DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN
PENILAIAN PROPERTI DASAR
MODUL
Judul
: Konsep Dasar Penilaian
Penulis
: Soeparjanto, SH, M.Ec.Dev
Penilai
: Rofii Edy Purnomo, SH
Edisi
: Tahun 2008
Dikeluarkan oleh Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum
Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan
untuk DTSS Penilaian Properti Dasar.
Dilarang keras mengutip, menjiplak, atau menggandakan sebagian atau seluruh isi modul ini, serta memperjualbelikan tanpa izin tertulis dari Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum BPPK.MODUL
Konsep Dasar Penilaian
DTSS Penilaian Properti Dasar
Mo du l in i t e la h d in ila i da n la yak u nt uk d iga ndak a n
Disetujui:
Pada tanggal : Desember 2008
Penilai,
Rofii Edy Purnomo, SH NIP. 060091720
Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang senantiasa diperlukan oleh setiap orang, termasuk mereka yang tengah bekerja dalam rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan pengembangan sumber daya manusia dalam rangka mengantisipasi permasalahan dan pemenuhan kebutuhan kerja di masa depan.
Modul ‘Konsep Dasar Penilaian’ yang ditulis oleh Soeparjanto, SH, M.Ec.Dev ini disusun dan digunakan dalam Diklat Teknis Substantif Spesialisasi (DTSS) Penilaian Properti Dasar yang diselenggarakan oleh Pusdiklat Keuangan Umum bagi pegawai dari Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Departemen Keuangan, dan dirancang untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi pegawai DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber daya manusia untuk memperlancar pelaksanaan tugas di lingkungan kerja DJKN.
Modul ini sudah mendapatkan masukanmasukan dari berbagai pihak, diantaranya Saudara Rofii Edy Purnomo, SH (dari DJKN).
Kami menghargai dan berterima kasih atas upaya penulis dan pereview dalam mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkungan Pusdiklat Keuangan Umum Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Departemen Keuangan.
Jakarta, Desember 2008 Pj. Kepala Pusdiklat Keuangan Umum,
Ari Wahyuni NIP 060078951
DAFTAR ISI
Halaman HALAMAN JUDUL ... i HALAMAN DEPAN ... ii LEMBAR IDENTITAS PERSETUJUAN MODUL ... iii LEMBAR PERSETUJUAN MODUL ... iv KATA PENGANTAR... v DAFTAR ISI... vi Kegiatan Belajar 1 : Pendahuluan... 1 A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan ... 2 B. Pengertian Penilaian... 2 C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian ... 4 D. Rangkuman... 5 E. Test Formatif... 5 F. Umpan Balik ... 6 Kegiatan Belajar 2 : Konsep dan Prinsip Umum Penilaian ... 7 A. Konsep Aset/Properti ... 7 B. Harga, Biaya, Pasar dan Nilai ... 10 C. Dasar Penilaian ... 11 D. Konsep Nilai ... 13 E. Proses Penilaian ... 15 F. Rangkuman ... 16 G. Test Formatif ... 18 H. Umpan Balik... 18 Kegiatan Belajar 3 : Kegunaan Tertinggi dan Terbaik ... 19 A. Tujuan Analisis HBU... 20 B. Kriteria Dalam Analisis HBU... 21 C. Contoh Analisis HBU... 22 D. Situasi Khusus dalam Analisis HBU ... 26 E. Rangkuman ... 27 F. Test Formatif... 28 G. Umpan Balik... 29 Kegiatan Belajar 4 : Pendekatan Penilaian... 30 A. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)... 30 B. Pendekatan Biaya (Cost Approach) ... 33 C. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) ... 35 D. Rangkuman... 39E. Test Formatif... 40 F. Umpan Balik ... 41 DAFTAR PUSTAKA... 42
Kegiatan Belajar 1 PENDAHULUAN
Tujuan Instruksional Umum
Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar penilaian dengan baik. Tujuan Instruksional Khusus Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 1. menjelaskan pentingnya penilaian dalam kehidupan 2. menjelaskan pengertian dan definisi penilaian dengan baik 3. menjelaskan masalahmasalah dasar dalam proses penilaian ________________________________________________________________________
Mengapa kita perlu penilaian profesional? Sebagaimana kita ketahui bahwa mengestimasi nilai properti telah dilakukan sejak jaman sebelum kemerdekaan namun tanpa kualifikasi formal, namun saat ini penilaian telah dijadikan aktivitas profesional dalam dunia komersial. Faktor pendorong kebangkitan penilaian dan penilaian sebagai profesi di Indonesia adalah sejak terjadinya krisis moneter pada tahun 1998.
Adanya keterlibatan pemerintah antara lain dalam tata kota, pajak properti dan pembangunan infrastruktur seperti jalan kereta, jalan raya, kanal dan sebagainya, memerlukan akuisisi properti pribadi dan pembayaran kompensasi yang wajar. Aktivitas tersebut didukung oleh legislatif yang menetapkan nilai dan memerlukan penilai profesional. Pada waktu yang sama invenstasi real estate dianggap sah dan berpotensi menguntungkan investor, membutuhkan dukungan keuangan khusus yang memerlukan input saran yang dapat diandalkan atas nilai properti yang sebenarnya. Era otonomi daerah membutuhkan upaya untuk optimalisasi pengelolaan kekayaan daerah secara umum membutuhkan strategi sebagai berikut :
1. Identifikasi dan inventarisasi nilai dan potensi aset daerah. 2. Adanya sistem informasi manajemen aset daerah.
3. Pengawasan dan pengendalian pemanfaatan aset.
4. Pelibatan berbagai profesi atau keahlian yang terkait seperti auditor internal dan
appraisal (penilai). (Mardiasmo, 2002: 241)
A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan
Penilaian merupakan unsur penting dalam operasional kehidupan masyarakat modern. Bidangbidang kegiatan lain yang memerlukan dukungan jasa penilaian seperti : 1. Studi kelayakan 2. Aplikasi untuk sektor keuangan 3. Pajak properti (PBB) 4. Biaya transaksi properti 5. Laporan perusahaan 6. Prospektus investasi 7. Tarif pengembangan kondominium 8. Prosedur kebangkrutan/likuidasi 9. Ganti rugi pembebasan properti 10. Sengketa hukum atas properti 11. Manajemen aset yang efisien. B. Pengertian Penilaian Hingga saat ini sebagian besar masyarakat belum mengenal penilaian, salah satu penyebabnya adalah penilaian merupakan hal yang relatif baru. Bahkan di kalangan penilai sendiri masih sering dijumpai keraguraguan mengenai siapa sebenarnya penilai dan bagaimana mereka harus bersikap. Beberapa hal yang sering dipertanyakan :
Penilaian : seni atau ilmu pengetahuan ?
adalah sama artinya. Istilah Appraisal dan Appraiser lebih banyak dipergunakan di Amerika Serikat, sedangkan Istilah Valuation dan Valuers biasa dipakai di lnggris dan negara anggota persemakmuran (Commonwealth Countries).
Dari dua istilah tersebut, yang perlu diperhatikan adanya suatu istilah yang tidak dapat dipisahkan, yaitu pengertian Valuer dan nilai. Dari beberapa definisi yang ada dapat digarisbawahi mengenai penilaian adalah:
· Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment);
· Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
· Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
· Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on analysis of relavan market information).
Jadi penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan obyektifitas si penilai (valuer/appraiser).
Yang menjadi masalah adalah untuk dapat memperoleh estimasi nilai properti yang realistis, seorang penilai sulit untuk menghindari subyektifitasnya. Karenanya, untuk dapat menghasilkan estimasi nilai yang realistis dan meminimalkan subyektifitasnya, seorang penilai harus memperhatikan bahwa tugas utamanya adalah
mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal.
Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya. Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian dituangkan dalam satuan moneter.
Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.
Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga tidak lepas dari unsur subyektif seorang penilai yang berkaitan dengan pengalaman dan prediksiprediksi tertentu. Sifat dari penilaian tersebut memberikan pengertian penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenisjenis investasi yang ada di pasaran (Hidayati dan Harjanto, hal. 8).
C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian
Berikut adalah masalah dasar yang berkaitan dengan proses penilaian. a. Penilaian tidak objektif
Meskipun proses penilaian adalah kualitatif dan memungkinkan untuk menggunakan analisis yang objektif, karena data pasar di dalamnya merupakan pandangan subjektif nilai properti berdasarkan negosiasi antara penjual dan pembeli, dan karena setiap transaksi tergantung pada banyaknya informasi yang bersifat kualitatif, kesimpulan akhir dari penilai merupakan opini yang subjektif.
b. Penilaian digunakan berdasarkan tanggal penilaian (usebydate)
Karena pasar bersifat dinamis dan pada saat penilai menyusun laporan kondisi pasar dapat saja berubah.
c. Metode kuantitatif tidak selalu menghasilkan penilaian yang lebih baik dan akurat.
Adanya anggapan bahwa analisis dan metode teknik yang kompleks akan secara otomastis menjamin hasil penilaian yang akurat, tidak selalu benar karena ketidaktepatan input data yang dapat terjadi dalam penilaian pada umumnya.
d. Angka akhir bukanlah yang terpenting dalam penilaian
Dalam kenyataannya bahwa beberapa penilaian yang dilakukan penilai seringkali dibatasi oleh adanya beberapa peraturan atau lainnya. Oleh karena itu yang terpenting adalah bahwa prosedur penilaian yang dilaksanakan oleh penilai adalah tepat dan menyeluruh.
D. Rangkuman
Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya. Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian dituangkan dalam satuan moneter.
Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai. Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga tidak lepas dari unsur subyektif seorang penilai yang berkaitan dengan pengalaman dan prediksiprediksi tertentu.
E. Test Formatif
Pilih benar atau salah pernyataan dibawah ini
1. Penilaian merupakan judgement seorang penilai yang didului dengan analisis rasional. B S .
2. Kesimpulan akhir dari penilai merupakan opini subyektif meskipun analisis yang digunakan bersifat obyektif. B S .
3. Dalam penilaian, angka akhir hasil penilaian merupakan unsur yang paling penting. B S .
4. Hasil penilaian dapat digunakan dalam periode waktu tertentu sepanjang kondisi pasar mengalami perubahan. B S .
5. Penilaian merupakan gabungan ilmu pengetahuan dan seni (sciene and art) karena merupakan gabungan ilmu ekonomi, teknik dan hukum. B S .
F. Umpan Balik
Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di belakang modul ini. Kemudian, hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadap materi. Jumlah jawaban yang sesuai kunci Rumus = Jumlah semua soal X 100% Penjelasan tingkat penguasaan: 90% 100% = sangat baik 80% 89% = baik 70% 79% = cukup 0 69% = kurang
Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.
Kegiatan Belajar 2
KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN
Tujuan Instruksional Umum
Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar penilaian dengan baik. Tujuan Instruksional Khusus Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 1. menjelaskan konsep aset/properti dengan baik 2. menjelaskan pengertian harga, biaya, pasar dan nilai secara baik 3. menjelaskan dasardasar penilaian 4. menjelaskan konsep nilai dengan biak 5. menjelaskan proses penilaian secara baik ________________________________________________________________________ A. Konsep Aset/Properti
Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Dalam terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud.
Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut sebagai benda, meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan.
Istilah lain yang berkaitan dengan pengertian aset atau properti adalah real estat, real properti dan personal properti. Pengertian real estat berbeda di berbagai negara. Real estat menurut SPI 2007 (Standar Penilaian Indonesia) dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Pengertian real estat disini berarti aset berwujud (tangible asset). Real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest) dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikian real estat. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau suratsurat lain) yang terpisah dari fisik real estat.Real property adalah konsep non fisik (konsep hukum). Sedangkan Personal Property meliputi kepemilikan pada suatu benda berwujud atau tida berwujud yang bukan merupakan real estat. Bendabenda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan.
Dalam rangka pengelolaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki, dikuasai oleh pemerintah, yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN) dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.
Keberadaan suatu aset negara harus dicatat dan dilaporkan sesuai dengan Standar Akuntansi Pemerintah yang berlaku. Perlunya mengetahui pengertian dari aset negara, dapat dirujuk suatu klasifikasi Aset Tetap berdasarkan Standar Akuntansi Pemerintahan (Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2005), Pernyataan Nomor 7 adalah tanah, peralatan dan mesin, gedung dan bangunan, jalan, irigasi dan jaringan serta aset tetap lainnya dan Konstruksi dalam pengerjaan. Untuk dapat diakui sebagai aset tetap, suatu aset harus berwujud dan memenuhi kriteria :
Mempunyai masa manfaat lebih dari 12 (dua belas) bulan Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal
Tidak dimaksudkan untuk dijual dalam operasi normal entitas, dan Diperoleh atau dibangun dengan maksud untuk digunakan.
Berkaitan dengan aset negara, umumnya asetaset yang dimiliki/dikuasai dan dioperasikan oleh pemerintah/negara disebut aset publik atau Public Ownership. Karakteristik aset/barang publik adalah :
tidak bersaing dalam konsumsinya (nonrival in consumption), tidak ekslusif (non exlusion),
mengakibatkan manfaat eksternal bagi banyak orang, tidak dapat dibagi dalam satuan satuan tertentu kepada konsumen, manfaatnya dinikmati secata kolektif oleh seluruh populasi.
Sedangkan kategori aset publik berdasarkan kaidah internasional meliputi:
Aset operasional, yaitu aset yang dipergunakan dalam operasional perusahaan atau pemerintah secara berkelanjutan dan/atau dipakai pada masa datang.
Aset non operasional, yaitu aset yang tidak merupakan bagian integral dari operasional perusahaan atau pemerintah dan diklasifikasikan sebagai aset berlebih. Aset berlebih adalah aset non integral yang tidak dipakai untuk penggunaan secara berkelanjutan atau mempunyai potensi untuk digunakan di masa yang akan datang dan karena itu bersifat surplus terhadap persyaratan operasional.
Aset infrastruktur, yaitu aset yang melayani kepentingan publik, biaya pengeluaran dari aset ditentukan dari kontinuitas penggunaan aset bersangkutan.
Aset komunitas (Community asset), sebenarnya adalah aset milik pemerintah dimana penggunaan aset tersebut secara terusmenerus, umur ekonomis atau umur gunanya tidak ditetapkan dan terkait kepada pengalihan yang tidak terbatas (tidak dapat dialihkan).
Untuk asetaset yang termasuk aset komunitas dan aset infrastruktur, pada umumnya dapat termasuk ke dalam aset operasional yang bersifat khusus. Aset khusus atau properti dengan tujuan khusus (special purpose property) atau properti yang dirancang khusus (specially designed property), yaitu properti yang sifatnya khusus, jarang terjadi, kalaupun pernah dijual di pasar terbuka untuk satu penggunaan tertentu sebagai kelanjutan penggunaan yang ada. Sifat khusus berasal dari konstruksi, tata letak, ukuran atau lokasi dari properti tersebut atau kombinasinya, atau karena penempatan berdasarkan sifat mesin dan peralatan yang mempengaruhi desain atau fungsi bangunan, atau tujuan dari pendirian bangunan itu sendiri. Contohnya adalah kilang minyak, pekerjaan kimia, pembangkit tenaga listrik, jalan, lintasan kereta api, stasiun kereta api, jembatan, saluran air, fasilitas sosial dan umum lainnya, yang jarang menjadi obyek dari transaksi pasar dan tidak memiliki penggunaan lain yang memungkinkan di masa datang. Kebanyakan properti pemerintah selalu berada pada
katagori khusus. Properti/aset bukan khusus, adalah aset yang tersedia dengan permintaan yang umum, dengan atau tanpa penyesuaian, diperjualbelikan atau sewa pada pasar terbuka untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan investasi atau pengembangan, contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa bensin dan lainlain.
Properti/aset bukan khusus (aset umum) adalah aset yang tersedia dengan permintaan yang umum, dengan atau tanpa penyesuaian, diperjualbelikan atau sewa pada pasar terbuka untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan investasi atau pengembangan. Contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa bensin dan lainlain.
B. Harga, Biaya, Pasar dan Nilai
Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya, pasar dan nilai. Penilai harus memahami betul pengertian tersebut karena implementasi antara harga, biaya, pasar dan nilai, biasanya tercantum dalam setiap laporan penilaian. Pemahaman juga dibutuhkan bagi user (pemberi tugas) maupun masyarakat yang menggunakan hasil dari penilaian.
Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta historis. Adanya kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus dari seseorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula.
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.
Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan permintaanpenawaran dan faktor pembentuk harga
lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.
Untuk mengetahui perbedaan antara Nilai, Harga dan/atau Biaya, kita ambil contoh sebagai berikut :
Seorang karyawan mendapat tugas baru di kota X, sedangkan ditempat tugas lamanya (kota Y) ia telah memiliki sebuah rumah tinggal. Karena karyawan tersebut tidak memiliki keluarga/saudara di kota Y, maka karena terdesak rumah tersebut dijual dengan harga lebih rendah dari nilai rumah tersebut. Bagi karyawan tersebut, nilai rumah itu lebih tinggi dari harga transaksi tersebut apabila ia masih tetap bertugas di kota Y.
Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arsitektur dan karakteristik fisik lainnya yang sama, hanya yang satu dibangun ditengah kota sedangkan yang lainnya dibangun dipinggir kota. Kedua bangunan itu menghabiskan biaya yang sama, tetapi nilai bangunan yang ditengah kota lebih tinggi.
C. Dasar Penilaian
Konsep pasar, harga, biaya dan nilai sangat relevan dengan penilaian yang didasarkan pada kriteria nilai pasar dan selain nilai pasar. Nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta dapat dipindahkan dan daya beli (tranferability and purchasing power). Secara matematis dapat diformulasikan sebagai :
V= f (D,U,S,T)
Dimana : · D untuk Demand and Desire, · U untuk Utility, · S untuk Scarcity, · T untuk Transferability
Cara kerja prinsip ekonomi penawaran (supply) dan permintaan (demand) merefleksikan interaksi yang sangat kompleks dari keempat faktor tersebut.
Penawaran suatu barang atau jasa dipengaruhi oleh kegunaan dan kemampuannya untuk menarik minat konsumen. Persediaan barang atau jasa dibatasi oleh kelangkaannya dan kesesuaian barang atau jasa terhadap daya beli konsumen. Permintaan terhadap barang atau jasa diciptakan oleh kegunaannya, dipengaruhi oleh kelangkaannya dan kemampuannya untuk menarik minat serta dibatasi oleh daya beli konsumen.
Kegunaan dan kelangkaan (keterbatasan persediaan) barang atau jasa pada umumnya dipertimbangkan sebagai faktorfaktor yang terkait dengan penawaran (supply related factors), sedangkan preferensi dan daya beli konsumen yang mencerminkan minat konsumen terhadap suatu barang atau jasa pada umumnya dipertimbangkan sebagai faktorfaktor yang terkait dengan permintaan (demand related factors).
Prinsip penawaran dan permintaan menyatakan bahwa harga suatu barang atau jasa berbanding lurus dengan variasi permintaan dan berbanding terbalik dengan variasi penawaran. Dalam pasar properti, penawaran mereprentasikan kuantitas kepentingan hukum atas properti yang tersedia untuk dijual atau disewakan pada berbagai variasi harga dalam pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa upah tenaga kerja dan biaya produksi adalah tetap. Permintaan menunjukkan jumlah pembeli atau penyewa potensial yang sedang mencari suatu jenis kepentingan hukum properti tertentu pada berbagai variasi harga dalam suatu pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa faktorfaktor lain seperti populasi, pendapatan, harga di masa mendatang dan preferensi konsumen adalah tetap. Harga Permintaan Penawaran Keseimbangan Harga 0 Kuantitas
D. Konsep Nilai
Mengacu pada SPI 2007, terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar. Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan diungkapkan secara hatihati.
Konsep nilai pasar diikat dengan persepsi dan perilaku kolektif para pelaku pasar. Konsep ini mengakui keragaman faktorfaktor yang dapat mempengaruhi transaksi di pasar dan membedakannya dari pertimbangan selain pasar atau pertimbangan intrinsik lainnya yang mempengaruhi nilai. Penilaian properti yang mendasarkan pasar menganggap operasi suatu pasar dimana transaksi terjadi tanpa adanya pembatasan oleh kekuatan selain pasar. Penilaian properti yang berdasarkan pasar mengharuskan :
1. identifikasi dan memasukkan definisi nilai pasar yang digunakan dalam penilaian.
2. menentukan penggunaan tertinggi dan terbaiknya (HBU), atau penggunaan yang paling mungkin atas properti yang merupakan faktor yang paling berpengaruh secara signifikan terhadap nilainya.
3. dikembangkan dari data yang spesifik untuk pasar tersebut secara wajar dan melalui metode serta prosedur penilaian yang mencoba untuk mencerminkan proses deduktif para pelaku pasar tersebut.
4. ditunjukkan dengan penerapan pendekatan perbandingan data pasar, kapitalisasi pendapatan dan kalkulasi biaya. Data dan kriteria yang digunakan pada tiaptiap pendekatan penilaian tersebut harus diperoleh dari pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat
diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berniat membeli dengan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masingmasing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian dan tanpa paksaan. Nilai pasar harus memenuhi unsurunsur dari nilai pasar tersebut.
Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasa digunakan dalam SAP (Standar Akuntansi Pemerintahan) secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang sama. Nilai wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam Standar Akuntansi Internasional sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang dapat ditukar, atau penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan
transaksi bebas ikatan (arm’s lenght transaction). Nilai wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun Selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan. Apabila nilai pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar.
Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai dengan menggunakan nilai Selain Nilai Pasar. Nilai Selain Nilai Pasar ini biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas. Nilai Selain Nilai Pasar antara lain adalah nilai dalam penggunaan (value in use), nilai investasi (investment value), nilai bisnis yang berjalan (going concern value), nilai asuransi (insurable value), nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable value), nilai sisa (salvage value), nilai jual paksa / nilai likuidasi (forced sale value), nilai khusus (special value), nilai jaminan pinjaman (mortgage lending value), biaya penggantian terdepresiasi (depreciated replacement cost / DRC) dan ekspresi lain dari nilai yang lebih spesifik untuk mesinmesin dan peralatan, dan/atau situasi khusus.
Penilaian properti yang tidak mendasarkan pasar menggunakan metodemetode yang mempertimbangkan fungsi atau kegunaan ekonomi dari suatu properti selain dari kemampuannya untuk diperjualbelikan oleh para pelaku pasar, atau dampak dari kondisi kondisi pasar yang tidak umum. Penilaian properti yang tidak berdasarkan pasar mengharuskan :
1. mencantumkan definisi nilai yang diterapkan dalam penilaian seperti nilai dalam penggunaan, nilai investasi, nilai asuransi, nilai kena pajak, nilai sisa, nilai likuidasi dan nilai khusus. Laporan penilaian hendaknya menjamin bahwa nilai yang terdefinisi tersebut tidak akan dipersepsikan sebagai nilai pasar.
2. menggunakan prosedur yang sesuai dan menganalisis data yang memadai untuk menghasilkan estimasi nilai yang wajar. Untuk menjamin bahwa tidak ada kerancuan antara Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar, SPI memberikan pedoman kepada penilai dengan memperhatikan halhal sebagai berikut : 1. Mengidentifikasi properti yang dinilai 2. Mengidentifikasi hakhak yang berkaitan dengan properti yang akan dinilai 3. Mengidentifikasi tujuan dan maksud penggunaan penilaian 4. Menentukan jenis nilai yang diestimasi 5. Melakukan inspeksi atas properti yang dinilai
7. Menentukan tanggal efektif penilaian
8. Mengembangkan dan mempertimbangkan data dan keadaan yang diperlukan untuk penyelesaian tugas
9. Menjelaskan bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar.
E. Proses Penilaian
Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor, ole karena itu penilaian properti merupakan suatu proses pemecahan masalah dengan mempertimbangkan dan menganalisis semua faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti tersebut. Faktor yang mempengaruhi dapat berupa faktor internal (yang terkait dengan karakteristik fisik properti) maupun faktor eksternal. Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu
dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan datadata,
mengklasifikasi data dan menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya
mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.
Proses penilaian dapat digambarkan dalam diagram di bawah ini (Hidayati dan Harjanto, hal. 26)
IDENTIFIKASI PERMASALAHAN
Identifikasi Tanggal Tujuan Penilaian Jenis Nilai
Properti Penilaian Penilaian
SURVEI PENDAHULUAN
Data yang Sumber Personel dan Waktu Perencanaan
Diperlukan Data Pelaksanaan Kerja
PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA
Data Umum Data Khusus
Lokasional Ekonomi Objek Penilaian Pembanding
Regional Tren ekonomi Dokumen kepemilikan Jual beli Kota Proyeksi permintaan Tapak (site) Sewa Lingkungan Bangunan
PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN
Market Data Approach Cost Approach Income Approach Lainnya
REKONSILIASI NILAI
KESIMPULAN NILAI & LAPORAN PENILAIAN
F. Rangkuman
Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Dalam terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud.
Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut sebagai benda, meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan.
Dalam rangka pengeloaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki, dikuasai oleh pemerintah, yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN) dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.
Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya, pasar dan nilai. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau
memproduksi barang atau jasa tersebut. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.
Nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta dapat dipindahkan dan daya beli (tranferability and purchasing power). Mengacu pada SPI 2007, terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar.
Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai dengan menggunakan nilai Selain Nilai Pasar. Nilai Selain Nilai Pasar ini biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas.
Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan datadata, mengklasifikasi data dan menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.
G. Test Formatif
1. Bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar. B S .
2. Harga suatu barang atau jasa berbanding lurus dengan variasi penawaran dan berbanding terbalik dengan variasi permintaan. B S .
3. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat surat lain) yang menyatu dari fisik real estat. B S .
4. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi penjualnya. .B S .
5. Nilai selain Nilai Pasar biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas. B S .
H. Umpan Balik
Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di bagian belakang modul ini. Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadap materi. Jumlah jawaban yang sesuai kunci Rumus = Jumlah semua soal X 100% Penjelasan tingkat penguasaan: 90% 100% = sangat baik 80% 89% = baik 70% 79% = cukup 0 69% = kurang Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.
Kegiatan Belajar 3
KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (Highest and Best Use)
Tujuan Instruksional Umum
Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar penilaian dengan baik. Tujuan Instruksional Khusus Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 1. menjelaskan tujuan analisis HBU dengan baik 2. menjelaskan kriteria dalam analisis HBU secara baik 3. mengetahui dengan baik beberapa contoh dalam analisis HBU 4. menjelaskan dengan biak beberapa situasi khusus dalam analisi HBU ________________________________________________________________________
Tanah merupakan aset permanen namun pengembangan di atasnya memiliki umur yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkannya, setiap bidang real estate memiliki lokasi yang unik. Sifat permanen tanah memberikan pengertian bahwa keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan dengan segala sesuatu yang ada di atasnya. Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti yang prinsipnya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya.
Nilai pasar dari tanah berdasarkan konsep ”penggunaan tertinggi dan terbaik” yang mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai pengembangannya merupakan selisih antara nilai tanah dengan total nilai psaar sesuai pengembangan yang ada (Market Value as improved). Dengan memperhatikan kondisi tersebut dalam kondisi tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan, dimana penilai biasanya mengestimasi nilai pasar dengan mempertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) sesuai dengan pengembangan yang ada (HBU as improved).
Tujuan Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik akan membutuhkan penjelasan dari penilai untuk memberikan pertimbangan yang memadai mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.
Konsep HBU merupakan hal yang fundamental dari perkiraan nilai pasar. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dengan analisis secara mendalam mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara wajar dimungkinkan, kemudian dilakukan pengujian kelayakan finansial dan penggunaan yang menghasilkan nilai tertinggi akan merupakan HBU.
A. Tujuan Analisis HBU
Tujuan dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah berbeda untuk properti yang berupa tanah kosong dan properti yang telah terbangun. Seorang penilai harus membedakan dua jenis kegunaan tertinggi dan terbaik tersebut dalam analisis penilaiannya dan dalam laporan penilaian harus teridentifikasi, dinyatakan dan disimpulkan secara jelas sesuai dengan tipe properti dan tujuan penilaiannya.
1. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong
Nilai tanah biasanya diestimasi sebagaimana keadaan tanah jika tanah dalam keadaan kosong, maka dengan alasan yang jelas seorang penilai dapat menentukan nilai tanah sebagaimana keadaan nyata di lapangan. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong harus mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dan semua kegunaan potensialnya. Suatu pengembangan (improvement) yang dapat atau memungkinkan untuk dilakukan, semakin mendukung dan membenarkan asumsi yang terdapat pada konsep HBU.
2. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti yang telah terbangun
Terdapat 2 (dua) alasan untuk menganalisis HBU terhadap properti yang telah terbangun, yaitu :
a. Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi (Ro atau overall return) dari setiap rupiah modal yang
diinvestasikan;
b. Mengestimasikan HBU dari sebuah properti yang telah terbangun adalah untuk membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding.
B. Kriteria Dalam Analisis HBU
Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik, yaitu :
1. Memungkinkan secara fisik (phisically possible)
Ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah berpengaruh terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/dibangun di atasnya. Sebagai contoh adalah tidak memungkinkan untuk membangun bangunan hotel berbintang atau pusat perbelanjaan di atas tanah seluas 400 m2, dan sebaliknya adalah terlalu berlebih untuk membangun sebuah rumah tinggal di atas tanah seluas 1 hektar. Bentuk tanah yang irregular atau tidak teratur lebih sulit untuk membuat perencanaan bangunan. Kegunaan atas sebidang tanah dapat dipengaruhi oleh lebar depan (frontage) dan panjang/kedalaman tanah (depth).
Kesimpulan kegunaan tertinggi dan terbaik dari secara fisik tercapai bila terdapat kesepakatan dengan ahli/pakar terkait. Pertimbangan terhadap kapasitas dan ketersediaan utilitas publik pada lokasi dimana tanah terletak juga harus dilakukan, termasuk juga mengenai topografi dan kondisi lapisan tanah, maka kegunaan potensial juga akan terpengaruh. Kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang telah terbangun juga tergantung dari pertimbangan fisiknya, yang meliputi luas, desain dan kondisi.
2. Diijinkan oleh peraturan (legally permissible)
Penilai harus memastikan kegunaankegunaan yang diijinkan oleh peraturan. Batasanbatasan tertentu (private restrictions), zoning, peraturanperaturan bangunan (building codes), kontrolkontrol terhadap bendabenda bersejarah dan peraturan
peraturan lingkungan harus diinvestigasi, sebab faktorfaktor tersebut mungkin saja mempengaruhi potensial kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti.
Jangka waktu sewa dapat juga berpengaruh terhadap HBU karena sepanjang sisa waktu kontrak mungkin kegunaan properti dibatasi oleh perjanjian atau peraturan. Jika suatu properti tunduk pada suatu peraturan sewa tanah selama 15 tahun, maka terlalu berlebihan jika dibangun bangunan yang mempunyai umur ekonomis 40 tahun.
3. Layak secara keuangan (financially feasible)
Dalam menganalisis kelayakan keuangan, kegunaan yang memungkinkan perlu dianalisis lebih lanjut dalam menghasilkan pendapatan, tingkat pengembalian (return), apakah sama, lebih kecil atau lebih besar dari biaya operasi dan sebagainya. Semua kegunaan yang diekspektasikan dapat memberi positive return dianggap memiliki kelayakan keuangan.
Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi pendapatan kotor yang akan diterima (future gross income) yang diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Tingkat kekosongan, collection losses dan biaya operasi perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi (net operating income atau NOI). Tingkat pengembalian (rate of return) atas modal yang diinvestasikan dapat digunakan untuk melakukan perhitungan bagi setiap penggunaan.
4. Mendapatkan hasil secara maksimum (maximally productive).
Untuk menganalisis kelayakan keuangan dan memilih kegunaan yang memberi nilai yang maksimal, terdapat beberapa alat analisis atau tolok ukur yang sering digunakan antara lain Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Return on Investment (ROI), Return on Equity (ROE), Payback Period. Alternatif kegunaan yang menghasilkan tingkat pengembalian investasi yang positif dan tertinggi adalah alternatif yang memenuhi kriteria kegunaan yang teringgi dan terbaik.
C. Contoh Analisis HBU
Berikut ini contoh analisis HBU untuk tanah yang dianggap kosong.
Terdapat sebuah tanah kosong yang terletak di kawasan yang sangat strategis di bagian kota Yogyakarta. Tanah tersebut mempunyai karakteristik sebagai berikut :
Luas : 1,8 hektar Bentuk Tanah : segiempat beraturan (regular) Topografi : rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan Letak : tanah sudut Nilai ratarata tanah di kawasan tersebut adalah Rp. 2.500.000,00/m². Seorang investor sangat tertarik terhadap properti tersebut, mengingat tanah tersebut terletak pada kawasan utama kota dan untuk berbagai kegunaan di sektor komersial, baik untuk hotel, komplek perkantoran, komplek pertokoan (mall), bahkan untuk pusat kebudayaan. Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu berlokasi adalah untuk komersial. Dari segi finansial, properti tersebut mempunyai potensi nilai yang tinggi. Pasaran nilai sewa dan berbagai informasi keuangan untuk berbagai kegunaan di daerah tersebut adalah :
v Untuk pertokoan, nilai sewa per meter persegi per bulan adalah Rp. 350.000,00 dengan service charge sebesar 10% dari nilai sewanya dengan rate of return sebesar 15% dan biaya operasi sebesar 35% dari pendapatan kotor efektifnya.
v Untuk perhotelan, potensi juga tinggi mengingat letaknya yang strategis, maka diperkirakan bisa mendapatkan nilai sewa sebesar Rp. 450.000,00/bulan dan pendapatan lain sebesar Rp. 6.000.000,00 dengan tingkat kekosongan 5% dan besarnya outgoings sebesar 40% serta tingkat kapitalisasi sebesar 12%.
v Untuk perkantoran, potensi nilai sewa ratarata adalah sebesar Rp. 260.000,00 per meter persegi per bulan dengan service charge sebesar 8% dari nilai sewa dengan rate of return sebesar 12% dan biaya operasi sekitar 30% dari pendapatan kotor efektinya.
Dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik, tanah tersebut sangat potensial apabila digunakan untuk tujuan komersial, tetapi sayangnya dari pihak kesultanan tidak mengijinkan tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain, selain kegunaan untuk kegiatan pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk dipindah milik kepada siapapun. Beri pandangan Saudara mengenai hal ini dilihat dari faktorfaktor penilaian properti dan prinsip kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use).
Sesuai dengan deskripsi obyek penilaian di atas, maka dapat dilakukan identifikasi sebagai berikut :
Faktorfaktor yang mempengaruhi Nilai Properti Subyek : 1. Faktor Permintaan dan Penawaran
Sebagaimana kotakota besar lain di Indonesia, maka permintaan tanah untuk berbagai keperluan pembangunan di Yogyakarta sangat tinggi. Apalagi luas kota yogyakarta yang terbatas tidak dapat memenuhi permintaan yang ada, sehingga pembangunan saat ini telah meluas ke daerah Kabupaten di sekitarnya.
2. Faktor Ukuran, bentuk, perletakan dan lokasi properti
Pada masa sekarang ini masih terdapat tanah kosong ditengah kota dengan luas 1,8 Ha, merupakan sesuatu yang sangat sulit didapat / barang yang langka (Scarcity), mempunyai tingkat utility dan transferability yang tinggi.
3. Faktor politik dan kenegaraan
Sebagai faktor yang sangat menentukan di sini adalah adanya kebijakan dari pihak kesultanan tidak mengijinkan tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain, selain kegunaan untuk kegiatan pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk dipindah milik kepada siapapun.
Untuk faktorfaktor sebagaimana disebutkan pada point 1 dan 2, adalah faktorfaktor yang dapat menaikkan nilai properti subyek. Sedangkan faktor sebagaimana terdapat pada point 3 merupakan faktor yang mempengaruhi analisis kegunaan tertinggi dan terbaik. Kriteria dalam analisis Highest and Best Use : 1. Memungkinkan secara fisik (Phisically Possible). Luas : 1,8 hektar = 18.000 m² Bentuk Tanah : segiempat beraturan (regular) Topografi : rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan Letak : tanah sudut
Lokasi : strategis di bagian kota
Sangat memungkinkan untuk dipergunakan sebagai komplek pertokoan (mall), hotel, komplek perkantoran.
3. Layak secara keuangan (Financially Feasible)
Nilai Pasar Tanah berdasarkan data nilai ratarata tanah di kawasan tersebut adalah : 18.000 m² x Rp. 2.500.000,00 = Rp. 45.000.000.000,00
(Empat puluh lima milyar rupiah)
Pertokoan per bulan Jumlah per tahun Nilai Tanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00 Nilai Sewa per m² 350,000.00 6,300,000,000.00 75,600,000,000.00 Service charge 10% 35,000.00 630,000,000.00 7,560,000,000.00 6,930,000,000.00 83,160,000,000.00 Biaya Operasional 35% 2,425,500,000.00 29,106,000,000.00 Net Operating Income (NOI) 4,504,500,000.00 54,054,000,000.00 Rate of Return 1.25% 15.00% Total Investasi (Kapitalisasi) 360,360,000,000.00 360,360,000,000.00 Overall ROR (Ro) 1.25% 15.00%
Perhotelan per bulan Jumlah per tahun Nilai Tanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00 Nilai Sewa 450,000.00 8,100,000,000.00 97,200,000,000.00 Pendapatan lain 6,000,000.00 72,000,000.00 8,106,000,000.00 97,272,000,000.00 Tingkat kekosongan 5% 405,300,000.00 4,863,600,000.00 Outgoings 40% 3,242,400,000.00 38,908,800,000.00 Net Operating Income (NOI) 4,458,300,000.00 53,499,600,000.00 Tingkat kapitalisasi 1.00% 12.00% Total Investasi (Kapitalisasi) 445,830,000,000.00 445,830,000,000.00 Overall ROR (Ro) 1.00% 12.00%
Perkantoran per bulan Jumlah per tahun Nilai Tanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00 Nilai Sewa per m² 260,000.00 4,680,000,000.00 56,160,000,000.00 Service charge 8% 374,400,000.00 4,492,800,000.00 5,054,400,000.00 60,652,800,000.00 Biaya operasional 30% 1,516,320,000.00 18,195,840,000.00 Net Operating Income (NOI) 3,538,080,000.00 42,456,960,000.00 Rate of Return 1.00% 12.00% Total Investasi (Kapitalisasi) 353,808,000,000.00 353,808,000,000.00 Overall ROR (Ro) 1.00% 12.00% 4. Menghasilkan pendapatan yang maksimal (Maximally productive)
Berdasarkan tingkat pendapatan bersih operasional (NOI) dan tingkat pengembalian, maka pendapatan maksimal dari properti subyek adalah pengembangan tanah kosong
tersebut untuk pertokoan karena mempunyai Net Operating Income (NOI) sebesar Rp. 54,054,000,000.00 dan tingkat pengembalian (Ro) sebesar 15%.
Dengan demikian penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) tanah tersebut adalah untuk usaha pertokoan.
D. Situasi Khusus dalam Analisis HBU
Situasi khusus di sini dimaksudkan sebagai halhal yang membatasi properti dalam mencapai tingkatan kegunaan tertinggi dan terbaiknya. Berbagai situasi tersebut antara lain (Hidayati dan Harjanto, hal. 5960) :
a) Single Use Situation
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin tidak seperti biasanya atau unik (seperti museum, cagar budaya, dan lainlain) dan nilai tanahnya didasarkan atas kegunaannya tersebut bukan kegunaan lain pada umumnya.
b) Interim Use
Kegunaan sementara dari sebidang tanah kosong atau yang telah dikembangkan adalah kegunaan tertinggi dan terbaik yang diantisipasi untuk berubah dalam jangka pendek. Kegunaan sementara ini bisa mungkin atau tidak memberi kontribusi terhadap nilai dan biayabiaya pembongkaran (demolition cost) harus dipertimbangkan untuk mengembangkan menjadi kegunaankegunaan interim.
c) Legally Noncomfroming Use
Adalah kegunaan yang sah secara hukum untuk dibuat dan dipertahankan tetapi tidak sesuai dengan peraturan penggunaan tanah dari kawasan dimana properti tersebut berada. Kegunaan ini sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa menciptakan underimproved atau overimproved terhadap properti. Contohnya sebuah rumah tinggal yang berlokasi di suatu kawasan yang zoningnya berubah menjadi kawasan komersial, maka akan menjadikan properti tersebut underimproved.
d) Use that are not Highest and Best
Beberapa bangunan atau pengembangan lain yang ada mungkin tidak mencerminkan kegunaan tertinggi dan terbaik dari keadaan tapaknya seandainya tanah kosong. Kegunaan tertinggi dan terbaik umumnya mempunyai kategori yang sama dengan kegunaan saat ini. Contohnya kegunaan tertinggi dan terbaik dari tapak yang telah dibangun apartemen yang sudah berumur 10 tahun adalah bangunan apartemen modern.
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin telah berubah akibat adanya keusangan eksternal.
e) Multiple Use
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin melibatkan lebih dari satu kegunaan tertentu untuk sebidang tanah atau sebuah bangunan. Contohnya sebuah komplek lapangan golf yang terdapat hotel, perumahan, tempat rekreasi, kondominium dan sebagainya. Suatu bidang tanah mungkin juga digunakan untuk berbagai fungsi.
f) Special Purpose Use
Hal ini berkaitan dengan specialpurpose properties, yaitu properti yang hanya sesuai untuk satu tujuan tertentu atau sebuah kegunaan yang sangat terbatas jumlahnya. Dalam hal ini penilai akan menghadapi masalah praktek dalam menentukan kegunaan tertinggi dan terbaiknya. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti jenis ini adalah kegunaan yang ada pada saat ini.
g) Speculative Use
Investasi pada kegunaan spekulatif tercipta ketika pembeli mempunyai antisipasi terhadap kenaikkan nilai, meskipun kegunaan tertinggi dan terbaik pada masa yang akan datang secara spesifik tidak dapat diprediksi, namun alternatif logis biasanya dipakai untuk mengidentifikasi kegunaannya.
h) Excess Land
Adalah tanah yang mungkin tidak diperlukan untuk mendukung kegunaan yang ada atau untuk mengakomodasi kegunaan tertinggi dan terbaik yang primer dari sebidang tanah kosong atau tanah yang dianggap kosong. Excess land ini seharusnya dapat teridentifikasi secara jelas dengan melakukan perbadingan terhadap properti sejenis yang berdekatan atau berada pada kawasan yang sama.
E. Rangkuman
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Tujuan analisis HBU ...
Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam analisis HBU yaitu: memungkinkan secara fisik (phisically possible), diijinkan oleh peraturan (legally
permissible), layak secara keuangan (financially feasible), mendapatkan hasil secara maksimum (maximally productive).
Beberapa situasi khusus yang membatasi properti dalam mencapai tingkat HBU antara lain : Single Use Situation, Interim Use, Legally Noncomfroming Use, Use that are not Highest and Best,Multiple Use, Special Purpose Use, Speculative Use, Excess Land.
F. Test Formatif
1. Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi pendapatan bersih yang akan diterima (future net income) yang diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. B S .
2. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. B S .
3. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong tidak harus mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dan semua kegunaan potensialnya. .B S .
4. Kegunaan multiple use sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa menciptakanunderimproved atau overimproved terhadap properti. B S .
5. Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. B S .
G. Umpan Balik
Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di bagian belakang modul ini. Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadap materi. Jumlah jawaban yang sesuai kunci Rumus = Jumlah semua soal X 100% Penjelasan tingkat penguasaan: 90% 100% = sangat baik 80% 89% = baik 70% 79% = cukup 0 69% = kurang Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.
Kegiatan Belajar 4 PENDEKATAN PENILAIAN
Tujuan Instruksional Umum
Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar
penilaian dengan baik. Tujuan Instruksional Khusus Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 1. menjelaskan penilaian pendekatan data pasar dengan baik 2. menjelaskan penilaian pendekatan biaya dengan baik 3. menjelaskan penilaian pendekatan pendapatan dengan baik ________________________________________________________________________ Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik dalam mengestimasi Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian. Istilah ”Pendekatan Penilaian (approach)” mengacu kepada metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum. Pendekatan penilaian sesuai SPI secara garis besar terdiri atas 2 (dua) macam, yaitu pendekatan penilaian berbasis pasar dan penilaian tidak berbasis pasar. Pendekatan penilaian berbasis pasar, yang Saudara perlu
ketahui meliputi :
A. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya property yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
Istilah lain dari pendekatan data pasar adalah pendekatan perbandingan penjualan (Sales Comparisson Approach), yaitu pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antara properti yang dinilai dengan propertiproperti pembanding
