BAB I PENDAHULUAN
B. Sertifikat Rumah Susun
Secara etimologi sertifikat berasal dari bahasa Belanda ”Certifikat” yang artinya surat bukti atau surat keterangan yang memberikan tentang sesuatu.74 Dasar hukum yang dipakai dalam proses pelaksanaan sertifikasi rumah susun (strata title, apatemen, condominium, mal) adalah:
1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 2. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985
3. Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun 4. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah 5. Peraturan Menteri Negara Agraria/kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997
Tentang ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.
6. Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002, telah diganti dengan Peraturan pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 Tentang tarif atas jenis penerimaan pajak yang berlaku pada badan pertanahan nasional.
7. SE. Ka. BPN-600-1900, Tanggal 31 Juli 2003 Jenis layanan-layanan badan pertanahan nasional kepada masyarakat menyangkut segala sesuatu pendaftaran tanah
8. Perda Tentang Rumah Susun (belum semua daerah mempunyai Perda).75 Perbedaan hak milik (sertifikat hak milik) pada rumah biasa (landed house) dengan strata title yaitu apabila seseorang membeli rumah biasa dikomplek perumahan, kepemilikannya biasanya berupa sertifikat hak milik. Orang yang memiliki sertifikat hak milik berdasarkan sistem hukum Indonesia (UUPA) sangat
73
Konsepsi Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dalam Rangka Hukum Agraria, Op. Cit, hal 63
74
M. Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, 2008. hal 204
75
Eko Yulianto Isnur, Tata Cara Mengurus Surat-Surat Rumah dan Tanah, Pustaka Yustisia, Jogjakarta, 2009, hal 85
kuat dan bersifat selamanya yang kepemilikannya meliputi bangunan di atas tanah, tanah dihalaman rumahnya, tanah yang berada di bawahnya serta apa yang ada di atas bangunan tersebut.
M. Yamin Lubis dalam bukunya berjudul “Hukum Pendaftaran Tanah” menyebutkan bahwa sertifikat adalah surat tanda bukti hak, oleh karena sertifikat berfungsi sebagai alat bukti yang menyatakan bahwa tanah tersebut telah diadministrasi oleh Negara.76
Hak milik pada Pasal 20 Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), disebutkan mengenai pengertian hak milik secara normatif yaitu:
1. Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan Pasal 6.77
2. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Sedangkan apabila seseorang membeli apartemen atau rumah susun, rumah susun strata title maka sertifikat hak miliknya bukan satuan hak milik seperti rumah biasa namun konsep kepemilikannya bersifat strata title.
Kepemilikan strata title atas apartemen atau rumah susun hanya atas bangunan unit apartemen/rumah susun tersebut saja dan tidak termasuk atas seluruh bangunan apartemen yang di luar unit yang seseorang beli, tidak termasuk tanah di dalam lingkungan apartement dan apa yang ada di bawahnya serta apa yang ada di atasnya.
76
M.Yamin Lubis dan Abdul Rahim, Op.Cit, hal 204 77
UUPA Pasal 6 menyebutkan bahwa: 1. Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. 2. Untuk tidak merugikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan.
Sertifikat adalah hasil dari tujuan pendaftaran tanah, seperti yang dimuat dalam Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, adalah:
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Tujuan memberikan jaminan kepastian hukum merupakan tujuan utama dalam pendaftaran tanah sebagaimana yang ditetapkan oleh Pasal 19 UUPA.78 Maka memperoleh sertifikat, bukan sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh undang-undang. Jaminan kepastian hukum sebagai tujuan pendaftaran tanah, meliputi:
1. Kepastian status hak yang didaftar.
Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti status hak yang didaftar, misalnya Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, Hak Tanggungan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atau tanah wakaf.
2. Kepastian subjek hak.
Pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti pemegang haknya,
78
UUPA Pasal 19 menyebutkan bahwa ayat (1). Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan- ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah. Ayat (2) Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi: a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah; b.Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut; c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Ayat (3). Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan
negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial, ekonomi serta kemungkinan
penyelenggaraannya, menurut pertimbangan menteri agraria. Ayat (4) Dalam peraturan pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat satu di atas dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
apakah perseorangan (warga negara Indonesia atau orang asing yang berkedudukan di Indonesia), sekelompok orang secara bersama-sama, atau badan hukum (badan hukum privat dan badan hukum publik).
3. Kepastian objek hak.
Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti letak tanah, batas-batas tanah dan ukuran (luas) tanah. Letak tanah berada dijalan, Kelurahan/Desa, Kecamatan, Kabupaten/Kota, dan Provinsi. Batas-batas tanah meliputi sebelah Utara, Selatan Timur, dan Barat berbatasan dengan tanah siapa atau tanah apa. Ukuran (luas) tanah dalam bentuk meter persegi. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum dalam pendaftran tanah, kepada pemegang yang bersangkutan diberikan sertifikat sebagai tanda bukti haknya.
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Dengan terselenggaranya pendaftaran tanah juga dimaksudkan untuk terciptanya suatu pusat informasi mengenai bidang- bidang tanah sehingga pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Untuk melaksanakan fungsi informasi, data fisik dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar dan terbuka untuk
umum. Dengan pendaftaran tanah, pemerintah maupun masyarakat dapat dengan mudah memperoleh informasi tentang data fisik dan data yuridis di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota apabila mau mengadakan suatu perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar, misalnya mengenai pengadaan tanah untuk kepentingan pemerintah atau perusahaan swasta, jual-beli, lelang, pembebanan hak tanggungan.
c . Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan .
Program pemerintah dibidang pertanahan dikenal dengan catur tertib pertanahan, yaitu: tertib hukum pertanahan, tertib administrasi pertanahan, tertib penggunaan tanah dan tertib pemeliharaan tanah dan kelestarian lingkungan hidup. Untuk mewujudkan tertib administrasi pertanahan dilakukan dengan menyelenggarakan pendaftaran tanah yang bersifat Recht Cadaster. Terselenggaranya pendaftran tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib adaministrasi di bidang pertanahan.Untuk mewujudkan tertib administrasi pertanahan, setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas bidang tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftar.
Sertifikat hak milik satuan rumah susun, maupun rumah susun yang dikuasai dengan sistem strata title, diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota setempat. Sertifikat ini harus sudah ada sebelum satuan-satuan rumah susun yang bersangkutan dijual oleh penyelenggara pembangunan rumah susun.
Menurut Pasal 4 Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1989, sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun terdiri atas 4 halaman, yaitu:
a. Halaman pertama, berisi nama kantor pertanahan dan nomor daftar isian.
b. Halaman kedua, berisi bagian pendaftaran pertama yang dibagi dalam ruang a sampai dengan l.
c. Halaman ketiga dan keempat, disediakan untuk pendaftaran peralihan hak, pembebanan dan pencatatan lainnya, tiap halaman terbagi dalam 5 ruang.
Berkenaan dengan tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun, Boedi Harsono menyatakan bahwa ”Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun” merupakan suatu kreasi baru dalam perundang-undangan pertanahan. Dia terdiri dari salinan buku tanah dan hak milik atas satuan rumah susun, surat ukur dari tanah bersama, dan gambar denah satuan rumah susun yang bersangkutan. Semuanya dijilid menjadi satu dalam sampul dokumen, yang dengan jelas menunjukkan tingkat rumah susun, letak satuan rumah susun, dan lokasinya ditingkat yang bersangkutan.
Lebih lanjut Boedi Harsono menyatakan bahwa sertifikat hak milik atas satuan rumah susun tersebut selain merupakan alat bukti pemilikan satuan rumah susunnya, juga merupakan alat bukti pemilikan bersama atas tanah bersama, bagian bersama dan tanah bersama yang bersangkutan sebesar nilai perbandingan proporsionalnya.
Sertifikat hak milik satuan rumah susun mempunyai karakteristik khusus bila dibandingkan dengan sertifikat hak atas tanah pada umumnya. Pada sertifikat hak atas tanah pada umumnya nama sertifikatnya tergantung pada macam status hak atas tanahnya, misalnya sertifikat hak milik, sertifikat hak guna usaha, sertifikat hak guna bangunan, sertifikat hak pakai.
Karakteristik khusus sertifikat hak milik atas satuan rumah susun dinyatakan oleh R. Soerapto, yaitu sertifikat tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun ini tidak terikat pada macam hak atas satuan rumah susun.
Meskipun rumah susun itu terdiri atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai atas tanah negara, sertifikatnya tetap menggunakan nama sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Jadi nama sertifikatnya tidak tergantung pada status hak atas tanah yang di atasnya berdiri bangunan rumah susun.
Pihak-pihak yang memperoleh manfaat dengan diselenggarakan pendaftaran tanah adalah:
1. Manfaat bagi pemegang hak. a. Memberikan rasa aman.
b. Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data yuridisnya. c. Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak.
d. Harga tanah menjadi lebih tinggi.
e. Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan. f. Penetapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tidak mudah keliru. 2. Manfaat bagi pemerintah
a. Akan terwujud tertib administrasi pertanahan sebagai salah satu program Catur Tertib Pertanahan.
b. Dapat memperlancar kegiatan pemerintahan yang berkaitan dengan tanah dengan pembangunan.
c. Dapat mengurangi sengketa dibidang pertanahan, misalnya sengketa batas-batas tanah, pendudukan tanah secara liar.
3. Manfaat bagi calon pembeli atau kreditor.
Bagi calon pembeli atau calon kreditor dapat dengan mudah memperoleh keterangan yang jelas mengenai data fisik dan data yuridis tanah yang akan menjadi objek perbuatan hukum mengenai tanah.79
79
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Prenada Media Group, Jakarta, 2010, hal 21