Life Cycle Cost

TEKNIK ANALISA BIAYA PROYEK

4.5. Life Cycle Cost

Analisa biaya daur hidup digunakan sebagai cara untuk memberikanperkiraan anggaran dari setiap pemecahan yang

diberikan. Prinsip dasar darirekayasa nilai adalah mengekspresikan seluruh biaya alternatif desian dalambentuk biaya siklus hidup (life

cycle cost)Pengukuran biaya yang akurat merupakan salah satu

syarat utama yangmempengaruhi keberhasilan suatu progam rekayasa nilai. Pengukuran biaya harusdiperhitungkan baik oleh kontraktor maupun pemakai akhir dari fasilitas tersebut.

Analisa biaya dari sudut pandang pemilik/ investor harus memperhitungkanmodal, biaya operasional dan biaya perawatan selama umur rencana yang akandatang bila ingin mencapai nilai maksimum dari suatu investasi keseluruhan yangminimum.

Biaya daur hidup biasa dipakai sebagai alat bantu dalam analisa ekonomiuntuk mencari berbagai alternatif kemungkinan dalam pengambilan keputusandan menggambarkan nilai sekarang serta nilai yang akan datang dari suatu proyekitu sendiri dengan memperhatikan faktor ekonomi dan moneter yang salingmempengaruhi satu sama lain

Sebelum mempelajari tentang biaya siklus hidup, terlebih dahulu harusdipahami konsep dari siklus hidup sebuah proyek konstruksi.Barrie and Paulson(1992) mengklasifikasikan daur hidup suatu proyek dalam enam tahapan dasar,yaitu tahap konsep

dan studi kelayakan, rekayasa dan desain, pengadaan,konstruksi, memulai dan penerapan serta pengoperasian atau penggunaan.

Prinsip – prinsip ekonomi dalam biaya siklus hidup (life

cycle cost) yangdikemukakan oleh Kelly dan Male (1993), yaitu :

“Teknik untuk melakukanevaluasi ekonomi dengan memperhitungkan semua biaya yang berhubunganselama waktu investasi dan menyesuaikannya dengan nilai waktu terhadap uang

(time value of money). ”Time value of money suatu proyek

berkaitan erat dengan jangka waktudimana investor masih menginginkan bangunan tersebut dan harus dilihat secarakeseluruhan terhadap nilai bangunan, terdiri atas

1.

Present Value : Mempresentasikan sejumlah nilai yang

harus diinvestasikan saat inisebagai biaya modal ditambah biaya operasional di masa mendatang.

2.

.Annual Equivalent : Merupakan kehilangan sejumlah uang yang harus ditanggung akibatinvestasi pembangunan sebuah gedung dibandingkan dengan melakukaninvestasi di bank.

3.

.Rumus- rumus untuk perhitungan Life Cycle Cost P = nilai awal.

I = tingkat suku bunga.

n = periode waktu (biasanya dalam tahun). A = nilai terakumulasi.

R = pembayaran pada akhir periode. t = actual discount rate.

f = tingkat inflasi. i. Compound interest : A = P * (1 + i)n

1. Present Value :P = A / (1 + i)n (2.2)

2. Sinking Fund :R = A*(i /((1 + i)n – 1) (2.3)

3. Loan Repayment :R = P*((1+ i)n * i)/((1 + i)n – 1) (2.4) 4. Present Value dari Rp. 1/tahun :P = R * (1 - (1 + i)-n)/ i (2.5) 5. Inflation Adjustment :i = ((1 + t) / (1 + f)) – 1 (2.6) Data yang dapat dipergunakan untuk perhitungan life cycle cost adalah

1. Data historis, biasanya disiapkan oleh estate manager atau pengelolagedung yang bertanggung jawab atas pengelolaan gedung.

2. Data dari sumber yang kompeten, yaitu produsen atau

supplier, serta darireferensi, ulasan dari sesama pengguna

lain.

3. Prediksi, yaitu dengan melakukan perhitungan-perhitungan untukmemperkirakan biaya operasional, loss, dan efisiensi dari sebuah produk.

Faktor-faktor yang mempengaruhi desain dalam perhitungan life

cycle costadalah sebagai bertikut :

1. Perawatan. : Serangkaian studi menyatakan bahwa biaya perawatan memberikan kontribusi sebesar 12% untuk perkantoran, 7% untuk rumah tinggal, dan 30% untuk laboratorium, terhadap biaya operasional total suatu bangunan.

2. Energi : Energi menghabiskan 20- 30% dari seluruh biaya operasional bangunan bergantung dari tipe, penggunaan, dan lokasi bangunan tersebut.

3. Pembersihan : Pembersihan merupakan salah satu aspek yang harus dipertimbangkan di dalam mendesain suatu bangunan, dikarekanan pembersihan menghabiskan 10-20% dari biaya operasional

4. Keamanan. : Biaya operasional untuk keamanan biasanya dialokasikan untuk membayarstaf dan peralatan- peralatan elektronik, namun biaya tersebut dapatdikurangi dengan mendesain sistem keamanan pasif (dari gedung itusendiri). Selain itu, dengan adanya sistem keamanan yang baik, biaya premi asuransi menjadi lebih murah.

5. Commercial Rates : Commercial rates ini dibayar oleh penghuni sebuah gedung danmerupakan proporsi tertinggi dari biaya operasional gedung (15%- 45%).Penentu utama dari biaya ini adalah lokasi dari sebuah gedung.

6. Pajak. : Pajak merupakan hal yang sangat kompleks karena berkaitan denganregulasi setempat, sehingga dalam mendesain suatu bangunan, perluadanya pendampingan dari surveyor pajak atau konsultan yangberpengalaman

Biaya- biaya yang diperhatikan di dalam biaya siklus hidup menurut Zimmerman dan Hart (1982) adalah :

1. Biaya investasi.

2. Biaya pengadaan tanah, meliputi biaya pembelian tanah, perijinan, pengurusan sertifikat, pajak, dan lain- lain. 3. Biaya rekayasa, meliputi biaya perencanaan, desain, dan

pengawasan.

4. Biaya redesain, meliputi biaya perubahan desain dari spesifikasi awal untuk mengakomodasi perubahan akibat pengaplikasian rekayasa nilai,maupun perubahan-perubahan yang dilakukan atas kehendak pemilikbangunan.

5. Biaya konstruksi, merupakan biaya yang dibutuhkan untuk pembangunan suatu gedung atau fasilitas.

6. Biaya Administrasi, secara umum merupakan biaya untuk mengatur danmengkoordinasi sebuah proyek.

7. Biaya Penggantian, merupakan biaya yang memperhitungkan adanya penggantian suatu bagian dari proyek. Berdasarkan perkiraan masa pakai suatu benda, beberapa pengantian dapat terjadi selama umur rencana proyek secara keseluruhan. Salah satu contohnya adalah cat.

8. Salvage Value, merupakan sejumlah nilai yang diterima dari penjualansuatu proyek atau produk pada akhir siklus hidup.

9. Biaya Operasional. 10. Biaya Pemeliharaan.

11. Time and the cost of money. Dalam mengevaluasi alternatif di sebuahproyek, waktu memiliki nilai uang yang cukup besar, sedangkan cost of money merupakan bunga yang dibebankan pada peminjaman modal untukpembangunan suatu proyek/ produk.

Tahapan dari analisa life-cycle cost adalah sebagai berikut: a) Pernyataan Masalah, meliputi:

1) Penjelasan proyek secara keseluruhan. 2) Mengidentifikasi alternatif.

3) Rasionalisasi untuk setiap alternatif. 4) Penjelasan untuk setiap alternatif.

5) Tujuan yang harus dicapai. b) Menentukan Alternatif

1) Deskripsi fisik alternatif.

2) Faktor-faktor biaya yang digunakan dalam analisa. 3) Jangka waktu penggunaan fasilitas.

4) Sumber dari latar belakang informasi. 5) Informasi latar belakang biaya.

c) Menetapkan Parameter

1) Faktor waktu. 2) Biaya.

3) Cost of money (Tingkat suku bunga). d) Analisa Ekonomi

1) Penetapan waktu untuk proyeksi biaya. 2) Estimasi seluruh biaya.

3) Biaya masa depan proyek 4) Pemilihan Present Worth.

5) Mengkonversi biaya dengan rumus ekonomi. 6) Membuat model life cycle cost.

e) Analisa Hasil

f) Membandingkan hasil analisa biaya. 1) Menentukan sensitifitas hasil. 2) Pengecekan validitas biaya.

3) Pertimbangan kriteria non ekonomi

Secara garis besar biaya daur hidup adalah biaya total dari kepemilikan dan pengoperasian fasilitas, menggambarkan biaya sekarang dan biaya yang akandatang selama masa hidup proyek. Dalam analisa biaya daur hidup proyek,alternatif-alternatif yang ada dianalisa terhadap biaya siklus hidup proyek. Analisa biaya siklus hidup proyek tidak terbatas penggunaanya hanya pada selama tahap perencanaan, tapi dapat juga digunakan setiap saat selama suatu fasilitas masihberfungsi.

Penggunaan teknik analisa siklus hidup telah memiliki aplikasi yang luas. Dalam analisa fasilitas, bisa diaplikasikan pada tahap konsep, perencanaan, konstruksi, dan pengoperasian.Terlebih lagi dengan perubahan tingkat sukubunga, dan tingkat inflasi yang drastis, maka analisa biaya siklus hidup menjadi semakin aplikatif.

Tabel 2.4 berikut adalah alat yang digunakan pada tahap analisa berupatabel analisa biaya daur hidup item kerja proyek