KONSEP RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
A. Konsep Umum Strategi Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
Konsep umum strategi rencana bangunan dan lingkungan akan menguraikan secara umum konsep-konsep yang ditetapkan berdasarkan kondisi spesifik yang merupakan karakteristik utama bagi kawasan perencanaan atau bahkan merupakan suatu karakteristik bagi Kota Ternate.
Konsep umum strategi Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) berikut ini akan berisi konsep umum dan strategi pengendalian tata bangunan dan lingkungan serta konsep umum strategi perwujudan tata bangunan dan lingkungan. Konsep umum/ strategi penataan bangunan pada kawasan perencanaan diarahkan sesuai dengan konsep penggunaan lahan yang ada sekarang sebagai kawasan pelayanan fasilitas umum, perdagangan, perkantoran dan sarana transpaortasi. Selain itu pemanfaatan lahan reklamasi diarahkan sebagai peruntukan kawasan rekreasi dan wisata pantai, perdagangan, bisnis dan jasa, perkantoran, fasilitas akomodasi, fasilitas pelayanan umum, perumahan dan peribadatan dengan pelayanan skala lokal, regional dan nasional sekaligus diarahkan sebagai distrik pusat pelayanan fasilitas tersebut diatas dan sebagai sub pusat kota yang diharapkan nantinya akan dapat melayani semua kawasan-kawasan diwilayah Kota Ternate.
Dari hal tersebut diatas, maka perlu dirumuskan suatu pengaturan penggunaan lahan yang dapat menampung beberapa macam fungsi, dimana rumusan tersebut
disesuaikan dengan arahan pemerintah daerah atau kebijaksanaan pemerintah setempat.
Penentuan tata ruang dan bangunan dibuat berdasarkan pertimbangan :
1. Penataan blok berdasarkan arahan dan kebijaksanaan pemerintah setempat. 2. Pola sirkulasi jalan dalam kawasan perencanaan dan pencapaiannya ke
masing-masing fungsi kegiatan yang ada.
3. Penentuan struktur dan bentuk-bentuk elemen lingkungan dan bangunan yang menciptakan image/citra kawasan, tampilan visual bangunan yang akan mempengaruhi kualitas ruang kota.
Untuk mewujudkan percepatan perwujudan tata bangunan dan lingkungan yang terarah, maka dirumuskan sebuah konsep yang tertuang dalam bentuk informasi, yang dapat diketahui secara terbuka oleh masyarakat dan pihak-pihak investor/ pengembang.
Arahan program investasi untuk pengembangan bangunan akan dapat dirumuskan dengan baik apabila telah diketahui dengan pasti siapa developer/ pengembang yang akan mengembangkan kawasan yang bersangkutan, apa saja kebutuhan pengembangannya, kapan dan bagaimana pentahapan pembangunannya, serta berapa kemampuan pendanaannya. Atau dengan kata lain, program investasi dapat disusun secara akurat apabila bangunan-bangunan yang akan dikembangkan bersifat proyek yang sudah pasti.
Pada kawasan yang belum atau tidak ada kejelasan mengenai hal-hal tersebut diatas, maka arahan yang diprogramkan dalam Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) lebih bersifat sebagai panduan pelaksanaan pembangunan dibandingkan sebaga suatu bentuk rencana atau rancangan yang harus dilaksanakan. Maka dari itu, dalam penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Tapak I Kota Ternate ini arahan program investasinya akan bersifat kemungkinan-kemungkinan.
Namun secara umum akan lebih baik apabila pihak non pemerintah, dalam hal ini bisa masyarakat umum ataupun pihak swasta dapat memberikan kontribusi yang
Laporan Draft Final VI - 3
lebih besar dalam mengembangkan kawasan kota sebagai bagian dari pelaksanaan program pembangunan partisipatif dan berkelanjutan.
Beberapa kemungkinan fungsi bangunan yang dapat dikembangkan di kawasan perencanaan akan dikaji satu persatu, antara lain adalah :
1. Bangunan Perdagangan, Fasilitas Umum, Jasa dan Bangunan Multi Fungsi. a. Pihak yang membangun
Pengembangan dilakukan dengan sistem blok yang merupakan gabungan kavling-kavling kecil atau memang berasal dari kavling sistem blok. Dalam hal ini pengembangan blok diselenggarakan secara individu oleh masing-masing pemilik kavling, namun pengembangannya harus merujuk pada panduan pengembangan unit perencanaan yang dipandang sebagai satu kesatuan yang utuh. Sehingga secara keseluruhan akan diperoleh satu pengembangan blok yang utuh dan harmonis. Pengembangan sistem blok ini dalam kawasan Tapak I Plus Kota Ternate adalah redevelopment kawasan pemukiman kumuh yang berada pada kawasan di atas rawa sebelah utara kawasan Tapak 1 Plus, perencanaan pengembangan kawasan wisata/rekreasi pantai, perdagangan, hiburan/entertainment, dan pembangunan gedung/bangunan multi fungsi pada areal reklamasi sebelah barat kawasan terminal. Pengembangan sistem blok ini sebaiknya diselenggarakan sepenuhnya oleh developer/investor swasta dengan di fasilitasi pemerintah setempat.
b. Pentahapan pelaksanaan.
Pada blok yang dikembangkan secara individu oleh masing-masing kavling, pelaksanaan pembangunannya bisa dimulai kapan saja oleh mereka yang sudah siap membangun, sejauh mengikuti pedoman pembangunan yang telah ada. Pada blok yang dikembangkan oleh developer, pentahapan pelaksanaan pembangunan diprogramkan sesuai dengan kebutuhan developer yang bersangkutan.
Laporan Draft Final VI - 4 c. Sumber pembiayaan
Pertokoan dan bangunan multi fungsi milik swasta, sumber pembiayaannya berasal dari pihak swasta (dana sendiri, pinjaman dari bank, dana dari pihak lain, patungan dan lain-lain).
2. Bangunan Perkantoran a. Pihak yang membangun
Pengembangan dilakukan dengan sistem kavling atau blok yang merupakan gabungan kavling-kavling kecil atau memang sistem kavling. Dalam hal ini pengembangan kavling diselenggarakan secara individu oleh masing-masing pemilik kavling, namun pengembangannya harus merajuk pada panduan pengembangan unit perencanaan yang dipandang sebagai satu kesatuan yang utuh. Sehingga secara keseluruhan akan diperoleh satu pengembangan kavling yang menyatu utuh dan harmonis satu dengan yang lainnya. Pengembangan blok ini juga dapat diselenggarakan sepenuhnya oleh masing-masing pemilik kavling atau developer/investor swasta.
b. Pentahapan pelaksanaan
Pada blok yang dikembangkan secara individu oleh masing-masing kavling, pelaksanaan pembangunannya bisa dimulai kapan saja oleh mereka yang sudah siap membangun, sejauh mengikuti pedoman pembangunan yang telah ada. Pada kavling yang dikembangkan oleh developer, pentahapan pelaksanaan pembangunan diprogramkan sesuai kebutuhan developer yang bersangkutan.
c. Sumber pembiayaan
Perkantoran swasta, sumber pembiayaannya berasal dari pihak swasta (dana sendiri, pinjaman dari bank, dana dari pihak lain, patungan dan sebagainya).
3. Bangunan Umum
a. Pihak yang membangun
Bangunan umum terdiri dari bangunan sekolah, fasilitas kesehatan, dan sebagainya, bisa dibangun oleh pemerintah, dalam hal ini adalah Dinas Pendidikan, Dinas Kesehatan, Dinas Pekerjaan Umum, Pemerintah Propinsi
Laporan Draft Final VI - 5
Maluku Utara, Pemerintah Kota Ternate. Bisa juga dibangun oleh masyarakat dalam hal ini adalah Yayasan, Organisasi Sosial Kemasyarakatan yang bergerak dibidang pendidikan.
Kelompok bangunan umum yang lain adalah bangunan tempat peribadatan, pada umumnya dibangan oleh masyarakat atau organisasi keagamaan (yayasan, komunitas masyarakat, organisasi sosial kemasyarakatan). Kelompok umum yang lain adalah bangunan kesehatan, bisa dibangun oleh pemerintah (Dinas Kesehatan, Pemerintah Propinsi Maluku Utara, Pemerintah Kota Ternate), organisasi sosial kemasyarakatan, perusahaan swasta, kelompok perorangan dan individu.
Kelompok bangunan umum yang lain adalah bangunan gedung hiburan dan kesenian (bioskop, mall, restaurant, kafe dan pub), biasanya dibangun oleh developer/investor swasta.
b. Pentahapan pelaksanaan
Bangunan umum yang dibangun oleh pemerintah bisa dilaksanakan sampai selesai dalam satu tahun anggaran, dan bisa juga secara bertahap lebih dari satu tahun anggaran (multi years). Bangunan umum yang dibangun oleh perusahaan swasta, masyarakat dan perorangan, pentahapan pembangunan disesuaikan dengan kebutuhan dan ketersediaan dananya.
c. Sumber pembiayaan
Bangunan umum yang dibiayai dengan dana pemerintah, sumber pembiayaannya bisa bersumber dari APBN, APBD Propinsi Maluku Utara, APBD Kota Ternate, bantuan dan/atau pinjaman luar negeri.
4. Bangunan Rumah Tinggal Biasa a. Pihak yang membangun
Bangunan rumah tinggal biasa di wilayah perencanaan Tapak I Plus Kota Ternate bisa dibangun oleh perorangan, kelompok perorangan, koperasi, kantor swasta, developer/investor.
Laporan Draft Final VI - 6 b. Pentahapan pelaksanaan
Bangunan rumah tinggal yang dibangun oleh perorangan, kelompok perorangan, koperasi, kantor swasta, developer/investor, pentahapan pelaksanaan pembangunan disesuaikan dengan kebutuhan dan ketersediaan dananya.
c. Sumber pembiayaan
Sumber pembiayaan bisa berasal dari pinjaman bank, koperasi, dana sendiri, patungan, bantuan pemerintah/swasta.
5. Program Investasi lingkungan
Arahan program investasi lingkungan untuk kawasan perencanaan RTBL Kawsan Tapak 1 Plus di Kota Ternate adalah sebagai berikut :
a. Pihak yang membangun
Investasi lingkungan bisa dibangun oleh pemerintah,dalam hal ini adalah ; PT PLN, PT Telkom, PT Pos dan Giro, PDAM, Dinas Pekerjaan Umum, Pemerintah Propinsi Maluku Utara, Pemerintah Kota Ternate. Jenis fasilitas yang dibangun oleh pemerintah adalah ; listrik, telepon, air bersih, tempat sampah (transfer depo), hydrant, zebra cross, trotoar, dan bis surat. Bisa juga dibangun oleh organisasi sosial masyarakat, komunitas masyarakat, perusahaan swasta/ivestor. Jenisnya adalah ; tempat sampah, reklame, pos keamanan lingkungan, pos polisi, taman-taman dan penghijauan, trotoar dan jembatan penyeberangan.
b. Pentahapan pelaksanaan
Fasilitas lingkungan yang dibangun oleh pemeritah bisa dilaksanakan sampai selesai dalam satu anggaran, dan bisa juga secara bertahap lebih dari satu tahun anggaran (multi years) sesuai dengan program instansi yang bersangkutan. Alangkah lebih baik jika pembangunan utility kota ini dilaksanakan secara bersama, terkoordasi dan terpadu satu dengan yang lainnya, sehingga dapat menghilangkan kesan tumpang tindih, hanya untuk kepentingan instansi lainnya walaupun disadari bahwa kondisi ideal ini sangat
Laporan Draft Final VI - 7
sulit dilakukan karena keterikatan pembiayaan pada tahun masing-masing anggaran.
Fasilitas lingkungan yang dibangun oleh perusahaan swasta, komunitas masyarakat, dan organisasi masyarakat, pentahapan pembangunannya disesuaikan dengan kebutuhan dan ketersediaan dananya.
c. Sumber pembiayaan
Fasilitas lingkungan yang di biayai oleh pemerintah, sumber pembiayaannya bisa dari APBN, APBD Propinsi, APBD Kota Ternate, bantuan dan atau pinjaman luar negeri. Fasilitas lngkungan yang dibiayai oleh non pemerintah, sumber dananya bisa berasal dari pinjaman bank, koperasi, dana yang dikumpulkan masyarakat, dana sendiri, patungan.