VI. KETERANGAN TAMBAHAN TENTANG PERSEROAN, KEGIATAN USAHA, KECENDERUNGAN DAN PROSPEK USAHA
9. Kegiatan Usaha Perseroan serta Kecenderungan dan Prospek Usaha
Kegiatan usaha utama Perseroan adalah membangun dan mengembangkan pasar pembiayaan sekunder perumahan di Indonesia. Dalam menjalankan upayanya, Perseroan melakukan:
a. Kegiatan sekuritisasi
Perseroan dapat berperan sebagai koordinator global, penata sekuritisasi atau pendukung kredit untuk melaksanakan transaksi sekuritisasi atas aset portofolio KPR yang dimiliki oleh penyalur KPR.
b. Kegiatan penyaluran pinjaman
Perseroan memberikan pinjaman jangka menengah/panjang dalam bentuk refinancing portofolio KPR. Pinjaman tersebut diantaranya dijamin dengan hak tagih KPR, hak tanggungan atas agunan yang melekat dan/atau hak recourse untuk mengganti jaminan KPR yang memburuk.
c. Kegiatan Penerbitan Surat Utang
Salah satu alternatif sumber dana Perseroan selain Penambahan Modal Negara, Perseroan melakukan penerbitan surat utang dalam mendukung kegiatan sekuritisasi dan penyaluran pinjaman.
Kegiatan-kegiatan tersebut di atas memberikan manfaat sebagai berikut:
Bagi Penyalur KPR Bagi Investor
▪ Mengurangi maturity mismatch. ▪ ▪ Alternatif produk investasi yang aman karena berjaminan.
▪ Meningkatkan kemampuan mengelola posisi aset dan
kewajiban. ▪ ▪ Merupakan instrumen investasi yang dapat diperdagangkan. ▪ Ketersediaan sumber dana jangka menengah/panjang
secara berkesinambungan. ▪
▪ Alternatif investasi yang dapat disesuaikan dengan
time horison investor.
Pada bulan Februari dan September 2009, Perseroan telah menyelesaikan transaksi sekuritisasi KPR perdana di Indonesia dengan menerbitkan dan mencatatkan efek beragun aset di BEI. Transaksi ini dilaksanakan menggunakan struktur transaksi Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (“KIK EBA”) sesuai ketentuan OJK. Dalam transaksi ini, Perseroan berperan sebagai koordinator global, pembeli siaga dan pendukung kredit.
Dalam menjalankan perannya sebagai koordinator global atas transaksi sekuritisasi KPR BTN melalui konsep KIK EBA. SMF mempunyai tugas dan tanggung jawab, diantaranya adalah:
1. Mengatur transaksi sekuritisasi.
2. Mengkoordinasi semua partisipan yang terkait dalam transaksi sekuritisasi.
3. Sebagai fasilitator dan penghubung kepada regulator dalam hal berkaitan dengan kebutuhan regulasi dalam transaksi sekuritisasi.
4. Memonitor proses transaksi sekuritisasi termasuk mereview setiap informasi yang diperoleh dari partisipan yang terkait dalam transaksi sekuritisasi.
5. Memonitor kelayakan serta tugas penyedia jasa (servicer), Manager Investasi dan Bank Kustodian, pool of securitized
asset & EBA sebagaimana ternyata dalam Dokumen Transaksi.
6. Membantu dan mengkoordinasi partisipan dan menyelesaikan setiap permasalahan yang timbul dalam transaksi sekuritisasi.
Dengan terbitnya POJK No.23/2014 (”POJK No.23/2014”) tentang Penerbitan dan Pelaporan Efek Beragun Aset berbentuk Surat Partisipasi (EBA-SP) dalam rangka Pembiayaan Sekunder Perumahan, di mana Perseroan sudah dapat menjadi Penerbit, selain yang telah dijalankan sejak tahun 2009 sebagai Koordinator Global, Penata Sekuritisasi, Pendukung Kredit, financial guarantor dan melakukan pembelian efek yang berkaitan dengan mortgage dalam rangka menggerakkan pasar
(marketmaker). Sejak diterbitkannya POJK No.23/2014 tersebut, transaksi sekuritisasi KPR yang dapat difasilitasi oleh
Perseroan hanya menggunakan skema EBA-SP.
(dalam jutaan Rupiah, kecuali dinyatakan lain)
EBA Peringkat Nominal (Rp) Tingkat Bunga Jatuh Tempo
EBA-SP SMF-BMRI01 B idAAA dari Pefindo 18.500 N/A 27 Oktober 2029
EBA-SP SPSBTN02 A2 idAAA dari Pefindo 141.637 8,75% 7 Juni 2027
EBA-SP SPSBTN03 A1 idAAA dari Pefindo 11.873 8,00% 7 Juli 2029
EBA-SP SPSBTN03 A2 idAAA dari Pefindo 120.910 8,40% 7 Juli 2029
EBA-SP SPSBTN04 A1 idAAA dari Pefindo 8.547 7,00% 7 Mei 2029
EBA-SP SPSBTN04 A2 idAAA dari Pefindo 464.656 7,50% 7 Mei 2029
EBA-SP SPSBTN05 A2 idAAA dari Pefindo 805.431 8,75% 7 Mei 2032
EBA-SP SPSBTN05 M idAAA dari Pefindo 24.000 10,4% 7 Mei 2032
Total 1.595.556
Sampai dengan 30 September 2020 Perseroan telah membukukan pemberian pinjaman dengan program refinancing kepada beberapa penyalur KPR, antara lain: PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk., PT Bank BRI Syariah, PT Bank Jabar Banten Syariah, PT Bank Muamalat Indonesia Tbk., PT Bank Syariah Mandiri, PT Bank BNI Syariah, PT Bank DKI, PT BPD Sumatera Barat, PT Bank BJB, PT BPD Nusa Tenggara Barat, PT BPD Kalimantan Selatan, PT BPD Kalimantan Barat, PT BPD DIY, BPD Sumatera Utara, PT BPD Kaltimtara, PT Bank Bukopin, PT BPD Jateng, BPD SumselBabel, PT BPD Bali, PT BPD Riau. PT Finansia Multi Finance, PT Ciptadana Multifinance, PT MNC Finance d/h PT Bhakti Finance, PT Batavia Finance, PT Indomobil Finance, PT Usaha Pembiayaan Reliance Indonesia, PT Proline Finance Indonesia, PT Indosurya Inti Finance. Kegiatan Pendukung
Untuk menunjang keberhasilan kegiatan utama, Perseroan melakukan berbagai kegiatan pendukung yang dilaksanakan secara mandiri ataupun bekerja sama dengan pihak yang dapat memberikan sinergi terutama untuk mendorong perbaikan menyeluruh di pasar primer pembiayaan perumahan.
a. Penyediaan Pedoman dan Standar Dokumen KPR
Pedoman dan Standar dokumen KPR disediakan untuk memberikan petunjuk bagi penyalur KPR dalam melakukan proses pengelolaan KPR yang baik dan benar. Pedoman ini secara berkala senantiasa disempurnakan untuk memenuhi kebutuhan dan disesuaikan dengan regulasi yang berlaku.
b. Program Pendidikan dan Pelatihan
Kegiatan program Pendidikan dan pelatihan yang diselenggarakan oleh Perseroan khusus terkait pelatihan penyaluran pembiayaan perumahan. Penyelenggaraannya sendiri telah dilakukan sejak tahun 2006 dengan jumlah peserta yang mengikuti program tersebut sampai dengan saat ini mencapai ± 2.500 peserta yang diikuti dari kalangan Perbankan, Perusahaan Pembiayaan, Regulator dan Universitas.
c. Sosialisasi
Perseroan menjalankan program sosialisasi secara terintegrasi untuk membangun awareness yang akhirnya membentuk citra publik yang positif terhadap Perseroan. Program sosialisasi juga dilakukan untuk mengenalkan lebih luas program dan produk Perseroan kepada stakeholder Perseroan. Dalam hal pengenalan produk, Perseroan melakukan sosialisasi secara above the line melalui promosi di berbagai media, below the line melalui pelatihan, seminar, client gathering, one-on-one meeting sesuai dengan target audiens serta through the line melalui website Perseroan, media sosial dan media online. Untuk beberapa kegiatan sosialisasi, Perseroan juga bekerja sama dengan regulator terutama yang berkaitan dengan perkembangan kebijakan baru ataupun apabila ada rencana diterbitkannya ketentuan baru yang berkaitan dengan pasar pembiayaan sekunder perumahan.
d. Edukasi Konsumen KPR
Sebagai salah satu bentuk kepedulian kepada masyarakat. Perseroan menyusun program edukasi konsumen KPR untuk memberikan informasi yang lengkap dan pemahaman tentang KPR yang baik dan benar, di mana diharapkan konsumen mengetahui hak dan kewajibannya. Tujuan akhirnya adalah untuk mendorong industri pembiayaan perumahan yang sehat. Prospek Usaha
Sampai dengan triwulan III 2020, sektor properti masih menunjukkan tren menurun. Adanya pandemi berdampak signifikan di berbagai sektor, tak terkecuali sektor perbankan dan sektor properti. Pertumbuhan kredit ke sektor properti, yaitu kedit ke sektor real estate dan KPR, mengalami penurunan pertumbuhan seiring dengan penurunan pertumbuhan total kredit. Jika pada setahun lalu kredit real estate dan KPR dapat tumbuh di atas 10%, pada bulan September 2020 KPR hanya tumbuh 2,1% yoy dan kredit real estate hanya tumbuh 0,9% yoy, sedangkan total kredit melambat sebesar -0,6% yoy. Menganalisa dari kondisi pasar pembiayaan perumahan di Indonesia, berdasarkan data Statistik Perbankan Indonesia, per 30 September 2020, outstanding KPR tercatat sebesar Rp485 triliun dengan pertumbuhan 2,1% yoy atau lebih rendah daripada pertumbuhan KPR bulan sebelumnya sebesar 3,4%. Rasio NPL KPR juga terus meningkat menjadi 2,97% seiring dengan penurunan pendapatan sejumlah debitur. Meski demikian, sektor properti masih mampu tumbuh 1,98% pada triwulan III 2020 disaat pertumbuhan ekonomi Indonesia -3,49%. Permintaan kebutuhan rumah menunjukan adanya perbaikan, terutama rumah tipe kecil atau rumah subsidi. Meskipun secara keseluruhan pertumbuhan KPR mengalami penurunan, namun rumah subsidi tumbuh paling tinggi
sebesar 5,02% (yoy). Ke depan, diharapkan sektor properti menunjukkan perbaikan mengingat sektor ini memiliki multiplier effect terhadap 170 sektor lainnya.
Strategi Usaha
Kegiatan usaha utama Perseroan adalah membangun dan mengembangkan pasar pembiayaan sekunder perumahan di Indonesia. Untuk melakukan hal tersebut, Perseroan berfokus kepada pelaksanaan fungsi sebagai Special Mission Vehicle (SMV) dalam mendukung program pemerintah, penguatan dan pengembangan model bisnis Perseroan, serta implementasi pengembangan model bisnis Perseroan. Demi mendukung pencapaian tersebut Perseroan berupaya untuk:
1. Menjadi katalisator untuk mengembangkan Pasar Pembiayaan Perumahan.
2. Bersinergi dengan Kementerian/Lembaga demi mendukung program pemerintah di bidang perumahan.
3. Optimalisasi peran Perseroan sebagai SMV melalui penugasan khusus yang diberikan kepada Perseroan.
4. Memfasilitasi kegiatan sekuritisasi, penyaluran pinjaman dan penerbitan surat berharga berbasis KPR.
5. Menjaga likuiditas demi keberlangsungan usaha Perseroan.
6. Perluasan akses terhadap sumber dana dengan peningkatan peran Perseroan sebagai fiscal tools.