BAB II : KETENTUAN DAN BENTUK PERJANJIAN YANG
B. Ketentuan Pemberian KPR melalui Kerjasama Developer pada
1. Ketentuan Pemberian KPR
Standard Operating Prosedure92 (selanjutnya disebut SOP) Pemberian KPR
mengatur secara detil proses standar pemberian KPR yaitu secara terperinci didalam Kebijakan KPR Bank CIMB Niaga versi 12.08. Kebijakan ini mengatur produk KPR dalam direkorat Retail Banking pada Bank CIMB Niaga. Pada kebijakan ini dijelaskan mengenai tingkat penerimaan risiko secara keseluruhan untuk produk-produk KPR.
Kriteria Umum Kebijakan KPR versi 12.08 menyebutkan bahwa :93
91
A. Qirom Syamsudin Meliala, Op.Cit, hal. 19.
92
Menurut Daftar Istilah dan Defenisi dalam Kebijakan Manual Frameworkversi 31.7.2009, hal.1, disebutkan bahwa Standard Operating Procedure (SOP) adalah pedoman tertulis yang berisi ketentuan pelaksanaan dan langkah-langkah kerja end to end process untuk menjalankan produk dan atau aktivitas tertentu termasuk didalamnya mekanisme kontrol.
93
Kriteria Umum Kebijakan Kredit Pemilikan Rumah PT Bank CIMB Niaga Tbk, versi
1. Tujuan dari KPR adalah untuk pembiayaan konsumsi dengan jenis agunan tertentu, antara lain tanah dan/atau bangunan, sesuai dengan kriteria yang ditetapkan oleh Bank.
2. Jenis-jenis produk KPR yang dibiayai oleh Bank :
a. Pembiayaan properti baru maupun bekas yang meliputi : i. Rumah
ii. Ruko/Rukan iii.Apartemen b. Tanah Kavling
c. Pembangunan/Renovasi Rumah
d. Multipurpose, termasuk Take Over/Refinancing
3. Perjanjian kredit dan/atau pengikatan jaminan harus dilakukan secara legal untuk pemilik dari agunan apakah sebagai peminjam, atau co-signer, atau gurantor. 4. Angsuran/cicilan terhadap pokok hutang harus dilakukan setiap bulan.
5. Apabila terdapat produk yang memiliki kondisi khusus dimana tidak dapat memenuhi ketentuan yang berlaku maka dapat mengacu pada ketentuan
significant credit changes yang diatur dalam Kebijakan Prekreditan Konsumsi level 2.1.94
6. Setiap usulan pengajuan pemberian fasilitas kredit harus berdasarkan permohonan tertulis dari debitur. Pengertian pemberian fasilitas kredit meliputi permohonan kredit baru, perpanjangan kredit, penambahan kredit, dan perubahan persyaratan kredit. Permohonan calon debitur mencakup informasi mengenai tujuan, jumlah, jangka waktu dan jenis fasilitas kredit.
7. Usulan pengajuan fasilitas kredit harus menggunakan Proposal Kredit yang berisikan struktur kredit (baik yang existing maupun yang baru), kewajiban saat ini, jaminan, evaluasi, risiko kredit, dasar pertimbangan dan rekomendasi.
8. Setiap pengajuan proposal kredit harus ditandatangani oleh karyawan yang ditunjuk untuk kemudian disetujui oleh karyawan yang berwenang. Dalam hal mekanisme pengajuan usulan dan persetujuan kredit dilakukan secara otomatis, maka prosedur yang ada disesuaikan dengan mekanisme proses otomasi (authorization and approval level).
9. Pemberian Kredit wajib didukung dengan pemenuhan persyaratan dan dokumentasi kredit yang diperlukan.
94
Kebijakan Perkreditan Konsumsi Level 2.1 mengatur persetujuan secara khusus mengenai perubahan pada Risk Acceptance Criteria (RAC).
Adapun sumber aplikasi produk KPR dapat berasal dari chanel-chanel berikut ini:95
1. Walk in client
2. Eks./Existing Debitur dari Bank CIMB Niaga
3. Pihak ketiga yang telah disetujui oleh bank, seperti misalnya Sales Agency
4. Developer, nasabah baru yang menyerahkan aplikasi melalui developer. 5. Broker, nasabah baru yang menyerahkan aplikasi melalui broker.
6. Employee Benefit Program (EBP), nasabah baru yang menyerahkan aplikasi melalui perusahaan tempatnya bekerja dimana perusahaan tersebut memiliki program kerjasama EBP dengan Bank.
Berdasarkan pemaparan diatas dapat disimpulkan bahwa bank sangat selektif dalam memberikan fasilitas KPR kepada calon debitur. Hal ini terlihat dari ketentuan umum yang ketat mengenai calon debitur. Tidak ada pengecualian terhadap debitur tertentu walaupun aplikasi tersebut berasal dari developer. Prinsip KYC (Know Your Customer) merupakan prinsip utama yang harus diperhatikan dan dievaluasi oleh bank sebelum menyetujui permohonan fasilitas KPR.96 Selanjutnya penelitian ini
mengkhususkan pada aplikasi produk KPR melalui developer.
Dalam perjanjian kerjasama antara developer dan bank diatur mengenai persyaratan umum pemberian fasilitas kredit dari bank, yaitu: 97
1) Pemberian Fasilitas Kredit dari bank kepada debitur untuk pembelian tanah dan bangunan hanya akan dilakukan terhadap debitur yang memenuhi persyaratan sebagai berikut :
a. Warga Negara Indonesia
95Account Acquisition Kebijakan Kredit Pemilikan Rumah PT Bank CIMB Niaga Tbk, versi
12.08, 2.2.2.3, hal.1.
96
Hasil wawancara dari Bapak Sanggam Mark Tua Silitonga AVP, Mortgage Branch
Manager PT Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Medan, pada hari Kamis, tanggal 1 Juli 2010 bertempat
di Kantor Bank CIMB Niaga Cabang Medan Bukit Barisan.
97
b. Berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah, dan pada saat berakhirnya jangka waktu kredit berusia maksimum 65 (enam puluh lima) tahun untuk pengusaha dan profesional, atau sesuai usia pensiun untuk Pegawai Negeri Sipil dan karyawan swasta/BUMN;
c. Memiliki pengalaman kerja sekurang-kurangnya 2 (dua) tahun;
d. Memiliki penghasilan bersih (take home pay) perbulan sekurang-kurangnya 3 (tiga) kali besar angsuran yang wajib dibayar kepada bank;
e. Tidak termasuk dalam Negative List dan/atau Daftar Hitam Bank Indonesia (DHBI) dan/atau Daftar Kredit Macet Bank Indonesia (DKMBI) dan/atau lembaga perbankan serta perusahaan pembiayaan lainnya.
f. Telah memiliki atau bersedia membuka rekening tabungan pada Bank; g. Memenuhi persyaratan sebagai pemegang Polis Asuransi Kredit.
2) Sebelum dilakukannya pencairan fasilitas kredit dari Bank, Debitur wajib menyerahkan dokumen dan memiliki asli dokumen, termasuk tetapi tidak terbatas pada :
a. Kartu Tanda Penduduk (KTP) Debitur dan pasangan kawinnya. b. Kartu Keluarga (KK) dan Surat Nikah
c. Surat Keterangan Gaji atau Slip Gaji
d. Rekening Giro dan Tabungan 3 (tiga) bulan terakhir
e. NPWP atau SPT-PPh 21 (untuk Fasilitas Kredit lebih dari Rp.50.000.000,-) 3) Debitur memenuhi seluruh syarat penarikan fasilitas kredit yang ditetapkan
Bank, antara lain sebagai berikut : a. Debitur wajib menyerahkan :
i. Asli bukti lunas Down Payment (Uang Muka)
ii. Copy Surat Pesanan (Surat Bukti Pemesanan) atas tanah dan bangunan iii. Asli CAR (Tanda Terima Uang) atas penarikan fasilitas kredit yang telah
ditandatangani Debitur.
iv. Asli offering letter yang telah ditandatangani Debitur b. Telah ditandatangani :
i. AJB dan APHT, bila penandatanganan AJB dan APHT dilakukan sesuai ketentuan hukum yang berlaku; atau
ii. PPJB, bila penandatanganan AJB masih belum dilakukan karena sertipikat pecahan belum terbit; dan
iii. Perjanjian Kredit.
c. Dipenuhinya syarat pembukuan fasilitas kredit antara lain, sebagai berikut : i. Sertipikat induk atau sertipikat pecahan dimana tanah dan/atau tanah dan
bangunan berada telah tersedia.
ii. Diperoleh hasil checking IDM (Informasi Debitur Macet) dan IDI (Informasi Debitur Individual) atas debitur, dan developer maupun pengurus developer dengan hasil baik.
iii. Tersedia hasil penilaian/market checking oleh internal appraiser Bank untuk melihat :
b) Kewajaran harga jual c) Tingkat marketability
serta mendapat opini layak sebagai jaminan. 2. Ketentuan Kerjasama Developer
Pemberian fasilitas KPR kepada debitur dapat melalui kerjasama dengan
developer dan perorangan maupun non-kerjasama. Hubungan non-kerjasama pada umumnya terjadi pada pemberian pinjaman yang pertama kalinya atau hanya satu kali transaksi transaksi pada suatu developer/perorangan. Namun apabila pemberian pinjaman melalui developer tertentu dilakukan berulang maka hubungan harus ditingkatkan dalam bentuk kerjasama untuk kepentingan bank.
Perjanjian Kerjasama adalah perjanjian antara developer dan bank yang berisikan syarat dan ketentuan, hak dan kewajiban dari setiap pihak. Perjanjian ini digunakan sebagai dasar untuk memberikan fasilitas KPR kepada end-customer dari
developer terkait.
SOP Kerjasama dengan Developer 19/02/2010 merupakan prosedur standar dalam pengelolaan kerjasama dengan developer yang meliputi :
1) Proses pengajuan usulan kerjasama developer
2) Proses penandatanganan dan ketentuan dalam perjanjian kerjasama 3) Proses pembukuan dan pencairan pinjaman end user
4) Proses pengelolaan kerjasama dengan developer
5) Proses penghentian kerjasama
Pengajuan usulan kerjasama dengan developer harus dilengkapi dengan : 1) Usulan kerjasama developer dengan format standar
2) Formulir informasi pokok mengenai : a. Data developer
b. Kepemilikan saham dan susunan pengurus
c. Profil developer (sejarah perusahaan, hubungan dengan bank, perusahaan terkait).
3) Checklist penilaian developer
4) Laporan Keuangan 2 tahun terakhir yang telah dianalisa oleh Mortgage Business berlaku khusus untuk developer yang memberikan buy back guarantee.
Selanjutnya apabila usulan kerjasama dengan developer telah disetujui maka persiapan perjanjian kerjasama dapat segera dilakukan. Beberapa acuan/kondisi yang perlu dipahami dalam upaya mempersiapkan perjanjian kerjasama tersebut sehubungan dengan hal tersebut adalah :98
1) Pihak developer diwakili oleh pihak yang berwenang sesuai dengan anggaran dasar, bila sertipikat tanah atas nama pihak ketiga (bukan milik developer), maka pemilik lahan harus ikut menandatangani perjanjian kerjasama tersebut. 2) Pihak Bank CIMB Niaga diwakili oleh Karyawan Pimpinan yang mendapat
surat kuasa dari Direksi.
3) Perjanjian Kerjasama dapat ditandatangani oleh pihak yang terlibat setelah mendapat persetujuan dan dilakukan review oleh Credit Compliance Processing Center.99 (CCPC).
98
Hasil wawancara dengan Bapak Muhammad Nazif AVP, Credit Support dan Credit Signing
Manager PT Bank CIMB Niaga Tbk, pada hari Rabu, tanggal 7 Juli 2010 bertempat di Kantor PT
Bank CIMB Niaga Tbk Cabang Bukit Barisan Medan.
99 Credit Compliance Processing Center (CCPC) merupakan suatu unit dalam organisasi
Consumer Group di PT Bank CIMB Niaga Tbk yang akan memeriksa kelengkapan persetujuan dan kelengkapan dokumen yang disyaratkan apakah sudah sesuai dengan ketentuan.
4) Perjanjian Kerjasama berisikan pasal-pasal yang mengatur kerjasama antara
Developer dengan Bank CIMB Niaga. Perjanjian Kerjasama harus mencantumkan syarat-syarat yang diberikan oleh Pemegang Limit sesuai
Delegation Of Authority (DOA) yang tercantum dalam persetujuan atas usulan kerjasama.
5) Untuk kerjasama dengan kondisi PPJB wajib mempersyaratkan Perjanjian Kerjasama antara Developer dan Bank dilegalisir oleh Notaris.
6) Adapun draft Perjanjian Kerjasama yang digunakan sesuai draft Perjanjian Kerjasama yangtelah disetujui oleh Legal Departemen.
7) Apabila terdapat perubahan yang belum termasuk dalam kesepakatan awal, maka wajib dibuatkan adendum dari Perjanjian Kerjasama yang telah ada. Sebelum bank menentukan apakah developer dapat dibiayai atau tidak, maka ada beberapa hal yang perlu diperhatikan oleh bank sebagai pemberi kredit yang dikenal dengan Risk Acceptance Criteria (RAC) untuk Developer, yaitu :100
1) Pendirian Perusahaan atau Group
: Minimum 3 tahun 2) Pemegang Saham
Mayor
: Positif BI Checking (SID) 3) Pengalaman pemilik
dalam industri properti
: Minimum 3 tahun 4) Pendapatan Bersih : Positif
5) Lokasi dari Real Estate : Bebas banjir tahunan, berada pada jalan utama (min.lebar 4 m) dan mudah diakses 6) Infrastruktur : Supporting environment (transportasi umum,
infrastruktur jalan) dan fasilitas umum (sekolah, rumah sakit, pasar)
7) Status Hukum : Tanah memiliki sertipikat. Pemilik sertipikat dan keterkaitannya dengan developer harus dicantumkan secara jelas dalam proposal kerjasama.
8) Area : Kantor pusat berlokasi didaerah dimana terdapat cabang Bank.
100
Ketentuan Kerjasama Developer pada Kebijakan Kredit Pemilikan Rumah PT Bank CIMB Niaga Tbk, versus 12.08, 2.2.8.1, hal.1.
Perjanjian Kerjasama harus berisikan hal-hal sebagai berikut :101
1) a. Syarat dan Ketentuan dalam pemberian fasilitas KPR.
b. Komitmen dari developer untuk menyerahkan bangunan yang telah jadi dan menyerahkan dokumen yang dipersyaratkan oleh bank pada waktunya. c. Jangka waktu untuk penyerahan sertipikat kepada bank.
Buy back guarantee untuk debitur yang gagal bayar angsuran berturut- turut 3 (tiga) sampai dengan 6 (enam) bulan sebelum AJB dan APHT/SKMHT ditandatangani oleh debitur.
2) Anggaran Dasar Perusahaan dengan perubahannya, Surat Keputusan Menteri Kehakiman dan Berita Negara.
3) Surat Ijin Usaha Perusahaan (SIUP) 4) Tanda Daftar Perseroan (TDP) 5) Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
6) Site Plan and/or Block Plan (disahkan oleh institusi yang berwenang di daerah itu.
7) SK Bupati/Gubernur
8) Sertipikat Induk (bila ada) atau dokumen lain yang dapat mengesahkan penerbitan Sertipikat Induk seperti AJB pada tingkat regional, bukti pembayaran dari status tanah ke Badan Pertanahan Nasional.
101
a) Jika Sertipikat Induk telah diterbitkan, harus ada nama developer dengan sisa masa berlaku 5 tahun setelah perjanjian kerjasama dengan bank. b) Jika HGB atas nama perusahaan lain, maka harus disertai dengan Akta
Kuasa Menjual (harus mendapat opini dari Group yang membawahi Legal).
9) IMB/Ijin Pendahuluan Mendirikan Bangunan (IPMB) - Untuk Apartemen, IMB Induk harus tersedia. 10)Laporan Keuangan Tahunan
11)Ijin Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL)
12)Dokumen lainnya yang terkait real estate (price list, brosus, dan lainnya) 2.1Tipe Kerjasama Dengan Developer
1) Dokumen Kerjasama dengan Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB)
PPJB adalah kesepakatan yang dibuat oleh antara penjual dan pembeli atas transaksi jual beli yang dilakukan di depan Notaris atau dibawah tangan, dimana pihak penjual dan pembeli sepakat untuk melakukan penyelesaian transaksi jual beli berdasarkan kesepakatan yang saling mengikat.102
PPJB timbul karena transaksi jual beli belum terselesaikan secara tuntas, yaitu terjadi dalam hal : 103
a) Sertipikat Induk masih dalam proses
102
Standard Operational Prosedur Kerjasama PT Bank CIMB Niaga Tbk Dengan Developer, Evaluasi Usulan Kerjasama Developer, hal. 7.
103
b) Sertipikat Induk sudah jadi namun pihak Badan Pertanahan Nasional (BPN) belum dapat melaksanakan proses balik nama
Status tanah biasanya masih dalam bentuk Sertipikat Induk. Deposit retention
dan buy back guarantee104 harus dilaksanakan sampai AJB dan APHT, SKMHT, ditandatangani oleh debitur. Developer kerjasama pencairan/pembayaran ke
developer berdasarkan progress report.
Apabila terdapat kerjasama dengan PPJB dengan developer, persyaratan legal yang harus dipenuhi untuk setiap penandatanganan kredit nasabah adalah sebagai berikut :105
a. Akta PPJB
b. Cover Note untuk proses pecah dan pecah sertipikat dari developer
c. Cover Note untuk proses pengikatan jaminan (APHT, Sertipikat Hak Tanggungan (selanjutnya disebut SHT)
d. Cover Note untuk proses IMB per unit dari developer atau copy IMB Induk yang telah dilegalisir oleh developer
e. Roya dari bank/Lembaga Keuangan apabila developer menjaminkan sertipikat induk kepada bank/Lembaga Keuangan
f. Surat Perintah Transfer dan bukti lunas DP
104
Buy back guarantee adalah penyelesaian total outstanding kredit debitur oleh developer
dengan konsekuensi pemindahan semua hak bank seperti yang tertara pada akta Perjanjian Kredit dan pemindahan jaminan kepada developer.
105
Mengingat besarnya risiko kredit dan risiko legal, maka pengajuan usulan kerjasama developer dengan kondisi PPJB karena sertipikat induk masih dalam proses, merupakan kondisi khusus dan developer wajib memberikan buy back guarantee minimal sebesar total kewajiban debitur hingga Akta Jual Beli dan Hak Tanggungan ditandatangani.106
Pengajuan usulan kerjasama developer dengan kondisi sertipikat induk sudah jadi namun transaksi jual beli masih menggunakan PPJB (karena transaksi AJB belum bisa dilakukan) bukan merupakan kondisi khusus. Developer wajib memberikan buy back guarantee minimal sebesar total kewajiban debitur hingga AJB dan Hak Tanggungan ditandatangani.107
Untuk mengantisipasi timbulnya risiko dikemudian hari, syarat minimal yang wajib dicantumkan dalam Perjanjian Kerjasama dengan developer meliputi:108
a. Developer memberikan jaminan/kesanggupan untuk menyelesaikan proses pemecahan sertipikat.
b. Developer memberikan kesanggupan untuk menghadirkan pembeli dan melakukan penandatanganan AJB dan pemasangan Hak Tanggungan (SKMHT atau APHT) setelah terbitnya sertipikat pecahan.
c. Developer wajib mengundang pihak bank pada saat penandatanganan AJB (agar sekaligus dilakukan pemasangan Hak Tanggungan).
Developer untuk kerjasama dengan PPJB harus mendapat persetujuan dari
Senior Credit Committee sesuai ketentuan Delegation of Authority (DOA) yang berlaku. 106 Ibid. 107 Ibid, hal. 8. 108 Ibid.
2) Dokumen Kerjasama dengan AJB
Tipe kerjasama ini dilakukan secara case by case untuk developer yang telah memiliki sertipikat pecah per kavling untuk rumah yang akan dibiayai. Dengan demikian, transfer kepemilikan dapat dilakukan oleh notaris bank.
Persyaratan legal untuk setiap penandatanganan perjanjian kredit nasabah :109
- AJB yang telah pecah per kavling
- Cover Note untuk proses dan balik nama sertipikat dari notaris Bank CIMB Niaga.
- Cover Note untuk proses pengikatan jaminan (APHT, SHT)
- Cover Note untuk proses IMB per unit dari developer atau copy IMB induk yang telah dilegalisir oleh developer.
2.2 Ketentuan Mengenai Kondisi Bangunan Yang Dapat Diterima 1. Siap Huni (Ready Stock)
Yaitu Rumah/Rumah Toko/Rumah Kantor/Apartemen yang akan dijual telah selesai dibangun dan siap ditempati oleh pembeli/konsumen.
2. Masih dalam proses pembangunan (Indent)
Yaitu stock rumah atau apartemen yang akan dijual masih berupa kavling siap bangun atau masih dalam proses pembangunan. Bila penjualan dilakukan belum ada bangunan, maka kerjasama dapat dilakukan minimal telah ada IMB atau ijin pendahuluan pembangunan.
Pada dasarnya pembiayaan KPR dengan kondisi rumah sudah siap huni memiliki risiko yang lebih rendah bagi bank dibanding dengan kondisi bangunan
109
yang masih indent, karena bank dapat melihat dan mengevaluasi kualitas rumah yang dibangun developer. Disamping itu, pembeli juga langsung dapat menempati rumah yang telah dibelinya.
Terkait dengan hal tersebut, pembiayaan dengan kondisi bangunan indent
dapat dilakukan dengan syarat sebagai berikut dan persyaratan ini harus dicantumkan dalam Perjanjian Kerjasama antara Bank CIMB Niaga dengan developer :110
a. Developer wajib menyelesaikan pembangunan rumah. Bukti penyelesaian pembangunan rumah adalah Berita Acara Serah Terima kepada end user. b. Pencairan KPR end user dapat dilakukan sekaligus, namun pembayaran ke
developer wajib dilakukan dalam beberapa tahapan sesuai progress
pembangunan. Tahapan pembayaran ke developer sesuai kesepakatan antara Bank dengan pihak developer.
Mengenai lokasi proyek perumahan harus memenuhi kriteria antara lain :111
a. Bebas banjir tahunan
b. Berada pada jalan utama (minimal lebar 4 m) c. Mudah diakses
Selanjutnya dalam menjalin kerjasama antara bank dengan developer
dilakukan monitoring terhadap developer, terutama yang berhubungan dengan monitoring penyelesaian komitmen developer, antara lain :112
1. Tenggang waktu penyerahan dokumen jaminan dari developer kepada bank harus mengikuti ketentuan tentang to be obtained (selanjutnya disebut TBO) dokumen/sesuai yang diperjanjikan.
110 Ibid. 111 Ibid, hal. 9. 112 Ibid.
2. Dalam pelaporan jumlah dokumen berstatus TBO dan Exception Report
(selanjutnya disebut ER) dihitung per account/fasilitas bukan per dokumen. Meskipun demikian bagian support (misalnya bagian Administrasi Kredit) terkait harus tetap memiliki catatan rinci dokumen yang belum diperoleh oleh pihak Bank.
3. Pengurusan dokumen TBO kemungkinan dapat melalui batas waktu yang ditentukan (ER). Karena itu perlu ditentukan batasan jumlah exception untuk masing-masing developer maksimum 5%. Batasan tersebut dihitung berdasarkan jumlah account ER dibandingkan total account yang berdasarkan Perjanjian Kerjasama, dokumen-nya sudah jatuh tempo, dan dimonitor oleh
Credit Administration Group.
4. Apabila perhitungan di atas terlampaui, maka kerjasama dengan developer
harus dibekukan (freeze) sementara dan memberi kesempatan kepada
developer untuk menyelesaikan dokumen-dokumen yang belum diberikan kepada bank sesuai jangka waktu yang telah ditetapkan. Kerjasama dapat diteruskan kembali apabila jumlah ER sudah tidak melampaui 5 %.
Monitoring TBO dan ER diatas dilakukan oleh bagian administrasi kredit. Apabila terdapat TBO Dokumen Jaminan yang melebihi ketentuan (ER) maka bagian administrasi kredit :
1) Melakukan checking kepada Debitur apakah Dokumen Jaminan sudah diterima atau belum.
2) Mengirimkan Surat Peringatan kepada developer bahwa dokumen jaminan belum diterima oleh Bank dam meminta penjelasan developer mengenai alasan keterlambatan.
3) Secara periodik developer harus dikunjungi oleh bisnis unit untuk mengetahui kondisi usaha developer dan dibuatkan Call Report.
Selain monitoring terhadap penyelesaian komitmen developer, performa dari
portofolio prosuk KPR pada developer tersebut juga harus dimonitor secara berkala dalam hal outstanding portofolio, new booking volume dan delinquency performance.
Hal ini ditujukan untuk mengetahui profil bisnis dan risiko pada suatu proyek
developer untuk bahan pertimbangan dalam menentukan suatu program dengan
developer tersebut dan juga untuk memantau komitmen pelaksanaan buy back guarantee oleh developer kerjasama.
C. Bentuk Perjanjian antara Developer dan Bank CIMB Niaga dalam rangka
pemberian fasilitas KPR.
Perjanjian antara developer dan Bank CIMB Niaga adalah sebagai suatu hubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan sesuatu hal, atau untuk tidak melakukan sesuatu hal, sedangkan pihak lain berhak menuntut pelaksanaan perjanjian itu.
Kerjasama adalah teman atau pihak yang megikatkan diri dalam suatu usaha dan usaha adalah suatu kegiatan, tindakan atau perbuatan di bidang perekonomian yang dilakukan oleh para pengusaha yang bertujuan keuntungan atau laba.113
Selanjutnya Subekti menyebutkan bahwa perjanjian kerjasama adalah (kontrak kerjasama) adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih mengikatkan diri untuk bantu membantu atau melakukan kegiatan secara bersama-sama guna mencapai tujuan yang sama mengenai harta kekayaan yang keuntungan dan kerugian atas hasil usaha tersebut dapat diperhitungkan bersama sesuai dengan kesepakatan bersama pada waktu perjanjian dibuat.114 Berdasarkan uraian diatas dapat diketahui
bahwa perjanjian kerjasama antara dua pihak (perusahaan) merupakan kemitraan
113 M Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, hal, 150. 114 Subekti, 1998, hal, 57-58.
yang diselenggarakan melalui pola-pola yang sesuai dengan sifat dan tujuan usaha yang dimitrakan.115
Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan diketahui bahwa bentuk perjanjian antara developer dengan Bank CIMB Niaga dalam pemberian kredit pemilikan rumah menerapkan sistem kemitraaan/kerjasama hubungan hukum dituangkan dalam bentuk perjanjian kerjasama tertulis yang sekurang-kurangnya mengatur bentuk dan lingkup kegiatan usaha kerjasama, mengenai ketentuan jual-beli tanah dan bangunan, hak dan kewajiban masing-masing pihak, pernyataan dan jaminan, periode perjanjian, keadaan memaksa (force major)116 dan penyelesaian
perselisihan.
Dengan pola kemitraan ini, akan diperoleh banyak manfaat, antara lain tidak mengganggu modal kerja bagi perusahaan pelaku bisnis. Selain itu, kemitraan ini juga merupakan solusi kebutuhan investasi dan modal kerja bagi pengembang serta risiko kreditnya akan lebih terukur bagi pihak perbankan. Bagi Bank CIMB Niaga,
115
http://www.inapane-hukum.com/2009/11/ringkasan-2-kuliah-hukum-perjanjian.html, diakses pada hari Selasa, tanggal 6 Juli 2010 Pukul 16:27 Wib.
116
Pasal 13 Perjanjian Kerjasama menyebutkan mengenai Keadaan Memaksa (Force Major) : 1) Yang dimaksud dengan keadaan memaksa dalam perjanjian ini adalah peristiwa-peristiwa yang terjadi diluar kemauan dan kekuasaan para pihak yang menimpa salah satu atau para pihak dam hal bencana alam (gempa bumi, tanah longsor, dan banjir), kebakaran, huru hara, perang, pemogokan, pemberontakan, sabotase, dan tindakan/kebijaksanaan pemerintah (termasuk ketentuan likuidasi Bank) yang tidak memungkinkan untuk melaksanakan perjanjian ini.
2) Apabila terjadi suatu keadaan memaksa, maka pihak yang mengalami harus