B. Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan melalui Hibah Wasiat.
3. Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah karena Perubahan data Yuridis yang disebabkan oleh Hibah Wasiat.
Dalam Pasal 19 Ayat (1) UUPA dinyatakan bahwa untuk menjamin Kepastian Hukum di bidang Pertanahan, maka oleh Pemerintah Indonesia diadakanlah Kegiatan Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan- ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Menurut A.P. Parlindungan, pendaftaran tanah berasal dari kata Cadastre
(Bahasa Belanda Kadaster) suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman), menunjukkan kepada luas, nilai, kepemilikan (atau lain-lain atas hak) terhadap suatu
bidang tanah. Kata ini berasal dari bahasa latin “Capistratum” yang berarti suatu register atau capita atau unit yang dibuat untuk pajak tanah Romawi (Capotatio Terrens). Dalam arti yang tegas, Cadaster adalah record pada lahan-lahan, nilai daripada tanah dan pemegang haknya dan untuk kepentingan perpajakan. Dengan demikian, Cadastre merupakan alat yang tepat yang memberikan uraian dan identifikasi dari tersebut dan juga sebagai Continuous recoding (rekaman yang berkesinambungan ) dari hak atas tanah.105
Pendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.106
Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatur mengenai tujuan pendaftaran tanah, yaitu :
1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
105 A.P Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, (Bandung:Mandar Maju, 1999),
hal.18-9
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan (Pihak Ketiga) termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang- bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Yang dimaksudkan dalam hal ini adalah data yang tersaji di Kantor Pertanahan adalah merupakan data yang sama dengan riwayat tanah yang terjadi di masyarakat.
Objek Pendaftaran Tanah sesuai dengan ketentuan Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, meliputi:
1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai;
2. Tanah hak pengelolaan; 3. Tanah wakaf;
4. Hak milik atas satuan rumah susun; 5. Hak tanggungan;
6. Tanah Negara.
Pasal 11 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyatakan bahwa pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan:
1. Pendaftaran Tanah untuk pertama kali.
Pendaftaran tanah untuk pertama kali merupakan kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftar. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :
a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik; b. Pembuktian hak dan pembukuannya; c. Penerbitan sertipikat;
d. Penyajian data fisik dan data yuridis; e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen. 2. Pemeliharaan Data pendaftaran tanah.
Pemeliharaan data pendaftaran tanah merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat dengan perubahan- perubahan yang terjadi kemudian.
Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi : a. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;
b. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.
Perubahan data yuridis menurut Pasal 94 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1995, salah satunya adalah peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukkan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya.107
Menurut Mariam Darus Badrulzaman, lembaga pendaftaran tidak semata-mata mengandung arti untuk memberikan alat bukti yang kuat, akan tetapi juga menciptakan hak kebendaan. Hak kebendaan atas suatu benda (tanah) terjadi pada saat pendaftaran dilakukan. Tanpa sifat kebendaan hak atas tanah belum mempunyai kaitan dengan milik. Hak milik itu merupakan istilah yang hampa, baru ada milik tetapi belum ada ”hak”. Hal tersebut hanya mempunyai arti terhadap pihak pribadi dan belum terhadap bendanya. Umum masih melihat milik itu masih merupakan hak
dari pemilik asal. Umum belum mengetahui perubahan keadaan hukum dari benda (tanah) tersebut. Melalui pendaftaran ini lahirlah pengakuan umum terhadap sifat kebendaan atas benda (tanah). Pengakuan ini merupakan asas legalitas dari hak tersebut.108
Dalam arti selama pendaftaran belum dilakukan, hak hanya mempunyai arti terhadap para pihak pribadi, dan umum belum mengetahui perubahan status hukum dari benda. Pengakuan masyarakat baru terjadi pada saat hak milik atas benda tersebut didaftarkan. Melalui pendaftaran lahirlah pengakuan umum atas hubungan hak dengan benda.
Sehingga dalam kepemilikan suatu benda terlebih dahulu orang tersebut harus membuktikan kepemilikan benda tersebut. Hal tersebut juga diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1865 yang menegaskan bahwa :
”Setiap orang yang mendalilkan bahwa ia mempunyai suatu hak, atau guna meneguhkan haknya sendiri maupun membantah suatu hak orang lain, menunjuk suatu peristiwa, diwajibkan membuktikan adanya hak atau peristiwa tersebut.”.
Berdasarkan isi Pasal tersebut maka jelaslah bahwa dalam suatu peristiwa yang menimbulkan hak harus dibuktikan terlebih dahulu sehingga terdapat alas hak kepemilikan atas benda tersebut.
Sistem Pendaftaran tanah dapat dibedakan ke dalam 2 kelompok berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu :109
a. Sistem Pendaftaran Akta(Registration Of Deeds)
108Mariam Darus, Badrulzaman ,Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, (Bandung:Alumni,
2010) hal.64.
109 Kartini Muljadi dan Gunawan Wijaya, Seri hukum harta kekayaan hak-hak atas tanah,
Dalam sistem pendaftaran akta, akta inilah yang didaftar oleh Pejabat Pendaftaran Tanah (PPT), dalam sistem ini PPT bersifat pasif. Ia tidak melakukan pengujian kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar. b. Sistem Pendaftaran Hak(Registration Of Titles)
Dalam sistem pendaftaran hak tiap pemberian atau menciptakan hak baru serta pemindahan dan pembebanannya dengan hak lain kemudian, harus dibuktikan dengan suatu akta.
Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang digunakan dalam sistem pendaftaran hak (Registration Of titles)
pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur tersebut merupakan bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang tanahnya yang diuraikan dalam surat ukur secara hukum telah didaftarkan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pada pewarisan disertai dengan hibah wasiat, maka jika hak atas tanah yang dihibahkan sudah tertentu, maka pendaftaran peralihannya dilakukan atas
permohonan penerima hibah dengan melampirkan :110
1. Sertifikat hak atas tanah pewaris, atau apabila hak atas tanah yang dihibahkan belum terdaftar, bukti kepemilikan tanah atas nama pemberi hibah sebagimana dimaksud dalam Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997;
2. Surat kematian pemberi hibah wasiat dari Kepala Desa/Lurah tempat tinggal pemberi hibah wasiat tersebut waktu meninggal dunia, rumah sakit, petugas kesehatan, rumah sakit atau instansi yang berwenang;
3. a. Putusan pengadilan atau penetapan Hakim/Ketua Pengadilan mengenai pembagian atau waris yang memuat penunjukkan hak atas tanah yang bersangkutan sebagai telah dihibah wasiatkan kepada pemohon, atau b. Akta PPAT mengenai hibah yang dilakukan oleh pelaksana wasiat atas
nama pemberi hibah wasiat sebagai pelaksana dari hibah wasiat yang dikuasakan pelaksanaannya kepada pelaksana wasiat tersebut, atau
c. Akta pembagian waris yang memuat penunjukkan atas tanah yang bersangkutan sebagai telah dihibah wasiatkan kepada pemohon.
4. Surat kuasa tertulis dari penerima hibah apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan penerimaan hibah.
5. Bukti identitas penerima hibah;
6. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dalam hal Bea perolehan tersebut terhutang ;
7. Bukti pelunasan pembayaran pph (Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996), dalam hal pajak tersebut terhutang.
Jika hak atas tanah yang dihibahkan belum tertentu, maka pendaftaran peralihan haknya dilakukan kepada ahli waris dan penerimaan hibah wasiat sebagai
harta bersama. Pencatatan pendaftaran peralihan hak dalam daftar-daftar pendaftaran tanah dilakukan dengan cara :111
a. Nama pemegang hak lama di dalam buku tanah di coret dengan tinta hitam dan dibubuhi paraf kepala kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk;
b. Nama atau nama-nama pemegang hak yang baru dituliskan pada halaman dan kolom yang ada dalam buku tanahnya dengan dibubuhi tanggal pencatatan,dan besarnya bagian setiap pemegang hak dalam hal penerima hak beberapa orang dan sebenarnya bagian ditentukan, dan kemudian ditanda tangani oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk dan cap dinas Kantor Pertanahan. c. Yang disebut pada huruf a dan b juga dilakukan sertipikat hak yang bersangkutan
dan daftar-daftar umum lain yang memuat nama pemegang hak lama;
d. Nomor hak dan identitas lain dari tanah yang dialihkan dari daftar nama pemegang hak lama dan nomor hak dan identitas tersebut dituliskan pada daftar nama penerima hak.
Pengalihan hak berdasarkan wasiat merupakan balik nama dari pemegang sertipikat hak yang telah meninggal dunia kepada wasi, yang oleh wasi dengan menggunakan surat wasiat dan surat keterangan ahli waris dimohon balik namanya kepada kepala kantor pertanahan setempat melalui prosedur perolehan sertipikat hak atas tanah dengan pemenuhan persyaratan permohonan sebagai berikut :112
1. Surat permohonan 2. Sertipikat hak atas tanah
3. Surat keterangan kematian dari yang berwenang. 4. Surat keterangan ahli waris dari yang berwenang.
Dalam Pasal 111 Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 Tahun 1997 disebut sebagai surat tanda bukti sebagai ahli waris yaitu :
a. Wasiat dari pewaris. b. Putusan Pengadilan.
c. Penetapan Hakim/Ketua Pengadilan.
d. Bagi warganegara Indonesia penduduk asli : Surat Keterangan Ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris, dengan disaksikan oleh 2 orang saksi
111 Ibid,hal.518
112 S.Chandra, Sertipikat Kepemilkan Hak Atas Tanah, Persyaratan Permohonan di Kantor
dan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan dan Camat dari tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia;
e. Bagi warganegara Indonesia keturunan Tionghoa : Akta keterangan hak mewaris dari notaris;
f. Bagi warganegara Indonesia keturunan Timur Asing lainnya : Surat Keterangan Waris dari Balai Harta Peninggalan.
5. Surat hibah wasiat yang bersangkutan
6. Fotokopi KTP atau identitas dari para ahli waris.
7. Fotokopi KTP atau identitas diri penerimaan kuasa yang disertai surat kuasa jika permohonannya dikuasakan.
8. Fotokopi SPPT-PBB tahun berjalan. 9. Bukti pelunasan BPHTB terutang.
Walaupun dalam jenis akta pemindahan hak diatur dalam Pasal 95 Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tidak ada mengatur jenis akta PPAT mengenai hibah wasiat akan tetapi Pasal 112 ayat (1) angka 3 huruf a Peraturan Menteri Nomor 3 Tahun 1997 menentukan bahwa akta PPAT mengenai hibah yang dilakukan oleh pelaksana wasiat atas nama pemberi hibah wasiat sebagai pelaksana dari wasiat yang dikuasakan pelaksanaannya kepada pelaksana wasiat, dapat dipakai sebagai salah satu syarat atau sebagai alat bukti peralihan hak karena hibah wasiat yang dapat digunakan dalam pendaftaran balik nama. Contoh penggunaan akta hibah yang dibuat oleh PPAT adalah di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kota Medan, akta yang digunakan untuk proses balik nama akibat hibah wasiat adalah akta Hibah yang dibuat dihadapan PPAT, sehingga hibah wasiat dikatagorikan sebagai hibah.113
113 Wawancara dengan Syafrudin Chandra, Staff Badan Pertanahan Nasional Kota Medan
Menurut Herlien Budiono bahwa konsekuensi logis dari pendapat umum
(Heersende leer) mengenai hibah wasiat adalah tindakan hukum untuk beralihnya hak milik hibah wasiat yaitu akta penyerahan hibah wasiat dan bukannya dalam bentuk akta hibah ataupun pembagian warisan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka.BPN Nomor 3 Tahun 1997. Materi hukum yang dimuat dalam akta penyerahan hibah wasiat tidak dapat dipaksakan untuk dituangkan dalam akta hibah atau akta pembahagian warisan.114 Oleh karena itu disarankan agar dapat dikeluarkan blanko akta PPAT penyerahan hibah wasiat oleh Badan Pertanahan Nasioal. Menunggu hingga Badan Pertanahan Nasional menerbitkan blanko akta PPAT Penyerahan Hibah Wasiat, maka sebagai jalan keluar permasalahan dapat digunakan blanko akta hibah wasiat PPAT yang ada dengan mengubah atau merenvoi judulnya menjadi Penyerahan Hibah Wasiat serta menyesuaikan isinya dengan substansi penyerahan hibah wasiat.115
Berkaitan dengan akta yang digunakan sebagai dasar pendaftaran tanah yaitu akta penyerahan hibah yang dibuat oleh Notaris atau akta hibah dari pelaksana wasiat yang dibuat oleh PPAT, sebenarnya hanya berkaitan dengan prosedur pendafaran yang ditentukan oleh masing-masing Kepala Badan Pertanahan setempat. Jika akta hibah wasiat yang dijadikan bukti peralihan hak yang dibuat oleh Notaris, menurut penilaian Kepala Kantor Pertanahan kebenarannya tidak diragukan lagi maka pendaftarannya peralihan hak dilakukan melalui prosedur pewarisan, yang berarti
114Herlien Budiono, hal.360 115Ibid, hal. 362-363.
dasar pendaftaran peralihan haknya adalah akta pembagian warisan yang diperkuat dengan Surat Keterangan waris dan Surat Pernyataan ahli waris. Dalam hal ini fungsi akta hibah wasiat yang dibuat dihadapan Notaris berfungsi sebagai petunjuk yang memperkuat penetapan subjek dan objek hak atas tanah yang dihibah wasiatkan. Akan tetapi jika sebaliknya jika menurut penilaian Kepala Kantor Badan Pertanahan kebenaran akta hibah wasiat yang dibuat dihadapan Notaris tingkat kebenarannya diragukan atau tidak memenuhi syarat yang telah ditentukan maka pendaftaran peralihan hak atas tanah karena hibah wasiat dilaksanakan berdasarkan akta PPAT mengenai hibah yang dilakukan oleh pelaksana wasiat hibah atas nama pemberi hibah wasiat sebagai pelaksanaan dari wasiat yang dikuasakan pelaksanaannya kepada pelaksana wasiat.116
Sehingga pendaftaran peralihan hak yang disebabkan oleh hibah wasiat dapat melalui dua cara alternatif, yaitu :
1. Pendaftaran melalui prosedur pewarisan
Dasar pendaftaran peralihan haknya adalah akta pembagian warisan yang diperkuat dengan Surat Keterangan waris dan Surat Pernyataan ahli waris. Akta hibah wasiat yang dibuat dihadapan Notaris berfungsi sebagai petunjuk yang memperkuat penetapan subjek dan objek hak atas tanah yang dihibah wasiatkan. 2. Pendaftaran melalui prosedur hibah
116 Upik Hamidah, Pembaharuan Standart Prosedur Operasi Pengaturan (SOP) Pelayanan
Pendaftaran Peralihan Hak Milik atas Tanah karena Hibah wasiat berdasarkan alat bukti peralihan hak,Fiat Justitia Jurnal Ilmu Hukum , Volume 6, No. 2, (2012): hal.346-347.
Akta yang digunakan adalah akta PPAT mengenai hibah yang dilakukan oleh pelaksana wasiat atas nama pemberi hibah wasiat sebagai pelaksanaan dari wasiat yang dikuasakan pelaksanaannya kepada pelaksana wasiat.
C. Peralihan Hak atas Tanah dan Bangunan hak atas tanah dan bangunan
