Free ebook. MINI EBOOK LANGKAH LANGKAH M

(1)

Free ebook. DILARANG MEMPERJUAL BELIKAN !

(2)

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !

HAK CIPTA

INI ADALAH EBOOK GRATIS.

DILARANG KERAS UNTUK MEMPERJUAL BELIKAN ATAU

MEMASUKKAN EBOOK INI DALAM BAGIAN TRANSAKSI APAPUN

YANG MEMBERIKAN KEUNTUNGAN MATERI !

Segala pelanggaran adalah

TUHAN

yang langsung memberikan

balasannya !

Semua materi di dalam buku ini merupakan hasil rangkuman pembelajaran dan

pengalaman kami dan rekan-rekan dalam komunitas property selama ini baik melalui

buku, seminar, workshop maupun hasil dari pengalaman langsung di lapangan. Buku ini

akan menjelaskan kepada Anda Langkah-langkah apa yang harus Anda lakukan secara

relatif sederhana dan mudah.

(3)

DAFTAR ISI

Hak Cipta

1. RAHASIA DEVELOPER PROPERTY

2. FAKTOR PENDUKUNG MENJADI DEVELOPER PROPERTY

 Modal

 Sumber Daya Manusia

 Pengalaman

3. MANAJEMEN KEUANGAN UNTUK DEVELOPER PROPERTY

 Persiapan Rekening dan pembagian pos-pos

 Kontrol Kewenangan

 Pembatasan Penggunaan Rekening

4. INSTRUMEN – INSTRUMEN PROYEK PERUMAHAN

 Tanah

 Permodalan

 Bank

 Kontraktor

5. TAHAPAN PELAKSANAAN PROYEK SECARA UMUM

 Pemilihan dan Pembelian Lahan

 Tahap Kelayakan Pelaksanaan Proyek

 Proses Perencanaan dan Desain

(4)

 Proses Pengolahan Lahan

 Tahap Pembangunan

 Rencana Promosi dan Pemasaran

 Tahap Penjualan

 Tahap Serah Terima Rumah

6. PAJAK DALAM TRANSAKSI JUAL BELI RUMAH

 PPN

 BPHTB

 Pph Final

7. TAHAPAN MEMULAI DENGAN DANA TERBATAS

 Konsep Kerjasama

 Konsep Pembangunan

 Pemilihan Tanah dan Studi Kelayakan Awal

 Negosiasi dengan Pemilik Tanah

 Studi Kelayakan Detail Proyek

 Tahap Perencanaan dan Perijinan

 Kerjasama KPR

 Pemilihan Kontraktor Pelaksana

 Proses Pembangunan

 Proses Promosi dan Pemasaran

8. TENTANG KPR

 Apakah KPR itu?

 Bagaimana KPR membantu Developer ?

(5)

 Skema Kerjasama KPR

 Hubungan KPR dengan Kontraktor

 Yang Perlu Anda Ketahui

9. SOLUSI DAN TIPS KHUSUS UNTUK ANDA

(6)

MENGAPA KAMI MEMBERI EBOOK INI ?

Saat nya Anda mengetahui hal-hal yang selama ini tidak diketahui oleh masyarakat terkait dengan bisnis property, khususnya perumahan.

Memberikan pengetahuan & pengalaman kepada siapapun untuk memiliki bisnis property, agar mempunyai kesempatan yang sama untuk menjadi pengusaha property.

Memberi panduan bagi pemilik modal dan pemilik tanah agar lebih hati-hati terhadap tawaran kerjasama yang ditawarkan pihak pengembang atau siapapun untuk bekerjasama dalam proyek property.

(7)

1

RAHASIA DEVELOPER PROPERTY

Sebelum mulai pembahasan untuk menjadi Developer property maka akan kami ungkap

terlebih dahulu rahasia yang banyak dilakukan atau dimiliki oleh para developer. Mengapa

kami sudah membukanya di awal-awal?, dengan mengetahui rahasia yang dimiliki

developer property maka diharapkan pikiran anda lebih terbuka terhadap peluang dan pola

bisnis property, sehingga pembahasan menjadi developer property akan lebih mudah

diterima oleh anda.

Inilah beberapa hal yang akan kami ungkapkan seputar bisnis property, khususnya

pengembang property. Beberapa mungkin sudah pernah anda ketahui, namun kami akan

ungkap lebih detail.

1. Besarnya Keuntungan

Anda pasti sudah mengetahuinya ya.. , tapi bagaimanakah keuntungan

didapatkan oleh developer property? kami akan coba jelaskan kepada anda. Ada

(8)

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !  Komponen Tanah

keuntungan yang didapat dari harga dasar tanah minimal adalah 2 kali, namun

biasanya lebih dari itu. Tergantung harga dasar yang didapat, jika mendapatkan

harga yang murah maka bisa lebih dari 4 kali harga dasar tanah. Tapi ingat itu

adalah keuntungan kotor, harus dikurangi oleh biaya perijinan, pembangunan

dan fasilitas umum. Ingat pengali harga tanah tidak dihitung dari luas

keseluruhan tanah, hal ini karena ada sekitar 40% dari luas tanah yang terbuang

untuk Fasilitas Umum/ Sosial (Jalan, taman, masjid, dll).

Namun jika kita mendapatkan harga dasar tanah yang murah atau jika memiliki

tanah yang dapat dikembangkan maka faktor pengali dapat kita tentukan

sendiri, tentu faktor pengali akan berpengaruh kepada harga jual per unit rumah,

semakin besar maka harga jual rumah akan ikut naik.

Tunggu dulu……Mengapa kita berhak memberikan faktor pengali dari harga

dasar tanah ?....begini

Karena tanah yang kita beli merupakan tanah ‘mentah’. Untuk

dijadikan/dibangun perumahan tentu diperlukan beberapa pengolahan lahan.

Seperti : jika tanah berupa sawah maka harus di urug, pembuatan akses jalan,

pembagian kavling, pembuatan taman, dll.

Sehingga apa yang kita jual merupakan unit rumah beserta tanah yang ‘matang’

(9)

Kuncinya adalah dapatkan harga dasar tanah yang murah dengan lokasi yang

strategis .

 Komponen Bangunan

Selain dari tanah maka developer property dapat meraih keuntungan dari faktor

pengali bangunan/rumah terbangun. Hitungannya adalah per m2 bangunan

rumah. Jika mendapatkan harga dasar tanah yang murah sehingga

mendapatkan pengali harga jual tanah yang besar maka beberapa developer

justru memutuskan tidak meraih keuntungan dari komponen bangunan.

Namun jika kita ingin mendapatkan keuntungan lebih tentu komponen bangunan

ini menjadi fakor pengali tambahan bagi developer.

2. Pelaksanaan Pembangunan

Hampir semua developer property bukan sebagai pelaksana pembangunan

bangunan atas proyek yang dikembangkannya, kecuali bila selain developer ia juga

berprofesi sebagai kontraktor. Namun jika anda memutuskan untuk menjadi

developer property maka kami sarankan kepada anda untuk fokus terhadap bisnis

developer saja. Lebih detailnya akan kami jelaskan pada penjelasan berikutnya.

3. Tidak Perlu Punya Tanah

Jika anda mempunyai modal yang cukup besar sehingga mampu membeli tunai

(10)

Sesungguhnya banyak developer property yang tidak mempunyai modal tanah dan

tidak perlu membeli tanah terlebih dahulu. Yang bener ?? sungguh itu bisa

dilakukan. Anda penasaran ? Ok, akan kami jelaskan pada pembahasan

selanjutnya yang lebih detail.

4. Tidak Full Finance

Kalau anda membayangkan bahwa developer property menggunakan semua

dananya untuk membangun semua unit bangunan di proyek pengembangannya

maka anda salah. Atau bila ada developer property yang melakukannya maka itu

adalah tindakan sangat berani atau dapat kami katakan beresiko.

Strategi ini hampir dilakukan oleh developer property bahkan oleh para developer

besar sekalipun!! Lalu apa yang mereka lakukan?

Ini adalah strategi ekonomi, memakai modal pihak lain dan mempercepat penjualan

guna mendapatkan dana segar. Mau contoh??

Coba anda berpura-pura atau benar-benar membeli apartemen yang

dikembangkan oleh developer besar lalu tanya apakah bangunannya sudah ada.

Bisa dipastikan kalaupun anda memutuskan untuk membelinya maka anda baru

bisa mendapatkannya setelah beberapa waktu kemudian (biasanya sekitar 2

tahunan) padahal selama 2 tahun itu anda sudah melakukan pembayaran. Apa itu

(11)

anda sudah diberitahu kondisi yang akan anda terima. Kalau sudah membayar tapi

dibawa pergi, baru itu penipuan 

Strategi diatas juga sudah awam dilakukan oleh banyak developer property, lalu

mengapa ? begini..

 Sebagai modal tambahan.

Bukan berarti developer yang menggunakan cara ini adalah perusahaan dengan

modal kecil, developer skala besar pun melakukannya. Dengan adanya uang

masuk dari konsumen walau bangunannya belum ada maka dapat menambah

dana untuk pembangunannya. Jadi hanya sebagian dana developer yang

terpakai, sehingga kalaupun ada dana lain maka bisa digunakan untuk

keperluan lainnya atau untuk dana cadangan.  Memangkas waktu penjualan.

Anda bayangkan untuk membangun satu rumah lantai satu akan memakan

waktu sekitar 3-6 bulan (tergantung luas dan desain). Kalau anda ingin menjual

rumah tersebut sampai selesai dibangun maka harus menunggu 3-6 bulan.

Betapa lamanya waktu untuk menunggu sampai anda dapat menjualnya ke

konsumen, bayangkan jika bangunannya adalah dua lantai atau bahkan

bangunan apartemen. Berapa lama anda akan menunggu??

Jadi ketika semua ijin dan pengolahan lahan selesai dan kita bisa menjual unit

(12)

mengefisiensikan waktu. Semakin cepat ada dana masuk maka akan lebih

memperlancar proyek pengembangan yang akan dilaksanakan.

Jadi anda sekarang mengerti mengapa banyak developer property sudah mulai

menawarkan produk property nya walaupun secara fisik bangunannya belum

terbangun. Lebih cepat lebih baik…kalau itu baik maka…Lanjutkan .

Beberapa developer bahkan melakukan kombinasi, yaitu membangun sebagian

(13)

2

FAKTOR PENDUKUNG MENJADI DEVELOPER PROPERTY

Secara garis besar terdapat beberapa faktor pendukung internal untuk menjadi Developer,

berikut adalah syarat ideal yang dibutuhkan :

 MODAL

Faktor ini merupakan faktor umum dalam bisnis apapun, termasuk untuk menjadi

Developer properti. Bisnis pengembang perumahan merupakan bisnis yang

mempunyai perputaran uang yang cukup besar.

Kapitalisasi modal membuat developer mempunyai gerak yang leluasa untuk

melakukan pelaksanaan dan pengembangan proyek.

Kebutuhan yang menyedot modal sangat besar adalah dalam penyediaan lahan

pengembangan dan proses perijinan serta legalitas proyek.

Kebutuhan dana yang tidak bisa ditetapkan secara pasti adalah saat proses perijinan,

maksudnya adalah standar perijinan tetap ada namun realitas dilapangan akan sangat

(14)

Faktor pendanaan memang menjadi penghambat terbesar untuk memulai berbisnis,

terutama di bidang properti. Jika dilihat dari kebutuhan ideal memang diperlukan dana

yang cukup besar untuk menjadi pengusaha di bidang properti, dana yang harus

disiapkan untuk memulai hingga menyelesaikan proyek.

Dalam penjelasan selanjutnya Kami akan coba paparkan bagaimana Anda dapat

memulai menjadi Developer dengan proses yang relatif lebih sederhana dan dengan

dana yang relatif terbatas.

 SUMBER DAYA MANUSIA

Memiliki kecukupan dana masih belum cukup untuk menjadi Developer. Kemampuan

pengelolaan dan perencanaan proyek menjadi faktor terpenting ketika faktor modal

dapat dipenuhi.

Sumber daya manusia diperlukan tertama ketika proses perencanaan dan

pelaksanaan proyek perumahan. Mulai dari pembuatan teknis lapangan, desain

bangunan, hingga tahapan promosi dan pemasaran.

Bidang-bidang sumber daya yang dibutuhkan adalah Arsitek, Estimator/teknik sipil,

(15)

 PENGALAMAN

Menangani beberapa proyek akan memberikan nilai tambah, terutama untuk

proyek-proyek properti.

Pengalaman diperlukan ketika kita menghadapai beberapa permasalahan terkait

dengan proyek pembangunan. Pengalaman juga memberikan wawasan lebih atas hal

– hal yang perlu dipersiapkan agar tidak muncul permasalahan di kemudian hari.

Namun pengalaman bukan hal yang mutlak harus Anda miliki, disini kami mencoba

berbagi pengalaman yang kami miliki sehingga Anda memiliki petunjuk awal untuk

memulai memasuki bisnis properti.

Jika Anda belum berpengalaman, mengapa tidak memanfaatkan pihak-pihak lain yang

sudah berpengalaman di bidang ini? Bagaimana caranya?. Akan dibahas selanjutnya

(16)

3

INSTRUMEN – INSTRUMEN PROYEK PERUMAHAN

Dalam uraian sebelumnya telah dijelaskan bagaimana proyek properti terkait dengan 104

usaha didalamnya. Namun ada beberapa instrumen – instrumen yang memiliki nilai sangat

penting bagi pengembang perumahan. Instrumen yang dibutuhkan untuk menjadikan

proyek perumahan terjadi.

 TANAH

Tanah merupakan instrumen sangat penting dan vital bagi developer, karena tanpa

lahan untuk pengembangan maka tidak mungkin ada proyek.

Sebagai aset terpenting bagi developer maka tanah merupakan elemen yang memiliki

nilai termahal. Pemilihan tanah juga merupakan faktor sangat penting karena banyak

developer dalam proses pengembangan justru banyak mendapat banyak

permasalahan dikemudian hari akibat salah dalam proses pemilihan tanah.

Lalu tanah seperti apa yang baik dan aspek apa saja yang harus diperhatikan dalam

(17)

 PERMODALAN

Tentu ini adalah faktor utama ya  , namun disini kami tidak akan berbicara nominal

karena nilainya sangat tergantung dari besar kecilnya proyek yang anda kerjakan. Kami

akan menjelaskan apa saja hal-hal yang perlu anda perhatikan terkait dengan faktor dana.



Jangan menggunakan dana pinjaman kredit ! Jika anda pemula maka kami sarankan untuk menghindari skema kredit.



Persentase penggunaan dana sebagian besar akan tersedot untuk biaya perijinan, pengolahan lahan dan pembangunan sarana pendukung lingkungan perumahan.

Kami akan buka tips mengefektifkan dana dalam proses pelaksanaan proyek,

silahkan pelajari pada penjelasan selanjutnya nanti.



Selalu siapkan dana cadangan untuk operasional proyek

Besarnya modal yang kita miliki akan berdampak pada proses pelaksanaan proyek,

jika dana Anda cukup besar maka akan lebih aman dan relatif lebih leluasa dalam

melaksanakan rencana pengembangan.

Kebutuhan terbesar akan dana adalah untuk pembelian tanah (jika Anda memang

harus membeli) dan saat proses perijinan proyek.

Dalam penjelasan berikutnya kami akan jelaskan tentang permodalan dengan modal

(18)

dikeluarkan diawal dapat dihindari. Selain itu juga akan kami jelaskan bagaimana anda

dapat menambah modal dengan bantuan instrumen lainnya.

 BANK

Ada beberapa peran perbankan yang terkait dengan Developer, bagi Anda yang ingin

menjadi Developer maka bank menjadi rekan yang sangat penting.

Apakah itu ?

1. Permodalan

Fasilitas kredit usaha yang disediakan oleh bank memang dapat digunakan sebagai

modal kerja Developer. Beberapa bank bahkan mempunyai skema kredit usaha

khusus bagi pengembang properti

Jika Anda menggunakan permodalan dari Bank maka perhitungkan bunga

kreditnya (lebih besar dari kredit konsumer seperti KPR). Untuk mendapatkan

modal kerja dari bank maka Anda harus mempunyai agunan atau jaminan yang

akan dijaminkan selama jangka waktu kredit.

2. Pengelolaan Keuangan

Ya, bank dapat digunakan sebagai alat bantu untuk pengelolaan keuangan proyek

Anda. Sistem yang sudah lebih profesional tentu dapat kita manfaatkan, selain lebih

tepat juga lebih simpel dan praktis bagi kita, terutama bagi Developer yang baru

(19)

Penjelasan tentang ini dapat Anda lihat di penjelasan pada bab selanjutnya.

3. Pembiayaan

Fasilitas ini merupakan salah satu kemudahan yang diberikan kepada konsumen

kita. Produk perumahan yang kita buat akan ditawarkan kepada konsumen dengan

berbagai skema pembayaran, salah satunya adalah skema pembiayaan yang

ditawarkan oleh perbankan yaitu dengan fasilitas KPR (Kredit Kepemilikan Rumah).

Adanya fasilitas KPR yang dimiliki Developer akan memberikan alternatif

pembayaran bagi konsumen yang tidak memiliki kemampuan untuk membeli

rumah dengan cara cash/tunai.

Selain sebagai sarana pembiayaan bagi konsumen, KPR juga dapat kita gunakan

sebagai fasilitas pembiayaan bagi Developer dengan modal terbatas.

Bagaimana detail tentang KPR dan fungsinya sebagai pembantu keuangan bagi

Developer akan dijelaskan pada bab khusus tentang KPR.

 KONTRAKTOR

Kontraktor merupakan rekan bagi Developer dalam proses pembangunan proyek

(20)

Instrumen ini digunakan jika Anda hanya fokus pada pengembangnya, kontraktor tidak

perlu jika Anda juga yang melaksanakan proyek pembangunannya.

Dalam buku ini kami akan fokus kan pada fungsi Developer saja, artinya Anda kami

rekomendasikan hanya akan lebih terfokus kepada bisnis dan manajeman

Developernya. Mengapa begitu ?

Agar manajeman Anda menjadi lebih simpel dan praktis, juga agar lebih fokus kepada

bisnis Pengembangan Bisnis Developer.

Dalam bab-bab selanjutnya akan kami jelaskan bagaimana detail kerjasama Anda

(21)

4

MANAJEMEN KEUANGAN UNTUK DEVELOPER

Pengelolaan keuangan menjadi faktor penting ketika proyek sudah berjalan. Salah dalam

mengelola maka akan timbul bencana, karena perputaran uang di Developer sangat cepat

seiring dengan berjalannya proyek maka kebutuhan akan material dan tenaga kerja akan

meningkat. Pengelolaan ditujukan agar cashflow anda antara penerimaan dan

pengeluaran seimbang.

Kami akan coba menjelaskan bagaimana pengelolaan keuangan yang sederhana dan

praktis bagi Anda yang baru memulai terjun menjadi pengembang perumahan.

 PERSIAPAN REKENING DAN PEMBAGIAN POS-POS

Pembagian rekening dibagi atas dua pos, yaitu rekening penerimaan dan rekening

pengeluaran. Lebih baik jika jenis rekening yang digunakan adalah rekening Giro,

(22)

Rekening penerimaan dapat lebih dari satu rekening, sedangkan untuk rekening

pengeluaran dibatasi hanya satu rekening. Rekening penerimaan dari beberapa bank,

hal ini untuk memberikan kemudahan bagi konsumen.

Sedangkan rekening pengeluaran hanya ada satu rekening, hal ini agar kontrol

pengeluaran dapat mudah di awasi.

Rekening pengeluaran biasanya digunakan untuk penggunaan atas biaya - biaya

operasional.

Bersamaan dengan pembukaan rekening maka ajukan juga pembuatan bilyet Giro

atau Cek, kami sarankan anda membuat buku Cek saja.

 KONTROL KEWENANGAN

Penandatanganan cek dilakukan oleh 2 orang atau lebih (jangan hanya 1 orang), hal

ini dimaksudkan untuk kontrol pengeluaran uang. Sehingga ada check & balance

antara orang-orang yang berada di manajemen. Dan juga agar meminimalisasi

penyalahgunaan penggunaan keuangan.

(23)

 PENGELOLAN CASH IN-OUT KEUANGAN

Atur waktu antara pemasukan dan pengeluaran uang, dalam satu minggu gunakan

hanya satu hari untuk mengeluarkan uang. Biasanya di hari Jum’at. Hal ini agar

pencatatan cashflow Anda bagus, enam hari untuk mencari uang dan hanya satu hari

untuk mengeluarkannya.

Cara ini sebenarnya sudah umum digunakan oleh banyak perusahaan. Atau Anda bisa

menentukan hari apa saja yang anda gunakan khusus untuk mengeluarkan uang.

 PEMBATASAN PENGGUNAAN REKENING

Rekening-rekening yang sudah Anda buka tadi hanya dikhususkan untuk satu proyek

saja. Jika sebelum proyek pertama Anda selesai tapi sudah mengembangkan proyek

lainnya maka silahkan buka rekening-rekening baru untuk pos-pos proyek yang baru

tersebut. Hal ini untuk memudahkan kontrol pengelolaan uang.

Mengapa memanfaatkan rekening Giro ?, hal ini untuk membantu pembukuan Anda,

karena pihak Bank lah yang menjadi pencatat atas lalu lintas transaksi kita. Dan

menghindari kesalahan pencatatan jika dilakukan secara manual, karena pencatatan

(24)

5

TAHAPAN PELAKSANAAN PROYEK SECARA UMUM

Berikut adalah beberapa tahapan secara umum yang harus Anda lalui dalam proses

pengembangan proyek perumahan.

 PEMILIHAN TANAH

Tanah seperti apa yang harus Anda pilih ?, secara garis besar adalah sebagai berikut :

1. Pastikan peruntukan lahannya adalah untuk perumahan, anda dapat ke Bappeda

setempat untuk melihat RUTR (Rencana Umum Tata Ruang)

2. Pilih lokasi yang berada di pinggir jalan beraspal, baik itu jalan utama atau jalan

lingkungan, namun kalaupun bukan berada di jalur utama lebih baik jika akses

menuju lokasi tanah tidak melewati banyak persimpangan.

(25)

Contoh Lahan yang dilewati jalur

Saluran Tegangan Tinggi

4. Dekat dengan pusat keramaian/kota, dekat dengan fasilitas umum.

5. Hindari tanah yang dekat dengan sungai, pemakaman, tusuk sate, saluran listrik

tegangan tinggi & dekat pabrik.

Selain tentang aspek lokasi ada lagi yang perlu diperhatikan dan merupakan aspek

yang sangat penting, yaitu aspek status legalitas atas tanah tersebut. Berikut

pambagiannya :

1. Status Sertifikat Hak Milik (SHM)

Pada umumnya dimiliki oleh perseorangan, tanah dengan status ini biasanya lebih

mudah dalam proses perijinan. Keuntungannya biasanya konsumen lebih menyukai

(26)

2. Status Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Biasanya dimiliki oleh perusahaan, memiliki jangka waktu kepemilikan (biasanya

sekitar 25 tahun). Namun tanah ini dapat ditingkatkan statusnya menjadi SHM tentu

ada biaya tambahan yang harus dikeluarkan.

3. Belum Bersertifikat

Dalam masyarakat biasa disebut tanah girik atau letter C. Perlu waktu untuk di

proses sertifikasi, namun keuntungannya adalah bila Anda mendapati tanah seperti

ini adalah harganya bisa lebih murah. Namun harap proses penelitian atas

kepemilikannya harus lebih detail dan lengkap agar status kepemilikannya lengkap.

Untuk memeriksa apakah status tanah tidak bermasalah maka anda dapat

memeriksanya di kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional), dapat dilakukan dengan

memakai jasa Notaris.

 TAHAP KELAYAKAN PELAKSANAAN PROYEK

Kelayakan diperlukan untuk memberikan gambaran awal apakah proyek yang akan

dilaksanakan layak secara bisnis. Dan jika memberikan keuntungan maka berapa

(27)

Perhitungan awal sangat penting karena dalam tahapan ini akan diketahui perkiraan

biaya-biaya yang harus dikeluarkan.

Beberapa hal yang harus Anda perhitungkan dalam tahapan kelayakan :

1. Harga tanah

Mencari harga dibawah harga pasar merupakan tujuan utama semua Developer.

Patokan sederhana yang dapat Anda jadikan acuan adalah lihat dari nilai NJOP

(Nilai Jual Obyek Pajak). Usahakan harga yang Anda dapatkan tidak jauh dari nilai

jual yang tercantum di NJOP. Lebih baik lagi mendapatkan harga dibawah atau

sama dengan nilai NJOP.

Harga tanah juga dapat menentukan kisaran harga jual rumah yang akan

ditawarkan, bila harga tanah mahal maka otomatis harga jual rumah juga akan

mengikuti, begitu pun sebaliknya.

2. Biaya-biaya Perijinan

Untuk Developer skala kecil maka biaya yang harus dikeluarkan untuk proses

perijinan tidak begitu besar, karena tahapan perijinan cukup sederhana. Yang perlu

diperhitungkan adalah biaya IMB, biaya pengesahan ijin lokasi (untuk luas lahan

kecil biasanya hanya cukup sampai tingkat Kecamatan) & biaya pemecahan

(28)

Untuk luas lahan dibawah 5000m2 biasanya tidak perlu IPT (Ijin Peruntukan tanah)

dari Kabupaten, namun ini sangat relatif tergantung kebijakan pemerintahan daerah

masing-masing.

Dan untuk luasan dibawah 5000m2 tidak perlu membuat badan usaha (CV/PT),

cukup ijin atas nama perorangan saja.

Perkirakan total biaya-biaya resmi yang harus dikeluarkan dan siapkan juga biaya

cadangan untuk biaya-biaya “tidak resmi”. Anda tentu mengerti maksudnya  , hal

ini memang susah dihindari bagi para Developer. Sekali lagi, kemudahan proses

birokrasi sangat tergantung kepada daerah masing-masing.

3. Kompetitor Terdekat

Carilah data-data tentang perumahan yang terdekat dengan lokasi tanah. Data ini

akan menjadi acuan harga jual & rencana kelas pasar yang akan kita masuki. Anda

bisa datang ke kantor Pemasarannya untuk seolah-olah menjadi calon konsumen

atau dengan mendapatkan brosur dari setiap perumahan yang ada

Coba analisa juga apa yang menjadi kelemahan & kelebihan para kompetitor

tersebut sehingga anda mendapatkan pelajaran dari hal-hal tersebut.

Anda bisa menjadikan kompetitor acuan untuk membuat strategi pemasaran,

apakah anda ingin berhadapan langsung (head to head) atau berani membuat

pasar yang berbeda.

(29)

 PROSES PERENCANAAN DAN DESAIN

Tahapan ini meliputi perencanaan teknis pelaksanaan proyek, perancangan unit rumah

(desain). Berikut garis besar tahapan perencanaan yang perlu dilakukan :

1. Perencanaan Tata Ruang Kawasan Pengembangan (Site Plan)

Perhatikan ketentuan dari regulasi yang dikeluarkan oleh dinas setempat, seperti

lebar jalan, proporsi lahan hijau, saluran drainase.

Untuk Developer dengan luas pengembangan kecil (dibawah 5000m2) penataan

site plan bisa dikatakan relatif lebih sederhana.

2. Desain Bangunan

Tentukan tema perumahan anda, karena akan menjadi landasan untuk desain

rumah yang akan dipilih. Apakah minimalis, tropis, mediterania. Juga tetapkan

pemilihan bahan-bahan bangunan (material), sesuaikan dengan segmentasi pasar

yang anda pilih.

Saran : Gunakan desain-desain yang umum memiliki nilai jual, anda dapat melihat

melalui brosur-brosur perumahan yang sudah ada. Jangan ditiru utuh! Modifikasilah

(30)

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI ! 3. Detail Teknis

Merupakan detail gambar-gambar teknik yang akan diterjemahkan langsung di

lapangan. Mulai detail site plan sampai detail gambar bangunan.

 PROSES PERIJINAN DAN LEGALITAS

Proses perijinan dan legalitas belum bisa dilakukan bila tahapan perencanaan teknis

belum mengeluarkan output untuk dapat di ajukan kepada dinas terkait.

Sebelum sampai pada penjabaran proses perijinan & legalitas maka ada beberapa hal

yang harus anda ketahui sebelumnya :

1. Proses regulasi & alur perijinan hampir sama di setiap daerah. Karena biasanya

beberapa peraturan yang dipakai merupakan peraturan yang diatur oleh pemerintah

pusat (berupa UU, PP & Kepmen), namun yang tidak sama adalah biaya yang

ditetapkan oleh setiap daerah.

2. Untuk tanah dengan luas mulai 5.000m2 keatas maka perijinan harus

(31)

3. Untuk pengembangan perumahan dengan luas lahan mulai 5.000m2 keatas maka

Ijin Peruntukan Tanah (IPT) dikeluarkan oleh pemerintah Kota atau Kabupaten.

Untuk peraturan ini akan berbeda di tiap-tiap daerahnya, tergantung dengan

regulasi setempat.

4. Pengembangan perumahan skala menengah keatas atau luas mulai 5.000m2

keatas memang memerlukan proses perijinan yang cukup banyak tahapannya.

Berikut tahapan yang harus Anda lakukan dalam proses perijinan dan legalitas:

1. Lakukan pengecekan Sertifikat Induk ke Badan Pertanahan Nasional (BPN)

setempat. Hal ini untuk memastikan bahwa tanah yang kita pilih bukan merupakan

lahan bermasalah/sengketa.

2. Proses ijin pengolahan lahan, untuk luasan yang terbatas/kecil Anda cukup sampai

pada tingkat Kecamatan.

3. Setelah ijin pengolahan selesai, segera proses Ijin Membangun Bangunan (IMB),

Anda bisa melakukannya di Dinas Tata Kota dengan rujukan rekomendasi tingkat

Kecamatan (untuk luas yang kecil).

4. Jika IMB sudah selesai maka Anda dapat segera melakukan kegiatan di lahan

pengembangan proyek.

5. Lakukan pemecahan Sertifikat Induk (splitsing) menjadi beberapa bagian sesuai

(32)

6. Selain pemecahan sertifikat induk, proses juga IMB setiap kavlingnya, lalu lakukan

pemecahan PBB (Pajak Bumi Bangunan).

Beberapa tahapan dapat Anda gunakan jasa pihak lain, untuk pengecekan sertifikat

hingga pemecahan sertifikat dapat menggunakan jasa Notaris PPAT (Pejabat Pembuat

Akta Tanah).

 PROSES PENGOLAHAN LAHAN

Dikeluarkannya IMB maka merupakan “jalan masuk” Anda dalam memulai kegiatan di

lokasi proyek.

Pengolahan lahan dilakukan sebagai pematangan tanah untuk proses pembangunan

rumah. Berikut adalah tahapan yang dilakukan pada proses pengolahan lahan :

1. Jika lahan yang ada adalah sawah atau kolam maka perlu dilakukan pengeringan

terlebih dahulu.

2. Lakukan cut & fill untuk tanah yang permukaannya tidak rata.

3. Buat pembagian peruntukan, antara peruntukan sirkulasi (jalan) dengan peruntukan

(33)

Jika kondisi tanah yang Anda miliki merupakan tanah kebun dengan kontur yang rata

maka lebih mudah dan efisien dalam proses pengolahannya

 TAHAP PEMBANGUNAN

Ada beberapa skema pembangunan yang dilakukan oleh beberapa Developer, dan

setiap skema membedakan kemampuan modal dari masing-masing Developer.

Keseluruhan skema dilakukan setelah proses perijinan telah selesai dan disetujui oleh

dinas terkait. Beberapa tahap pembangunan yang ada :

1. Pembangunan Keseluruhan

Pembangunan dilakukan secara menyeluruh hingga seluruh unit rumah yang

direncanakan. Skema pembangunan ini dapat dilakukan bila Developer mempunyai

modal yang sangat besar sehingga mampu membiayai terlebih dahulu proses

pembangunan seluruh unit bangunan rumah.

2. Pembangunan Sebagian

Skema ini membagi proses pembangunan dalam beberapa bagian atau tahapan.

Contoh : Tahap pertama (untuk pembagian per tahap) dan Cluster tertentu (untuk

(34)

Ada beberapa sebab mengapa Developer menggunakan skema ini, seperti

-

Untuk luasan lahan yang sangat besar biasanya dibagi atas beberapa zona atau

cluster pengembangan.

-

Developer dengan modal menengah (tidak besar) dan lahan pengembangan

yang relatif agak luas maka biasanya membagi proyek atas beberapa tahap

pengembangan.

3. Pembangunan by Order

Produk rumahnya biasa disebut rumah indent (pesanan). Biasanya digunakan oleh

pengembang yang mempunyai kemampuan sangat terbatas. Namun tunggu dulu,

jangan salah, saat ini banyak Developer yang menggunakan skema ini dan tidak

semuanya merupakan Developer dengan modal cekak. Skema ini digunakan

karena secara bisnis memiliki perhitungan ekonomi yang lebih menguntungkan dan

efisien waktu.

Beberapa pertimbangan mengapa skema ini banyak dipilih oleh Developer :  Karena modal terbatas.

 Karena pertimbangan strategi marketing.

Artinya jika dalam tahap pelaksanaan saja sudah dapat dilakukan penjualan,

(35)

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI !  Efisiensi Waktu.

Jika penjualan dapat segera dilaksanakan tanpa menunggu pembangunan

rumah selesai maka menghemat waktu untuk tahap pemasaran.  Percepatan Income.

Dengan percepatan tahapan penjualan maka perusahaan akan lebih cepat

mendapatkan pemasukan dari konsumen.

Dalam bab selanjutnya kami akan khusus membahas skema ketiga ini.

 RENCANA PROMOSI DAN PEMASARAN

Proses akhir dari rangkaian perencanaan proyek. Tahapan yang menentukan apakah

produk yang anda hasilkan mampu menarik perhatian orang lain untuk membeli.

Beberapa hal yang perlu disiapkan dalam tahap promosi dan marketing

 Brosur

Media promosi yang bersifat massal. Ada 2 macam brosur yang harus anda

siapkan yaitu brosur umum & brosur Exlusive.

(36)

Media promosi yang bersifat onside atau berada dilokasi atau sekitarnya, sebagai

penanda & informasi proyek yang sedang dikerjakan.

Tips : Hindari terlalu banyak kata-kata, cantumkan no telp marketing pastikan

dengan ukuran dan warna yang mencolok

 Iklan

Seperti media koran & radio. Promosi melalui cara ini merupakan opsional artinya

jika merketing kita efektif maka iklan di koran atau radio tidak diperlukan.

Selain mempersiapkan alat-alat untuk promosi, rencanakan juga konsep marketingnya

dan program promosi. Beberapa yang dapat Anda rencanakan :

 Diskon khusus untuk konsumen yang melakukan pembelian dengan cash keras. Nilainya antara 15%-20% dari harga jual

 Diskon 10% untuk pembayaran cash bertahap. Cash bertahap dilakukan dengan cicilan 6 kali sampai 12 kali

 Tarik perhatian dengan bonus yang diberikan untuk setiap pembelian rumah, lebih baik bonus yang diberikan adalah hadiah yang pasti dapat bukan diundi.

 Untuk program promosi berikan batasan waktu, sehingga tidak memberikan waktu panjang bagi calon konsumen untuk berfikir atau membandingkan dengan

perumahan yang lain.

Contoh: “Diskon hingga 20%, hanya berlaku sampai tanggal xx”, atau “Dapatkan

(37)

 TAHAP PENJUALAN

Penjualan properti sangat berbeda dengan penjualan produk lainnya, hal ini karena

pembeli tidak langsung mendapatkan/memiliki produk yang telah dibayarkan. Ada

tahapan yang harus dilalui hingga akhirnya mendapatkan produk yang dibelinya.

Secara garis besar urutan tahapan penjualan rumah adalah sebagai berikut :

1. Booking Fee atau Tanda Jadi

Merupakan ikatan awal antara Developer dengan konsumen, juga memastikan

bahwa konsumen berhak untuk memilih kavling yang diinginkan.

Uang yang dibayarakan dalam booking fee merupakan pengurang dari total harga

yang disepakati, atau justru elemen diluar harga jual. Tergantung dari kebijakan

Anda sebagai Pengambang.

Dokumen yang diberikan kepada konsumen adalah kwitansi pembayaran dan PSJB

(Perjanjian Sementara Jual Beli)

2. Klinik Desain

Dilakukan jika konsumen menginginkan adanya perubahan dari rancangan standar

yang telah ditetapkan oleh pihak Developer. Catatan, walaupun pihak Developer

membolehkan terjadi perubahan namun jangan sampai merubah konsep desain

(38)

bangunan harus tetap sesuai konsep, genteng harus sama dengan yang telah

ditetapkan. Hal ini ditujukan agar konsep kawasan tidak rusak oleh variasi

bangunan.

3. Uang Muka / DP

Dibayarkan setelah pembayaran booking fee, jangka waktunya sekitar 14 hari

setelah pembayaran booking fee atau setelah adanya kepastian persetujuan KPR

dari bank (untuk pembelian dengan KPR).

Persentase pembayaran DP biasanya sekitar 20% dari harga jual, angka ini dapat

berubah sesuai dengan kondisi. Bisa jadi ada konsumen yang menginginkan

membayar DP lebih dari 20% agar mengurangi cicilan dari KPRnya. Kaitannya

dengan KPR akan dijelaskan secara detail di bab selanjunya.

Saat terjadinya pembayaran Uang Muka selain memberikan Kwitansi maka berikan

pula PPJB (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli).

4. Pelunasan

Pembayaran yang dilakukan setelah DP dibayarkan. Setelah adanya pelunasan

maka akan terjadi AJB (Akta Jual Beli) antara Konsumen dengan Developer. Saat

telah dilakukan AJB maka akan terjadi peralihan hak, seperti balik nama sertifikat

(39)

terjadinya kewajiban pembayaran pajak yang ditanggung oleh Developer maupun

Konsumen sebagai pembeli.

Secara jelas mengenai pajak akan kami bahas di penjelasan berikutnya.

5. Pembangunan Rumah

Tahap pembangunan dilaksanakan saat telah terjadinya AJB. Pelaksanaan

dilakukan antara 6-8 bulan tergantung dengan luas bangunannya. Untuk bangunan

1 lantai biasanya maksimal pelaksanaan sekitar 6 bulan dan sekitar 8 bulan untuk

bangunan 2 lantai.

6. Serah Terima

Dilaksanakan saat proses pembangunan telah selesai dan segala fasilitas rumah

sudah siap tersedia dan siap huni. Seperti fasilitas air dan listrik sudah harus siap

(40)

Booking Fee

Klinik Desain

Uang Muka /

DP

Pelunasan

Pembangunan

Rumah

Serah Terima

Berikut skema umumnya

Saatnya menjual rumah, untuk tahap ini ada beberapa skema pembayaran yang harus kita

sediakan untuk konsumen. Variasi pembayaran disediakan agar konsumen mempunyai

pilihan pembayaran sesuai dengan kemampuannya, sehingga penjualan kita mampu

meraih cakupan konsumen yang lebih luas.

Ada beberapa skema pembayaran yang kita tawarkan pada tahap penjualan ini, berikut

(41)

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI ! 1. Cash Keras

Dalam skema ini konsumen langsung membayar lunas seharga rumah yang di beli.

Contoh skema cash keras :

Keterangan :

Pembayaran Booking Fee/Tanda jadi dibayarkan saat konsumen memesan kavling

yang diinginkan. Untuk pelunasan tergantung kepada kebijakan Developer.

Biasanya konsumen diberikan kelonggaran beberapa kali untuk pelunasan dengan

jangka waktu tertentu. Biasanya dari pembayaran booking fee hingga pelunasan

diberikan waktu 1 atau 2 bulan, dalam jangka waktu tersebut harus lunas 100%.

Namun ada pula yang memberikan kelonggaran 10% terakhir dibayarkan saat

(42)

Jangka waktu antara tiap tahapan pembayaran tergantung kepada kebijakan Anda

sebagai Developer. Dalam menangani konsumen yang memang telah sepakat

untuk membayar tunai maka Anda harus fleksibel, artinya kadang ada beberapa

kebijakan yang harus Anda longgarkan, seperti denda keterlambatan jika terlambat

membayar pada waktu yang telah disepakati. Dalam hal ini dapat di negosiasikan,

bisa dengan menghapus atau mengurangi.

2. Cash Bertahap

Jika Konsumen tidak mampu membeli dengan tunai namun memiliki penghasilan

yang cukup besar secara reguler (setiap bulan) maka ada pilihan pembayaran

dengan tunai bertahap/cash bertahap.

Pembayaran cash bertahap dilakukan setiap bulan dengan jangka waktu

pembayaran beberapa kali, yang banyak digunakan biasanya adalah jangka waktu

selama 12 bulan (12 x) bahkan ada beberapa Developer yang memberikan jangka

waktu lebih dari 12 bulan.

Untuk Developer kecil-menengah dan bagi Anda yang baru memulai, kami

sarankan paling lama jangka waktunya sampai dengan 12 bulan (12x pembayaran).

(43)

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI ! 3. Pembayaran Kredit

Merupakan cara pembayaran yang digunakan sebagian besar konsumen, skema

pembayaran kredit bekerjasama dengan pihak Perbankan melalui fasilitas KPR

(Kredit Pemilikan Rumah) yang diberikan kepada konsumen kita.

Sebelum konsumen dapat memanfaatkan fasilitas ini, maka terlebih dahulu pihak

Developer harus bekerjasama dengan pihak Bank dengan PKS (Perjanjian

Kerjasama). Detail mengenai KPR dan PKS akan dibahas pada bab-bab

selanjutnya.

(44)

 TAHAP SERAH TERIMA RUMAH

Merupakan tahap akhir kewajiban Anda sebagai pengembang terhadap konsumen.

Serah terima dilakukan jika proses pembangunan sudah selesai sepenuhnya dan layak

huni.

Apa saja yang harus kita lakukan?

 Lakukan checklist atas segala hal yang sudah anda tetapkan harus selesai atau harus tersedia saat bangunan selesai. Pastikan semuanya lengkap

 Pastikan konsumen telah melunasi seluruh kewajiban pembayarannya

(45)

 Serahkan segala perlengkapan yang menjadi hak konsumen seperti kunci, rekening PLN, rekening PDAM (bila menggunakan fasilitas PDAM). Bila konsumen sudah

melunasi kewajiban pembayaran maka berikan kwitansi pelunasan.

 Pastikan konsumen menandatangani BAST yang telah disiapkan oleh pengembang. Penandatanganan dilakukan antara konsumen dengan pihak

(46)

6

PAJAK DALAM TRANSAKSI JUAL BELI RUMAH

Saat terjadi transaksi jual beli secara resmi maka otomatis akan muncul kewajiban pajak

yang harus dibayarkan, kewajiban yang dibebankan kepada Penjual maupun Pembeli.

Sebagai warga negara yang baik maka sudah seharusnya kita melakukan kewajiban

tersebut , berikut pajak-pajak yang timbul :

 PPN

Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

Dibebankan kepada Konsumen/Pembeli, dipungut oleh Penjual dengan catatan

Penjual adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan atau penghasilan dari penjualan

properti melebihi Rp. 600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah) per tahun. PPN dipungut

pada saat penerimaan uang muka maupun pelunasan dan dibayarkan selambatnya

tanggal 15 bulan berikutnya.

(47)

Catatan: bila Harga jual > nilai NJOP maka lebih baik patokan pajak dinilai dari NJOP, namun

bila Harga Jual < nilai NJOP maka patokan pajak tetap dari nilai NJOP

 BPHTB

Bea Peralihan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Dibebankan kepada Konsumen/Pembeli dan dibayarkan ketika terjadi peralihan hak

atau penandatanganan Akta Jual Beli di Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Pembayaran dapat dilakukan melalui Bank yang ditunjuk sebagai tempat pembayaran

pajak dan dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak setempat.

Berikut rumus penghitungannya : Bila harga jual TERMASUK PPN

PPN = (Harga Jual : Dasar Pengenaan Pajak*) x 10%

*

Dasar Pengenaan Pajak adalah faktor pembagi harga jual sebesar 1,1 atau 110%

Bila harga jual TIDAK TERMASUK PPN

(48)

Berikut beberapa standar nilai atas Faktor Tidak Kena Pajak

1. Rp. 49.000.000 (empat puluh sembilan juta rupiah) dalam hal perolehan hak Rumah Sederhanan Sehat (RSH) dan Rumah Susun Sederhana;

2. Rp. 10.000.000 (sepuluh juta rupiah) dalam hal perolehan hak baru melalui program pemerintah yang diterima pelaku usaha kecil atau mikro dalam dalam rangka program

peningkatan sertifikasi tanah untuk memperkuat penjaminan kredit bagi usaha Mikro dan

kecil;

3. Rp.300.000.000 (tiga ratus juta rupiah) dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam

garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi

hibah termasuk istri/suami;

4. Paling banyak Rp.60.000.000 (enam puluh juta rupiah) dalam hal selain a, b dan c. (Sumber : Dinas Pajak)

Namun penetapan hitungannya tergantung kebijakan di setiap daerah, silahkan Anda

bertanya pada aparat terkait di daerah Anda

BPHTB = (Harga Jual – Faktor Tidak Kena Pajak*) x 5%

(49)

 Pph Final

Pajak Penghasilan bersifat Final (Pph Final)

Pajak ini hanya dikenakan untuk Penjual yang perseorangan atau ber Sertifikat Hak

Milik (SHM), dan hanya

Rumus perhitungannya :

dikenakan jika transaksi jual beli mulai dari Rp.60.000.000,-

keatas. Pembayaran dan caranya sama seperti pembayaran BPHTB

(50)

7

TAHAPAN MEMULAI DENGAN DANA TERBATAS

Inilah cara dimana siapapun dapat menjadi Developer perumahan, disini akan kami

jelaskan mengapa :

JANGAN JUAL TANAH ANDA

JANGAN DULU BELI TANAH

JANGAN JADI KONTRAKTOR

(tidak ada maksud merendahkan Anda yang Kontraktor, sungguh!. Kami hanya mencoba

memberikan gambaran peluang usaha lain yang mungkin dapat dipilih)

 KONSEP KERJASAMA

Konsep kerjasama sebenarnya banyak digunakan oleh para pengembang atau

(51)

Kerjasama yang kami maksud adalah kerjasama dengan pemilik tanah, karena tanah

merupakan instrumen yang menyedot dana sangat besar.

Kami akan coba jelaskan skema-skema kerjasama dari yang umumnya digunakan

hingga konsep khusus yang akan kami jelaskan untuk Anda.

1. Konsep Pembagian Keuntungan Keseluruhan Proyek

Pemilik tanah dan Developer berkolaborasi dalam satu proyek. Dalam konsep ini

biasanya Developer memberikan kesepakatan dengan Pemilik tanah akan berbagi

keuntungan dari hasil proyek perumahan yang dikerjakannya.

Sehingga dalam konsep ini Pemilik Tanah dan Developer berbagi modal atas

proyek yang akan dikerjakan. Modal pemilik Tanah tentu dikonversi dari

kepemilikannnya atas tanah yang akan digarap. Sisa modal tentu dibebankan oleh

Developer.

Tampaknya bagi Pemilik Tanah skema kerjasama ini memberikan keuntungan yang

besar. Namun ada beberapa kelemahan atau resiko, seperti :

-

Karena perhitungan keuntungan didasarkan pada hasil perhitungan keseluruhan

proyek maka hasil pasti berapa nilainya tentu harus menunggu hingga seluruh

penjualan selesai. Ini berarti Pemilik Tanah harus menunggu waktu yang relatif

(52)

-

Jika proyek yang dikerjakan mengalami kerugian maka Pemilik tanah akan ikut

menanggungnya juga, karena jika proyek mengalami rugi berarti tidak ada

keuntungan yang bisa dibagikan kepada Pemilik Tanah.

-

Tidak ada kepastian akan nominal keuntungan yang akan didapat, perkiraan

mungkin ada namun tentu realitas sebenarnya akan sangat berbeda.

-

Tidak ada kepastian waktu kerjasama, lama kerjasama berdasarkan patokan

hingga proyek selesai. Dalam realitasnya proses penjualan suatu properti

sangat tergantung kepada kondisi pasar.

2. Konsep Win-win Solution

Konsep ini akan kami jelaskan dengan detail. Dalam perjanjian ini memberikan

keamanan bagi Pemilik tanah juga Developer, keamanan dalam arti keuntungan

dan resiko.

Dalam konsep ini pembelian tanah dilakukan dengan cara dibagi dalam setiap

kavling terbangun, artinya pembayaran dilakukan jika kavling terjual. Lalu dimana

keuntungan Pemilik Tanah ?

(53)

Contoh : jika harga jual kepada Developer disepakati Rp.100.000,- dan luas

tanahnya 1000m2 maka total harga = Rp. 100.000.000,- maka keuntungan yang

kita janjikan adalah antara Rp. 20.000.000 sampai Rp.50.000.000,-.

Nilai persentase tergantung kesepakatan bersama.

 Pemilik Tanah dapat lebih cepat mendapatkan keuntungan. Karena pembayaran tanah dan keuntungan dibayarkan dari setiap kavling yang terjual, tidak

menunggu sampai proyek selesai.

 Keuntungan Pemilik tanah telah di kunci diawal sehingga apapun kerugian yang diderita dari proyek. Developer tetap wajib memberikan keuntungan, karena

telah disepakati diawal.

 Kerjasama dibatasi oleh waktu, dan ada denda kepada Developer bila dalam jangka waktu tersebut belum terjual seluruh kavling.

Contoh konsep kerjasama ini :

Dalam perjanjian ditetapkan jangka waktu kerjasama selama 2 tahun dan dapat

diperpanjang. Ada pinalti untuk Developer (kita sendiri yang mengusulkan

adanya pinalti ini) bila dalam 2 tahun masih belum melunasi seluruh kewajiban

atas pembayaran tanah & keuntungan, pinaltinya berupa denda yang nilai nya

kita sepakati dengan Pemilik tanah.

Denda dapat berupa kenaikan harga tanah, nilainya sekitar 10%. Jadi saat

(54)

Developer naik menjadi 10% dari harga tanah, persentase keuntungan tentu

mengikuti harga baru tersebut.

Dengan skema diatas maka kita sebagai Developer mempunyai batas waktu

dan akan “habis-habisan” selama 2 tahun untuk menjual habis seluruh unit

rumah. Skema ini juga memberikan kepastian waktu dan nilai yang akan

didapatkan oleh Pemilik tanah.

Bagaimana kita dapat menyakinkan Pemilik tanah agar mau bekerjasama? Akan kami

jelaskan selanjutnya.

 KONSEP PEMBANGUNAN

Konsep pembangunan yang dilaksanakan untuk Developer dengan modal terbatas

adalah dengan sistem indent. Artinya jika ada pembelian maka baru akan kita bangun

rumah tersebut. Namun bukan berarti tanah tersebut tidak kita olah terlebih dahulu.

Kesalahan banyak Developer yang mempunyai modal “cekak” adalah hanya bermodal

gambar, lokasi proyek masih mentah (tidak ada kegiatan dan tanah belum diolah).

Sehingga terlihat seperti cara “murahan”, memang kita berharap dengan biaya awal se

(55)

Apa saja pengerjaan minimal yang harus ada di lokasi proyek? Akan kami bahas

selanjutnya di penjelasan “Proses Pembangunan”.

 PEMILIHAN TANAH DAN STUDI KELAYAKAN AWAL

Untuk aspek-aspek yang harus Anda perhatikan dalam memilih tanah, sudah didapat

pada Bab sebelumnya. Namun untuk Developer yang mempunyai modal terbatas ada

tambahan beberapa hal :

1. Carilah tanah yang bisa di kerjasamakan,

2. Dapatkan tanah dengan harga yang “miring”

Jangan Beli Tanah !

3. Usahakan mencari lahan yang berupa kebun atau ladang. Jika berupa sawah atau

kolam maka akan ada biaya tambahan untuk perijinan dan proses pengeringan

(56)

4. Cari tanah dengan permukaan relatif datar. Jika banyak kontur atau malah curam

maka akan banyak terjadi proses cut atau fill (urugan).

5. Tanah dengan bentuk persegi lebih baik karena akan memberikan nilai efektifitas

yang maksimal dalam pemanfaatan lahannya dan kemudahan perencanaan master

(57)

6. Bersertifikat SHM (Sertifikat Hal Milik). Sudah pasti konsumen akan lebih menyukai

rumah dengan status SHM dibanding SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan).

Untuk kelayakan awal ada beberapa hal yang perlu Anda lakukan :

1. Hitung komponen harga tanah, perkiraan biaya ijin dan promosi serta persentase

keuntungan bagi Pemilik tanah. Agar mendapatkan perkiraan nilai harga jual rumah

per unit.

2. Bandingkan dengan kompetitor perumahan disekitarnya (jika sudah ada), apakah

harga yang Anda akan tawarkan sudah rasional untuk bertarung di pasar.

3. Analisa kelebihan dan kekurangan lokasi perumahan Anda. Jika lokasi Anda lebih

baik dari kompetitor jangan takut bila harga Anda sedikit diatas mereka, jika lokasi

Anda merupakan kekurangan maka perhitungkan komponen mana yang bisa di

efektifkan (pengurangan biaya bangunan per m2,desain bangunan yang lebih

menarik, penambahan fasilitas atau bonus pembelian).

 NEGOSIASI DENGAN PEMILIK TANAH

Bagaimana cara bernegosiasi kepada Pemilik Tanah agar mau bekerjasama dengan

(58)

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI ! 1. Kenali latar belakang pemilik tanah

Cari tahu apa kegiatannya, pekerjaannya, bisnisnya, lingkungan rumah tinggalnya,

bagaimana keluarganya. Mungkin terlihat “ribet” namun sesungguhnya hal - hal

tersebut menentukan bagaimana kita seharusnya berkomunikasi dengan pemilik

tanah, bagaimana bahasa yang kita gunakan. Misal jika status sosial pemilih tanah

berada di menengah ke atas tentu berbeda bahasa kita bila dengan status yang

berada di menengah ke bawah.

Penyampaian bahasa yang tepat dapat menjadikan ikatan emosional awal yang

baik antara anda dengan pemilik tanah.

2. Ungkap kebutuhan pemilik tanah

Jika anda mendapati pemilik tanah yang akan menjual tanahnya maka coba

ungkapkan mengapa ia ingin menjual tanahnya. Sebab kadang alasan untuk

menjual tanah sangat sederhana.

Misal : ada yang menjual tanah karena ingin naik haji, membayar hutang, untuk

biaya sekolah atau kebutuhan hidup mendesak yang lain.

Bila anda mendapati kasus yang seperti itu maka coba negosiasikan bahwa anda

akan memenuhi kebutuhan awal yang mereka butuhkan tersebut dengan syarat

pembayaran sisanya dibayarkan melalui kerjasama dari setiap penjualan kavling

(59)

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI ! 3. Lakukan pendekatan dengan “Hati”

Maksudnya adalah ungkapkan maksud tujuan anda dalam memulai bisnis properti.

Mengapa anda menginginkan bermitra dengan pemilik tanah, karena dengan

bermitra maka dapat saling menguntungkan. Dengan membangun komunikasi

dengan pemilik tanah maka anda ungkapkan bahwa pertemuan dengannya sebagai

bagian dari menyambung silaturahmi, menambah teman/saudara baru.

Di awal hindari sudah membicarakan mengenai harga atau hitungan mengenai

nominal uang. Coba berkomunikasi dengan bahasa yang santun, bersikap jujur &

ikhlas. Jujur maksudnya tidak ada niat untuk merugikan & membohongi pihak

manapun, Ihklas berarti tidak terkesan hanya bertujuan materi/profit semata.

4. Lebih baik membangun daripada menjual tanah

Ya, menjual tanah hanya akan mendapatkan uang senilai harga pasar tanah di

daerah tersebut, padahal dengan mengelola dahulu dan membangunnya maka

akan mendapatkan keuntungan yang berlipat. Kaitannya dengan bernegosiasi

dengan pemilik tanah, ungkapkan hal yang tadi, ditambah dengan bahwa jika ia

hanya menjual tanah maka akan terkesan butuh uang atau bagi-bagi waris

misalnya, dengan hanya menjual tanah maka tidak ada “sisa jejak” bahwa tanah

tersebut adalah hasil keringatnya atau hasil kerja keras orang tuanya (jika itu tanah

(60)

Dengan bekerjasama dengan developer maka akan mengesankan bahwa itu juga

termasuk usaha pemilik tanah, sehingga kesan dengan tetangga/lingkungan sekitar

bahwa pemilik tanah punya usaha baru yaitu usaha properti. Dengan membangun

& mengembangkan tanahnya maka pemilik tanah akan memiliki kebanggaan

sendiri, memiliki kenangan yang akan terus ada. Hal yang tidak akan didapatnya

jika ia hanya sekedar menjualkan tanahnya

Jadi pesannya adalah, Jangan Jual Tanah !

5. Gunakan pengaruh orang lain di dalam keluarganya.

Cari tahu siapa orang yang paling ia hormati di dalam keluarga (bisa orang tua,

kakek atau orang yang berjasa baginya) dan usulkan untuk menamakan

perumahan itu dengan nama anggota keluarga tersebut

Katakan bahwa jika nama itu digunakan maka akan abadi selamanya, akan selalu

terkenang selama perumahan itu ada. Dan merupakan penghormatan yang sangat

istimewa bagi orang yang dihormatinya tersebut.

6. Negosiasikan Harga Tanah

Walau kami urutkan di urutan kesekian dari proses negosiasi, namun aspek ini

sangat penting pengaruhnya dalam proyek Anda.

Jika harga yang ditawarkan sudah murah tentu tidak masalah, namun jika pemilik

(61)

adalah kita tawarkan kepada Pemilik tanah atau anggota keluarganya

(anak/adik/sepupu/dll) akan kita ajarkan bagaimana menjadi seorang Developer,

caranya tentu dengan ikut mendampingi proses pengembangan yang akan

dilakukan dan kita sebagai Developer akan se transparan mungkin untuk membuka

semua tips dan trik nya.

.

7. Negosiasikan skema pembayaran

Ada beberapa skema yang dapat anda kepada pemilik tanah tawarkan :

 Usahakan anda dapat melakukan pembayaran pembelian tanah 100 % dicicil dengan cara dibayarkan dari setiap penjualan kavling yang terjual.

 Bila harus mengeluarkan uang muka usahakan minimal hanya 5 % (atau lebih kecil dari 5%) dari harga tanah sisanya (95%) dibayarkan dari setiap kavling

yang terjual

 Pembagian keuntungan langsung dibayarkan dari setiap kavling yang terjual, pembayaran ke pemilik tanah adalah pembayaran tanah ditambah nilai

keuntungan

 Nilai tambahan keuntungan bagi pemilik tanah antara 10%-50% dari harga tanah yang disepakati

(62)

Pembayaran

100 % dengan kerjasama

Pembayaran total tanah

akan dibagi menurut setiap

kavling yang terjual

Pembayaran

dengan uang muka

Berikan Uang Muka

(usahakan hanya

5-10% dari nilai tanah)

Sisa pembayaran

dibayarkan sesuai

(63)

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI ! Contoh penerapan pembayaran :

Luas tanah : 1000 m2 Harga Tanah : Rp.100.000,-

Total Harga Tanah : 1000 x 100.000,- = Rp.100.000.000,-

Jadi kewajiban anda kepada pemilik tanah adalah sebesar Rp.100.000.000,-

Jika Pembayaran 100% kerjasama, maka

Luas efektif pengembangan (dikurangi 40% untuk Fasum) : 600 m2

Jika luas setiap kavlingnya ditentukan 75 m2 maka akan ada 8 kavling (600 m2 dibagi 75 m2) Jadi beban pembayaran di setiap kavlingnya :

Rp.100.000.000,- / 8 kavling = Rp.12.500.000,- per kavling

Kesimpulannya jika ada kavling yang terjual maka kita wajib membayar kewajiban sebesar

Rp.12.500.000,- per kavling tersebut.

Bagaimana jika anda harus bayar uang muka, tinggal kurangi saja nilai kewajiban anda

dengan uang muka yang anda bayarkan lalu di bagi per kavlingnya. Hitungannya sama

dengan yang diatas.

Nilai perhitungan yang kita lakukan nantinya akan menjadi lampiran dari Surat

Perjanjian antara pihak developer dengan pemilik tanah.

Dalam berbisnis dengan baik maka kita harus menjaga kepercayaan, kepastian &

(64)

 Pastikan bahwa sertifikat tanah berada di pihak yang netral yaitu notaris. Bila perlu pihak pemilik tanah yang menentukan notaris mana yang akan dipilih

dalam proses kerjasama ini.

 Jaga komitmen dalam proses kerjasama berjalan tidak ada salah satu pihak yang ingkar. Hal ini bisa dijaga dengan adanya perjanjian yang ditandatangani

oleh kedua pihak dan disahkan didepan notaris sehingga memilik kekuatan

hukum yang jelas.

8. Jika sudah ada pernyataan kesediaan dari Pemilik tanah untuk bekerjasama maka

minta ijin untuk melakukan kegiatan di lokasi, namun bukan kegiatan

pembangunan. Misalnya : lakukan pemasangan umbul – umbul (polos saja), jika

berupa ladang maka lakukan pembersihan lokasi. Mengapa ini dilakukan ?

Karena agar kita mengetahui bahwa tanah yang akan kita olah bukan merupakan

tanah bermasalah, jika ada masalah dengan tanah kita maka akan ada pihak yang

berkeberatan dengan kegiatan yang ada di tanah tersebut atau minimal orang –

(65)

 STUDI KELAYAKAN DETAIL PROYEK

Tahapan studi kelayakan proyek yang lengkap ini merupakan hasil lanjutan dari

kelayakan sederhana yang telah anda lakukan pada awal tahapan sebelumnya.

Dalam kelayakan ini anda akan memperhitungkan beberapa komponen biaya yang

berkaitan dengan proses pelaksanaan proyek pembangunan perumahaan.

Berikut komponen-komponen biaya dalam kelayakan proyek :

1. Biaya harga tanah mentah.

Merupakan harga jual dasar yang disepakati diawal kerjasama belum termasuk

tambahan keuntungan proyek.

2. Biaya atas pembagian keuntungan

Berdasarkan kesepakatan awal antara Developer dengan Pemilik Tanah.

3. Biaya pengolahan lahan.

Merupakan biaya untuk mengolah tanah, seperti urukan, pembangunan selokan,

jalan masuk ke lahan pengembangan, dll.

4. Biaya konstruksi.

Merupakan biaya yang dikeluarkan untuk membangun setiap unit rumah.

5. Biaya sarana & prasarana.

Untuk membangun jalan lingkungan, gerbang masuk, jaringan listrik & air, taman

(66)

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI ! 6. Biaya Perizinan.

Termasuk didalamnya biaya perizinan & legalitas proyek, pajak yang muncul saat

terjadi jual beli dengan konsumen.

7. Biaya Manajemen & Over head.

Merupakan biaya operasional kantor & proyek, marketing, transportasi.

 TAHAP PERENCANAAN DAN PERIJINAN

Secara garis besar tahap perencanaan sama dengan yang sudah dijelaskan pada Bab

4 “Tahapan Pelaksanaan Proyek Secara Umum”, karena standar dan prosesnya sama

saja antara Developer kuat modal dengan Developer modal terbatas.

Untuk proses perijinan pun kurang lebih sama, namun Kami akan memberikan

beberapa tips tambahan dalam beberapa proses perijinan :

1. Pembayaran Pajak

Dalam kepemilikan tanah banyak kasus terjadi adalah pemilik tanah mempunyai

tunggakan pajak. Pembayaran pajak harus Anda selesaikan sebelum terjadinya

splitsing atas sertifikat tanah, maka caranya adalah negosiasikan denda atas

(67)

Catatan : Denda keterlambatan PBB adalah 2% per bulan, dan maksimal adalah

48% (sehingga berapapun lamanya keterlambatan maka dendanya tidak akan lebih

dari 48%)

2. Pembagian tahapan perijinan

Jika tanah yang Anda kerjasamakan terbagi atas beberapa sertifikat maka lakukan

proses perijinan dengan bertahap sesuai dengan urutan sertifikat yang ada, bukan

sekaligus semuanya kecuali memang dana Anda cukup.

Contoh :

Tanah dengan 2 sertifikat

Maka ajukan dulu sertifikat A untuk perijinan pengolahan dan pengerjaan

proyek, ketika ijin keluar (IMB) dan Anda mulai mengolah lahan maka dapat

A

ja

la

n

(68)

langsung Anda Jual unit rumah yang berdiri diatas tanah sertifikat A. Ketika

dana mulai masuk dari penjualan maka lanjutkan dengan pengurusan

perijinan untuk bagian tanah sertifikat B. Tahapan ini sah - sah saja, karena

perijinan yang kita lakukan benar-benar sesuai dengan luasan tiap sertifikat.

Dan pengurusan kedua atas sertifikat B dianggap merupakan tahapan

pengembangan atas proyek perumahan kita.

Dengan cara pembagian tersebut kita akan menghemat biaya perijinan di awal dan

mempercepat pemasukan dari penjualan tahap pertama.

3. Gunakan nama Pemilik tanah

Ya, karena sesungguhnya tidak/belum ada peralihan hak atas kepemilikan tanah

kepada pihak Developer, maka segala hal perijinan yang berkaitan dengan tanah di

atas namakan Pemilik tanah.

Hal ini juga sesuai pada penjelasan tentang negosiasi dengan Pemilik tanah,

bahwa pemilik tanah terkesan memiliki bisnis/usaha baru yaitu bisnis properti.

Dengan mengatas namakan Pemilik tanah maka orang-orang akan menganggap

(69)

4. Menentukan Harga Pokok Produksi (HPP) per Unit

HPP adalah patokan anda untuk menentukan harga rumah, juga untuk mengetahui

seberapa besar keuntungan anda nantinya. Ada beberapa komponen sebelum

menemukan Harga Pokok Produksi Rumah, yaitu :

Temukan luas lahan efektif. Lahan efektif adalah Total luas lahan bersih seluruh

kavling diluar jalur hijau, jalan atau fasilitas umum lainnya.

Temukan harga dasar tanah per kavlingnya Luas Efektif = Luas lahan – Luas Fasum

Luas Fasum adalah luas total dari jalan, jalur hijau dan fasilitas lainnya

Harga Dasar Tanah Kavling (HDTK)

HDTK = Total harga tanah : Luas Efektif

Hasilnya adalah harga dasar tanah kavling per m2 nya

Harga Dasar Tanah PerKavling (HDTpK)

(70)

Persembahan dari GENERASI PEDULI NEGERI ! Temukan harga dasar bangunan

Hitung beban biaya per unitnya dari Biaya keseluruhan proyek

Rumus umum HPP Rumah : Harga Dasar Bangunan (HDB)

HDB = Luas Bangunan per unit x Biaya membangun per m2 bangunan

Beban Biaya per Unit (BBU)

BBU = Total Biaya Keseluruhan Proyek : Jumlah Unit

Total Biaya Proyek terdiri dari Total Biaya: Pengolahan lahan, Perijinan, Legalitas, Operasional dan Pengeluaran lainnya yang terkait dengan pelaksanaan proyek

HPP Rumah = HDTpK + HDB + BBU

(71)

 KERJASAMA KPR

Ketika seluruh proses perijinan selesai maka segera lakukan kerjasama dengan pihak

perbankan untuk fasilitas KPR melalui Perjanjian Kerjasama (PKS). Perjanjian ini

dilakukan agar konsumen kita dapat melakukan pembayaran rumah dengan cara kredit

perbankan melalui fasilitas KPR. Untuk Developer yang memakai skema penjualan

rumah indent (rumah pesan) maka PKS ini sangat penting sebagai salah satu

instrumen penambah dana. Untuk Developer yang menyediakan rumah ready stock

(rumah sudah terbangun) maka tidak memerlukan Perjanjian Kerjasama dahulu

dengan Bank terkait, walau dengan adanya kerjasama tetap menjadi nilai lebih.

Kerjasama ini intinya juga untuk memberikan alternatif pembayaran bagi konsumen

kita karena tidak semuanya merupakan pembeli tunai.

Detail tentang KPR akan kami jelaskan pada Bab berikutnya.

 PEMILIHAN KONTRAKTOR PELAKSANA

Jika bisa membangun sendiri mengapa menggunakan jasa kontraktor ?, mungkin ada

dari Anda yang bertanya seperti itu. Jika Anda merasa mampu maka silahkan saja,