PPAT MENOLAK MEMBUAT AKTA PERALIHAN HAK
2. Tanggung Jawab PPAT terhadap Pembuatan Akta
Untuk menghindari timbulnya sengketa atau permasalahan dikemudian hari maka seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah dituntut untuk berhati-hati dalam menjalankan fungsi jabatannya. Dibutuhkan ketelitian dan pemahaman ilmu hukum yang luas, karena seorang PPAT yang lalai dan melanggar ketentuan-ketentuan yang telah diatur dapat dikenakan sanksi maupun tuntutan hukum yang berakibat terhadap jabatan dan nama baiknya.
Beberapa hal penting yang harus diperhatikan oleh seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam membuat akta antara lain102:
a. Subjek Hak atas Tanah, berupa orang perseorangan atau badan hukum yang dapat memperoleh suatu hak atas tanah, sehingga namanya dapat dicantumkan dalam buku tanah selaku pemegang sertifikat hak atas tanah.
1. Orang perseorangan selaku subjek hak atas tanah, yaitu setiap orang yang identitasnya selaku warga Negara Indoneisia atau warga Negara Asing, berdomisili didalam atau diluar wilayah Republik Indonesia dan tidak kehilangan hak memperoleh sesuatu hak atas tanah. Tetapi tidak setiap orang dapat bertindak sebagai subjek dalam hukum karena hal ini dibatasi oleh ketentuan kecakapan bertindak dalam hukum.
2. Badan hukum sebagai subjek hak atas tanah antara lain ;
- Badan Hukum Publik, merupakan badan hukum yang didirikan berdasarkan Keputusan Pejabat Pemerintah Indonesia, Pejabat Negara Asing atau Pejabat Badan Internasional yang tujuannya yaitu untuk kepentingan umum, misalnya lembaga Pemerintah Indonesia, Kedutaan atau Konsultat Negara asing. Badan Persatuan Bangsa- Bangsa dan perwakilan Internasional lainnya, sesuai azas timbal balik dan perlakuan hukum yang sama.
- Badan Hukum Privat, merupakan badan hukum yang didirikan oleh dua orang atau lebih dengan tujuan untuk kepentingan peseronya,misalnya perseroan terbatas, yayasan, koperasi.
- Badan Hukum lainnya, selain badan hukum publik dan badan hukum privat, juga ada perkumpulan orang atau badan hukum yang didirikan oleh dua orang atau lebih dengan tujuan untuk kepentingan umum yang ditetapkan Pemerintah, misalnya badan keagamaan atas
rekomendasi Menteri Agama atau badan sosial atas rekomendasi Menteri Sosial.
b. Objek Hak Atas Tanah.
Objek hak atas tanah merupakan bidang-bidang tanah diseluruh wilayah Indonesia yang dapat dipunyai dengan sesuatu pemilikan hak atas tanah oleh orang atau badan hukum menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Objek pemilikan hak atas tanah yang dimaksud sama dengan objek pendaftaran tanah sebagaimana yang dimaksud Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yaitu :
1. bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai;
2. Tanah Hak Pengelolaan; 3. Tanah wakaf;
4. Hak milik atas satuan rumah susun 5. Hak tanggugan
6. Tanah Negara
c. Alas hak atas tanah. Alas pemilikan hak atas tanah yang dijadikan dasar penerbitan sertifikat kepemilikan hak atas tanah di Kantor Pertanahan merupakan alat bukti yang dapat digunakan sebagai alat pembuktian data yuridis atas kepemilikan atau penguasaan suatu bidang tanah, baik secara tertulis ataupun berdasarkan keterangan saksi.
d. Kecakapan bertindak dalam hukum yaitu merupakan kemampuan seseorang untuk melakukan perbuatan hukum (perjanjian) sehingga perikatan yang dibuatnya menjadi sah secara hukum.
e. Pemberian persetujuan dalam perbuatan hukum, diperlukan karena adanya lembaga harta kekayaan bersama yang diperoleh selama masa perkawinan, sehingga perlu mendapat persetujuan kawan hidupnya (suami/istri) atau harta persekutuan yang belum terbagi sehingga perlu mendapat persetujuan dari orang yang menundukkan dirinya selaku ahli waris dan terhadap harta kekayaan badan hukum privat diperlukan persetujuan sesuai anggaran dasarnya atau terhadap badan hukum publik diperlukan keputusan dari pejabat yang berwenang.
f. Pajak BPHTB dan PPh. Pajak ini wajib dibayar oleh wajib pajak kepada Negara dimana pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dikenakan kepada orang atau badan hukum atas dasar perolehan hak atas tanah dan bangunan. Sedangkan Pajak Penghasilan (PPh) final dikenakan kepada orang atau badan hukum atas dasar penghasilan peralihan hak atas tanah dan bangunan.
Dalam hal PPh dan BPHTB tersebut terhutang, maka harus dibayar terlebih dahulu sebelum menghadap Pejabat Pembuat Pembuat Akta Tanah untuk dibuat aktanya.
g. Informasi Sertifikat yaitu untuk mengetahui kesesuaian data sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan sama dengan data buku tanah di kantor pertanahan,
serta untuk mengetahui beban hak tanggugan yang melekat atas hak atas tanah serta untuk mengetahui keadaan hak atas tanah yang bersangkutan tidak dalam keadaan sengketa.
Selain hal-hal tersebut diatas maka dalam menjalankan tugasnya sebagai pembuat akta dibidang pertanahan, PPAT harus cermat dan teliti dalam memeriksa kelengkapan berkas-berkas dalam pembuatan akta jual beli yaitu terhadap :
1. diperiksa kebenaran formil identitas para pihak penjual dan pembeli serta kewenangan mereka melakukan perbuatan hukum dimaksud;
2. jangka waktu berakhirnya hak atas tanah yang dijual apabila yang dijual itu berupa Hak Guna Bangunan atau Hak Guna Usaha;
3. Harga jual harus sudah dibayar lunas sebelum akta ditanda-tangani; 4. Tidak terdapat tunggakan Pajak Bumi dan Banguna (PBB);
5. Tanah yang diperjual-belikan harus berada diwilayah kerja PPAT tersebut; PPAT dalam membuat akta, selain tugas dan tanggung jawab yang melekat pada jabatannya, seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah juga mempunyai kewajiban antara lain :
1. Dalam Pasal 40 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah disebutkan :
a. Wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditanda tanganinya akta yang bersangkutan.
b. Wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud diatas kepada para pihak yang bersangkutan.
2. Dalam Pasal 97 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 disebutkan :
a. Wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan sebelum melaksanakan pembuatan akta, mengenai kesesuaian Sertifikat hak atas tanah tersebut dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan aslinya;
b. Wajib menjelaskan kepada calon penerima hak tentang maksud dan isi pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat 1.
3. Dalam Pasal 101 ayat (3) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 disebutkan: “wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan memberikan penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta dan prosedur pendaftaran yang harus dilakukan selanjutnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku”;
4. Dalam Pasal 15 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang PJPPAT disebutkan: “wajib mengangkat sumpah jabatan PPAT dihadapan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya di daerah kerja PPAT yang bersangkutan”;
5. Dalam Pasal 26 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang PJPPAT disebutkan: “wajib mengirim laporan bulanan mengenai akta yang
dibuatnya kepada Kepala Kantor Pertanahan dan kantor-kantor lain sesuai dengan ketentuan yang berlaku selambat-lambatnya tanggal 10 tiap bulannya”.
Menurut Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelakanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tetang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta tanah, ditegaskan bahwa PPAT dalam melaksanakan tugas pembuatan akta dilakukan dikantornya dengan dihadiri oleh para pihak atau kuasanya dalam perbuatan hukum yang bersangkutan, namun dapat juga dilakukan diluar kantornya hanya apabila salah atu pihak tidak dapat datang di kantor PPAT tersebut karena alasan yang sah, dengan ketentuan pada saat pembuatan aktanya para pihak harus hadir dihadapan PPAT di tempat pembuatan akta yang disepakati. Pembuatan akta dilakukan dengan dihadiri 2 orang saksi yang memberi kesaksian mengenai ;
a. Identitas dan kapasitas penghadap; b. Kehadiran para pihak atau kuasanya;
c. Kebenaran data fisik dan data yuridis objek perbuatan hukum; d. Keberadaan dokumen yang ditunjukkan dalam penbuatan akta;
e. Telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan;
Sebelum pembuatan akta jual beli, maka PPAT wajib melakukan pemeriksaan kesesuaian/ keabsahan sertifikat dan catatan lain pada kantor Pertanahan setempat, dan dalam pembuatan akta tersebut tidak diperbolehkan memuat kata-kata “ sesuai atau menurut keterangan para pihak” kecuali didukung oleh data formil.
Pasal 97 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyatakan bahwa sebelum pembuatan akta jual beli dilaksanakan, PPAT berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap kesesuaian sertifikat yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di kantor pertanahan setempat. Menurut Budi Harsono, PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan hukum yang bersangkutan antara lain mencocokkan data yang terdapat dalam sertifikat dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan.103
PPAT tidak diperbolehkan membuat akta jual beli atas sebagaian tanah yang sudah terdaftar, sebelum diukur oleh Kantor Pertanahan dan diberi Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB). Selanjutnya dalam pembuatan akta, PPAT wajib mencantumkan NIB dan atau nomor hak atas tanah, Nomor Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) PBB, penggunaan dan pemanfaatan tanah sesuai dengan keadaan lapangan.
Pejabat Pembuat Akta Tanah yang melanggar atau mengabaikan ketentuan dalam menyelenggarakan tugasnya dalam pembuatan akta jual beli dikenai sangsi berupa tindakan administratif seperti teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya, dengan tidak mengurangi kemungkinan dituntut ganti rugi oleh pihak- pihak yang menderita kerugian akibat diabaikannya ketentuan perundang-undangan yang terkait.
Jabatan PPAT adalah jabatan kepercayaan dan karena itu seseorang bersedia mempercayakan sesuatu kepadanya, oleh karenanya PPAT berkewajiban untuk merahasiakan semua isi akta-akta yang dibuat dihadapannya yang menurut sifatnya dan berdasar peraturan perundang-undangan yang berlaku wajib untuk dirahasiakannya. Kewajiban itu berhenti atau menjadi tiada apabila ada suatu kewajiban menurut hukum untuk membuka atau memberitahukan akan isi akta tersebut, misalnya apabila seorang PPAT diminta kesaksiannya di Pengadilan baik dalam proses perdata maupun pidana yang terkait dengan akta yang dibuat dihadapannya. Dalam hal ini PPAT mempunyai kewajiban Ingkar (verschoningsplicht) yang dapat dipergunakan pada saat PPAT memenuhi panggilan penyidik, maka PPAT dapat menyatakan akan mempergunakan Kewajiban Inkar sebagaimana diatur dalam Pasal 15 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang tentang PJPPAT jo Pasal 34 ayat (1) Peraturan Kepala BPN 1/2006.
Sanksi pidana dapat dijatuhkan kepada seorang PPAT apabila melakukan tindak pidana berupa membuat surat palsu atau memalsukan akta. Syarat materil dan syarat formil dari prosedur pembuatan akta PPAT merupakan aspek-aspek formal yang harus dilalui dalam pembuatn akta jual beli tanah berkaitan dengan tugas dan jabatan PPAT. Bahwa penyimpangan terhadap syarat materil dan syarat formil dari prosedur pembuatan akta PPAT harusnya dilihat berdasarkan batasan-batasan dari aspek formal tersebut yang mana telah ditentukan oleh peraturan perundang-undangan yang terkait dengan PPAT. Artinya apabila seorang PPAT melakukan pelanggaran dari aspek formal, maka seyogianya sangsi yang dapat dijatuhkan adalah sangsi perdata
dan sanksi administrative tergantung pada jenis pelanggarannya atau sanksi kodi etik, sehingga pengkwalifikasian pelanggaran aspek formal tersebut sebagai tindak pidana merupakan suatu tindakan tanpa dasar hukum yang tidak dapat dipertanggung- jawabkan. Habib Adjie mengemukakan bahwa aspek-aspek formal dari suatu akta PPAT dapat dijadikan dasar atau batasan untuk memidanakan PPAT, jika :
a. Aspek-aspek formal tersebut terbukti secara sengaja (dengan penuh kesadaran dan keinsyafan serta direncanakan oleh PPAT yang bersangkutan) bahwa akta yang dibuatnya dijadikan suatu alat melakukan suatu tindak pidana;
b. PPAT secara sadar dan sengaja untuk secara bersama-sama dengan para pihak yang bersangkutan melakukan suatu tindakan hukum yang diketahuinya sebagai tindakan yang melanggar hukum.104
Penjatuhan sangsi pidana terhadap PPAT dapat dilakukan sepanjang batasan- batasan yang dilanggar dan pelanggaran yang tersebut dalam peraturan perundang- undangan terkait ke-PPAT-an. Adapun perkara pidana yang berkaitan dengan aspek formal akta Notaris/PPAT dalam pembuatan akta otentik adalah sebagai berikut ;105
1. Membuat surat palsu/yang dipalsukan dang menggunakan surat palsu/yang dipalsukan (Pasal 263 ayat (1) dan (2) KUHP)
2. Melakukan pemalsuan terhadap akta otentik (Pasal 264 KUHP)
104Habib Adjie, Sanksi Perdata dan Administratif Terhadap Notaris Sebagai Pejabat Publik
(Bandung: Refika Aditama, 2009),hal.124.
3. Menyuruh mencantumkan keterangan palsu dalam akta otentik (Pasal 266 KUHP)
4. Melakukan, menyuruh melakukan, turut serta melakukan (Pasal 55 Jo Pasal 263 ayat (1) dan (2) atau Pasal 264 atau Pasal 266 KUHP)
5. Membantu membuat surat palsu/atau yang dipalsukan dan menggunakan surat palsu/yang dipalsukan (Pasal 56 ayat (1) dan (2)Jo.Pasal 263 ayat (1) dan (2) atau Pasal 264 atau Pasal 266 KUHP)
PPAT dapat diberhentikan dengan tidak hormat dari jabatannya karena106:
1. Melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau kewajiban sebagai PPAT. Yang termasuk pelanggaran berat, antara lain :
a. Membantu melakukan permufakan jahat yang mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan;
b. Melakukan pembuatan akta sebagai permufakatan jahat yang mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan;
c. Melakukan pembuatan akta diluar daerah kerjanya;
d. Memberikan keterangan yang tidak benar di dalam akta yang mengakibatkan sengketa atau konflik pertanahan;
e. Membuka kantor cabang atau perwakilan atau bentuk lain-lainnya yang diluar dan/atau daerah kerjanya;
f. Melanggar sumpah jabatan sebagai PPAT;
g. Pembuatan akta PPAT yang dilakukan, sedangkan diketahui oleh PPAT yang bersangkutan bahwa para pihak yang berwenang melakukan perbuatan hukum atau kuasanya sesuai peraturan perundang-undangan tidak hadir dihadapannya;
h. Pembuatan akta mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang oleh PPAT yang bersangkutan diketahui masih dalam sengketa yang mengakibatkan penghadap yang bersangkutan tidak berhak melakukan perbuatan hukum sesuai akta yang dibuatnya;
i. PPAT tidak membacakan aktanya dihadapan para pihak maupun pihak yang belum atau tidak berwenang melakukan perbuatan hukum sesuai akta yang dibuatnya;
j. PPAT membuat akta dalam masa dikenakan sanksi pemberhentian sementara atau dalam keadaan cuti;
k. Lain-lain yang ditetapkan oleh Kepala BPN RI.
2. Dijatuhi hukuman kurungan/penjara karena melakukan kejahatan perbuatan pidana yang diancam hukuman kurungan atau penjara paling lama 5 (lima) tahun atau lebih berat berdasarkan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap. Pejabat pembuat akta tanah sebagai pejabat tata usaha negara juga bisa terkena ketentuan UU Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara.107
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN