commit to user
F
Untuk m Pro KonsenFAKULTA
MAGIS
emenuhi seb ogram Studi ntrasi : EkonAS EKON
PRO
TER EKO
T bagian pers Magister Ek nomi Sumbe OARIS FI
NIM :
NOMI UN
OGRAM P
ONOMI D
SURA
2
TESIS syaratan mekonomi dan S er Daya Man
Oleh :
TRIYANT
S4210067
IVERSIT
PASCA SA
DAN STUD
AKARTA
2011
encapai der Studi Pemba nusia dan PemANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH
DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN KLATEN
Disusun Oleh :
ARIS FITRIYANTO
NIM : S4210067
Telah disetujui oleh Pembimbing
Pembimbing I Pembimbing II
Dr. Evi Gravitiani, M.Si Drs. Wahyu Agung Setyo, M.Si
NIP 1973060 200912 2 001 NIP 19680522 199103 1 002
Ketua Program Studi
Megister Ekonomi dan Studi Pembangunan
Dr.J.J Sarungu, MS
NIP. 19510701 198010 1 001
commit to user
ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH
DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN KLATEN
Disusun Oleh :
ARIS FITRIYANTO
NIM : S4210067
Telah disetujui oleh Tim Penguji :
Pada tanggal : 8 Agustus 2011.
Jabatan Nama Tanda tangan
Ketua Tim Penguji Dr. Ir. Kusnandar, M.Si ………...…..…….
Pembimbing Utama Dr. Evi Gravitiani, M.Si …………...…….
Pembimbing Pendamping Drs. Wahyu Agung Setyo, M.Si ………...……….
Mengetahui Direktur PPs UNS
Prof. Drs. Suranto, M.Sc.,PhD
NIP.19570820 198503 1 004
Ketua Program Studi
Magister Ekonomi dan Studi Pembangunan
Dr. JJ. Sarungu, MS
PERNYATAAN KEASLIAN TESIS
Saya yang bertandatangan di bawah ini :
Nama : ARIS FITRIYANTO
NIM : S 4210067
Judul Tesis : ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI
NILAI TANAH DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN
KLATEN
Menyatakan dengan sebenarnya bahwa tesis ini adalah hasil karya saya sendiri dan
bukan merupakan jiplakan dari hasil karya orang lain, kecuali kutipan-kutipan dan
ringkasan-ringkasan yang semuanya telah saya jelaskan sumbernya.
Demikian surat pernyataan ini saya buat sebenar-benarnya.
Surakarta, 8 Agustus 2011
Yang membuat pernyataan
commit to user
PERSEMBAHAN
Kar ya ini kuper sembahankan bagi
Agama, Bangsa dan Negar aku t er cint a
Kedua Or angt uaku yang selalu member ikan semangat , Gur u - Gur u yang selalu membimbingku
I st r iku Fat honah Made Suhar si yang t er cint a
Put r a-put r iku yang lucu –lucu Ahf a, Fia dan Haf iz,
Semoga menj adi anak yang sholeh sholihah yang
menj adi pint u t ur unnya r ahmat dan keber kahan
hidup dalam menggapai ker idloan Allah Subhannahu
M OT T O
1. “ Seba i k -ba i k m a n u si a a d a l a h or a n g y a n g p a n j a n g u m u r n y a
d a n ba i k a m a l n y a ” ( H .R . A h m a d )
2. A l l a h m en ga n gk a t d er a j a t seseor a n g d en ga n k em u l i a a n
i l m u n y a ( A l -H a d i st )
3. M a n u si a y a n g m u l i a l a k sa n a p oh on y a n g ber a k a r k u a t
m en gh u n j a m bu m i d a n i t u a d a l a h a k i d a h y a n g ber si h , sel a l u
i n d a h d i p a n d a n g i t u a d a l a h sen y u m d a n k ecer i a a n n y a , ser t a
ber bu a h l eba t y a n g m em ber i m a n f a a t (k eba i k a n ) ba gi a l a m
commit to user
ABSTRAKSI
ANALISA FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH
DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN KLATEN
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui fakta empiris mengenai faktor- faktor yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten . Luas tanah, Jarak ke Central Business District (CBD), Jarak ke Jalan Umum/ Kabupaten merupakan 3 variabel bebas (Independen) yang dijadikan faktor-faktor yang menentukan nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten.
Data yang dipergunakan adalah data primer dan sekunder tahun 2009 - 2010 Data primer diperoleh dengan wawancara langsung dengan pihak-pihak yang terkait, yaitu dengan Pejabat di Kantor Kecamatan Wedi, Kepala Desa dan Kepala Dusun Se Kecamatan Wedi, Penjual dan Pembeli Tanah. Data sekunder diambil dari data resmi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Notaris, Pemerintah Kecamatan Wedi, dengan obyek penelitian sebanyak 99 responden. Data diproses dan diolah dengan menggunakan program Econometric Views ( E-Views ) version 5.1.
Hasil Penelitian menunjukkan bahwa faktor faktor yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten klaten adalah Luas tanah tidak berpengaruh signifikan terhadap Nilai Tanah sedang Jarak ke Central Business District (CBD) dan Jarak ke Jalan Umum/Kabupaten berpengaruh negatif dan signifikan artinya semakin jauh dari CBD dan dari Jalan umum nilai tanah semakin turun
Pemerintah Kecamatan Wedi perlu mengambil kebijakan dan tindakan untuk menentukan daerah CBD sebagai pusat pertumbuhan Ekomomi dan selalu memperhatikan Jarak kejalan Umum sebagai sarana pendukung transportasi agar pusat perekonomian tatap lancar dan aman.
ABSTRACT
ANALYSIS OF FACTORS AFFECTING THE VALUE OF LAND IN SUB DISTRICT WEDI KLATEN
This study aims to determine the empirical facts about the factors that affect the value of land in the district of Wedi Klaten regency. Land area, distance to Central Business District (CBD), Distance to Public Road / Regency is the third independent variable (Independent) which is used as the factors that determine the value of land in the district of Wedi Klaten regency.
The data used are primary and secondary data in 2009 ‐ 2010 Primary data was obtained by direct interviews with relevant parties, namely by Wedi Officials at the District Office, the Village Head and Village Head Wedi Se District, Seller and Buyer Land. Secondary data taken from official data Author Deed Land Officials (PPAT), Notary, Wedi District Government, with the object of research by 99 respondents. Data is processed and processed using the program Econometric Views (E‐Views) version 5.1.
Research shows that factors that factors affecting the value of land in the district of Wedi Klaten district land area is no significant effect on land value is being Proximity to Central Business District (CBD) and the Distance to Public Road / County and a significant negative effect means farther from the CBD and of Public Roads of land value on the downside
Wedi District Governments need to take action to locate the bad policies and the CBD area as a growth center and always pay attention to spacing Ekomomi Public streets as a means of transportation to economic centers supporting face‐to smoothly and safely.
commit to user
KATA PENGANTAR
Dengan mengucapkan syukur ke hadirat Allah SWT atas ridho dan rahmat
Nya, maka penulisan tesis dengan judul “Analisis Faktor-faktor yang mempengaruhi
Nilai Tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten ” dapat diselesaikan. Penulisan
tesis ini merupakan salah satu syarat untuk mencapai derajat sarjana S-2 pada
Program Pasca Sarjana Studi Magister Ekonomi Studi pembangunan (MESP)
Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Dalam penulisan tesis ini penulis telah banyak menerima bantuan moril
maupun materiil, dorongan, semangat, saran dan pendapat dari berbagai pihak. Oleh
karena itu perkenankanlah penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang
setulus-tulusnya kepada:
1. Bapak Prof. Drs. Suranto, M.Sc. Ph.D selaku Direktur Program Pasca
Sarjana Magister Ekonomi Studi Pembangunan;
2. Bapak Dr. JJ Sarungu, M.S selaku Ketua Program Pasca Sarjana Magister
Ekonomi Studi Pembangunan;
3. Dr. Ir. Kusnandar, M.Si selaku Ketua Tim Penguji yang telah memberikan
pengarahan untuk lebih mempertajam penulisan ini;
4. Ibu Dr. Evi Gravitiani, M.Si. selaku dosen pembimbing I yang selalu
memberikan motivasi dan inspirasi serta membimbing penulis dalam
5. Bapak Drs. Wahyu Agung Setyo, M.Si. selaku dosen pembimbing II yang
telah sabar berkenan meluangkan waktu, tenaga dan pikiran untuk
membimbing dan mengarahkan penulis dalam penulisan tesis ini;
6. Habib Lutfi bin Yaya, KH. Drs. Muhammad Zaid, KH. Drs Ahmadi Safi’i,
Ustadz Muh. Latif Irfansyah yang selalu memberikan dorongan dan do’a
dalam penulisan Tesis ini;
7. Ibu dan Bapak serta Bapak dan Ibu mertua yang telah memberikan curahan
doa, dorongan moril dan meteriil kepada penulis untuk menyelesaikan tesis
ini;
8. Istriku terncinta Fathonah Made Suharsi, S.Psi yang selalau memberikan doa
dan motivasi sampai selesainya penulisan tesis ini;
9. Anak-Anaku tercinta dan yang lucu-lucu Ahfa, Fia dan Hafiz, yang selalu
memberikan inspirasi untuk penulis dalam mengarungi proses tugas belajar
ini;
10. Seluruh karyawan bagian administrasi Program Pasca Sarjana Magister
Ekonomi Pembangunan Universitas Sebelas Maret atas pelayanan
administrasi yang baik selama ini;
11. Seluruh Anggota Pengajian Rutin Mushola Al-Muttaqein Pule, Sahabat
Sigit, Teman-teman MWC NU Wedi dan PC GP Ansor Kabupaten Klaten
yang selalu memberikan dorongan dan motivasi untuk segera menyelesaikan
tugas belajar ini;
12. Bapak Camat Gantiwarno dan Camat Wedi Kabupaten Klaten yang telah
commit to user
13. Rekan-rekan ku Angkatan XIV Program Pasca Sarjana Magister Ekonomi
Pembangunan Universitas Sebelas Maret yang telah bersama-sama berjuang
dengan penulis untuk menyelesaikan tesis;
Penulis menyadari bahwa karya ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena
itu, penulis meminta maaf atas kekurangan yang ada dan mengharapkan kritik dan
saran yang membangun demi perbaikan karya yang lebih berkualitas.
Akhir kata penulis berharap tesis ini dapat bermanfaat bagi pihak-pihak yang
membutuhkan dikemudian hari.
Surakarta, 8 Agustus 2011
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ... i
HALAMAN PERSETUJUAN ... ii
HALAMAN PENGESAHAN ... iii
PERNYATAAN KEASLIAN TESIS ... iv
PERSEMBAHAN ... v
MOTTO ... vi
ABSTRAKSI ... vii
ABSTRACT ... viii
KATA PENGANTAR ... ix
DAFTAR ISI ... xii
DAFTAR TABEL ... xv
DAFTAR GAMBAR ... xvi
DAFTAR LAMPIRAN ... xvii
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Rumusan Masalah ... 6
C. Tujuan Penelitian ... 7
D. Manfaat Penelitian ... 7
BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 9
A. Teori Tanah ... ... 9
B. Prinsip Nilai... ... 12
C. Faktor – faktor yang mempengaruhi nilai tanah... 13
commit to user
2.Ekspektasi kegunaan... ... 14
3. Lokasi... ... 15
4.Jalan... ... 18
5.Penawaran dan permintaan tanah... .. 18
6.Faktor-faktor penentu nilai... .. 19
D. Konsep Pajak ... 22
1. Konsep Nilai Pasar dan Nilai Assessment ... 23
2. Pajak Bumi dan Bangunan ... 24
E. Penelitian Terdahulu yang Relevan... 25
F. Kerangka Pemikiran... ... 28
G. Hipotesis ... 32
BAB III METODE PENELITIAN ... . 34
A. Lokasi Penelitian ... 34
B. Ruang Lingkup Penelitian... ... 34
C. Batasan dan Defisi Operasional... 34
D. Metode Pengumpulan Data ... 35
1. Pengumpulan Data ... 35
2. Metode Analisis Data ... 37
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ... 45
A.Gambaran Umum Lokasi Penelitian ... 45
1. Kondisi Geografis Kecamatan Wedi ... 45
2. Pemerintahan ... 47
3. Kondisi Demografi ... 48
4. Potensi Ekonomi ... 48
5. Pendidikan ... 50
6. Pasar Wedi sebagai Pusat CBD (Central Business District) .. 51
8. Keagrariaan ... 53
9. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) ... 54
10. Rencana Umum Tata Ruang ... 57
B. Deskripsi Variabel-variabel Penelitian ... 57
1.Nilai ... 57
2..Luas Tanah... ... 58
3. Jarak ke CBD ... ... 59
4. Jarak ke jalan Umum... ... 59
C. Analisis Data dan Pembahasan... ... 60
1. Hubungan antar variabel... ... 61
2. Pemilihan Model Regresi dengan MWD Test... 62
3. Pengujian Hipotesis... ... 62
BAB V PENUTUP. ... 78
A. Kesimpulan ... 78
B. Saran ... 80
DAFTAR PUSTAKA ... . 83
Kuisioner... 85
LAMPIRAN-LAMPIRAN ... 86
commit to user
DAFTAR TABEL
Tabel 1.1 Luas Wilayah, Jumlah dan Kepadatan Penduduk... . 5
Tabel 2.1 Metode dan Penemuan Penelitian serupa sebelunya ... 27
Tabel 4.1 Pembagian Wilayah menurut Luas, Jumlah RT dan RW... ... 47
Tabel 4.2 Mata Pencaharian Penduduk di Kecamatan Wedi 2010 ... 50
Tabel 4.3 Jumlah Sekolah menurut Tingkat Sekolah tahun 2010... 51
Tabel 4.4 Data Harga Tanah Berdasar Nilai Jual Obyek Pajak ... 54
Tabel 4.5 Uji Statistik Regresi Berganda ... ... 63
Tabel 4.6 Pengujian Multikolinierritas dengan Korelasi Parsial... ... 70
Tabel 4.7 Uji Heteroskedatisitas dengan white Heteroskedasticity Test ... 71
Tabel 4.8 Uji dengan white Heteroskedasticity Tes cross term ... 72
Tabel 4.9 Pengujian Autokorelasi dengan LM Test ... ... 73
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Hubungan Nilai Tanah dan Aksebilitas CDB... ... 16
Gambar 2.2 Kurva penawaran dan Permintaan... ... 19
Gambar 2.3 Skema Kerangka Pemikiran... ... 32
Gambar 4.1 Peta Kabupaten Klaten... ... 46
Gambar 4.2 Peta Kecamatan Wedi ... ... 46
Gambar 4.3 Uji t koefisien... ... 64
Gambar 4.4 Uji t luas tanah... ... 65
Gambar 4.5 Uji t jarak ke CBD... ... 66
Gambar 4.6 Uji t jarak ke jalan umum... ... 66
Gambar 4.7 Uji F ... ... 67
commit to user
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1. Data Hasil Penelitian... .. 86
Lampiran 2. Persamaan Model Linier... 89
Lampiran 3. Uji Normalitas Model Linier... . 90
Lampiran 4. Uji Linieritas Munggunakan Ramsey Reset Test... . 91
Lampiran 5. Uji Multikoliniearitas dengan Korelasi Parsial... 92
Lampiran 6. Uji Heteroskedastisitas... . 94
Lampiran 7. Uji Autokorelasi dengan Lagrange Multiplier ( LM Test )... 96
Lampiran 8. Gambar Diagram Scater ... 97
Lampiran 9. Uji Pemilihan Model (MWD) Test... 98
BAB I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Tanah adalah sesuatu yang selalu dibutuhkan untuk papan perumahan
yang merupakan kebutuhan pokok setiap manusia, dan setiap tanah mempunyai
keunikan tersendiri berdasar lokasi. Pembahasan tentang nilai tanah dalam
perkembangan kehidupan manusia dan pertumbuhan perokonomian menjadi
topik yang sangat menarik karena tanah memiliki keunikan tersendiri di mana
suatu tempat dengan tempat yang lain memiliki karakteristik yang berbeda.
Tanah mempunyai sifat unik, selain jumlahnya tetap, nilai tanah juga sangat
dipengaruhi oleh karakteristik fisik/kualitas dari tanah itu sendiri, keadaan
lingkungan sekitarnya, bentuk, ukuran, kegunaan, topografi, dan pemandangan.
Nilai tanah juga akan dipengaruhi oleh jarak atau letak tapak tanah
(site) tersebut terhadap pusat kota atau kawasan pusat perdagangan/Central
Business District (CBD), semakin jauh dari pusat kota atau kawasan pusat
keramaian maka harga tanah semakin murah. Lokasi yang berada di pusat
pertumbuhan yang baru juga akan meningkatkan nilai tanah secara signifikan,
semakin besar pusat pertumbuhan akan menyebabkan peningkatan nilai tanah
menjadi semakin tinggi. Central Business District (CBD) dalam penelitian
yang akan dilakukan ini adalah Pasar Wedi Kabupaten Klaten merupakan lokasi
commit to user
ekonomi yang tinggi melihat dari sisi manfaat dan kegunaan dalam menunjang
perekonomian.
Pembangunan kawasan ekonomi tidak terlepas dari jarak akses ke jalan
umum, yang merupakan hal yang sangat mernentukan bagi para usahawan
/investor untuk memilih suatu daerah. Letak dan posisi tanah dalam menunjang
daya dukung ekonomi dipengaruhi oleh kemudahan terhadap jarak akses ke jalan
umum yang didukung oleh infrastruktur yang tersedia seperti misalnya sarana
perhubungan lalu lintas jalan raya sebagai tempat hilir mudik transportasi
kendaraan menuju ke Pusat perdangan, pusat Pemerintahan Kecamatan, pusat
Pemerintahan Kabupaten Klaten atau sering disebut sebagai Central Business
District (CBD). Jalan raya merupakan faktor penting dalam menggerakkan
pembangunan ekonomi mengingat peranannya dalam mendukung kelancaran
penyaluran arus barang dan jasa juga untuk kelencaran administrasi
Kepemerintahan.
Lokasi tanah merupakan faktor yang bersifat unik karena jumlah
tetap/terbatas sedangkan permintaan terhadap lahan/tanah selalu bertambah
karena jumlah penduduk ikut bertambah dari waktu ke waktu. Lahan yang
banyak dicari oleh sebagian besar orang ialah lahan yang memiliki nilai ekonomi
tinggi seperti tersedianya jenis-jenis infrastruktur dasar antara lain meliputi
perhubungan, komunikasi, air, energi, sanitasi, dan perekonomian.
UU No. 24 tahun 1992 yang mengatur tentang penataan Ruang dan
eksternal maupun internal. Perubahan lingkungan ini meliputi sistem politik dan
pemerintahan, kebijakan pembangunan daerah dan sektor, paradigma
pembangunan penataan ruang, perubahan pedoman perencanaan, perubahan
sosial kependudukan, perubahan pemanfaatan ruang sumber daya alam.
Penataan Tata Ruang Kota dan Penataan Tata Ruang Desa ini sangat penting
bagi pementukan zone pertumbuhan Ekonomi baru unruk kemajuan daerah itu
sendiri. Penataan Zoning ini bisa menata mana zone perdagangan dan jasa,
hunian dan pertanian, sehingga daerah wedi akan tertata rapi tidak saling
menggunggu bahkan saling mendukung, demi tujuan masing – masing.
Perubahan lingkungan tersebut menjadikan dorongan untuk merumuskan
kembali konsep dan strategi penataan ruang di Kabupaten Klaten khususnya di
Kecamatan Wedi yang pernah terjadi bencana alam gempa bumi pada tahun
2006 yang lalu.
Peristiwa bersejarah yang tidak mungkin dilupakan yaitu Gempa bumi
tektonik yang menguncang Yogyakarta dan Kabupaten Klaten khususnya
Kecamatan Wedi yang meporakporandakan seluruh aset yang ada didalamnya
maka ini sangat mempengaruhi nilai tanah yang ada di sekitar Kecamatan Wedi
menjadi rendah. Peristiwa bersejarah Gempa bumi pada tanggal 27 mei 2006
membuat terpuruknya sektor ekonomi khususnya di bidang property yang mana
wilayah Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten menjadi rendah, hal itu disebabkan
oleh lokasi yang rawan terhadap pengaruh getaran gempa.
commit to user
tanah ityu semakin tingggi. Pemulihan kawasan pusat perekonomian setelah
terjadinya Gempa hingga sekarang terus dilakukan baik oleh swasta, pengusaha,
pemerintah maupun pemangku kepentingan. Pemerintah, investor dan
pengembang, para pelaku usaha itu adakah pengaruh yang signifikan terhadap
nilai tanah di sekitar Pasar Wedi, mengingat Wedi adalah juga pusat bisnis
dengan adanya Pasar Wedi tersebut.
Kawasan bisnis dan kawasan hunian harus kita ketahui agar penataan
kawasan tepat sasaran dalam rangka mendukung terselenggaranya laju
pembangunan ekonomi setelah terjadinya gempa bumi di tahun 2006 yang silam.
Pola pemanfaatan lahan yang dipakai untuk mengelompokan
lingkungan-lingkungan dengan intensitas maksimum bangunan yang sama sedemikian rupa
sehingga membentuk suatu pola yang serasi sesuai dengan peraturan yang baru.
Sebagai gambaran umum bahwa penggunaan tanah di lingkungan Pasar
Wedi Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten yang digunakan baik untuk
Pemerintahan, pemukiman maupun kawasan komersial seperti penggunaan
kantor Bank, pertokoan, dan penggunaan usaha di sektor jasa perdagangan. Kita
dapat melihat laju pertumbuhan penduduk sebagai indikator yang dapat
mewakili atau memgambarkan peningkatan kebutuhan lahan baru yang akan
dibangun atau dikembangkan. Berikut ini adalah jumlah penduduk Kecamatan
Tabel 1.1
Luas Wilayah, Jumlah dan Kepadatan Penduduk Menurut Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten
Desa
Luas Wilayah
(Km2)
2010
Penduduk % Kepadatan
1. Kalitengah 1320 5602 9,97 0,236
2. Gadungan 640 1882 3,35 0,340
3. Pandes 1450 5230 9,31 0,277
4. Birit 840 2282 4,06 0,368
5. Sukorejo 1480 4237 7,54 0,349
6. Canan 1530 3972 7,07 0,385
7. Pesu 990 1847 3,29 0,536
8. Dengkeng 1140 2135 3,80 0,534
9. Tanjungan 960 1881 3,35 0,510
10.Pasung 1570 3209 5,71 0,489
11.Kadilanggon 1500 1910 3,40 0,785
12.Brangkal 1400 3240 5,77 0,432
13.Pacing 1080 1639 2,92 0,659
14.Sembung 1200 2497 4,45 0,481
15.Trotok 1120 2397 4,27 0,467
16.Kadibolo 1320 2648 4,71 0,498
17.Jiwowetan 1190 2471 4,40 0,482
18.Melian 1690 3605 6,42 0,469
19.Kaligayam 1960 3510 6,25 0,558
Jumlah 24380 56171 100 0,434
Sumber data : Bagian Tata Pemerintahan Kecamatan Wedi diolah
Lokasi Kecamatan Wedi terletak diWilayah Kabupaten Klaten dengan batas-batas
sebagai berikut :
1. Sebelah utara : berbatasan dengan Kecamatan Klaten Selatan;
2. Sebelah timur : Kecamatan Kalikotes dan Kecamatan Bayat;
3. Sebelah selatan : berbatasan dengan Kecamatan Gantiwarno;
4. Sebelah barat : berbatasan dengan Kecamatan Jogonalan.
Dengan gambaran tersebut kita dapat memperoleh informasi sementara
commit to user
Tanah merupakan properti yang unik dan mempunyai karakteristik yang
khusus, terutama pada sifat kelangkaan dan kegunaannya, hal ini dikarenakan
terbatasnya jumlah tanah atau persediaan tanah yang relatif tetap tetapi kebutuhan
manusia akan tanah cenderung bertambah membuat tanah mempunyai nilai ekonomi,
sedangkan penggunaan tanah dipengaruhi oleh karakteristik fisik dan fasilitas.
Faktor-faktor lain yang mempengaruhi nilai tanah antara lain lokasi, atribut
fisik, penggunaan. Pengaruh lokasi suatu tanah dalam konteks ruang terhadap nilai
tanah merupakan hal yang penting, karena setiap bagian tanah memiliki keunikan
tersendiri berdasarkan lokasinya. Penentuan lokasi untuk kegiatan ekonomi tertentu,
faktor tanah merupakan bahan pertimbangan yang utama bila dibandingkan dengan
faktor produksi lainnya seperti tenaga kerja, modal, skill dan teknologi (Syah dan
Damayanti, 1998:30).
B.RUMUSAN MASALAH
Berdasar uraian diatas yang menjadi pokok permasalahan dari penelitian ini
adalah :
1. Apakah luas tanah berpengaruh terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi
Kabupaten Klaten?
2. Apakah jarak akses ke Pasar Wedi/Central Business District (CBD)
berpengaruh terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten?
3. Apakah Jarak ke Jalan Umum berpengaruh terhadap nilai tanah di Kecamatan
C.TUJUAN PENELITIAN
Dalam penelitian ini tujuan yang ingin dicapai adalah :
1. Mengetahui pengaruh luas tanah terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi
Kabupaten Klaten?
2. Mengetahui pengaruh Jarak akses ke Pasar Wedi / Central Business District
(CBD) terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten?
3. Mengetahui pengaruh Jarak ke Jalan Umum terhadap nilai tanah di
Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten?
D. MANFAAN PENELITIAN
Manfaat yang diharapkan daari penelitian ini sebagai berikut.
1. Hasil penelitian ini diharapkan dapat dijadikan acuan bagi Pemerintah
Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten dalam melakukan kebijakan pengaturan
dan pemeliharaan kawasan yang mendukung terciptanya roda perekonomian
yang tinggi, sedang, maupun rendah berdasarkan pola pemanfaatan lahan
yang berdasarkan pengelompokan lingkungan yang bersifat komersil maupun
yang bukan kawasan komersil.
2. Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai bahan rujukan oleh investor
maupun pengembang properti dalam melakukan usaha bisnis di sektor
kontruksi bangunan.
3. Penelitan ini dapat dipakai untuk pedoman bagi pelaku usaha yang akan
mendirikan bangunan untuk kepentingan baik sektor jasa maupun
commit to user
4. Dalam penelitian ini dapat dijadikan bahan referensi bagi peneliti berikutnya
terutama dalam pemilihan model regresi.
5. Penelitian ini dapat dijadikan bahan bacaan yang memperkaya referensi bagi
peneliti-peneliti selanjutnya di bidang yang sejenis atau terkait yang akan
menambahkan faktor-faktor berpengaruh selain yang di jadikan model pada
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Teori nilai tanah
Nilai diartikan sebagai bermakna atau arti (worth) dari suatu barang
atau benda. Hal ini mempunyai pengertian bahwa sesuatu barang atau benda
akan mempunyai nilai bagi seseorang jika barang/benda tersebut memberikan
makna atau arti bagi orang tersebut.
Pengertian nilai menurut Standar Penilaian Indonesia (2002:35)
menyebutkan bahwa nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan
finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang
membeli dan menjualnya. Nilai bukan merupakan fakta tetapi lebih merupakan
perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam
hubungannya dengan definisi nilai tetentu. Konsep ekonomi dari nilai
mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang diperoleh oleh
seseorang yang memiliki barang atau jasa tersebut pada tanggal penilaian.
Menurut Hidayati dan Harjanto (2003:82-85) karakteristik fisik tanah
meliputi ukuran dan bentuk, plottage, ekses tanah, topografi, utilitas, lokasi dan
lingkungan. Menurut Appraisal Institute (2001:333) karakteristik fisik dari
sebidang tanah yang harus diperhatikan adalah ukuran dan bentuk, lebar depan,
commit to user
Istilah ‘nilai tanah’ dan ‘harga tanah’ merupakan terjemahan bahasa
Inggris land value dan land price. Tanah merupakan Real Property dan Real
Estate, tanah sebagai real estate adalah tanah itu sendiri dan segala atribut yang
melekat pada tanah tersebut, sedangkan tanah sebagai real property adalah
kepemilikan hak yang diberikan secara hukum dengan kewenangan untuk
memanfaatkan dan mengembangkannya (Tosh, 2000:20). Nilai tanah adalah
ukuran kemampuan tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung
memberikan keuntungan ekonomis, sedangkan harga tanah adalah ukuran harga
nominal dalam bentuk satuan uang untuk luasan tertentu yang berlaku di pasar
tanah. Kedua istilah tersebut mempunyai hubungan fungsional, yaitu harga tanah
merupakan fungsi dari nilai tanah, artinya naik turunnya harga tanah ditentukan
oleh perubahan nilai tanah (Nasucha, 1995:30). Nilai dan harga adalah berbeda,
tetapi keduanya dapat pula sama. Faktor yang menyebabkan perbedaan dan
persamaan antara nilai dan harga adalah faktor kewajaran sebagai berikut:
1. pembeli dan penjual berkehendak melakukan transaksi;
2. ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada pasar;
3. penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi
yang mencukupi;
4. ada jangka waktu penawaran yang mencukupi;
5. harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu;
6. pembelian/penjualan istimewa diabaikan.
Jika memenuhi faktor-faktor kewajaran di atas maka nilai akan sama
nilai akan berbeda dengan harganya (Hidayati dan Harjanto, 2003:6). Antisipasi,
perubahan, penawaran dan permintaan, substitusi dan keseimbangan adalah
prinsip-prinsip yang mempengaruhi nilai tanah. Antisipasi di sini mengandung
pengertian bahwa nilai tercipta oleh adanya harapan keuntungan yang akan
diterima pada masa yang akan datang. Persaingan di antara para pembeli di
pasaran untuk suatu tapak (site) akan menciptakan tingkat harga tanah.
Penawaran dan permintaan untuk suatu tapak di suatu lokasi tertentu cenderung
untuk seimbang, jika penawaran turun dan permintaan tetap stabil maka harga
akan naik, dan sebaliknya, tetapi prinsip ini tidak dapat diterapkan dalam jangka
pendek. Jika suatu tipe tapak sangat langka pada suatu lokasi tertentu, maka
tekanan dari persaingan pasar akan menaikkan nilai tapak sampai pada suatu
tingkat yang diindikasikan oleh kedayauntungannya. Prinsip substitusi di sini
menunjukkan bahwa seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah
tapak daripada tapak-tapak lain yang sama atau sejenis. Prinsip keseimbangan
juga merupakan faktor yang mempengaruhi nilai tanah ketika terjadi perubahan
terhadap elemen-elemen yang mempengaruhi keseimbangannya (Hidayati dan
Harjanto, 2003:103).
Menurut Nasucha (1995:30) nilai tanah adalah ukuran kemampuan
tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung mendatangkan keuntungan
ekonomis, sedangkan harga jual tanah adalah ukuran harga nominal dalam
bentuk satuan uang untuk satuan luas tertentu yang terjadi di pasaran tanah
terbuka. Kedua istilah tersebut memiliki hubungan fungsional yakni harga jual
commit to user
ditentukan oleh perubahan nilai tanah.
Menurut Levy (1985:63-64) Variabel utama yang menentukan nilai
tanah adalah berkaitan dengan lokasi tanah yang memiliki aksesibilitas atau
jarak dengan pusat kota dan pusat kegiatan ekonomi(Central Business District
/CBD). Aksesibilitas juga merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan
kemudahan untuk dicapai dari berbagai pusat kegiatan, bisa berupa daerah
perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, pelayanan keuangan
(perbankan), tempat rekreasi, pelayanan pemerintah, jasa profesional, bahwa
merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Pada umumnya, apabila
suatu pusat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain akan
bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD (Central
Bussines District). Hal yang menentukan dari aksesibilitas bisa berupa jarak ke
CBD, tersedianya transportasi umum menuju lokasi yang bersangkutan, atau
bisa juga dilihat lebar jalan di depan suatu lahan, semakin sempit jalan di depan
satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat yang bersangkutan kurang baik.
B. Prinsip nilai
Antisipasi, perubahan, penawaran dan permintaan, substitusi, dan
keseimbangan adalah prinsip-prinsip yang mempengaruhi nilai tanah. Antisipasi
mengandung pengertian bahwa nilai tercipta oleh adanya harapan keuntungan
yang akan diterima pada masa yang akan datang. Persaingan di antara para
pembeli di pasaran untuk suatu tapak (sites) akan menciptakan tingkat harga dari
tanah. Penawaran dan permintaan untuk suatu tapak di suatu lokasi tertentu
harga akan naik, dan sebaliknya, tetapi prinsip ini tidak dapat diterapkan dalam
jangka pendek. Jika suatu site tapak sangat langka pada suatu lokasi tertentu,
maka tekanan dari persaingan pasar akan menaikkan nilai tapak sampai pada
suatu tingkat yang diindikasikan oleh kedayauntungannya. Prinsip substitusi
menunjukkan bahwa seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah
tapak daripada tapak-tapak lain yang sama atau sejenis. Di lain sisi prinsip
keseimbangan juga merupakan faktor yang mempengaruhi nilai tanah ketika
terjadi perubahan terhadap elemen-elemen yang mempengaruhi
keseimbangannya (Hidayati dan Harjanto, 2001: 103).
C. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah
Faktor yang menentukan nilai tanah bisa digolongkan menjadi 3 faktor
yaitu: karakteristik tanah, ekspektasi kegunaan di masa depan dan lokasi yang
mengacu pada kondisi fisik tanah (Hidayati dan Harjanto, 2001: 20-22).
1. Karakteristik tanah.
Kegunaan suatu bidang tanah mempunyai kaitan sangat erat dengan
karakteristiknya, karena berdasarkan karakteristik tanah dapat ditentukan
penggunaan tanah yang bersangkutan. Komponen-komponen dari karakteristik
tanah antara lain :
a. Luas tanah
Luas tanah merupakan luas dari sebidang tanah umumnya dinyatakan
dalam bentuk meter persegi. Ukuran menjadi salah satu pertimbangan
commit to user
b. Bentuk tanah
Elemen paling penting dari tanah adalah proporsi lebar sisi depan dan
panjang ke arah kebelakang. Selain itu keteraturan bentuk dari tanah yang
umumnya tanah yang mempunyai bentuk empat persegi panjang (mendekati
empat persergi panjang) lebih tinggi nilainya dibandingkan dengan tanah
yang tidak berbentuk empat persegi panjang.
c. Topografi
Topografi merupakan gambaran fisik tanah seperti pemandangan dari
suatu lahan (view), kemiringan, rata atau tidaknya permukaan suatu lahan,
ketinggian suatu lahan dibandingkan dengan lingkungannya, drainase, dan
kesuburan. Kondisi topografi ini merupakan salah satu hal yang harus
dipertimbangkan untuk apa suatu lahan akan dikembangkan. Tanah yang
relatif lebih tinggi dibandingkan sekitarnya umumnya mempunyai nilai yang
lebih tinggi.
2. Ekspektasi kegunaan.
Penentuan nilai suatu properti tanah kosong nilai properti ditentukan
berdasarkan ekspektasi kegunaan dari tanah kosong tersebut berdasarkan
prinsip “highest and best use”: yaitu kemungkinan kegunaan yang terbaik
bagi tanah yang bersangkutan. Jika properti subjek penilaian sudah dalam
kondisi terbangun maka estimasi nilai harus didasarkan pada asumsi pada
kegunaan sekarang atau jika kegunaan tersebut diubah menjadi pengunaan
3 . Lokasi.
Lokasi merupakan faktor paling kuat dalam menetukan nilai suatu
lahan, hal ini berkaitan dengan salah satu kriteria khusus yang terdapat pada
tanah yaitu bahwa tanah tidak dapat dipindahkan sehingga lokasi mempunyai
peranan yang sangat penting dalam menentukan nilai suatu properti. Kualitas
kehidupan yang berupa kenyamanan dan keamanan untuk suatu rumah
tinggal atau properti pendapatan dari suatu usaha komersial juga akan
ditentukan oleh lokasi.
Daya tarik pada suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu
aksesibilitas dan neigborhood (lingkungan).
a. Aksesibilitas.
Aksesibilitas merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan
kemudahan untuk dicapai dari berbagai pusat kegiatan, bisa berupa daerah
perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, pelayanan keuangan
(perbankan), tempat rekreasi, pelayanan pemerintah, jasa profesional, bahwa
merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Pada umumnya,
apabila suatu pusat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain
akan bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD
(Central Bussines District). Hal yang menentukan dari aksesibilitas bisa
berupa jarak ke CBD, tersedianya transportasi umum menuju lokasi yang
commit to user
semakin sempit jalan di depan satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat
yang bersangkutan kurang baik.
Konsep yang mendasari aksesibilitas sebagai hal yang menentukan
nilai suatu lahan properti adalah biaya aksesibilitas. Biaya aksesibilitas
adalah biaya yang dikeluarkan seseorang menuju suatu tempat kegiatan, di
mana apabila semakin kecil biaya aksesibilitas makin meningkat
keuntungan. Tanah yang terletak pada daerah CBD umumnya bernilai
tinggi, karena biaya aksesibilitasnya yang memungkinkan Tanah tersebut
difungsikan sebagai kawasan komersial, hal tersebut dapat digambarkan
sebagai berikut (Lusht, 1997: 26).
[image:33.612.159.505.226.550.2]
Gambar 2.1 Hubungan Nilai Tanah dan Aksesibilitas ke CBD
Manusia dalam rangka memenuhi kebutuhan hidupnya selalu
bertindak seefisien mungkin, dengan berbuat sedikit saja dapat memperoleh
hasil tertentu. Hal inilah yang kemudian memunculkan konsep aglomerasi
(pemusatan kegiatan). Aglomerasi selain berfungsi mengurangi jarak total
nilai
tanah
jarak ke pusat
CBD
yang semestinya ditempuh (pemusatan secara geografis) juga
menguntungkan secara ekonomis. Dengan sekali perjalanan orang dapat
memenuhi tujuan utamanya dan sekaligus memperoleh kesempatan untuk
memenuhi kebutuhan yang lain.
b. Neigborhood (lingkungan).
Lingkungan adalah suatu wilayah yang secara geografis dibatasi
dengan batas yang nyata dan biasanya dihuni oleh kelompok penduduk,
gedung atau perusahaan yang homogen (Lusht, 1997: 33)
Faktor - faktor yang mempengaruhi produktivitas tanah ada lima
yaitu (Whilppe, 1995: 116) :
1) Karakteristik fisik, antara lain luas tanah, bentuk, dan lebar depan.
2) Karakteristik hukum, antara lain peraturan perijinan, keamanan,
pembatasan pemanfaatan lahan, dan kebijakan.
3) Karakteristik lokasi, antara lain akses transportasi, keadaan, dan
lingkungan.
4) Karakteristik antara lain psikologi, kemacetan, tingkat kebisingan, dan
polusi.
5) Karakteristik lingkungan, antara lain berkaitan dengan keuntungan dan
commit to user
4. Jalan
Berdasar Undang-undang Jalan Raya Nomor 13 tahun 1980 dan
Peraturan Dirjen Bina Marga Nomor 13 tahun 1970 adalah sarana perhubungan
darat dalam bentuk apapun meliputi segala bagian jalan termasuk bangunan
pelengkap dan perlengkapannya yang diperuntuknan bagi lalu lintas.
Penelitian ini mengambil salah satu kreteria jalan yaitu jalan
Kabupaten dengan ketentuan menurut perundangan yang berlaku adalah jalan
lokal dalam sistem jaringan jalan primer yang tidak termasuk Jalan Nasional
maupun Jalan Provinsi, yang menghubungkan ibukota kabupaten dengan
ibukota kecamatan, antar ibukota kecamatan, ibukota kabupaten dengan pusat
kegiatan lokal, antarpusat kegiatan lokal, serta jalan umum dalam sistem
jaringan jalan sekunder dalam wilayah kabupaten, dan jalan strategis kabupaten
5. Penawaran dan permintaan tanah
Tanah mempunyai kekuatan ekonomis di mana nilai tanah atau harga
sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Menurut Guritno (1990)
dalam jangka pendek penawaran sangat inelastik, karena luas tanah tidak dapat
ditambahkan secara cepat dan drastis (lihat Nasucha, 1995: 32).
Penawaran dan permintaan tanah memiliki pengaruh yang sangat
khusus dalam penilaian tanah, karena penawaran tanah tetap, artinya harga
tanah akan ditentukan oleh faktor permintaan, misalnya tingkat pertumbuhan,
Gambar 2.2 Kurva penawaran dan Permintaan Tanah
Gambar 2.2 menunjukkan interaksi penawaran dan permintaan yang menentukan
harga tanah. Kurva penawaran (s) yang berbentuk garis lurus vertikal
menunjukkan bahwa quantity tanah tetap, artinya berapapun harga tanah luas
quantity tanah yang ditawarkan akan tetap/tidak berubah. Kurva permintaan (d)
bergerak dari d ke d’, maka harga tanah akan meningkat dari p ke p’. Apabila
permintaan tanah bertambah maka harga tanah akan meningkat, sementara
penawaran tanah tetap (Eckert, 1990: 178).
6. Faktor-faktor penentu nilai
Barang yang dimiliki seseorang mempunyai nilai maka harus ada faktor
tertentu sebagai ukurannya. Faktor yang sering digunakan oleh kalangan penilai
property seperti yang dikemukakan oleh Eldred (1987:18) ada empat yauitu
bahwa nilai ditentukan atas permintaan (deman), manfaaat (utility), kelangkaan
(scarcity) dan kemudahan dialihkan (transferability).
harga
d
d’
p’
p
s
commit to user
Faktor permintaan di sini menunjukkan tingkat kebutuhan manusia
terhadap properti. Keterbatasan barang pengganti untuk properti mengakibatkan
penawaran akan cenderung inelastis. Elemen dari faktor permintaan ini adalah
jumlah penduduk, harapan, pendapatan dan kekayaan penduduk serta selera.
Faktor manfaat di sini merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah
properti dan sejauh mana sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan
dan keinginan dari pembeli. Faktor manfaat meliputi dua hal yaitu:
1. Pembatasan penggunaan secara hukum (legal restriction on use);
2. Atribut yang dimiliki dan tingkat kegunaannya.
Faktor kelangkaan merujuk pada relativitas tingkat pemasokan
properti yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli. Pembeli jika mempunyai
banyak pilihan, maka nilai properti cenderung akan relatif rendah. Sebaliknya,
semakin besar tingkat kelangkaan maka semakin besar nilai properti.
Kelangkaan ini mewakili ciri penawaran yang salah satunya adalah sifat tanah
secara fisik (kuantitas) tidak berubah.
Faktor kemudahan dialihkan merujuk pada proses transfer hak milik
dari satu pihak ke pihak lain. Alasan kemudahan dialihkan ini dianggap penting
karena antara pembeli dan penjual memiliki kesulitan dalam menemukan
kesepakatan, hal ini terjadi di mana pihak pembeli sulit untuk
mengidentifikasikan nilai properti yang sesungguhnya dari pihak penjual.
Demikian sebaliknya pihak penjual sulit untuk menentukan nilai jual yang
sesungguhnya. Kemudahan pengalihan hak berkaitan dengan batasan-batasan
meliputi kepastian hukum yang akan diperoleh secara legal dari penguasa
(pemerintah), seperti lamanya hak, batasan-batasan hak, kewajiban dan
tanggungan bagi pemegang hak.
Faktor-faktor penentu nilai juga dikemukakan oleh Schuler (1990:20)
bahwa secara empiris nilai suatu properti perumahan akan dipengaruhi oleh
faktor karakteristik fisik properti tersebut (bangunan dan tapak) dan faktor
lokasi. Karakteristik fisik properti meliputi: kualitas struktur, luas bangunan,
umur bangunan, luas tanah, kemiringan, bentuk tanah dan lain-lain. Faktor
lokasi meliputi: aksesibilitas ke pelayanan, kemudahan transportasi, jarak ke
kantor, penggunaan lahan dan lingkungan properti yang meliputi: polusi udara,
air, bunyi, pemandangan dll.
Penelitian Lusth (1997: 40) menunjukkan faktor lokasi lebih dominan
dalam mempengaruhi nilai properti karena sifat properti yang tetap (immobile).
Ada dua katagori faktor lokasi yaitu aksesibilitas dan faktor lingkungan. Faktor
lingkungan berdasarkan tingkat kondisi perbandingan seperti, kondisi baik,
sedang, dan jelek. Faktor lingkungan, karakteristik yang diukur adalah akses dan
kendaraan umum yang memadai, eksternalitas negatif seperti bising, polusi
commit to user
D. Konsep Pajak
Menurut Pratt dan Kasrut dalam Nasucha (2004:50), pajak mempunyai
beberapa karakteristik antara lain : (1) tidak ada hubungan secara langsung antara
penerimaan yang diterima dengan keuntungan yang akan diterima oleh wajib
pajak. Oleh karena itu, pembayar pajak tidak akan mengetahui penggunaan dana
yang telah dibayarkan kepada pemerintah. (2) pajak dapat dibebankan
berdasarkan kriteria-kriteria yang ditentukan sebelumnya. Ini berarti bahwa pajak
dapat ditentukan, dihitung, bahkan direncanakan besarannya. (3) pajak bukan
merupakan pengaturan atau denda. (4) sebagaian pajak ditentukan berdasarkan
pajak tahunan. Menurut Adam Smith dalam Nasucha (2004 : 52), perpajakan
yang baik adalah menerapkan empat prinsip perpajakan yaitu keadilan (equity),
kepastian (certainty), kecocokan (convenience) dan efisiensi (efficiency).
Mangkoesoebroto (1994:214) mengemukakan bahwa pentingnya pajak
sebagai sumber penerimaan pemerintah menuntut diberlakukannya sebuah sistem
pajak yang baik. Kriteria yang harus dipenuhi agar dapat diberlakukan sebuah
sistem pajak yang baik, yaitu ; (1) distribusi beban pajak harus adil, (2) pajak
harus meminimalisasi campur tangan keputusan-keputusan ekonomi agar dicapai
sistem pasar yang efisien, (3) apabila memungkinkan, pajak harus berperan dalam
memperbaiki ketidak efisienan pada sektor swasta, (4) instrumen pajak harus
dapat digunakan dalam kebijakan fiskal untuk tujuan ekonomi dan pertumbuhan
ekonomi, (5) sistem pajak harus dapat dimengerti oleh wajib pajak, (6)
administrasi pajak dan biaya pelaksanaannya harus seminimal mungkin, (7)
1. Konsep Nilai Pasar dan Nilai Assessment
Definisi nilai pasar seperti yang dikemukakan oleh Hidayati dan Hardjanto
(2001:6), adalah apa yang ”sepatutnya di bayar” oleh seorang pembeli atau
diterima oleh penjualnya dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang
akhirnya disetuju. Nilai dan harga adalah berbeda, tetapi keduanya dapat pula
sama. Faktor yang menyebakan perbedaan dan persamaan antara nilai dan harga
adalah ”faktor kewajaran”, yaitu : (1) Penjual yang berkelayakan dan mempunyai
hak bersedia menjual hartanya, (2) Pembeli yang mampu dan berkelayakan
bersedia membeli harta tersebut, (3) ada waktu yang cukup untuk tawar menawar,
(4) ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada pasaran,
(5) harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu, (6)
tidak mempertimbangkan penawaran-penawaran istimewa (misal antara anak
dengan bapak, antara induk perusahaan dengan anak perusahaan dan sebagainya).
Jika memenuhi faktor-faktor kewajaran diatas, maka nilai akan sama dengan
harga, tetapi sebaliknya apabila tidak memenuhi faktor-faktor kewajaran diatas
nilai akan berbeda dengan harga.
Nilai assessment (assessment value atau assessted value) adalah nilai yang
ditetapkan untuk kepentingan pajak. Nilai ini dapat ditetapkan sama atau berbeda
commit to user
2. Pajak Bumi dan Bangunan
Pajak Bumi dan Bangunan diatur berdasarkan Undang Undang nomor 12
tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, sebagaimana telah diubah dengan
Undang Undang nomor 12 tahun 1994. Obyek Pajak PBB adalah bumi dan/atau
bangunan. Yang dimaksud dengan bumi adalah permukaan bumi serta tubuh bumi
yang ada di bawahnya, sedangkan yang dimaksud dengan bangunan adalah
konstruksi teknik yang di tanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau
perairan. Subyek PBB adalah orang atau badan yang : (1) mempunyai hak atas
bumi dan/atau, (2) memperoleh manfaat atas bumi dan/atau, (3) memiliki atau
menguasai bangunan dan/atau, (4) memperoleh manfaat atas bangunan.
Pajak Bumi dan Bangunan dikenakan berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak
(NJOP), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi
secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, maka penentuan
NJOP diperoleh melalui perbandingan harga dari obyek sejenis, atau melalui
perolehan baru, atau dengan NJOP pengganti.
Tarif Pajak Bumi dan Bangunan ditetapkan sebesar 5 % dari Nilai Jual
Kena Pajak (NJKP). NJKP yang ditetapkan sekarang ini adalah sebesar 20 % dan
40 % dari NJOP, sehingga jumlah pajak yang harus dibayarkan adalah 0,1 % dan
0,2 % dari NJOP. NJKP 40 % hanya dikenakan untuk sektor Perkebunan,
Perhutanan, dan Pertambangan (P3) serta obyek pajak yang NJOPnya diatas Rp. 1
E. PENELITIAN TERDAHULU YANG RELEVAN
Penelitian sejenis telah dilakukan oleh bererapa orang dengan penelitian
yang hampir mirip, ada beberapa penelitian yang telah meneliti berkaitan dengan
nilai tanah, yaitu diantaranya:
1. Ghebreegziabiher, Eric Pels, dan Piet Rietveld
Penelitian di luar negeri dilakukan oleh Ghebreegziabiher, Eric Pels, dan
Piet Rietveld (2204) melakukan penelitian tentang dampak/pengaruh dari Railway
Stations terhadap perumahan dan properti komersil di kawasan Eropa dan
Amerika Utara. Dengan menggunakan analisis meta-analytical procedures
terdapat perbedaan pengaruh dari commuter railway (jalur rail di dalam pusat
kota) dengan light and heavy railway (jalur rail yang menghubungkan antar kota).
Commuter railway mempunyai dampak yang positif dan signifikan terhadap nilai
properti, sedangkan heavy raiway tidak menunjukkan dampak yang signifikan
terhadap properti, terutama terhadap properti yang berada diradius seperempat
mill dari heavy railway.
2. Paul Cheshire dan Stephen Sheppard
Penelitian dilakukan di Nottingham untuk menganalisis pengaruh local
school terhadap nilai properti di wilayah tersebut. Prediksi penelitian ini adalah
bahwa nilai dari sekolah (primary school and secondary school) merupakan/dapat
menggambarkan nilai dari perumahan. Dengan menggunakan model analisis
hedonic dengan menggunakan data tahun 1999-2000 diperoleh hasil penelitian
bahwa keberadaan primary school and secondary school quality dapat
meningkatkan nilai kapitalisasi perumahan yang dilingkungan kedua jenis sekolah
commit to user
3. Reichert
Reichert ( 1997, 382-392) menganilsis damapk limbah beracun
Superfgund di Uniotwn, Ohio terhadap nilai property., selama periode puncak
publisitas kontroversi, nuilai property dalam 6.750 kaki dari tempat pembuangan
sampah menurun secara signifilan. Merosotnya nilai properti terkai erat dengan
dekatnya area pembangunan sampah, yang berdampak pada nilai mulai dari 5%
property terjauh hingga 15% property yang lebih dekat.
4. Sudarto
Sudarta (1997) juga meneliti faktor-faktor yang berpengaruh terhadap
harga jual rumah dengan mengambil kasus di kotamadya Surakarta, Sudarto
menyimpulkan bahwa faktor-faktor yang signifikan mempengaruhi harga jual
rumah secara positif adalah lebar posisi depan, lebar jalan, bahan langit-langit dari
plywood dan bahan atap dari bahan genteng beton. Sedang Jarak dari Central
Bussines District (CBD) berpengatuh negatif terhadap harga jual rumah.
5. Nurhayani
Penelitian yang dilakukan Nurhayani bertujuan menganalisis pengaruh
lingkungan Kampus UII Terpadu terhadap nilai tanah. Tanah yang terletak di
dalam lingkungan Kampus diduga memiliki perbedaan yang positif dengan tanah
yang terletak di luar lingkungan Kampus. Variabel bebas yang digunakan adalah
luas tanah, jarak ke jalan umum, dummy lingkungan Kampus, dan dummy kondisi
Data yang dianalisis dalam penelitian ini adalah data kerat lintang pada
awal tahun 2004. Data tersebut dikumpulkan berdasarkan metode sampel
bertujuan di wilayah Kecamatan Ngemplak, Ngaglik, dan Pakem (radius 1 dan 2
Km dari Kampus). Jumlah data sebanyak 56 yang semuanya data primer.
Analisis data dilakukan dengan metode regresi berganda dengan OLS
yang dijalankan dengan program Eviews 3.0. Bentuk model terbaik adalah
log-log (double log), selanjutnya hasil regresi diuji lagi dengan kriteria ekonomi,
statistik, dan ekonometri. Hasil penelitian menunjukkan bahwa nilai tanah yang
terletak di luar lingkungan Kampus lebih rendah 39,61% dari tanah yang terletak
di dalam lingkungan Kampus. Jika tanah yang terletak di dalam lingkungan
Kampus nilainya Rp 600.000,-/m2 maka tanah yang terletak di luar lingkungan
Kampus Rp 362.400,-/m2.
Selain itu ada beberapa penelitian sebelumnya sebagai acuan penetiatian
[image:44.612.129.508.220.476.2]ini antara lain :
Tabel 2.1
Metode dan Penemuan Penelitian Serupa Sebelumnya
No Peneliti Lokasi Variabel Metode Temuan
1 2 3 4 5 6
1 Al-Mosaind
et.al, (1992)
Oregon Jarak dari
stasiun dan harga jual perumahan Hedonic price Approach
Kedekatan dengan stasiun LRT dapat
meningkatkan aksesibilitas hunian pada
CBD dan seluruh area perkotaan, dampak
nilai properti lebih tinggi sedang stasiun
yang kurang berkualitas berdampak negatif
secara eksternal, yaitu depresiasi nilai
perumahan didekatnya.
2 Cervero dan
Duncan (2002) California Kemudahan akses regional dan Hedonic price models
Keuntungan kapitalisasi substansial 23%
untuk komersial khusus di dekat perhentian
commit to user
No Peneliti Lokasi Variabel Metode Temuan
kualitas
lingkungan
120% pada penjualan lahan untuk bidang
bisnis dalam jarak seperempat mil dari
stasiun kereta api.
3 Debrezion et.al, (2003) Amsterda m Sifat-sifat fisik properti, aksesibilitas dan lingkungan Analisis meta
Kedekatan dengan stasiun berdampak
positif lebih tinggi pada properti komersial
dibandingkan dengan properti perumahan.
4 Nurhayani (2004) Yogyakart a Nilai tanah, luas tanah, jarak ke jalan umum, lingkungan kampus.
OLS Nilai tanah terletak di luar lingkungan kampus lebih rendah 39,61% dari tanah
yang terletak dalam lingkungan kampus.
5 Musokib
(2004)
Sleman Nilai tanah,
luas tanah,
pembangunan
stadion, jarak
dari kampus,
status jalan.
OLS Pembangunan stadion dan status jalan berpengaruh positif terhadap nilai tanah,
jarak dari Universitas Sanata Darma
berpengaruh negatif terhadap nilai tanah,
jarak dari Universitas Islam Indonesia tidak
berpengaruh secara signifikan terhadap
nilai tanah.
6 Pandam
( 2005 )
Yogyakart
a
Nilai tanah,
luas tanah,
jarak ke jalan
umum, area
lingkungan
kampus
OLS Pembangunan Kampus UMY sangat
mempengaruhi nilai tanah dan keberadaan
kampus membawa banyak perubahan bagi
masyarakat sekitarnya, baik dari segi
ekonomi maupun moral dan jarak kejalan
umum berpengaruh terhadap nilai tanah.
F. KERANGKA PEMIKIRAN
Pemikiran mendasar yang melandasi penilaian lahan tanah suatu daerah
adalah seberapa luas tanah, seberapa jauh jarak ke Central Bussines District (CBD),
jarak kejalan umum. Faktor-faktor yang berpengaruh ini menjadi prinsip dasar
teori sebuah nilai tanah itu berdasarkan dari berbagai variabel yang dijadikan model
ini.
Kegunaan suatu bidang tanah mempunyai kaitan sangat erat dengan
karakteristiknya, karena berdasarkan karakteristik tanah dapat ditentukan
penggunaan tanah yang bersangkutan. Komponen-komponen dari karakteristik tanah
antara lain.
1. Luas tanah. Luas tanah merupakan luas dari sebidang tanah umumnya dinyatakan
dalam bentuk meter persegi. Ukuran menjadi salah satu pertimbangan pengunaan
tanah yang bersangkutan.
2. Bentuk tanah. Elemen paling penting dari tanah adalah proporsi lebar sisi depan
dan panjang ke arah kebelakang. Selain itu keteraturan bentuk dari tanah yang
umumnya tanah yang mempunyai bentuk empat persegi panjang (mendekati
empat persergi panjang) lebih tinggi nilainya dibandingkan dengan tanah yang
tidak berbentuk empat persegi panjang.
3. Topografi.Topografi merupakan gambaran fisik tanah seperti pemandangan dari
suatu lahan (view), kemiringan, rata atau tidaknya permukaan suatu lahan,
ketinggian suatu lahan dibandingkan dengan lingkungannya, drainase, dan
kesuburan. Kondisi topografi ini merupakan salah satu hal yang harus
dipertimbangkan untuk apa suatu lahan akan dikembangkan. Tanah yang relatif
lebih tinggi dibandingkan sekitarnya umumnya mempunyai nilai yang lebih
commit to user
4. Jarak. Jarak merupkan komponen yang sangat penting baik jarak tanah itu ke
CBD ataupun jarak tanah tersebut ke Jalan Umum. Jarak ini dapat diukur dengan
satuan meter (m). Semakin dekat dengan CBD dan Jalan Umum tanah tersebut
mempunyai nilai jual yang sangat tinggi demikian juda sebaliknya nilai tanah
akan semakin kecil apabila tanah tersebut semakin jauh dengan CBD dan jalan
umum.
Konsep nilai pasar wajar diperlukan dalam penelitian ini untuk memberikan landasan
bahwa nilai tanah yang dimaksud adalah nilai pasar (Hidayati dan Harjanto, 2003:2).
Difinisi nilai pasar menurut beberapa sumber adalah sebagai berikut:
1. Webster. “A price a which both buyer and sellers are willing to do business”
yaitu suatu harga di mana baik pembeli maupun penjual berkehendak melakukan
transaksi (Hidayati dan Harjanto, 2003:2)
2. Random House Dictionary of the Englist Language. “Worth a property can be sold
for on open market” yaitu harga yang mungkin dari suatu properti jika dijual pada
pasar terbuka (Hidayati dan Harjanto, 2003:2)
3. American Institute Of Real Estate Appraisers. “The most Probable price, as
aspecified date, in cash, or terms equivalent to cash, or in other precisely
revealed term, for which specified property right should sell after reasonable
exposure in competitive market under all conditions requisite to fair sale, with
buyer and seller each acting prudently, knowledgebly and for self-interest, and
assuming that neither is under undue duressa” yaitu harga yang paling
memungkinkan, pada suatu waktu tertentu, dalam bentuk uang atau yang dapat
suatu penawaran dalam waktu yang cukup pada suatu pasar kompetitif yang
memungkinkan terjadinya transaksi yang wajar, di mana penjual dan pembeli
melakukan transaksi dengan hati-hati, mempunyai pengetahuan yang mencukupi
tentang properti yang dijual/beli, serta keduanya tidak dalam paksaan dalam
melakukan transaksi (Hidayati dan Harjanto, 2003:2).
Variabel yang diteliti dalam penelitian ini adalah faktor-faktor yang
mempegaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten dibatasi pada luas
tanah, jarak akses ke pasar/ Central Business District (CBD) dan jarak ke jalan
umum, dimana ketiga faktor tersebut dimasukan sebagai variabel independen dan
nilai tanah dijadikan variabel dependennya. Penentuan penggunaan variabel bebas
dan variabel terikat tersebut dijadikan model dalam menentukan nilai tanah.
Berdasarkan pengamatan peneliti akibat terjadinya gempa bumi tahun 2006
banyak mengalami perubahan-perubahan yang mempengaruhi nilai tanah.
Perubahan-perubahan yang sampai sekarang menjadi perhatian peneliti karena
memiliki pengaruh cukup kuat terhadap nilai tanah yang ada di lingkungan
Kecamatan Wedi Kabaupaten Klaten meliputi luas tanah, jarak akses ke Pasar
Wedi, jarak ke jalan umum, sedangkan variabel terikatnya berupa nilai tanah yang
harganya naik turun.
Berdasar teori-teori diatas dapat diasumsikan bahwa faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten klaten adalah sebagai
commit to user
Gambar 2.3 : Skema Kerangka Pemikiran
G. HIPOTESIS
Hipotesis didefisinisikan sebagai hubungan yang diperkirakan
secara logis antar varibel yang digunakan dalam bentuk pernyataan yang dapat
diuji. Dalam hal ini penulis mengkaji hipotesis dari kerangka pemikiran dan
perumusan masalah sebagai berikut :
1. Diduga Luas tanah berpengaruh positif terhadap nilai tanah, dalam hal ini
berarti semakin luas ukuran suatu tanah maka nilai per meter perseginya
semakin naik.
2. Diduga Jarak akses ke Pasar ( CBD) berpengaruh negatif terhadap nilai
tanah, hal ini berarti semakin jauh dari pasar ( CBD ) nilai tanah semakin
rendah.
Luas Tanah ( X1)
Nilai Tanah ( Y ) Jarak kejalan ke Pasar/
Pusat CBD ( X2)
3. Diduga Jarak ke jalan umum berpengaruh negatif terhadap nilai tanah, hal
ini berarti semakin jauh jarak lokasi tanah terhadap jalan umum semakin
commit to user
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
A. Lokasi Penelitian
Penelitian ini akan dilakukan di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten
yang terdiri dari 19 (sembilanbelas) Desa yaitu : Kalitengah, Gadungan,
Pandes, Birit, Sukorejo, Canan, Pesu, Dengkeng, Tanjungan, Pasung ,
Kadilanggon, Brangkal, Pacing, Sembung, Trotok, Kadibolo, Jiwowetan,
Melikan, Kaligayam.
B. Ruang lingkup penelitian
Ruang lingkup penelitian ini dibatasi pada desa/ seluruh Desa di
Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten dari Januari 2009 sampai dengan
Desember 2010 Sedangkan variabel yang diteliti terdiri atas variabel
independen (bebas) dan variabel dependen (terikat).
a. Variabel independen (bebas) yaitu Luas tanah, Jarak akses ke Pasar/CBD
dan Jarak ke Jalan Umum terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi
Kabupaten Klaten.
b. Variabel dependen (terikat) yaitu nilai tanah di Kecamatan Wedi
Kabupaten Klaten.
C. Batasan dan Definisi Operasional
Batasan dan definisi operasional yang digunakan dalam penelitian
1. Nilai tanah, yang dimaksud nilai tanah edalam pnelitian ini adalah nilai
transaksi tanah per meter persegi yang terjadi di wilayah penelitian yaitu
tanah di sekitar pasar wedi pada kurun waktu penelitian. Nilai tanah yang
digunakan dalam penelitian ini adalah nilai transaksi tanah, satuan yang
digunakan adalah rupiah per meter persegi (Rupiah/m2).
2. Luas tanah, yang dimaksud luas tanah dalam penelitian ini adalah luas
tanah properti secara keseluruhan didasarkan pada hasil perkalian panjang
dan lebar tanah yang diukur dalam satuan meter persegi (m2).
3. Jarak ke Pasar Wedi sebagai jarak ke CBD. Variabel ini sebagai pusat titik
nol meter adalah Pasar Wedi. Pasar wedi dalam penilitian ini merupakan
pusat CBD.
4. Jarak ke jalan umum. Variabel jarak ke jalan umum ini di ukur mulai pusat
jalan Kabupaten yaitu jalan menghubungkan antara kota kecamatan ke
Kabupaten dan Jalan Desa ke Kabupten yang beraspal. Penelitian yang
digunakan sebagai ukuran jalan umum yaitu Jl. Bendogantungan – Bayat.
D. Metode Pengumpulan data
1. Pengumpulan Data
Penelitian ini menggunakan data primer dan data sekunder. Data
primer diperoleh dari pengamatan langsung di sekitar wilayah
Kecamatan Wedi sedangkan data sekunder diperoleh dari Kantor PBB,
commit to user
Pengumpulan data dilakukan dengan teknik sampling bertujuan
artinya pengambilan sampel dapat mewakili populasi yang ada di
wilayah kecamatan wedi. Data yang diambil dengan metode sampling ini
dibatasi dari bulan januari tahun 2009 sampai dengan bulan desember
tahun 2010. Pelaksanaan pengumpulan data dilakukan sebagai berikut :
a. Mengambil data berdasarkan transaksi yang telah dilakukan oleh
penjual dan pembeli selama kurun waktu bulan januari 2009 sampai
dengan bulan desember tahun 2010 berdasarkan laporan dari PPAT
Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten.
b. Obyek penelitian lahan dari berbagai macam jenis penggunaan lahan.
Adapun penggunaan lahan diantaranya adalah peruntukan sawah,
perkebunan, pemukiman, lahan komersil penggunaan jasa dan
perdagangan.
c. Cross Ceck dengan cara wawancara berdasarkan laporan PPAT yang
telah melakukan transaksi jual beli kepada pemilik hak atas tanah yang
bersangkutan sebagai data harga pasar wajar. Harga pasar wajar ini
sebagai dasar pengambilan sampel nilai tanah, berikut luas tanah, jarak
ke pasar wedi (CBD), dan jarak ke jalan umum (Jl. Bendogantungan –
Bayat) yang merupakan jalan Kabupaten.
2. Metode Analisis Data
Bentuk fungsi model empiris yang baik sangat diperlukan untuk
selanjutnya. Kesalahan dalam bentuk fungsi akan menyebabkan
persoalan kesalahan spesifikasi dan estimasi-estimasi koefisien akan
bias, dan parameter estimasi tidak akan konsisten (Insukindro, et al,
2001:26).
Bentuk Fungsional Model Regresi
Y = C + b1 X1 – b2 X2 - b3 X3 + e
Variabel-variabel tersebut di atas melambangkan :
Y = Nilai tanah per meter persegi (Rp/m2)
C = Constanta
b1 = koefisien luas tanah
b2 = koefisien Jarak ke CBD
b3 = koefisien Jarak ke jalan Umum
X1 = Luas tanah dalam satuan meter persegi
X2 = Jarak ke CBD (Pasar Wedi) dalam satuan meter
X3 = Jarak ke Jalan Umum dalam satuan meter
e = Kesalahan pengganggu (error disturbance).
Analisis data yang dilakukan pertama-tama adalah menaksir model
guna mendapatkan parameter-parameter regresi yang akan diestimasi yang
commit to user
5.1. Analisis data dengan regresi linier berganda menggunakan metode
kuadrat terkecil (OLS). Hasil regresi linier berganda akan diuji melalui uji
model dengan menggunakan MWD Test. Penggunaan pengujian ini perlukan
untuk memilih model yang memiliki sifat efisien dan tidak bias terhadap hasil
regresinya. Teknis pengujian ini ialah jika nilai Z1 pada model linier
signifikan secara statistik maka hipotesis nol yang menyatakan bahwa model
yang benar adalah bentuk linier ditolak dan jika nilainya tidak signifikan
maka model bentuk linier diterima. Ketika nilai Z2 pada model double log
signifikan secara statistik maka hipotesis nol yang menyatakan bahwa model
yang benar adalah bentuk double log ditolak dan jika nilainya tidak signifikan
maka model ini dapat diterima. Untuk mengetahui apakah model yang
digunakan dapat menjelaskan masalah yang ada maka berikut ini
langkah-langkah penelitian yang harus dilakukan yaitu melalui kriteria pengujian
diantaranya ialah:
a. Kriteria ekonomika
Pengujian ekonomika dilakukan dengan memperhatikan tanda pada parameter
hasil estimasi dan kemudian disesuaikan dengan teori ekonomi yang ada,
artinya makna dari hasil analisis ini kemudian diaplikasikan ke dalam
kaitannya terhadap teori ekonomi yang menjadi dasar acuannya.
Penggabungan antara hasil analisis dengan teori ekonomi menjadi salah satu
kesatuan yang memberikan pengertian terhadap pengaruh-pengaruh atas
b. Kriteria statistik
1) Uji t
Uji t (uji parameter secara individual), uji ini dilakukan untuk mengetahui
apakah variabel bebas secara individu mempunyai pengaruh yang nyata
(signifikan) terhadap variabel tak bebas. Uji ini dilakukan dengan
membandingkan nilai t-hitung dengan nilai t-tabel. Jika nilai t-hitung lebih besar
dari nilai t-tabel maka dikatakan signifikan dan sebaliknya.
Persamaannya menurut Sugiyono (2010 : 229) adalah :
r √n – 2 t hitung =
√1 – r 2
Keterangan :
r = Koefisien Korelasi yang telah ditemukan ;
n = Jumlah Sampel ;
t = t hitung yang selanjutnya disbanding dengan t table.
Bila t hitung lebih dari t table pada derajat kebebasan n-2 dan tingkat
commit to user
tanah (X1), jarak ke pasar sebagai pusat CBD (X2), dan jarak ke jalan
umum (X3) terhadap nilai tanah (Y).
Dan sebaliknya bila t hitung lebih kecil dari t table pada derajat kebebasan
n-2 dan tingkat kepercayaan = 0,005, artinya tidak ada hubungan signifikan
antara antara variabel antara variabel variabel luas tanah (X1), jarak ke
pasar sebagai pusat CBD (X2), dan jarak ke jalan umum (X3) terhadap
nilai tanah (Y).
2) Uji F
Uji koefisien regresi secara serempak (uji F), uji ini dilakukan untuk
menguji apakah keseluruhan variabel bebasnya secara serempak
memberikan pengaruh yang nyata terhadap varaibel tak bebas. Jika F-hitung
lebih besar dari F-tabel, maka variabel-variabel bebasnya secara serempak
mempengaruhi variabel tak bebasnya dan sebaliknya. Persamaannya
menurut Sugiyono (2010 : 229) adalah :
r2 (n – 2) F hitung =
√1 – r2
Keterangan :
