xv
ABSTRAK
EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN
(StudiKasuspada PT JayalandCabangSidoarjo)
AnityaWahyuHapsari NIM: 102114057 UniversitasSanata Dharma
Yogyakarta 2015
Tujuan dari penelitian ini adalah (1) untuk mengevaluasi apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden layak (2) untuk mengetahui apakah keputusan proyek perumahan cluster Valencia Garden adalah tepat.
Teknik analisis data yang digunakan adalah analisis deskriptif. Kelayakan proyek tersebut dianalisis dengan menggunakan aspek pasar dan aspek keuangan. Penilaian profitabilitas proyek perumahan cluster Valencia Garden dengan rasio margin laba kotor, margin laba usaha dan margin laba bersih. Ketepatan proyek perumahan cluster Valencia Garden dianalisis dengan rasio profitabilitas.
xvi
ABSTRACT
FEASIBILITY AND PROFITABILITY EVALUATION OF VALENCIA GARDEN CLUSTER HOUSING PROJECT
(A Case Study on PT Jayaland Sidoarjo Branch)
Anitya Wahyu Hapsari NIM: 102114057 Sanata Dharma University
Yogyakarta 2015
The aim of this study are (1) to evaluate whether Valencia Garden cluster housing project is feasible (2) to investigate whether the decision of the Valencia Garden cluster housing project is appropriate.
The data analysis technique used is descriptive analysis. The feasibility of the project was analyzed through market and financial aspects. Assessment of Valencia Garden cluster housing project profitability by the ratio of the gross profit margin, operating profit margin and net profit margin. The appropriateness of the Valencia Garden cluster housing project was analyzed by profitability ratio.
The results showed that (1) the Valencia Garden cluster housing project was feasible in term of both market and financial aspects (2) the project was appropriate as indicated by favorable earnings ratios.
EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN
(Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo)
SKRIPSI
Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi
Program Studi Akuntansi
Oleh :
Anitya Wahyu Hapsari NIM : 102114057
PROGRAM STUDI AKUNTANSI JURUSAN AKUNTANSI FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS SANATA DHARMA YOGYAKARTA
i
EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN
(Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo)
SKRIPSI
Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi
Program Studi Akuntansi
Oleh :
Anitya Wahyu Hapsari NIM : 102114057
PROGRAM STUDI AKUNTANSI JURUSAN AKUNTANSI FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS SANATA DHARMA YOGYAKARTA
iv
Tuhan tidak melakukan apa pun di Surga, selain menjawab doa
yang penuh dengan kepercayaan. -Anonim-
Orang yang mengatakan matahari mendatangkan kebahagiaan
adalah orang yang tidak pernah menari di tengah hujan.
-Anonim-
Beberapa orang selalu mengeluh karena mawar memiliki duri,
aku bersyukur bahwa duri memiliki mawar. -Alphonse Karr-
Kau hanya hidup sekali; tetapi jika kau hidup dengan benar,
sekali itu cukup. -Adam Marshal-
Karena itu Aku berkata kepadamu : Apa saja yang kamu minta
dan doakan, percayalah bahwa kamu telah menerimanya, maka
hal itu akan diberikan kepadamu. -Markus 11 : 24-
v
UNIVERSITAS SANATA DHARMA FAKULTAS EKONOMI
JURUSAN AKUNTANSI – PROGRAM STUDI AKUNTANSI
PERNYATAAN KEASLIAN KARYA TULIS SKRIPSI
Yang bertanda tangan di bawah ini, saya menyatakan bahwa Skripsi dengan judul:
EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN
Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo
dan dimajukan untuk diuji pada tanggal 23 Januari 2015 adalah hasil karya saya. Dengan ini saya menyatakan dengan sesungguhnya bahwa dalam skripsi ini tidak terdapat keseluruhan atau sebagian tulisan orang lain yang saya ambil dengan cara menyalin, atau meniru dalam bentuk rangkaian kalimat atau simbol yang menunjukkan gagasan atau pendapat atau pemikiran dari penulis lain yang saya aku seolah-olah sebagai tulisan saya sendiri dan atau tidak terdapat bagian atau keseluruhan tulisan yang saya salin, tiru, atau yang saya ambil dari tulisan orang lain tanpa memberikan pengakuan pada penulis aslinya.
Apabila saya melakukan hal tersebut di atas, baik sengaja maupun tidak, dengan ini saya menyatakan menarik skripsi yang saya ajukan sebagai hasil tulisan saya sendiri ini. Bila kemudian terbukti bahwa saya ternyata melakukan tindakan menyalin atau meniru tulisan orang lain seolah-olah hasil pemikiran saya sendiri, berarti gelar dan ijasah yang telah diberikan oleh universitas batal saya terima.
Yogyakarta, 27 Februari 2015 Yang membuat pernyataan,
vi
LEMBAR PERNYATAAN PERSETUJUAN
PUBLIKASI KARYA ILMIAH UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS
Yang bertanda tangan di bawah ini, saya mahasiswa Universitas Sanata Dharma:
Nama : Anitya Wahyu Hapsari
Nomor Induk Mahasiswa : 102114057
Demi pengembangan ilmu pengetahuan, saya memberikan kepada Perpustakaan Universitas Sanata Dharma karya ilmiah saya yang berjudul
EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN
Studi Kasus pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo
Berserta perangkat yang diperlukan (bila ada). Dengan demikian saya kepada Perpustakaan Universitas Sanata Dharma hak untuk menyimpan, mengalihkan dalam bentuk media lain, mengelolanya dalam bentuk pangkalan data, mendistribusikan secara terbatas, dan mempublikasikannya di Internet atau media lain untuk kepentingan akademis tanpa perlu meminta ijin dari saya maupun memberikan royalti kepada saya selama tetap mencantumkan nama saya sebagai penulis.
Demikian pernyataan ini yang saya buat dengan sebenarnya. Dibuat di Yogyakarta
Pada tanggal: 27 Februari 2015
Yang menyatakan
vii
KATA PENGANTAR
Segala puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa yang telah melimpahkan berkat dan rahmatnya sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan Skripsi ini. Skripsi ini disusun sebagai syarat untuk menempuh ujian akhir gelar sarjana (S1) pada Program Studi Akuntansi Universitas Sanata Dharma Yogyakarta.
Pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terima kasih kepada semua pihak yang telah banyak membantu baik moril maupun materiil sehingga terselesaikannya Skripsi ini.
Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada:
1. Drs. Johanes Eka Priyatma, M.Sc., Ph.D selaku rektor Universitas Sanata
Dharma yang telah memberikan kesempatan untuk belajar dan mengembangkan kepribadian kepada penulis.
2. Dr. Francisca Reni Retno Anggraini, M.Si., Akt., CA. selaku dosen pembimbing skripsi atas segala kebaikan dan kesabaran dalam membimbing skripsi dari awal hingga terselesaikannya skripsi ini.
3. Bapak Radhial Kautsar selaku manajer akuntansi dan segenap karyawan yang telah membantu dalam mencarikan data.
4. Orangtua penulis, Bapak Setiadi dan Ibu Endang Sri Wahyuni yang selalu berusaha memperhatikan, memberi semangat serta doanya kepada penulis. 5. Adikku Anindita Puspita Sari dan Melania Alodia Natali Agriphina yang
viii
6. Teman-teman: Mbak Berna, Tere, Samuel, Mas Felix, Vio, yang selalu memberi semangat dan memberi masukan dalam diskusi selama ini. 7. Untuk seseorang yang tak pantang menyerah mendengar keluh kesah dan
berada dalam suka maupun duka (Gregorius Catur Seno Aji).
8. Teman-teman seperjuangan Akuntansi 2010 khususnya kelas akuntansi B atas kebersamaan yang telah kita lalui selama ini.
9. Keluarga Besar Poncolaksono.
10. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu yang sudah membantu terselesaikannya skripsi ini.
Penyusunan Skripsi ini diharapkan dapat bermanfaat bagi perkembangan dunia akademik kita. Jika dalam penulisan terdapat kesalahan kata-kata, penulis memohon maaf yang sebesar-besarnya. Kritik atau saran sangat diperlukan penulis agar dimasa mendatang menjadi lebih baik.
Yogyakarta, 27 Februari 2015
ix
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL ... i
HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING ... ii
HALAMAN PENGESAHAN ... iii
HALAMAN MOTTO DAN PERSEMBAHAN ... iv
HALAMAN PERNYATAAN KEASLIAN KARYA TULIS SKRIPSI .... v
LEMBAR PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS ... vi
KATA PENGANTAR ... vii
DAFTAR ISI ... ix
DAFTAR TABEL ... xiii
DAFTAR GAMBAR ... xiv
ABSTRAK ... xv
ABSTRACT ... xvi
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang Masalah ... 1
B. Rumusan Masalah ... 2
C. Batasan Masalah ... 3
D. Tujuan Penelitian... 3
x
1. Pengertian Perusahaan Real Estate dan Property ... 7
2. Pendapatan Pengembangan Real Estate ... 9
3. Unsur-Unsur Biaya Pengembangan Real Estate ... 10
C. Pengertian Studi Kelayakan Proyek ... 15
D. Tujuan Studi Kelayakan Proyek ... 16
E. Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Proyek ... 16
1. Aspek Pasar ... 16
G. Harga Pokok Produksi (HPP) dan Menetapkan Harga Jual .... 27
1. Harga Pokok Produksi (HPP) ... 27
2. Menetapkan Harga Jual ... 27
H. Pengertian Laporan Keuangan ... 28
I. Sifat dan Keterbatasan Laporan Keuangan ... 30
1. Sifat Laporan Keuangan ... 30
2. Keterbatasan Laporan Keuangan ... 31
J. Arti Penting Laporan Keuangan ... 32
K. Analisis Laporan Keuangan ... 35
xi
M. Pengertian Rasio Profitabilitas ... 37
1. Margin Laba Kotor (Gross Profit Margin) ... 37
2. Margin Laba Bersih (Net Profit Margin) ... 38
3. Margin Laba Usaha ... 38
4. Return On Investment (ROI) ... 38
BAB III METODE PENELITIAN... 40
A. Jenis Penelitian ... 40
A. Sejarah Berdirinya Perusahaan... 50
B. Bidang Usaha ... 51
C. Lokasi Perusahaan ... 51
D. Perkembangan PT Jayaland di Surabaya ... 52
E. Pengalaman dan Keahlian ... 53
F. Visi, Misi dan Kebijakan Mutu ... 53
G. Struktur Organisasi ... 54
BAB V ANALISIS DATA ... 61
A. Analisis Aspek Pasar ... 61
1. Menentukan wilayah pasar dan sasaran pasar ... 61
2. Menentukan pasar potensial ... 63
3. Prediksi penjualan ... 65
4. Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran ... 66
xii
1. Memperkirakan jumlah kebutuhan dana ... 67
2. Menggunakan metode Net Present Value ... 72
C. Menilai Profitabilitas Perusahaan ... 76
1. Menghitung Laba Rugi cluster Valencia Garden ... 76
2. Menghitung Rasio Profitabilitas ... 79
D. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden ... 81
BAB VI PENUTUP ... 83
A. Kesimpulan... 83
B. Keterbatasan Penelitian ... 84
C. Saran ... 84
DAFTAR PUSTAKA ... 86
xiii
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel 3.1 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran... 44
Tabel 3.2 Perhitungan arus kas ... 46
Tabel 3.3 Perhitungan kas masuk bersih ... 47
Tabel 5.1 Jumlah permintaan (pemesan) ... 64
Tabel 5.2 Perhitungan peramalan penjualan ... 65
Tabel 5.3 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran... 66
Tabel 5.4 Perincian development cost untuk pengembangan Valencia Garden ... 68
Tabel 5.5 Harga pokok tanah Valencia Garden ... 71
Tabel 5.6 Harga pokok tanah dan bangunan ... 72
Tabel 5.7 Arus kas... 74
Tabel 5.8 Kas masuk bersih ... 75
Tabel 5.9 Perhitungan Net Present Value ... 75
xiv
DAFTAR GAMBAR
xv
ABSTRAK
EVALUASI KELAYAKAN DAN PROFITABILITAS PROYEK VALENCIA GARDEN
(StudiKasuspada PT JayalandCabangSidoarjo)
AnityaWahyuHapsari NIM: 102114057 UniversitasSanata Dharma
Yogyakarta 2015
Tujuan dari penelitian ini adalah (1) untuk mengevaluasi apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden layak (2) untuk mengetahui apakah keputusan proyek perumahan cluster Valencia Garden adalah tepat.
Teknik analisis data yang digunakan adalah analisis deskriptif. Kelayakan proyek tersebut dianalisis dengan menggunakan aspek pasar dan aspek keuangan. Penilaian profitabilitas proyek perumahan cluster Valencia Garden dengan rasio margin laba kotor, margin laba usaha dan margin laba bersih. Ketepatan proyek perumahan cluster Valencia Garden dianalisis dengan rasio profitabilitas.
xvi
ABSTRACT
FEASIBILITY AND PROFITABILITY EVALUATION OF VALENCIA GARDEN CLUSTER HOUSING PROJECT
(A Case Study on PT Jayaland Sidoarjo Branch)
Anitya Wahyu Hapsari NIM: 102114057 Sanata Dharma University
Yogyakarta 2015
The aim of this study are (1) to evaluate whether Valencia Garden cluster housing project is feasible (2) to investigate whether the decision of the Valencia Garden cluster housing project is appropriate.
The data analysis technique used is descriptive analysis. The feasibility of the project was analyzed through market and financial aspects. Assessment of Valencia Garden cluster housing project profitability by the ratio of the gross profit margin, operating profit margin and net profit margin. The appropriateness of the Valencia Garden cluster housing project was analyzed by profitability ratio.
The results showed that (1) the Valencia Garden cluster housing project was feasible in term of both market and financial aspects (2) the project was appropriate as indicated by favorable earnings ratios.
1
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Pembangunan perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia sekaligus untuk meningkatkan mutu lingkungan hidup. Pembangunan perumahan dan pemukiman tidak lepas dari masalah-masalah yang dihadapi misalnya masalah pemasaran yang mendapat persaingan keras dari perusahaan-perusahaan pengembang lainnya. Kegiatan usaha perusahaan pengembang (developer) selaku pihak swasta yang ikut mencarikan solusi masalah perumahan adalah membangun dan menjual perumahan kepada konsumen.
Perusahaan PT Jayaland adalah salah satu perusahaan pengembang yang bergerak dalam bidang properti. Salah satu anak perusahaannya berada di Sidoarjo Jawa Timur. PT Jayaland sendiri memiliki beberapa proyek dalam usaha pembangunan pemukiman yang cukup besar yaitu Puri Surya Jaya di sekitar daerah kawasan Sidoarjo. Puri Surya Jaya terdiri dari 8 cluster, salah satu cluster yang sedang dibangun adalah Valencia Garden.
studi kelayakan proyek adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan.
Hal ini tidak terlepas dari tuntutan perusahaan untuk menghasilkan laba (profit). Pembangunan proyek cluster Valencia Garden diharapkan selain layak untuk dilaksanakan, juga menghasilkan profit bagi perusahaan. Untuk mengukur laba (profitabilitas) perusahaan dilakukan dengan cara menganalisis laporan keuangan. Analisis tersebut memberikan jawaban tentang efektif tidaknya perusahaan.
PT Jayaland telah melakukan studi kelayakan proyek sebelum melaksanakan pembangunan proyek. Akan tetapi studi kelayakan yang dilakukan tersebut belum sesuai dengan prosedur yang ada sehingga diperlukan adanya evaluasi. Maka dalam penelitian ini akan dibahas mengenai studi kelayakan proyek yang sesuai dengan prosedur pada PT Jayaland khususnya cluster Valencia Garden.
B. Rumusan Masalah
1. Apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden layak dilaksanakan? 2. Apakah keputusan pelaksanaan proyek perumahan cluster Valencia
C. Batasan Masalah
Penelitian ini berhubungan dengan studi kelayakan proyek pada cluster Valencia Garden. Dalam penelitian ini akan dibatasi pada permasalahan yaitu penghitungan dengan menggunakan aspek pasar dan aspek keuangan.
D. Tujuan Penelitian
1. Untuk mengetahui apakah proyek perumahan cluster Valencia Garden
layak dilaksanakan.
2. Untuk mengetahui apakah keputusan pelaksanaan proyek perumahan
cluster Valencia Garden tepat.
E. Manfaat Penelitian
1. Perusahaan
a. Memberi masukan pada perusahaan untuk mengetahui apakah proyek
perumahan Valencia Garden layak dilaksanakan.
b. Agar perusahaan mengetahui proyek Valencia Garden tepat atau tidak
untuk dilaksanakan. 2. Universitas Sanata Dharma
3. Peneliti
Untuk menerapkan pengetahuan teoritis yang diperoleh selama mengikuti kuliah ke dalam praktek yang sesungguhnya
4. Pembaca
Dapat menambah wawasan pengetahuan dan memperluas wawasan pembaca dalam evaluasi kelayakan proyek.
F. Sistematika Penulisan
BAB I Pendahuluan
Pada bab ini diuraikan mengenai latar belakang masalah, rumusan masalah, batasan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan.
BAB II Tinjauan Pustaka
Pada bab ini berisi teori-teori yang berhubungan dengan topik penelitian dan sebagai dasar pembahasan.
BAB III Metode Penelitian
Dalam bab ini diuraikan mengenai jenis penelitian, subjek dan objek penelitian, waktu dan tempat penelitian, data yang diperlukan, teknik pengumpulan data dan teknik analisis data.
BAB IV Gambaran Umum Perusahaan
BAB V Analisis Data
Dalam bab ini akan menguraikan tentang hasil penelitian analisis data serta pembahasannya.
BAB VI Penutup
6
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Pengertian Kontrak Konstruksi
Soeharto (1995: 552) mendefinisikan kontrak konstruksi sebagai suatu proses dimana pemilik proyek membuat suatu ikatan dengan agen dengan tugas megkoordinasikan seluruh kegiatan penyelenggaraan proyek termasuk studi kelayakan, desain, perencanaan, persiapan kontrak konstruksi dan lain-lain, kegiatan proyek dengan tujuan meminimkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek.
Standar Akuntansi Keuangan (SAK) yaitu PSAK No 34 mendefinisikan kontrak konstruksi adalah suatu kontrak yang dinegoisasikan secara khusus untuk konstruksi suatu aset atau suatu kombinasi aset yang berhubungan erat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan, teknologi, dan fungsi atau tujuan atau penggunaan pokok.
Dari definisi diatas, dapat disimpulkan bahwa kontrak konstruksi adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan agen-agen mengkoodinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Terdapat 2 (dua) klasifikasi kontrak konstruksi, yaitu: (IAI, 2012: 34.1)
1. Kontrak Harga Tetap
per unit output, yang dalam beberapa hal tunduk pada klausa-klausa kenaikan biaya.
2. Kontrak Biaya-plus
Kontrak konstruksi yang mana kontraktor mendapatkan penggantian untuk biaya-biaya yang telah diizinkan atau telah ditentukan, ditambah imbalan dengan persentase terhadap biaya atau imbalan tetap.
Suatu kontrak konstruksi mungkin dinegosiasikan untuk membangun sebuah aset tunggal, seperti jembatan, bangunan, dam, pipa, jalan, kapal, dan trowongan. Kontrak kostruksi juga berkaitan dengan sejumlah aset yang berhubungan erat atau saling bergantung satu sama lain dalam hal rancangan, teknologi, dan fungsi atau tujuan atau penggunaan pokok; kontrak seperti ini misalnya kontrak kilang-kilang minyak atau bagian-bagian lain yang kompleks dari pabrik atau peralatan.
Kontraktor melaksanakan perencanaan dan pembangunan, perencanaan dapat dilakukan melalui konsultan perencana, tetapi kontrak perencanaan kepada kontraktor bukan kepada penguna jasa. PSAK No 34 mendefinisikan termin sebagai jumlah yang dilakukan dalam suatu kontrak, baik yang telah dibayar ataupun yang belum dibayar oleh pemberi kerja.
B. Perusahaan Real Estate dan Property
1. Pengertian Perusahaan Real Estate dan Property
peningkatan permanen di atasnya termasuk bangunan-bangunan, seperti gedung, pembangunan jalan, tanah terbuka, dan segala bentuk pengembangan lainnya yang melekat secara permanen. Aktivitas pengembangan real estat adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan/atau bangunan komersial dan/atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan real estat juga mencakup perolehan keveling tanah untuk dijual tanpa bangunan (IAI, 2012: 44.1). Sedangkan menurut perundang-undangan di Indonesia, pengertian mengenai industri real estate tercantum dalam PDMN No. 5 Tahun 1974 yang mengatur tentang industri real estate. Dalam peraturan ini pengertian industri real estate adalah perusahaan properti yang bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan, serta pematangan tanah bagi keperluan usaha-usaha industri, termasuk industri pariwisata. Sedangkan definisi property adalah tanah hak dan bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Dengan kata lain, property adalah industri real estate ditambah dengan hukum-hukum seperti sewa dan kepemilikan.
Produk yang dihasilkan dari industri real estate dan property sangatlah beragam. Produk tersebut dapat berupa perumahan, apartment, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), gedung perkantoran (office building), pusat perbelanjaan berupa mall, plaza, atau trade center.
gedung perkantoran (office building) termasuk dalam landed property, sedangkan mall, plaza, atau trade center termasuk dalam comemercial building.
Dunia Real Estate dan Property Indonesia sedang berkembang dengan pesat seiring dengan kebutuhan terhadap perumahan rakyat yang semakin besar dan pertumbuhan ekonomi yang semakin baik. Pertumbuhan ekonomi Indonesia juga berdampak pada peningkatan kebutuhan akan gedung perkantoran dan fasilitasnya. Berbagai jenis perumahan sedang akan dibangun, termasuk jenis apartemen, kondonium, rumah susun, resort, dan sebagainya.
2. Pendapatan Pengembangan Real Estate
Pendapatan sangat berpengaruh bagi kelangsungan hidup perusahaan, semakin besar pendapatan yang diperoleh maka semakin besar kemampuan perusahaan untuk membiayai segala pengeluaran dan kegiatan-kegiatan yang akan dilakukan oleh perusahaan. Selain itu pula pendapatan juga berpengaruh terhadap laba rugi perusahaan yang tersaji dalam laporan laba rugi. Pendapatan merupakan kehidupan dari suatu perusahaan.
Ikatan akuntan Indonesia dalam Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan PSAK No. 23 mendefinisikan pendapatan sebagai berikut:
Pendapatan dari kegiatan normal perusahaan biasanya diperoleh dari hasil penjualan barang ataupun jasa yang berhubungan dengan kegiatan utama perusahaan. Untuk perusahaan yang bergerak di bidang real estate dan property, pendapatan yang berasal dari kegiatan normal
perusahaan biasanya terdiri dari :
a. Penjualan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kavling tanahnya.
b. Penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan dan bangunan sejenis lainnya, serta unit dalam kepemilikian time sharing.
c. Penjualan kaveling tanah tanpa bangunan.
d. Penyewaan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya.
Pendapatan yang bukan berasal dari kegiatan normal perusahaan adalah hasil di luar kegiatan utama perusahaan yang sering disebut pendapatan non operasi. Pendapatan non operasi biasanya dimasukkan ke dalam pendapatan lain-lain, misalnya pendapatan bunga dan deviden. 3. Unsur-unsur Biaya Pengembangan Real Estate
Definisi biaya menurut Don R. Hansen dan Maryanne M. Mowen (2000: 38) sebagai berikut:
Biaya (cost) bagi kontraktor bangunan menggambarkan semua jenis yang termasuk dalam bagian pengeluarannya. Harga (price) merupakan jumlah tagihan untuk pekerjaan yang telah dilaksanakannya, dan bila tagihan ini diterima akan menjadi pemasukan (income). Perbedaan antara harga dan biaya ini merupakan keuntungan (gain). Karena itu, biaya dapat didefinisikan secara tepat dalam konteks ini.Istilah biaya sangat berkaitan dengan manufaktur, sedangkan harga berkaitan dengan penjualan.
IAI (2012: 44.7) menegaskan bahwa biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan biaya proyeksi tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat. Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan administrasi, diakui sebagai beban pada saat terjadinya.
Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat: (IAI, 2012: 44.7)
a. Biaya pra-perolehan tanah (preacquisition costs);
Biaya pra-perolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila kriteria berikut ini terpenuhi :
1) Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek
tertentu;
2) Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real
3) Perusahaan pengembang harus aktif mengusahakan perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai.
Biaya pra perolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari Pemerintah. Biaya pra perolehan tanah yang dapat dikapitalisasi adalah biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah. Biaya praperolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut :
1) Biaya pengurusan izin Pemerintah; 2) Biaya konsultasi hukum;
3) Biaya studi kelayakan; 4) Gaji karyawan;
5) Biaya Analisis Mengenai Dampak Lingkungan; dan 6) Imbalan untuk ahli pertanahan.
Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya praperolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar kemungkinan (probable) tanah tidak akan berkasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi. b. Biaya Perolehan Tanah
Biaya perolehan tanah mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut :
1) Biaya perolehan tanah, termasuk biaya perolehan bangunan (yang tidak akan digunakan sebagai bangunan), tanaman dan lain-lain yang berada diatas tanah tersebut;
2) Biaya gambar topografi; 3) Biaya pembuatan cetak biru;
4) Biaya pengurusan dokumen hukum; 5) Bea balik nama;
6) Komisi untuk perantara;
7) Imbalan jasa professional seperti ahli lingkungan hidup, ahli pertanahan, ahli hukum, ahli konstruksi; dan
8) Biaya pemaangan tanah, termasuk biaya peruntuhan bangunan. c. Biaya yang secara Langsung Berhubungan dengan Proyek
Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen biaya sebagai berikut :
1) Gaji pekerja lapangan, termasuk gaji supervisor; 2) Biaya bahan yang digunakan dalam proyek;
3) Penyusutan sarana dan peralatan yang digunakan dalam proyek; 4) Biaya pemindahan sarana, peralatan dan bahan dari dank e alokasi
pelaksanaan proyek;
6) Biaya perancangan dan bantuan teknis (tecnicaal assistance) yang secara langsung berhubungan dengan proyek;
7) Imbalan jasa professional, seperti ahli pertamanan, ahli lingkungan hidup, arsitek, ahli konstruksi;
8) Biaya pengurusan pengikatan jula beli; dan 9) Biaya pengurusan perjanjian jual beli.
d. Biaya yang dapat Diatribusikan pada Aktivitas Pengembangan Real
Estat
Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat mencakup, tetapi tidak terbatas pada komponen berikut ini :
1) Asuransi;
2) Biaya perancangan dan bantuan teknis (technical assistance) yang
tidak secara langsung berhubungan dengan proyek tertentu; 3) Biaya overhead konstruksi;
4) Biaya pembangunan infrastruktur umum, seperti tempat ibadah umum, taman umum, jalan umum, pasar,sekolah, kantor polisi, rumah sakit, atau poliklinik, tempat pemakaman, dan lain-lain; 5) Imbalan jasa professional dan perencanaan seluruh proyek; dan 6) Biaya pinjaman.
Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut :
yang diperkirakan akan diperoleh dialokasikan sebagai beban proyek. Biaya tersebut termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang ditanggung penjual.
2) Apabila sarana tersebut akan dijual tersendiri atau akan dimiliki
oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasikan sebagai beban proyek.
Alokasi biaya sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh sebelum sarana secara fisik selesai secara susbtansial dikurangi dari biaya sarana.
C. Pengertian Studi Kelayakan Proyek
Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil (Husnan dan Suwarsono 2000). Sedangkan menurut Edris (1983) studi kelayakan proyek adalah suatu analisa yang sistematis dan mendalam atas setiap faktor yang ada pengaruhnya terhadap kemungkinan proyek mencapai sukses.
1. Suatu studi terhadap gagasan usaha atau usulan proyek.
2. Pengkajian dengan mininjau berbagai faktor yang berkaitan, guna
mengambil keputusan apakah usulan proyek diterima atau ditolak.
D. Tujuan Studi Kelayakan Proyek
Tidak semua perusahaan yang mengadakan proyek berhasil memperoleh keuntungan dari adanya pembangunan tersebut. Tidak jarang mereka mengalami kegagalan. Penyebabnya antara lain adalah karena kesalahan dalam menafsir pasar yang tersedia, kesalahan dalam memperkirakan teknologi yang tepat dipakai, kesalahan dalam memperkirakan kebutuhan tenaga kerja yang ada. Sebab lain bisa berasal dari pelaksanaan proyek yang tidak terkendalikan, akibatnya biaya pembangunan proyek menjadi membengkak sehingga penyelesaian proyek menjadi tertunda-tunda.
Untuk itu studi kelayakan proyek menjadi sangat penting. Dengan demikian tujuan dilaksanakannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang tidak menguntungkan.
E. Aspek-aspek dalam Studi Kelayakan Proyek
1. Aspek pasar
tujuan itu tercapai maka perusahaan harus selalu memonitor apa yang diinginkan konsumen lalu berusaha memenuhi keinginan itu agar konsumen merasa terpuaskan selanjutnya perusahaan akan dapat memanfaatkan kepuasan konsumen itu untuk mendapatkan laba.
Dewasa ini banyak perusahaan bermunculan dan karenanya persaingan antar perusahaan semakin tajam. Pada keadaan yang demikian ini aspek pasar menempati kedudukan utama dalam mempertimbangkan penanaman investasi yang dilakukan oleh investor.
Suad Husnan dan Suwarsono (2000: 32) mengemukakan beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam aspek pasar dari usulan proyek adalah: a. Berapa market potensial (pasar potensial) yang tersedia untuk masa yang
akan datang? Untuk keperluan ini perlu diketahui tingkat permintaan masa lalu, sekarang, dan variable-variabel yang berpengaruh terhadap permintaan tersebut, yang diduga juga berpengaruh terhadap pasar potensial di masa datang. Demikian pula perlu diusahakan bahwa hubungan variabel tersebut dapat dibuat dalam suatu model.
b. Berapa market share yang dapat diserap oleh proyek tersebut dari
keseluruhan pasar potensial? Bagaimana perkembangan market share tersebut di masa yang akan datang?
c. Strategi pemasaran yang digunakan untuk mencapai market share yang telah ditetapkan. Untuk keperluan ini perlu diperhatikan kedudukan produk dalam siklus usia proyek, dan segmen pasar yang direncanakan.
digunakan termasuk di dalamnya pemilihan skala prioritas, terutama dalam kaitannya dengan investor melakukan penetrasi dan memasuki pasar.
Pasar potensial adalah keseluruhan jumlah produk atau sekelompok produk yang mungkin dapat dijual dalam pasar tertentu dalam satu periode waktu tertentu di bawah pengaruh suatu set kondisi yang meliputi variabel yang dapat dikendalikan oleh calon investor seperti contohnya marketing mix dan kemampuan manajemen lainnya, ataupun variabel yang tidak dapat dikendalikan oleh calon investor, yakni kondisi perekonomian pada umumnya atau kondisi industri.
Sales potensial adalah permintaan perusahaan tertentu dibawah
kekuatan pasar yang dilakukan atau sering juga disebut market share perusahaan. Atau dengan kata lain sales potensial adalah sebagaian dari keseluruhan pasar potensial yang diharapkan dapat diraih oleh proyek yang bersangkutan.
Strategi pemasaran yang dimaksud disini adalah berbagai usaha yang dilakukan calon investor dalam mempengaruhi keputusan konsumen untuk melakukan pembelian hasil produksinya. Hal yang mungkin dilaksanakan dalam program pemasaran yang direncanakan hendaknya juga dipertimbangkan oleh calon investor seperti memberikan pelayanan khusus pada konsumen.
permintaan. Hal ini dilakukan untuk minimisasi ketidakpastian yang mungkin terjadi dimasa yang akan datang. Peramalan yag digunakan dalam penelitian ini adalah metode time series, karena metode ini semata-mata mendasarkan diri pada data atau keadaan masa lampau yang sesuai dengan aspek pasar yang menitikberatkan pengalaman penjualan masa lalu. Metode yang digunakan khususnya adalah Metode Trend Linear atau Metode Trend Kuadratik. Metode Trend Linear digunakan apabila data masa lalu cenderung merupakan garis lurus dan menggunakan Trend Kuadratik apabila data cenderung berbentuk parabola.
Keseluruhan hasil ramalan yang menjawab pertanyaan di depan, apabila menunjukan peningkatan pada masing-masing variabel yaitu market potensial, market share dan selanjutnya investor menentukan strategi pemasaran yang sesuai maka usulan proyek dikatakan layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar. Tetapi apabila trend yang menurun, maka usulan proyek dikatakan tidak layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar.
2. Aspek Teknis
a. Penyediaan sarana dan pengawasan kualitas air bersih.
b. Tempat pembuangan sampah dan air limbah serta sarana pembuangan
kotoran.
c. Penyediaan jalan lingkungan.
d. Penerangan listrik dari PLN di setiap unit rumah. e. Fasilitas air bersih dari PAM.
f. Fasilitas lingkungan diantaranya pertamanan, taman kanak-kanak,
tempat ibadah, tempat bermain, tempat parkir mobil, dan sebagainya. Maksud dan tujuan pembangunan perumahan dan pemukiman adalah: a. Memperbaiki keadaan perumahan dan lingkungannya dalam rangka
meningkatkan kesejahteraan sosial masyarakat.
b. Mengembangkan dan meningkatkan sarana, prasarana, dan fasilitas
lingkungan baik perkotaan maupun pedesaan.
c. Meningkatkan dan memanfaatkan kembali fungsi-fungsi perkotaan
dengan lebih mengutamakan tata kota tanah.
Namun secara khusus untuk membangun suatu daerah pemukiman/perumahan, persyaratan teknisnya yang harus terpenuhi adalah:
a. Perizinan baik izin prinsip, izin lokasi, maupun izin mendirikan bangunan.
f. Pengukuran kapling. g. Pemecahan sertifikat. h. Sarana jalan lingkungan. i. Sarana saluran lingkungan. j. Gorong-gorong.
k. Bak control
l. Fasilitas air bersih.
m. Sambungan jaringan listrik PLN.
n. Lampu penerangan jalan dan sarana sosial. 3. Aspek Keuangan
Faktor-faktor yang penting yang harus diperhitungkan dalam aspek keuangan meliputi jumlah dana yang dibutuhkan, kemudian ditelusuri asal dan jumlah dana yang akan di tanam investor dalam proyek. Langkah selanjutnya adalah memperhitungkan apakah penghasilan yang diperoleh selama masa kehidupan proyek dapat memberikan keuntungan yang memadai kepada perusahaan dan pemilik proyek.
a. Kebutuhan dana
Kebutuhan dana yang digunakan dalam pembiayaan proyek meliputi dana untuk aktiva tetap (modal tetap) dan modal kerja. Kebutuhan dana untuk aktiva tetap meliputi pembiayaan untuk:
3) aktiva tetap lainya aktiva tetap tak berwujud, misalnya: patent, lisensi
4) biaya sebelum operasi
Sedangkan dana modal kerja digunakan untuk memutar roda operasi perusahaan sehari-hari.
b. Sumber dana
Setelah diketahui besarnya jumlah dana yang dibutuhkan untuk membiayai proyek tersebut, langkah selanjutnya adalah menentukan asal dana tersebut akan diperoleh. Sumber dana yang utama yaitu: 1) modal sendiri yang disetor oleh pemilik perusahaan
2) saham biasa atau saham preferen yang diperoleh dari emisi saham pasar modal
3) obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan dan dijual di pasar modal 4) kredit bank
5) leasing (sewa guna) dari lembaga keuangan non bank
6) project finance yaitu bentuk kredit yang pembayarannya didasarkan
atas kemampuan proyek tersebut melunasi kewajiban finansial c. Aliran Kas/Cash Flow
perusahaan belum tentu sama dengan jumlah keuntungan yang dilaporkan dalam buku.
Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek bisa dikelompokkan menjadi tiga bagian yakni aliran kas permulaan (initial cash flow), aliran kas operasional (operational cash flow), dan aliran
kas terminal (terminal cash flow). Pengeluaran untuk investasi (outlays) pada awal periode merupakan initial cash flow. Aliran kas yang timbul selama operasi proyek disebut sebagai operational cash flow.Aliran kas yang diperoleh pada waktu proyek tersebut berakhir disebut sebagai terminal cash flow. Pada umumnya initial cash flow adalah negatif,
operational dan terminal cash flow umumnya positif.
Untuk menghitung aliran kas proyek ada 2 cara yang dapat dipergunakan yaitu:
1) Kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan
Cara ini digunakan apabila proyek tersebut dibelanjakan dengan modal sendiri seluruhnya. Penyusutan dimasukkan karena penyusutan bukan merupakan pengeluaran tunai dan penyusutan timbul pada saat aktiva tetap dibeli.
2) Kas masuk bersih = laba setelah pajak + penyusutan + bunga (1 –
pajak)
dapat dicampuradukan dengan keputusan pendanaan. Selain itu discount rate yang digunakan adalah biaya modal yang salah satu
komponennya adalah biaya modal dari utang; dengan demikian agar tidak terjadi perhitungaan ganda maka perlu disesuaikan aliran kas bersih dengan bunga pinjaman.
F. Kriteria Penilaian Proyek
1. Metode Average Rate of Return
Metode ini mengukur berapa tingkat keuntungan rata-rata yang diperoleh dari suatu investasi. Angka yang dipergunakan adalah laba setelah pajak dibandingkan dengan total atau average investment. Hasil yang diperoleh dinyatakan dalam presentase. Angka ini kemudian diperbandingkan dengan tingkat keuntungan yang diisyaratkan, maka proyek dikatakan menguntungkan, apabila lebih kecil daripada tingkat keuntungan yang diisyaratkan proyek ditolak (Husnan dan Suwarsono 2000: 207)
2. Metode Payback Period
Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk
payback period dari suatu investasi dapat dihitung dengan cara membagi
jumlah invetasi dengan proceeds tahunan.
Selanjutnya, Payback period dari suatu proyek yang diusulkan dibandingkan dengan maksimum payback period yang dapat diterima. Apabila payback period dari suatu investasi yang diusulkan lebih pendek daripada periode payback maksimum, maka usulan investasi tersebut dapat diterima. Sebaliknya jika payback period-nya lebih panjang daripada period maksimumnya maka usulan tersebut ditolak.
Apabila proceeds suatu investasi tidak sama besar dari tahun ke tahun, maka kita perlu menghitung proceeds tahun per tahun hingga keseluruhan investasi dapat diperoleh kembali.
3. Metode Net Present Value (NPV)
Metode ini untuk menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dimasa yang akan datang (Husnan dan Suwarsono, 2000: 190). Secara matematik rumus NPV dapat dituliskan sebagain berikut :
Dimana :
Io = pengeluaran pembiayaan proyek t = waktu arus kas
Suku bunga yang dipakai harus sejalan (satuan yang sama) dengan waktu arus kas. Bila waktu arus kas dalam satuan tahun, maka suku bunga juga dalam periode satu tahun, demikian pula bila waktunya dalam satuan bulan.
Bila…. Berarti…. Maka….
NPV > 0 Proyek yang dilakukan memberikan manfaat bagi perusahaan
Jika proyek dilaksanakan atau tidak dilaksanakan tidak berpengaruh pada keuangan perusahaan.
4. Metode Internal Rate of Return (IRR)
Secara matematik rumus IRR dapat dituliskan sebagai berikut:
Dimana :
r = tingkat bunga
At = cash flows untuk periode t
t = periode terakhir dari cash flows yang diharapkan
G. Harga Pokok Produksi (HPP) dan Menetapkan Harga Jual
1. Harga Pokok Produksi (HPP)
Di bisnis developer, prinsip sederhananya dihitung dengan mencatat/memastikan biaya di empat komponen. Harga tanah mentah, biaya pajak, biaya pembuatan fasum serta persiapan dasar teknis kawasan, dan biaya konstruksi rumah. Total satuan harga dari empat komponen tersebut bila dijumlahkan maka hasilnya adalah Harga Pokok Produksi (HPP).
2. Menetapkan Harga Jual
H. Pengertian Laporan Keuangan
Laporan keuangan merupakan hasil akhir dari suatu proses pencatatan, yang merupakan suatu ringkasan dari transaksi-transaksi keuangan yang terjadi selama tahun buku yang bersangkutan.
Pengertian laporan keuangan menurut Standar Akuntansi Keuangan: “Laporan keuangan merupakan bagian dari proses pelaporan keuangan. Laporan keuangan yang lengkap biasanya meliputi neraca, laporan perubahan posisi keuangan (yang dapat disajikan dalam berbagai cara seperti misal, sebagai laporan arus kas, atau laporan arus dana), catatan juga termasuk skedul dan informasi tambahan yang berkaitan dengan laporan tersebut, misal informasi keuangan segmen industri dan geografis serta pengungkapan pengaruh perubahan harga”
Dari pengertian di atas laporan keuangan dibuat sebagai bagian dari proses pelaporan keuangan yang lengkap, dengan tujuan untuk mempertanggungjawabkan tugas-tugas yang dibebankan kepada manajemen.
Laporan keuangan adalah suatu bagian dari proses pelaporan keuangan. Laporan keuangan yang lengkap biasanya meliputi: neraca, laporan laba rugi, laporan perubahan ekuitas (yang dapat disajikan dalam berbagai cara misalnya sebagai laporan arus kas, atau laporan arus dana), dan catatan atas laporan keuangan.
Karakteristik kualitatif merupakan ciri khas yang membuat informasi dalam laporan keuangan berguna bagi pemakai. Terdapat empat karakteristik pokok yaitu: (IAI, 2012: 9)
1. Keterpahamian (Understandibility)
Keterpahamian adalah kemampuan informasi untuk dapat dicerna maknanya oleh pemakai.Dua faktor mempengaruhi keterpahamian informasi yaitu pemakai dan informasi itu sendiri (Suwardjono, 2011: 168).Untuk maksud ini, pengguna diasumsikan memiliki pengetahuan yang memadai tentang aktivitas ekonomi dan bisnis, akuntansi, serta kemauan untuk mempelajari informasi dengan ketekunan yang wajar. 2. Keberpautan (Relevance)
Keberpautan atau kerelevanan adalah kemampuan informasi untuk membantu pemakai dalam membedakan beberapa alternatif keputusan sehingga pemakai dapat dengan mudah menentukan pilihan (Suwardjono, 2011: 169). Informasi memiliki kualitas relevan kalau dapat mempengaruhi keputusan ekonomi pengguna dengan membantu mereka mengevaluasi peristiwa masa lalu, masa kini, atau masa depan, menegaskan atau mengoreksi, hasil evaluasi pengguna di masa lalu.
3. Keterandalan (Reliability)
meragukan kebenaran dan validitas informasi tersebut (Suwardjono, 2011: 171).
4. Keterbandingan (Comparability)
Keterbandingan adalah kemampuan informasi untuk membantu para pemakai mengidentifikasi persamaan dan perbedaan antara dua perangkat fenomena ekonomik (Suwardjono, 2011: 175).Pengguna harus dapat memperbandingkan laporan keuangan perusahaan antar periode untuk mengidentifikasi kecendrungan (tren) posisi dan kinerja keuangan.Pengguna juga harus dapat memperbandingkan laporan keuangan antar perusahaan untuk mengevaluasi posisi keuangan, kinerja, serta perubahan posisi keuangan secara relatif. Oleh karena itu pengukuran dan penyajian dampak keuangan dari transaksi dan peristiwa lain yang serupa harus dilakukan secara konsisten untuk perusahaan tersebut, antarperiode perusahaan yang sama dan untuk perusahaan yang berbeda.
I. Sifat dan Keterbatasan Laporan Keuangan
1. Sifat Laporan Keuangan
Laporan keuangan adalah bersifat historis serta menyeluruh dan sebagai suatu progress report laporan keuangan terdiri dari data-data yang merupakan hasil dari suatu kombinasi antara: (Munawir, 2004: 6)
a. Fakta yang telah dicatat (recorded fact)
perusahaan maupun yang disimpan dibank, jumlahpiutang, persediaan barang dagangan, hutang maupun aktiva tetap yang dimiliki perusahaan.
b. Prinsip-prinsip dan kebiasaan-kebiasaan di dalam akuntansi (accounting
convention and postulate)
Berarti data yang dicatat itu didasarkan pada prosedur maupun anggapan-anggapan tertentu yang merupakan prinsip-prinsip akuntansi yang lazim (General Accepted Accounting Principles); hal ini dilakukan dengan tujuan memudahkan pencatatan atau untuk keseragaman.
c. Pendapat pribadi (personal judgement)
Dimaksudkan bahwa walaupun pencatatan transaksi telah diatur oleh konvensi- konvensi atau dalil-dalil dasar yang sudah ditetapkan yang sudah menjadi standar praktek pembukuan, namun penggunaan dari konvensi-konvensi dan dalil dasar tersebut tergantung dari akuntan atau manajemen perusahaan yang bersangkutan.
2. Keterbatasan Laporan Keuangan
Dengan mengingat atau memperhatikan sifat-sifat laporan keuangan tersebut diatas, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa laporan keuangan itu mempunyai beberapa keterbatasan antara lain: (Munawir, 2004:9)
a. Laporan keuangan yang dibuat secara periodik pada dasarnya
b. Laporan keuangan menunjukkan angka dalam rupiah yang kelihatannya bersifat pasti dan tepat, tetapi sebenarnya dasar penyusunannya dengan standar nilai yang mungkin berbeda atau berubah-ubah.
c. Laporan keuangan disusun berdasarkan hasil pencatatan transaksi
keuangan atau nilai rupiah dari berbagai waktu atau tanggal yang lalum dimana daya beli (purchasing power) uang tersebut semakin menurun dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya, sehingga kenaikan volume penjualan yang dinyatakan dalam rupiah belum tentu menunjukkan atau mencerminkan unit yang dijual semakin besar, mungkin kenaikan itu disebabkan naiknya harga jual barang tersebut yang mungkin juga diikuti kenaikan tingkat harga-harga.
d. Laporan keuangan tidak dapat mencerminkan berbagai faktor yang
dapat mempengaruhi posisi atau keadaan keuangan perusahaan karena faktor-faktor tersebut tidak dapat dinyatakan dengan satuan uang (di kuantifikasi); misalnya reputasi dan prestasi perusahaan, adanya beberapa pesanan yang tidak dapat dipenuhi atau adanya kontrak-kontrak pembelian maupun penjualan yang telah disetujui, kemampuan serta integritas manajernya dan sebagainya.
J. Arti Penting Laporan Keuangan
keuangan suatu perusahaan yang bermanfaat bagi sejumlah besar pemakai dalam pengambilan keputusan ekonomi (IAI, 2012: 5)
Laporan keuangan merupakan suatu informasi penting bagi para pemakai laporan keuangan dalam rangka pengambilan keputusan ekonomi karena dengan informasi laporan keuangan tersebut dapat diprediksikan apa yang terjadi pada masa yang akan datang. Menurut Munawir (2004) dalam bukunya yang berjudul Analisa Laporan Keuangan, pihak-pihak yang berkepentingan terhadap posisi keuangan maupun perkembangan suatu perusahaan adalah para pemilik perusahaan, manajer perusahaan yang bersangkutan, para kreditur, bankers, para investor dan pemerintah di mana perusahaan itu berdomosili, buruh serta pihak-pihak lainnya lagi.
1. Pemilik Perusahaan
Pemilik perusahaan memiliki kepentingan dengan adanya laporan keuangan. Dengan mengetahui laporan keuangan, pemilik perusahaan akan dapat mengetahui dan menilai berhasil tidaknya manajer dalam memimpin perusahaan, yang biasanya diukur dengan laba atau rugi yang dialami oleh perusahaan.
2. Manajer atau Pimpinan Perusahaan
b. Untuk menentukan atau mengukur efisiensi tiap-tiap bagian, proses atau produksi serta untuk menentukan derajat keuntungan yang dapat dicapai oleh perusahaan.
c. Untuk menilai dan mengukur hasil kerja tiap-tiap individu yang telah
diserahi wewenang dan tanggung jawab.
d. Untuk menentukan perlu tidaknya digunakan kebijaksanaan atau prosedur yang baru untuk mencapai hasil yang lebih baik.
3. Para Investor
Para investor sangat berkepentingan atau memerlukan laporan keuangan perusahaan di mana mereka menanamkan modalnya.Mereka berkepentingan terhadap prospek keuntungan di masa mendatang dan perkembangan perusahaan selanjutnya.
4. Para Kreditur dan Bankers
Sebelum mengambil keputusan untuk memberi atau menolak permintaan kredit dari suatu perusahaan, para kreditur dan bankers perlu mengetahui terlebih dahulu posisi keuangan dari perusahaan yang bersangkutan.
5. Pemerintah
Dinas Perindustrian, Perdagangan dan Tenaga Kerja untuk dasar perencanaan pemerintah.
K. Analisis Laporan Keuangan
L. Analisis Rasio Keuangan
Analisis rasio adalah metode analisis untuk mengetahui hubungan dari pos-pos tertentu dalam neraca atau laporan laba rugi secara individu atau kombinasi dari kedua laporan tersebut (Munawir 2004: 37). Analisis rasio keuangan berguna untuk menentukan kesehatan atau kinerja keuangan suatu perusahaan baik pada saat sekarang maupun masa datang (Husein 2005: 206). Tujuan analisis rasio keuangan yaitu digunakan untuk mengukur kekuatan atau kelemahan suatu perusahaan. Untuk menilai kondisi keuangan dan prestasi perusahaan, analisis laporan keuangan memerlukan beberapa tolak ukur. Tolak ukur yang digunakan yaitu rasio-rasio keuangan yang pada dasarnya disusun dengan menggabung-gabungkan angka-angka di dalam atau antara laporan laba rugi dan neraca.
Analisis rasio pada dasarnya terdiri dari dua macam perbandingan yaitu: 1. Perbandingan eksternal (cross sectional approach) yaitu dengan cara
membandingkan rasio-rasio keuangan dari suatu perusahaan tertentu dengan rasio keuangan yang sama dari perusahaan lain yang sejenis/industry dalam waktu yang sama.
M. Pengertian Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas merupakan rasio yang bertujuan untuk mengetahui kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba selama periode tertentu dan juga memberikan gambaran tentang tingkat efektifitas manajemen dalam melaksanakan kegiatan operasinya. Efektifitas manajemen disini dilihat dari laba yang dihasilkan terhadap penjualan dan investasi perusahaan. Rasio ini disebut juga rasio rentabilitas.
Rasio profitabilitas merupakan rasio yang menggambarkan kemampuan perusahaan dalam mendapatkan laba melalui semua kemampuan dan sumber yang ada seperti kegiatan penjualan, kas, modal, jumlah karyawan, jumlah cabang dan sebagainya (Syafri, 2007: 304).
Rasio yang termasuk rasio profitabilitas antara lain:
1. Margin laba kotor (gross profit margin)
Gross profit margin merupakan rasio yang mengukur efisiensi
pengendalian harga pokok atau biaya produksinya, mengindikasikan kemampuan perusahaan untuk berproduksi secara efisien (Sawir, 2009: 18).
Gross profit margin merupakan persentase laba kotor dibandingkan
rumus :
Gross profit margin = Penjualan - Harga Pokok Penjualan
Penjualan 2. Margin laba bersih (Net Profit Margin)
Rasio ini mengukur laba bersih setelah pajak terhadap penjualan.Semakin tinggi Net profit margin semakin baik operasi suatu perusahaan.
Rumus:
Net profit margin = Laba Bersih Setelah Pajak
Penjualan 3. Margin laba usaha
mencerminkan kemampuan perusahaan untuk menghasilkan laba setelah beban operasi dan harga pokok penjualan dalam hubungannya dengan penjualan. Rumus:
Margin Laba usaha = Laba Usaha Penjualan Bersih 4. Return On Investment (ROI)
Return on investment merupakan perbandingan antara laba bersih
Semakin tinggi rasio ini semakin baik keadaan suatu perusahaan.Return on investment merupakan rasio yang menunjukkan berapa besar laba bersih diperoleh perusahaan bila di ukur dari nilai aktiva (Syafri, 2008:63).
Rumus:
40
BAB III
METODE PENELITIAN
A. Jenis Penelitian
Jenis penelitian yang penulis lakukan adalah dengan studi kasus yaitu penelitian yang memusatkan pada suatu objek tertentu dengan mempelajarinya sebagai kasus. Kesimpulan yang diambil dari penelitian ini hanya berlaku untuk objek yang diteliti.
B. Waktu dan Tempat Penelitian
Lokasi penelitian : PT Jayaland Cabang Sidoarjo Waktu Penelitian : Januari 2014
C. Subyek dan Obyek Penelitian
1. Subyek Penelitian
Dalam penelitian ini yang menjadi subyek penelitian adalah bagian administrasi, bagian keuangan dan bagian pemasaran.
2. Obyek Penelitian
Obyek penelitian adalah laporan keuangan proyek Surya Jaya milik PT Jayaland cabang sidoarjo.
D. Data yang diperlukan
3. Laporan L/R Perusahaan 4. Arus Kas perusahaan
E. Teknik pengumpulan Data
1. Observasi
Teknik pengumpulan data dengan cara pengamatan secara langsung kegiatan maupun laporan keuangan perusahaan terutama yang berkaitan dengan proyek.
2. Wawancara
Untuk mendapatkan data biaya pembangunan proyek dan perkiraan aliran kas, penulis menghubungi bagian administrasi dan keuangan. Sedangkan data mengenai wilayah pasar dan sasaran pasar, penulis mendapatkannya dengan menanyakan langsung pada bagian pemasaran. 3. Dokumentasi
Dokumentasi ini dilakukan dengan mengumpulkan data-data dengan melihat catatan dan sumber, serta dokumen pendukung yang berkaitan dengan pembangunan proyek.
F. Teknik Analisis Data
1. Teknik analisis data untuk menjawab rumusan masalah, mengenai apakah proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland khususnya cluster Valencia Garden tersebut layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar dan aspek keuangan, akan menggunakan beberapa langkah antara lain sebagai berikut:
a. Analisis Aspek Pasar
Analisis terhadap prospek pemasaran dari rencana proyek investasi yang dilakukan oleh PT Jayaland dilakukan melalui langkah-langkah sebagai berikut:
1) Menentukan wilayah pasar dan sasaran pasar
Daerah tujuan pemasaran PT Jayaland Sidoarjo adalah wilayah Kabupaten Sidoarjo dan Kotamadya Surabaya. Sasaran pasarnya adalah golongan masyarakat menengah keatas.
2) Menentukan pasar potensial, dengan cara:
a) Menggunakan data permintaan perumahan masa lalu dan sekarang dan melihat data permintaan berbentuk garis lurus atau kuadratik.
3) Prediksi penjualan, untuk memprediksi penjualan dilakukan peramalan penjualan dengan menggunakan metode time series, yaitu dengan metode trend linier atau metode trend kuadratik. Setelah diketahui tipe data yang diperoleh berbentuk garis lurus atau kuadratik, maka dipilih salah satu metode trend yang sesuai dari dua metode yang ada yaitu metode trend linier atau metode trend kuadratik.
a) Menggunakan metode trend linear apabila data yang diperoleh dari masa lalu cenderung berbentuk garis lurus dengan menggunakan ketentuan:
(1) Persamaannya: Y = a + bX
Dimana koefisien a dan b dapat diperoleh: (a) a = Y : n
(b) b = XY : X2
Y = Variabel permintaan; n = jumlah data
X = Variabel tahun
b) Menggunakan metode trend kuadratik apabila data masa lalu
yang diperoleh cenderung berbentuk parabola. Persamaan: Y = a + bX + cX2
Dimana : a = ( Y - c X2) : n
b = XY : X2
Dari hasil ramalan ini, apabila menunjukkan peningkatan pada market potensial dan market sharenya, maka proyek ini dapat dikatakan layak ditinjau dari aspek pasarnya.
Sebaliknya apabila hasil ramalan atau trend menurun makan proyek ini dikatakan tidak layak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar.
4) Menilai pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran
Pengenalan produk yang dilakukan oleh bagian pemasaran merupakan hal yang penting bagi perusahaan agar proyek perumahan tersebut diminati para konsumen. Untuk menilai dari segi bagian pemasaran, penulis menggunakan tabel sebagai berikut:
Tabel 3.1 Pengenalan produk yang dilakukan bagian pemasaran
Keterangan Ada Tidak Ada
b. Analisis aspek keuangan
Untuk menilai kelayakan proyek dari aspek keuangan, dilakukan analisis melalui langkah-langkah berikut :
1) Memperkirakan jumlah kebutuhan dana untuk investasi dan
penetuan sumber dananya. Dana yang dibutuhkan tersebut digunakan untuk membiayai :
a) tanah yang akan digunakan sebagai lahan perumahan b) biaya bangunan
c) biaya sarana rumah
2) Menggunakan metode Net Present Value (NPV) sebagai kriteria penilaian kelayakan usulan pembangunan perumahan dengan langkah-langkah :
a) Menghitung kas masuk bersih (proceeds).
Rumus untuk menghitung kas masuk bersih (proceeds) ini adalah :
Kas Masuk Bersih =
Laba Setelah Pajak + Penyusutan + Bunga (1 – Pajak)
Tabel 3.2 Perhitungan arus kas
KETERANGAN Thn I Thn II Thn …
PENERIMAAN:
Penjualan Tanah & Bangunan …. …. ….
a. Penjualan tanah mentah …. …. ….
TOTAL PENERIMAAN OPERASIONAL …. …. ….
PENGELUARAN:
Pembebasan tanah …. …. ….
Pengembangan tanah …. …. ….
Biaya perencanaan …. …. ….
Perawatan lingkungan …. …. ….
Bangunan …. …. ….
Perawatan Bangunan ---> purna jual …. …. ….
Pembatalan penjualan …. …. ….
biaya Pemasaran …. …. ….
Biaya pegawai …. …. ….
Biaya Kantor
a. B. kantor - budget HRD/GA Pst …. …. ….
b. B. Kantor - budget Unit …. …. ….
Jasa pihak ke-3 (Karyawan SPK)/ Profesional …. …. ….
Investasi …. …. ….
TOTAL PENGELUARAN OPERASIONAL …. …. ….
Setelah diketahui jumlah laba setelah pajak, maka kas bersihnya di hitung dengan cara sebagai berikut:
Tabel 3.3 Perhitungan kas masuk bersih
Thn EAT Penyusutan Bunga (1-0,1) Jumlah
…. …. …. …. ….
…. …. …. …. ….
b) Menghitung Net Present Value (NPV) dengan cara present
value dari aliran kas/proceeds dikurangi present value dari
pengeluaran modal/pengeluaran pembangunan proyek. Secara matematis rumus NPV dituliskan:
Dimana :
i = tingkat bunga
Rt = cash flows untuk periode t
t = periode terakhir dari cash flows yang diharapkan Io = pengeluaran pembiayaan proyek
keputusan :
NPV > 0 artinya positif, maka apabila ditinjau dari aspek keuangan pembangunan proyek tersebut layak untuk dilaksanakan.
2. Teknik yang digunakan untuk menjawab permasalah kedua yaitu Apakah keputusan pelaksanaan proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland khususnya cluster Valencia Garden tepat, menggunakan beberapa langkah sebagai berikut:
a. Menilai profitabilitas perusahaan
Untuk mengetahui proyek Valencia Garden memberikan keuntungan pada perusahaan atau tidak, langkah pertama yang dilakukan adalah dengan menghitung profitabilitas menggunakan rasio sebagai berikut:
1) Margin Laba Kotor(Gross profit margin)
Margin laba kotor merupakan perbandingan antara penjualan bersih dikurangi dengan Harga Pokok Penjualan dengan tingkat penjualan. Rasio ini menggambarkan laba kotor yang dapat dicapai dari jumlah penjualan. Dihitung dengan rumus berikut:
Gross profit margin = Penjualan - Harga Pokok Penjualan
Penjualan
Apabila hasil gross profit margin semakin tinggi, maka proyek tersebut baik untuk profitabilitas perusahaan.
2) Margin laba usaha
Margin Laba usaha = Laba Usaha Penjualan Bersih 3) Margin laba bersih (Net Profit Margin)
Rasio ini mengukur laba bersih setelah pajak terhadap penjualan. Semakin tinggi Net profit margin semakin baik operasi suatu perusahaan. Dihitung dengan rumus berikut:
Net profit margin = Laba Bersih Setelah Pajak
Penjualan
b. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden
50
BAB IV
GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN
A. Sejarah Berdirinya Perusahaan
PT Jayaland (Perseroan) didirikan berdasarkan akta notaris No. 14 pada tanggal 7 April 1970 dari notaris Hobropoerwanto. Akta ini disetujui oleh Menteri Kehakiman dalam Surat Keputusan No. Y.A. 5/268/7 pada tanggal 19 Juli 1974, didaftarkan di Pengandilan Negeri Jakarta dengan Registrasi No. 5321 pada tanggal 7 September 1974 dengan menggunakan nama PT Jaya Real Estate Company atau disingkat menjadi PT. Jaya Realty. Anggaran Dasar Perseroan telah beberapa kali diubah, antara lain mengenai perubahan nama Perseroan menjadi PT Jayaland dan perubahan seluruh anggaran dasar Perseroan dalam rangka Undang-Undang No. 1 tentang Perseroan Terbatas dilakukan dengan akta notaris No. 130 pada tanggal 25 Maret 1994 dari notaris Achmad Abid SH. Perubahan dasar tersebut telah disetujui oleh Menteri Kehakiman dalam Surat Keputusan No. C2-6754.HT.01.04.Th.94 tanggal 28 April 1994.
PT Jayaland merupakan anak perusahaan dari PT Pembangunan Ibukota Jakarta Raya atau disingkat menjadi PT Pembangunan Jaya dan memiliki anak perusahaan dengan bisnis utama antara lain: Property, keuangan, konstruksi, konsultan bisnis, manufaktur, hiburan/turisme dan infrastruktur.
Selatan. Dan kota yang dipilih adalah Sidoarjo yang memiliki letak sangat stategis.
PT Jayaland dari awal berdirinya bertekad untuk menjadi yang terbaik dalam menciptakan kawasan pemukiman, dengan mengusung konsep “Living
in Harmony” setiap hunian yang dibangun akan mencerminkan perhatian PT
Jayaland yang begitu besar terhadap : fasilitas umum, keamanan, kenyamanan serta lingkungan lestari dan kualitas bangunan yang tinggi.
B. Bidang Usaha
PT Jayaland pada dasarnya merupakan suatu perusahaan yang bergerak dalam bidang developer. bisnis utama PT Jayaland adalah dibidang Property, keuangan, konstruksi, konsultan bisnis, manufaktur, hiburan/turisme
dan infrastruktur.
Sejalan dengan pertumbuhan ekonomi, kenutuhan masyarakat akan papan yang layak telah memberikan peluang kepada PT Jayaland untuk berusaha memenuhi kebutuhan masyarakat dengan menyediakan perumahan secara layak.
C. Lokasi Perusahaan
pemenuhan kebutuhan bahan baku, tenaga kerja serta dapat menunjang pula bagi pasar yang hendak dicapai oleh perusahaan tersebut.
Lokasi Puri Surya Jaya, di bawah asuhan PT Jayaland, strategis karena terletak di jalan poros utama yang menghubungkan Utara-Selatan, Surabaya-Malang menjadikan Puri Surya Jaya mudah dicapai baik dari kota Surabaya maupun kota Sidoarjo dan kota-kota besar lainnya. Selain itu dengan adanya rencana pembangunan jalan tol dalam kota Surabaya, Sidoarjo & bandara Juanda serta jalan lingkar timur yang akan menghubungkan kota Surabaya dan Sidoarjo akan semakin memudahkan akses ke dan dari Puri Surya Jaya.
D. Perkembangan PT Jayaland di Surabaya
E. Pengalaman dan Keahlian
Sejak berdiri, Group Jaya dikenal ahli dan berpengalaman dalam pembangunan rumah lengkap dengan fasilitas komersial, pendidikan, keagamaan, kesehatan, rekreasi dan pengembangan kota.
Berdasarkan pengalaman dan ruang lingkup usaha yang besar, PT Jayaland sebagai anak perusahaan Group Jaya memahami bahwa usaha property merupakan pondasi yang kokoh bagi kemajuan ekonomi Indonesia. Belajar dari masa kritis ekonomi yang terjadi di masa lampau, PT Jayaland memperkuat kembali manajemen sehingga mampu focus kembali pada keunggulan-keunggulan yang dimiliki.
F. Visi, Misi, dan Kebijakan Mutu
G. Struktur Organisasi
Dalam suatu perusahaan, struktur organisasi cukup penting pula perannya dalam menunjang keberhasilan suatu usaha, karena struktur organisasi akan menunjukkan suatu keseluruhan kegiatan untuk mencapai tujuan organisasi, hubungan antara fungsi dan wewenang serta tanggung jawab dari bagian-bagian organisasi. Struktur organisasi yang terdapat dalam PT Jayaland Sidoarjo adalah struktur organisasi garis, yaitu mrnunjukkan kekuasaan dan tanggung jawab yang terbawah pada setiap tingkat pimpinan dari yang teratas sampai yang terbawah. Dengan struktur organisasi garis, maka setiap atasan mempunyai bawahan tertentu dan seorang bawahan hanya menerima perintah dari seorang atasan saja serta pada setiap periode bawahan tersebut bertanggunghawakan pelaksanaan tugasnya pada atasan masing-masing.
