BAB IV : HAMBATAN DALAM PELAKSANAAN EKSEKUS
B. Hambatan Eksternal
Pemberian kredit dengan jaminan tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah harus dilakukan pembebanan jaminan secara sempurna untuk melindungi kepentingan kreditur. Salah satu aspek pembebanan Hak Tanggungan yang sempurna adalah perlunya janji-janji dari pemberi Hak Tanggungan yang sempurna adalah Akta Pembebanan Hak Tanggungan. Menurut penjelasan Pasal 11 UUHT janji-janji tersebut sifatnya fakultatif (pilihan yang boleh dimasukkan atau tidk perlu dimasukkan) dan tidak mempunyai pengaruh terhadap sahnya akta, namun menurut hemat penulis bagi kreditur adanya janji-janji dari pemilik jaminan adalah suatu keharusan karena janji-janji yang dicantumkan dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan yang kemudian didaftarkan pada Kantor Pertanahan, maka janji-janji itu mempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga.
Dalam rangka memberikan kemudahan pelaksanaan eksekusi oleh Hak Tanggungan kepada kreditur pemegang Hak Tanggungan diberikan hak atas kekuasaannya sendiri untuk melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan bila debitur cedera janji sebagaimana ditentukan dalam Pasal 6 UUHT. Ketentuan dalam Pasal 6 UUHT memberikan hak kepada kreditur (pemegang Hak Tanggungan) pertama untuk
59
Hasil Wawancara dengan Staf Divisi Penyelamatan Kredit PT.Bank SUMUT Kantor Pusat Medan
menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut bila debitur cedera janji.
Penagihan langsung dapat dijalankan bilamana bank mempunyai keyakinan bahwa (walaupun tersendat-sendat) perusahaan debitur masih dapat berjalan atau ditinjau dari segi hukum barang jaminan yang dikuasai bank telah diikat secara sempurna, mudah dicairkan serta cukup nilainya.
Agar surat tagihan resmi yang dikirimkan bank tidak mengandung cacat hukum, dalam menyusun surat tersebut seyogyanya bank meminta pendapat dan saran dari pengacara mereka. Dalam surat tagihan itu, perlu ditegaskan bahwa debitur harus melunasi kredit pokok (dan bunga tertunggak) sebesar jumlah saldo terakhir. Bank juga harus mencantumkan batas waktu terakhir yang wajar untuk melunasi tunggakan kredit dan bunga itu. Bilamana tagihan kredit (yang disusuli dengan beberapa kali surat peringatan) tidak dilunasi oleh debitur, bank akan menghentikan kredit dan rekening giro debitur pada bank kreditur ditutup. Sementara itu, bunga kredit akan tetap berjalan sebagaimana mestinya.
Kredit bermasalah dalam jumlah besar dapat membawa dampak kurang menguntungkan terhadap kesehatan operasi bank pemberi kredit, dunia perbankan pada umumnya dan kehidupan ekonomi/moneter negara.
Bank harus berusaha keras untuk mencegah terulangnya kasus kredit bermasalah. Hal itu dapat dilakukan dengan jalan menerapkan asas manajemen kredit
yang sehat. Penerapan asas manajemen kredit yang sehat itu mencakup penyusunan kebijaksanaan pokok penyaluran kredit, analisis kredit yang profesional, meningkatkan mutu sumber daya manusia, pengawasan mutu kredit, penanganan kredit bermasalah secara profesional dan menyusun dokumen dan administrasi kredit yang sehat.
Pelelangan atau penjualan objek jaminan Hak Tanggungan masih dapat dihindarkan dengan cara melakukan pelunasan utang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan tersebut serta dengan biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan. Pelunasan utang dimaksud dapat dilakukan baik sebelum maupun sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan. Dengan demikian eksekusi objek jaminan Hak Tanggungan merupakan alternatif penyelesaian pelunasan utang piutang debitur dan krediturnya yang dijamin dengan Hak Tanggungan. Kreditur sebelum menerima uang pembayaran sebagai pelunasan tagihannya tidak perlu khawatir akan dilaksanakannya jual beli antara pemilik (pemberi Hak Tanggungan) dengan pihak pembeli, karena Hak Tanggungan yang dipunyai olehnya merupakan hak kebendana, sehingga hak itu mengikuti persil yang bersangkutan kepada siapapun ia berpindah pemilik. Pembeli biasanya tidak membayarkan seluruh uang pembelian kepada pemberi Hak Tanggungan sebagai pemilik, tetapi menahan sejumlah yang diperjanjikan oleh kreditur dan kemudian menyerahkan uang tersebut kepadanya. Setelah menerima uang yang dijanjikan, maka kreditur menyerahkan surat pelunasan hutang dan permohonan roya kepada pembeli.
Agar dapat dikategorikan sehat, kebijaksanaan pokok penyaluran kredit minimum harus mencakup ketentuan tentang organisasi perkreditan, kebijaksanaan persetujuan kredit, pemberian kredit kepada debitur yang terkait dengan bank dan kriteria kredit beresiko.
Kebijaksanaan kredit yang sehat tidak dapat berjalan efektif tanpa didukung oleh tenaga kerja yang handal. Oleh karena itu, disamping menyusun kebijaksanaan kredit yang sehat, agar dapat mencegah terulangnya kasus kredit bermasalah, bank wajib menyelenggarakan program pengembangan sumber daya manusia secara terus menerus. Disamping itu, mereka harus mampu mempunyai dokumen dan administrasi kredit yang handal.
Dalam pelaksanaan eksekusi objek jaminan Hak Tanggungan ada kalanya masih muncul berbagai macam kesulitan untuk melaksanakan eksekusi. Adapun hambatan eksternal terhadap pelaksanaan eksekusi jaminan Hak Tanggungan antara lain sebagai berikut :
1. Kemungkinan objek Hak Tanggungan masih dihuni pemilik barang
jaminan/debitur atau pihak lainnya yang akan mempengaruhi minat calon pembeli/peserta lelang. Penghuni tersebut dapat penghuni liar, pengelola, penyewa, atau pemberi objek jaminan Hak Tanggungan itu sendiri. Apabila objek jaminan Hak Tanggungan akan dieksekusi, sedangkan objek jaminan Hak Tanggungan itu dalam keadaan dihuni, sudah barang tentu harganya akan sangat turun. Bahkan dapat terjadi tidak akan ada peminatnya yang akan membeli. Apabila akhirnya objek jaminan Hak Tanggungan itu berhasil dijual lelang dalam keadaan tidak kosong seperti itu, akhirnya akan dialami oleh pembeli bahwa untuk mengosongkannya memerlukan biaya yang mahal dan waktu yang lama. Tidak mustahil pelaksanaan pengosongan akhirnya tidak kunjung terpecahkan. Sehubungan dengan pengalaman demikian dimungkinkan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memperjanjikan sejak awal bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan dilaksanakan.
2. Kurangnya minat calon peserta lelang/calon pembeli objek Hak
Tanggungan terhadap objek Hak Tanggungan yang akan dilelang dikarenakan masalah harga limit lelang. Biasanya kreditur akan menetapkan harga limit yang tinggi atau di atas harga pasaran objek Hak Tanggungan yang akan dilelang sehingga peserta lelang tidak berminat untuk membeli objek Hak Tanggungan tersebut akibatnya pelaksanaan lelang ditunda karena tidak ada pembeli.
3. Karena letak objek Hak Tanggungan dianggap oleh calon peserta lelang/ calon pembeli kurang strategis. Dalam hal ini yang menjadi patokan adalah letak objek jaminan Hak Tanggungan tersebut yang mungkin saja letaknya terpencil sehingga dianggap kurang strategis kurang calon peserta lelang/calon pembeli.
4. Karena letak objek Hak Tanggungan dianggap oleh calon peserta lelang/ calon pembeli kurang mempunyai nilai ekonomis.
5. Kemungkinan adanya tuntutan atau gugatan dari pihak lain terhadap pengajuan lelang eksekusi Hak Tanggungan tersebut.
6. Munculnya gugatan perlawanan atau bantahan dari pihak debitur atau pihak ketiga.
7. Buku tanah yang berisi data Obyek Hak Tanggungan yang ada di Kantor Pertanahan terselip atau tidak ditemukan, sehingga pihak Kantor Pertanahan tidak dapat mengeluarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT), hal ini dapat menunda pelaksanaan lelang karena Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) tersebut harus ada pada saat pelaksanaan lelang.60
60
Hasil Wawancara dengan Staf Divisi Penyelamatan Kredit PT.Bank SUMUT Kantor Pusat Medan