BAB II SEWA MENYEWA RUMAH YANG OBJEK SEWANYA DIIKAT
A. Hakikat Dalam Perjanjian Sewa Menyewa
2. Objek Sewa Menyewa
Dalam perjanjian sewa menyewa ditemui adanya sesuatu yang menjadi objek. Pada dasarnya apa yang menjadi objek sewa menyewa adalah apa yang merupakan objek hukum. Jadi objek sewa menyewa adalah merupakan objek hukum. Yang dimaksud dengan objek hukum (recht subject) adalah : segala sesuatu yang bermanfaat dan dapat dikuasai oleh subjek hukum serta dapat dijadikan objek dalam suatu hubungan hukum.80
80
Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum (Suatu Pengantar), (Yogyakarta : Liberty, 1999), Hal. 68.
Demikian pula halnya dengan yang terjadi dalam perjanjian sewa menyewa ini meliputi segala jenis benda baik benda bergerak maupun benda tidak bergerak asal tidak dilarang oleh Undang-Undang dan ketertiban umum.81
Peraturan tentang sewa menyewa, berlaku untuk segala macam sewa menyewa, mengenai semua jenis barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu, karena perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada orang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.82
Menurut Pasal 1549 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa semua jenis barang, baik yang tak bergerak, baik yang bergerak dapat disewakan.
Basrah Lubis mengemukakan bahwa :
Jika benda yang disewa itu musnah sewaktu terjadinya sewa menyewa karena
overmacht maka perikatan sewa menyewa batal demi hukum, dan pihak
penyewa tidak berhak atas ganti rugi, baik benda tersebut secara keseluruhan maupun sebahagian. Apapun pernyataannya batalnya perjanjian itu tidak perlu dimintakan pernyataan dan resiko atas musnahnya objek sewa menyewa secara keseluruhan adalah pihak yang menyewakan (pemilik hak atas benda) serta tidak dapat meminta atau menuntut pembayaran uang sewa kepada pihak penyewa atau dengan tegasnya uang sewa dengan sendirinya gugur, dan sebaliknya pihak penyewa tidak dapat menuntut penggantian barang ataupun ganti rugi dari pihak yang menyewakan (Pasal 1553 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata).83
Terhadap setiap objek sewa menyewa yang menjadi jaminan kredit yang diserahkan debitur dan disetujui Bank seharusnya mengikat objek jaminan kredit
81
Qirom S. Meliala, Op. Cit, Hal. 78.
82
R. Wirjono Prodjodikoro, Op. Cit, Hal. 4.
83
Basrah Lubis, Sewa Menyewa dan Pembahasan Kasus, (Medan : Diktat Kuliah FH USU , 1993), Hal. 43.
secara sempurna, yaitu dengan mengikuti ketentuan peraturan perUndang-Undangan yang mengatur tentang jaminan utang. Pengikatan atau penguasaan jaminan kredit seharusnya dilakukan sebelum diizinkannya debitur menarik dana kredit. Keharusan pengikatan dan penguasaan jaminan kredit merupakan bagian dari persyaratan administratif yang sudah diselesaikan sebelum kredit disalurkan dananya kepada debitur. Sehubungan dengan adanya persyaratan administratif yang ditetapkan dalam peraturan intern Bank, untuk mencegah hal-hal yang tidak diinginkan hendaknya bank tidak menyetujui permohonan penarikan kredit yang diajukan debitur sebelum seluruh persyaratan administratif diselesaikan oleh debitur, termasuk mengenai pengikatan dan penguasaan jaminan kreditnya.84
Sebagaimana objek jaminan utang yang lazim digunakan dalam suatu utang piutang, secara umum jaminan kredit perbankan dapat dikelompokkan menjadi 3 (tiga), yaitu barang bergerak, barang tidak bergerak, dan jaminan perorangan (penanggungan utang). Berdasarkan ketentuan Undang-Undang No. 42 Tahun 1999, barang bergerak terdiri atas yang berwujud dan tidak berwujud.
Oleh karena lembaga jaminan tersebut memiliki tugas melancarkan dan mengamankan pemberian kredit, maka jaminan yang baik (ideal) adalah :85
1. Dapat secara mudah membantu memperoleh kredit itu oleh pihak yang memerlukannya.
2. Tidak melemahkan potensi (kekuatan) si pencari kredit untuk melakukan (meneruskan) usahanya.
84
M. Bahsan, Op, Cit, Hal. 132.
85
3. Memberikan kepastian kepada si pemberi kredit, dalam arti bahwa barang jaminan setiap waktu tersedia untuk dieksekusi, yaitu bila perlu dapat mudah diuangkan untuk melunasi hutangnya si penerima (pengambil) kredit.
Masing-masing kelompok jaminan kredit tersebut terdiri dari bermacam jenis dan nama yang kadang-kadang sulit untuk dirinci secara tegas. Barang bergerak yang berupa barang berwujud misalnya, adalah sangat banyak jenisnya walaupun masih dapat dibedakan menjadi beberapa sub kelompok, antara lain berupa, barang perhiasan, surat berharga, kendaraan bermotor, perlengkapan rumah tangga, perlengkapan kantor, alat berat, alat transportasi laut dan sungai, alat transportasi udara, barang persediaan, barang dagangan, dan sebagainya.
Barang tidak bergerak dapat berupa tanah dan benda-banda yang berkaitan (melekat) dengan tanah seperti rumah tinggal, gedung kantor, gudang, hotel, dan sebagainya. Barang tidak berwujud dapat berupa tagihan, piutang, dan sejenisnya (tetapi untuk surat yang mempunyai harga mungkin masih perlu penegasan apakah termasuk sebagai barang berwujud atau barang tidak berwujud misalnya saldo tabungan dan saldo giro yang seharusnya dibeakan dari bilyet deposito atau sertifikat deposito).
Sebagian dari objek jaminan kredit sebagaimana yang disebutkan di atas diatur atau berkaitan dengan suatu peraturan perUndang-Undangan yang berlaku. Berdasarkan peraturan perUndang-Undangan yang mengatur atau berkaitan dengan masing-masing barang yang ditetapkan sebagai objek jaminan kredit akan dapat dinilai berbagai hal tentang barang yang bersangkutan.
Pengaitan dengan ketentuan peraturan perUndang-Undangan yang mengatur sesuatu objek jaminan kredit adalah untuk memperjelas jenisnya sehingga Bank dapat mempertimbangkannya sesuai dengan kebijakannya tentang jenis-jenis objek jaminan kredit yang dapat diterimanya. Kejelasan jenis objek jaminan kredit antara lain diperlukan pula untuk kemungkinan dilakukannya pengikatan sesuai dengan lembaga jaminan yang berlaku.86
Menurut M. Bahsan praktek perbankan dapat diketahui bahwa tidak semua jenis barang atau bentuk objek jaminan utang dapat diterima Bank dalam rangka kegiatan perkreditannya. Beberapa Bank menetapkan secara tegas jenis objek jaminan kredit yang tidak dapat diterimanya, misalnya yang berupa barang persediaan, tanah yang belum bersertifikat, saham, dan sebagainya.
Kebijakan tersebut ditetapkan Bank berdasarkan alasan-alasan tertentu dengan memerhatikan kepentingannya, antara lain berupa kemudahan pengikatan, kepastian nilai (harga) dari objek jaminan kredit yang bersangkutan, kemudahan pencairan, kemudahan pengawasan dan pemeliharaan, dan sebagainya.
Untuk beberapa Bank tertentu adanya kebijakan mengenai pembatasan jenis objek jaminan kredit yang dapat diterimanya cukup relevan karena akan berpengaruh terhadap peningkatan efisiensi dan kinerjanya sebagai suatu badan usaha.87
86
M. Bahsan, Op. Cit, Hal. 108-109.
87
Bahwa yang menjadi objek sewa menyewa di dalam pembahasan penulisan ini adalah sebuah rumah berikut tanah tapak dan pekarangan dari rumah tersebut, yang didirikan di atas sebidang tanah Hak Guna Bangunan seluas 99 m2.
Objek jaminan kredit (agunan) telah diatur di dalam klausul perjanjian kredit pemilikan rumah mandiri pada angka III Agunan :88
a. atas fasilitas kredit yang diperokeh debitur dari Bank, Debitur/Pemilik agunan atas fasilitas kredit yang diperoleh bersedia dan dengan ini memberikan jaminan kebendaan kepada Bank berupa hak tanggungan atas :
1 (satu) pintu bangunan rumah tempat tinggal permanen bertingkat 1 ½ (satu setengah) yang terbuat dari dinding batu, lantai keramik, atap cor beton, diperlengkapi dengan aliran listrik dan air leiding serta hak-hak atas langganannya/pemakaiannya, terletak di dalam wilayah Propinsi Sumatera Utara, Kota Medan, Kecamatan Medan Timur, Kelurahan Durian, setempat dikenal dengan rumah Jalan Akasia I Nomor 28 Medan;
demikian berikut tanah tapak dan pekarangan dari rumah tersebut, yang didirikan di atas sebidang tanah Hak Guna Bangunan Nomor : 107, luasnya 99 M2 (sembilan puluh sembilan meter persegi), yaitu tanah yang dimaksudkan dalam Sertipikat (Tanda Bukti Hak) tertanggal 19 (sembilan belas) Mei 2001 (dua ribu satu), Surat Ukur tertanggal 07 (tujuh) Mei
88
2001 (dua ribu satu), Nomor : 1583/2001, dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan, terdaftar atas nama debitur.