BAB V ANALISIS DATA
D. Menilai ketepatan keputusan pelaksanaan proyek
Perusahaan telah mengikuti prosedur penilaian kelayakan proyek ditinjau dari aspek pasar dan aspek keuangan. Untuk aspek pasar berdasarkan data yang diperoleh dari penelitian proyek perumahan Valencia Garden cenderung berbentuk garis lurus, maka penulis melakukan perhitungan dengan menggunakan metode time series yaitu metode trend liniear. Dari hasil perhitungan dengan menggunakan metode tersebut diperoleh hasil peramalan permintaan bahwa terjadi peningkatan permintaan rumah untuk 2 tahun mendatang yaitu tahun 2014 sebesar 180 unit dan 2015 sebesar 181 unit. Oleh karena itu proyek perumahan Valencia Garden dikatakan layak dibangun dilihat dari aspek pasarnya.
Dari analisis aspek keuangan diketahui bahwa hasil penghitungan dengan menggunakan metode Net Present Value adalah positif, yakni sebesar
Rp30.123.668.089,00. Dengan hasil yang positif ini, maka dapat dikatakan bahwa rencana proyek perumahan Valencia Garden layak ditinjau dari aspek keuangan.
Disamping itu profitabilitas dari proyek Valencia Garden juga cukup tinggi yaitu margin laba kotor sebesar 42,2%, margin laba usaha sebesar 40,67%, dan margin laba bersih sebesar 31,46%. Hasil tersebut menunjukan bahwa proyek Valencia Garden memberikan keuntungan bagi perusahaan. Hal ini berarti keputusan pelaksanaan proyek Valencia Garden adalah tepat.
83
BAB VI PENUTUP
A. Kesimpulan
Setelah melalui proses penelitian dan pengumpulan data, serta menganalisis beberapa aspek yang ada dalam studi kelayakan proyek perumahan Valencia Garden di daerah Sidoarjo, maka dapat disimpulkan sebagai berikut:
1. Ditinjau dari aspek pasar diperoleh hasil peramalan permintaan bahwa terjadi peningkatan permintaan rumah untuk 2 tahun mendatang yaitu tahun 2014 sebesar 180 unit dan 2015 sebesar 181 unit dengan menggunakan perhitungan metode trend linear. Sedangkan dari aspek keuangan diketahui bahwa Net Present value adalah positif, yakni sebesar Rp30.123.668.089,00. Ditinjau dari kedua aspek yaitu aspek pasar dan aspek keuangan, proyek perumahan pada perusahaan PT Jayaland khususnya cluster Valencia Garden tersebut layak.
2. Dari analisis rasio margin laba kotor, margin laba usaha, dan margin laba bersih didapatkan hasil secara berturut-turut yaitu 42,2%, 40,67%, dan 31,64%. Jadi dapat disimpulkan bahwa hasil rasio adalah positif, maka proyek Valencia Garden menguntungkan bagi perusahaan sehingga keputusan pelaksanaan proyek tersebut adalah tepat.
B. Keterbatasan Penelitian
Dalam meneliti kelayakan proyek terdapat 3 aspek yaitu aspek pasar, aspek keuangan dan aspek teknis. Peneliti hanya meneliti 2 aspek saja yaitu aspek pasar dan aspek keuangan dikarenakan data yang diperlukan dalam aspek teknis tidak tersedia.
Perusahaan tidak menyediakan laporan keuangan yang mendetail tiap cluster. Ada beberapa cluster yang memiliki laporan keuangan yang lengkap namun ada beberapa cluster pula yang tidak memiliki laporan keuangan yang lengkap. Peneliti hanya menilai dari alokasi biaya untuk cluster Valencia Garden dikarenakan laporan keuangan yang tidak lengkap. Dasar alokasi biaya didapat dari laporan keuangan PT Jayaland serta hasil wawancara pada bagian keuangan.
C. Saran
Beberapa saran yang dapat penulis berikan sejauh dengan apa yang penulis cermati dan pahami adalah sebagai berikut:
1. Bagi perusahaan
Rencana pembangunan proyek perumahan Valencia Garden di daerah Sidoarjo, sebaiknya dilaksanakan karena proyek tersebut memberi keuntungan finansial bagi perusahaan. Selain itu proyek tersebut juga memberikan manfaat bagi para konsumen yang membutuhkan tempat tinggal.
Dalam penyusunan laporan, terkadang kurang mendetail. Akan lebih baik perusahaan atau bagian keuangan dari perusahaan merinci secara mendetail laporan keuangan tiap cluster agar kinerja setiap cluster dapat diketahui.
2. Bagi Peneliti selanjutnya
Peneliti selanjutnya diharapkan dapat menambah aspek kelayakan proyek lainnya dan melihat aktifitas dari pemicu biaya dari data dan sumber yang lebih relevan tiap cluster.
DAFTAR PUSTAKA
Harahap, Sofyan Safri. 2007. Analisis Kritis Atas Laporan Keuangan. Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Hasen, Don R dan Maryanne M Mowen. 2000. Akuntansi Manajemen. Jakarta: Salemba Empat.
Husnan, S. dan Suwarsono, M. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta: Unit Penerbit dan Percetakan AMP YKPN.
Husnan, Suad. 1997. Manajemen Keuangan dan Penerapan (Keputusan Jangka Panjang). Yogyakarta: BPFE.
Ikatan Akuntansi Indonesia. 2012. Standar Akuntansi Keuangan. Jakarta: Salemba Empat
Istanti, Anna Karlina. 1998. Studi Kelayakan Proyek Investasi Perumahan Oleh PT Giri Jaladhi Wana di Tama Bukit Klepu Semarang. Skripsi: Jurusan Pendidikan Akuntansi. Fakultas Keguruan dan Ilmu Pendidikan. Universitas Sanata Dharma.
Karmini, Minuk. 1998. Studi Kelayakan Proyek Perumahan Studi Kasus Perumahan Randusari Permai di Daerah Kecamatan Teras, Kabupaten Boyolali, Jawa Tengah. Skripsi: Jurusan Pendidikan Akuntansi. Fakultas Keguruan dan Ilmu Pendidikan. Universitas Sanata Dharma.
Munawir, S. 2004. Analisisa Laporan Keuangan. Yogyakarta: Liberty.
Prastowo dan Rifka Julianty. 2002. Analisis Laporan Keuangan, Konsep, dan Aplikasi. Yogyakarta: Unit Penerbit dan Percetakan AMP YKPN.
Sawir, Agnes. 2009. Analisa Kinerja Keuangan dan Perencanaan Keuangan Perusahaan. Jakarta : PT Gramedia Pustaka Utama.
Soeharto, Imam. 1995. Manajemen Proyek dari Konseptual Sampai Operasional. Jakarta : Erlangga.
Soemarso. 2005. Akuntansi Suatu Pengantar. Jakarta: Salemba Empat. Suwardjono. 2011. Teori Akuntansi. Yogyakarta : BPFE
Syamsuddin, Lukman. 2009. Manajemen Keuangan Perusahaan. Jakarta : PT Raja Grafindo Persada
Tjiptono, Fandy. 2008. Strategi Pemasaran. Yogyakarta: Penerbit Andi. Umar, Husein. 1997. Riset Akuntansi. Jakarta : Gramedia Pustaka Utama.
Lampiran_A1: Daftar Pertanyaan Wawancara
DAFTAR PERTANYAAN WAWANCARA
A. Gambaran Umum Perusahaan
1. Bagaimana sejarah berdirinya PT Jayaland Cabang Sidoarjo? Jawaban:
2. Bagaimana struktur organisasi yang terdapat pada PT Jayaland Cabang Sidoarjo?
Jawaban:
3. Bagaimana job description pada masing-masing bagian dalam struktur organisasi di PT Jayaland Cabang Sidoarjo?
Jawaban: a. Komisaris
1) Dewan Komisaris melakukan pengawasan atas kebijaksanaan Direksi dalam menjalankan Perseroan serta memberikan nasihat kepada Direksi.
2) Dewan Komisaris baik bersama-sama maupun sendiri-sendiri setiap waktu dalam jam kantor perseroan berhak memasuki bangunan dan halaman atau tempat lain yang dipergunakan atau dikuasai oleh perseroan dan berhal memeriksa semua pembukuan, surat dan alat bukti lainnya, memeriksa dan memcocokkan keadaan
keuangan kas dan lain-lain serta berhak untuk mengetahui segala tindakan yang telah dijalankan Direksi.
3) Direksi dan setiap anggota direksi wajib untuk memberikan penjelasan tentang segala hal yang ditanyakan oleh Dewan Komisaris.
4) Dewan Komisaris setiap waktu berhak memberhentikan untuk sementara seseorang atau lebih anggota Direksi apabila anggota Direksi tersebut bertindak bertentangan dengan Anggaran Dasar dan atau perundang-undangan yang berlaku. Pemberhentian sementara itu harus diberitahukan kepada yang bersangkutan disertai alasannya.
b. Direktur Utama
1) Memimpin dan membina jalannya perusahaan sesuai dengan maksud dan tujuan pendirian perusahaan dilandasi kebijakan perusahaan yang telah ditetapkan bersama para pemegang saham. 2) Bertanggung jawab kepada para pemegang saham.
c. Manajer Perumahan Puri Surya Jaya Sidoarjo
1) menyusun, mengorganisir, dan mengevaluasi seluruh program kerja di Unit Perumahan Puri Surya Jaya.
2) melakukan analisa dan evaluasi terhadap data-data perkembangan bisnis perumahan di sekitar kawasan pengembangan sebagai dasar menyusun program kerja untuk dapat mencapai target.
3) menyusun dan mengontrol seluruh anggaran Unit Perumahan Puri Surya Jaya.
4) melakukan koordinasi dengan instansi, aparat, dan pihak-pihak terkait untuk mengundang tercapainya rencana/program kerja. 5) melakukan koordinasi dengan unit intern terkait.
d. Manajer Keuangan Perumahan JL & Anak Usaha
1) Melaksanakan kebijakan perusahaan di bidang akuntansi dan keuangan.
2) Memimpin dan mengawasi Manajer Keuangan Junior.
3) Mempersiapkan rencana laporan keuangan saat pelaksanaan proyek baru.
e. Manajer SDM & Umum 1) Desain Organisasi
2) Manajemen penilaian kinerja tenaga kerja 3) Pengaturan staff/pekerja
4) Pengaturan sistem penghargaan, asas manfaat, dan kepatuhan 5) Pengembangan organisasi dan karyawan
f. Manajer Proyek & Pertanahan
1) Merencanakan seluruh aktifitas proyek.
2) Melakukan koordinasi semua kegiatan proyek dengan unit dan pihak lain yang terkait.
4) Melakukan perhitungan development cost dan harga pokok perolehan bangunan.
5) Melakukan kontrol dan mengendalikan biaya, kualitas, dan waktu dari setiap pekerjaan.
6) Melakukan evaluasi terhadap kinerja kontraktor.
7) Melakukan value engineering untuk meningkatkan kualitas dan efesiensi biaya proyek.
8) Melakukan evaluasi kinerja/produktivitas dan kebutuhan karyawan.
g. Manajer Pemasaran
1) Membuat rencana pemasaran.
2) Memastikan pencapaian target penjualan dan penagihan.
3) Melakukan koordinasi kegiatan penjualan, promosi, dan purna jual. 4) Mengusulkan tipe-tipe produk yang akan dipasarkan dan
memastikan keberadaan stock yang akan dijual. 5) Mengelola SDM dan keuangan Bagian Pemasaran.
6) Memastikan pelaksanaan AJB dan keberadaan surat-surat tanah. 7) Memastikan kualitas pelayanan sales force dan purna jual terhadap
B. Pemasaran
1. Apakah perusahaan mengadakan promosi atau pengenalan produk kepada konsumen dan melalui apa sajakah promosi serta pengenalan produk dilakukan?
Jawaban:
Kami memperkenalkan produk kami melalui iklan cetak seperti brosur, poster, dan selebaran. Di kantor, kami pun menyediakan katalog yang menampilan model rumah yang kami tawarkan. Bila ada acara pameran, kami juga mengikuti acara pameran yang biasa diselenggarakan oleh pihak-pihak tertentu. Jika konsumen ingin melihat secara langsung keadaan atau kondisi rumah yang kami tawarkan, kami menyediakan sample rumah.
2. Dimana daerah pemsaran produk perusahaan? Jawaban:
Daerah pemasaran kami yaitu kabupaten sidoarjo dan sekitarnya serta Surabaya dan sekitarnya. Maka kami memilih lokasi di perbatasan sidoarjo dengan Surabaya.
3. Siapa saja konsumen yang dituju? Jawaban:
Sasaran pasar kami adalah kalangan menengah atas. Kami menyediakan model rumah yang memang sesuai dengan kebutuhan mereka. Namun yang terpenting adalah keluarga yang baru menikah.
Biasanya pasangan yang baru menikah membutuhkan rumah untuk tempat tinggal berhubung rumah merupakan kebutuhan primer.
4. Bagaimana sistem penjualannya? Jawaban:
Kami memberikan 3 (tiga) sistem penjualan rumah kepada konsumen, yaitu: cash, in house, dan Kredit Pemberia Rumah (KPR). Untuk sistem pembelian secara cash, konsumen memberikan uang muka sebesar Rp 5.000.000,- kepada developer sebagai tanda jadi sehingga developer dapat mulai membangun rumah yang dipesan. Selang satu bulan kemudian, konsumen dapat langsung melunasi pembayaran.
Sistem pembelian in house yaitu konsumen membeli rumah dengan cara cash, hanya saja konsumen diberikan waktu sampai 18 bulan untuk mengangsur pembayaran. Angsuran tersebut langsung dibayarkan pada developer. Apabila lebih dari 18 bulan konsumen belum melunasi, konsumen akan diberikan somasi paling banyak 3 kali. Jika lebih dari 3 kali diberikan somasi tetapi konsumen tetap tidak melunasi, maka akan diputuskan hubungan secara sepihak dan rumah tersebut akan dijual kembali kepada konsumen lainnya.
Sistem pembayaran yang ketiga dapat dilakukan dengan KPR. Calon pembeli terlebih dahulu membayar uang muka pada developer sebesar 30% dari harga rumah. KPR adalah sistem kredit yang biasanya diberikan oleh bank. Bank akan memberikan KPR dengan persyaratan
apabila gaji pokok perbulan calon pembeli sebesar 3 kali lipat dari angsuran. Angsuran dibayarkan pada bank.
C. Keuangan
1. Berapa modal yang diperlukan untuk proyek cluster Valencia Garden? Jawaban:
2. Apa saja sumber modal perusahaan? Jawaban:
Modal diperoleh perusahaan dari modal yang memang sudah disediakan oleh perusahaan dan adanya pencairan deposito milik perusahaan. Perusahaan juga melakukan pinjaman dari Bank Permata. 3. Bagaimana perkiraan aliran kas untuk proyek Valencia Garden?
Jawaban:
4. Berapa perkiraan penjualan perumahan Valencia Garden yang sudah terjadi di tahun 2014?
Jawaban:
5. Berapa perkiraan gaji karyawan, biaya kantor, jasa pihak ke-3, biaya penyusutan, biaya pemasaran, beban bunga pinjaman, serta pajak untuk Valencia Garden?
Jawaban:
6. Selain dari penjualan rumah khususnya Valencia Garden, adakah pendapatan lain yang didapat di wilayah cluster Valencia Garden?
D. Market Share
Berapa jumlah permintaan rumah yang sudah terjadi untuk tahun 2004-2013? Jawaban: Tahun Jumlah Permintaan 2004 128 2005 134 2006 141 2007 146 2008 149 2009 149 2010 153 2011 157 2012 165 2013 188 E. Perencanaan
Apakah perusahaan sebelum membangun sebuah proyek perumahan, melakukan studi kelayakan proyek terlebih dahulu dan bagaimana prosedurnya?
Jawaban:
Sudah, prosedur melakukannya adalah dengan menghitung development cost untuk proyek yang akan di bangun. Kami juga merencanakan cash flow sampai proyek tersebut diperkirakan selesai. Agar proyek tersebut menguntungkan, kami melakukan permisalan sebagai berikut: jika biaya yang dikeluarkan untuk 1 rumah 100 juta (sudah ditambahkan dengan biaya pembangunan jalan, jembatan dll), maka kami akan menjualnya di atas itu, misal 150 juta. Biasanya kami akan menaikkan harga produk kami setiap 3 bulan, tergantung kondisi permintaan.
Perhitungan Discount Factor dengan bunga acuan tagun 2014 adalah 7,5% selama 4 tahun Rumus: NSFBr,n = 1/(1+r)n keterangan: r = tingkat bunga n = tahun ke-n Tahun ke-1: NSFB7.5%,1 = 1/(1+0,075)1 = 1/1,075 = 0,93023 Tahun ke-2: NSFB7.5%,2 = 1/(1+0,075)2 = 1/1,155625 = 0,86533 Tahun ke-3: NSFB7.5%,3 = 1/(1+0,075)3 = 1/1,24230 = 0,80496 Tahun ke-4: NSFB7.5%,4 = 1/(1+0,075)4 = 1/1,33547 = 0,74880