kavling terjual
4. Menentukan Harga Pokok Produksi (HPP) per Unit
HPP adalah patokan anda untuk menentukan harga rumah, juga untuk mengetahui seberapa besar keuntungan anda nantinya. Ada beberapa komponen sebelum menemukan Harga Pokok Produksi Rumah, yaitu :
Temukan luas lahan efektif. Lahan efektif adalah Total luas lahan bersih seluruh kavling diluar jalur hijau, jalan atau fasilitas umum lainnya.
Temukan harga dasar tanah per kavlingnya Luas Efektif = Luas lahan – Luas Fasum
Luas Fasum adalah luas total dari jalan, jalur hijau dan fasilitas lainnya
Harga Dasar Tanah Kavling (HDTK)
HDTK = Total harga tanah : Luas Efektif
Hasilnya adalah harga dasar tanah kavling per m2 nya
Harga Dasar Tanah PerKavling (HDTpK)
Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI ! Temukan harga dasar bangunan
Hitung beban biaya per unitnya dari Biaya keseluruhan proyek
Rumus umum HPP Rumah : Harga Dasar Bangunan (HDB)
HDB = Luas Bangunan per unit x Biaya membangun per m2 bangunan
Beban Biaya per Unit (BBU)
BBU = Total Biaya Keseluruhan Proyek : Jumlah Unit
Total Biaya Proyek terdiri dari Total Biaya: Pengolahan lahan, Perijinan, Legalitas, Operasional dan Pengeluaran lainnya yang terkait dengan pelaksanaan proyek
HPP Rumah = HDTpK + HDB + BBU
Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
KERJASAMA KPR
Ketika seluruh proses perijinan selesai maka segera lakukan kerjasama dengan pihak perbankan untuk fasilitas KPR melalui Perjanjian Kerjasama (PKS). Perjanjian ini dilakukan agar konsumen kita dapat melakukan pembayaran rumah dengan cara kredit perbankan melalui fasilitas KPR. Untuk Developer yang memakai skema penjualan rumah indent (rumah pesan) maka PKS ini sangat penting sebagai salah satu instrumen penambah dana. Untuk Developer yang menyediakan rumah ready stock (rumah sudah terbangun) maka tidak memerlukan Perjanjian Kerjasama dahulu dengan Bank terkait, walau dengan adanya kerjasama tetap menjadi nilai lebih.
Kerjasama ini intinya juga untuk memberikan alternatif pembayaran bagi konsumen kita karena tidak semuanya merupakan pembeli tunai.
Detail tentang KPR akan kami jelaskan pada Bab berikutnya.
PEMILIHAN KONTRAKTOR PELAKSANA
Jika bisa membangun sendiri mengapa menggunakan jasa kontraktor ?, mungkin ada dari Anda yang bertanya seperti itu. Jika Anda merasa mampu maka silahkan saja, namun jika Anda ingin fokus kepada bidang usaha Developer maka kami sarankan
Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
memakai jasa Kontraktor dalam pembangunan rumah. Berikut beberapa alasan mengapa menggunakan kontraktor :
1. Manajemen menjadi lebih sederhana & praktis.
2. Agar kita lebih berfokus pada marketing/penjualan dan pengembangan Bisnisnya. 3. Tidak direpotkan dengan harus mengkontrol hal-hal yang terlalu detail, seperti
menghitung persediaan stok bahan bangunan, menghitung upah harian tukang, dll. 4. Kontrol kualitas menjadi lebih praktis karena kita tidak setiap saat memantaunya.
Walau begitu tetap harus menjaga kualitas sehingga kontrol dapat dilakukan dengan membagi tahapan dengan melihat persentase atas progres pembangunan rumah.
Beberapa hal yang Anda perlu pertimbangkan dalam memilih Kontraktor :
1. Sangat penting bagi Anda untuk mendapatkan Kontraktor yang Full Finance, artinya bersedia membangun terlebih dahulu baru kemudian pembayaran dilakukan saat bangunan selesai.
2. Berpengalaman dalam membangun bangunan.
Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Kontraktor merupakan mitra penting bagi Developer, ada beberapa Developer yang mengingkari perjanjian dengan menunda pembayaran sehingga Kontraktor harus menunggu dengan waktu yang lebih lama. Jangan jadi Developer Nakal, jika Anda memang ingin merintis nama baik Anda.
Sekali Kontraktor yang handal dan berkualitas kita kecewakan maka mereka akan menolak untuk bekerjasama dengan kita dan akhirnya kita justru akan mendapatkan Kontraktor yang kurang berkualitas, karena hanya tinggal mereka yang mau bekejasama dengan kita.
PROSES PEMBANGUNAN
Dengan modal yang terbatas maka ada beberapa tips dan trik yang harus dilakukan oleh Developer (catatan: semua dapat dilakukan bila IMB telah keluar). Segera lakukan kegiatan dilokasi, kegiatan seperti apa ? beberapa hal yang harus Anda lakukan :
1. Mulai pengolahan lahan.
Seperti perataan, pengurukan, pengerukan (tergantung kondisi permukaan tanah) 2. Buat gerbang masuk dan taman depan.
Sebagai penanda perumahaan, gunakan desain gerbang yang minimalis atau simpel namun terlihat berkelas/berkualitas. Gunakan bahan yang berkualitas
Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
sehingga penamampilan gerbang terlihat mewah, ingat gerbang menjadi bagian ‘wajah’ perumahan anda.
3. Mulai membuat akses jalan dan pembagian batas setiap kavling. Berikan tanda seperti patok untuk setiap kavlingnya.
4. Lakukan finishing jalan lingkungan.
Untuk finishing jalan cukup beberapa meter dari gerbang saja, jika sudah ada dana tambahan dari penjualan maka dapat dilanjutkan hingga keseluruhan jalan.
Finishing bisa dengan lapisan aspal atau dengan paving blok
Untuk pelaksanaan awal ini pihak developer harus menyediakan dana, karena pengerjaan yang dilakukan merupakan proses pengerjaan fasum/fasos (fasilitas umum/sosial) yang merupakan proses pendahuluan sebelum dilakukannya proses penjualan.
Karena itu pengerjaannya dilakukan sebagian lalu langsung dilakukan proses penjualan, ketika cashflow yang ada sudah memungkinkan maka penyelesaiannya dilakukan kemudian.
Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
Kavling-kavling yang sudah diberi
batas Gerbang perumahan
Perkerasan jalan, timbunan batu yang
diratakan Taman depan Finishing jalan,
bisa paving block atau aspal
Batas sementara finishing jalan
Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !
5. Jika dana yang ada sudah memungkinkan untuk menyelesaikan seluruh infrastruktur perumahan maka segera lakukan finishing sehingga lingkungan perumahan menjadi lebih menarik calon konsumen.
PROSES PROMOSI DAN PEMASARAN
Harap dicatat, saat ijin sudah ada (IMB) dan pelaksanaan pembangunan mulai dilaksanakan maka segera lakukan tahapan promosi dan pemasaran.
Sebelum melaksanakan tahapan promosi dan pemasaran maka harus dipersiapkan rencana dan media nya, secara detail sudah dibahas pada Bab 5 . Namun pada kasus pelaksanaan dengan dana terbatas ada beberapa media yang memang harus dipersiapkan, yaitu :