KOTA BUMI SERPONG DAMAI TANGERANG
MIRANTY TELFIYANA
DEPARTEMEN EKONOMI SUMBERDAYA DAN LINGKUNGAN FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR BOGOR
Dengan ini saya menyatakan bahwa skripsi berjudul Dampak Keberadaan Ruang Terbuka Hijau terhadap Harga Pemukiman di Perumahan Berkonsep
Green Living Kota Bumi Serpong Damai Tangerang adalah benar karya saya dengan arahan dari komisi pembimbing dan belum diajukan dalam bentuk apapun kepada perguruan tinggi manapun. Sumber informasi yang berasal atau dikutip dari karya yang diterbitkan maupun tidak diterbitkan dari penulis lain telah disebutkan dalam teks dan dicantumkan dalam Daftar Pustaka di bagian akhir skripsi ini.
Dengan ini saya melimpahkan hak cipta dari karya tulis saya kepada Institut Pertanian Bogor.
Bogor, Januari 2015
Miranty Telfiyana
Harga Pemukiman di Perumahan Berkonsep Green Living Kota Bumi Serpong Damai Tangerang. Dibimbing oleh NINDYANTORO dan ASTI ISTIQOMAH.
Perumahan The Green BSD merupakan salah satu perumahan yang mengusung konsep hunian hijau. Harga rumah yang ditawarkan merupakan besarnya nilai dari karakteristik perumahan itu sendiri. Adanya kawasan hunian hijau yang mengedepankan aspek ruang terbuka hijau mampu memberi nilai tambah terhadap rumah tersebut sehingga harga rumah semakin tinggi. Penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi persepsi masyarakat perumahan The Green BSD terhadap keberadaan ruang terbuka hijau, mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengauhi harga rumah serta menganalisis pengaruh ruang terbuka hijau terhadap harga rumah, dan mengestimasi besarnya nilai ekonomi dari jasa lingkungan ruang terbuka hijau. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis deskriptif dan metode harga hedonik. Hasil penelitian menunjukkan bahwa responden memiliki persepsi yang baik terhadap keberadaan ruang terbuka hijau publik dan ruang terbuka hijau privat. Selain itu, berdasarkan hasil analisis regresi double log, faktor-faktor yang mempengaruhi harga rumah yaitu jarak rumah ke tempat ibadah, jarak rumah ke taman publik, luas halaman rumah, dan jumlah jendela rumah. Nilai ekonomi RTH yaitu sebesar Rp 243.103.448,8. Nilai tersebut merupakan keinginan dan kemampuan masyarakat untuk berkorban mendapatkan manfaat RTH yang terwakili dalam harga rumah. Kata kunci: Harga rumah, Hunian Hijau, Metode harga hedonik, Perumahan The
Housing Settlement Price Concept Green Living BSD City Tangerang. Supervised
by NINDYANTORO and ASTI ISTIQOMAH
The Green BSD is one of residential that has a concept of green living. House prices offered is the value of the characteristics of the housing itself. The presence of a green residential area which emphasizes aspects of green open space is able to add value to the house so that makes its price higher. Research objectives of this study were to identify community perceptions in assessing the aspect of the existence of green open space as seen from its presence either in public or private around the houses, identification of factors that affect the price of the house and the analysis of the effect of green space on house prices, and estimates the economic value of ecosystem services of green open space. The method used in this study is a descriptive analysis and hedonic price method. The result showed that respondents have good perceptions about the presence of public green open space and private green open space located around housing. Based on the results of the double log regression analysis, the factors that affect the price of the house that is the distance to the place of worship, public park distance to the house, spacious yard, and a number of house windows. The economic value of green space is IDR 243.103.448,8. This value is the willingness and ability of people to make opportunity to get the benefits of green space that is represented in house prices.
KOTA BUMI SERPONG DAMAI TANGERANG
MIRANTY TELFIYANA
Skripsi
sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi
pada
Departemen Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan
DEPARTEMEN EKONOMI SUMBERDAYA DAN LINGKUNGAN FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN
INSTITUT PERTANIAN BOGOR BOGOR
rahmat-Nya sehingga skripsi yang berjudul Dampak Keberadaan Ruang Terbuka Hijau terhadap Harga Pemukiman di Perumahan Berkonsep Green Living Kota Bumi Serpong Damai Tangerang. Skripsi ini ditujukan untuk memenuhi syarat kelulusan pada Departemen Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan, Fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor. Penulis menyampaikan terimakasih kepada pihak-pihak yang telah membantu dalam penulisan skripsi ini antara lain:
1. Kedua orangtua tercinta yaitu Papa Chairy Lifiyan dan Mama Telly Marzukie, kakak Astri Yulita Auditiya dan adik-adik Sandy Febriant Eka Putra dan Putri Fauziyah Yunianti, serta Febry Indra Oetomo yang selalu memberikan kasih sayang, mendoakan dan memberikan dukungan dalam penyusunan skripsi ini.
2. Bapak Ir. Nindyantoro, M.SP selaku dosen pembimbing I dan Ibu Asti Istiqomah, SP, M.Si yang telah memberikan ilmu, arahan, saran dan kesabaran kepada penulis selama penyusunan skripsi ini.
3. Ibu Dr. Ir. Eka Intan K Putri, M.S selaku dosen pembimbing akademik dan seluruh dosen serta staff Departemen Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan atas ilmu, kesabaran dan bimbingan yang telah diberikan.
4. Ibu Dr. Ir. Eka Intan K Putri, M.S selaku penguji utama dan Bapak Benny Osta Nababan, S.Pi, M.Si selaku penguji perwakilan komisi pendidikan. 5. Keluarga besar Bapak Bunyamin selaku perwakilan dari PT. Sinarmas Land 6. Seluruh masyarakat di Perumahan The Green Bumi Serpong Damai
Tangerang yang telah memberikan waktu dan kesempatan kepada penulis selama penelitian.
7. Pihak Kecamatan Serpong Tangerang Selatan yang telah banyak membantu penulis selama penelitian.
8. Sahabat-sahabat Unlimited Family yang selalu memberikan dukungan, kegembiraan serta arti persahabatan yaitu Mona, Denissa, Bunda, Rina, Ilham, Edwin, Wiggo, Zuma, Gilang, Qoiman.
9. Sahabat-sahabat ESL 46 terutama Rizqiyyah, Hastin, Renita, Susan, Ayu, Nita, Nadia, Nissa, Tari, Uty, Isterah Fernando, La Ode, Gugat, Febriana yang selalu berbagi pengalaman, dukungan, doa, dan keceriaan.
10. Teman-teman satu bimbingan yaitu Yuki, Gilang, Frima, Luthfi, Dear, Ilham. 11. Sari, Shifa, Andike, Alda, Putri, Via, Indi, Fitri, Dessy, Dwiky, Rega, Rully,
Ardi yang selalu memberikan dukungan dan keceriaan.
12. Semua pihak yang telah membantu penulis yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu.
Penulis menyadari masih terdapat banyak kekurangan dalam penyusunan skripsi ini sehingga kritik dan saran penulis terima. Semoga skripsi ini bermanfaat bagi seluruh pihak yang terkait.
Bogor, Januari 2015
DAFTAR ISI
Halaman
DAFTAR TABEL………..….xi
DAFTAR GAMBAR………..xi
DAFTAR LAMPIRAN……….xiii
I PENDAHULUAN ... 1
1.1 Latar Belakang ... 1
1.2 Perumusan Masalah ... 3
1.3 Tujuan Penelitian ... 5
1.4 Manfaat Penelitian ... 5
1.5 Ruang Lingkup Penelitian ... 6
II TINJAUAN PUSTAKA ... 7
2.1 Pengertian Pemukiman ... 7
2.2 Kota Hijau (Green City) ... 8
2.2.1. Pengertian Kota Hijau ... 8
2.2.2. Pengelolaan Kota dalam Mewujudkan Kota Hijau ... 8
2.3 Konsep Ruang Terbuka Hijau (RTH)... 9
2.3.1. Definisi dan Klasifikasi Ruang Terbuka Hijau ... 9
2.3.2. Fungsi dan Manfaat RTH ... 10
2.3.3. Dampak Ruang Terbuka Hijau terhadap Kawasan di Sekitar Perumahan ... 13
2.4 Metode Harga Hedonik ... 14
2.4.1.Keuntungan Metode Harga Hedonik ... 17
2.4.2.Kekurangan Metode Harga Hedonik ... 17
2.5 Persepsi ... 18
III KERANGKA PEMIKIRAN ... 23
IV METODE PENELITIAN ... 26
4.1 Lokasi dan Waktu Penelitian ... 26
4.2 Jenis dan Sumber Data ... 26
4.3 Metode Pengambilan Data ... 26
4.4 Metode Analisis Data ... 27
4.4.1 Identifikasi Persepsi Masyarakat Perumahan The Green terhadap Keberadaan Ruang Terbuka Hijau ... 28
4.4.2Analisis Faktor-faktor yang Menentukan Harga Rumah Serta Menganalisis Pengaruh RTH terhadap Harga Rumah ... 29
4.4.3 Estimasi Nilai Ekonomi dari Jasa Lingkungan RTH ... 33
4.4.4 Hipotesis ... 33
V GAMBARAN UMUM ... 35
5.1 Gambaran Umum PT. Bumi Serpong Damai (BSD) Tbk. ... 35
5.2 Gambaran Umum Kota Bumi Serpong Damai ... 35
5.3 Gambaran Umum Tempat Penelitian... 36
5.4 Gambaran Umum Responden ... 37
5.4.1 Jenis Kelamin ... 38
5.4.2 Usia Responden ... 38
5.4.3 Status Martial Responden ... 38
5.4.4 Jumlah Tanggungan Responden ... 39
5.4.5 Tingkat Pendidikan Formal Responden ... 39
5.4.6 Jenis Pekerjaan Responden ... 40
5.4.7 Tingkat Pendapatan Responden ... 41
5.4.8 Kategori Penduduk Responden ... 41
5.4.9 Lama Tinggal responden ... 42
VI. HASIL DAN PEMBAHASAN ... 44
6.1 Persepsi Masyarakat terhadap Ruang Terbuka Hijau Perumahan……..…44
6.1.1 Persepsi Masyarakat terhadap Harga Rumah ... 46
6.1.2 Persepsi Mayarakat terhadap Keindahan Ruang Terbuka Hijau ... 49
6.1.3 Persepsi Mayarakat terhadap Pentingnya Ruang Terbuka Hijau ... 52
6.1.4. Persepsi Masyarakat terhadap Kenyamanan Ruang Terbuka Hijau 55 6.1.5. Persepsi Masyarakat terhadap ketersediaan Ruang Terbuka Hijau . 59 6.1.6. Persepsi Masyarakat terhadap Pengelolaan dan Perawatan Ruang Terbuka Hijau ... 62
6.1.7. Persepsi Masyarakat terhadap Perbandingan Harga Rumah dengan Ketersediaan Ruang Terbuka Hijau ... 66
6.1.8. Persepsi Masyarakat terhadap Fungsi Ruang Terbuka Hijau ... 70
6.1.9. Biaya Pemeliharaan Ruang Terbuka Hijau Privat ... 71
6.1.10. Biaya Pemeliharaan Ruang Terbuka Hijau Publik ... 72
6.2 Faktor-faktor Penentu yang Mempengaruhi Harga Rumah ... 73
6.3 Estimasi Nilai Ekonomi Ruang Terbuka Hijau ... 78
VII SIMPULAN DAN SARAN ... 81
7.1 Simpulan ... 81
7.2 Saran ... 81
DAFTAR PUSTAKA………..…….82
LAMPIRAN……….….86
DAFTAR TABEL
Nomor Halaman
1 Dampak Ruang Terbuka Hijau terhadap Kawasan di Sekitar Perumahan….13
2 Penelitian Terdahulu………...20
3 Matriks Analisis Data………..27
4 Jenis Kelamin Responden………...38
5 Usia Responden………..38
6 Status Martial Responden………...39
7 Jumlah Tanggungan Responden……….39
8 Tingkat Pendidikan Formal Responden………..40
9 Jenis Pekerjaan Responden…………..………...40
10 Tingkat Pendapatan Responden………...41
11 Kategori Penduduk Responden………...42
12 Lama Tinggal Responden………...42
13 Alasan Responden Memilih Tempat Tinggal……….………43
14 Persepsi Masyarakat terhadap RTH dan Perumahan The Green BSD……...44
15 Persepsi Masyarakat terhadap Fungsi RTH………70
16 Hasil Estimasi Regresi Double Logterhadap Harga Rumah………….…….73
DAFTAR GAMBAR
Nomor Halaman 1 Diagram Alur Kerangka Berfikir………252 Peta Pencapaian Lokasi Kota BSD……….36
3 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Harga Rumah Berdasarkan Jenis Kelamin………...47
4 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Harga Rumah Berdasarkan Usia…...48
5 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Harga Rumah Berdasarkan Tingkat Pendidikan………...49
6 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Keindahan RTH Berdasarkan Jenis Kelamin………...50
8 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Keindahan RTH Berdasarkan Tingkat
Pendidikan………..……….52
9 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Pentingnya RTH Berdasarkan Jenis
Kelamin………...53
10 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Pentingnya RTH Berdasarkan Usia..54 11 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Pentingnya RTH Berdasarkan Tingkat
Pendidikan………...55
12 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Kenyamanan RTH Berdasarkan Jenis
Kelamin………...56
13 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Kenyamanan RTH Berdasarkan
Usia……….57
14 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Kenyamanan RTH Berdasarkan
Tingkat Pendidikan……….58
15 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Ketersediaan RTH Berdasarkan Jenis
Kelamin………..60
16 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Ketersediaan RTH Berdasarkan
Usia……….61
17 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Ketersediaan RTH Berdasarkan
Tingkat Pendidikan……….62
18 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Pengelolaan dan Perawatan RTH
Berdasarkan Jenis Kelamin……….63
19 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Pengelolaan dan Perawatan RTH
Berdasarkan Usia………....64
20 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Pengelolaan dan Perawatan RTH Berdasarkan Tingkat Pendidikan………66 21 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Perbandingan Harga Rumah dengan
Ketersediaan RTH Berdasarkan Jenis Kelamin………..67
22 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Perbandingan Harga Rumah dengan Ketersediaan RTH Berdasarkan Usia……….68 23 Tingkat Persepsi Masyarakat terhadap Perbandingan Harga Rumah dengan
DAFTAR LAMPIRAN
Nomor ... Halaman
1 Kuesioner Penelitian………...86
2 Hasil Model Regresi Double Log………...89
3 Uji Heteroskedastisitas………...90
4 Uji Normalitas………....91
5 Nilai Ekonomi………....92
6 Hasil Chi-Square persepsi harga rumah...93
7 Hasil Chi-Square persepsi RTH...94
8 Hasil Chi-Square persepsi pentingnya RTH...95
9 Hasil Chi-Square persepsi kenyamanan RTH...96
10 Hasil Chi-Square persepsi ketersediaan RTH...97
11 Hasil Chi-Square persepsi pengelolaan RTH...98
12 Hasil Chi-Square persepsiperbandingan harga rumah dengan ketersediaan RTH...99
13 Kumpulan data-data yang diperoleh dalam penelitian……….101
I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Pertumbuhan penduduk merupakan faktor utama yang mempengaruhi berkembangnya sarana dan prasarana pemukiman. Pertumbuhan penduduk yang semakin meningkat mendorong tingginya permintaan terhadap lahan pemukiman. Pemukiman atau perumahan bukan hanya sebagai tempat berlindung tetapi juga merupakan sebidang lahan tempat tinggal dengan berbagai peralatan dan fasilitas yang ada di sekitarnya (air bersih, tempat sampah, listrik, dan lain-lain) serta pelayanan yang disediakan (pendidikan, tempat beribadah, tempat bekerja, pusat kesehatan, dan sebagainya.
Selain kebutuhan penduduk akan pemukiman, ruang publik terbuka khususnya ruang terbuka hijau menjadi salah satu kebutuhan masyarakat perkotaan saat ini. Ruang terbuka hijau yang merupakan paru-paru kota tidak hanya berfungsi sebagai sarana fasilitas umum yang dapat digunakan sebagai tempat berolahraga dan rekreasi, tetapi juga berfungsi sebagai daerah resapan yang mempunyai peranan penting dalam menjaga kualitas air dan udara serta melindungi satwa. Berdasarkan Undang-Undang Penataan Ruang Nomor 26 Tahun 2007, ruang terbuka hijau minimal menempati 30% luas wilayah perkotaan. Lebih lanjut dipertegas dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 05/PRT/M/2008 tentang pedoman penyediaan dan pemanfaatan RTH di kawasan perkotaan, bahwa proporsi tersebut merupakan ukuran minimal untuk menjamin keseimbangan ekosistem kota, maupun sistem ekologis lain yang dapat meningkatkan ketersediaan udara bersih yang diperlukan masyarakat kota.
fungsi sosial, dan ekonomi. Ruang terbuka hijau dengan fungsi ekologisnya bertujuan untuk menunjang keberlangsungan fisik suatu kota dimana ruang terbuka hijau tersebut merupakan suatu bentuk ruang terbuka hijau yang berlokasi, berukuran, dan memiliki bentuk yang pasti di dalam suatu wilayah kota. Sementara itu, ruang terbuka hijau untuk fungsi-fungsi lainnya (sosial, ekonomi, arsitektural) merupakan ruang terbuka hijau pendukung dan penambah nilai kualitas lingkungan dan budaya kota tersebut, sehingga dapat berlokasi dan berbentuk sesuai dengan kebutuhan dan kepentingannya, seperti untuk keindahan, rekreasi, dan pendukung arsitektur kota.
Kota Baru Bumi Serpong Damai merupakan kota mandiri di atas lahan seluas sekitar 6.000 hektar yang dikembangkan oleh PT. Bumi Serpong Damai (BSD) Tbk. PT. Bumi Serpong Damai ini didirikan oleh 10 konsorsium yang bergerak di bidang Real Estate pada tanggal 16 Januari 1984. Selain itu, kawasan Kota BSD juga dikembangkan oleh pengembang yang memiliki reputasi internasional seperti properti Sinarmas Land. Berdasarkan Peraturan Daerah Nomor 2 Tahun 1985 tentang pola dasar pengembangan Kabupaten Dati II Tangerang, telah ditetapkan Serpong sebagai pusat wilayah pengembangan, dan dalam Perda Kabupaten Tingkat II Tangerang Nomor 4 tahun 1989 mengenai RUTRK Serpong, maka Serpong diarahkan sebagai kota mandiri dengan fungsi utama sebagai pemukiman dan pusat pendidikan, ilmu pengetahuan dan teknologi, yang didukung oleh kegiatan perdagangan, jasa, industri, pemerintahan, serta rekreasi dan olahraga.
Kota BSD berdiri sejak 22 tahun dan berkembang menjadi kota yang besar dimana kota ini tidak hanya sekedar tempat hunian tetapi juga pusat bisnis dan perdagangan. Sarana dan prasarana umum seperti sarana kesehatan, pendidikan, bisnis, hiburan, dan ragam kebutuhan modern tersedia tanpa mengesampingkan harmoni alam. Selain itu, kota mandiri ini memiliki unsur penyempurna berupa keseimbangan pemukiman dengan lingkungan sosial dan fisik. Menurut Fatimah (2007), BSD telah menyisihkan sekitar 330 hektar lahan untuk penghijauan dalam bentuk taman kota dan hutan kota
baik di dalamnya1. Hal ini dilakukan sejak awal pengembangan Kota BSD tahun 1984. Pengembang membangun konsep area yang menjaga keseimbangan ekosistem yang diwujudkan dengan mambangun rumah-rumah berbentuk cluster. Selain itu, pengembang berupaya untuk menyediakan ruang terbuka hijau yang luas, hutan-hutan, dan taman kota di sekitar arealnya.
Pada Tahun 2011, Kota BSD mendapat penghargaan dalam kategori
masterplan/township development dari Federation Internatioanale des Administrateurs de Biens Conseils et Agents Immobiliers (FIABCI) di World FIABCI Award 20112. Kategori yang menjadi penilaian dalam World FIABCI Award 2011 mencakup Environmental, Heritage, Hotel Industrial, Masterplan Development, Office, Public Infrastructure, dan Residential. FIABCI merupakan Lembaga Real Estate Internasional yang memiliki reputasi dunia. Pengakuan yang diperoleh BSD ini merupakan yang pertama kali didapatkan pengembang Indonesia. Menurut Wibisono (2008), saat ini di BSD telah dibangun ruang terbuka hijau yang ditumbuhi oleh jutaan pohon diantaranya taman kota I seluas 2,5 hektar dan hutan kota seluas 9 hektar. Selain itu, dibangun juga beberapa hunian berwawasan lingkungan yang salah satu huniannya dinamakan perumahan
The Green.
1.2 Perumusan Masalah
Pentingnya keberadaan ruang terbuka hijau saat ini mulai disadari oleh beberapa pengembang properti. Konsep hunian hijau atau biasa disebut green living sudah banyak digunakan dalam bisnis properti di Indonesia untuk pembangunan maupun dalam segi pemasaran. Saat ini, banyak perumahan yang memakai istilah green untuk memikat para konsumen. Salah satu perumahan dengan konsep green yaitu perumahan The Green yang berada di Kota BSD dan dikembangkan oleh PT Sinarmas Land.
1
http://realestat.wordpress.com/2008/04/24/green-real-estate-bsd-city-telaga-golf-sawangan/ diakses pada tanggal 22 Juni 2013
2
Perumahan The Green memiliki topografi yang indah serta didukung dengan keberadaan danau buatan yang terdapat di dalam perumahan The Green. Danau buatan tersebut selain berfungsi sebagai sarana rekreasi bagi para penghuni juga berfungsi sebagai daerah resapan air. Hal tersebut menjadi daya tarik bagi konsumen untuk tinggal dan menetap di perumahan berkonsep hunian hijau tersebut.
Perumahan The Green mendapat penghargaan sebagai kategori rumah
mewah dan menjadi salah satu “The Masterpiece Cluster” di Kota BSD yang
dibangun di atas lahan seluas 80 hektar pada awal bulan Maret 2005 (Murtadlo, 2010). Harga jual rumah yang terdapat di cluster The Green sangat bervariasi. Harga rumah ini sangat bergantung pada proses negoisasi antara penjual dan pembeli. Penjual menentukan harga rumah berdasarkan biaya yang dikeluarkan untuk membangun suatu rumah misalnya harga tanah, harga bangunan, dan harga komponen lain yang membentuk rumah tersebut (Jailani, 2007). Sementara itu, pembeli menentukan harga rumah yang akan dibeli berdasarkan kebutuhan mereka akan suatu rumah, misalnya akses ke pusat kota, fasilitas rumah, luas bangunan, atau ketersediaan ruang terbuka hijau publik maupun privat.
publik maupun privat yang berada di sekitar perumahan menjadi hal yang diperlukan dalam analisis. Dengan demikian dapat diketahui apakah harga rumah yang dibayar oleh masyarakat Perumahan The Green sebanding dengan keberadaan RTH yang disediakan oleh pengembang dalam pembangunan perumahan berkonsep green tersebut.
Berdasarkan uraian di atas, maka permasalahan yang dirumuskan dalam penelitian ini adalah:
1. Bagaimana persepsi masyarakat perumahan The Green terhadap keberadaan ruang terbuka hijau, baik RTH publik maupun RTH privat?
2. Faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi harga rumah, dan seberapa besar pengaruh ruang terbuka hijau terhadap harga rumah?
3. Berapa estimasi nilai ekonomi dari jasa lingkungan ruang terbuka hijau?
1.3 Tujuan Penelitian
Adapun tujuan dalam penelitian ini adalah:
1. Mengidentifikasi persepsi masyarakat perumahan The Green terhadap keberadaan ruang terbuka hijau.
2. Mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi harga rumah serta menganalisis pengaruh ruang terbuka hijau terhadap harga rumah.
3. Mengestimasi besarnya nilai ekonomi dari jasa lingkungan ruang terbuka hijau.
1.4 Manfaat Penelitian
Manfaat yang diperoleh dari penelitian ini adalah:
1. Pembaca dapat mengetahui faktor-faktor penentu harga rumah di perumahan The Green serta dapat dijadikan sebagai bahan pustaka, informasi, dan referensi bagi yang memerlukan serta sebagai bahan rujukan untuk penelitian selanjutnya.
3. Bagi pengembang perumahan dan masyarakat sebagai bahan masukan dalam pengelolaan ruang terbuka hijau di kawasan perumahan The Green. 4. Motivasi bagi pengembang properti lainnya untuk ikut serta membangun
perumahan berkonsep green living.
1.5 Ruang Lingkup Penelitian
Penelitian ini tidak mencakup seluruh perumahan Kota BSD, namun hanya dikhususkan pada perumahan The Green dikarenakan perumahan The Green
II TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Pemukiman
Ada beberapa padanan kata yang menjelaskan makna dari kata tempat tinggal. Kata housing dalam bahasa Inggris berarti perumahan dalam bahasa Indonesia. Pemukiman merupakan kumpulan pemukim beserta sikap dan perilakunya di dalam lingkungan. Pemukiman menitik beratkan pada suatu yang bukan bersifat fisik atau benda mati yaitu manusia (Kurniasih, 2007). Lingkungan pemukiman adalah suatu daerah yang di dalamnya terdapat susunan ketetanggaan atau kumpulan tempat tinggal dan sarana perkantoran, niaga, pendidikan, budaya, kesehatan, dan fasilitas administrasi penting lainnya di sekitar area tersebut (Eckbo, 1964). Pemukiman dinyatakan sebagai kelompok-kelompok rumah yang memiliki ruang terbuka secara bersama dan merupakan kelompok yang cukup kecil untuk melibatkan semua anggota keluarga dalam suatu aktivitas, tetapi cukup besar untuk menampung fasilitas umum seperti tempat berbelanja, lapangan bermain dan daerah penyangga (Simond, 1994).
Menurut UU No. 4 Tahun 1992, pemukiman merupakan bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Lebih lanjut dinyatakan bahwa satuan lingkungan pemukiman adalah kawasan perumahan dalam berbagai bentuk dan ukuran dengan penataan tanah dan ruang, prasarana dan sarana lingkungan yang terstruktur. Rumah adalah bangunan yang dijadikan tempat tinggal selama jangka waktu tertentu. Rumah bisa menjadi tempat tinggal manusia maupun hewan, namun tempat tinggal yang khusus bagi hewan biasanya sangkar, sarang atau kandang.
antara tanaman dan bangunan serta lingkungan sekitar dan keefisienan dalam pemeliharaan (Simond, 1994).
2.2 Kota Hijau (Green City) 2.2.1. Pengertian Kota Hijau
Menurut Wildsmith (2009), green city (kota hijau) juga dapat disebut
sustainable city (kota yang berkelanjutan) atau eco-city (kota berbasis ekologi), yaitu kota yang dalam melaksanakan pembangunan didesain dengan mempertimbangkan lingkungan sehingga fungsi dan manfaatnya dapat berkelanjutan. Green City dapat terwujud jika masyarakat yang tinggal di dalamnya melakukan penghematan (minimisasi) pemanfaatan energi dan air. Selain itu juga melakukan minimisasi buangan penyebab panas serta melakukan pencegahan pencemaran air dan udara. Selain elemen-elemen tersebut Wildsmith (2009) juga menambahkan elemen sosial dan budaya. Jadi, green city merupakan kota yang melakukan pembangunan berkelanjutan secara ekonomi, sosial, dan ekologi sehingga tercipta keseimbangan diantara manusia dan alam.
2.2.2. Pengelolaan Kota dalam Mewujudkan Kota Hijau
Salah satu cara untuk mewujudkan kota hijau adalah dengan melakukan pembangunan berkelanjutan yang saat ini dikenal dengan pembangunan berbasis
green growth. World Wide Fund for Nature dan Pricewaterhouse Coopers (2011), mendefinisikan green growth sebagai sebuah konsep pembangunan yang dilaksanakan dengan mengupayakan keseimbangan sosial, ekonomi, budaya, serta lingkungan hidup. Konsep pembangunan berbasis green growth menurut World Wide Fund dan Pricewaterhouse Coopers (PWC), dilaksanakan berdasar pada lima pilar penting berikut:
a. Pertumbuhan ekonomi. b. Perbaikan kondisi sosial.
2.3 Konsep Ruang Terbuka Hijau (RTH) 2.3.1. Definisi dan Klasifikasi Ruang Terbuka Hijau
RTH (green open spaces/green space) merupakan lahan-lahan alami yang ada di wilayah perkotaan. Bentuk RTH yang berupa fasilitas umum/publik, sebagai tempat beraktivitas, adalah taman kota, taman pemakaman, lapangan olahraga, hutan kota, dan lain-lain yang memerlukan area lahan/peruntukan lahan hijau secara definitif. RTH yang ditanami tumbuhan jenis produktif, buah, dan pangan adalah sawah, pertanian darat, dan pekarangan rumah yang memerlukan area lahan/peruntukan lahan hijau pertanian secara definitif. RTH jalur hijau yang bukan ditanami pohon dalam mendukung fungsi pengaman, peneduh, dan keindahan kota adalah jalur kereta api, tegangan tinggi, sungai/tepian kali, situ, dan pantai (pengaman); jalur pinggir/median jalan kota dan lingkungan (peneduh); dan jalur jalan, kaveling bangunan kantor, industri, pedagangan, dan lain-lain (keindahan kota). RTH merupakan suatu lahan/kawasan yang mengandung unsur dan struktur alami yang dapat menjalankan proses-proses ekologis, seperti pengendali pencemaran udara, ameliorasi iklim, pengendali tata air, dan sebagainya. Unsur alami inilah yang menjadi ciri RTH di wilayah perkotaan, baik unsur alami berupa tumbuh-tumbuhan atau vegetasi, badan air, maupun unsur alami lainnya (Ismaun dan Joga, 2011).
plaza, square, jalur hijau jalan, maupun sabuk hijau kota (greenbelt) (Ismaun dan Joga, 2011).
2.3.2. Fungsi dan Manfaat RTH
Berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri No.14 Tahun 1988 ruang terbuka hijau kota mempunyai fungsi:
a. Sebagai areal perlindungan berlangsungnya fungsi ekosistem dan penyangga kehidupan.
b. Sebagai sarana untuk menciptakan kebersihan, kesehatan, keserasian, dan kehidupan lingkungan.
c. Sebagai sarana rekreasi.
d. Sebagai pengaman lingkungan hidup perkotaan terhadap berbagai macam pencemaran baik di darat, perairan, dan udara.
e. Sebagai sarana penelitian dan pendidikan serta penyuluhan bagi masyarakat untuk membentuk kesadaran lingkungan.
f. Sebagai sarana perlindungan plasma nutfah.
g. Sebagai sarana untuk mempengaruhi dan memperbaiki iklim mikro. h. Sebagai pengatur tata air.
Manfaat yang dapat diperoleh dari ruang terbuka hijau berdasarkan Instruksi Dalam Negeri No.14 Tahun 1988 antara lain:
a. Memberikan kesegaran, kenyamanan, dan keindahan lingkungan. b. Memberikan lingkungan yang bersih dan sehat bagi penduduk kota. c. Memberikan hasil produksi berupa kayu, daun, bunga, dan buah.
Menurut Ismaun dan Joga (2011) tujuan pembangunan RTH sebagai infrastruktur hijau di wilayah perkotaan adalah meningkatkan kualitas lingkungan hidup perkotaan yang nyaman, segar, indah, dan bersih, sebagai sarana lingkungan; menciptakan keserasian lingkungan alami dan lingkungan binaan yang berguna untuk kepentingan masyarakat; dan menciptakan kota yang sehat, layak huni, dan berkelanjutan (liveable, habitable, sustainable).
a. Fungsi RTH sebagai infrastruktur hijau
berinteraksi/berekreasi, berolahraga, berwisata hutan, dan lain-lain; fungsi pengaman, peneduh, dan keindahan kota secara proporsional pada ruang-ruang kota; dan fungsi budidaya pertanian bagi kegiatan pertanian kota.
b. Konservasi tanah dan air
Pembangunan kota lebih dimaknai sebagai pembangunan fisik perkotaan berupa gedung, jalan, jembatan, dan perkerasan. Permukaan lahan yang tertutup perkerasan dan bangunan semakin hari semakin meluas seiring dengan perubahan lahan alami menjadi lahan terbangun. Keadaan ini menyebabkan air hujan tidak meresap ke dalam tanah (infiltrasi), sehingga peresapan air tanah (dangkal) terhambat. Keberadaan RTH sangat penting untuk meresapkan air hujan ke dalam air tanah, menyuplai cadangan air tanah, dan mengaktifkan siklus hidrologi. c. Ameliorasi iklim
Kemajuan teknologi mampu memengaruhi iklim mikro pada ruang tertutup dalam bangunan agar lebih nyaman, tetapi belum mampu memengaruhi ruang terbuka perkotaan. Massalisasi penggunaan alat penyejuk udara (AC) terbukti berpengaruh negatif terhadap kenaikan suhu udara di ruang luar sekitar bangunan. Iklim di daerah perkotaan berkaitan dengan suhu udara, kelembaban, aliran udara, dan penyinaran matahari. Semua itu memengaruhi kenyamanan hidup manusia. Keberadaan tanaman dan unsur air sebagai unsur utama RTH mampu menciptakan iklim mikro yang lebih baik.
d. Pengendali pencemaran
Pencemaran di kota-kota besar, seperti Jakarta, Surabaya, Bandung, dan kota besar lainnya, pada umumnya tinggi. RTH mempunyai kemampuan mengendalikan pencemaran, baik pencemaran udara, aor, maupun suara bising. Peningkatan bahan pencemar di udara, khususnya karbon dioksida akibat kegiatan industri dan kendaraan bermotor, dapat diserap tanaman dalam proses fotosintesis. Keberadaan RTH dapat mengendalikan bahan pencemar (polutan), sehingga tingkat pencemaran dapat ditekan dan konsentrasi karbon dioksida dapat berkurang.
e. Habitat satwa dan konservasi plasma nutfah
keanekaragaman hayati. Keberadaan satwa liar di wilayah perkotaan memberi warna tersediri bagi kehidupan warga kota dan menjadi indikator tingkat kesehatan lingkungan kota.
f. Sarana kesehatan dan olahraga
Melalui proses fotosintesis, tanaman menghasilkan oksigen (O2), gas yang
sangat dibutuhkan manusia untuk bernapas. Oleh karena itu, RTH yang dipenuhi pepohonan sering disebut sebagai paru-paru kota. Keberadaan RTH sangat berperan untuk meningkatkan kesehatan dan olahrga.
g. Sarana rekreasi dan wisata
Suasana kota yang padat bangunan dengan dinamika kehidupan yang serba cepat dan rutinitas pekerjaan sehari-hari membuat warga cepat jenuh. Warga membutuhkan suasana baru untuk bersantai dan keluar dari rutinitas sehari-hari. Mereka membutuhkan tempat rekreasi dan wisata alami. Taman lingkungan, taman kota, hutan kota, kebun binatang, kebun raya, maupun bentuk RTH rekreasi lainnya sangat berperan mengendalikan kreativitas kehidupan warga dari rutinitas dan kejenuhan dalam bekerja. Anak-anak hingga lanjut usia dapat beraktivitas di ruang luar. Oleh karena itu, keberadaan RTH mendukung kebutuhan ketersediaan RTH sebagai tempat sarana rekreasi dan interaksi sosial warga.
h. Sarana pendidikan dan penyuluhan
RTH bermanfaat sebagai sarana pendidikan dan penyuluhan tentang sumber daya alam dan lingkungan hidup. RTH dapat digunakan untuk membangkitkan cita rasa terhadap alam dan lingkungan. Keberadaan tanaman dan unsur alam lainnya sebagai habitat satwa dan burung secara tidak langsung menjadi sarana pembelajaran bagi warga, terutama anak-anak, selain meningkatkan kualitas lingkungan kota.
i. Area evakuasi bencana
j. Pengendali tata ruang kota
RTH sebagai kawasan preservasi atau konservasi yang berbentuk jalur hijau dapat dijadikan alat pengendali tata ruang kota dengan fungsi sebagai sabuk hijau (green belt) atau jalur hijau pembatas kawasan maupun pembatas wilayah kota. k. Estetika
Keberadaan RTH dapat meningkatkan daya tarik dan keindahan suatu kota. Tanaman memiliki bentuk, warna, dan tekstur beraneka ragam sehingga dapat menambah keindahan pemandangan lanskap kota. Di samping itu, sebagai unsur yang hidup dan berkembang, tanaman dapat berubah dari waktu ke waktu (bersemi, berbunga, berbuah, rontok, dan sebagainya) sehingga menjadi daya tarik tersendiri.
2.3.3. Dampak Ruang Terbuka Hijau terhadap Kawasan di Sekitar Perumahan
Menurut Hakim (2000), terdapat sepuluh korelasi antara fungsi ruang terbuka hijau dengan dampak perkiraan yang akan terjadi terhadap kawasan sekitarnya, yang dapat dilihat pada Tabel 1.
Tabel 1 Dampak ruang terbuka hijau terhadap kawasan di sekitar perumahan
No Fungsi RTH Dampak terhadap Lingkungan Sekitar Kawasan Perumahan
1 Urban
metropolitan park sistem
Rencana peruntukkan ruang terbuka hijau suatu kawasan harus merupakan bagian dari sistem ruang terbuka hijau perkotaan. Dengan demikian daerah sekitar kawasan perumahan akan menerima dampak dari sistem tersebut. Penghijauan tepi jalan menuju gerbang masuk perumahan akan tertata baik sebagai konsekuensi pengembang untuk memperlihatkan citra kawasannya. 2 Keindahan
lingkungan
Lingkungan yang asri, indah dan nyaman akan membawa susasan kawasan menjadi menarik. Kondisi yang demikian akan mempengaruhi pola penataan lingkungan di sekitar kawasan serta membawa kesadaran masyarakat akan keindahan halaman rumahnya.
3 Mengurangi
dampak banjir
Pada daerah yang rendah dan cenderung terjadi genangan air yang menimbulkan banjir, beberapa jenis tanaman mempunyai untuk mengevapotranspirasi tinggi, yaitu tanaman berdaun banyak sehingga luas permukaan daunnya tinggi dan memiliki banyak stomata (mulut daun). Beberapa jenis tanaman yang memenuhi kriteria tersebut antara lain: Nangka (Artocarpus integra), Albizia (Paraserianthes falcataria), Mahoni (Sweitenia sp), Jati ( Tectona Grandis), KiHujan (Samanea Saman). Dengan penanaman jenis tanaman tersebut, maka genangan banjir di dalam kawasan ataupun di sekitar kawasan dapat dikurangi.
4 Menciptakan iklim mikro
Tabel 1 Dampak ruang terbuka hijau terhadap kawasan di sekitar perumahan (Lanjutan)
No Fungsi RTH Dampak terhadap Lingkungan Sekitar Kawasan Perumahan 5 Kelestarian
tata air atau peresapan air
Salah satu konsepsi dasar RTH adalah kawasan dengan seminimal mungkin adanya perkerasan. Sebagian besar didominasi oleh pepohonan. Dengan demikian jika terjadi hujan lebat, air hujan dapat meresap ke dalam tanah sebagai air infiltrasi melalui permukaan tanah yang terbuka. Dengan demikian fungsi resapan sangat berarti. Pada kawasan sekitarnya dengan banyaknya air terserap ke dalam tanah, maka beban saluran air pembungan yang melalui kawasan sekitar perumahan dapat semakin berkurang.
6 Mencegah
polusi udara
Adanya kawasan perumahan menyebabkan terjadinya lalu lintas kendaraan yang tinggi menuju kawasan tersebut. Banyaknya arus kendaraan menyebabkan terciptanya sisa buangan asap kendaraan yang menyebabkan polusi. Demikian pula masalah kebisingan, dengan pola penanaman terpadu di dalam maupun di luar kawasan akan mengurangi masalah tersebut.
7 Udara segar RTH di dalam kawasan akan menghasilkan udara segar bagi masyarakat. Pepohonan akan mengeluarkan O2 dan menyerap CO2 sehingga rasa nyaman akan tercapai. Demikian pula dampak di luar kawasan akan menerima rasa nyaman.
8 Sumber
plasma nutfah
Ruang terbuka hijau dapat ditanamai dengan berbagai jenis tanaman langka dan menjadikan tempat koleksi keanekaragaman hayati yang tersebar di seluruh Indonesia, sehingga dapat juga berguna sebagai kawasan konservasi, karena pada areal tersebut dapat dilestarikan dengan flora dan fauna exsitu. Dengan demikian, bilamana di sekitar kawasan perumahan terdapat jenis tanaman yang menjadi tanaman asli dan bermanfaat, jenis tersebut dapat dibudidayakan lebih lanjut.
9 Habitat satwa fauna
Ruang terbuka hijau dapat dikembangkan sebagai habitat burung. Beberapa jenis burung sangat membutuhkan pohon sebagai tempat mencari makanan maupun tempat bersarang dan bertelur. Beberapa jenis pohon yang disukai oleh burung karena buah, nektar, bunga, ijuk, batangnya yang menarik diantaranya: kiara, caringin, loa (Ficus sp), dadap (Erythrina variegata), aren (Arenga pinnata), bambu (Bambusa sp), dan lain-lain. Dengan demikian, lingkungan di sekitar perumahan memberikan lingkungan yang lebih alami.
10 Penahan angin Angin kencang dapat dikurangi 75-80% oleh suatu penahan angin berupa tanaman pada ruang terbuka hijau. Jadi, RTH di dalam kawasan perumahan membawa dampak positif terhadap lingkungan sekitarnya.
Sumber: Hakim (2000)
2.4 Metode Harga Hedonik
mengontrol faktor-faktor di luar lingkungan, melihat rumah berdasarkan jumlah kamar yang sama, luas bangunan yang sama, akses yang sama, dan lain sebagainya., kemudian perbedaan sisanya di dalam harga rumah akan bisa menunjukkan hasil dari perbedaan lingkungan. Jadi, metode harga hedonik menilai harga faktor yang tidak bisa langsung terlihat data nya di pasar, misalnya harga kualitas lingkungan, harga keindahan taman, juga harga lokasi/jarak ke pusat kota.
Menurut Jailani (2008), Metode Harga Hedonik dikembangkan oleh Griliches (1971) dan Rosen (1974). Pada ekonomi lingkungan, metode ini digunakan untuk menentukan harga suatu barang konvensional yang bervariasi sebagai jawaban atas perubahan pada barang lingkungan yang saling berhubungan erat. Sebagai contoh, harga rumah dipengaruhi oleh mutu udara yang melingkupi lingkungan perumahan. Keputusan individu untuk membeli rumah merupakan suatu fungsi yang tergantung pada tingkat polusi pada lingkungan rumah. Hal itu dilakukan untuk meningkatkan mutu udara di lingkungan sekitar rumah. Nilai kesediaan untuk membayar (willingness to pay) terhadap lingkungan dapat diukur menggunakan Metode Harga Hedonik (Patunru, 2004).
Metode Harga Hedonik dapat digunakan untuk mengestimasi keuntungan ekonomi atau mengasosiasikan harga dengan:
1. Kualitas lingkungan, termasuk polusi udara, polusi air, dan kebisingan. 2. Kenyamanan lingkungan, diantaranya nilai estetika atau dekat dengan
tempat rekreasi.
Menurut Malpezzi (2002), alasan dasar menggunakan Metode Harga Hedonik adalah harga faktor yang baik berhubungan dengan karakteristika atau jasa yang disediakan. Contohnya harga mobil menggambarkan karakteristik dari mobil tersebut (kelancaran dalam transportasi, kenyamanan, gaya, mewah, hemat bahan bakar, dan lain-lain). Oleh karena itu, kita dapat menilai karakteristik dari mobil atau yang lain dengan melihat harga dari kemampuan untuk membayar seseorang untuk dapat ditukar apabila karakteristik mobil juga berubah.
Menurut Hanley dan Splash (1993), fungsi Hedonic Price dapat dijelaskan mengenai faktor-faktor yang dapat mempengaruhi harga rumah (Ph) dapat
contohnya adalah luas lahan dan status lahan. Kedua, karakteristik lingkungan (Nj), contohnya luas RTH privat, jumlah jenis tanaman pada RTH privat, dan
jarak ke RTH publik. Ketiga, kualitas lingkungan (Qk), contohnya kenyamanan
lingkungan. Fungsi hedonic price ini dapat dihitung dengan menggunakan
Ordinary Least Square (OLS) atau persamaan regresi P = f (Si, Nj, Qk). Jika
ditulis dalam bentuk matematis sebagai berikut:
P =β0+β1Si + β2Nj +β3Qk +ε………... (1)
Dimana:
Β = intersep/koefisien
Si = karakteristik rumah itu sendiri
Nj = karakteristik lingkungan
Qk = kualitas lingkungan
Ε = error; yang menunjukkan faktor lain yang menentukan harga rumah Setelah model yang menunjukkan fungsi Hedonic Price dibentuk, maka dapat ditentukan harga implisit dari karakteristik lingkungan. Harga implisit tersebut dapat digunakan untuk menunjukkan besarnya pengaruh faktor lingkungan terhadap harga suatu tempat tinggal (nilai implisit lingkungan). Besar pengaruh faktor lingkungan disebut dengan nilai implisit, dikarenakan faktor lingkungan diperhitungkan nilainyaa secara implisit di dalam penentuan harga suatu tempat tinggal. Sebagai contoh adalah pemandangan lingkungan sekitar tempat tinggal. Seseorang akan menghargai suatu tempat tinggal yang memiliki pemandangan sekitarnya indah dengan nilai yang lebih tinggi. Sebaliknya, seseorang akan menghargai dengan nilai yang lebih rendah terhadap suatu tempat tinggal yang memiliki pemandangan sekitar yang kurang indah. Hal ini menunjukkan bahwa pemandangan sekitar secara implisit mempengaruhi harga tempat tinggal tersebut. Metode Harga Hedonik selalu selektif dalam menentukan harga rumah karena:
1. Dalam satu area harga rumah yang baru dikeluarkan berhubungan erat dengan harga tanah kosong dalam area tersebut.
2.4.1.Keuntungan Metode Harga Hedonik
Menurut Malpezzi (2002), keuntungan dari Metode Harga Hedonik adalah: 1. Metode ini dititikberatkan untuk menduga nilai berdasarkan pilihan-pilihan
yang aktual.
2. Pasar properti relatif efisien dalam merespon informasi sehingga dapat menjadi indikasi nilai yang baik.
3. Catatan properti mudah untuk disusun kembali.
4. Data penjualan properti dan karakteristik sudah terdapat seiring dengan banyaknya sumber yang ada, dan bisa berhubungan juga dengan sumber data sekunder lainnya untuk memperoleh variabel deskriptif untuk analisisnya.
5. Metode ini serbaguna dan bisa diadaptasi untuk mempertimbangkan beberapa interaksi yang mungkin atar barang-barang pasar dan kualitas lingkungan.
2.4.2.Kekurangan Metode Harga Hedonik
Menurut Turner, et al (1994), pendekatan Metode Harga Hedonik mempunyai beberapa kekurangan yaitu:
1. Penggunaan yang tidak mudah
Menduga hubungan antara harga rumah dan kualitas lingkungan membutuhkan data statistik yang memadai untuk memisahkan pengaruh lain terhadap harga rumah seperti ukuran rumah, aksesibilitas, dan lain-lain.
2. Pasar properti
Metode yang berdasarkan asumsi bahwa orang mempunyai kesempatan untuk memilih kombinasi dari keistimewaan rumah (ukuran, aksesibilitas, kualitas lingkungan), dimana kebanyakan dari mereka lebih suka diberi batasan pada pendapatan mereka.
Menurut Suhan (2009), keterbatasan penggunaan Metode Harga Hedonik yaitu:
1. Cakupan keunggulan meliputi kondisi lingkungan yang dapat diukur.
menyebabkan nilai yang ada tidak mencerminkan harga rumah atau harga lahan yang sebenarnya bagi seseorang yang tidak peduli terhadap kaitan antara kualitas lingkungan dengan keuntungan yang diperolehnya.
3. Asumsi yang digunakan di dalam metode tersebut adalah seseorang mempunyai kesempatan untuk memilih kombinasi yang diinginkannya dengan tingkat pendapatan tertentu. Padahal suatu pasar rumah atau lahan mugkin dipengaruhi oleh faktor lain, misalnya pajak dan tingkat bunga. 4. Hasil yang diperoleh sangat ditentukan oleh model yang dibuat.
5. Jumlah data yang dikumpulkan relatif banyak. 6. Aplikasi sangat ditentukan dengan ketersediaan data.
2.5 Persepsi
Persepsi merupakan penafsiran unik terhadap suatu situasi, bukan merupakan suatu pencarian yang sebenarnya dari situasi tersebut. Definisi secara implisit menyebutkan bahwa informasi dan situasi dapat berfungsi sebagai stimulus bagi terbentuk suatu persepsi, walaupun informasi tentang lingkungan itu juga bisa berupa situasi tertentu (Thoha, 1988).
Menurut Langevelt (1966) diacu dalam Harihanto (2001), persepsi sebagai pandangan individu terhadap suatu objek atau stimulus. Akibat adanya stimulus, individu memberikan reaksi (respon) berupa penerimaan atau penolakan terhadap stimulus tersebut. Persepsi berhubungan dengan pendapat dan penilaian individu terhadap suatu stimulus yang akan berakibat terhadap kemauan dan perasaan terhadap stimulus tersebut, serta motivasi tertentu. Stimulus bisa berupa benda, isyarat, informasi, maupun situasi dan kondisi tertentu.
termasuk juga pengetahuan. Persepsi juga dipengaruhi oleh faktor sosial budaya dan sosial ekonomi seperti pendidikan lingkungan tempat tinggal, suku bangsa dan lainnya.
Calhoun & Acocella (1990) menyatakan bahwa, persepsi yang kita kenal memiliki pengaruh terhadap konsep diri seperti:
1. Pengetahuan: apa yang diketahui (atau kita anggap tahu) tentang pribadi lain wujud lahiriah, perilaku, masa lalu, perasaan, motif dan sebagainya. 2. Pengharapan: gagasan tentang orang itu menjadi apa dan mau melakukan
apa yang dipadukan dengan gagasan kita tentang seharusnya dia menjadi apa dan melakukan apa.
3. Evaluasi: kesimpulan tentang seseorang didasarkan pada bagaimana seseorang (menurut pengetahuan kita tentang mereka) memenuhi pengharapan kita tentang dia.
2.6 Penelitian Terdahulu yang Terkait
Tabel 2 Penelitian Terdahulu
No Nama Judul penelitian Tujuan Penelitian Metode Penelitian Hasil Penelitian
1 Idawati
1. Menganalisis cara menentukan harga tanah pemukiman
2. Menganalisis cara menentukan nilai bangunan perumahan
3. Menganalisis pengaruh hak kepemilikan tanah terhadap harga tanah pemukiman
4. Menganalisis pengaruh
kebijaksanaan atas tanah pemukiman terhadap harga tanah pemukiman
5. Menganalisis pengaruh motif konsumen untuk membeli dan memiliki tanah pemukiman terhadap harga tanah pemukiman. 6. Menganalisis dampak krisis moneter terhadap harga tanah pemukiman
Metode Harga Hedonik
Penilaian bangunan oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan menggunakan Pedoman Daftar Biaya dan Komponen Bangunan (DBKB) Metode Harga Hedonik
Metode Harga Hedonik
Metode Harga Hedonik
Metode Harga Hedonik
Peubah yang secara nyata mempengaruhi harga tanah pemukiman adalah luas tanah, ketersediaan air, pemukiman teratur, fasilitas air bersih, fasilitas telepon, fasilitas drainase, dan status hak kepemilikan tanah.
Peubah yang diduga mempengaruhi nilai bangunan adalah luas bangunan, umur bangunan, kondisi bangunan, kontruksi, atap, dinding, dan lantai.
Hak kepemilikan tanah mempengaruhi harga tanah pemukiman dengan memberikan koefisien regresi negatif.
Pengaruh kebijaksanaan penataan ruang pemukiman terhadap harga tanah pemukiman memberikan koefisien regresi positif.
Motif konsumen terhadap kepemilikan atas tanah dan bangunan memberikan kontribusi positif terhadap harga tanah pemukiman.
Adanya krisis ekonomi dan moneter yang memberikan dampak pada kenaikan tingkat bunga kredit properti dan kredit pemilikan rumah serta kenikan harga bahan bangunan, tidak memungkinkan pengembang untuk menurunkan harga rumah, sementara di sisi lain daya beli
Mengetahui hubungan antara harga rumah dengan area hijau di perkotaan
Tabel 2 Penelitian Terdahulu (lanjutan)
No Nama Judul Penelitian Tujuan Penelitian Metode Penelitian Hasil Penelitian
3 Nuryanti
1. Mengidentifikasi karakteristik lahan yang dijual di Kecamatan Telukjambe Timur
2. Mengidentifikasi karakteristik umum penjual lahan dalam penetapan harga lahan pemukiman
3. Mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi alasan penjual dan proses transaksi lahan berdasarkan kelembagaan yang digunakan 4. Mengidentifikasi dan menganalisis
faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan pemukiman di Kecamatan Telukjambe Timur
Analisis Deskriptif
Analisis Deskriptif
Analisis deskriptif
HPM (Analisis Regresi Linier Berganda dan Model Double Log)
Berdasarkan jenis lahan, luas total lahan sawah yang dijual sebesar 158.629 m2; lahan kosong (darat) sebesar 13.649 m2; lahan kebun sebesar 1.800 m2; dan lahan yang sudah ada bangunan sebesar 1.280 m2.
Penjual lahan sebagian besar memiliki matapencaharian sebagai wiraswasta. Tingkat pendidikan penjual lahan juga telah mengikuti pendidikan formal.
Penjualan lahan tersebut merupakan salah satu alternatif penjual untuk memperoleh tambahan dana untuk modal usaha, memenuhi kebutuhan ekonomi, dan untuk membayar hutang.
Harga lahan dipengaruhi oleh luas lahan, status lahan, kepadatan penduduk, sarana angkutan umum, dan fasilitas telepon.
4 Jailani (2007)
Faktor-Faktor Penentu Harga Rumah di Kota Bogor
Mengidentifikasi faktor-faktor penentu harga rumah di Kota Bogor
Metode Harga Hedonik Faktor-faktor yang paling berpengaruh terhadap harga rumah adalah lokasi (diukur dengan jarak ke pusat kota) dan luas bangunan.
5 Silalahi
1. Mengidentifikasi latar belakang penjual lahan saat melakukan transaksi jual lahan di Kecamatan Cibinong
2. Mengidentifikasi motivasi penjual lahan, proses transaksi jual lahan dan peruntukan hasil penjualan lahan
3. Menganalisis faktor-faktor yang
mempengaruhi harga lahan
pemukiman di Kecamatan Cibinong
Analisis Deskriptif
Analisis Deskriptif
Metode Harga Hedonik (alat analisis model linear berganda dan
double log)
Responden yang menjual lahan adalah sudah berkeluarga dan mempunyai tanggungan keluarga yang cukup besar, umur relatif pada usia kerja mendekati usia kerja tidak produktif, pendidikan di bawah wajib belajar pemerintah, pekerjaan rata-rata adalah wiraswasta dan pendapatan di bawah UMR kota Bogor.
Motivasi penjual lahan melakukan transaksi jual lahan disebabkan oleh kebutuhan modal usaha dan faktor penariknya disebabkan oleh keinginan untuk membuat tabungan demi kelangsungan hidup, perutukan hasil penjualan lahannya adalah untuk modal usaha.
Tabel 2 Penelitian Terdahulu (lanjutan)
No Nama Judul Penelitian Tujuan Penelitian Metode Penelitian Hasil Penelitian
6 Anggraeni (2009)
Beberapa Faktor yang Mempengaruhi Harga Rumah dan Tanah di Kota Yogyakarta
1. Mengidentifikasi pengaruh jarak dari perumahan ke pusat kota, luas keseluruhan bangunan, luas lahan rumah, dan jarak rumah ke taman kota atau ruang terbuka hijau terdekat terhadap harga rumah dan tanah berdasarkan NJOP Bumi dan Bangunan
2. Mengidentifikasi perbedaan antara bangunan yang memiliki gudang dalam mempengaruhi harga rumah dan tanah berdasarkan NJOP Bumi dan Bangunan
3. Mengidentifikasi perbedaan antara bangunan yang memiliki taman atau kebun mempengaruhi harga rumah dan tanah berdasarkan NJOP Bumi dan Bangunan
Luas keseluruhan bangunan dan luas lahan rumah berpengaruh positif dan signifikan terhadap harga rumah dan tanah berdasarkan NJOP Bumi dan Bangunan, sedangkan jarak dari perumahan ke pusat kota dan jarak rumah ke taman kota terdekat tidak berpengaruh terhadap harga rumah dan tanah berdasarkan NJOP Bumi dan Bangunan.
Tidak ada perbedaan pengaruh antara bangunan yang memiliki gudang dan tidak memiliki gudang dalam mempengaruhi harga rumah dan tanah berdasarkan NJOP Bumi dan Bangunan.
Tidak ada perbedaan pengaruh antara bangunan yang memiliki taman atau kebun dan tidak memiliki taman atau kebun dalam
1. Mengidentifikasi faktor yang
mempengaruhi masyarakat
memilih tempat tinggal di perumahan (baik secara akses dan lingkungan)
2. Mengestimasi nilai ekonomi dari ruang terbuka hijau di daerah perumahan.
3. Menganalisis kebijakan
pengelolaan dan perawatan ruang terbuka hijau di daerah perumahan
Analisis
Faktor-faktor yang menyebabkan masyarakat memilih bertempat tinggal di perumahan yaitu ketersediaan infrastruktur, kondisi lingkungan, dan lokasi keberadaan perumahan.
Estimasi nilai ekonomi ruang terbuka hijau di Perumahan Bogor Raya Permai adalah sebesar Rp 8.806.687. Nilai tersebut memiliki arti bahwa keinginan dan kemampuan masyarakat untuk berkorban mendapatkan manfaat ruang terbuka hijau yang terwakili dalam harga rumah adalah sebesar Rp 8.806.687
III KERANGKA PEMIKIRAN
Kebutuhan akan pemukiman kian meningkat seiring dengan meningkatnya kebutuhan manusia akan tempat tinggal. Namun disisi lain kebutuhan akan adanya ruang terbuka yakni ruang terbuka hijau juga merupakan salah satu kebutuhan terpenting yang saat ini dibutuhkan oleh masyarakat. Ruang terbuka hijau memiliki fungsi ekstrinsik yaitu berfungsi sebagai sarana fasilitas umum yang digunakan sebagai tempat berolahraga, tempat bermain dan keindahan tetapi juga memiliki fungsi intrinsik yaitu fungsi ekologis untuk menjaga kualitas air dan udara serta mencegah banjir.
Berdasarkan Undang-Undang Penataan Ruang No. 26 Tahun 2007, ruang terbuka hijau minimal menempati 30% luas wilayah perkotaan. Adanya kebutuhan tersebut memacu para pengembang properti untuk menawarkan perumahan berkonsep hunian hijau atau biasa disebut green living yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan bertema alam untuk memenuhi kebutuhan masyarakat saat ini. Salah satu perumahan berkonsep green living yaitu perumahan The Green yang terletak di Kota Bumi Serpong Damai (BSD) yang dikembangkan oleh pengembang properti Sinarmas land dan PT. Tbk BSD. Harga rumah yang diberikan oleh pengembang pun berbeda-beda sesuai dengan ukuran dan fasilitas dari rumah itu sendiri.
Tahap pertama yang dilakukan dalam penelitian ini yaitu mengidentifikasi persepsi masyarakat terhadap keberadaan ruang terbuka hijau di perumahan The Green, baik itu RTH publik maupun RTH privat. Setelah diidentifikasi persepsi masyarakat dalam menilai keberadaan RTH yang disediakan oleh pihak pengembang, dapat diketahui tingkat kenyamanan dan kepuasan masyarakat akan adanya manfaat yang didapatkan dari keberadaan RTH, sebagai balasan dari harga yang dikeluarkan oleh masyarakat dalam memperoleh rumah berkonsep hijau tersebut. Identifikasi persepsi masyarakat terhadap keberadaan RTH juga untuk mengetahui sejauh mana masyarakat dalam memahami fungsi keberadaan RTH.
ekonomi dari ruang terbuka hijau sebagai besarnya ukuran nilai dari keberadaan ruang terbuka hijau yang terwakili dalam harga rumah itu sendiri. Adapun metode yang digunakan dalam tahapan ini yaitu dengan menggunakan metode harga hedonik.
Gambar 1. Diagram Alur Kerangka Berfikir Keterangan:
= Batasan Penelitian
= Aliran
Pentingnya keberadaan ruang terbuka hijau
Deskriptif dan Non Parametrik
Pengaruh faktor lain Harga rumah di perumahan The Green BSD Persepsi masyarakat
terhadap keberadaan RTH di perumahan The Green BSD
Pengembangan perumahan berkonsep hunian hijau
The Green BSD
Metode Harga Hedonik Pengaruh
keberadaan RTH
Nilai Ekonomi RTH di perumahan The
Green BSD Kebutuhan pemukiman meningkat
Undang-Undang Penataan Ruang Nomor 26 Tahun 2007
Dampak Keberadaan RTH dan Nilai Ekonomi RTH
Masukan bagi pengembang, pemerintah daerah, dan pihak lain yang terlibat -Fungsi Intrinsik RTH (Fungsi
Ekologis)
-Fungsi Ekstrinsik RTH (Sosial, Ekonomi, Estetika)
IV METODE PENELITIAN
4.1 Lokasi dan Waktu Penelitian
Pengambilan data dilaksanakan pada bulan Juli 2013 sampai September 2013 di perumahan The Green Kota Bumi Serpong. Pemilihan lokasi dilakukan dengan sengaja (purposive) dengan pertimbangan bahwa perumahan The Green merupakan perumahan yang mengusung konsep hunian hijau dan merupakan the masterpiece cluster yang terdapat di kawasan Kota Bumi serpong Damai.
4.2 Jenis dan Sumber Data
Data dari penelitian ini terdiri dari data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh jawaban yang bersumber dari responden yang merupakan masyarakat pemilik rumah di wilayah penelitian melalui wawancara dengan menggunakan kuisioner. Responden dalam penelitian ini yaitu responden yang mewakili masyarakat perumahan The Green Kota BSD. Selain itu, dalam penelitian ini juga digunakan data sekunder yang diperoleh dari instansi-instansi dan literatur yang terkait dengan penelitian. Data sekunder digunakan untuk melengkapi data primer. Data sekunder merupakan data yang relevan dengan penelitian, seperti internet, buku referensi, jurnal-jurnal, literatur yang terkait dengan penelitian, peta-peta dan data administrasi tentang jumlah dan luasan RTH, serta data lain yang mendukung penelitian ini.
4.3 Metode Pengambilan Data
Pengambilan sampel dilakukan dengan teknik nonprobability sampling, artinya teknik yang tidak memberi peluang sama bagi setiap unsur atau anggota populasi untuk dipilih menjadi sampel (Sugiyono 2012). Penelitian ini menggunakan metode purposive sampling, yaitu pengambilan sampel secara sengaja dengan pertimbangan orang yang menjadi responden merupakan masyarakat yang membeli rumah dan menetap di perumahan The Green.
jumlah sampel didasarkan pada kaidah rata-rata sampel dari besaran sampel sekurang-kurangnya 30 observasi akan mendekati normal (Gujarati 2007a).
4.4 Metode Analisis Data
Data dan informasi yang diperoleh dalam penelitian ini akan dianalisis secara kualitatif dan kuantitatif. Pengolahan dan analisis data dilakukan secara manual dan menggunakan komputer dengan program Microsoft Office Excell dan SPSS 16. Tabel di bawah ini akan diuraikan matriks analisis yang digunakan untuk menjawab tujuan-tujuan dalam penelitian ini.
Tabel 3 Matriks analisis data
No Tujuan Penelitian Sumber Data dan Jumlah Sampel Analisis Data
1 Mengidentifikasi
-Wawancara dengan masyarakat yang tinggal di perumahan The Green dengan
menggunakan kuesioner yang telah
disediakan
-Wawancara dengan masyarakat yang
tinggal di perumahan The Green dengan
menggunakan kuesioner yang telah
disediakan
3 Mengestimasi besarnya
nilai ekonomi dari jasa
lingkungan ruang
terbuka hijau
-Wawancara dengan masyarakat yang
tinggal di perumahan The Green dengan
menggunakan kuesioner yang telah
disediakan
-Responden 65 orang
Analisis Regresi
Double Log
4.4.1 Identifikasi Persepsi Masyarakat Perumahan The Green terhadap Keberadaan Ruang Terbuka Hijau
Identifikasi persepsi masyarakat terhadap keberadaan ruang terbuka hijau menggunakan analisis deskriptif dan uji non parametrik. Persepsi masyarakat yang diidentifikasi meliputi persepsi masyarakat terhadap keindahan ruang terbuka hijau, persepsi masyarakat terhadap pentingnya ruang terbuka hijau, persepsi masyarakat terhadap kenyamanan ruang terbuka hijau, persepsi masyarakat terhadap ketersediaan ruang terbuka hijau, persepsi masyarakat terhadap pengelolaan dan perawatan ruang terbuka hijau, persepsi masyarakat terhadap harga rumah, dan persepsi masyarakat terhadap perbandingan harga rumah dengan ketersediaan ruang terbuka hijau .
Uji Chi-Square digunakan untuk menguji hubungan antar variabel dengan tingkat persepsi masyarakat. Perhitungan dalam uji ini menggunakan rumus sebagai berikut:
x2 =
Keterangan:
x2 = Nilai Chi-Square
A = Nilai Amatan H = Nilai Harapan
Hipotesis yang dipakai untuk menguji hubungan antar variabel dengan tingkat persepsi responden yaitu:
a. H0 = Tidak terdapat hubungan antara variabel dengan tingkat persepsi
responden
b. H1 = Terdapat hubungan antara variabel dengan tingkat persepsi responden
Kemudian nilai x2 hitung dibandingkan dengan x2tabel pada tingkat kepercayaan
95 persen dan 99 persen dengan derajat bebas tertentu. Kriteria keputusan untuk uji nyata ini adalah sebagai berikut:
a. Apabila nilai x2hitung > x2tabel maka terima H1, yang berarti terdapat hubungan
antara variabel dengan tingkat persepsi responden
b. Apabila nilai x2hitung ≤ x2tabel maka terima H0, yang berarti tidak terdapat
4.4.2Analisis Faktor-faktor yang Menentukan Harga Rumah Serta Menganalisis Pengaruh Ruang Terbuka Hijau terhadap Harga Rumah
Analisis faktor-faktor yang menentukan harga rumah dengan menggunakan pendekatan Hedonic Price Method. Metode ini menjelaskan tentang faktor-faktor yang mempengaruhi harga sebuah rumah. Harga rumah diduga dipengaruhi oleh karakteristik rumah itu sendiri dan kualitas lingkungan. Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi harga rumah dilakukan dengan model regresi double log.
Bentuk model regresi double log yang digunakan adalah:
Ln Y = β0 + β1LnX1+ β2LnX2 + β3LnX3 + β4LnX4+ β5LnX5 + β6LnX6 + ε... (2)
Dimana:
Y = Harga rumah di perumahan The Green (Rp/m2)
X1 = Jarak rumah ke pusat perbelanjaan (m) X2=Jarak rumah ke tempat beribadah (m) X3= Jarak rumah ke taman publik (m) X4 = Jarak rumah ke danau publik (m) X5= Luas taman rumah (m2)
X6 = Jumlah jendela rumah (buah)
ε = Galat
semakin banyak jumlah jendela yang terdapat di rumah maka harga rumah semakin mahal.
Dalam regresi linier berganda perlu dilakukan uji parameter untuk mengetahui apakah model layak digunakan atau tidak. Uji parameter tersebut antara lain adalah uji ekonomi (uji tanda), uji statistik, dan uji ekonometrika.
Pengujian secara statistik terhadap model perlu dilakukan dengan cara: 1. Uji Koefisien Determinasi (R2)
Koefisien R2 disebut sebagai koefisien determinasi (sampel) untuk mengukur kecocokan dan kesesuaian dari suatu garis regresi. Rumus untuk menentukan koefisien determinasi (R2), yaitu:
R2 =
keterangan :
R2 = Koefisien Determinasi
JKR = Jumlah Kuadrat Regresi
JKT = Jumlah Kuadrat Total
Secara verbal, R2 mengukur bagian atau persentase total variasi Y yang dijelaskan oleh model regresi. Ada dua sifat R2, pertama R2 bukan merupakan besaran negatif, kedua besaran selang ini adalah 0 < R2 < 1. Apabila nilai R2 sebesar 1 berarti seluruh variasi Y dapat dijelaskan oleh regresi, sedangkan nilai R2 sebesar 0 berarti tidak ada hubungan sama sekali antara Y dan X. Model yang baik adalah model yang memiliki nilai R2 tinggi karena variabel dependen dapat dijelaskan oleh variabel independen (Gujarati 2007a).
2. Uji F
Juanda (2009) menjelaskan uji F digunakan untuk mengetahui apakah variabel-variabel independen yang digunakan dalam model berpengaruh nyata terhadap variabel dependen. Uji F dapat dilakukan dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
keterangan:
JKK = Jumlah Kuadrat nilai tengah Kolom
JKG = Jumlah Kuadrat Galat
n = Jumlah sampel
k = Jumlah peubah
Kriteria keputusan sebagai berikut: Fhitung > Ftabel (k-1; n-k) maka tolak H0
Fhitung < Ftabel (k-1; n-k) maka terima H0
Jika tolak H0, maka model tersebut memiliki minimal satu variabel bebas yang
berpengaruh nyata terhadap variabel tidak bebas dan sebaliknya jika terima H0,
maka tidak ada satupun variabel bebas yang berpengaruh nyata terhadap output. 3. Uji T
Uji statistik T adalah uji untuk mengetahui masing-masing variabel bebas yang berpengaruh terhadap variabel terikatnya. Prosedur pengujian uji statistik t adalah (Ramanathan, 1997):
: 0 atau variabel bebas tidak berpengaruh nyata terhadap variabel terikat. : 0 atau variabel bebas berpengaruh nyata terhadap variabel terikat.
Jika maka diterima, artinya variabel bebas ( ) tidak berpengaruh nyata terhadap (Y). Jika , maka terima artinya variabel bebas ) berpengaruh nyata terhadap (Y).
Pengujian secara ekonometrika terhadap model juga dapat dilakukan. Suliyanto (2005) menjelaskan model regresi yang diperoleh dari metode kuadrat terkecil biasa (Ordinary Least Square) (OLS) yang merupakan model regresi yang menghasilkan estimator linear tidak bias yang terbaik ((Best Linear Unbias Estimator) (BLUE)) yang terjadi jika dipenuhi dengan beberapa asumsi yang disebut dengan asumsi klasik sebagai berikut:
1. Uji Multikolinearitas
● Nilai tolerance seluruh variabel independen mendekati angka 1 atau lebih besar dari 0,2
● Nilai VIF seluruh variabel independen berada diseputar angka 1 dan tidak boleh lebih dari 10.
Pengujian dilakukan untuk membuktikan bahwa antar variabel bebas satu dengan lainnya merupakan variabel yang setara (benar-benar independen).
2. Uji Heteroskedastisitas
Heteroskedastisitas terjadi jika gangguan muncul dalam fungsi regresi yang mempunyai varian yang tidak sama, sehingga penaksiran OLS tidak efisien baik dalam sampel kecil maupun sampel besar. Untuk mendeteksi ada atau tidaknya masalah heteroskedastisitas dapat menggunakan grafik scatterplot antara nilai residual regresi dengan nilai prediksi. Suatu model persamaan regresi yang tidak memiliki masalah heteroskedastisitas yaitu jika titik-titik pada grafik scatterplot
tersebar acak tidak membentuk suatu pola tertentu seperti segitiga, segiempat, lengkung yang beraturan dan sebagainya (Mulyanto dan Wulandari 2010).
3. Uji Autokorelasi
Uji asumi autokorelasi digunakan untuk melihat apakah ada atau tidak korelasi antara residual dengan residual lain. Uji yang digunakan untuk mendeteksi autokorelasi adalah uji DW (Durbin Watson test). Nilai statistik DW berada diantara 1,55 dan 2,46 maka menunjukkan tidak adanya autokorelasi (Firdaus, 2004).
4. Uji Normalitas
