Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan  ini  mempertimbangkan  pendapatan  dan  biaya  yang  berhubungan  dengan  properti  yang  dinilai  dan  mengestimasi  nilai  melalui  proses  kapitalisasi.  Kapitalisasi  menghubungkan  pendapatan  (biasanya  pendapatan  bersih)  dengan  suatu  definisi  jenis  nilai  melalui  konversi  pendapatan  menjadi  estimasi  nilai.  Proses  ini  mungkin  menggunakan  kapitalisasi  langsung  (tingkat  kapitalisasi),  yield  (tingkat  diskonto)  yang  menggambarkan  tingkat  pengembalian  investasi,  atau  keduanya.  Pada  umumnya  prinsip  subsitusi  mengandung  pengertian  bahwa  arus  pendapatan  yang  menghasilkan  tingkat  pengembalian  tertinggi  adalah  sebanding  dengan  tingkat  resiko  yang  diambil  dan  akan  menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi. 

Pendekatan  pendapatan  dilakukan  dengan  mendasarkan  pada  tingkat  keuntungan  yang  mungkin  dihasilkan  oleh  objek  penilaian  pada  saat  ini  dan  masa  yang  akan  datang,  selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut  ke dalam nilai property. Secara garis besar prosedur penilaiannya adalah sebagai berikut : 

a.  Menentukan total pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income);  b.  Menentukan tingkat kekosongan (vacancy rate); 

d.  Menentukan  total  pendapatan  kotor  efektif  (Effective  Gross  Income),  yaitu  penjumlahan item (a­b)+c; 

e.  Menentukan total biaya/pembelanjaan (Outgoings); 

f.  Menentukan total pendapatan bersih operasi (Operating Net Income);  g.  Menentukan tingkat kapitalisasi dan prosedur kapitalisasi yang sesuai; 

h.  Melakukan  pengkapitalisasian  untuk  mendapatkan  nilai  modal  (Capital  Value)  dari objek penilaian (Hidayati dan Harjanto, 2003 : 161). 

Pendekatan pendapatan didasarkan pada pendapatan bersih per tahun, yang diterima dari  pengusahaan properti tersebut. Pendapatan  bersih  ini kemudian dikapitalisasikan dengan  suatu  faktor  tingkat  kapitalisasi  tertentu  untuk  mendapatkan  nilai  pasar  wajar  properti  tersebut.  Dalam  pendekatan  pendapatan,  nilai  properti  adalah  fungsi  dari  pendapatan,  dimana  semakin  tinggi  pendapatan  yang  dapat  dihasilkan  oleh  properti  maka  semakin  tinggi pula nilai properti tersebut. 

Pendekatan Biaya secara umum diformulasikan sebagai berikut : 

Nilai Properti = Pendapatan Bersih Tahunan / Tingkat Kapitalisasi 

Contoh  :  Apabila  pendapatan  bersih  tahunan  adalah  2,5  milyar  rupiah  dan  investor/developer  membutuhkan  initial  return  8%,  maka  investor/developer  sanggup  membeli properti sebesar (nilai properti) : 

Indikasi nilai  = 2,5 milyar / 8%  = Rp. 31.250.000.000 

Dalam  pendekatan  pendapatan  terdapat  dua  metode  pengkapitalisasi  pendapatan  yaitu  metode kapitalisasi langsung (Direct capitalization) biasa disebut metode tradisional dan  metode  aliran  tunai  terdiskon  (Discounted  Cash  Flow/DCF).  Dalam  metode  kapitalisasi  langsung mendasarkan analisis pada asumsi bahwa pendapatan yang diterima setiap tahun  adalah  sama,  tidak  ada  pembedaan  pendapatan,  tingkat  kekosongan  dan  besarnya  biaya  operasional  dari  tahun  ke  tahun.  Sedangkan  metode  DCF  mengasumsikan  pendapatan  yang berbeda pada tiap tahun, selain memasukkan asumsi adanya tingkat kekosongan dan  besarnya biaya operasional juga faktor lain seperti tingkat pengembalian (rate of return),  sisa umur ekonomis, antisipasi terjadinya depresiasi/apresiasi dan sebagainya.

ANALISIS PENILAIAN PROPERTI  MELALUI METODE PENGKAPITALISASIAN PENDAPATAN  I  Pendapatan Kotor Potensial (PGI)  1  Pendapatan Sewa Ruang  Rp  36,948,000,000  2  Pendapatan Lain­Lain  Rp  10,290,600,000  Total Pendapatan Kotor Potensial/Tahun  Rp  47,238,600,000  II  Tingkat Hunian  90%  0.90  III  Pendapatan Kotor Efektif (EGI)  Rp  42,514,740,000  IV  Biaya Operasional Tahunan (Outgoings)  1  Bahan Persediaan  Rp  432,000,000  2  Gaji Karyawan  Rp  2,499,000,000  3  Listrik  Rp  2,778,159,384  4  Air Bersih  Rp  39,067,500  5  Perawatan Bangunan  Rp  82,000,000  6  Premi Asuransi  Rp  256,000,000  7  Perlengkapan Kantor/Adm  Rp  30,000,000  8  Promosi dan Pemasaran  Rp  120,000,000  9  PBB  Rp  236,016,000  10  Biaya Lain­lain  Rp  72,000,000  Jumlah Biaya Operasional  Rp  6,544,242,884  V  Pendapatan Bersih Operasi Sebelum Bunga & Pajak  Rp  35,970,497,116  VI  Bunga atas modal kerja @ 20%/Tahun  Rp  1,308,848,577  VII  Depresiasi (keseimbangan yang  semakin menurun 3%/tahun = 1.597.314.484)  Rp  1,639,442,271 

VII  Pajak Penghasilan (misal 35% x (NOI ­ Bunga ­Dep))  Rp  11,557,772,194  VIII  Pendapatan Bersih Operasi  Rp  23,103,876,345 

IX  Years Purchase @ 17.6% ; 28 Tahun  0.176  28  Th  5.621133047 

NILAI PROPERTI (CAPITAL VALUE)  Rp  129,869,962,831 

Metode tradisional di atas memang mempunyai kelebihan yaitu mudah dan sederhana untuk  diaplikasikan serta sesuai untuk digunakan ketika kondisi internal maupun eksternal properti  senantiasa  stabil  dan  tidak  banyak  perubahan.  Namun  realita  semacam  itu  sulit  sekali  terpenuhi sehingga metode ini seringkali memberikan hasil estimasi yang kurang akurat.

ANALISIS PENILAIAN PROPERTI 

MELALUI METODE ALIRAN TUNAI TERDISKON 

Growth 

No.  Uraian  Tahun 1 ­ 5  Tahun 6 ­ 10  Tahun 11 ­ 15  Tahun 16 ­ 20  Tahun 21 ­ 25  Tahun 26 – 28 

I  Pendapatan Kotor Potensial (PGI)  1  Pendapatan Sewa Ruang  8%  36,948,000,000  39,903,840,000  43,096,147,200  46,543,838,976  50,267,346,094  54,288,733,782  2  Pendapatan Lain­Lain  10%  10,290,600,000  11,319,660,000  12,451,626,000  13,696,788,600  15,066,467,460  16,573,114,206  Total Pendapatan Kotor Potensial/Tahun  47,238,600,000  51,223,500,000  55,547,773,200  60,240,627,576  65,333,813,554  70,861,847,988  II  Tingkat Hunian  0.9  0.95  1  1  0.95  0.9  III  Pendapatan Kotor Efektif (EGI)  42,514,740,000  48,662,325,000  55,547,773,200  60,240,627,576  62,067,122,876  63,775,663,189  IV  Biaya Operasional Tahunan (Outgoings)  1  Bahan Persediaan  10%  432,000,000  475,200,000  522,720,000  574,992,000  632,491,200  695,740,320  2  Gaji Karyawan  10%  2,499,000,000  2,748,900,000  3,023,790,000  3,326,169,000  3,658,785,900  4,024,664,490  3  Listrik  8%  2,778,159,384  3,000,412,135  3,240,445,105  3,499,680,714  3,779,655,171  4,082,027,585  4  Air Bersih  15%  39,067,500  44,927,625  51,666,769  59,416,784  68,329,302  78,578,697  5  Perawatan Bangunan  10%  82,000,000  90,200,000  99,220,000  109,142,000  120,056,200  132,061,820  6  Premi Asuransi  0%  256,000,000  256,000,000  256,000,000  256,000,000  256,000,000  256,000,000  7  Perlengkapan Kantor/Adm  15%  30,000,000  34,500,000  39,675,000  45,626,250  52,470,188  60,340,716  8  Promosi dan Pemasaran  20%  120,000,000  144,000,000  172,800,000  207,360,000  248,832,000  298,598,400  9  PBB  10%  236,016,000  259,617,600  285,579,360  314,137,296  345,551,026  380,106,128  10  Biaya Lain­lain  15%  72,000,000  82,800,000  95,220,000  109,503,000  125,928,450  144,817,718  Jumlah Biaya Operasional  6,544,242,884  7,136,557,360  7,787,116,234  8,502,027,044  9,288,099,436  10,152,935,873  V  Pendapatan Bersih Operasi Sebelum Bunga & Pajak  35,970,497,116  41,525,767,640  47,760,656,966  51,738,600,532  52,779,023,441  53,622,727,316  VI  Bunga atas modal kerja  20%  1,308,848,577  1,427,311,472  1,557,423,247  1,700,405,409  1,857,619,887  2,030,587,175  VIII  Penyusutan Bangunan  2,328,720,000  2,062,874,249  1,771,460,308  1,521,213,242  1,306,317,571  1,121,779,347 

IX  Pajak Penghasilan (tax rate x (NOI ­ Bunga ­Dep))  35%  11,316,524,989  13,312,453,672  15,551,120,694  16,980,943,658  17,365,280,094  17,664,626,278 

X  Pendapatan Bersih Operasi  23,345,123,550  26,786,002,497  30,652,113,025  33,057,251,465  33,556,123,460  33,927,513,863 

XI  Years Purchase @ 17,6% ; 5 Tahunan  0.176  3.155717108  3.155717108  3.155717108  3.155717108  3.155717108  3.155717108 

0  5  10  15  20  23 

Penilaian  tidak  berbasis  pasar  dapat  menerapkan  pendekatan  yang  sama,  tetapi  umumnya  tujuan  dari  penilaiannya  tidak  untuk  memberikan  nilai  pasar.  Contohnya  antara  lain : 

ü  Penerapan  pendekatan  biaya  dengan  membandingkan  biaya  dari  bangunan  lainnya  terhadap  biaya dari  bangunan  yang akan dinilai  namun dengan  menentukan diskon atau  premium  yang  berbeda  dari  pasar  pada  umumnya.  Pendekatan  ini  diterapkan  pada  jenis  properti tertentu (properti khusus) dan  merupakan pendekatan  biaya  yang tidak  berbasis  pasar. 

ü  Pemilik  tanah  memberikan  harga  premium  untuk  properti  di  sebelahnya.  Dengan  menerapkan perbandingan data pasar, tanah yang berada di sebelahnya akan mendapatkan  nilai  yang  mungkin  berada  di  atas  nilai  pasar.  Estimasi  nilai  ini  di  beberapa  negara  disebut nilai untuk pembeli khusus (Special Purchaser Value). 

ü  Seorang  investor  mungkin  menerapkan  tingkat  pengembalian  yang  tidak  berbasis  pasar  dan  hanya  berlaku  untuk  investor  itu  sendiri,  sehingga  ketika  menerapkan  pendekatan  pendapatan  untuk  menentukan  harga  yang  akan  dibayarkan  investor  untuk  investasi  tertentu  berdasarkan  tingkat  pengembalian  yang  diantisipasi  oleh  investor.  Penilaian  ini  akan mendapatkan estimasi nilai investasi. 

ü  Penggunaan  Biaya  Penggantian  Terdepresiasi  (DRC)  adalah  metode  penerapan  dari  pendekatan  biaya,  yang  digunakan  untuk  menentukan  nilai  dari  proeprti  khusus  untuk  tujuan  pelaporan  keuangan,  dimana  data  pasar  secara  langsung  tidak  didapatkan  atau  terbatas. 

Setiap pendekatan penilaian  memiliki  metode penerapan alternatif.  Keahlian Penilai,  standar  lokal,  kebutuhan  pasar  dan  data  yang  tersedia  merupakan  faktor­faktor  yang  berpengaruh dalam penentuan metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk  adanya  pendekatan  maupun  metode  penerapan  alternatif  adalah  untuk  memberikan  kepada  penilai  serangkaian  prosedur  alternatif  yang  pada  akhirnya  akan  ditimbang  dan  bila  perlu  akan direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantung pada jenis nilai tertentu yang  akan digunakan. 

D. Rangkuman 

Pendekatan  penilaian,  berdasarkan  SPI  terdiri  atas  2  macam,  yaitu  pendekatan  penilaian  berbasis  pasar  dan  penilaian  tidak  berbasis  pasar.  Pendekatan  penilaian  berbasis

pasar  antara  lain  pendekatan  data  pasar  (market  data  approach),  pendekatan  biaya  (cost 

approach) dan pendekatan pendapatan (income approach) 

Pendekatan data pasar mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan  data  pasar  yang  terkait,  serta  menghasilkan  estimasi  nilai  melalui  proses  perbandingan.  Pendekatan biaya mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi dari pembelian  suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti  asli  atau  substitusinya  yang  memberikan  kegunaan  yang  sebanding.  Pendekatan  pendapatan  mempertimbangkan  pendapatan  dan  biaya  yang  berhubungan  dengan  properti  yang  dinilai  dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi. Pendekatan pendapatan dilakukan dengan  mendasarkan  pada  tingkat  keuntungan  yang  mungkin  dihasilkan  oleh  objek  penilaian  pada  saat  ini  dan  masa  yang  akan  datang,  selanjutnya  dilakukan  pengkapitalisasian  untuk  mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai property. 

E. Test Formatif 

1.  Penilaian  tidak  berbasis  pasar  dapat  menerapkan  pendekatan  yang  sama,  tetapi  umumnya tujuan dari penilaiannya untuk memberikan nilai pasar.  B  S . 

2.  Keahlian  penilai,  standar  lokal,  kebutuhan  pasar  dan  data  yang  tersedia  merupakan  faktor­faktor yang berpengaruh dalam penentuan metode penilaian yang sesuai untuk  diterapkan.  B  S . 

3.  Dalam pendekatan pendapatan terdapat dua metode pengkapitalisasi pendapatan yaitu  metode  kapitalisasi  tidak  langsung  (Indirect  capitalization)  dan  metode  aliran  tunai  terdiskon (Discounted Cash Flow/DCF).  B  S . 

4.  Kapitalisasi  menghubungkan  pendapatan  dengan  suatu  definisi  jenis  nilai  melalui  konversi pendapatan menjadi estimasi nilai.  B  S . 

5.  Penyesuaian  dapat  dilakukan  dengan  berbagai  cara  tergantung  bagaimana  hubungan  antara dua properti atau  lebih  yang dibandingkan dan  mencerminkan keadaan pasar.  .B  S .

F. Umpan Balik 

Periksalah  jawaban  Saudara  dengan  kunci  jawaban  test  formatif  yang  ada  di  bagian  belakang modul ini.  Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban,  kemudian  gunakan  rumus  di  bawah  ini  untuk  mengetahui  tingkat  penguasaan  Saudara  terhadap materi.  Jumlah jawaban yang sesuai kunci  Rumus  =  Jumlah semua soal  X 100%  Penjelasan tingkat penguasaan:  90% ­ 100%  = sangat baik  80% ­ 89%  = baik  70% ­ 79%  = cukup  0  ­ 69%  = kurang  Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan  dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus  mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.

KUNCI JAWABAN 

BAB I  BAB II  BAB III  BAB IV 

1.  1. B  1. S  1. S 

2.  2. S  2. B  2. B 

3.  3. S  3. S  3. S 

4.  4. S  4. S  4. B 

DAFTAR PUSTAKA  Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi Pertama,  BPFE, Yogyakarta.  Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia, 2007, Standar Penilaian Indonesia (Bagian I),  KPSPI, Jakarta.  Mardiasmo, 2002, Otonomi dan Manajemen Keuangan Daerah, Andi, Yogyakarta. 

Prawoto,  Agus,  2003,  Teori  dan  Praktek  Penilaian  Properti,  Edisi  Pertama,  BPFE,  Yogyakarta. 

Siregar,  Doli  D.,  2004,  Manajemen  Aset,  Edisi  Pertama,  PT.  Gramedia  Pustaka  Utama,  Jakarta.