TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Tinjauan Teoritis
1.1 Latar Belakang
Globalisasi dan kemajuan teknologi informasi mengakibatkan peningkatan persaingan antarperusahaan. Perusahaan diharuskan untuk selalu meningkatkan kinerja perusahaannya menjadi semakin baik agar dapat bersaing dan bertahan dalam persaingan tersebut. Aspek keuangan selalu membutuhkan perhatian besar dari setiap perusahaan. Tujuan dari pendirian suatu perusahaan adalah untuk memperoleh laba (profit) dan mengalami pertumbuhan yang berkelanjutan (going concern).
Kualitas keputusan manajemen keuangan yang dilakukan perusahaan merupakan salah satu faktor yang menentukan keberhasilan atau kegagalan dari suatu perusahaan. Keputusan dalam manajemen keuangan dibagi menjadi tiga area utama, yaitu keputusan investasi (investment decision), keputusan pendanaan (financing decision) dan keputusan manajemen aktiva (assets manajement decision). Keputusan investasi merupakan keputusan terpenting di antara ketiga keputusan dalam manajemen keuangan. Keputusan investasi meliputi penentuan jumlah total kepemilikan atas aktiva riil yang diperlukan oleh perusahaan. Keputusan pendanaan mencakup penetapan pengumpulan dana yang akan digunakan untuk memenuhi pemerolehan aktiva riil yang diperlukan oleh perusahaan. Keputusan manajemen aktiva mencakup pengelolahan secara tepat
dan efisien atas aktiva dan pendanaan yang dimiliki oleh perusahaan (Horne 2005 : 3).
Profitabilitas merupakan hasil bersih dari sejumlah kebijakan dan keputusan perusahaan (Warsono 2003 : 37). Rasio profitabilitas digunakan untuk mengukur kinerja perusahaan. Rasio profitabilitas suatu perusahaan menunjukkan kemampuan perusahaan menghasilkan laba bagi perusahaan terkait penjualan, pengelolahan aktiva dan pendanaan yang dimiliki perusahaan. Ada beberapa rasio profitabilitas yang digunakan untuk mengukur kinerja perusahaan, antara lain dengan menggunakan Return On Investment (ROI). ROI mengukur seberapa besar kemampuan perusahaan memperoleh laba dari penggunaan seluruh aktiva yang dimilikinya.
Dalam pengambilan keputusan baik keputusan investasi, keputusan pendanaan, maupun keputusan manajemen aktiva, penentuan struktur modal merupakan salah satu keputusan penting. Penentuan struktur modal bertujuan menciptakan proporsi pendanaan paling optimal yang sering disebut struktur modal optimal (optimal capital structure). Penggunaan struktur modal optimal dapat meminimumkan total biaya modal sehingga mampu memaksimumkan laba yang akan diperoleh pemegang saham. Struktur modal terdiri atas tiga komponen yaitu utang jangka panjang, saham preferen dan ekuitas saham biasa (Warsono 2003 : 236). Struktur modal merupakan hal yang harus diperhatikan karena mempunyai konsekuensi tertentu terhadap tingkat pengembalian dan risiko keuangan yang harus ditanggung oleh para pemegang saham. Leverage keuangan
menggunakan leverage adalah untuk meningkatkan hasil pengembalian (return) bagi para pemegang saham perusahaan. Semakin besar leverage keuangan yang digunakan oleh perusahaan, memungkinkan tingkat pengembalian yang lebih tinggi, akan tetapi dengan semakin besarnya leverage mengakibatkan semakin besar kewajiban yang harus dibayarkan perusahaan kepada pihak eksternal perusahaan. Adanya kewajiban ini mengakibatkan peningkatan risiko keuangan yang harus ditanggung para pemegang saham. Oleh karena itu, para manajer keuangan selalu mengusahakan agar keputusan mengenai penetapan struktur modal yang digunakan dapat memaksimalkan nilai perusahaan dengan risiko yang dapat diterima.
Sumber pembelanjaan jangka panjang adalah sumber pembelanjaan yang masa jatuh temponya lebih dari 10 tahun. Pengelolaan sumber pembelanjaan jangka panjang harus dilakukan dengan baik dan tepat karena akan berdampak terhadap kinerja keuangan perusahaan dalam jangka panjang. Dana yang berasal dari sumber pembelanjaan jangka panjang biasanya merupakan jumlah yang besar. Dana ini cenderung digunakan untuk memperbesar ukuran perusahaan (ekspansi) yaitu dengan melakukan investasi jangka panjang dalam bentuk aktiva tetap seperti tanah, bangunan dan mesin-mesin produksi. Keputusan investasi ini dilakukan dengan harapan dapat meningkatkan laba yang akan diperoleh perusahaan. Keputusan dalam pertambahan total aktiva tetap memerlukan manajemen aktiva yang efisien. Pertambahan aktiva tetap dimaksudkan agar perusahaan dapat lebih berproduktif baik dalam peningkatan kuantitas produk maupun dari kualitas produk yang dihasilkan. Akan tetapi, pertambahan aktiva
tetap yang tidak tepat atau kelebihan total aktiva tetap akan mengakibatkan adanya aktiva tetap yang menganggur. Keberadaan aktiva tetap yang menganggur ini akan mengakibatkan penurunan laba perusahaan karena aktiva tetap ini menimbulkan beban tetap terhadap perusahaan seperti biaya penyusutan, biaya pemeliharaan dan adanya kemungkinan kerugian akibat rusaknya aktiva tetap tersebut.
Pemerolehan dana menyangkut penentuan proporsi utang jangka pendek dan utang jangka panjang yang akan digunakan oleh perusahaan. Utang jangka panjang lebih fleksibel dibandingkan dengan utang jangka pendek, tetapi biaya utang jangka panjang akan lebih besar dibandingkan dengan biaya utang jangka pendek. Pada umumnya utang jangka pendek akan jatuh tempo dalam waktu kurang dari satu tahun, sebaliknya utang jangka panjang akan jatuh tempo dalam waktu lebih dari satu tahun. Kebutuhan dana perusahaan meliputi investasi aktiva lancar dan aktiva tetap. Aktiva lancar terdiri atas dua kategori, yaitu aktiva lancar permanen dan aktiva lancar yang berfluktuasi. Analisis mengenai jumlah kebutuhan aktiva lancar permanen dan aktiva lancar berfluktuasi merupakan hal yang penting dilakukan oleh manajer keuangan. Aktiva lancar permanen meliputi jumlah modal kerja minimum yang harus selalu tersedia selama satu tahun.
Dalam kaitannya dengan aktiva lancar, ada tiga pendekatan pemenuhan kebutuhan dana, yaitu matching approach, conservative approach dan aggressive approach. Jika perusahaan menggunakan matching approach, perusahaan membiayai investasi aktiva tetap dan aktiva lancar permanen dengan sumber dana
bertujuan untuk menghindari risiko ketidaksanggupan perusahaan membayar utang jika perusahaan menggunakan sumber dana jangka pendek yang memiliki jatuh tempo dalam waktu kurang dari satu tahun. Jika perusahaan menggunakan conservative approach, perusahaan membiayai investasi aktiva tetap dan aktiva lancar permanen serta sebagian aktiva lancar yang berfluktuasi dengan utang jangka panjang atau modal sendiri. Proporsi utang jangka pendek dalam pendekatan ini lebih kecil dibandingkan dengan matching approach. Pendekatan ini bertujuan untuk meminimalkan risiko meskipun akan berdampak pada laba yang juga akan semakin kecil. Jika perusahaan menggunakan aggressive approach, perusahaan membiayai investasi aktivanya dengan menggunakan proporsi utang jangka pendek yang lebih besar dibandingkan dengan pendekatan lainnya. Dengan semakin besarnya proporsi utang jangka pendek, perusahaan menanggung pengembalian utang jangka pendek yang lebih besar sehingga risiko fluktuasi bunga jangka pendek juga akan semakin besar. Perusahaan menggunakan pendekatan ini dengan harapan bahwa laba yang diperoleh juga akan semakin besar sehingga perusahaan dapat memperkecil biaya utang jangka pendek.
Perusahaan yang memiliki tingkat pertumbuhan yang tinggi akan membutuhkan dana untuk membiayai kegiatan operasionalnya. Hal ini akan mendorong perusahaan untuk menggunakan utang jangka pendek sebagai sumber pendanaan agar pertumbuhan perusahaan tidak terhambat. Semakin besar proporsi utang jangka pendek dalam total utang perusahaan, semakin tinggi profitabilitas perusahaan. Keputusan ini berkaitan dengan trade-off antara
profitabilitas dan risiko. Utang jangka pendek akan mengalami jatuh tempo dalam waktu kurang dari satu tahun. Oleh karena itu, perusahaan akan membutuhkan ketersediaan dari aktiva lancar untuk melakukan pembayaran utang perusahaan. Jika perusahaan mengutamakan peningkatan profitabilitas dengan meningkatkan investasi dalam aktiva tetap sehingga kuantitas produk menjadi bertambah, maka akan mengakibatkan menurunnya tingkat investasi dalam aktiva lancar. Jumlah aktiva lancar yang terlalu sedikit mengakibatkan perusahaan dapat mengalami kesulitan dalam mempertahankan kegiatan operasionalnya dan kesulitan melakukan pembayaran utang yang telah jatuh tempo. Hal ini menunjukkan bahwa profitabilitas berbanding lurus dengan risiko.
Penelitian ini merupakan replikasi dari beberapa penelitian terdahulu seperti penelitian yang dilakukan oleh Kusumajaya (2011) dan Martina (2012) yang meneliti hubungan antara struktur modal dan profitabilitas. Hasil penelitian yang dilakukan Kusumajaya (2011) mengungkapkan bahwa secara parsial struktur modal berpengaruh positif dan signifikan terhadap profitabilitas, sedangkan hasil penelitian yang dilakukan Martina (2012) mengungkapkan bahwa secara parsial leverage keuangan tidak berpengaruh terhadap profitabilitas. Penelitian mengenai hubungan antara pertumbuhan perusahaan dan profitabilitas dilakukan oleh Kusumajaya (2011) dan Nugroho (2011). Hasil penelitian yang dilakukan Kusumajaya (2011) mengungkapkan bahwa secara parsial pertumbuhan perusahaan berpengaruh positif dan signifikan terhadap profitabilitas, sedangkan hasil penelitian yang dilakukan Nugroho (2011) mengungkapkan bahwa secara
profitabilitas. Penelitian terdahulu menunjukkan bahwa adanya ketidaksesuaian antara hasil penelitian yang diperoleh.
Perusahaan yang diteliti dalam penelitian ini adalah perusahaan properti dan real estate. Industri properti dan real estate di Indonesia terus mengalami perkembangan selama beberapa tahun terakhir. Kondisi perekonomian Indonesia yang sedang dalam tahap berkembang menjadi faktor peningkat pembangunan perkantoran di Indonesia. Selain itu, jumlah penduduk Indonesia yang terus meningkat juga menjadi faktor yang meningkatkan permintaan masyarakat akan hunian atau perumahan di Indonesia.
Survei dan riset telah dilakukan untuk mengukur perkembangan industri properti dan real estate di Indonesia. Berdasarkan survei yang dilakukan oleh salah satu perusahaan properti online yaitu rumah.com (anak perusahaan Property Guru Group). Hasil survei menunjukkan 52% dari total 1.046 responden merasa industri properti dan real estate di Indonesia saat ini memiliki prospek keuntungan yang tinggi. Berdasarkan riset Economist Intelligence Unit dana Moneter Internasional (International Monetary Fund/IMF) dan Pramerica Real Estate Investor Research, nilai industri properti dan real estate Indonesia diperkirakan mencapai US$ 563 miliar pada tahun 2021 atau tumbuh sekitar 200% dibandingkan tahun 2011. Pada tahun 2021, kontribusi Indonesia terhadap nilai industri properti dan real estate global mencapai 2,5% dari nilai total US$ 22.160 miliar. Kontribusi Indonesia sebesar 2,5% ini, memposisikan Indonesia di peringkat ketujuh dunia.
Tabel 1.1
Peringkat Kontribusi Nilai Industri Properti dan Real Estate Global (Prediksi Tahun 2021)
Peringkat Negara Kontribusi
1 Cina 35,5% 2 Amerika Serikat 16% 3 India 5,8% 4 Rusia 4,9% 5 Brazil 4,8% 6 Inggris 2,6% 7 Indonesia 2,5% 8 Korea Selatan 2,1% 9 Kanada 1,9% 10 Jepang 1,8% 11 Jerman 1,6% 12 Turki 1,5% 13 Singapura 1,4% Sumber : http://www.indonesiafinancetoday.com
Berdasarkan uraian yang dikemukan di atas, maka penulis tertarik meneliti faktor-faktor yang mempengaruhi profitabilitas yang membuat perusahaan properti dan real estate di Indonesia mengalami perkembangan yang pesat. Judul dari penelitian ini adalah : “Pengaruh Struktur Modal, Ukuran Perusahaan, Pertumbuhan Perusahaan dan Struktur Aktiva terhadap Profitabilitas pada Perusahaan Properti dan Real Estate yang Terdaftar di BEI”.
