TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Landasan Teori
2.1.4 Nilai Tanah dan Bangunan
Nilai tanah terdiri dari dua kata, yaitu: nilai dan tanah. Masing-masing kata tersebut memiliki definisi tersendiri. MAPPI 2013 mengungkapkan bahwa “Nilai adalah Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan sebagai barang dan jasa.” Sementara itu, Tanah merupakan salah satu sumber daya yang akan mendorong manusia dalam setiap sisi kehidupannya untuk berpersepsi dan berperilaku secara unik (terhadap tanah/ bidang tanah tersebut) (Fahirah,dkk., 2010).
Nilai tanah mempunyai definisi atau pengertian bermacam-macam tergantung pada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah secara definisi diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam penggunaannya (Sutawijaya, 2004). Nilai tanah yang secara umum digunakan adalah nilai pasar. MAPPI (2013) mendefinisikan nilai pasar sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
Dalam pelaksanaan penilaian bangunan, penilai biasanya menggunakan metode-metode yang terdapat dalam penilaian. Ada tiga jenis metode di dalam penilaian, yaitu: (MAPPI, 2013)
a. Metode Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga transaksi atau penawaran.
b. Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan pendapatan meng.asilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi.
c. Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.
Metode penilaian yang paling umum digunakan dalam menilai tanah yang tidak digunakan untuk kepentingan komersil adalah pendekatan perbandingan data pasar (Fahirah, 2011). Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penerapan pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli. Dalam hal objek pajak yang serupa tidak diketahui nilai jualnya, maka harga jual dari objek lain yang sejenis biasanya dapat dipertimbangkan sebagai bukti dari nilai pasar.
Untuk itu diperlukan data karakteristik kuantitatif dan kualitatif objek yang diketahui nilai pasarnya dengan objek yang akan dinilai.
Sementara itu, dalam melakukan penilaian terhadap bangunan dilakukan dengan menggunakan metode kalkulasi biaya. Metode penilaian ini digunakan untuk menilai bangunan baru, bangunan yang belumlama didirikan, dan properti yang tidak sering dipertukarkan (Prawoto, 2014). Metode pendekatan biaya dalam menilai bangunan menggunakan biaya teknis bangunan dalam mencari nilai bangunan.
2.1.5 Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan
Dalam perkembangannya, nilai tanah dipengaruhi oleh beberapa faktor yang mempengaruhinya baik secara positif maupun sebaliknya terhadap nilai tanah.
faktor-faktor tersebut akan berbeda satu sama lain pada setiap bidang tanah dan atau setiap orang yang tertarik untuk memiliki bidang tanah tersebut. faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah tersebut meliputi:
a. Luas tanah
Luas bidang tanah adalah salah satu faktor yang dapat mempengaruhi nilai tanah. Bidang tanah yang semakin luas akan mempermudah pemilik tanah untuk dalam menentukan peruntukan atau fungsi tanah, apakah didirikan bangunan berupa tempat usaha, gudang, kos-kosan atau pun lainnya yang dapat memberikan keuntungan kepada pemiliknya. Fahirah F., dkk (2011) mengungkapkan bahwa faktor luas tanah merupakan salah satu faktor yang dapat mempengaruhi nilai jual lahan di perumahan.
Penelitian yang dilakukan oleh Setiawan (2006) dengan judul “Faktor-faktor
(Kasus: Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya)” mengungkapkan bahwa luas tanah merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti di Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya. Hal tersebut sejalan dengan penelitian yang dilakukan oleh Anastasia dan Muliadihardjo (2004) bahwa luas tanah merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi nilai tanah di Perumahan Citra Raya, Surabaya.
b. Luas Bangunan
Adalah luas fisik bangunan yang terdapat pada bidang tanah yang dinilai dan digunakan baik sebagai tempat tinggal, usaha, gudang dan lainnya serta dihitung dalam satuan meter persegi (m2
c. Jarak tanah ke universitas
). Penelitian yang dilakukan oleh Anastasia dan Muliadihardjo (2004) dimana luas bangunan merupakan salah satu faktor yang mempengaruhi nilai pasar tanah dan bangunan di Perumahan Citraraya. Hal yang sama juga diungkapkan oleh Fahirah, dkk. (2010) dalam penelitiannya yang berjudul “Idetifikasi Faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan Pada Perumahan Tipe Sederhana” mengungkapkan bahwa faktor luas bangunan merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi nilai jual lahan dan perumahan.
Faktor jarak tanah atau disebut juga dengan faktor lokasi merupakan faktor yang terpenting dalam mempengaruhi nilai tanah. Topcu dan Kubat (2009) mengungkapkan bahwa jarak tanah ke universitas berpengaruh sebesar 0,211 terhadap nilai lahan dan bangunan. Hal tersebut sesuai dengan penelitian yang dilakukan oleh Rahayu (2009) dimana faktor jarak tanah ke kampus Politeknik
Pasir Pengaraian berpengaruh negatif signifikan terhadap nilai tanah dan bangunan, yaitu sebesar 0,217174.
Semakin dekat jarak bidang tanah dengan kampus, maka akan semakin tinggi nilai dari bidang tanah tersebut. Widowati dan Wijaya (2014) mengungkapkan bahwa nilai tanah di sekitar kawasan UNDIP dipengaruhi oleh sarana dan prasarana serta aksesibilitas berupa jarak ke kampus UNDIP.
d. Lebar jalan di depan tanah
Ketersediaan sarana infrastruktur berupa jalan yang baik akan berdampak terhadap kemudahan akses dari dan ke bidang tanah yang dimiliki. Semakin baik kondisi jalan yang tersedia, maka bidang tanah yang dimiliki semakin cepat untuk di capai dan mudah untuk dilalui. Kondisi jalan yang baik juga di dukung oleh lebar jalan yang di lalui. Jalan yang lebar akan mudah dilalui oleh berbagai jenis angkutan sehingga jalan tersebut menjadi ramai.
Kondisi jalan yang ramai tersebut memberikan peluang bagi setiap pemilik bidang tanah di pinggir nya untuk berusaha atau menigkatkan pendapatannya.
Hal tersebut menyebabkan terjadinya peningkatan permintaan terhadap bidang tanah maupun tanah dan bangunan di pinggir jalan yang lebar. Anastasia dan Muliadihardjo (2004) mengungkapkan bahwa lebar jalan merupakan faktor yang paling mempengaruhi nilai tanah di perumahan Citra Raya, Surabaya. Hal tersebut sesuai dengan yang diungkapkan oleh Sutawijaya (2004) dalam penelitiannya yang berjudul “Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah sebagai dasar penilaian nilai jual objek pajak (NJOP) di Kota Semarang”
dimana lebar jalan akan memberi pengaruh positif terhadap nilai tanah di Kota