PELAKSANAAN PEMBUATAN AJB OLEH PPAT DAN DASAR HUKUMNYA
B. Keabsahan Peralihan Hak yang Tidak Diikuti Pendaftaran.
2. Mekanisme Pendaftaran Peralihan Hak Atas tanah.
Pendaftaran peralihan hak atas tanah perlu dilakukan untuk mendapat kepastian hukum dan peralihan itu sendiri dari penjual ke pembeli ditegaskan harus dibuat dengan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 6 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyatakan bahwa dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor Pertanahan dibantu PPAT untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut peraturan pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Kegiatan dimaksud adalah kegiatan pemeliharaan data pendaftaran dimana dalam kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tersebut terdapat perbuatan hukum mengenai hak atas tanah berupa pemindahan hak. A.P.Parlindungan menyatakan tugas PPAT
adalah melaksanakan recording of deeds of conveyance, yaitu suatu perekaman pembuatan akta tanah yang meliputi mutasi hak, pengikatan jaminan dengan hak atas tanah sebagai hak tanggungan, mendirikan hak baru diatas sebidang tanah (Hak Guna Bangunan diatas Hak Milik) ditambah memasang surat kuasa memasang Hak Tanggungan.98Tugas pokok PPAT dalam membantu pelaksanaan pendaftaran tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan ditetapkan dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PJPPAT) yaitu PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagaian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu dalam hal ini jual beli.
Sebagaimana telah dikemukakan dalam hal peralihan hak atas tanah, maka haruslah memenuhi syarat-syarat pembuatan akta peralihan hak tersebut, yakni dipenuhinya syarat-syarat mengenai peralihan hak. Syarat dimaksud bisa mengenai subjek jual beli ataupun objek jual belinya. Namun seandainya syarat-syarat tersebut belum terpenuhi maka penanda-tanganan akta jual beli belum bisa dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan berakibat tidak dapat didaftar peralihan hak tersebut.
Bahwa dengan didaftarnya peralihan hak berdasar atas jual beli, maka oleh BPN akan dilakukan balik nama atas nama pembeli dalam sertifikat tanah yang dijual
tersebut. Sertifikat merupakan suatu tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
Adapun yang dimaksud dengan data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya, sedangkan dimaksudkan dengan data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan pihak lain serta badan-badan lain yang membebaninya.
Persesuaian antara data fisik dan data yuridis tidaklah dimaksudkan sebagai tanda bukti hak atas tanah tersebut mempunyai kekuatan pembuktian yang mutlak, tetapi sertifikat merupakan alat bukti yang kuat yang masih terbuka upaya hukum untuk membatalkan sertifikat tersebut.
Adapun yang melakukan pendaftaran peralihan hak tersebut adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dimana PPAT sebagai salah seorang pejabat pelaksana pendaftaran tanah wajib menyampaikan akta jual beli yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak yang bersangkutan kepada Kepala Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditanda-tanganinya akta yang dibuatnya tersebut, agar dilaksanakan proses pendaftarannya sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 103 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Hal ini berarti pembeli selaku penerima hak tidak boleh membawa atau menyampaikan sendiri akta jual belinya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan. Kewajiban PPAT tersebut hanya terbatas pada penyampaian akta jual beli yang bersangkutan berikut berkas-berkasnya kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Dalam hal pemindahan/peralihan hak atas sebidang tanah yang telah bersertifikat maka dokomen-dokumen yang diperlukan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak tersebut adalah:
1. Surat permohonan pendaftaran peralihan tanah yang ditandatangani oleh penerima hak atau kuasanya;
2. Surat kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan penerima hak;
3. Akta tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan yang dibuat oleh PPAT yang pada waktu pembuatan akta masih menjabat dan didaerah kerjanya meliputi letak tanah ysng bersangkutan;
4. Bukti identitas yang mengalihkan hak; 5. Sertifikat hak atas tanah yang dialihkan;
6. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997, dalam hal bea tersebut terhutang;
7. Bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, dalam hal pajak tersebut terutang.
Selanjutnya Kantor Pertanahan wajib memberikan tanda penerimaan atas penyerahan permohonan pendaftaran dan kemudian PPAT yang bersangkutan memberitahukan kepada penerima hak mengenai telah diserahkannya permohonan pendaftaran peralihan hak dengan menyerahkan tanda terima dimaksud dan selanjutnya pengurusan penyelesaian pendaftaran peralihan hak selanjutnya dilakukan oleh oleh penerima hak atau oleh PPAT atau pihak lain atas nama penerima hak.
Pencatatan peralihan hak dalam buku tanah, sertifikat dan daftar lainnya dilakukan sebagai berikut:
1. Nama pemegang hak lama didalam buku tanah dicoret dengan tinta hitam dan dibubuhi paraf Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk;
2. Nama pemegang hak baru dituliskan pada halaman dan kolom yang ada dalam buku tanahnya dengan dibubuhi tanggal pencatatan;
3. Yang tersebut dalam poin 1 dan 2 diatas juga dilakukan pada sertifikat hak yang bersangkutan dan daftar-daftar umum lain yang memuat nama pemegang hak lama;
4. Nomor hak dan identitas lain dari tanah yang dialihkan dicoret dari daftar nama pemegang hak lama dan nomor hak dan identitas tersebut dituliskan pada daftar nama penerima hak.
C. Peran Dan Tanggung Jawab PPAT Selaku Yang Membuat Akta Peralihan