KAJIAN TEORITIS DAN PRAKTIK EMPIRIS
C. Keterbatasan Dari Bahaya dan Gangguan Setempat
2. Kriteria Khusus
Kriteria khusus ini merupakan penjabaran lanjut dari kriteria umum, yang dapat dikaitkan dengan pengembangan melalui program dan kegiatan khusus, antara lain:
a. Kawasan Permukiman Baru
Pembangunan kawasan permukiman baru diartikan sebagai kawasan permukiman yang dibangun pada lahan yang disiapkan secara khusus untuk itu. Pengembangannya mensyaratkan antara lain:
1. Tidak berada pada lokasi yang rawan bencana rutin maupun dapat diprediksi terjadi (longsor, banjir, genangan menetap atau rawan kerusuhan sosial).
2. Mempunyai sumber air baku yang memadai (kualitas dan kuantitas) atau terhubungkan dengan layanan jaringan air bersih, pematusan dan sanitasi berskala kota.
3. Terletak pada hamparan dengan luasan yang memadai, sebagaimana tertuang dalam Intruksi MENEG AGRARIA No.5/ Tahun 1998 tentang pemberian izin lokasi dalam rangka penataan/ penguasaan tanah skala besar, yang antara lain memuat penguasaan lahan maksimum oleh perusahaan pengembang sebagai berikut: Antara 200-400 Ha per propinsi untuk satu pengembang atau konsorsium. 4000 Ha untuk seluruh Indonesia (bila terletak dalam satu hamparan).
b. Untuk pengembangan kawasan permukiman di daerah pedesaan, harus terkait dengan : 1. Upaya antisipasi tumbuh dan bekembangnya kota-kota kecil yang berada pada
lokasi geografis dan strategis.
2. Mendukung pengembangan ibu kota kecamatan sebagai pusat pelayanan primer. 3. Upaya menggulirkan kegiatan berkehidupan dan penghidupan pada desa-desa
terisolasi, kawasan permukiman perbatasan atau desa potensial yang belum tergarap.
Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, lokasi yang sesuai untuk pengembangan dan pembangunan perumahan minimal harus memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut:
Lokasi perumahan harus berada pada daerah yang peruntukannya dapat dikembangkan sebagai lingkungan perumahan sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku atau di daerah yang ditunjuk dengan sah oleh pemerintah setempat bila belum ada rencana tata ruang yang diberlakukan.
Tersedianya lahan yang cukup bagi pembangunan lingkungan perumahan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial perumahan.
Bebas dari pencemaran air, udara dan gangguan suara atau gangguan lainnya, baik yang ditimbulkan dari sumber daya buatan manusia maupun sumber daya alam.
Dapat menjamin tercapainya tingkat kualitas lingkungan hidup yang sehat bagi pembinaan individu dan masyarakat penghuni.
Mempunyai kondisi yang bebas dari banjir dan memiliki kemiringan tanah 0-15%, sehingga dapat dibuat sistem saluran pembuangan air hujan dan fungsi jalan setempat yang baik serta memiliki daya dukung yang cukup untuk memungkinkan dibangun perumahan. Menjamin adanya kepastian hukum atas status penguasaan tanah sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
Untuk memperoleh lokasi yang sesuai sebagai kawasan perumahan memerlukan seleksi dan analisis terhadap kondisi fisik kawasan (Chiara & Koppelman, 1989).
Sedangkan menurut Bourne (1982) dalam penentuan lokasi perumahan yang diinginkan penghuni berkaitan dengan kemampuan ekonomi, keuntungan lokasi dan kualitas lingkungan fisik.
Kemampuan biaya, dapat dilihat dari pengeluaran yang diperuntukkan bagi penyediaan tempat tinggal.
Keuntungan lokasi, dilihat dari faktor aksesibilitas dan jarak dari pusat kota. Aksesibilitas terutama faktor angkutan umum menyebabkan pergerakan penduduk lebih mudah. Bagi
golongan berpendapatan rendah maka faktor kedekatan jarak dengan pusat kota menjadi preferensi utama, sedangkan bagi golongan masyarakat menengah ke atas jarak kedekatan lokasi tidak menjadi permasalahan.
Kualitas lingkungan, setiap hunian dalam suatu perumahan merupakan tempat kita melepaskan diri dari luar, dari tekanan dan ketegangan dan dari kegiatan rutin. Oleh karena itu diperlukan suatu hunian yang nyaman dan damai sebagai elemen pendukung terhadap konsep ini. Dari pengertian ini diturunkan faktor ketersediaan sarana prasarana dan bebas banjir.
Menurut Chapin dalam perencanaan guna lahan kawasan perumahan, pada prinsipnya lokasi pembangunan perumahan memiliki beberapa kriteria, antara lain:
Kawasan perumahan harus didukung dengan kelengkapan sarana prasarana, utilitas, dan fasilitas umum bagi penghuni.
Kawasan permukiman dan perumahan harus dialokasikan sehingga memiliki kemudahan pencapaian ke pusat-pusat kegiatan.
Kawasan perumahan dialokasikan di kawasan yang memiliki kapasitas fasilitas pelayanan lingkungan yang memadai agar pembangunan lebih efisien yaitu dengan memperluas fasilitas pelayanan yang sudah ada.
Kawasan perumahan perlu dibangun dengan tingkat kepadatan ruang yang direncanakan sehingga dapat mencegah timbulnya pergerakan yang berlebihan dan mengurangi kemacetan.
Selain itu dalam memilih lokasi permukiman, juga perlu mempertimbangkan potensi struktural dan lokasi lahan permukiman (Charter dalam Sai’dah, 2002). Pertimbangan tersebut ditekankan pada faktor-faktor sebagai berikut:
Kondisi akses lokasi permukiman ke lokasi kegiatan lain. Besarnya biaya untuk perjalanan aktivitas harian.
Harga lahan yang lebih murah atau menjangkau kemampuan masyarakat. Kondisi dan kelengkapan fasilitas umum.
Arsitektur rumah yang baik dan modern
Kondisi sosial lingkungan yang dapat diterima. Jarak permukiman ke lokasi tempat kerja.
Jarak permukiman ke pusat kota atau pusat aktivitas.
Menurut Drabkin (1997), selain itu juga ada beberapa faktor yang berpengaruh terhadap pemilihan lokasi secara individu yang berbeda satu sama lain yaitu:
Aksesibilitas ini terdiri atas kemudahan transportasi dan jarak ke pusat kota. Lingkungan
Lingkungan dalam hal ini terdiri atas lingkungan sosial dan fisik seperti kebisingan, polusi dan lingkungan yang nyaman.
Peluang kerja yang tersedia
Peluang kerja dalam hal ini yaitu kemudahan seseorang dalam mencari pekerjaan untuk kelangsungan hidupnya.
Tingkat pelayanan
Dalam hal ini lokasi yang dipilih merupakan lokasi yang memiliki pelayanan yang baik dalam hal sarana dan prasarana dan lain-lain.
Menurut Hidayat dalam Supriyanto (2002), ada beberapa faktor yang mempengaruhi pemilihan perumahan oleh konsumen, yaitu:
1. Kelompok faktor kenyamanan, terdiri atas tersedianya air bersih yang mencukupi, udara yang sejuk segar bebas dari pencemaran, ada jaminan keamanan, bebas banjir, jauh dari sumber bencana alam.
2. Kelompok faktor internal, terdiri dari; harga rumah yang murah, luas lahan, lebar jalan, kualitas bangunan.
3. Kelompok faktor tujuan terdiri dari menikmati rumah, untuk spekulasi, untuk investasi. 4. Kelompok faktor sosialisasi terdiri dari penghargaan sesama penghuni, untuk
kebanggaan/prestise, dekat dengan/ada teman sejawat
5. Kelompok faktor fasilitas, terdiri dari ada gedung pertemuan, dekat dengan/ada taman, kolam renang, tempat ibadah dan lapangan tenis.
6. Kelompok faktor pendidikan terdiri dari dekat TK, SD, SMP, SMA, dan kampus. 7. Kelompok faktor kesehatan, terdiri dari dekat dengan dokter, puskesmas, rumah sakit. 8. Kelompok faktor aksesibilitas, terdiri dari tersedia alat transportasi umum, keadaan lalu
lintas yang lancar menuju lokasi perumahan
9. Kelompok faktor eksternal, terdiri dari dekat dengan bandar udara, pusat kota, museum, kebun binatang, tempat kerja, pasar, pantai wisata, dll.
10. Kelompok faktor topografi terdiri dari topografi yang berbukit-bukit dan datar/rata.
Sementara itu, menurut Budihardjo (1998) ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam memilih lokasi perumahan dibagi menjadi empat segi antara lain:
1. Segi teknis pelaksanaanya :
Mudah mengerjakannya, tidak banyak pekerjaan cut and fill
Mudah dicapai tanpa hambatan yang berarti
Tanahnya baik sehingga baik untuk konstruksi bangunan
Mudah mendapatkan sumber air bersih, listrik, pembuangan air limbah/kotor/hujan dan lain-lain
Mudah mendapatkan bahan-bahan bangunan
Mudah mendapatkan tenaga-tenaga pekerja dan lain-lain. 2. Segi tata guna tanah :
Tanah yang secara ekonomis sudah susah untuk dikembangkan secara produktif Tidak merusak lingkungan
Mempertahankan tanah yang berfungsi sebagai reservoir air tanah, penampung air hujan dan penahan air laut.
3. Segi kesehatan :
Lokasi jauh dari lokasi pabrik-pabrik yang dapat mendatangkan polusi misalnya debu pabrik, buangan sampah-sampah dan limbah pabrik.
Lokasi tidak terganggu oleh kebisingan
Lokasi mudah untuk mendapatkan air minum, listrik, sekolah, puskesmas, dan lain-lain kebutuhan keluarga.
Lokasi mudah dicapai dari tempat kerja para penghuni 4. Segi politis dan ekonomis
Menciptakan kesempatan kerja dan berusaha bagi masyarakat sekelilingnya
Menjadi contoh bagi masyarakat sekeliling untuk membangun rumah dan lingkungan yang sehat
Mudah penjualannya karena lokasi disukai calon pembeli dan menguntungkan
pengembang
Dari kriteria di atas dapat disederhanakan menjadi 3 faktor berikut ini:
Kemampuan fisik lahan, meliputi kemiringan, erosi, keefektifan tanah dan ada tidaknya genangan.
Penggunaan lahan yang ada, meliputi ketersediaan lahan, fungsi lahan eksisting dan harga lahan.
Potensi lokasi, meliputi kelengkapan sarana/fasilitas dan jaringan utilitas, kemudahan aksesibilitas atau rute angkutan umum, kedekatan dengan pusat kegiatan/aktivitas atau jarak ke pusat kota/kecamatan.
Menurut Koppelman dan De Chiarra, 1994 lokasi perumahan seharusnya memiliki sistem jalan yang sesuai dengan persyaratan sirkulasi dari rencana tata ruang kota. Hal ini memberikan
pencapaian maksimum kepada semua bagian kota dan menjamin koordinasi yang baik dengan rencana perubahan sirkulasi di kemudian hari.