LAGI KE?
6
29
KOS KONSULTAN TAK BOLEH MURAH LAGI KER ? Itulah persoalan yang biasa ditanya oleh mereka yang nak bina rumah secara pinjaman, sama ada melalui bank ataupun LPPSA. Untuk mengira jumlah yang perlu dibayar kepada konsultan dalam pembinaan sesebuah rumah, ianya ditentukan melalui jumlah keseluruhan harga kontrak pembinaan tersebut. Jika tuan puan tidak biasa dengan aliran perjalanan sesebuah projek, kebiasaanya pemilik kepada projek akan melantik terlebih dahulu seorang konsultan utama ataupun lead consultant. Kemudian, syarikat yang dilantik itu akan menguruskan perkara-perkara yang melibatkan konsultan lain.
Siapa lead konsultan ini? Kebiasaannya adalah daripada firma arkitek. Mereka ini akan menguruskan hal ehwal konsultan lain seperti konsultan juruukur bahan, konsultan jurutera mekanikal dan eletrikal, dan konsultan jurutera sturuktur dan binaan. Harga binaan akan diketahui apabila pelan bangunan yang sudah lengkap diberikan kepada juruukur bahan. Dari situlah jumlah bayaran kepada kesemua konsultan dapat diperincikan. Kebiasannya, caj kiraan menggunakan peratus dan dalam kos keseluruhan konsultan bagi sebuah projek berskala kecil adalah 10% daripada jumlah pembinaan. Justeru, jika kos binaan untuk sebuah rumah banglo yang bernilai RM 500,000, maka kos konsultan adalah RM 50,000.
Mahal bukan ?
30
Ya, memang mahal. Sudah tentulah para konsultan ini mereka tidak akan memberi pengurangan sehingga 50% kerana aktiviti mereka dikawal oleh lembaga pemantauan masing-masing. Ada ke cara nak dapat harga istimewa untuk kos konsultan ini?
Jawapannya adalah bergantung kepada lokasi banglo idaman tuan puan yang akan di bina. Jika tanah lot tuan puan berada di kawasan Putrajaya, permohonan kelulusan pelan bangunan mestilah melalui Perbadanan Putrajaya sebagai PBT. Kos untuk arkitek dan konsultan lain semestinya sangat berbeza dengan kos arkitek di negeri Pahang. Ada sesetengah PBT memperuntukkan pelan yang khas biarpun hanya untuk kelulusan sebuah rumah seperti lakaran 3D, pelan Civil &
Structure walaupun untuk rumah bawah 2,000 kps dan macam-macam lagi.
Justeru, apakah langkah yang terbaik untuk mendapatkan kos konsultan yang tidak terlampau mahal daripada harga pasaran?
Apa yang saya praktikkan adalah apabila saya ingin memulakan projek kecil-kecilan 1 atau 2 buah unit rumah dalam PBT tersebut, saya akan terus pergi ke Pejabat Utama PBT dan bertanyakan di Bahagian Perancang, OSC atau mana-mana kakitangan di bahagian berkaitan berkenaan pelukis pelan yang berdaftar dengan LAM atau firma arkitek di daerah tersebut. Tidak pernah lagi sehingga sekarang jawapan yang saya cari tiada.
31
DENGAN PINJAMAN LPPSA
Atau saya akan dapatkan freelancer arkitek yang melakukan kerja-kerja melukis pelan dan membuat perkhidmatan urusan penghantaran pelan ke PBT untuk proses kelulusan. Kesemua urusan berkenaan arkitek dan konsultan lain akan diuruskan oleh freelancer arkitek tersebut dari proses melukis pelan, kelulusan pelan sehingga memperolehi CCC.
Sebab utama saya aplikasikan cara ini untuk pengurusan konsultan adalah, pertama sekali, saya mudah mencari mereka kerana mereka ini tidak terlalu memberi komitmen kepada banyak klien atau projek. Kedua, untuk dapatkan update berkenaan kelulusan pelan lebih mudah kerana secara langsung daripada mereka. Ketiga, kos pelan bangunan tidak murah, jadi saya takut untuk berurusan dengan orang yang tidak dikenali terutama sekali saya pertama kali menghantar fail bangunan ke PBT tersebut. Kes ini terpakai untuk pembinaan rumah banglo idaman tuan puan yang jenis sesebuah sahaja. Jika tuan puan seorang pemaju perumahan, keadaan di atas tidak terpakai.
Di Akademi Kontraktor Bina Rumah Dan Pemaju Kecilan, kami memberi perincian yang sangat jelas bagaimana menguruskan pembinaan rumah sehingga siap agar bajet yang kita telah sediakan tidak hangus dan tidak disia-siakan dek kerana kesilapan teknikal.
Selalu saya sebut kepada bakal-bakal pemilik rumah banglo yang menggunakan pinjaman LPPSA di luar sana. Jika mereka membina rumah RM 350,000, tidak rugi dan tidak membazir jika mereka membeli panduan awal
32
dan tatacara pengurusan bina rumah iaitu kursus Pocket Rocket Construction Online yang kami sediakan dengan harga RM 350. Ia hanya 0.01% sahaja dari nilai rumah tersebut jika nak dibandingkan dengan kerugian puluhan ribu ringgit jika silap menguruskan hal pembinaan rumah banglo impian mereka.
Apa yang selalu pemilik rumah buat silap dalam percaturan membina banglo idaman ? Kita sambung ke topik seterusnya…
33
DENGAN PINJAMAN LPPSA
MENCARI KONTRAK-TOR BINA RUMAH LILLAHI TA’ALA
7
34
Mencari Kontraktor Bina Rumah Lillahi Ta’ala ( Yang Ikhlas )
Persoalan yang cukup bagus. Ada ke kontraktor-kontraktor di luar sana yang mempunyai niat sedemikian dalam menjalankan sesebuah projek bina rumah ? Jawapannya ada jika kita pandai membuat percaturan. Teringat saya semasa berjumpa dengan seorang penjawat awam ni, saya bahasakan beliau kakak lah senang ya. Jadi kakak ni dia datang berjumpa kami untuk menceritakan masalah pembinaan rumahnya yang menggunakan pinjaman LPPSA. Kali pertama datang, kakak ni hanya sekadar bertanyakan tentang sistem IBS yang kami gunakan sekarang, jadi saya dan staf-staf yang lain berikan penerangan yang sebaik mungkin tentang kelebihan dan kekurangannya.
Apabila sampai soalan saya bertanyakan tentang bajet pembinaannya, kakak tersebut memberitahu bahawa rumah dia sudah ada kelulusan pelan bangunan, sudah dapat kelulusan pinjaman, malah pembinaan juga telah pun berjalan sehingga beberapa peringkat. Saya terkejut dan saya anggap keseluruhan proses rumah banglo idaman kakak ni tak lama lagi selesai lah. Tanpa membuang masa, kakak ni mengajak kami untuk datang melihat sendiri keadaan pembinaan rumahnya yang tidak jauh dari pejabat kami di Seri Kembangan.
Keesokan harinya, kami berjumpa sekali lagi dengan kakak tersebut dan ingatkan dia
siap-35
DENGAN PINJAMAN LPPSA
siap supaya bawa sekali perjanjian bina rumah dan segala kontrak bina rumah yang berkaitan.
Memang betul rumah yang dalam pembinaan itu juga menggunakan sistem IBS tetapi tidak sama dengan apa yang kami tawarkan.
Keseluruhan rangka dan dinding rumah dibina berasaskan besi dan juga cement board. Saya perhatikan satu persatu perjanjian kontrak yang dibawa oleh kakak tadi dan staf yang lain meninjau keadaan pembinaan rumah tersebut.
Saya dapati satu perkara yang sangat menarik perhatian saya di mana rumah ini memang dibina menggunakan harga kiraan berasaskan per kaki persegi, saya belek lagi helaian spesifikasi dan juga bahan binaan yang dipakai. Ternyata harga yang ditawarkan oleh kontraktor tersebut memang tidak masuk akal.
Saya tanyakan kepada kakak tadi, siapa yang buat urusan pelan bangunan, pelantikan peguam dan urusan kelulusan pinjaman ini?
Katanya semua kontraktor tersebut yang uruskan di mana kesemua caj tersebut telah dibayar olehnya sebelum pembinaan rumah bermula lagi.
Jadi, saya beritahulah kakak tadi bahawa memang kontraktor tersebut tidak akan dapat menyiapkan rumah idamannya itu kerana harga per kaki persegi yang ditawarkan tidak masuk akal. Kakak tadi terus rasa sebak dan hampa kerana sudah 5 bulan pembinaan rumah tersebut tidak berjalan dan kontraktor
36
tadi juga hilang entah ke mana. Rupa-rupanya lesen CIDB yang dipakai oleh kontraktor tersebut juga merupakan lesen yang dipinjam daripada kawannya. Ibarat sudah jatuh di timpa tangga, staf saya juga memaklumkan bahawa panel dinding yang dipakai untuk membuat dinding parameter luar adalah bukan jenis cement board sebaliknya hanya kepingan ceiling kapur. Sungguh tergamak kontraktor tersebut menipu dan membuat onar dengan menggunakan nama sistem IBS. Walhal jika diikutkan, sistem IBS jenis frame besi / rangka keluli adalah antara sistem yang terbaik dan diiktiraf oleh CIDB. Namun, SOP dan bahan pemasangan diabaikan oleh kontraktor tersebut kerana tawaran harga bina yang murah dan tidak masuk akal.
Begitulah tuan puan, ramai yang merasakan apabila mereka mendapat harga bina rumah yang murah, mereka rasa beruntung dan dapat jimat banyak duit. Sedangkan, mereka sedang berdepan dengan risiko yang amat besar iaitu ketidaksiapan rumah idaman mereka. Ada juga kes di mana banglo idaman tidak siap, namun bayaran pemotongan pembiayaan sudah berjalan apabila tamat tempoh kontrak pembinaan.
Justeru, kami gariskan beberapa tips dalam memilih kontraktor dan harga pembinaan rumah :
1. Selidiki syarikat pembinaan tersebut sama ada benar didaftarkan di SSM ataupun hanya sijil SSM yang di photoshop / edit.
37
DENGAN PINJAMAN LPPSA
1. Kenali siapa tuan punya syarikat dan kalau boleh minta berjumpa walaupun sekali sebelum menandatangani sebarang perjanjian kontrak pembinaan.
2. Selidiki lesen CIDB syarikat tersebut di laman web CIDB sama ada nombor pendaftaran wujud ataupun tidak . Pastikan ia di daftarkan atas nama sayarikat tadi.
3. Kenalpasti beberapa staff syarikat yang berurusan dengan kita, jangan salahkan mereka apabila terdapat silap percaturan.
Sebaliknya datang dan berbincanglah dengan pengusaha syarikat itu sendiri.
4. Pastikan harga bina rumah tidak terlampau murah. Rata-rata harga pembinaan banglo yang standard bermula dengan harga RM 130/ kaki persegi dan ke atas.
Sekiranya tuan-puan dapat harga bawah daripada harga ini, ambil nasihat untuk berjaga-jaga dan selidiki lah kesiapan projek mereka sebelum ini.
5. Pastikan semasa pembinaan, pelan ruang dan juga segala pelan Mekanikal dan Eletrikal di tampat di ruang atau sudut yang senang untuk dirujuk. Sentiasalah gunakan pita ukur untuk memastikan ia tepat mengikuti pelan binaan.
Okay, jom kita ke topik seterusnya…
38