BAB I PENDAHULUAN
F. Kerangka Teori dan Konsepsional
2. Konsepsional
Konsepsi adalah salah satu bagian terpenting dari teori. Konsepsi diterjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi suatu yang konkrit disebut dengan operasional defenition.37 Pentingnya definisi operasional adalah untuk menghindarkan perbedaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu
34
Peter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Pranada Media Group, Jakarta, 2008, hal 158 35 ibid 36 Ibid, hal 159 37
Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Institute Bankir Indonesia, Jakarta, 1993, hal 10
istilah yang dipakai. Karena itu untuk menjawab permasalahan dalam penelitian harus didefinisikan beberapa konsep dasar, agar secara operasional diperoleh hasil penelitian yang sesuai dengan tujuan ditentukan, yaitu:
Rumah Susun38 adalah Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satu satuan yang masing-masing terdapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Strata title39 adalah hak lapisan, maksud hak lapisan, hak seseorang atau suatu pihak untuk dapat memiliki suatu ruang bangunan yang berada diatas tanah atau bangunan orang lain.
Konsep strata title40 adalah merujuk pada pemisahan akan hak seseorang terhadap beberapa strata atau tingkatan yakni terhadap hak atas permukaan tanah atas bumi dibawah tanah dan udara diatasnya.
Apartement41 adalah 1.tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar mandi, dapur, dsb) yang berada pada satu lantai bangunan bertingkat; rumah flat; rumah pangsa; 2. bangunan bertingkat, terbagi dalam beberapa tempat tinggal.
38
Himpunan Peraturan Peraturan Perundang-undangan Rumah Susun, Undang-undang Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun, CV Karya Gemilang, Indonesia legal Center Publising, 2009, hal 2
39
Ridwan Halim, Hukum Pemukiman, Perumahan dan Rumah Susun (Suatu Himpunan Tanya Jawab), Doa dan Karma, Jakarta, 2006 hal 154
40
Erwin Kallo, Panduan Hukum Untuk Pemilik/Penghuni Rumah Susun (Kondominium,
Apartemen dan Rusunami, Minerva Athena Pressindo, Jakarta 2009, hal 14
41
Flat42adalah tempat tinggal yang dibagi atas ruang duduk, kamar tidur, kamar mandi dan dapur (ruangannya berderet-deret).
Condominium43 adalah milik bersama, daerah yang dikuasai bersama-sama, gedung bertingkat yang berpetak-petak untuk disewakan.
Bagian bersama44 adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satu-satuan rumah susun.
Benda bersama45 adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.
Tanah bersama46 adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.
Kepemilikan bersama47 adalah pemiliki yang dimiliki secara bersama-sama secara proporsional dengan para pemilik lainnya pada rumah susun tersebut.
Kepemilikan perseorangan48 adalah hak kepemilikan seseorang yang telah memberi satuan unit rumah susun.
Unit49 adalah ruangan dalam bentuk geometrik tiga dimensi yang dibatasi oleh dinding dan digunakan secara terpisah atau tidak secara bersama-sama hanya dinding yang menopang struktur bangunan saja yang merupakan bagian bersama.
42
Susilo Riwayadi dan Suci Nur Aisyah, Op Cit hal 229 43
Ridwan Halim, Hukum Kondominium Dalam Tanya Jawab, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1988, hal 15
44
Himpunan Peraturan Perundang-undangan, Op Cit hal 2 45
Ibid, hal 2 46
Ibid, hal 2 47
Erwin Kallo, Op Cit, hal 57 48
Pemilik50 adalah perseorangan atau badan hukum yang memiliki satuan rumah susun yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
Penghuni51 adalah perseorangan yang bertempat tinggal dalam satuan rumah susun.
Perhimpunan penghuni52 adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri dari para penghuni.
Hak milik53 adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai atas tanah dengan mengingat fungsi sosial, yang dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Hak Guna Bangunan (HGB)54 adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu 20 tahun lagi, kemudian dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan.
Hak Pakai55 adalah hak untuk menggunakan dan/atau memunggut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian penggolongan tanah
49
Ibid, hal 59 50
Himpunan Peraturan Perundang-undangan Op Cit, hal 3 51
Ibid 52
Ibid
53
Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Prestasi Pustaka Publisher, Jakarta 2002, hal 5 54
Ibid, hal 31 55
segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentua-ketentuan, undang- undang.
Sertifikat hak atas tanah/hak tanggungan56 adalah Surat tanda bukti hak atas tanah/hak tanggungan yang dikeluarkan oleh pejabat yang berwenang dalam rangka pendaftaran tanah menurut Peraturan Pemerintah No. 1 Tahun 1961.
Pertelaan57 adalah Penjelasan atau rincian mengenai batas-batas yang jelas dari setiap unit satuan rumah susun, yang merupakan bagian tertentu dari gedung, termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama serta uraian nilai perbandingan proporsional (NPP) yang dibuat dan disusun sesuai dengan ketentuan peraturan rumah susun. Pertelaan ini sebenarnya akan menjadi dasar perhitungan nilai perbandingan proporsional (NPP) yang pada akhirnya juga menjadi pelengkap bagi diterbitkannya sertifikat hak milik satuan rumah susun.
Asas pemisahan horizontal (horizontale scheiling)58 adalah asas yang membagi, membatasi dan memisahkan kepemilikan atas sebidang tanah berikut segala sesuatu yang berkenaan dengan tanah tersebut secara horizontal.
Asas perlekatan59 adalah bangunan menjadi bagian dari tanahnya, oleh karena itu, bangunan itu tunduk kepada ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku terhadap tanahnya (hukum tanah) jadi, hak kepemilikan atas tanah hak Barat itu meliputi juga kepemilikan dari bangunan yang ada di atasnya.
56
Effendi Perangin, Praktek Pengurusan sertifikat Hak Atas Tanah, Rajawali Press, Jakarta, 1992, hal 1
57
Imam Koeswahyono, Op Cit, hal 16 58
Oloan Sitorus dan Balans Sebayang, Kondominium dan Permasalahannya, Mitra kebijakan Tanah Indonesia, Yogyakarta, 1998, hal 9
59
Asas Vertikal (acessie)60 adalah perlekatan tegak lurus yang melekatkan semua benda yang ada di atas maupun di dalam tanah dengan tanah sebagai benda pokoknya.