal 1560, 1561, 1564 dan 1566 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Secara garis besarnya dapat diuraikan sebagai berikut :
1. penyewa wajib melunasi uang sewa sesuai dengan jumlah dan waktu yang ditetapkan
2. Memelihara benda yang disewakan itu sebaik-baiknya dan mempergunakan benda tersebut menurut kegunaannya
3. Menanggung segala kerusakan yang terjadi selama masa sewa menyewa, kecuali jika ia dapat membuktikan bahwa kerusakan itu bukan karena kesalahannya, tetapi terjadi diluar kekuasaannya
4. Harus mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan seperti menerima barang tersebut
“Hak penyewa untuk menggunakan atau menikmati objek sewa berlaku selama masa sewa”71.
71
Selama itu hak penyewa dimaksud tidak hilang sekalipun objek dialihkan (dijual) kepada pihak ketiga, kecuali terjadinya pelepasan atau pembatalan perjanjian karena suatu sebab. Dalam hukum perdata dikenal suatu kaedah yang diatur dalam Pasal 1576 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi ”jual beli tidak memutuskan sewa menyewa”. Pasal ini memberikan kedudukan yang kuat bagi penyewa dalam memanfaatkan objek sewa.
