DI SEKITAR UNIVERSITAS PRIMA INDONESIA (UNPRI)
TESIS
OLEH :
KRISTANTO EXODUS 117048012/ MMPP
SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN 2015
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian dalam Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian pada Sekolah Pascasarjana Universitas
Sumatera Utara
Oleh:
KRISTANTO EXODUS 117048012/ MMPP
SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN 2015
Nomor Pokok :
Program Studi : Magister Manajemen Properti dan Penilaian
Menyetujui, Komisi Pembimbing
(Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, PH.D) (Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM)
Ketua Anggota
Ketua Program Studi, Direktur,
Dr. Khaira Amalia Fachrudin Prof. Dr. Erman Munir, M.Sc
Telah diuji pada Tanggal:
Tanggal : 29 Agustus 2015
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : 1. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, PH.D Anggota : 1. Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM
2. Prof. Dr. Ir. A. Rahim Matondang, MSIE
ABSTRAK
Kehadiran universitas dalam suatu wilayah dapat mempengaruhi aspek sosial dan ekonomi masyarakat disekitarnya yang dalam hal ini adalah peningkatan nilai tanah. Keberadaan Universitas Prima Indonesia di Kecamatan Medan Petisah dapat mempengaruhi perkembangan wilayah sekitarnya dan mendorong masyarakat untuk mendapatkan keuntungan ekonomi dari kegiatan jual-beli barang dan jasa. Wilayah disekitar Universitas Prima Indonesia menjadi salah satu tempat pertumbuhan ekon omi. Perumusan masalah dalam penelitian ini adalah bagaimana pengaruh luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, lebar jalan di depan tanah terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia, serta faktor apakah yang paling berpengaruh terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Tujuan dari penelitian ini adalah Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar pengaruh luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, lebar jalan di depan tanah terhadap nilai tanah dan bangunan di sekitar Universitas Prima Indonesia. Untuk mengetahui dan menganalisis faktor yang paling berpengaruh terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia.
Jenis Penelitian adalah deskriptif kuantitatif. Data penelitian dikumpulkan melalui kuisioner dan studi dokumentasi. Alat analisis dalam penelitian ini menggunakan analisis regresi linear berganda. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, dan lebar jalan di depan tanah berpengaruh terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Hal tersebut terbukti melalui penelitian ini, dimana seluruh variabel-variabel tersebut berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Lebar jalan di depan tanah adalah variabel independen yang paling dominan mempengaruhi nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia.
Berdasarkan hasil penelitian dapat diambil kesimpulan bahwa variabel independen luas tanah, luas bangunan, dan lebar jalan di depan tanah secara bersama-sama berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Sementara itu, variabel independen berupa jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Penelitian ini menggunkana tingkat alpha 5%. Implikasinya adalah bahwa pengembang dan masyarakat perlu memperhatikan luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, dan lebar jalan di depan tanah dalam melakukan pembelian dan pengembangan bidang tanah dan bangunan di sekitar Unversitas Prima Indonesia.
Kata kunci : Nilai Tanah, luas tanah, luas bangunan, lebar jalan di depan tanah,
tesis ini.
Selama melakukan penelitan dan penulisan tesis ini, Penulis banyak memperoleh bantuan moril dan materil dari berbagai pihak. Oleh karena itu, pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terimakasih yang tulus kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K), selaku Rektor Univesitas Sumatera Utara
2. Bapak Prof.Dr.Erman Munir, M.Sc, selaku Direktur Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara
3. Ibu Dr. Khaira Amalia F, SE, Ak, MBA,MAPPI (Cert), CA selaku Ketua Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian.
4. Bapak Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM selaku sekretaris Program Studi dan Komisi pembimbing yang telah banyak membimbing dan mengarahkan peneliti dalam penulisan tesis ini.
5. Ibu Dr. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc., selaku Ketua Komisi pembimbing yang telah banyak membimbing dan mengarahkan peneliti dalam penulisan tesis ini.
6. Bapak Prof. Dr. Ir. A. Rahim Matondang, MSIE.dan ibu Dr. Arlina Nurbaity SE. MBA selaku anggota Komisi Pembanding yang telah banyak memberikan masukan untuk perbaikan tesis ini.
7. Seluruh Staf pengajar dan Staf Administrasi Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.
8. Kepada kedua orang tua yang telah memberikan dukungan moril dan materil, dalam penyelesaian tesis ini.
9. Rekan-rekan Sekolah Pascasarja Magister Manajemen Properti dan Penilaian Angkatan I dan II atas bantuan dan dukungan selama peneliti menempuh studi dalam penulisan tesis ini.
Peneliti menyadari tesis ini masih banyak memiliki kekurangan dan jauh dari sempurna. Namun harapan penulis semoga tesis ini bermanfaat kepada seluruh pembaca. Semoga kiranya Tuhan Yang Maha Esa memberkahi kita semua. Amin.
Medan, Desember 2015 Peneliti
Kristanto Exodus
Pendidikan sekolah dasar (SD) pada tahun 1991-1997. Setelah lulus SD tahun 1997 melanjutkan pendidikan Sekolah Menengah Pertama (SMP) dan lulus tahun 2000. Selanjutnya melajutkan ke pendidikan Sekolah Menengah Atas (SMA) dan lulus tahun 2003. Pada tahun 2003 melanjutkan pendidikan di Sekolah Tinggi Akuntansi Negara Jakarta, jurusan Analisis Sekuritas lulus pada tahun 2007.
Selanjutnya melanjutkan studi ketingkat Sarjana (S1) di ABFI PERBANAS Jakarta, jurusan Manajemen Perbankan pada tahun 2007 dan lulus tahun 2011. Kemudian melanjutkan pendidikan di Program Studi Magister Manajamen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara pada tahun 2011.
Medan, Desember 2015
Kristanto Exodus
KATA PENGANTAR ... iii
RIWAYAT HIDUP ... iv
DAFTAR ISI ... v
DAFTAR TABEL ... vii
DAFTAR GAMBAR ... viii
DAFTAR LAMPIRAN……….. . ix
BAB I PENDAHULUAN ... 1
1.1 Latar Belakang Masalah ... 1
1.2 Rumusan Masalah ... 6
1.4 Tujuan Penelitian ... 6
1.5 Manfaat Penelitian ... 7
BAB II TINJAUAN KEPUSTAKAAN ... 8
2.1 Landasan Teori ... 8
2.1.1 Definisi Real Estate dan Properti ... 8
2.1.2 Harga, Biaya, Pasar dan Nilai ... 9
2.1.3 Harga Tanah ... 10
2.1.4 Nilai Tanah dan Bangunan ... 12
2.1.5 Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan 14
2.2 Penelitian Terdahulu ... 17
BAB III Kerangka Konsep dan Hipotesis. ... 19
3.1 Kerangka Konsep Penelitian. ... 19
3.2 Gambar Kerangka Konseptual. ... 20
3.3 Hipotesis Penelitian ... 21
BAB IV METODE PENELITIAN. ... 22
4.1 Jenis dan Sifat Penelitian. ... 22
4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian. ... 22
4.3 Populasi dan Sampel ... 22
4.4 Teknik Pengumpulan Data ... 23
4.5 Jenis dan Sumber Data ... 24
4.6 Indentifikasi dan Defenisi Operasional Variabel ... 24
4.7 Teknik Analisa Data ... 25
4.7.1 Analisis Deskriptif ... 25
4.7.2 Uji Asumsi Klasik ... 25
4.7.2.1 Uji Normalitas………. 25
4.7.2.2 Uji Multikolinieritas………... 25
4.7.2.3 Uji Heteroskedastisitas………. 26
4.7.3 Analisis Data ... 26
4.7.4 Pengujian Hipotesis dengan Model Goodness of Fit ... 27
5.1.1 Analisis Deskriptif ... 29
5.1.2 Uji Asumsi Klasik ... 35
5.1.2.1 Uji Normalitas untuk Nilai Tanah dan Bangunan… 35 5.1.2.2 Uji Multikolinieritas………. 37
5.1.2.3 Uji Heteroskedastisitas……… . 38
5.1.3 Analisis Data ... 40
5.1.4 Hasil Uji Goodness of Fit ... 42
5.1.4.1 Uji F ... 42
5.1.4.2 Uji t ... 44
5.1.4.3 Uji Koefisien Determinasi ... 46
5.2 Pembahasan Hasil Penelitian ... 47
5.2.1 Pengaruh Variabel Luas Tanah Terhadap Nilai Tanah dan Bangunan ... 47
5.2.2 Pengaruh Variabel Luas Bangunan Terhadap Nilai Tanah dan Bangunan………. 48
5.2.3 Pengaruh Variabel Jarak Tanah ke UNPRI Terhadap Nilai Tanah dan Bangunan……….. 49
5.2.4 Pengaruh Variabel Lebar Jalan Terhadap Nilai Tanah dan Bangunan……….. 50
BAB VI Kesimpulan dan Saran. ... 52
6.1 Kesimpulan ... 52
6.2 Saran ... 52
DAFTAR PUSTAKA ... 54
2.1 Daftar Penelitian Terdahulu ... 17
4.1 Identifikasi dan Definisi Operasional Variabel... 24
5.1 Deskripsi Variabel Terikat Nilai Tanah dan Bangunan (Y)... 30
5.2 Deskripsi Variabel Luas Tanah (X1 )... 31
5.3 Deskripsi Variabel Luas Bangunan (X2 )... 32
5.4 Deskripsi Variabel Jarak Tanah ke UNPRI (X3) ... 33
5.5 Deskripsi Lebar jalan di depan tanah dan bangunan (X4)... 34
5.6 Hasil Test Kolmogorov-Smirnov untuk Nilai tanah dan bangunan... 37
5.7 Hasil Uji Multikolinieritas untuk Nilai tanah dan bangunan... 38
5.8 Hasil Uji Heteroskedastisitas untuk Nilai tanah dan bangunan... 40
5.9 Koefisien Regresi Nilai Tanah dan Bangunan di Sekitar UNPRI…….. 41
5.10 Uji F untuk Regresi Nilai Tanah dan Bangunan di sekitar UNPRI…… 43
5.11 Uji Koefisien Determinasi………... 47
Nomor Judul Halaman
2.1 Teori Klasik Lokasi Harga Tanah Model Von Thunen... 11
3.1 Kerangka Konseptual Penelitian Nilai Tanah dan Bangunan... 20
4.1 Gambar Peta Universitas Prima Indonesia... 23
5.1 Pengelompokan nilai tanah dan bangunan di sekitar UNPRI... 30
5.2 Pengelompokan Luas Tanah (X1)... 31
5.3 Pengelompokan Luas Bangunan (X2)... 32
5.4 Pengelompokan Jarak Tanah ke UNPRI (X3)... 33
5.5 Pengelompokan Lebar jalan di depan tanah dan bangunan (X4)……….. 35
5.6 Hasil Uji Normalitas P-Plot Nilai tanah dan Bangunan di Sekitar UNPRI…….. 36
5.7 Hasil Uji Normalitas dengan Analisis Grafik Histogram ... 36
5.8 Hasil Uji Heterokedastisitas Terhadap Nilai Tanah dan Bangunan di Sekitar UNPRI... 39
Lampiran 1 Kuisioner Penelitian ... 59
Lampiran 2 Hasil Kuisioner Penelitian ... 60
Lampiran 3 Hasil Analisis Data dengan SPSS ... 61
Lampiran 4 Foto Lokasi Penelitian ... 62
ABSTRAK
Kehadiran universitas dalam suatu wilayah dapat mempengaruhi aspek sosial dan ekonomi masyarakat disekitarnya yang dalam hal ini adalah peningkatan nilai tanah. Keberadaan Universitas Prima Indonesia di Kecamatan Medan Petisah dapat mempengaruhi perkembangan wilayah sekitarnya dan mendorong masyarakat untuk mendapatkan keuntungan ekonomi dari kegiatan jual-beli barang dan jasa. Wilayah disekitar Universitas Prima Indonesia menjadi salah satu tempat pertumbuhan ekon omi. Perumusan masalah dalam penelitian ini adalah bagaimana pengaruh luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, lebar jalan di depan tanah terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia, serta faktor apakah yang paling berpengaruh terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Tujuan dari penelitian ini adalah Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar pengaruh luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, lebar jalan di depan tanah terhadap nilai tanah dan bangunan di sekitar Universitas Prima Indonesia. Untuk mengetahui dan menganalisis faktor yang paling berpengaruh terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia.
Jenis Penelitian adalah deskriptif kuantitatif. Data penelitian dikumpulkan melalui kuisioner dan studi dokumentasi. Alat analisis dalam penelitian ini menggunakan analisis regresi linear berganda. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, dan lebar jalan di depan tanah berpengaruh terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Hal tersebut terbukti melalui penelitian ini, dimana seluruh variabel-variabel tersebut berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Lebar jalan di depan tanah adalah variabel independen yang paling dominan mempengaruhi nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia.
Berdasarkan hasil penelitian dapat diambil kesimpulan bahwa variabel independen luas tanah, luas bangunan, dan lebar jalan di depan tanah secara bersama-sama berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Sementara itu, variabel independen berupa jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Penelitian ini menggunkana tingkat alpha 5%. Implikasinya adalah bahwa pengembang dan masyarakat perlu memperhatikan luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, dan lebar jalan di depan tanah dalam melakukan pembelian dan pengembangan bidang tanah dan bangunan di sekitar Unversitas Prima Indonesia.
Kata kunci : Nilai Tanah, luas tanah, luas bangunan, lebar jalan di depan tanah, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia.
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Tanah adalah permukaan bumi, yang dalam penggunaanya meliputi juga sebagian tubuh bumi yang ada dibawahnya dan sebagian dari ruang yang ada di atasnya, dengan pembatasan dalam Pasal 4 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, yaitu sekadar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah yang bersangkutan, dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan lainnya. Seluruh makhluk hidup yang ada di bumi menggantungkan kehidupannya pada tanah. Perkembangan suatu daerah berpengaruh terhadap tingkat kebutuhan masyarakatnya terhadap bidang tanah.
Hal tersebut diakibatkan oleh pemanfaatan lahan yang lebih produktif dari penggunaan lahan sebelumnya. Hal ini mengakibatkan bertambahnya nilai tanah yang mengalami perubahan tersebut.
Keunikan yang dimiliki oleh bidang tanah menimbulkan variasi nilai dari setiap persebaran spasial seperti karakteristik, sifat dan kemampuan tanah sebagai sumber daya. Luas tanah merupakan salah satu keunikan yang dimiliki oleh tanah, dimana tidak semua bidang tanah yang dimiliki oleh setiap orang memiliki luas yang sama. Semakin luas tanah yang akan dimiliki maka semakin besar pula pengorbanan yang harus dikeluarkan untuk memiki tanah tersebut (Fahirah, dkk., 2010). Hal tersebut sesuai dengan penelitian yang dilakukan oleh Anastasia dan Ongkowijaya (2013) mengungkapkan bahwa luas tanah merupakan salah satu faktor yang dapat mempengaruhi nilai pasar rumah tinggal di Surabaya.
Faktor aksesibilitas berupa jarak tanah ke universitas dapat berpengaruh terhadap nilai tanah dan bangunan (Topcu dan Kubat, 2009). Ketersediaan universitas dalam suatu wilayah tidak hanya menjadikannya sebagai salah satu sarana sosial dalam kehidupan masyarakat, namun juga menjadikannya sebagai salah satu pusat pertumbuhan ekonomi masyarakat yang ada disekitarnya (Sugiyanto, 2010). Kehadiran universitas dalam suatu wilayah dapat mempengaruhi aspek sosial dan ekonomi masyarakat disekitarnya yang dalam hal ini adalah peningkatan nilai tanah. Hal tersebut sesuai dengan teori lokasi untuk harga tanah Von thunen (1826) dalam Sjafrizal (2012) yang menjelaskan bahwa semakin dekat jarak tanah itu ke pusat pertumbuhan ekonomi maka akan semakin mahal harganya, dan sebaliknya semakin jauh jarak tanah itu ke pusat pertumbuhan ekonomi maka akan semakin murah pula harganya. Masyarakat yang memiliki bidang tanah di sekitar universitas, dapat memfungsikan bidang tanah tersebut baik sebagai tempat usaha, rumah kos, rumah sewa, tempat tinggal, dan lainnya dan hal tersebut mengakibatkan banyak orang yang tertarik untuk memiliki bidang tanah disekitar universitas. Suharyanto (2007) dalam tesisnya yang berjudul “Dampak Keberadaan IPB Terhadap Ekonomi Masyarakat Sekitar Kampus Dan Kontibusinya Terhadap Perekonomian Kabupaten Bogor”, menunjukkan bahwa kontribusi keberadaan kampus IPB, khususnya kampus Darmaga dalam meningkatkan perekonomian masyarakat sekitar dan kabupaten Bogor sangat dirasakan sekali. Dalam Jurnal Pembangunan Wilayah dan Kota oleh Meifinta Dwi Hapsari dan Wisnu Pradoto (2013), bahwa keberadaan perguruan tinggi Undip di Kelurahan Tembalang dan Kelurahan Pendalangan
Sementara itu, faktor aksesibilitas berupa lebar jalan di depan tanah juga dapat mempengaruhi nilia tanah dan bangunan (Irawan dan Pranata, 2010).
Faktor aksesibilitas lain yang dapat berpengaruh terhadap nilai tanah dan bangunan adalah mengungkapkan bahwa lebar jalan merupakan faktor yang paling mempengaruhi nilai tanah di perumahan Citra Raya, Surabaya (Anastasia dan Muliadihardjo, 2004).
Selain faktor aksesibilitas, Luas bangunan yang berdiri pada satu bidang tanah juga berpengaruh terhadap nilai tanah dan bangunan. Penelitian yang dilakukan oleh Fahirah, dkk. (2010) berjudul “Identifikasi Faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan Pada Perumahan Tipe Sederhana”
mengungkapkan bahwa faktor luas bangunan merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi nilai jual lahan dan perumahan.
Menurut Sjafrizal (2008) kedekatan tanah dengan daerah pemasaran, seperti halnya kawasan perkotaan yang memiliki jumlah penduduk yang relatif banyak akan menyebabkan nilai margin keuntungan penjualaan tanah yang menjadi lebih tinggi dibandingkan lokasi lain yang jauh dari kawasan pemasaran. Di lain pihak ketersediaan infrstruktur di kawasan perkotaan memiliki hubungan yang positif dan efek saling ketergantungan dengan harga tanah menjadi lebih tinggi. Hal ini menunjukkan bahwa tanah menjadi barang ekonomis yang diperjual-belikan guna memperoleh margin keuntungan.
Kota Medan merupakan salah satu kota besar di Indonesia dengan jumlah penduduk 2.109.399 juta jiwa dan tingkat kepadatan penduduk adalah 7.957 jiwa per km² berdasarkan hasil sensus penduduk 2010 yang dilakukan oleh Badan Pusat Statistik Provinsi Sumatera Utara. Dengan kepadatan penduduk yang ada di
kota Medan maka perlu dilakukan pembenahan baik dalam pembangunan maupun perbaikan kualitas infrastrukturnya guna menyokong kemajuan daerahnya.
Kota Medan terdiri dari 21 Kecamatan, dimanadidalam setiap kecamatan terdapat beberapa kelurahan. Adapun salah satu kecamatan yang terletak di tengah Kota Medan dan terus mengalami perkembangan pembangunan kawasannya adalah kecamatan Medan Petisah. Kecamatan Medan Petisah memiliki luas wilayah 13,16 KM² dan jumlah penduduk: 67.057 jiwa (http://id.m.wikipedia.org/wiki/Medan_Petisah,_Medan). Perkembangan wilayah Kecamatan Medan Petisah dapat dilihat dari banyaknya jumlah pusat perbelanjaan, pertokoan, rumah sakit, perkulakan/jajanan hingga universitas swasta. Saat ini, terdapat beberapa perguruan tinggi swasta di wilayah kecamatan Medan Petisah yang turut mendukung perkembangan wilayahnya. Menurut Greenstein (2007) Keberadaan perguruan tinggi dalam suatu wilayah akan mempengaruhi perkembangan wilayah disekitarnya terutama perubahan harga dan guna bidang lahan yang ada. Hal tersebut disebabkan bertambahnya aktivitas ekonomi atau transaksi jual-beli barang dan jasa serta pertambahan penduduk di wilayah tersebut. Perkembangan suatu wilayah tidak hanya mendukung perkembangan infrastruktur atau pembangunan di wilayah tersebut namun juga peningkatan terhadap nilai tanah yang ada.
Salah satu perguruan tinggi swasta yang berada di wilayah kecamatan Medan Petisah tepatnya di kelurahan Sei Putih Timur adalah Universitas PrimaIndonesia (UNPRI). Semenjak mulai dioperasionalkan pada tahun 2005, Keberadaan UNPRI di wilayah tersebut membawa pengaruh terhadap peningkatan aktivitas
hanya dioperasionalkan sebagai tempat tinggal keluarga saat ini berubah fungsi menjadi tempat kos-kosan dan tempat usaha seperti percetakan, toko serba ada, hingga perkulakan/kuliner. Sujarto, Djoko (2005) mengungkapkan bahwa faktor- faktor yang mempengaruhi perubahan guna atau fungsi lahan diperkotaan adalah topografi, penduduk, nilai lahan, aksesibilitas, sarana dan prasarana, serta daya dukung lingkungan.
Perubahan guna lahan dan peningkatan aktivitas ekonomi mempengaruhi peningkatan nilai tanah di sekitar UNPRI. Hal tersebut diketahui setelah dilakukannya observasi dan wawancara awal oleh peneliti dengan masayarakat yang memiliki tanah disekitar UNPRI. Adapun observasi dan wawancara awal
dilakukan kepada bapak R. Lumban Gaol dan B. Hutagaol. Terhadap bapak R. Lumban Gaol, tanah yang dimiliki berlokasi di Jl. Abdul Hamid atau tepatnya
disamping UNPRI. Pada tahun 2004 atau sebelum berdirinya UNPRI tanah yang dimiliki bapak R. Lumban Gaol bernilai Rp. 2.000.000,-/m2 dan saat dilakukan observasi atau tepatnya tahun 2014 diketahui nilai tanah sudah meningkat signifikan yaitu sebesar Rp. 6.000.000,-/m2
Hal tersebut sama dengan yang dialami oleh bapak B. Hutagaol, dimana tanah yang dimilikinyatepatnya berada di simpang Jalan Sendok. Pada tahun 2004 tanah yang dimiliki oleh bapak B. Hutagaol bernilai Rp. 2.200.000,-/m
.
2 dan saat dilakukan observasi serta wawancara awal, tanah tersebut dijual pada tahun 2013 dengan nilai Rp. 5.000.000,-/m2
Keberadaan UNPRI di Kecamatan Medan Petisah dapat mempengaruhi perkembangan wilayah sekitarnya dan mendorong masyarakat untuk mendapatkan keuntungan ekonomi dari kegiatan jual-beli barang dan jasa.
.
Wilayah disekitar UNPRI menjadi salah satu tempat pertumbuhan ekonomi.
Terdapat faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan di sekitar UNPRI berupa luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke UNPRI, dan lebar jalan di tepan tanah. Berdasarkan latar belakang dan observasi awal penelitian, peneliti tertarik untuk melihat pengaruh luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke UNPRI, dan lebar jalan di depan tanah terhadap nilai tanah dan bangunan di sekitar UNPRI dengan judul penelitian “Faktor-Faktor yang Mepengaruhi Nilai Tanah dan Bangunan di Sekitar UNPRI”.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang yang telah dikemukakan diatas, maka rumusan masalah dalam penelitian ini adalah:
1. Bagaimana pengaruh luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke UNPRI, lebar jalan di depan tanah terhadap nilai tanah di sekitar UNPRI?
2. Faktor apakah yang paling berpengaruh terhadap nilai tanah di sekitar UNPRI?
1.3 Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini dilakukan oleh peneliti adalah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar pengaruh luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke UNPRI, lebar jalan di depan tanah terhadap nilai tanah dan bangunan di sekitar UNPRI.
2. Untuk mengetahui dan menganalisis faktor yang paling berpengaruh terhadap nilai tanah di sekitar UNPRI.
1.4 Manfaat Penelitian
Penelitian yang dilakukan ini mudah-mudahan dapat bermanfaat bagi penulis sendiri, maupun bagi para pembaca atau pihak-pihak lain yang berkepentingan:
1. Bagi pengembang, dalam melakukan perencanaan pembelian lahan untuk ekspansi usaha perlu memperhatikan lokasi lahan yang dalam hal ini posisi jarak dengan fasilitas sosial dan terutama lebar jalan di depan lahan yang akan dikembangkan menjadi properti.
2. Bagi masyarakat dapat menjadikan hasil penelitian ini sebagai masukan dalam menentukan fungsi bidang tanah dan bangunan yang berlokasi dekat dengan universitas agar memberi pendapatan lebih baik sebagai rumah sewa, kos, ruko, maupun perkantoran .
3. Bagi penilai dapat mempergunakan model regresi linear yang dihasilkan pada penelitian ini untuk dijadikan referensi dalam melakukan penilaian terhadap nilai tanah dan bangunan di lokasi yang berdekatan dengan kampusa atau universitas.
4. Bagi penelitian selanjutnya baik yang akan melakukan penelitian pada lokasi penelitian yang sama ataupun dengan lokasi penelitian yang lain disarankan agar menggunakan faktor lainnya misal: jarak bidang tanah dan bangunan ke CBD, kondisi jalan di depan tanah, bidang tanah dilalui angkutan umum, bebas banjir, jarak bidang tanah dan bangunan dengan tower telekomunikasi dan lainnya yang dapat mempengaruhi nilai tanah dan bangunan disekitarnya.
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Landasan Teori
2.1.1 Definisi Real Estate dan Properti
Real Estate didefinisikan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun
oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya (firdaus, 2008).
Sementara itu, Acher dan Ling (2005) mendefinisikan “Real estate dan Personal Property, yaitu: “Real Estate adalah Property. Istilah Property sama dengan
apapun yang dapat dimiliki atau kepunyaan. Property dapat berupa aset berwujud (tangible asset) atau tidak berwujud (intangible asset). Personal Property sama dengan benda yang bergerak dan tidak permanen melekat pada tanah.”
Real Estate adalah tanah dan semua kepunyaannya atau hak yang terkandung dan apapun yang terbentuk atau dikeluarkan di atasnya oleh kejadian alam atau buatan manusia dan properti adalah sesuatu yang dapat dimiliki (Santoso, 2000).
Properti sebagai konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan dari tanah beserta pengolahan (Harjanto dan Hidayati, 2003).
Berdasarkan fungsi dan tujuan penggunaanya, properti dibagi menjadi empat macam yaitu: Miles, 2007
1. Residensial, memiliki tujuan utama untuk hunian. Contoh: Perumahan dan Apartemen
2. Komersial, memiliki kemampuan menghasilkan pendapatan. Contoh: Ritel (pertokoan), mall dan Perkantoran
3. Industrial, memiliki fungsi sebagai tempat produksi yang melibatkan tenaga kerja. Contoh: Pabrik dan Gedung
4. Khusus, mengarah pada penggunaan kepentingan umum. Contoh: Hotel dan Rumah sakit
2.1.2 Harga, Biaya, Pasar dan Nilai
Definisi dari Harga, Biaya, Pasar dan Nilai menurut MAPPI (2013) adalah:
a. Harga adalah Sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain.
b. Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan, biaya merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli.
c. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan permintaan-penawaran dan faktor pembentuk harga lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional.
d. Nilai adalah Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan sebagai barang dan jasa.
2.1.3 Harga Tanah
Tanah merupakan salah satu sumber daya yang akan mendorong manusia dalam setiap sisi kehidupannya untuk berpersepsi dan berperilaku secara unik (terhadap tanah/ bidang tanah tersebut) (Fahirah,dkk., 2010). MAPPI (2013) mengungkapkan bahwa tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial, ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para penilai. Keunikan yang dimiliki oleh setiap spatial atau bidang tanah mengakibatkan terjadinya perbedaan terhadap permintaan dan penawaran dari setiap spatial atau bidang tanah sementara jumlah daripada tanah tersebut terbatas. Hal ini mengakibatkan tanah menjadi salah satu barang ekonomi yang diperjual-belikan oleh manusia.
Kamus Besar Bahasa Indonesia (2008) mendefinisikan tanah sebagai permukaan bumi atas sekali, keadaan bumi disuatu tempat, permukaan bumi yang diberi batas; bahan-bahan dari bumu, bumi sebagai bahan sesuatu (pasi, cadas, napal dan sebagainya). Sementara itu, dalam MAPPI (2013) tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia, sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial, ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk penilai.
Berdasarkan definisi-definisi diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa tanah adalah permukaan bumi atas sekali, keadaan bumi disuatu tempat, permukaan bumi yang diberi batas yang merupakan salah satu sumber daya yang akan mendorong manusia dalam setiap sisi kehidupannya untuk berpersepsi dan berperilaku secara unik (terhadap tanah/ bidang tanah tersebut).
Faktor utama yang membentuk harga properti atau tanah adalah kemampuan dari properti atau tanah tersebut untuk menghasilkan pendapatan (Prawoto, 2014).
Pendapatan yang dihasilkan oleh bidang tanah yang dimiliki dapat berasal dari transaksi jual-beli atau pun sewa tanah. David Ricardo (dalam Sraffa, 2005) mengungkapkan bahwa sewa tanah timbul karena jumlah yang terbatas dari tanah itu sendiri dan karakter yang berbeda yang dimiliki setiap tanah menurut Model Von Thunen (dalam Sjafrizal, 2012) menggunakan parameter-parameter berupa biaya transportasi, tenaga kerja dan sewa tanah. Model ini juga mengungkapkan bahwa semakin jauh jarak bidang tanah terhadap pusat kota maka akan semakin rendah harga bidang tanah tersebut yang disebabkan oleh biaya transportasi yang semakin besar (Gambar 2.1).
Harga Tanah (Rp) CBD
Perumahan Padat
Perumahan Ranggang
Pertanian
(0,0) d1 d2 d3 Jarak Terhadap CBD (Km) Gambar 2.1.
Teori Klasik Lokasi Harga Tanah Model Von Thunen Sumber: Hermit, (2011)
Adapun penjelasan dari Gambar 2.1. yaitu: Semakin dekat jarak tanah itu ke pusat bisnis (CBD) maka akan semakin mahal harganya, semakin jauh jarak tanah itu ke pusat bisnis (CBD) maka akan semakin murah pula harganya.
2.1.4 Nilai Tanah dan Bangunan
Nilai tanah terdiri dari dua kata, yaitu: nilai dan tanah. Masing-masing kata tersebut memiliki definisi tersendiri. MAPPI 2013 mengungkapkan bahwa “Nilai adalah Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan sebagai barang dan jasa.” Sementara itu, Tanah merupakan salah satu sumber daya yang akan mendorong manusia dalam setiap sisi kehidupannya untuk berpersepsi dan berperilaku secara unik (terhadap tanah/ bidang tanah tersebut) (Fahirah,dkk., 2010).
Nilai tanah mempunyai definisi atau pengertian bermacam-macam tergantung pada konteks dan tujuannya serta sudut pandangnya. Nilai tanah secara definisi diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam penggunaannya (Sutawijaya, 2004). Nilai tanah yang secara umum digunakan adalah nilai pasar. MAPPI (2013) mendefinisikan nilai pasar sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
Dalam pelaksanaan penilaian bangunan, penilai biasanya menggunakan metode-metode yang terdapat dalam penilaian. Ada tiga jenis metode di dalam penilaian, yaitu: (MAPPI, 2013)
a. Metode Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga transaksi atau penawaran.
b. Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan pendapatan meng.asilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi.
c. Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.
Metode penilaian yang paling umum digunakan dalam menilai tanah yang tidak digunakan untuk kepentingan komersil adalah pendekatan perbandingan data pasar (Fahirah, 2011). Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penerapan pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli. Dalam hal objek pajak yang serupa tidak diketahui nilai jualnya, maka harga jual dari objek lain yang sejenis biasanya dapat dipertimbangkan sebagai bukti dari nilai pasar.
Untuk itu diperlukan data karakteristik kuantitatif dan kualitatif objek yang diketahui nilai pasarnya dengan objek yang akan dinilai.
Sementara itu, dalam melakukan penilaian terhadap bangunan dilakukan dengan menggunakan metode kalkulasi biaya. Metode penilaian ini digunakan untuk menilai bangunan baru, bangunan yang belumlama didirikan, dan properti yang tidak sering dipertukarkan (Prawoto, 2014). Metode pendekatan biaya dalam menilai bangunan menggunakan biaya teknis bangunan dalam mencari nilai bangunan.
2.1.5 Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan
Dalam perkembangannya, nilai tanah dipengaruhi oleh beberapa faktor yang mempengaruhinya baik secara positif maupun sebaliknya terhadap nilai tanah.
faktor-faktor tersebut akan berbeda satu sama lain pada setiap bidang tanah dan atau setiap orang yang tertarik untuk memiliki bidang tanah tersebut. faktor- faktor yang mempengaruhi nilai tanah tersebut meliputi:
a. Luas tanah
Luas bidang tanah adalah salah satu faktor yang dapat mempengaruhi nilai tanah. Bidang tanah yang semakin luas akan mempermudah pemilik tanah untuk dalam menentukan peruntukan atau fungsi tanah, apakah didirikan bangunan berupa tempat usaha, gudang, kos-kosan atau pun lainnya yang dapat memberikan keuntungan kepada pemiliknya. Fahirah F., dkk (2011) mengungkapkan bahwa faktor luas tanah merupakan salah satu faktor yang dapat mempengaruhi nilai jual lahan di perumahan.
Penelitian yang dilakukan oleh Setiawan (2006) dengan judul “Faktor-faktor
(Kasus: Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya)” mengungkapkan bahwa luas tanah merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti di Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya. Hal tersebut sejalan dengan penelitian yang dilakukan oleh Anastasia dan Muliadihardjo (2004) bahwa luas tanah merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi nilai tanah di Perumahan Citra Raya, Surabaya.
b. Luas Bangunan
Adalah luas fisik bangunan yang terdapat pada bidang tanah yang dinilai dan digunakan baik sebagai tempat tinggal, usaha, gudang dan lainnya serta dihitung dalam satuan meter persegi (m2
c. Jarak tanah ke universitas
). Penelitian yang dilakukan oleh Anastasia dan Muliadihardjo (2004) dimana luas bangunan merupakan salah satu faktor yang mempengaruhi nilai pasar tanah dan bangunan di Perumahan Citraraya. Hal yang sama juga diungkapkan oleh Fahirah, dkk. (2010) dalam penelitiannya yang berjudul “Idetifikasi Faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan Pada Perumahan Tipe Sederhana” mengungkapkan bahwa faktor luas bangunan merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi nilai jual lahan dan perumahan.
Faktor jarak tanah atau disebut juga dengan faktor lokasi merupakan faktor yang terpenting dalam mempengaruhi nilai tanah. Topcu dan Kubat (2009) mengungkapkan bahwa jarak tanah ke universitas berpengaruh sebesar 0,211 terhadap nilai lahan dan bangunan. Hal tersebut sesuai dengan penelitian yang dilakukan oleh Rahayu (2009) dimana faktor jarak tanah ke kampus Politeknik
Pasir Pengaraian berpengaruh negatif signifikan terhadap nilai tanah dan bangunan, yaitu sebesar 0,217174.
Semakin dekat jarak bidang tanah dengan kampus, maka akan semakin tinggi nilai dari bidang tanah tersebut. Widowati dan Wijaya (2014) mengungkapkan bahwa nilai tanah di sekitar kawasan UNDIP dipengaruhi oleh sarana dan prasarana serta aksesibilitas berupa jarak ke kampus UNDIP.
d. Lebar jalan di depan tanah
Ketersediaan sarana infrastruktur berupa jalan yang baik akan berdampak terhadap kemudahan akses dari dan ke bidang tanah yang dimiliki. Semakin baik kondisi jalan yang tersedia, maka bidang tanah yang dimiliki semakin cepat untuk di capai dan mudah untuk dilalui. Kondisi jalan yang baik juga di dukung oleh lebar jalan yang di lalui. Jalan yang lebar akan mudah dilalui oleh berbagai jenis angkutan sehingga jalan tersebut menjadi ramai.
Kondisi jalan yang ramai tersebut memberikan peluang bagi setiap pemilik bidang tanah di pinggir nya untuk berusaha atau menigkatkan pendapatannya.
Hal tersebut menyebabkan terjadinya peningkatan permintaan terhadap bidang tanah maupun tanah dan bangunan di pinggir jalan yang lebar. Anastasia dan Muliadihardjo (2004) mengungkapkan bahwa lebar jalan merupakan faktor yang paling mempengaruhi nilai tanah di perumahan Citra Raya, Surabaya. Hal tersebut sesuai dengan yang diungkapkan oleh Sutawijaya (2004) dalam penelitiannya yang berjudul “Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah sebagai dasar penilaian nilai jual objek pajak (NJOP) di Kota Semarang”
dimana lebar jalan akan memberi pengaruh positif terhadap nilai tanah di Kota
2.2 Penelitian Terdahulu
Penelitian-penelitian terdahulu tentang fakto-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dapat dilihat pada Tabel 2.1.
Tabel 2.1
Daftar Penelitian Terdahulu
No. Peneliti/
Tahun/Judul Penelitian
Variabel Alat
Analisa Hasil
1. Fahirah F., Armin Basong, dan Hermansah H.
Tagala (2011) Judul Penelitian:
“Identifikasi Variabel Penilaian Properti Perumahan berdasarkan Persepsi Penghuni Perumahan”
Variabel Terikat:
Nilai Tanah Variabel Bebas:
Faktor Fisik, Faktor Ekonomi, Faktor Sosial, Faktor Aturan Pemerintah, Aksesibilitas, dan Ketersediaan Fasilitas.
Regresi Linear Berganda
Faktor aksesibilitas dan sosial
berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah di Palu Barat adalah
2. Oetomo dan Rainis (2002)
Judul:
“Peran Faktor Struktur Dalam Model Nilai Tanah:
Kajian Kes Bandar Surabaya”
Variabel Terikat:
Nilai Tanah Variabel Bebas:
Luas bidang tanah, lebar bidang tanah, bentuk tanah, dan arah matahari.
Model GIS dan Regresi Linear
Luas tanah dan bentuk tanah saja yang signifika pengaruhnya
terhadap nilai tanah.
3. Anastasia, dan Muliadihardjo (2004)
Judul Penelitian:
“Penilaian Properti di Surabaya pada Perumahan Pakuwon indah, Graha Famili, dan Citraraya (Studi Kasus pada ERA Tjandra II)”
Untuk Tanah:
Variabel Terikat:
Harga listing tanah Variabel Bebas:
Luas tanah, Frontage, Lebar jalan, Dummiez hadap tanah Untuk Rumah:
Variabel Terikat:
Harga listing rumah Variabel Bebas:
Luas tanah, Frontage, Lebar jalan, Luas bangunan, Jumlah kamar tidur dan kamar mandi, Tingkat bangunan, Dummiez hadap rumah dan kualitas lantai.
Regresi Linear Berganda
Variabel yang berpengaruh secara signifikanterhadap Nilai Tanah Kosong adalah Luas Tanah dan Lebar jalan, sementara Variabel yang mempengaruhi Nilai Tanah dan bangunan adalah luas bangunan, jumlah kamar tidur, rumah yang menghadap Barat dan Timur, kualitas lantai dari marmer dan tingkat bangunan
4. Rijasa, Sukrawa, dan Nadiasa (2014) Judul:
Variabel Terikat:
Nilai Tanah dan Bangunan Variabel Bebas:
Analisis Regresi Berganda
Faktor lokasi, lingkungan, karakteristik Tabel 2.1 Lanjutan
“Analisis Penilaian Bangunan Rumah Tinggal di Kota Denpasar”
Karakteristik tanah, lingkungan, lokasi dan karakteristik
bangunan.
bangunan dan tanah berpengaruh terhadap nilai tanah dan bangunan di Denpasar.
5. Rahayu (2009) Judul Penelitian:
“Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus Politeknik Pasir Pengaraian”
Variabel Terikat:
Nilai Tanah Variabel Bebas:
Luas Tanah, Jarak ke Jalan Umum dan Jarak ke Kampus.
Best Linear Unbised Estimators (BLUE)
Faktor luas tanah berpengaruh positif terhadap nilai tanah, sementara faktor jarak ke jalan umum dan ke kampus berpengaruh negatif terhadap nilai tanah.
6. Widowati dan Wijaya (2014) Judul:
“Variabel Penentu Harga Lahan di Perumahan sekitar Kawasan
Pendidikan UNDIP”
Variabel Terikat:
Penentu Harga Lahan Varabel Bebas:
Sarana dan Prasarana,
Aksesibilitas, Luas Lahan, dan Permintaan Lahan.
Metode Regresi Linear dan Analisis Faktor
Ketersediaan Sarana dan Prasarana, aksesibilitas berupa jarak ke UNDIP, dan pendapatan
mempengaruhi harga lahan perumahan di sekitar kawasan UNDIP.
7. Topcu dan Kubat (2009)
Judul:
“The Analysis of Urban Features that Affect Land Values in
Residential Areas, Proceedings of the 7th International Space Syntax Symposium, Stockholm”
Variabel Terikat(Y):
Nilai Tanah Variabel Bebas (X) : Aksesibilitas, kondisi lingkungan, keamanan, tata ruang, dan tingkat kemacetan
Regresi linear berganda
Aksesibilitas dalam hal ini jarak tanah ke Universitas
berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah
BAB III
KERANGKA KONSEP DAN HIPOTESIS
3.1 Kerangka Konsep Penelitian
Kerangka konsep penelitian ini mengungkapkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan di sekitar UNPRI. Nilai tanah dan bangunan yang terdapat di wilayah tersebut dapat dipengaruhi oleh beberapa faktor, yaitu:, luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke UNPRI, dan lebar jalan di depan tanah.
Kondisi fisik tanah dan bangunan berupa luas tanah dan bangunan merupakan hal yang turut mempengaruhi nilai tanah. Setiawan (2006) mengungkapkan bahwa luas tanah merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti di Perumahan Galaxi Bumi Permai, Surabaya. Hal tersebut sejalan dengan penelitian yang dilakukan oleh Anastasia dan Muliadihardjo (2004) bahwa luas tanah merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi nilai tanah di Perumahan Citra Raya, Surabaya.
Sementara itu, Fahirah, dkk. (2010) mengungkapkan bahwa faktor luas bangunan merupakan salah satu faktor yang paling mempengaruhi nilai jual lahan dan perumahan.
Faktor jarak tanah ke UNPRI dan lebar jalan merupakan faktor aksesibilitas yang dapat mempengaruhi nilai tanah. Semakin dekat jarak bidang tanah dengan kampus, maka akan semakin tinggi nilai dari bidang tanah tersebut. Widowati dan Wijaya (2014) mengungkapkan bahwa nilai tanah di sekitar kawasan UNDIP dipengaruhi oleh sarana dan prasarana serta kasesibilitas berupa jarak ke kampus
UNDIP. Hal tersebut sesuai dengan penelitian yang dilakukan oleh Rahayu (2009) dimana faktor jarak tanah ke kampus Politeknik Pasir Pengaraian berpengaruh negatif signifikan terhadap nilai tanah.
Faktor aksesibilitas lainnya yang dapat mempengaruhi nilai tanah adalah lebar jalan di depan tanah. Anastasia dan Muliadihardjo (2004) mengungkapkan bahwa lebar jalan merupakan faktor yang paling mempengaruhi nilai tanah di perumahan Citra Raya, Surabaya. Hal tersebut sesuai dengan yang diungkapkan oleh Sutawijaya (2004) dalam penelitiannya yang berjudul “Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah sebagai dasar penilaian nilai jual objek pajak (NJOP) di Kota Semarang” dimana lebar jalan akan memberi pengaruh positif terhadap nilai tanah di Kota Semarang.
Penelitian ini ditujukan untuk mengetahui faktor-faktor yang dapat mempengaruhi nilai tanah di sekitar UNPRI. Faktor luas tanah, luas bangunan, jarak ke UNPRI, dan lebar jalan di depan tanah dapat mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Medan Petisah.
3.2 Gambar Kerangka Konseptual
Kerangka konseptual yang digunakan di dalam penelitian ini dapat dilihat pada Gambar 3.1, yaitu:
Luas Tanah (X1A)
Jarak Tanah ke UNPRI (X3A)
Lebar jalan di depan tanah (X4A)
Nilai Tanah dan Bangunan di Sekitar UNPRI (Y) Luas Bangunan (X2A)
Faktor-Faktor yang Mempengaruhi
Nilai Tanah di Sekitar UNPRI
3.3 Hipotesis Penelitian
“Hipotesis adalah jawaban sementara terhadap masalah penelitian, yang kebenarannya harus diuji secara empiris. Hipotesis dapat didefinisikan juga sebagai keterangan sementara dari hubungan-hubungan yang kompleks.” (Nazir, 2009)
Berdasarkan kerangka pemikiran, maka hipotesis yang diajukan peneliti adalah H1 : β1
1. Diduga luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke UNPRI, dan lebar jalan di depan tanah berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah dan bangunan di sekitar UNPRI.
≠ 0 (Suatu variabel bebas secara individual dapat menjelaskan variabe terikat secara individual (Ghozali, 2006) serta penjelasannya terhadap masing-masing variabel bebas tersebut adalah sebagai berikut:
2. Diduga faktor lebar jalan di depan tanah paling berpengaruh terhadap terhadap nilai tanah dan bangunan di sekitar UNPRI.
BAB IV
METODE PENELITIAN
4.1. Jenis dan Sifat Penelitian
Dalam suatu penyusunan karya ilmiah, penelitian merupakan suatu hal yang penting dan merupakan sarana yang sangat menunjang, untuk menguatkan hal yang termaksud dalam karya ilmiah tersebut.
Jenis Penelitian adalah deskriptif kuantitatif. Penelitian disebut deskriptif kuantitatif karena penelitian bertujuan untuk mencari ciri-ciri, unsur-unsur ataupun sifat-sifat suatu fenomena (Efendi dan Tukiran, 2012). Metode ini dimulai dengan mengumpulkan data, menganalisis data dan menginterprestasikannya. Metode ini dalam pelaksanaannya dilakukan melalui:
teknik survei, dan analisis dokumenter.
4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian
Lokasi penelitian adalah tanah yang terletak di sekitar UNPRI, Kecamatan Medan Petisah, Kota Medan (Gambar 4.1).
Waktu penelitian berlangsung dari bulan Februari 2015 sampai dengan Juni 2015.
4.3 Populasi dan Sampel
Pengambilan populasi adalah bidang tanah dan bangunan yang pernah ditransaksikan (diperjual-belikan) tahun 2009 s/d 2014dan berlokasi radius 200 meter dari lokasi UNPRI, yaitu 67 pemilik bidang tanah dan bangunan.
Jelaskan mengapa 200 m sebagai batasan wilayah penelitian.
Tambahkan temuan penelitian yang menunjukkan bahwa aktifitas komersil disekitar universitas yang paling berpengaruh adalah pada radius sekitar 200m. Bisa juga diambil dari buku Architect Data (nanti jumpai saya untuk sumber ini )
Adapun penentuan batasan radius sampel penelitian dilakukan dengan melihat dampak atau pengaruh kehadiran UNPRI terhadap nilai tanah pada radius 200 meter dari UNPRI berdasarkan observasi yang dilakukan peneliti.Gbr. 4.1. Gambar Peta Universitas Prima Indonesia Sumber: www.maps.google.co.id/
Sampel yang digunakan adalah sampel jenuh yang merupakan bagian dari sampel nonprobabilitas. Sampel jenuh adalah metode pengambilan sampel bilamana semua anggota populasi diambil sebagai anggota sampel (Effendi
200 m
200 m
U
danTukiran, 2012). Jumlah sampel dalam penelitian ini adalah sama dengan populasinya, yaitu 67 pemilik bidang tanah dan bangunan.
4.4 Teknik Pengumpulan Data
Pengumpulan data dilakukan dengan memberikan kusisioner kepada masing- masing pemilik bidang tanah dan bangunan yang menjadi sampel penelitian.
Kuisioner merupakan pengumpulan data dengan mengajukan daftar pertanyaan tertulis yang diisi oleh pemilik bidang tanah yang dijadikan sampel.
4.5 Jenis dan Sumber Data
Data yang dikumpulkan pada penelitian ini adalah data primer dan data skunder. Data primer bersumber dari hasil kuesioner pada responden. Sementara itu, data sekunder meliputi data yang relevan meliputi peta-peta dan data administrasi kecamatan, penggunaan tanah, status tanah, jumlah dan kepadatan penduduk, Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), data statistik Kota Medan, perundang-undangan yang berkaitan harga dengan tanah, dan data relevan lain yang mendukung penelitian ini. Data sekunder didapat dari berbagai instansi pemerintah maupun swasta seperti kantor Bappeda Kots Medan, Kantor Agraria/BPN, Kantor Pajak Bumi dan Bangunan, Badan Pusat Statistik (BPS), Kantor Kecamatan, Kelurahan dan Notaris.
4.6 Identifikasi dan Definisi Operasional Variabel
Variabel yang dianalisi dalam penelitian ini dibedakan menjadi variabel bebas dan variabel terikat dapat dilihat pada Tabel 4.1.
Tabel 4.1. Identifikasi dan Definisi Operasional Variabel
No. Jenis Variabel Definisi Operasional Skala
1. Variabel Terikat (Y):
Nilai Tanah dan Bangunan
Harga tanah dan bangunan per unit persegi di pasar yang disepakati antara membeli dan penjual (Rp./unit).
Rasio
2. Variabel Bebas (X):
2.1 Luas Tanah (X1 Perkalian antar lebar dan panjang tanah yang menjadi objek penelitian dan satuannya meter persegi (m )
2
Rasio ).
2.2 Luas Bangunan (X2 Perkalian antar lebar dan panjang bangunan yang menjadi objek penelitian dan transaksinya dalam meter persegi (m
)
2
Rasio ).
2.3 Jarak Tanah ke UNPRI (X3
Jarak tanah yang menjadi objek penelitian ke UNPRI dan di ukur dalam satuan meter (m).
) Rasio
2.4. Lebar Jalan di Depan Tanah (X4
Lebar jalan yang berada tepat di depan agunan yang menjadi objek penelitian dengan satuan meter (m).
) Rasio
4.7 Teknik Analisis Data
Teknis analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah:
4.7.1 Analisis Deskriptif
Metode ini merupakan uraian atau penjelasan dari hasil pengumpulan data yang dilakukan sehingga diperoleh gambaran umum penelitian untuk data berskala skala interval /rasio. Analisis deskriptif memberi penjelasan tentang nilai rata-rata, standard deviation, nilai maksimal, nilai minimal, namun untuk data berskala ordinal tidak dapat diberi nilai rata-rata.
4.7.2 Uji Asumsi Klasik 4.7.2.1 Uji Normalitas
Uji normalitas bertujuan untuk menguji keberadaan distribusi normal dari variabel residual dalam model regresi. Uji normalitas menggunakan pendekatan Sambungan Tabel 4.1
Kolmogorov-Smirnov dengan tingkat signifikan 5%, jika nilai Asymp. Sig.
(2-tailed) di atas nilai signifikan 5% maka variabel residual berdistribusi normal.
4.7.2.2 Uji Multikolinieritas
Uji multikolinieritas bertujuan untuk menguji keberadaan korelasi antar variabel bebas dalam model regresi yang baik. Indetifikasi multikoliniearitas dapat dilihat dari besar nilai Tolerance dan VIF (Variance Inflation Factor) dalam program SPSS. Standar yang umum digunakan adalah nilai Tolerance > 0,1 atau nilai VIF < 5 agar tidak terjadi multikolinearitas.
4.7.2.3 Uji Heteroskedastisitas
Uji Heteroskedastisitas bertujuan untuk menguji keberadaan variance yang berbeda dari residual satu pengamatan ke pengamatan lainnya. Jika suatu variance dari satu pengamatan ke pengamatan lain tetap maka disebut
homokedasitisitas, bila berbeda disebut heteroskedastisitas. Heteroskedastisitas tidak berlaku dalam persamaan regresi yang baik. Heteroskedastisitas tidak terjadi bila probabilitas signifikan modal regresi di atas tingkat kepercayaan 5%.
Gejala heteroskedastisitas dalam penelitian ini dideteksi dengan menggunakan uji Glejser. Heteroskedastisitas tidak terjadi bila probabilitas signifikan modal
regresi di atas tingkat kepercayaan 5% (Sunjoyo et al., 2012 dalam Fachrudin dan Meliza, 2014).
4.7.3 Analisis Data
Analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah mengunakan model Regresi linier Berganda dan Model boneka (dummies) sebagai penduga parameter yang berguna untuk melihat hubungan antara nilai tanah dengan karakteristik
tanah yang mempengaruhinya. Persamaan Regresi Linier Berganda secara ekonometrika adalah sebagai berikut (Gujarati, 2006) :
Y = ß
0 + ß
1X
1 + ß
2 X
2 + ß
3X
3 + ß
4X
4 + e
i
Dimana :
Y = Nilai Tanah dan Bangunan (Rp/unit) ln Y = Logaritma natural nilai tanah (Rp/unit) ß = Estimasi koefisien regresi
X1 = Luas tanah (m2 X
)
2 = Luas bangunan (m2 X
)
3 = Jarak tanah ke UNPRI (m2 X
)
4
e = Faktor pengganggu/ faktor eror
= Lebar jalan di depan tanah (meter)
Pada analisis Linier Berganda, koefisien merupakan nilai riil variabel terikat terhadap variabel bebas, dimana nilai perubahan pada variabel terikat dipengaruhi oleh variabel bebas.
4.7.4 Pengujian Hipotesis dengan Model Goodness of Fit
Untuk melihat goodness of fit model, yang perlu diperhatikan, yaitu:
4.7.4.3 Uji Signifikan Simultan (Uji F)
Kriteria pengujian hipotesis F adalah sebagai berikut:
1. Ho : ß
1 = ß
2 = ß
3 = …… = ß
i
2. H
= 0, artinya model tidak layak.
1 : minimal satu dari ß1 ≠ 0, artinya model layak dan dapat dilakukan pengujian lebih lanjut.
Dalam penelitian ini, nilai Fhitung akan dibandingkan dengan Ftabel
H
5%. Kriteria penilaian hipotesis pada uji F ini adalah:
0 tidak ditolak jika : Fhitung ≤ F H
tabel
0 ditolak jika : Fhitung ≥ F 4.7.4.2 Uji Signifikan Parsial (Uji-t)
tabel
Kriteria pengujian hipotesis secara parsial (individual) adalah sebagai berikut:
1. H0 : ß
1≠ 0 H0 : ß
2≠0 H0 : ß
3 ≠ 0 H0 :ß
4
Dalam penelitian ini, nilai t
≠ 0 artinya variabel jarak ke kampus, luas tanah, lebar jalan di depan tanah, bentuk tanah, dan status legalitas tanah secara parsial berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah di Kecamatan Medan Petisah.
hitung akan dibandingkan dengan ttabel
1. Ho tidak ditolak jika : - t
pada tingkat signifikansi alpha 5%. Kriteria penilaian hipotesis pada uji t ini adalah:
tabel ≤ thitung ≤ ttabel
2. Ho ditolak jika : t
hitung >ttabel atau - thitung ≤ -t 4.7.4.3 Uji Determinasi (R
tabel 2
Uji determinasi dilakukan untuk mengukur seberapa jauh kemampuan variasi variabel bebas dalam menjelaskan variasi variabel terikatnya.
)
Bila menggunakan hubungan atau korelasi, hipotesisnya adalah:
1. H0 2. H
: ρ = 0
1
Bila nilai ρ value output analisis data lebih kecil daripada alpha yang digunakan berarti H
: ρ ≠ 0
0 ditolak atau dengan kata lain H1 diterima yang berarti terdapat hubungan yang signifikan.
1. H0: μ1 = μ 2. H
2
1 : μ1 ≠ μ
Bila nilai ρ value output analisis data lebih kecil daripada alpha yang digunakan berarti H
2
0 ditolak atau dengan kata lain H1 diterima yang berarti terdapat hubungan yang signifikan.
BAB V
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN 5.1 Hasil Penelitian
5.1.1 Analisis Deskriptif
Analisis ini menggunanakan penjelasan dan uraian yang diperoleh dari gambaran umum penelitian untuk data berskala interval /rasio. Analisis deskriptif memberi penjelasan tentang nilai rata-rata, standard deviation, nilai maksimal, dan nilai minimal dari setiap variabel, baik variabel terikat (nilai tanah dan bangunan) maupun variabel bebas (luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke UNPRI, dan lebar jalan).
Penjelasan tentang variabel-variabel penelitian yang terhadap nilai tanah dan bangunan di sekitar Unversitas Prima Indonesia (UNPRI), Kecamatan Medan Petisah adalah:
1. Nilai tanah dan Bangunan(Y)
Berikut ini merupakan tabel deskripsi variabel terikat dari penelitian ini, yaitu variabel nilai tanah dan bangunan (Rp./unit) pada kecamatan Medan Petisah.
Rata-rata nilai tanah dan bangunan pada sampel penelitian ini adalah Rp. 910.405.223,88,-/unit dan standar deviation adalah sebesar 436694739,365,-.
Sementara itu, nilai tanah dan bangunan terendah pada seluruh sampel penelitian
adalah sebesar Rp. 292.050.000,-/unit dan tertinggi adalah sebesar Rp. 2.100.000.000,-/unit. Deskripsi nilai tanah dan bangunan (Y) pada
Kecamatan Medan Petisah dapat dilihat pada Tabel 5.1.
Tabel 5.1
Deskripsi Variabel Terikat Nilai Tanah dan Bangunan (Y)
No Variabel Terikat
Jumlah Sampel
Standard Deviation
Rata-Rata Nilai tanah dan
bangunan (Rp./unit)
Nilai tanah dan bangunan
Terendah (Rp./unit)
Nilai tanah dan bangunan Tertinggi (Rp./unit) 1 Nilai tanah
dan bangunan
67 436694739,365 910.405.223,88 292.050.000,- 2.100.000.000,- Sumber : Data Olahan Penelitian (2015)
Nilai tanah dan bangunan dari keseluruhan sampel penelitian dibagi ke dalam 5 kelompok nilai tanah dan bangunan dengan interval Rp. 653.640.000,-/unit Hal tersebut dapat dilihat pada Gambar 5.1.
Gambar 5.1
Pengelompokan nilai tanah dan bangunan di sekitar UNPRI Sumber Penelitian : Data Olahan Penelitian (2015)
Gambar 5.1 menunjukkan bahwa kelompok nilai tanah dan bangunan dengan interval Rp. 292.050.000,-/unit-Rp. 653.640.000,-/unit sebagai kelompok dengan sampel terbesar yang berjumlah 24 bidang tanah dan bangunan dan kelompok dengan jumlah sampel terkecil berada pada nilai tanah dan bangunan dengan interval Rp. 1.376.830.000,-/unit-Rp. 2.100.000.000,-/unit
16
dengan jumlah sampelnya sebesar 3 bidang tanah dan bangunan.
24
3 7
17
2. Luas Tanah (X1
Luas tanah yang diukur adalah luas bidang tanah yang menjadi sampel penelitian, dalam hal ini adalah tanah yang letaknya dalam radius 200 m dari UNPRI dan ditransaksikan (jual-beli) dari tahun 2009-2014, menggunakan satuan meter persegi (m
)
2). Rata-rata luas bidang tanah adalah 133,48 m2 dan standard deviation adalah sebesar 34,158. Bidang tanah (objek penelitian) yang paling luas adalah sebesar 260 m2 dan luas tanah yang paling kecil adalah sebesar 80 m2
Tabel 5.2
. Hal tersebut dapat dilihat pada Gambar 5.2.
Deskripsi Variabel Luas Tanah (X1
No
)
Variabel Bebas
Jumlah Sampel
Standard Deviation
Rata-rata Luas Tanah (m2
Luas Tanah Terbesar (m
) 2
Luas Tanah Terkecil (m
) 2)
1 Luas Tanah 67 34,158 133,48 260 80
Sumber : Data Olahan Penelitian (2015)
Luas tanah pada sampel penelitian ini dibagi ke dalam 5 kelompok bagian luas tanah dengan interval 36 m2. Hal tersebut dapat dilihat pada Gambar 5.2.
Gambar 5.2 Pengelompokan Luas Tanah (X1 Sumber Penelitian : Data Olahan Penelitian (2015)
)
Gambar 5.2 menunjukkan bahwa kelompok luas tanah dengan interval 117 m2- 152 m2
2
sebagai kelompok sampel terbesar dimana jumlah sampel sebesar 7
35
21
2
