BAB V ANALISIS DATA
B. Analisis Aspek Keuangan
2. Menggunakan metode Net Present Value
langkah-langkah :
a) Menghitung kas masuk bersih (proceeds).
Rumus untuk menghitung kas masuk bersih (proceeds) ini adalah :
Kas Masuk Bersih =
Laba Setelah Pajak + Penyusutan + Bunga (1 – Pajak)
Untuk mempermudah penghitungan kas masuk bersih, terlebih dahulu dihitung jumlah laba setelah pajak pada setiap bulannya dengan cara berikut:
Tabel 3.2 Perhitungan arus kas
KETERANGAN Thn I Thn II Thn …
PENERIMAAN:
Penjualan Tanah & Bangunan …. …. ….
a. Penjualan tanah mentah …. …. ….
b. Penjualan tanah & bangunan …. …. ….
c. Penjualan Ruko/kios …. …. ….
Uang Titipan …. …. ….
a. Penerimaan uang titipan …. …. ….
b. Pengeluaran uang titipan …. …. ….
Penerimaan lain2 …. …. ….
TOTAL PENERIMAAN OPERASIONAL …. …. ….
PENGELUARAN: Pembebasan tanah …. …. …. Pengembangan tanah …. …. …. Biaya perencanaan …. …. …. Perawatan lingkungan …. …. …. Bangunan …. …. ….
Perawatan Bangunan ---> purna jual …. …. ….
Pembatalan penjualan …. …. ….
biaya Pemasaran …. …. ….
Biaya pegawai …. …. ….
Biaya Kantor
a. B. kantor - budget HRD/GA Pst …. …. ….
b. B. Kantor - budget Unit …. …. ….
Jasa pihak ke-3 (Karyawan SPK)/ Profesional …. …. ….
Investasi …. …. ….
a. Biaya dibayar dimuka …. …. ….
b. Aktiva tetap …. …. ….
Pajak …. …. ….
a. PPN …. …. ….
b. Pph Final tanah & bangunan …. …. …. c. Pph Final konstruksi Final Sewa 21, 23 …. …. ….
Bunga Pinjaman …. …. ….
Deviden …. …. ….
Biaya Lain-lain …. …. ….
TOTAL PENGELUARAN OPERASIONAL …. …. ….
Setelah diketahui jumlah laba setelah pajak, maka kas bersihnya di hitung dengan cara sebagai berikut:
Tabel 3.3 Perhitungan kas masuk bersih
Thn EAT Penyusutan Bunga (1-0,1) Jumlah
…. …. …. …. ….
…. …. …. …. ….
b) Menghitung Net Present Value (NPV) dengan cara present value dari aliran kas/proceeds dikurangi present value dari pengeluaran modal/pengeluaran pembangunan proyek. Secara matematis rumus NPV dituliskan:
Dimana :
i = tingkat bunga
Rt = cash flows untuk periode t
t = periode terakhir dari cash flows yang diharapkan Io = pengeluaran pembiayaan proyek
keputusan :
NPV > 0 artinya positif, maka apabila ditinjau dari aspek keuangan pembangunan proyek tersebut layak untuk dilaksanakan.
NPV < 0 artinya negatif, maka apabila ditinjau dari aspek keuangan pembangunan proyek tersebut tidak layak untuk dilaksanakan.
2. Teknik yang digunakan untuk menjawab permasalah kedua yaitu Apakah keputusan pelaksanaan proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland khususnya cluster Valencia Garden tepat, menggunakan beberapa langkah sebagai berikut:
a. Menilai profitabilitas perusahaan
Untuk mengetahui proyek Valencia Garden memberikan keuntungan pada perusahaan atau tidak, langkah pertama yang dilakukan adalah dengan menghitung profitabilitas menggunakan rasio sebagai berikut:
1) Margin Laba Kotor(Gross profit margin)
Margin laba kotor merupakan perbandingan antara penjualan bersih dikurangi dengan Harga Pokok Penjualan dengan tingkat penjualan. Rasio ini menggambarkan laba kotor yang dapat dicapai dari jumlah penjualan. Dihitung dengan rumus berikut:
Gross profit margin = Penjualan - Harga Pokok Penjualan Penjualan
Apabila hasil gross profit margin semakin tinggi, maka proyek tersebut baik untuk profitabilitas perusahaan.
2) Margin laba usaha
Mencerminkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba setelah beban operasi dan harga pokok penjualan dalam hubungannya dengan penjualan. Dihitung dengan rumus berikut:
Margin Laba usaha = Laba Usaha Penjualan Bersih 3) Margin laba bersih (Net Profit Margin)
Rasio ini mengukur laba bersih setelah pajak terhadap penjualan. Semakin tinggi Net profit margin semakin baik operasi suatu perusahaan. Dihitung dengan rumus berikut:
Net profit margin = Laba Bersih Setelah Pajak Penjualan
b. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden Dari cara perhitungan dengan menggunakan rasio margin laba kotor (gross profit margin), margin laba usaha, dan margin laba bersih (net profit margin) dapat diberikan kesimpulan hasil yang didapat apakah proyek Valencia Garden memberikan keuntungan atau tidak bagi perusahaan. Jika proyek Valencia Garden memberikan keuntungan bagi perusahaan, maka keputusan pelaksanaan proyek tersebut adalah tepat.
50
BAB IV
GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN
A. Sejarah Berdirinya Perusahaan
PT Jayaland (Perseroan) didirikan berdasarkan akta notaris No. 14 pada tanggal 7 April 1970 dari notaris Hobropoerwanto. Akta ini disetujui oleh Menteri Kehakiman dalam Surat Keputusan No. Y.A. 5/268/7 pada tanggal 19 Juli 1974, didaftarkan di Pengandilan Negeri Jakarta dengan Registrasi No. 5321 pada tanggal 7 September 1974 dengan menggunakan nama PT Jaya Real Estate Company atau disingkat menjadi PT. Jaya Realty. Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali diubah, antara lain mengenai perubahan nama Perseroan menjadi PT Jayaland dan perubahan seluruh anggaran dasar Perseroan dalam rangka Undang-Undang No. 1 tentang Perseroan Terbatas dilakukan dengan akta notaris No. 130 pada tanggal 25 Maret 1994 dari notaris Achmad Abid SH. Perubahan dasar tersebut telah disetujui oleh Menteri Kehakiman dalam Surat Keputusan No. C2- 6754.HT.01.04.Th.94 tanggal 28 April 1994.
PT Jayaland merupakan anak perusahaan dari PT Pembangunan Ibukota Jakarta Raya atau disingkat menjadi PT Pembangunan Jaya dan memiliki anak perusahaan dengan bisnis utama antara lain: Property, keuangan, konstruksi, konsultan bisnis, manufaktur, hiburan/turisme dan infrastruktur.
Sebagai anak perusahaan dari PT Pembangunan Jaya, PT Jayaland juga mengikuti perusahaan induknya dengan melihat peluang di Surabaya
Selatan. Dan kota yang dipilih adalah Sidoarjo yang memiliki letak sangat stategis.
PT Jayaland dari awal berdirinya bertekad untuk menjadi yang terbaik dalam menciptakan kawasan pemukiman, dengan mengusung konsep “Living
in Harmony” setiap hunian yang dibangun akan mencerminkan perhatian PT
Jayaland yang begitu besar terhadap : fasilitas umum, keamanan, kenyamanan serta lingkungan lestari dan kualitas bangunan yang tinggi.
B. Bidang Usaha
PT Jayaland pada dasarnya merupakan suatu perusahaan yang bergerak dalam bidang developer. bisnis utama PT Jayaland adalah dibidang Property, keuangan, konstruksi, konsultan bisnis, manufaktur, hiburan/turisme dan infrastruktur.
Sejalan dengan pertumbuhan ekonomi, kenutuhan masyarakat akan papan yang layak telah memberikan peluang kepada PT Jayaland untuk berusaha memenuhi kebutuhan masyarakat dengan menyediakan perumahan secara layak.
C. Lokasi Perusahaan
Penentuan lokasi perusahaan yang tepat akan sangat berarti bagi berhasilnya suatu kegiatan usaha, terutama apabila dikaitkan dengan proses produksi atau pemasaran usaha tersebut. Penentuan lokasi yang tepat juga akan mendukung efisiensi dalam produksi karena memudahkan dalam
pemenuhan kebutuhan bahan baku, tenaga kerja serta dapat menunjang pula bagi pasar yang hendak dicapai oleh perusahaan tersebut.
Lokasi Puri Surya Jaya, di bawah asuhan PT Jayaland, strategis karena terletak di jalan poros utama yang menghubungkan Utara-Selatan, Surabaya- Malang menjadikan Puri Surya Jaya mudah dicapai baik dari kota Surabaya maupun kota Sidoarjo dan kota-kota besar lainnya. Selain itu dengan adanya rencana pembangunan jalan tol dalam kota Surabaya, Sidoarjo & bandara Juanda serta jalan lingkar timur yang akan menghubungkan kota Surabaya dan Sidoarjo akan semakin memudahkan akses ke dan dari Puri Surya Jaya.
D. Perkembangan PT Jayaland di Surabaya
Perkembangan PT Jayaland di Surabaya yang pesat menjadi landasan yang kokoh untuk tumbuh menjadi salah satu anak perusahaan Jaya Group yang prospektif. Keberhasilan PT Jayaland ini merupakan bukti keberhasilan suatu kelompok usaha yang mempunyai sinergi dan aliasi prima. Berdasarkan keahlian, kejujuran, keberanian, kerja keras dan pengabdian dari seluruh jajaran karyawannya, PT Jayaland & Group Pembangunan Jaya akan terus meningkatkan pertumbuhan ekonomi dan usahanya tanpa melupakan tanggung jawab sosialnya.
E. Pengalaman dan Keahlian
Sejak berdiri, Group Jaya dikenal ahli dan berpengalaman dalam pembangunan rumah lengkap dengan fasilitas komersial, pendidikan, keagamaan, kesehatan, rekreasi dan pengembangan kota.
Berdasarkan pengalaman dan ruang lingkup usaha yang besar, PT Jayaland sebagai anak perusahaan Group Jaya memahami bahwa usaha property merupakan pondasi yang kokoh bagi kemajuan ekonomi Indonesia. Belajar dari masa kritis ekonomi yang terjadi di masa lampau, PT Jayaland memperkuat kembali manajemen sehingga mampu focus kembali pada keunggulan-keunggulan yang dimiliki.
F. Visi, Misi, dan Kebijakan Mutu
Visi PT Jayaland adalah menjadi salah satu pengembang dan pengelola property terbaik di Indonesia. Misi PT Jayaland adalah mencapai pertumbuhan pendapatan diatas rata-rata pertumbuhan industri real estate dan property di Indonesia, memberi produk dan pelayanan yang bermutu yang memuaskan konsumen, membangun Sumber Daya Manusia yang berkualitas dan iklimm kerja yang baik untuk mencapai kinerja yang tinggim mengoptimalkan produktifitas seluruh sumber daya yang dimiliki demi manfaat konsumen, pemegang saham dan karyawan, serta peduli pada aspek sosial dan lingkungan disetiap unit usaha. Kebijakan mutu PT Jayaland adalah perusahaan menempatkan kepuasan konsumen sebagai prioritas utama.
G. Struktur Organisasi
Dalam suatu perusahaan, struktur organisasi cukup penting pula perannya dalam menunjang keberhasilan suatu usaha, karena struktur organisasi akan menunjukkan suatu keseluruhan kegiatan untuk mencapai tujuan organisasi, hubungan antara fungsi dan wewenang serta tanggung jawab dari bagian-bagian organisasi. Struktur organisasi yang terdapat dalam PT Jayaland Sidoarjo adalah struktur organisasi garis, yaitu mrnunjukkan kekuasaan dan tanggung jawab yang terbawah pada setiap tingkat pimpinan dari yang teratas sampai yang terbawah. Dengan struktur organisasi garis, maka setiap atasan mempunyai bawahan tertentu dan seorang bawahan hanya menerima perintah dari seorang atasan saja serta pada setiap periode bawahan tersebut bertanggunghawakan pelaksanaan tugasnya pada atasan masing- masing.
Struktur organisasi dan uraian tugas PT Jayaland khususnya di daerah Sidoarjo tersebut dpat dilihat di bawah ini:
Gambar 4.1 Struktur Organisasi PT Jayaland Cabang Sidoarjo Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo Manajer Proyek & Pertanahan Manajer Pemasaran Manajer Keuangan Perum. JL & Anak Usaha
Manajer SDM & Umum Manajer Pertanahan Manajer Proyek Manajer PDP Sidoarjo
1. Komisaris
Dewan komisaris terdiri dari 2 (dua) orang atau lebih anggota Dewan Komisaris, apabila diangkat lebih dari seorang anggota Dewan Komisaris, maka seorang diantaranya dapat diangkat sebagai Komisaris Utama. Yang boleh diangkat sebagai anggota Dewan Komisaris hanya warga Negara Indonesia yang memenuhi persyaratan yang ditentukan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Tugas dan wewenang Dewan Komisaris adalah sebagai berikut:
a. Dewan Komisaris melakukan pengawasan atas kebijaksanaan Direksi dalam menjalankan Perseroan serta memberikan nasihat kepada Direksi.
b. Dewan Komisaris baik bersama-sama maupun sendiri-sendiri setiap waktu dalam jam kantor perseroan berhak memasuki bangunan dan halaman atau tempat lain yang dipergunakan atau dikuasai oleh perseroan dan berhal memeriksa semua pembukuan, surat dan alat bukti lainnya, memeriksa dan memcocokkan keadaan keuangan kas dan lain-lain serta berhak untuk mengetahui segala tindakan yang telah dijalankan Direksi.
c. Direksi dan setiap anggota direksi wajib untuk memberikan penjelasan tentang segala hal yang ditanyakan oleh Dewan Komisaris.
d. Dewan Komisaris setiap waktu berhak memberhentikan untuk sementara seseorang atau lebih anggota Direksi apabila anggota Direksi tersebut bertindak bertentangan dengan Anggaran Dasar dan
atau perundang-undangan yang berlaku. Pemberhentian sementara itu harus diberitahukan kepada yang bersangkutan disertai alasannya.
2. Direktur Utama
Direktur memiliki peran yang tidak kalah penting dari Komisaris. Tugas pokok Direktur utama adalah sebagai berikut:
a. Memimpin dan membina jalannya perusahaan sesuai dengan maksud dan tujuan pendirian perusahaan dilandasi kebijakan perusahaan yang telah ditetapkan bersama para pemegang saham.
b. Bertanggung jawab kepada para pemegang saham
3. Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo
Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo mempunyai ringkasan jabatan untuk melakukan perencanaan, koordinasi, maupun pengawasan terhadap seluruh kegiatan unit perumahan Puri Surya Jaya di Sidoarjo. Atasan langsung Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo adalah Koordinator SBU Puri Jaya Sidoarjo dan memiliki bawahan langsung yaitu Sekretaris, Manajer Pemasaran, Manajer Proyek, dan Manajer Pengelolaan. Tugas pokok dari Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo adalah sebagai berikut:
a. menyusun, mengorganisir, dan mengevaluasi seluruh program kerja di Unit Perumahan Puri Surya Jaya.
b. melakukan analisa dan evaluasi terhadap data-data perkembangan bisnis perumahan di sekitar kawasan pengembangan sebagai dasar menyusun program kerja untuk dapat mencapai target.
c. menyusun dan mengontrol seluruh anggaran Unit Perumahan Puri Surya Jaya.
d. melakukan koordinasi dengan instansi, aparat, dan pihak-pihak terkait untuk mengundang tercapainya rencana/program kerja.
e. melakukan koordinasi dengan unit intern terkait.
4. Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha
Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha mempunyai ringkasan jabatan untuk melakukan perencanaan, koordinasi, maupun pengawasan terhadap seluruh kegiatan keuangan di Puri Surya Jaya Sidoarjo. Atasan langsung Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha adalah Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo dan bawahan langsung yaitu Manajer Keuangan Junior. Tugas pokok dari Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha adalah sebagai berikut:
a. Melaksanakan kebijakan perusahaan di bidang akuntansi dan keuangan.
b. Memimpin dan mengawasi Manajer Keuangan Junior.
c. Mempersiapkan rencana laporan keuangan saat pelaksanaan proyek baru.
5. Manajer SDM & Umum
Manajer SDM & Umum mempunyai ringkasan jabatan untuk melakukan perencanaan, koordinasi, maupun pengawasan terhadap seluruh kegiatan sumber daya manusia di Puri Surya Jaya Sidoarjo. Tugas pokok dari Manajer SDM & Umum adalah sebagai berikut:
a. Desain Organisasi
b. Manajemen penilaian kinerja tenaga kerja c. Pengaturan staff/pekerja
d. Pengaturan sistem penghargaan, asas manfaat, dan kepatuhan e. Pengembangan organisasi dan karyawan
6. Manajer Proyek & Pertanahan
Manajer Proyek & Pertanahan mempunyai ringkasan jabatan untuk melakukan perencanaan, koordinasi, pengawasan dan pengendalian terhadap seluruh kegiatan pada Sub Unit Proyek Perumahan Puri Surya Jaya. Atasan langsung Manajer Proyek & Pertanahan adalah Manajer Perumahan Puri Surya Jaya dan memiliki bawahan langsung yaitu Sekretaris, Supervisor Rumah, Supervisor Infrastruktur & Utilitas, dan Supervisor Tender & Administrasi Proyek. Tugas pokok dari Manajer Proyek & Pertanahan adalah sebagai berikut:
a. Merencanakan seluruh aktifitas proyek.
b. Meelakukan koordinasi semua kegiatan proyek dengan unit dan pihak lain yang terkait.
c. Melakukan tender untuk proyek terbaru.
d. Melakukan perhitungan development cost dan harga pokok perolehan bangunan.
e. Melakukan kontrol dan mengendalikan biaya, kualitas, dan waktu dari setiap pekerjaan.
g. Melakukan value engineering untuk meningkatkan kualitas dan efesiensi biaya proyek.
h. Melakukan evaluasi kinerja/produktivitas dan kebutuhan karyawan.
7. Manajer Pemasaran
Manajer Pemasaran mempunyai ringkasan jabatan melaksanakan koordinasi kegiatan promosi, penjualann dan purna jual di Perumahan Puri Surya Jaya. Atasan langsung Manajer Pemasaran adalah Manajer Perumahan Puri Surya Jaya dan memiliki bawahan langsung yaitu Sekretaris Pemasaran, Supervisor Penjualan, Supervisor Penagihan, dan Supervisor Purna Jual, Supervisor Prom/Riset. Tugas pokok dari Manajer Pemasaran adalah sebagai berikut:
a. Membuat rencana pemasaran.
b. Memastikan pencapaian target penjualan dan penagihan.
c. Melakukan koordinasi kegiatan penjualan, promosi, dan purna jual. d. Mengusulkan tipe-tipe produk yang akan dipasarkan dan memastikan
keberadaan stock yang akan dijual.
e. Mengelola SDM dan keuangan Bagian Pemasaran.
f. Memastikan pelaksanaan AJB dan keberadaan surat-surat tanah.
g. Memastikan kualitas pelayanan sales force dan purna jual terhadap konsumen.
61
BAB V ANALISIS DATA
Segmen kebutuhan rumah dibagi menjadi kategori menengah ke bawah dan kategori menengah ke atas. PT Jayaland memiliki proyek perumahan di daerah Sidoarjo yaitu Puri Surya Jaya. Puri Surya Jaya sendiri memiliki beberapa cluster yang diperuntukan untuk menengah kebawah dan menengah keatas. Untuk cluster perumahan menengah kebawah terdiri dari cluster Grand Surya, sedangkan untuk cluster menengah keatas yaitu Valencia Recidence dan Boston. Dari sekian banyak cluster yang terdapat di Jayaland ini, akan diteliti lebih dalam mengenai proyek pendirian yang akan dibangun yaitu cluster Valencia Garden.
A. Analisis Aspek Pasar
1. Menentukan wilayah pasar dan sasaran pasar
Sebelum memasarkan produknya perusahaan perlu menentukan wilayah pasar yang akan ditujunya. Penentuan ini bertujuan agar perusahaan lebih dapat memfokuskan perhatiannya pada wilayah tersebut sehingga perusahaan akan dapat memonitor apa yang menjadi kemauan pasar/konsumen di wilayah tersebut secara lebih baik. Setelah mengetahui apa yang diinginkan pasar/konsumen, maka perusahaan akan dapat menentukan langkah yang seharusnya diambil dalam usaha memenuhi keinginan pasar tersebut. Langkah itu dapat berupa meningkatkan mutu pelayanan yang lebih baik kepada konsumen, ataupun merencanakan strategi pemasaran yang lebih tepat untuk diterapkan di wilayah tersebut.
Usaha itu dilakukan untuk menguasai pasar dan mendorong tingkat penjualan yang lebih tinggi.
Valencia Garden adalah hunian kelas menengah atas dikawasan Sidoarjo, utara, tepatnya di Desa Gemurung Sidoarjo. Strategis karena Valencia Garden merupakan bagian dari Puri Surya Jaya. Puri Surya Jaya sendiri adalah perumahan yang cukup berkembang pesat dan merupakan kawasan elite sidoarjo. Puri Surya Jaya selalu mempunya inovasi-inovasi baru dalam mengembangkan usahanya sehingga dapat menarik perhatian pasar/konsumen. Valencia Garden merupakan salah satu area pengembangan Puri Surya Jaya. Perumahan Valencia Garden tampil dengan konsep modern minimalis. Lokasi Valencia merupakan wilayah yang bebas banjir, dekat dengan pasar Betro, Bandara Juanda dan dekat pula dengan terminal Bungurasih.
Dengan dipilihnya Kabupaten Sidoarjo dan Surabaya sebagai wilayah pasar perumahan Valencia Garden berarti jangkauan pemasaran Perumahan Valencia Garden semakin luas. Sebab meskipun Perumahan Valencia Garden ini secara administratif berada di wilayah Kabupaten Sidoarjo, namun wilayah pasar yang dituju tidak hanya terbatas pada satu kawasan saja. Ini merupakan usaha untuk meningkatkan penjualan perusahaan melalui pengembangan pasar dengan cara mencari daerah pemasaran baru.
Rumah yang dibangun di Perumahan Valencia Garden memiliki empat (4) tipe yaitu: Camino 41/90, Madelaine 53/105, Montessa 70/120,
dan Castillo 79/135. Jumlah keseluruhannya ada 284 unit terdiri atas 71 unit rumah tipe Camino, 90 unit rumah tipe Madelaine, 43 unit rumah tipe Montessa dan 51 unit rumah tipe Castillo.
Proyek Perumahan Valencia Garden diperuntukkan untuk kalangan menengah atas. Hal ini dikarenakan proyek Valencia Garden dibangun di kawasan elite Sidoarjo. Dengan pertimbangan itulah maka sasaran pasar bagi perumahan ini adalah masyarakat menengah atas yang mendiami wilayah kabupaten Sidoarjo dan Surabaya.
2. Menentukan pasar potensial
Puri Surya Jaya memiliki 3 (tiga) sistem penjualan rumah yaitu: cash, in house, dan Kredit Pembelian Rumah (KPR). Sistem penjualan tersebut memberikan kemudahan pada konsumen. Untuk sistem pembelian secara cash, konsumen memberikan uang muka sebesar Rp 5.000.000,- kepada developer sebagai tanda jadi sehingga developer dapat mulai membangun rumah yang dipesan. Selang satu bulan kemudian, konsumen dapat langsung melunasi pembayaran.
Sistem pembelian in house yaitu konsumen membeli rumah dengan cara cash, hanya saja konsumen diberikan waktu sampai 18 bulan untuk mengangsur pembayaran. Angsuran tersebut langsung dibayarkan pada developer. Apabila lebih dari 18 bulan konsumen belum melunasi, konsumen akan diberikan somasi paling banyak 3 kali. Jika lebih dari 3 kali diberikan somasi tetapi konsumen tetap tidak melunasi, maka akan
diputuskan hubungan secara sepihak dan rumah tersebut akan dijual kembali kepada konsumen lainnya.
Sistem pembayaran yang ketiga dapat dilakukan dengan KPR. Calon pembeli terlebih dahulu membayar uang muka pada developer sebesar 30% dari harga rumah. KPR adalah sistem kredit yang biasanya diberikan oleh bank. Bank akan memberikan KPR dengan persyaratan apabila gaji pokok perbulan calon pembeli sebesar 3 kali lipat dari angsuran. Angsuran dibayarkan pada bank.
Dari tahun ke tahun jumlah permintaan selama 10 tahun terakhir terus meningkat. Ini menunjukan bahwa data tersebut berbentuk garis lurus. Data tersebut dapat dilihat sebagai berikut:
Tabel 5.1 Jumlah permintaan (pemesan)
Tahun Jumlah Permintaan 2004 128 2005 134 2006 141 2007 146 2008 149 2009 149 2010 153 2011 157 2012 165 2013 188 Sumber: PT Jayaland
Faktor-faktor yang berpengaruh terhadap permintaan adalah bentuk rumah yang digemari oleh konsumen, banyaknya pasangan suami istri yang baru menikah dan sedang mencari rumah baru untuk ditinggali serta faktor penghasilan dari konsumen yang diharapkan berhubungan dengan tipe rumah yang akan dibangun.
3. Prediksi Penjualan
Dengan data di atas, maka untuk melakukan peramalan penjualan menggunakan metode time series yaitu metode trend linear karena data pemesanan tersebut berbentuk garis lurus. Maka dapat digunakan rumus:
Y = a + bX
Maka perhitungan secara rinci sebagai berikut:
Tabel 5.2 Perhitungan Peramalan Penjulan
Fungsi persamaan: Y = a + bx = 2,61 Y = a + bx = 151,1 +2,61x Tahun Y x xy x2 2004 128 -9 -1152 81 2005 134 -7 -938 49 2006 141 -5 -705 25 2007 146 -3 -438 9 2008 149 -1 -149 1 2009 150 1 150 1 2010 153 3 459 9 2011 157 5 785 25 2012 165 7 1155 49 2013 188 9 1692 81 Jumlah () 1511 0 859 330
Maka peramalan untuk 2 tahun mendatang yaitu 2014 dan 2015 adalah: Y14 = 151,1 + 2,61(11) = 151,1 + 28,71 = 179,81 = 180 Y15 = 151,1 + 2,61(13) = 151,1 + 33,93 = 181,03 = 181
Dari perhitungan ramalan permintaan ini, apabila menunjukan peningkatan permintaan, maka proyek ini dapat dikatakan layak dilihat dari aspek pasar. Dari hasil perhitungan di atas dapat diketahui bahwa jumlah permintaan untuk proyek Perumahan Valencia Garden terjadi peningkatan untuk 2 tahun mendatang. Maka proyek diterima.
4. Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran.
Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran merupakan hal yang penting bagi perusahaan agar proyek perumahan tersebut diminati para konsumen. Dari hasil wawancara dengan kepala bagian pemasaran, bagian pemasaran telah melakukan beberapa hal yang telah sesuai dengan teori yang dikemukakan oleh Fandy Tjiptono adalah sebagai berikut:
Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran
Keterangan Ada Tidak Ada Iklan (iklan cetak dan
siaran, brosur dan buklet, poster dan selebaran)
√ -
Promosi penjualan (produk sampel, pameran, tawaran pengembalian uang) √ - Public Relations (sumbangan, majalan perusahaan, hubungan masyarakat) √ -
Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran (lanjutan)
Keterangan Ada Tidak Ada Personal Selling (presentasi
penjualan, contoh/sampel)
√ -
Direct Marketing (katalog, surat)
√ -
Sumber: Fandy (2008: 223)
Dari tabel diatas maka dapat dilihat bahwa bagian pemasaran telah melakukan usaha untuk memasarkan produknya dengan baik.
B. Analisis Aspek Keuangan
Untuk menilai kelayakan investasi perumahan ini dari aspek keuangan dilakukan analisis sebagai berikut:
1. Memperkirakan jumlah kebutuhan dana
Yang dimaksud dengan jumlah kebutuhan dana adalah besarnya dana keseluruhan yang dibutuhkan untuk membiayai proyek. Pembiayaan untuk proyek perumahan Valencia Garden ini meliputi development cost, harga