BAB II TINJAUAN PUSTAKA
C. Faktor – faktor yang mempengaruhi nilai tanah
3. Lokasi
Lokasi merupakan faktor paling kuat dalam menetukan nilai suatu
lahan, hal ini berkaitan dengan salah satu kriteria khusus yang terdapat pada
tanah yaitu bahwa tanah tidak dapat dipindahkan sehingga lokasi mempunyai
peranan yang sangat penting dalam menentukan nilai suatu properti. Kualitas
kehidupan yang berupa kenyamanan dan keamanan untuk suatu rumah
tinggal atau properti pendapatan dari suatu usaha komersial juga akan
ditentukan oleh lokasi.
Daya tarik pada suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu aksesibilitas dan neigborhood (lingkungan).
a. Aksesibilitas.
Aksesibilitas merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan
kemudahan untuk dicapai dari berbagai pusat kegiatan, bisa berupa daerah
perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, pelayanan keuangan
(perbankan), tempat rekreasi, pelayanan pemerintah, jasa profesional, bahwa
merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Pada umumnya,
apabila suatu pusat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain
akan bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD
(Central Bussines District). Hal yang menentukan dari aksesibilitas bisa
berupa jarak ke CBD, tersedianya transportasi umum menuju lokasi yang
commit to user
semakin sempit jalan di depan satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat
yang bersangkutan kurang baik.
Konsep yang mendasari aksesibilitas sebagai hal yang menentukan
nilai suatu lahan properti adalah biaya aksesibilitas. Biaya aksesibilitas
adalah biaya yang dikeluarkan seseorang menuju suatu tempat kegiatan, di
mana apabila semakin kecil biaya aksesibilitas makin meningkat
keuntungan. Tanah yang terletak pada daerah CBD umumnya bernilai
tinggi, karena biaya aksesibilitasnya yang memungkinkan Tanah tersebut
difungsikan sebagai kawasan komersial, hal tersebut dapat digambarkan
sebagai berikut (Lusht, 1997: 26).
Gambar 2.1 Hubungan Nilai Tanah dan Aksesibilitas ke CBD
Manusia dalam rangka memenuhi kebutuhan hidupnya selalu bertindak seefisien mungkin, dengan berbuat sedikit saja dapat memperoleh
hasil tertentu. Hal inilah yang kemudian memunculkan konsep aglomerasi
(pemusatan kegiatan). Aglomerasi selain berfungsi mengurangi jarak total
nilai tanah
jarak ke pusat
CBD
yang semestinya ditempuh (pemusatan secara geografis) juga
menguntungkan secara ekonomis. Dengan sekali perjalanan orang dapat
memenuhi tujuan utamanya dan sekaligus memperoleh kesempatan untuk
memenuhi kebutuhan yang lain.
b. Neigborhood (lingkungan).
Lingkungan adalah suatu wilayah yang secara geografis dibatasi
dengan batas yang nyata dan biasanya dihuni oleh kelompok penduduk,
gedung atau perusahaan yang homogen (Lusht, 1997: 33)
Faktor - faktor yang mempengaruhi produktivitas tanah ada lima
yaitu (Whilppe, 1995: 116) :
1) Karakteristik fisik, antara lain luas tanah, bentuk, dan lebar depan.
2) Karakteristik hukum, antara lain peraturan perijinan, keamanan,
pembatasan pemanfaatan lahan, dan kebijakan.
3) Karakteristik lokasi, antara lain akses transportasi, keadaan, dan
lingkungan.
4) Karakteristik antara lain psikologi, kemacetan, tingkat kebisingan, dan
polusi.
5) Karakteristik lingkungan, antara lain berkaitan dengan keuntungan dan
commit to user
4. Jalan
Berdasar Undang-undang Jalan Raya Nomor 13 tahun 1980 dan
Peraturan Dirjen Bina Marga Nomor 13 tahun 1970 adalah sarana perhubungan
darat dalam bentuk apapun meliputi segala bagian jalan termasuk bangunan
pelengkap dan perlengkapannya yang diperuntuknan bagi lalu lintas.
Penelitian ini mengambil salah satu kreteria jalan yaitu jalan
Kabupaten dengan ketentuan menurut perundangan yang berlaku adalah jalan
lokal dalam sistem jaringan jalan primer yang tidak termasuk Jalan Nasional
maupun Jalan Provinsi, yang menghubungkan ibukota kabupaten dengan ibukota kecamatan, antar ibukota kecamatan, ibukota kabupaten dengan pusat
kegiatan lokal, antarpusat kegiatan lokal, serta jalan umum dalam sistem
jaringan jalan sekunder dalam wilayah kabupaten, dan jalan strategis kabupaten
5. Penawaran dan permintaan tanah
Tanah mempunyai kekuatan ekonomis di mana nilai tanah atau harga
sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Menurut Guritno (1990)
dalam jangka pendek penawaran sangat inelastik, karena luas tanah tidak dapat
ditambahkan secara cepat dan drastis (lihat Nasucha, 1995: 32).
Penawaran dan permintaan tanah memiliki pengaruh yang sangat
khusus dalam penilaian tanah, karena penawaran tanah tetap, artinya harga
tanah akan ditentukan oleh faktor permintaan, misalnya tingkat pertumbuhan,
Gambar 2.2 Kurva penawaran dan Permintaan Tanah
Gambar 2.2 menunjukkan interaksi penawaran dan permintaan yang menentukan
harga tanah. Kurva penawaran (s) yang berbentuk garis lurus vertikal
menunjukkan bahwa quantity tanah tetap, artinya berapapun harga tanah luas
quantity tanah yang ditawarkan akan tetap/tidak berubah. Kurva permintaan (d)
bergerak dari d ke d’, maka harga tanah akan meningkat dari p ke p’. Apabila
permintaan tanah bertambah maka harga tanah akan meningkat, sementara penawaran tanah tetap (Eckert, 1990: 178).
6. Faktor-faktor penentu nilai
Barang yang dimiliki seseorang mempunyai nilai maka harus ada faktor
tertentu sebagai ukurannya. Faktor yang sering digunakan oleh kalangan penilai
property seperti yang dikemukakan oleh Eldred (1987:18) ada empat yauitu
bahwa nilai ditentukan atas permintaan (deman), manfaaat (utility), kelangkaan
(scarcity) dan kemudahan dialihkan (transferability).
harga d d’ p’ p s Quantity 0
commit to user
Faktor permintaan di sini menunjukkan tingkat kebutuhan manusia
terhadap properti. Keterbatasan barang pengganti untuk properti mengakibatkan
penawaran akan cenderung inelastis. Elemen dari faktor permintaan ini adalah
jumlah penduduk, harapan, pendapatan dan kekayaan penduduk serta selera.
Faktor manfaat di sini merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah
properti dan sejauh mana sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan
dan keinginan dari pembeli. Faktor manfaat meliputi dua hal yaitu:
1. Pembatasan penggunaan secara hukum (legal restriction on use);
2. Atribut yang dimiliki dan tingkat kegunaannya.
Faktor kelangkaan merujuk pada relativitas tingkat pemasokan
properti yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli. Pembeli jika mempunyai
banyak pilihan, maka nilai properti cenderung akan relatif rendah. Sebaliknya,
semakin besar tingkat kelangkaan maka semakin besar nilai properti.
Kelangkaan ini mewakili ciri penawaran yang salah satunya adalah sifat tanah
secara fisik (kuantitas) tidak berubah.
Faktor kemudahan dialihkan merujuk pada proses transfer hak milik
dari satu pihak ke pihak lain. Alasan kemudahan dialihkan ini dianggap penting
karena antara pembeli dan penjual memiliki kesulitan dalam menemukan
kesepakatan, hal ini terjadi di mana pihak pembeli sulit untuk
mengidentifikasikan nilai properti yang sesungguhnya dari pihak penjual.
Demikian sebaliknya pihak penjual sulit untuk menentukan nilai jual yang
sesungguhnya. Kemudahan pengalihan hak berkaitan dengan batasan-batasan
meliputi kepastian hukum yang akan diperoleh secara legal dari penguasa
(pemerintah), seperti lamanya hak, batasan-batasan hak, kewajiban dan
tanggungan bagi pemegang hak.
Faktor-faktor penentu nilai juga dikemukakan oleh Schuler (1990:20)
bahwa secara empiris nilai suatu properti perumahan akan dipengaruhi oleh
faktor karakteristik fisik properti tersebut (bangunan dan tapak) dan faktor
lokasi. Karakteristik fisik properti meliputi: kualitas struktur, luas bangunan,
umur bangunan, luas tanah, kemiringan, bentuk tanah dan lain-lain. Faktor
lokasi meliputi: aksesibilitas ke pelayanan, kemudahan transportasi, jarak ke
kantor, penggunaan lahan dan lingkungan properti yang meliputi: polusi udara,
air, bunyi, pemandangan dll.
Penelitian Lusth (1997: 40) menunjukkan faktor lokasi lebih dominan
dalam mempengaruhi nilai properti karena sifat properti yang tetap (immobile).
Ada dua katagori faktor lokasi yaitu aksesibilitas dan faktor lingkungan. Faktor
lingkungan berdasarkan tingkat kondisi perbandingan seperti, kondisi baik,
sedang, dan jelek. Faktor lingkungan, karakteristik yang diukur adalah akses dan
kendaraan umum yang memadai, eksternalitas negatif seperti bising, polusi