Menurut Turner, Pearce, dan Batemen (1994), metode harga hedonik digunakan untuk mengevaluasi jasa/servis lingkungan, dimana kehadiran jasa lingkungan secara langsung mempengaruhi harga pasar tertentu. Di dalam penerapannya, bentuk aplikasi dari Metode Harga Hedonik adalah pasar properti. Harga rumah dipengaruhi oleh banyak faktor: jumlah kamar, luas bangunan rumah, akses, dan lain-lain. Satu faktor penting seperti akses akan menjadi penentu kualitas lingkungan lokal. Jika faktor-faktor di luar bisa lingkungan bisa
mengontrol faktor-faktor di luar lingkungan, melihat rumah berdasarkan jumlah kamar yang sama, luas bangunan yang sama, akses yang sama, dan lain sebagainya., kemudian perbedaan sisanya di dalam harga rumah akan bisa menunjukkan hasil dari perbedaan lingkungan. Jadi, metode harga hedonik menilai harga faktor yang tidak bisa langsung terlihat data nya di pasar, misalnya harga kualitas lingkungan, harga keindahan taman, juga harga lokasi/jarak ke pusat kota.
Menurut Jailani (2008), Metode Harga Hedonik dikembangkan oleh Griliches (1971) dan Rosen (1974). Pada ekonomi lingkungan, metode ini digunakan untuk menentukan harga suatu barang konvensional yang bervariasi sebagai jawaban atas perubahan pada barang lingkungan yang saling berhubungan erat. Sebagai contoh, harga rumah dipengaruhi oleh mutu udara yang melingkupi lingkungan perumahan. Keputusan individu untuk membeli rumah merupakan suatu fungsi yang tergantung pada tingkat polusi pada lingkungan rumah. Hal itu dilakukan untuk meningkatkan mutu udara di lingkungan sekitar rumah. Nilai kesediaan untuk membayar (willingness to pay) terhadap lingkungan dapat diukur menggunakan Metode Harga Hedonik (Patunru, 2004).
Metode Harga Hedonik dapat digunakan untuk mengestimasi keuntungan ekonomi atau mengasosiasikan harga dengan:
1. Kualitas lingkungan, termasuk polusi udara, polusi air, dan kebisingan. 2. Kenyamanan lingkungan, diantaranya nilai estetika atau dekat dengan
tempat rekreasi.
Menurut Malpezzi (2002), alasan dasar menggunakan Metode Harga Hedonik adalah harga faktor yang baik berhubungan dengan karakteristika atau jasa yang disediakan. Contohnya harga mobil menggambarkan karakteristik dari mobil tersebut (kelancaran dalam transportasi, kenyamanan, gaya, mewah, hemat bahan bakar, dan lain-lain). Oleh karena itu, kita dapat menilai karakteristik dari mobil atau yang lain dengan melihat harga dari kemampuan untuk membayar seseorang untuk dapat ditukar apabila karakteristik mobil juga berubah.
Menurut Hanley dan Splash (1993), fungsi Hedonic Price dapat dijelaskan mengenai faktor-faktor yang dapat mempengaruhi harga rumah (Ph) dapat
contohnya adalah luas lahan dan status lahan. Kedua, karakteristik lingkungan (Nj), contohnya luas RTH privat, jumlah jenis tanaman pada RTH privat, dan
jarak ke RTH publik. Ketiga, kualitas lingkungan (Qk), contohnya kenyamanan
lingkungan. Fungsi hedonic price ini dapat dihitung dengan menggunakan
Ordinary Least Square (OLS) atau persamaan regresi P = f (Si, Nj, Qk). Jika
ditulis dalam bentuk matematis sebagai berikut:
P =β0+β1Si + β2Nj +β3Qk +ε………... (1)
Dimana:
Β = intersep/koefisien
Si = karakteristik rumah itu sendiri
Nj = karakteristik lingkungan
Qk = kualitas lingkungan
Ε = error; yang menunjukkan faktor lain yang menentukan harga rumah Setelah model yang menunjukkan fungsi Hedonic Price dibentuk, maka dapat ditentukan harga implisit dari karakteristik lingkungan. Harga implisit tersebut dapat digunakan untuk menunjukkan besarnya pengaruh faktor lingkungan terhadap harga suatu tempat tinggal (nilai implisit lingkungan). Besar pengaruh faktor lingkungan disebut dengan nilai implisit, dikarenakan faktor lingkungan diperhitungkan nilainyaa secara implisit di dalam penentuan harga suatu tempat tinggal. Sebagai contoh adalah pemandangan lingkungan sekitar tempat tinggal. Seseorang akan menghargai suatu tempat tinggal yang memiliki pemandangan sekitarnya indah dengan nilai yang lebih tinggi. Sebaliknya, seseorang akan menghargai dengan nilai yang lebih rendah terhadap suatu tempat tinggal yang memiliki pemandangan sekitar yang kurang indah. Hal ini menunjukkan bahwa pemandangan sekitar secara implisit mempengaruhi harga tempat tinggal tersebut. Metode Harga Hedonik selalu selektif dalam menentukan harga rumah karena:
1. Dalam satu area harga rumah yang baru dikeluarkan berhubungan erat dengan harga tanah kosong dalam area tersebut.
2. Terdapatnya data dalam transaksi real estate dan area terbuka, membuat pengeluaran bisa ditekan dan kerumitan yang ada bisa berkurang.
2.4.1.Keuntungan Metode Harga Hedonik
Menurut Malpezzi (2002), keuntungan dari Metode Harga Hedonik adalah: 1. Metode ini dititikberatkan untuk menduga nilai berdasarkan pilihan-pilihan
yang aktual.
2. Pasar properti relatif efisien dalam merespon informasi sehingga dapat menjadi indikasi nilai yang baik.
3. Catatan properti mudah untuk disusun kembali.
4. Data penjualan properti dan karakteristik sudah terdapat seiring dengan banyaknya sumber yang ada, dan bisa berhubungan juga dengan sumber data sekunder lainnya untuk memperoleh variabel deskriptif untuk analisisnya.
5. Metode ini serbaguna dan bisa diadaptasi untuk mempertimbangkan beberapa interaksi yang mungkin atar barang-barang pasar dan kualitas lingkungan.
2.4.2.Kekurangan Metode Harga Hedonik
Menurut Turner, et al (1994), pendekatan Metode Harga Hedonik mempunyai beberapa kekurangan yaitu:
1. Penggunaan yang tidak mudah
Menduga hubungan antara harga rumah dan kualitas lingkungan membutuhkan data statistik yang memadai untuk memisahkan pengaruh lain terhadap harga rumah seperti ukuran rumah, aksesibilitas, dan lain-lain.
2. Pasar properti
Metode yang berdasarkan asumsi bahwa orang mempunyai kesempatan untuk memilih kombinasi dari keistimewaan rumah (ukuran, aksesibilitas, kualitas lingkungan), dimana kebanyakan dari mereka lebih suka diberi batasan pada pendapatan mereka.
Menurut Suhan (2009), keterbatasan penggunaan Metode Harga Hedonik yaitu:
1. Cakupan keunggulan meliputi kondisi lingkungan yang dapat diukur.
2. Metode tersebut hanya terkait dengan willingness to pay atau willingness to accept seseorang terhadap kondisi lingkungan yang ada. Hal ini dapat
menyebabkan nilai yang ada tidak mencerminkan harga rumah atau harga lahan yang sebenarnya bagi seseorang yang tidak peduli terhadap kaitan antara kualitas lingkungan dengan keuntungan yang diperolehnya.
3. Asumsi yang digunakan di dalam metode tersebut adalah seseorang mempunyai kesempatan untuk memilih kombinasi yang diinginkannya dengan tingkat pendapatan tertentu. Padahal suatu pasar rumah atau lahan mugkin dipengaruhi oleh faktor lain, misalnya pajak dan tingkat bunga. 4. Hasil yang diperoleh sangat ditentukan oleh model yang dibuat.
5. Jumlah data yang dikumpulkan relatif banyak. 6. Aplikasi sangat ditentukan dengan ketersediaan data.