Situasi khusus di sini dimaksudkan sebagai halhal yang membatasi properti dalam mencapai tingkatan kegunaan tertinggi dan terbaiknya. Berbagai situasi tersebut antara lain (Hidayati dan Harjanto, hal. 5960) :
a) Single Use Situation
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin tidak seperti biasanya atau unik (seperti museum, cagar budaya, dan lainlain) dan nilai tanahnya didasarkan atas kegunaannya tersebut bukan kegunaan lain pada umumnya.
b) Interim Use
Kegunaan sementara dari sebidang tanah kosong atau yang telah dikembangkan adalah kegunaan tertinggi dan terbaik yang diantisipasi untuk berubah dalam jangka pendek. Kegunaan sementara ini bisa mungkin atau tidak memberi kontribusi terhadap nilai dan biayabiaya pembongkaran (demolition cost) harus dipertimbangkan untuk mengembangkan menjadi kegunaankegunaan interim.
c) Legally Noncomfroming Use
Adalah kegunaan yang sah secara hukum untuk dibuat dan dipertahankan tetapi tidak sesuai dengan peraturan penggunaan tanah dari kawasan dimana properti tersebut berada. Kegunaan ini sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa menciptakan
underimproved atau overimproved terhadap properti. Contohnya sebuah rumah tinggal
yang berlokasi di suatu kawasan yang zoningnya berubah menjadi kawasan komersial, maka akan menjadikan properti tersebut underimproved.
d) Use that are not Highest and Best
Beberapa bangunan atau pengembangan lain yang ada mungkin tidak mencerminkan kegunaan tertinggi dan terbaik dari keadaan tapaknya seandainya tanah kosong. Kegunaan tertinggi dan terbaik umumnya mempunyai kategori yang sama dengan kegunaan saat ini. Contohnya kegunaan tertinggi dan terbaik dari tapak yang telah dibangun apartemen yang sudah berumur 10 tahun adalah bangunan apartemen modern.
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin telah berubah akibat adanya keusangan eksternal.
e) Multiple Use
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin melibatkan lebih dari satu kegunaan tertentu untuk sebidang tanah atau sebuah bangunan. Contohnya sebuah komplek lapangan golf yang terdapat hotel, perumahan, tempat rekreasi, kondominium dan sebagainya. Suatu bidang tanah mungkin juga digunakan untuk berbagai fungsi.
f) Special Purpose Use
Hal ini berkaitan dengan specialpurpose properties, yaitu properti yang hanya sesuai untuk satu tujuan tertentu atau sebuah kegunaan yang sangat terbatas jumlahnya. Dalam hal ini penilai akan menghadapi masalah praktek dalam menentukan kegunaan tertinggi dan terbaiknya. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti jenis ini adalah kegunaan yang ada pada saat ini.
g) Speculative Use
Investasi pada kegunaan spekulatif tercipta ketika pembeli mempunyai antisipasi terhadap kenaikkan nilai, meskipun kegunaan tertinggi dan terbaik pada masa yang akan datang secara spesifik tidak dapat diprediksi, namun alternatif logis biasanya dipakai untuk mengidentifikasi kegunaannya.
h) Excess Land
Adalah tanah yang mungkin tidak diperlukan untuk mendukung kegunaan yang ada atau untuk mengakomodasi kegunaan tertinggi dan terbaik yang primer dari sebidang tanah kosong atau tanah yang dianggap kosong. Excess land ini seharusnya dapat teridentifikasi secara jelas dengan melakukan perbadingan terhadap properti sejenis yang berdekatan atau berada pada kawasan yang sama.
E. Rangkuman
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Tujuan analisis HBU ...
Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam analisis HBU yaitu: memungkinkan secara fisik (phisically possible), diijinkan oleh peraturan (legally
permissible), layak secara keuangan (financially feasible), mendapatkan hasil secara
maksimum (maximally productive).
Beberapa situasi khusus yang membatasi properti dalam mencapai tingkat HBU antara lain : Single Use Situation, Interim Use, Legally Noncomfroming Use, Use that are not
Highest and Best, Multiple Use, Special Purpose Use, Speculative Use, Excess Land.
F. Test Formatif
1. Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi pendapatan bersih yang akan diterima (future net income) yang diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. B S .
2. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. B S .
3. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong tidak harus mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dan semua kegunaan potensialnya. .B S .
4. Kegunaan multiple use sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa menciptakan underimproved atau overimproved terhadap properti. B S .
5. Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. B S .
G. Umpan Balik
Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di bagian belakang modul ini. Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadap materi. Jumlah jawaban yang sesuai kunci Rumus = Jumlah semua soal X 100% Penjelasan tingkat penguasaan: 90% 100% = sangat baik 80% 89% = baik 70% 79% = cukup 0 69% = kurang Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.
Kegiatan Belajar 4 PENDEKATAN PENILAIAN
Tujuan Instruksional Umum
Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar penilaian dengan baik. Tujuan Instruksional Khusus Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 1. menjelaskan penilaian pendekatan data pasar dengan baik 2. menjelaskan penilaian pendekatan biaya dengan baik 3. menjelaskan penilaian pendekatan pendapatan dengan baik ________________________________________________________________________ Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik dalam mengestimasi Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian. Istilah ”Pendekatan Penilaian (approach)” mengacu kepada metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum. Pendekatan penilaian sesuai SPI secara garis besar terdiri atas 2 (dua) macam, yaitu pendekatan penilaian berbasis pasar dan penilaian tidak berbasis pasar. Pendekatan penilaian berbasis pasar, yang Saudara perlu ketahui meliputi :