Konsep Dasar Penilaian

49 

Teks penuh

(1)

DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA 

BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN 

PENILAIAN PROPERTI DASAR 

MODUL 

(2)

Judul 

: Konsep Dasar Penilaian 

Penulis 

: Soeparjanto, SH, M.Ec.Dev 

Penilai 

: Rofii Edy Purnomo, SH 

Edisi 

: Tahun 2008 

Dikeluarkan oleh Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum 

Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan 

untuk DTSS Penilaian Properti Dasar. 

Dilarang keras mengutip, menjiplak, atau menggandakan sebagian atau seluruh isi  modul ini, serta memperjualbelikan tanpa izin tertulis dari Pusat Pendidikan dan  Pelatihan Keuangan Umum BPPK.

(3)

MODUL 

Konsep Dasar Penilaian 

DTSS Penilaian Properti Dasar 

Mo du l  in i t e la h d in ila i da n  la yak u nt uk d iga ndak a n 

Disetujui: 

Pada tanggal  :  Desember 2008 

Penilai, 

Rofii Edy Purnomo, SH  NIP. 060091720

(4)

Proses  pendidikan  dan  pelatihan  merupakan  salah  satu  sarana  yang  senantiasa diperlukan oleh setiap orang, termasuk mereka yang tengah bekerja  dalam  rangka  meningkatkan  karir  kerja  dalam  kehidupannya,  karena  proses  pembelajaran  pada  hakekatnya  adalah  salah  satu  cara  untuk  terjadinya  peningkatan  dan  pengembangan sumber daya manusia dalam rangka mengantisipasi permasalahan dan  pemenuhan kebutuhan kerja di masa depan. 

Modul  ‘Konsep  Dasar  Penilaian’  yang ditulis  oleh Soeparjanto,  SH,  M.Ec.Dev  ini disusun dan digunakan dalam Diklat Teknis Substantif Spesialisasi (DTSS) Penilaian  Properti Dasar yang diselenggarakan oleh Pusdiklat Keuangan Umum bagi pegawai dari  Direktorat  Jenderal  Kekayaan  Negara  (DJKN)  Departemen  Keuangan,  dan  dirancang  untuk  memberi  bekal  pengetahuan  dan  keterampilan  yang  diperlukan  bagi  pegawai  DJKN  dalam  bidang  kekayaan  negara  guna  meningkatkan  kualitas  sumber  daya  manusia untuk memperlancar pelaksanaan tugas di lingkungan kerja DJKN. 

Modul  ini  sudah  mendapatkan  masukan­masukan  dari  berbagai  pihak,  diantaranya Saudara Rofii Edy Purnomo, SH (dari DJKN). 

Kami menghargai dan berterima kasih atas upaya penulis dan pereview dalam  mempersiapkan  dan  menyusun  modul  ini  sehingga  turut  membantu  memberikan  kemudahan  bagi  peserta  pendidikan  dan  pelatihan  di  lingkungan  Pusdiklat  Keuangan  Umum Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Departemen Keuangan. 

Jakarta,  Desember 2008  Pj. Kepala Pusdiklat Keuangan Umum, 

Ari Wahyuni  NIP 060078951

(5)

DAFTAR ISI 

Halaman  HALAMAN JUDUL ...  i  HALAMAN DEPAN ...  ii  LEMBAR IDENTITAS PERSETUJUAN MODUL ...  iii  LEMBAR PERSETUJUAN MODUL ...  iv  KATA PENGANTAR...  v  DAFTAR ISI...  vi  Kegiatan Belajar 1 : Pendahuluan...  A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan ...  2  B. Pengertian Penilaian...  2  C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian  ...  4  D. Rangkuman...  5  E. Test Formatif...  5  F. Umpan Balik ...  Kegiatan Belajar 2 : Konsep dan Prinsip Umum Penilaian ...  A. Konsep Aset/Properti ...  7  B. Harga, Biaya, Pasar dan Nilai ...  10  C. Dasar Penilaian  ...  11  D. Konsep Nilai  ...  13  E. Proses Penilaian  ...  15  F. Rangkuman ...  16  G. Test Formatif ...  18  H. Umpan Balik...  18  Kegiatan Belajar 3 : Kegunaan Tertinggi dan Terbaik ...  19  A. Tujuan Analisis HBU...  20  B. Kriteria Dalam Analisis HBU...  21  C. Contoh Analisis HBU...  22  D. Situasi Khusus dalam Analisis HBU  ...  26  E. Rangkuman ...  27  F. Test Formatif...  28  G. Umpan Balik...  29  Kegiatan Belajar 4 : Pendekatan Penilaian...  30  A. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)...  30  B. Pendekatan Biaya (Cost Approach) ...  33  C. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) ...  35  D. Rangkuman...  39

(6)

E. Test Formatif...  40  F. Umpan Balik ...  41  DAFTAR  PUSTAKA...  42

(7)

Kegiatan Belajar  1  PENDAHULUAN 

Tujuan Instruksional Umum 

Setelah  mempelajari  modul  ini,  diharapkan  Saudara  mampu  memahami  konsep  dasar  penilaian dengan baik.  Tujuan Instruksional Khusus  Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu:  1.  menjelaskan pentingnya penilaian dalam kehidupan  2.  menjelaskan pengertian dan definisi penilaian dengan baik  3.  menjelaskan masalah­masalah dasar dalam proses penilaian  ________________________________________________________________________ 

Mengapa  kita  perlu  penilaian  profesional?  Sebagaimana  kita  ketahui  bahwa  mengestimasi  nilai  properti  telah  dilakukan  sejak  jaman  sebelum  kemerdekaan  namun  tanpa  kualifikasi  formal,  namun  saat  ini  penilaian  telah  dijadikan  aktivitas  profesional  dalam  dunia  komersial.  Faktor  pendorong  kebangkitan  penilaian  dan  penilaian  sebagai  profesi di Indonesia adalah sejak terjadinya krisis moneter pada tahun 1998. 

Adanya  keterlibatan  pemerintah  antara  lain  dalam  tata  kota,  pajak  properti  dan  pembangunan  infrastruktur  seperti  jalan  kereta,  jalan  raya,  kanal  dan  sebagainya,  memerlukan akuisisi properti pribadi dan pembayaran kompensasi yang wajar. Aktivitas  tersebut  didukung  oleh  legislatif  yang  menetapkan  nilai  dan  memerlukan  penilai  profesional.  Pada  waktu  yang  sama  invenstasi  real  estate  dianggap  sah  dan  berpotensi  menguntungkan  investor,  membutuhkan  dukungan  keuangan  khusus  yang  memerlukan  input  saran  yang  dapat  diandalkan  atas  nilai  properti  yang  sebenarnya.  Era  otonomi  daerah  membutuhkan  upaya  untuk  optimalisasi  pengelolaan  kekayaan  daerah  secara  umum membutuhkan strategi sebagai berikut :

(8)

1.  Identifikasi dan inventarisasi nilai dan potensi aset daerah.  2.  Adanya sistem informasi manajemen aset daerah. 

3.  Pengawasan dan pengendalian pemanfaatan aset. 

4.  Pelibatan  berbagai  profesi  atau  keahlian  yang  terkait  seperti  auditor  internal  dan 

appraisal (penilai). (Mardiasmo, 2002: 241) 

A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan 

Penilaian  merupakan  unsur  penting  dalam  operasional  kehidupan  masyarakat  modern. Bidang­bidang kegiatan lain yang memerlukan dukungan jasa penilaian seperti :  1.  Studi kelayakan  2.  Aplikasi untuk sektor keuangan  3.  Pajak properti (PBB)  4.  Biaya transaksi properti  5.  Laporan perusahaan  6.  Prospektus investasi  7.  Tarif pengembangan kondominium  8.  Prosedur kebangkrutan/likuidasi  9.  Ganti rugi pembebasan properti  10. Sengketa hukum atas properti  11. Manajemen aset yang efisien.  B. Pengertian Penilaian  Hingga saat ini sebagian besar masyarakat belum mengenal penilaian, salah satu  penyebabnya  adalah  penilaian  merupakan  hal  yang  relatif  baru.  Bahkan  di  kalangan  penilai  sendiri  masih sering dijumpai keragu­raguan  mengenai siapa sebenarnya  penilai  dan bagaimana mereka harus bersikap. Beberapa hal yang sering dipertanyakan : 

Penilaian : seni atau ilmu pengetahuan ? 

(9)

adalah  sama  artinya.  Istilah  Appraisal  dan  Appraiser  lebih  banyak  dipergunakan  di  Amerika  Serikat, sedangkan  Istilah  Valuation  dan  Valuers  biasa  dipakai  di lnggris  dan  negara anggota persemakmuran (Commonwealth Countries). 

Dari  dua  istilah  tersebut,  yang  perlu  diperhatikan  adanya  suatu  istilah  yang  tidak  dapat  dipisahkan,  yaitu  pengertian  Valuer  dan  nilai.  Dari  beberapa  definisi  yang  ada  dapat  digarisbawahi mengenai penilaian adalah: ·  Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment); ·  Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value) ·  Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date) ·  Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on analysis of  relavan market information).  Jadi  penilaian  (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini,  walaupun  didukung  oleh  alasan  atau  analisis  yang  rasional.  Kelayakan  suatu  penilaian  dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan obyektifitas si penilai  (valuer/appraiser). 

Yang  menjadi  masalah  adalah  untuk  dapat  memperoleh  estimasi  nilai  properti  yang  realistis,  seorang  penilai  sulit  untuk  menghindari  subyektifitasnya.  Karenanya,  untuk  dapat  menghasilkan    estimasi  nilai  yang  realistis  dan  meminimalkan  subyektifitasnya,  seorang  penilai  harus  memperhatikan  bahwa  tugas  utamanya  adalah 

mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal. 

Penilaian  pada  prinsipnya  merupakan  suatu  proses  indikasi,  melalui  suatu  pengetahuan  atau  metode  tertentu  terhadap  suatu  objek  untuk  suatu  kepentingan  atau  tujuan  tertentu.  Penilaian  aset  perlu  dibedakan  dengan  penilaian  pada  umumnya.  Penilaian  aset  dilakukan  khusus  atas  suatu  aset  (harta/benda)  dari  suatu  entitas  kepemilikan.  Penilaian  aset  (appraisal/valuation)  harus  dipahami  sebagai  suatu  proses  ilmiah  yang  dilakukan  seorang  penilai  untuk  mendapatkan  estimasi  nilai  suatu  aset  tertentu.  Mengingat  konsep  aset  yang  dinilai  adalah  dalam  konsep  hukum  yang  mempunyai  nilai  ekonomis,  maka  indikasi  nilai  yang  dihasilkan  dari  suatu  penilaian  dituangkan dalam satuan moneter. 

Penilaian  merupakan  ilmu  praktis  yang  bersifat  multi  disiplin,  karenanya  kaitan  dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.

(10)

Beberapa  bidang  keilmuan  yang  sangat  besar  peranannya  dalam  menunjang  bidang  penilaian  adalah  ilmu  ekonomi,  ilmu  Teknik  dan  ilmu  Hukum.  Dalam  penilaian  juga  tidak  lepas dari unsur  subyektif seorang penilai  yang berkaitan dengan pengalaman dan  prediksi­prediksi  tertentu.  Sifat  dari penilaian  tersebut memberikan pengertian  penilaian  adalah  gabungan  antara  ilmu  pengetahuan  dan  seni  (science  and  art)  dalam  mengestimasikan nilai dari  sebuah  kepentingan  yang  terdapat  dalam suatu properti bagi  tujuan  tertentu  dan  pada  waktu  yang  telah  ditetapkan  serta  dengan  mempertimbangkan  segala  karakteristik  yang  ada  pada  properti  tersebut  termasuk  jenis­jenis  investasi  yang  ada di pasaran (Hidayati dan Harjanto, hal. 8). 

C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian 

Berikut adalah masalah dasar yang berkaitan dengan proses penilaian. 

a. Penilaian tidak objektif 

Meskipun  proses  penilaian  adalah  kualitatif  dan  memungkinkan  untuk  menggunakan  analisis  yang  objektif,  karena  data  pasar  di  dalamnya merupakan  pandangan  subjektif  nilai  properti  berdasarkan  negosiasi  antara  penjual  dan  pembeli,  dan  karena  setiap  transaksi  tergantung  pada  banyaknya  informasi  yang  bersifat  kualitatif,  kesimpulan  akhir dari penilai merupakan opini yang subjektif. 

b. Penilaian digunakan berdasarkan tanggal penilaian (use­by­date) 

Karena  pasar  bersifat  dinamis  dan  pada  saat  penilai  menyusun  laporan  kondisi  pasar  dapat saja berubah. 

c. Metode kuantitatif tidak selalu menghasilkan penilaian yang lebih baik dan akurat. 

Adanya  anggapan  bahwa  analisis  dan  metode  teknik  yang  kompleks  akan  secara  otomastis  menjamin  hasil  penilaian  yang  akurat,    tidak  selalu  benar  karena  ketidaktepatan input data yang dapat terjadi dalam penilaian pada umumnya. 

d. Angka akhir bukanlah yang terpenting dalam penilaian 

Dalam  kenyataannya  bahwa  beberapa  penilaian  yang  dilakukan  penilai  seringkali  dibatasi oleh adanya beberapa peraturan atau lainnya. Oleh karena itu yang terpenting  adalah  bahwa  prosedur  penilaian  yang  dilaksanakan  oleh  penilai  adalah  tepat  dan  menyeluruh.

(11)

D. Rangkuman 

Penilaian  pada  prinsipnya  merupakan  suatu  proses  indikasi,  melalui  suatu  pengetahuan  atau  metode  tertentu  terhadap  suatu  objek  untuk  suatu  kepentingan  atau  tujuan  tertentu.  Penilaian  aset  perlu  dibedakan  dengan  penilaian  pada  umumnya.  Penilaian  aset  dilakukan  khusus  atas  suatu  aset  (harta/benda)  dari  suatu  entitas  kepemilikan.  Penilaian  aset  (appraisal/valuation)  harus  dipahami  sebagai  suatu  proses  ilmiah  yang  dilakukan  seorang  penilai  untuk  mendapatkan  estimasi  nilai  suatu  aset  tertentu.  Mengingat  konsep  aset  yang  dinilai  adalah  dalam  konsep  hukum  yang  mempunyai  nilai  ekonomis,  maka  indikasi  nilai  yang  dihasilkan  dari  suatu  penilaian  dituangkan dalam satuan moneter. 

Penilaian  merupakan  ilmu  praktis  yang  bersifat  multi  disiplin,  karenanya  kaitan  dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.  Beberapa  bidang  keilmuan  yang  sangat  besar  peranannya  dalam  menunjang  bidang  penilaian  adalah  ilmu  ekonomi,  ilmu  Teknik  dan  ilmu  Hukum.  Dalam  penilaian  juga  tidak  lepas dari unsur  subyektif seorang penilai  yang berkaitan dengan pengalaman dan  prediksi­prediksi tertentu. 

E. Test Formatif 

Pilih benar atau salah pernyataan dibawah ini 

1.  Penilaian  merupakan  judgement  seorang  penilai  yang  didului  dengan  analisis  rasional.  B  ­  S . 

2.  Kesimpulan akhir dari penilai merupakan opini subyektif meskipun analisis yang  digunakan bersifat obyektif.  B  ­  S . 

3.  Dalam  penilaian,  angka  akhir  hasil  penilaian  merupakan  unsur  yang  paling  penting.  B  ­  S . 

4.  Hasil penilaian dapat digunakan dalam periode waktu tertentu sepanjang kondisi  pasar mengalami perubahan.  B  ­  S . 

5.  Penilaian merupakan gabungan ilmu pengetahuan dan seni (sciene and art) karena  merupakan gabungan ilmu ekonomi, teknik dan hukum.  B  ­  S .

(12)

F. Umpan Balik 

Periksalah  jawaban  Saudara  dengan  kunci  jawaban  test  formatif  yang  ada  di  belakang modul ini.  Kemudian, hitunglah jumlah jawaban Saudara  yang sesuai dengan  kunci  jawaban,  kemudian  gunakan  rumus  di  bawah  ini  untuk  mengetahui  tingkat  penguasaan Saudara terhadap materi.  Jumlah jawaban yang sesuai kunci  Rumus  =  Jumlah semua soal  X 100%  Penjelasan tingkat penguasaan:  90% ­ 100%  = sangat baik  80% ­ 89%  = baik  70% ­ 79%  = cukup  0  ­ 69%  = kurang 

Kalau  Saudara  mencapai  tingkat  penguasaan  80%  ke  atas,  Saudara  dapat  meneruskan dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka  Saudara harus mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.

(13)

Kegiatan Belajar 2 

KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN 

Tujuan Instruksional Umum 

Setelah  mempelajari  modul  ini,  diharapkan  Saudara  mampu  memahami  konsep  dasar  penilaian dengan baik.  Tujuan Instruksional Khusus  Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu:  1.  menjelaskan konsep aset/properti dengan baik  2.  menjelaskan pengertian harga, biaya, pasar dan nilai secara baik  3.  menjelaskan dasar­dasar penilaian  4.  menjelaskan konsep nilai dengan biak  5.  menjelaskan proses penilaian secara baik  ________________________________________________________________________  A.  Konsep Aset/Properti  Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Dalam  terminologi  akuntansi,  aset  adalah  sumber  daya  yang  dimiliki  dan/atau  dikuasai  oleh  suatu  badan  usaha  atau  pemerintah  secara  historis  dan  manfaat  ekonomi  dan/atau  sosial  dimasa  depan  diharapkan  dapat  diperoleh,  serta  dapat  diukur  dalam  satuan  uang.  Hak  kepemilikan  dari aset bersifat tidak berwujud. 

Properti  adalah  konsep  hukum  yang  menyangkut  kepentingan,  hak  dan  keuntungan  yang  berkaitan  dengan  suatu  kepemilikan.  Properti  terdiri  atas  hak  kepemilikan,  yang  memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan  atas  apa  yang  dimilikinya.  Berdasarkan  konsep  hukum  tersebut,  properti  dapat  disebut  sebagai  benda,  meliputi  benda  bergerak  dan  benda  tidak  bergerak,  baik  yang  berwujud  (tangible)  maupun  yang  tidak  berwujud  (intangible),  yang  memiliki  nilai  tukar  atau  dapat  membentuk kekayaan.

(14)

Istilah lain yang berkaitan dengan pengertian aset atau properti adalah real estat, real  properti  dan  personal  properti.  Pengertian  real  estat  berbeda  di  berbagai  negara.  Real  estat  menurut  SPI 2007  (Standar  Penilaian  Indonesia)  dirumuskan  sebagai  tanah  secara  fisik  dan  benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Pengertian  real estat disini  berarti aset  berwujud (tangible asset). Real properti  merupakan penguasaan  yuridis  atas  tanah  yang  mencakup  semua  hak  atas  tanah  (hubungan  hukum  dengan  bidang  tanah  tertentu),  semua  kepentingan  (interest)  dan  manfaat  (benefit)  yang  berkaitan  dengan  kepemilikian  real  estat.  Real  properti  biasanya  dibuktikan  dengan  bukti  kepemilikan  (sertifikat atau surat­surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Real property adalah konsep  non  fisik  (konsep  hukum).  Sedangkan  Personal  Property  meliputi  kepemilikan  pada  suatu  benda berwujud atau tida berwujud yang bukan merupakan real estat. Benda­benda ini tidak  secara  permanen  menjadi  satu  kesatuan  dengan  real  estat  dan  secara  umum  memiliki  sifat  dapat dipindahkan. 

Dalam  rangka  pengelolaan  aset  negara,  pengertian  aset  negara  adalah  bagian  dari  kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki,  dikuasai oleh pemerintah,  yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari  perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN)  dan  kekayaan  Pemerintah  Daerah  (Siregar,  2004  :  58­59).  Sedangkan  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  6  Tahun  2006  tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara  Daerah  menentukan  bahwa  barang  milik  negara/daerah  adalah  semua  barang  yang  dibeli  atau  diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. 

Keberadaan  suatu  aset  negara  harus  dicatat  dan  dilaporkan  sesuai  dengan  Standar  Akuntansi Pemerintah yang berlaku. Perlunya mengetahui pengertian dari aset negara, dapat  dirujuk suatu klasifikasi Aset Tetap berdasarkan Standar Akuntansi Pemerintahan (Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 2005), Pernyataan Nomor 7 adalah tanah, peralatan dan mesin,  gedung  dan  bangunan,  jalan,  irigasi  dan  jaringan  serta  aset  tetap  lainnya  dan  Konstruksi  dalam  pengerjaan.  Untuk  dapat  diakui  sebagai  aset  tetap,  suatu  aset  harus  berwujud  dan  memenuhi kriteria : 

­  Mempunyai masa manfaat lebih dari 12 (dua belas) bulan  ­  Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal 

­  Tidak dimaksudkan untuk dijual dalam operasi normal entitas, dan  ­  Diperoleh atau dibangun dengan maksud untuk digunakan.

(15)

Berkaitan  dengan  aset  negara,  umumnya  aset­aset  yang  dimiliki/dikuasai  dan  dioperasikan  oleh  pemerintah/negara  disebut  aset  publik  atau  Public  Ownership.  Karakteristik aset/barang publik adalah : 

­  tidak bersaing dalam konsumsinya (nonrival in consumption),  ­  tidak ekslusif (non exlusion), 

­  mengakibatkan  manfaat  eksternal  bagi  banyak  orang,  tidak  dapat  dibagi  dalam  satuan­  satuan  tertentu  kepada  konsumen,  manfaatnya  dinikmati  secata  kolektif  oleh  seluruh  populasi. 

Sedangkan kategori aset publik berdasarkan kaidah internasional meliputi: 

­  Aset  operasional,  yaitu  aset  yang  dipergunakan  dalam  operasional  perusahaan  atau  pemerintah secara berkelanjutan dan/atau dipakai pada masa datang. 

­  Aset  non  operasional,  yaitu  aset  yang  tidak  merupakan  bagian  integral  dari  operasional  perusahaan  atau  pemerintah  dan  diklasifikasikan  sebagai  aset  berlebih.  Aset  berlebih  adalah aset non  integral  yang tidak dipakai untuk penggunaan  secara  berkelanjutan atau  mempunyai  potensi  untuk  digunakan  di  masa  yang  akan  datang  dan  karena  itu  bersifat  surplus terhadap persyaratan operasional. 

­  Aset  infrastruktur,  yaitu  aset  yang  melayani  kepentingan  publik,  biaya  pengeluaran  dari  aset ditentukan dari kontinuitas penggunaan aset bersangkutan. 

­  Aset  komunitas  (Community  asset),  sebenarnya  adalah  aset  milik  pemerintah  dimana  penggunaan aset tersebut secara terus­menerus, umur ekonomis atau umur gunanya tidak  ditetapkan dan terkait kepada pengalihan yang tidak terbatas (tidak dapat dialihkan). 

Untuk aset­aset yang termasuk aset komunitas dan aset infrastruktur, pada umumnya  dapat  termasuk  ke  dalam  aset  operasional  yang  bersifat  khusus.  Aset  khusus  atau  properti  dengan  tujuan  khusus  (special  purpose  property)  atau  properti  yang  dirancang  khusus  (specially  designed  property),  yaitu  properti  yang  sifatnya  khusus,  jarang  terjadi,  kalaupun  pernah dijual di pasar terbuka untuk satu penggunaan tertentu sebagai kelanjutan penggunaan  yang  ada.  Sifat  khusus  berasal  dari  konstruksi,  tata  letak,  ukuran  atau  lokasi  dari  properti  tersebut  atau  kombinasinya,  atau  karena  penempatan  berdasarkan  sifat  mesin  dan  peralatan  yang  mempengaruhi  desain  atau  fungsi  bangunan,  atau  tujuan  dari  pendirian  bangunan  itu  sendiri. Contohnya adalah kilang  minyak,  pekerjaan kimia, pembangkit tenaga  listrik,  jalan,  lintasan  kereta  api,  stasiun  kereta  api,  jembatan,  saluran  air,  fasilitas  sosial  dan  umum  lainnya, yang jarang menjadi obyek dari transaksi pasar dan tidak memiliki penggunaan lain  yang  memungkinkan  di  masa  datang.  Kebanyakan  properti  pemerintah  selalu  berada  pada

(16)

katagori  khusus.  Properti/aset  bukan  khusus,  adalah  aset  yang  tersedia  dengan  permintaan  yang umum, dengan atau tanpa penyesuaian, diperjual­belikan atau sewa pada pasar terbuka  untuk  penggunaan  yang  ada  atau  yang  serupa,  maupun  kondisi  kosong  sebagai  tujuan  investasi  atau  pengembangan,  contohnya  adalah  rumah,  gedung,  bangunan  kantor,  pompa  bensin dan lain­lain. 

Properti/aset bukan khusus (aset umum) adalah aset yang tersedia dengan permintaan  yang umum, dengan atau tanpa penyesuaian, diperjual­belikan atau sewa pada pasar terbuka  untuk  penggunaan  yang  ada  atau  yang  serupa,  maupun  kondisi  kosong  sebagai  tujuan  investasi  atau  pengembangan.  Contohnya  adalah  rumah,  gedung,  bangunan  kantor,  pompa  bensin dan lain­lain.  B.  Harga, Biaya, Pasar dan Nilai  Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya,  pasar dan nilai. Penilai harus memahami betul pengertian tersebut karena implementasi antara  harga, biaya, pasar dan nilai, biasanya tercantum dalam setiap laporan penilaian. Pemahaman  juga dibutuhkan bagi user (pemberi tugas) maupun masyarakat yang menggunakan hasil dari  penilaian. 

Harga adalah  istilah  yang digunakan untuk sejumlah uang  yang diminta, ditawarkan  atau  dibayarkan  untuk  suatu  barang  atau  jasa.  Hubungannya  dengan  penilaian,  harga  merupakan  fakta  historis.  Adanya  kemampuan  finansial,  motivasi  atau  kepentingan  khusus  dari seseorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat  berhubungan  atau  tidak  berhubungan  dengan  nilai  barang  atau  jasa  yang  bersangkutan.  Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa  oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula. 

Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang  dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau  jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi  fakta historis. Harga  yang dibayarkan untuk  suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya. 

Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan  penjual  melalui  mekanisme  harga.  Konsep  pasar  menyiratkan  bahwa  barang  dan/atau  jasa  dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya.  Setiap  pihak  akan  merespon  hubungan  permintaan­penawaran  dan  faktor  pembentuk  harga

(17)

lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan  kegunaan  relatif  dari  barang  dan/atau  jasa  serta  kebutuhan  dan  keinginan  individu.  Pasar  dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional. 

Nilai  adalah  konsep  ekonomi  yang  merujuk  kepada  harga  yang  sangat  mungkin  disepakati  oleh  pembeli  dan  penjual  dari  suatu  barang  atau  jasa  yang  tersedia  untuk  dibeli.  Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan  untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. 

Untuk  mengetahui  perbedaan  antara  Nilai,  Harga  dan/atau  Biaya,  kita  ambil  contoh  sebagai berikut : 

Seorang karyawan mendapat tugas baru di kota X, sedangkan ditempat tugas lamanya (kota  Y)  ia  telah  memiliki  sebuah  rumah  tinggal.  Karena  karyawan  tersebut  tidak  memiliki  keluarga/saudara di kota Y, maka karena terdesak rumah tersebut dijual dengan  harga  lebih  rendah  dari  nilai  rumah  tersebut.  Bagi  karyawan  tersebut,  nilai  rumah  itu  lebih  tinggi  dari  harga transaksi tersebut apabila ia masih tetap bertugas di kota Y. 

Dua  bangunan  toko  dibangun  bersamaan  dengan  bentuk,  arsitektur  dan  karakteristik  fisik  lainnya  yang  sama,  hanya  yang  satu  dibangun  ditengah  kota  sedangkan  yang  lainnya  dibangun  dipinggir  kota.  Kedua  bangunan  itu  menghabiskan  biaya  yang  sama,  tetapi  nilai  bangunan yang ditengah kota lebih tinggi. 

C.  Dasar Penilaian 

Konsep pasar, harga, biaya dan nilai sangat relevan dengan penilaian yang didasarkan  pada kriteria nilai pasar dan selain nilai pasar. Nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan  antar  4  (empat)  faktor  yaitu  kegunaan  (utility),  kelangkaan  (scarcity),  minat  (desire),  serta  dapat  dipindahkan  dan  daya  beli  (tranferability  and  purchasing  power).  Secara  matematis  dapat diformulasikan sebagai : 

V= f (D,U,S,T) 

Dimana : ·  D untuk Demand and Desire, ·  U untuk Utility, ·  S untuk Scarcity, ·  T untuk Transferability 

Cara  kerja  prinsip  ekonomi  penawaran  (supply)  dan  permintaan  (demand)  merefleksikan interaksi yang sangat kompleks dari keempat faktor tersebut.

(18)

Penawaran  suatu  barang  atau  jasa  dipengaruhi  oleh  kegunaan  dan  kemampuannya  untuk menarik minat konsumen. Persediaan barang atau jasa dibatasi oleh kelangkaannya dan  kesesuaian  barang atau  jasa terhadap daya  beli konsumen. Permintaan terhadap  barang atau  jasa  diciptakan  oleh  kegunaannya,  dipengaruhi  oleh  kelangkaannya  dan  kemampuannya  untuk menarik minat serta dibatasi oleh daya beli konsumen. 

Kegunaan dan kelangkaan (keterbatasan persediaan) barang atau jasa pada umumnya  dipertimbangkan  sebagai  faktor­faktor  yang  terkait  dengan  penawaran  (supply  related 

factors), sedangkan preferensi dan daya beli konsumen yang mencerminkan minat konsumen 

terhadap suatu barang atau  jasa pada umumnya dipertimbangkan sebagai  faktor­faktor yang  terkait dengan permintaan (demand related factors). 

Prinsip  penawaran  dan  permintaan  menyatakan  bahwa  harga  suatu  barang  atau  jasa  berbanding  lurus  dengan  variasi  permintaan  dan  berbanding  terbalik  dengan  variasi  penawaran. Dalam pasar properti, penawaran mereprentasikan kuantitas kepentingan hukum  atas  properti  yang  tersedia  untuk  dijual  atau  disewakan  pada  berbagai  variasi  harga  dalam  pasar  tertentu,  periode  waktu  tertentu,  dengan  asumsi  bahwa  upah  tenaga  kerja  dan  biaya  produksi adalah tetap. Permintaan menunjukkan jumlah pembeli atau penyewa potensial yang  sedang mencari suatu jenis kepentingan hukum properti tertentu pada berbagai variasi harga  dalam  suatu  pasar  tertentu,  periode  waktu  tertentu,  dengan  asumsi  bahwa  faktor­faktor  lain  seperti  populasi,  pendapatan,  harga  di  masa  mendatang  dan  preferensi  konsumen  adalah  tetap.  Harga  Permintaan  Penawaran  Keseimbangan  Harga  0  Kuantitas

(19)

D.  Konsep Nilai 

Mengacu  pada  SPI  2007,  terdapat  banyak  jenis  nilai  dan  definisinya  yang  dapat  dirujuk.  Secara  garis  besar  nilai  dibagi  dalam  dua  kelompok  yaitu  Nilai  Pasar  dan  Selain  Nilai Pasar. Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai  lainnya  hanya  digunakan  untuk  situasi  khusus  di  bawah  kondisi  yang  dijelaskan  dan  diungkapkan secara hati­hati. 

Konsep  nilai  pasar  diikat  dengan  persepsi  dan  perilaku  kolektif  para  pelaku  pasar.  Konsep  ini  mengakui  keragaman  faktor­faktor  yang  dapat  mempengaruhi  transaksi  di  pasar  dan membedakannya dari pertimbangan selain pasar atau pertimbangan intrinsik lainnya yang  mempengaruhi  nilai.  Penilaian  properti  yang  mendasarkan  pasar  menganggap  operasi  suatu  pasar dimana transaksi terjadi tanpa adanya pembatasan oleh kekuatan selain pasar. Penilaian  properti yang berdasarkan pasar mengharuskan : 

1.  identifikasi dan memasukkan definisi nilai pasar yang digunakan dalam penilaian. 

2.  menentukan  penggunaan  tertinggi  dan  terbaiknya  (HBU),  atau  penggunaan  yang  paling  mungkin atas properti yang merupakan faktor yang paling berpengaruh secara signifikan  terhadap nilainya. 

3.  dikembangkan  dari  data  yang  spesifik  untuk  pasar  tersebut  secara  wajar  dan  melalui  metode serta prosedur penilaian yang mencoba untuk mencerminkan proses deduktif para  pelaku pasar tersebut. 

4.  ditunjukkan  dengan  penerapan  pendekatan  perbandingan  data  pasar,  kapitalisasi  pendapatan  dan  kalkulasi  biaya.  Data  dan  kriteria  yang  digunakan  pada  tiap­tiap  pendekatan penilaian tersebut harus diperoleh dari pasar. 

Nilai  Pasar  adalah  estimasi  sejumlah  uang  pada  tanggal  penilaian,  yang  dapat  diperoleh  dari  transaksi  jual  beli  atau  hasil  penukaran  suatu  properti,  antara  pembeli  yang  berniat  membeli  dengan  penjual  yang  berniat  menjual,  dalam  suatu  transaksi  bebas  ikatan,  yang  pemasarannya  dilakukan  secara  layak,  dimana  kedua  pihak  masing­masing  bertindak  atas dasar  pemahaman  yang dimilikinya,  kehati­hatian dan tanpa paksaan. Nilai pasar  harus  memenuhi unsur­unsur dari nilai pasar tersebut. 

Istilah  Nilai  Pasar  yang  terdapat  dalam  SPI  dan  Nilai  Wajar  yang  biasa  digunakan  dalam  SAP  (Standar  Akuntansi  Pemerintahan)  secara  umum  adalah  sama  (compatible)  atau  memiliki  konsep  yang  sama.  Nilai  wajar  dalam  konsep  akuntansi,  didefinisikan  dalam  Standar  Akuntansi Internasional  sebagai  jumlah untuk suatu aktiva  yang dapat ditukar, atau  penyelesaian  kewajiban,  antara  pihak  yang  memahami  dan  berkeinginan  untuk  melakukan

(20)

transaksi  bebas  ikatan  (arm’s  lenght  transaction).  Nilai  wajar  pada  umumnya  digunakan  untuk  pelaporan  baik  Nilai  Pasar  maupun  Selain  Nilai  Pasar  dalam  laporan  keuangan.  Apabila nilai pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar. 

Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut  dalam  definisi  nilai  pasar  tidak  dapat  dipenuhi,  properti  atau  aset  tersebut  dapat  dinilai  dengan  menggunakan  nilai  Selain  Nilai  Pasar.  Nilai  Selain  Nilai  Pasar  ini  biasa  digunakan  untuk  mengindikasikan  nilai  properti  khsusus,  yaitu  properti  tidak  ada  dipasaran  atau  mempunyai  pasar  terbatas.  Nilai  Selain  Nilai  Pasar  antara  lain  adalah  nilai  dalam  penggunaan (value in use), nilai investasi (investment value), nilai bisnis yang berjalan (going 

concern value), nilai asuransi (insurable value), nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable  value),  nilai  sisa  (salvage  value),  nilai  jual  paksa  /  nilai  likuidasi  (forced  sale  value),  nilai 

khusus (special value), nilai jaminan pinjaman (mortgage lending value), biaya penggantian  terdepresiasi  (depreciated  replacement  cost  /  DRC)  dan  ekspresi  lain  dari  nilai  yang  lebih  spesifik untuk mesin­mesin dan peralatan, dan/atau situasi khusus. 

Penilaian properti yang tidak mendasarkan pasar  menggunakan metode­metode yang  mempertimbangkan  fungsi  atau  kegunaan  ekonomi  dari  suatu  properti  selain  dari  kemampuannya  untuk  diperjualbelikan  oleh  para  pelaku  pasar,  atau  dampak  dari  kondisi­  kondisi  pasar  yang  tidak  umum.  Penilaian  properti  yang  tidak  berdasarkan  pasar  mengharuskan : 

1.  mencantumkan  definisi  nilai  yang  diterapkan  dalam  penilaian  seperti  nilai  dalam  penggunaan, nilai investasi, nilai asuransi, nilai kena pajak, nilai sisa, nilai likuidasi dan  nilai  khusus.  Laporan  penilaian  hendaknya  menjamin  bahwa  nilai  yang  terdefinisi  tersebut tidak akan dipersepsikan sebagai nilai pasar. 

2.  menggunakan  prosedur  yang  sesuai  dan  menganalisis  data  yang  memadai  untuk  menghasilkan estimasi nilai yang wajar.  Untuk menjamin bahwa tidak ada kerancuan antara Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar,  SPI memberikan pedoman kepada penilai dengan memperhatikan hal­hal sebagai berikut :  1.  Mengidentifikasi properti yang dinilai  2.  Mengidentifikasi hak­hak yang berkaitan dengan properti yang akan dinilai  3.  Mengidentifikasi tujuan dan maksud penggunaan penilaian  4.  Menentukan jenis nilai yang diestimasi  5.  Melakukan inspeksi atas properti yang dinilai 

(21)

7.  Menentukan tanggal efektif penilaian 

8.  Mengembangkan  dan  mempertimbangkan  data  dan  keadaan  yang  diperlukan  untuk  penyelesaian tugas 

9.  Menjelaskan bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika  penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar. 

E.  Proses Penilaian 

Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor, ole karena itu penilaian properti  merupakan  suatu  proses  pemecahan  masalah  dengan  mempertimbangkan  dan  menganalisis  semua  faktor yang  berpengaruh terhadap  nilai properti tersebut. Faktor yang  mempengaruhi  dapat berupa faktor internal (yang terkait dengan karakteristik  fisik properti)  maupun  faktor  eksternal.  Proses  penilaian  merupakan  tahapan­tahapan  penentuan  nilai  properti  yang  didasarkan  pada  tujuan  untuk  memahami  permasalahan,  merencanakan  hal­hal  yang  perlu  dilakukan  dalam  rangka  pemecahan  masalah  tersebut,  mendapatkan  data­data,  mengklasifikasi  data  dan  menganalisis,  menginterprestasi  dan  selanjutnya  mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai. 

Proses  penilaian  dapat  digambarkan  dalam  diagram  di  bawah  ini  (Hidayati  dan  Harjanto, hal. 26) 

IDENTIFIKASI PERMASALAHAN 

Identifikasi  Tanggal  Tujuan Penilaian  Jenis Nilai 

Properti  Penilaian  Penilaian 

SURVEI PENDAHULUAN 

Data yang  Sumber  Personel dan Waktu  Perencanaan 

Diperlukan  Data  Pelaksanaan  Kerja 

PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA 

Data Umum  Data Khusus 

Lokasional  Ekonomi  Objek Penilaian  Pembanding 

­ Regional  ­ Tren ekonomi  ­ Dokumen kepemilikan  ­ Jual beli  ­ Kota  ­ Proyeksi permintaan  ­ Tapak (site)  ­ Sewa  ­ Lingkungan  ­ Bangunan 

(22)

PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN 

Market Data Approach  Cost Approach  Income Approach  Lainnya 

REKONSILIASI NILAI 

KESIMPULAN NILAI & LAPORAN PENILAIAN 

F. Rangkuman 

Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Dalam  terminologi  akuntansi,  aset  adalah  sumber  daya  yang  dimiliki  dan/atau  dikuasai  oleh  suatu  badan  usaha  atau  pemerintah  secara  historis  dan  manfaat  ekonomi  dan/atau  sosial  dimasa  depan  diharapkan  dapat  diperoleh,  serta  dapat  diukur  dalam  satuan  uang.  Hak  kepemilikan  dari aset bersifat tidak berwujud. 

Properti  adalah  konsep  hukum  yang  menyangkut  kepentingan,  hak  dan  keuntungan  yang  berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan  hak  kepada  pemilik  untuk  suatu  kepentingan  tertentu  atau  sejumlah  kepentingan  atas  apa  yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut sebagai benda,  meliputi  benda  bergerak  dan  benda  tidak  bergerak,  baik  yang  berwujud  (tangible)  maupun  yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan. 

Dalam  rangka  pengeloaan  aset  negara,  pengertian  aset  negara  adalah  bagian  dari  kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki,  dikuasai oleh pemerintah,  yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari  perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN)  dan  kekayaan  Pemerintah  Daerah  (Siregar,  2004  :  58­59).  Sedangkan  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  6  Tahun  2006  tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara  Daerah  menentukan  bahwa  barang  milik  negara/daerah  adalah  semua  barang  yang  dibeli  atau  diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. 

Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya,  pasar  dan  nilai.  Harga  adalah  istilah  yang  digunakan  untuk  sejumlah  uang  yang  diminta,  ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau  jasa. Biaya adalah sejumlah uang  yang  dikeluarkan  atas  barang  atau  jasa,  atau  jumlah  yang  dibutuhkan  untuk  menciptakan  atau

(23)

memproduksi  barang  atau  jasa  tersebut.  Pasar  adalah  lingkungan  dimana  barang  dan  jasa  diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. 

Nilai  adalah  konsep  ekonomi  yang  merujuk  kepada  harga  yang  sangat  mungkin  disepakati  oleh  pembeli  dan  penjual  dari  suatu  barang  atau  jasa  yang  tersedia  untuk  dibeli.  Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan  untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. 

Nilai diciptakan dan didukung oleh  hubungan antar  4 (empat) faktor yaitu kegunaan  (utility),  kelangkaan  (scarcity),  minat  (desire),  serta  dapat  dipindahkan  dan  daya  beli  (tranferability and purchasing  power). Mengacu  pada SPI 2007, terdapat banyak  jenis  nilai  dan definisinya yang dapat dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu  Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar. 

Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut  dalam  definisi  nilai  pasar  tidak  dapat  dipenuhi,  properti  atau  aset  tersebut  dapat  dinilai  dengan  menggunakan  nilai  Selain  Nilai  Pasar.  Nilai  Selain  Nilai  Pasar  ini  biasa  digunakan  untuk  mengindikasikan  nilai  properti  khsusus,  yaitu  properti  tidak  ada  dipasaran  atau  mempunyai pasar terbatas. 

Proses penilaian merupakan tahapan­tahapan penentuan nilai properti yang didasarkan  pada  tujuan  untuk  memahami  permasalahan,  merencanakan  hal­hal  yang  perlu  dilakukan  dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data­data, mengklasifikasi data dan  menganalisis,  menginterprestasi  dan  selanjutnya  mengekspresikannya  dalam  suatu  estimasi  nilai.

(24)

G. Test Formatif 

1.  Bahwa  penilaian  yang  dilaporkan  bukan  merupakan  estimasi  nilai  pasar  jika  penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar.  B  S . 

2.  Harga  suatu  barang  atau  jasa  berbanding  lurus  dengan  variasi  penawaran  dan  berbanding terbalik dengan variasi permintaan.  B  S . 

3.  Real  properti  biasanya  dibuktikan  dengan  bukti  kepemilikan  (sertifikat  atau  surat­  surat lain) yang menyatu dari fisik real estat.  B  S . 

4.  Harga  yang dibayarkan untuk suatu barang atau  jasa  menjadi  biaya  bagi penjualnya.  .B  S . 

5.  Nilai  selain  Nilai  Pasar  biasa  digunakan  untuk  mengindikasikan  nilai  properti  khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas.  B  S . 

H. Umpan Balik 

Periksalah  jawaban  Saudara  dengan  kunci  jawaban  test  formatif  yang  ada  di  bagian  belakang modul ini.  Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban,  kemudian  gunakan  rumus  di  bawah  ini  untuk  mengetahui  tingkat  penguasaan  Saudara  terhadap materi.  Jumlah jawaban yang sesuai kunci  Rumus  =  Jumlah semua soal  X 100%  Penjelasan tingkat penguasaan:  90% ­ 100%  = sangat baik  80% ­ 89%  = baik  70% ­ 79%  = cukup  0  ­ 69%  = kurang  Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan  dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus  mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.

(25)

Kegiatan Belajar  3 

KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK  (Highest and Best Use) 

Tujuan Instruksional Umum 

Setelah  mempelajari  modul  ini,  diharapkan  Saudara  mampu  memahami  konsep  dasar  penilaian dengan baik.  Tujuan Instruksional Khusus  Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu:  1.  menjelaskan tujuan analisis HBU dengan baik  2.  menjelaskan kriteria dalam analisis HBU secara baik  3.  mengetahui dengan baik beberapa contoh dalam analisis HBU  4.  menjelaskan dengan biak beberapa situasi khusus dalam analisi HBU  ________________________________________________________________________ 

Tanah  merupakan  aset  permanen  namun  pengembangan  di  atasnya  memiliki  umur  yang  terbatas.  Dengan  keunikannya  serta  tidak  dapat  dipindahkannya,  setiap  bidang  real  estate  memiliki  lokasi  yang  unik.  Sifat  permanen  tanah  memberikan  pengertian  bahwa  keberadaannya  akan  melampaui  usia  semua  penggunaan  bangunan  dengan  segala  sesuatu  yang  ada  di  atasnya.  Sifat  unik  dari  tanah  menentukan  kegunaan  optimalnya.  Jika  tanah  dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa  bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti yang prinsipnya merupakan  satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya. 

Nilai  pasar  dari  tanah  berdasarkan  konsep  ”penggunaan  tertinggi  dan  terbaik”  yang  mencerminkan  kegunaan  dan  sifat  permanen  dari  tanah  dalam  konteks  pasar,  dimana  nilai  pengembangannya  merupakan  selisih  antara  nilai  tanah  dengan  total  nilai  psaar  sesuai  pengembangan  yang  ada  (Market  Value  as  improved).  Dengan  memperhatikan  kondisi  tersebut dalam kondisi tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan,  dimana  penilai  biasanya  mengestimasi  nilai  pasar  dengan  mempertimbangan  Penggunaan  Tertinggi dan Terbaik (HBU) sesuai dengan pengembangan yang ada (HBU as improved).

(26)

Tujuan  Analisis  Penggunaan  Tertinggi  dan  Terbaik  (HBU)  didefinisikan  sebagai  penggunaan  yang  paling  mungkin  dan  optimal  dari  suatu  properti,  yang  secara  fisik  dimungkinkan,  telah  dipertimbangkan  secara  memadai,  secara  hukum  diijinkan,  secara  finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Penggunaan yang tidak  diijinkan  secara  hukum  atau  tidak  dimungkinkan  secara  fisik  tidak  dapat  dianggap  sebagai  HBU.  Penggunaan  yang  diijinkan  secara  hukum  dan  dimungkinkan  secara  fisik  akan  membutuhkan  penjelasan  dari  penilai  untuk  memberikan  pertimbangan  yang  memadai  mengenai  mengapa  penggunaan  tersebut  secara  wajar  dimungkinkan.  Penilai  akan  mempertimbangkan  penggunaan  yang  paling  memungkinkan  dan  menghasilkan  nilai  tertinggi dari properti tersebut. 

Konsep  HBU  merupakan  hal  yang  fundamental  dari  perkiraan  nilai  pasar.  Kajian  HBU  yang  mendalam  merupakan  suatu  penugasan  terpisah  dari  pekerjaan  penilaian.  Untuk  melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dengan analisis secara mendalam  mengenai  satu  atau  beberapa  penggunaan  yang  secara  wajar  dimungkinkan,  kemudian  dilakukan  pengujian  kelayakan  finansial  dan  penggunaan  yang  menghasilkan  nilai  tertinggi  akan merupakan HBU. 

A.  Tujuan Analisis HBU 

Tujuan  dari  analisis  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  adalah  berbeda  untuk  properti  yang  berupa  tanah  kosong  dan  properti  yang  telah  terbangun.  Seorang  penilai  harus  membedakan  dua  jenis  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  tersebut  dalam  analisis  penilaiannya  dan  dalam  laporan  penilaian  harus  teridentifikasi,  dinyatakan  dan  disimpulkan  secara  jelas  sesuai dengan tipe properti dan tujuan penilaiannya. 

1.  Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong 

Nilai  tanah  biasanya  diestimasi  sebagaimana  keadaan  tanah  jika  tanah  dalam  keadaan  kosong,  maka  dengan  alasan  yang  jelas  seorang  penilai  dapat  menentukan  nilai  tanah  sebagaimana  keadaan  nyata  di  lapangan.  Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  untuk  tanah  kosong harus mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat  ini dan  semua  kegunaan  potensialnya.  Suatu  pengembangan  (improvement)  yang  dapat  atau  memungkinkan  untuk  dilakukan,  semakin  mendukung  dan  membenarkan  asumsi  yang  terdapat pada konsep HBU.

(27)

2.  Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti yang telah terbangun 

Terdapat 2 (dua) alasan untuk menganalisis HBU terhadap properti yang telah terbangun,  yaitu : 

a.  Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat  pengembalian  tertinggi  (Ro  atau  overall  return)  dari  setiap  rupiah  modal  yang 

diinvestasikan; 

b.  Mengestimasikan  HBU  dari  sebuah  properti  yang  telah  terbangun  adalah  untuk  membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding. 

B.  Kriteria Dalam Analisis HBU 

Terdapat  4  (empat)  kriteria  yang  harus  dipenuhi  dalam  menganalisis  kegunaan  tertinggi dan terbaik, yaitu : 

1.  Memungkinkan secara fisik (phisically possible) 

Ukuran,  bentuk  tanah,  luas,  ketinggian  dan  kontur  tanah  adalah  berpengaruh  terhadap  kegunaan  yang  dapat  dilakukan/dibangun  di  atasnya.  Sebagai  contoh  adalah  tidak  memungkinkan  untuk  membangun  bangunan  hotel  berbintang  atau  pusat  perbelanjaan  di  atas  tanah  seluas  400  m2,  dan  sebaliknya  adalah  terlalu  berlebih  untuk  membangun  sebuah  rumah  tinggal  di  atas  tanah  seluas  1  hektar.  Bentuk  tanah  yang  irregular atau tidak teratur lebih sulit untuk  membuat perencanaan  bangunan.  Kegunaan  atas sebidang tanah dapat dipengaruhi oleh lebar depan (frontage) dan panjang/kedalaman  tanah (depth). 

Kesimpulan kegunaan tertinggi dan terbaik dari secara fisik tercapai bila terdapat  kesepakatan dengan ahli/pakar terkait. Pertimbangan terhadap kapasitas dan ketersediaan  utilitas  publik  pada  lokasi  dimana  tanah  terletak  juga  harus  dilakukan,  termasuk  juga  mengenai  topografi  dan  kondisi  lapisan  tanah,  maka  kegunaan  potensial  juga  akan  terpengaruh.  Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  dari  properti  yang  telah  terbangun  juga  tergantung dari pertimbangan fisiknya, yang meliputi luas, desain dan kondisi. 

2.  Diijinkan oleh peraturan (legally permissible) 

Penilai  harus  memastikan  kegunaan­kegunaan  yang  diijinkan  oleh  peraturan.  Batasan­batasan  tertentu  (private  restrictions),  zoning,  peraturan­peraturan  bangunan  (building  codes),  kontrol­kontrol  terhadap  benda­benda  bersejarah  dan  peraturan­

(28)

peraturan  lingkungan  harus  diinvestigasi,  sebab  faktor­faktor  tersebut  mungkin  saja  mempengaruhi potensial kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti. 

Jangka waktu sewa dapat juga berpengaruh terhadap HBU karena sepanjang sisa  waktu  kontrak  mungkin  kegunaan  properti  dibatasi  oleh  perjanjian  atau  peraturan.  Jika  suatu  properti  tunduk  pada  suatu  peraturan  sewa  tanah  selama  15  tahun,  maka  terlalu  berlebihan jika dibangun bangunan yang mempunyai umur ekonomis 40 tahun. 

3.  Layak secara keuangan (financially feasible) 

Dalam  menganalisis  kelayakan  keuangan,  kegunaan  yang  memungkinkan  perlu  dianalisis  lebih  lanjut  dalam  menghasilkan  pendapatan,  tingkat  pengembalian  (return),  apakah  sama,  lebih  kecil  atau  lebih  besar  dari  biaya  operasi  dan  sebagainya.  Semua  kegunaan  yang  diekspektasikan  dapat  memberi  positive  return  dianggap  memiliki  kelayakan keuangan. 

Untuk  menentukan  kelayakan  keuangan,  seorang  penilai  mengestimasi  pendapatan  kotor  yang  akan  diterima  (future  gross  income)  yang  diekspektasikan  dari  setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Tingkat kekosongan, collection losses dan  biaya  operasi  perlu  dikurangkan  dari  setiap  pendapatan  kotor  untuk  mendapatkan  pendapatan bersih operasi (net operating income atau NOI). Tingkat pengembalian (rate 

of return) atas modal yang diinvestasikan dapat digunakan untuk melakukan perhitungan 

bagi setiap penggunaan. 

4.  Mendapatkan hasil secara maksimum (maximally productive). 

Untuk  menganalisis  kelayakan  keuangan  dan  memilih  kegunaan  yang  memberi  nilai  yang  maksimal,  terdapat  beberapa  alat  analisis  atau  tolok  ukur  yang  sering  digunakan antara lain Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Return on 

Investment  (ROI),  Return  on  Equity  (ROE),  Payback  Period.  Alternatif  kegunaan  yang 

menghasilkan tingkat pengembalian  investasi  yang positif dan tertinggi  adalah  alternatif  yang memenuhi kriteria kegunaan yang teringgi dan terbaik. 

C.  Contoh Analisis HBU 

Berikut ini contoh analisis HBU untuk tanah yang dianggap kosong. 

Terdapat  sebuah  tanah  kosong  yang  terletak  di  kawasan  yang  sangat  strategis  di  bagian kota Yogyakarta. Tanah tersebut mempunyai karakteristik sebagai berikut :

(29)

Luas  : 1,8 hektar  Bentuk Tanah  : segiempat beraturan (regular)  Topografi  : rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan  Letak  : tanah sudut  Nilai rata­rata tanah di kawasan tersebut adalah Rp. 2.500.000,00/m².  Seorang  investor sangat tertarik terhadap properti tersebut, mengingat tanah tersebut  terletak  pada  kawasan  utama  kota  dan  untuk  berbagai  kegunaan  di  sektor  komersial,  baik  untuk  hotel,  komplek  perkantoran,  komplek  pertokoan  (mall),  bahkan  untuk  pusat  kebudayaan. Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu berlokasi adalah untuk komersial. Dari  segi finansial, properti tersebut mempunyai potensi nilai yang tinggi. Pasaran nilai sewa dan  berbagai informasi keuangan untuk berbagai kegunaan di daerah tersebut adalah : 

v  Untuk  pertokoan,  nilai sewa  per  meter  persegi  per  bulan  adalah  Rp.  350.000,00  dengan 

service  charge  sebesar  10%  dari  nilai  sewanya  dengan  rate  of  return  sebesar  15%  dan 

biaya operasi sebesar 35% dari pendapatan kotor efektifnya. 

v  Untuk  perhotelan,  potensi  juga  tinggi  mengingat  letaknya  yang  strategis,  maka  diperkirakan bisa  mendapatkan nilai sewa sebesar  Rp. 450.000,00/bulan dan pendapatan  lain  sebesar  Rp.  6.000.000,00  dengan  tingkat  kekosongan  5%  dan  besarnya  outgoings  sebesar 40% serta tingkat kapitalisasi sebesar 12%. 

v  Untuk perkantoran, potensi nilai sewa rata­rata adalah sebesar Rp. 260.000,00 per meter  persegi per bulan dengan service charge sebesar 8% dari nilai sewa dengan rate of return  sebesar 12% dan biaya operasi sekitar 30% dari pendapatan kotor efektinya. 

Dari  analisis  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik,  tanah  tersebut  sangat  potensial  apabila  digunakan untuk tujuan komersial, tetapi sayangnya dari pihak kesultanan tidak mengijinkan  tanah  tersebut  untuk  digunakan  sebagai  kegunaan  lain,  selain  kegunaan  untuk  kegiatan  pelestarian  budaya  Yogyakarta  serta  tidak  untuk  dipindah  milik  kepada  siapapun.  Beri  pandangan Saudara mengenai hal  ini dilihat dari faktor­faktor penilaian properti dan prinsip  kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use). 

Sesuai  dengan  deskripsi  obyek  penilaian  di  atas,  maka  dapat  dilakukan  identifikasi  sebagai  berikut :

(30)

Faktor­faktor yang mempengaruhi Nilai Properti Subyek :  1.  Faktor Permintaan dan Penawaran 

Sebagaimana  kota­kota  besar  lain  di  Indonesia,  maka  permintaan  tanah  untuk  berbagai  keperluan pembangunan di Yogyakarta sangat tinggi. Apalagi luas kota yogyakarta yang  terbatas tidak dapat memenuhi permintaan yang ada, sehingga pembangunan saat ini telah  meluas ke daerah Kabupaten di sekitarnya. 

2.  Faktor Ukuran, bentuk, perletakan dan lokasi properti 

Pada  masa sekarang  ini  masih terdapat tanah kosong ditengah kota dengan  luas 1,8 Ha,  merupakan sesuatu yang sangat sulit didapat / barang yang langka (Scarcity), mempunyai  tingkat utility dan transferability yang tinggi. 

3.  Faktor politik dan kenegaraan 

Sebagai  faktor  yang  sangat  menentukan  di  sini  adalah  adanya  kebijakan  dari  pihak  kesultanan  tidak  mengijinkan  tanah  tersebut  untuk  digunakan  sebagai  kegunaan  lain,  selain  kegunaan  untuk  kegiatan  pelestarian  budaya  Yogyakarta  serta  tidak  untuk  dipindah milik kepada siapapun. 

Untuk  faktor­faktor  sebagaimana  disebutkan  pada  point  1  dan  2,  adalah  faktor­faktor  yang  dapat menaikkan nilai properti subyek.  Sedangkan faktor sebagaimana terdapat pada point 3 merupakan faktor yang mempengaruhi  analisis kegunaan tertinggi dan terbaik.  Kriteria dalam analisis Highest and Best Use :  1.  Memungkinkan secara fisik (Phisically Possible).  Luas  : 1,8 hektar = 18.000 m²  Bentuk Tanah  : segiempat beraturan (regular)  Topografi  : rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan  Letak  : tanah sudut 

Lokasi  : strategis di bagian kota 

Sangat  memungkinkan  untuk  dipergunakan  sebagai  komplek  pertokoan  (mall),  hotel,  komplek perkantoran. 

(31)

3.  Layak secara keuangan (Financially Feasible) 

Nilai Pasar Tanah berdasarkan data nilai rata­rata tanah di kawasan tersebut adalah :  18.000 m² x Rp. 2.500.000,00 = Rp. 45.000.000.000,00 

(Empat puluh lima milyar rupiah) 

Pertokoan  per bulan  Jumlah  per tahun 

Nilai Tanah  45,000,000,000.00  45,000,000,000.00  Nilai Sewa per m²  350,000.00  6,300,000,000.00  75,600,000,000.00  Service charge 10%  35,000.00  630,000,000.00  7,560,000,000.00  6,930,000,000.00  83,160,000,000.00  Biaya Operasional 35%  2,425,500,000.00  29,106,000,000.00  Net Operating Income (NOI)  4,504,500,000.00  54,054,000,000.00  Rate of Return  1.25%  15.00%  Total Investasi (Kapitalisasi)  360,360,000,000.00  360,360,000,000.00  Overall ROR (Ro)  1.25%  15.00% 

Perhotelan  per bulan  Jumlah  per tahun 

Nilai Tanah  45,000,000,000.00  45,000,000,000.00  Nilai Sewa  450,000.00  8,100,000,000.00  97,200,000,000.00  Pendapatan lain  6,000,000.00  72,000,000.00  8,106,000,000.00  97,272,000,000.00  Tingkat kekosongan 5%  405,300,000.00  4,863,600,000.00  Outgoings 40%  3,242,400,000.00  38,908,800,000.00  Net Operating Income (NOI)  4,458,300,000.00  53,499,600,000.00  Tingkat kapitalisasi  1.00%  12.00%  Total Investasi (Kapitalisasi)  445,830,000,000.00  445,830,000,000.00  Overall ROR (Ro)  1.00%  12.00% 

Perkantoran  per bulan  Jumlah  per tahun 

Nilai Tanah  45,000,000,000.00  45,000,000,000.00  Nilai Sewa per m²  260,000.00  4,680,000,000.00  56,160,000,000.00  Service charge 8%  374,400,000.00  4,492,800,000.00  5,054,400,000.00  60,652,800,000.00  Biaya operasional 30%  1,516,320,000.00  18,195,840,000.00  Net Operating Income (NOI)  3,538,080,000.00  42,456,960,000.00  Rate of Return  1.00%  12.00%  Total Investasi (Kapitalisasi)  353,808,000,000.00  353,808,000,000.00  Overall ROR (Ro)  1.00%  12.00%  4.  Menghasilkan pendapatan yang maksimal (Maximally productive) 

Berdasarkan  tingkat  pendapatan  bersih  operasional  (NOI)  dan  tingkat  pengembalian,  maka  pendapatan  maksimal  dari  properti  subyek  adalah  pengembangan  tanah  kosong

(32)

tersebut  untuk  pertokoan  karena  mempunyai  Net  Operating  Income  (NOI)  sebesar  Rp.  54,054,000,000.00 dan tingkat pengembalian (Ro) sebesar 15%. 

Dengan  demikian  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  (highest  and  best  use)  tanah  tersebut  adalah untuk usaha pertokoan. 

D.  Situasi Khusus dalam Analisis HBU 

Situasi  khusus  di  sini  dimaksudkan  sebagai  hal­hal  yang  membatasi  properti  dalam  mencapai  tingkatan  kegunaan  tertinggi  dan  terbaiknya.  Berbagai  situasi  tersebut  antara  lain  (Hidayati dan Harjanto, hal. 59­60) : 

a)  Single Use Situation 

Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  mungkin  tidak  seperti  biasanya  atau  unik  (seperti  museum,  cagar  budaya,  dan  lain­lain)  dan  nilai  tanahnya  didasarkan  atas  kegunaannya  tersebut bukan kegunaan lain pada umumnya. 

b)  Interim Use 

Kegunaan  sementara  dari  sebidang  tanah  kosong  atau  yang  telah  dikembangkan  adalah  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  yang  diantisipasi  untuk  berubah  dalam  jangka  pendek.  Kegunaan  sementara  ini  bisa  mungkin  atau tidak  memberi kontribusi terhadap  nilai dan  biaya­biaya  pembongkaran  (demolition  cost)  harus  dipertimbangkan  untuk  mengembangkan menjadi kegunaan­kegunaan interim. 

c)  Legally Noncomfroming Use 

Adalah  kegunaan  yang  sah  secara  hukum  untuk  dibuat  dan  dipertahankan  tetapi  tidak  sesuai dengan peraturan penggunaan tanah dari kawasan dimana properti tersebut berada.  Kegunaan  ini  sering  muncul  sebagai  akibat  perubahan  zoning,  yang  bisa  menciptakan 

underimproved  atau  overimproved  terhadap  properti.  Contohnya  sebuah  rumah  tinggal 

yang  berlokasi  di  suatu  kawasan  yang  zoningnya  berubah  menjadi  kawasan  komersial,  maka akan menjadikan properti tersebut underimproved. 

d)  Use that are not Highest and Best 

Beberapa  bangunan  atau  pengembangan  lain  yang  ada  mungkin  tidak  mencerminkan  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  dari  keadaan  tapaknya  seandainya  tanah  kosong.  Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  umumnya  mempunyai  kategori  yang  sama  dengan  kegunaan  saat  ini.  Contohnya  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  dari  tapak  yang  telah  dibangun apartemen  yang sudah  berumur 10 tahun adalah  bangunan apartemen  modern.

(33)

Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  mungkin  telah  berubah  akibat  adanya  keusangan  eksternal. 

e)  Multiple Use 

Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  mungkin  melibatkan  lebih  dari  satu  kegunaan  tertentu  untuk  sebidang  tanah  atau  sebuah  bangunan.  Contohnya  sebuah  komplek  lapangan  golf  yang  terdapat  hotel,  perumahan,  tempat  rekreasi,  kondominium  dan  sebagainya.  Suatu  bidang tanah mungkin juga digunakan untuk berbagai fungsi. 

f)  Special Purpose Use 

Hal  ini  berkaitan  dengan  special­purpose  properties,  yaitu  properti  yang  hanya  sesuai  untuk satu tujuan tertentu atau sebuah kegunaan  yang sangat terbatas jumlahnya. Dalam  hal  ini  penilai  akan  menghadapi  masalah  praktek  dalam  menentukan  kegunaan  tertinggi  dan terbaiknya.  Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti  jenis  ini adalah kegunaan  yang ada pada saat ini. 

g)  Speculative Use 

Investasi pada kegunaan spekulatif tercipta ketika pembeli mempunyai antisipasi terhadap  kenaikkan  nilai,  meskipun  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  pada  masa  yang  akan  datang  secara  spesifik  tidak  dapat  diprediksi,  namun  alternatif  logis  biasanya  dipakai  untuk  mengidentifikasi kegunaannya. 

h)  Excess Land 

Adalah tanah yang mungkin tidak diperlukan untuk  mendukung kegunaan yang ada atau  untuk  mengakomodasi  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  yang  primer  dari  sebidang  tanah  kosong atau tanah yang dianggap kosong. Excess land ini seharusnya dapat teridentifikasi  secara  jelas  dengan  melakukan  perbadingan  terhadap  properti  sejenis  yang  berdekatan  atau berada pada kawasan yang sama. 

E. Rangkuman 

Penggunaan  Tertinggi  dan  Terbaik  (HBU)  didefinisikan  sebagai  penggunaan  yang  paling  mungkin  dan  optimal  dari  suatu  properti,  yang  secara  fisik  dimungkinkan,  telah  dipertimbangkan  secara  memadai,  secara  hukum  diijinkan,  secara  finansial  layak  dan  menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Tujuan analisis HBU ... 

Terdapat  4  (empat)  kriteria  yang  harus  dipenuhi  dalam  analisis  HBU  yaitu:  memungkinkan  secara  fisik  (phisically  possible),  diijinkan  oleh  peraturan  (legally

(34)

permissible),  layak  secara  keuangan  (financially  feasible),  mendapatkan  hasil  secara 

maksimum (maximally productive). 

Beberapa  situasi  khusus  yang  membatasi  properti  dalam  mencapai  tingkat  HBU  antara lain : Single Use Situation, Interim Use, Legally Noncomfroming Use, Use that are not 

Highest and Best, Multiple Use, Special Purpose Use, Speculative Use, Excess Land. 

F. Test Formatif 

1.  Untuk  menentukan  kelayakan  keuangan,  seorang  penilai  mengestimasi  pendapatan  bersih  yang  akan  diterima  (future  net  income)  yang  diekspektasikan  dari  setiap  potensial kegunaan tertinggi dan terbaik.  B  S . 

2.  Kajian  HBU  yang  mendalam  merupakan  suatu  penugasan  terpisah  dari  pekerjaan  penilaian.  B  S . 

3.  Kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  untuk  tanah  kosong  tidak  harus  mempertimbangkan  hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dan semua kegunaan potensialnya.  .B  S . 

4.  Kegunaan  multiple  use  sering  muncul  sebagai  akibat  perubahan  zoning,  yang  bisa  menciptakan underimproved atau overimproved terhadap properti.  B  S . 

5.  Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik  tidak dapat dianggap sebagai HBU.  B  S .

(35)

G. Umpan Balik 

Periksalah  jawaban  Saudara  dengan  kunci  jawaban  test  formatif  yang  ada  di  bagian  belakang modul ini.  Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban,  kemudian  gunakan  rumus  di  bawah  ini  untuk  mengetahui  tingkat  penguasaan  Saudara  terhadap materi.  Jumlah jawaban yang sesuai kunci  Rumus  =  Jumlah semua soal  X 100%  Penjelasan tingkat penguasaan:  90% ­ 100%  = sangat baik  80% ­ 89%  = baik  70% ­ 79%  = cukup  0  ­ 69%  = kurang  Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan  dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus  mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.

(36)

Kegiatan Belajar  4  PENDEKATAN PENILAIAN 

Tujuan Instruksional Umum 

Setelah  mempelajari  modul  ini,  diharapkan  Saudara  mampu  memahami  konsep  dasar  penilaian dengan baik.  Tujuan Instruksional Khusus  Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu:  1.  menjelaskan penilaian pendekatan data pasar dengan baik  2.  menjelaskan penilaian pendekatan biaya dengan baik  3.  menjelaskan penilaian pendekatan pendapatan dengan baik  ________________________________________________________________________  Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik dalam mengestimasi Nilai Pasar maupun  selain  Nilai  Pasar,  mengharuskan  seorang  penilai  untuk  mengaplikasikan  satu  atau  lebih  pendekatan  penilaian.  Istilah  ”Pendekatan  Penilaian  (approach)”  mengacu  kepada  metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum. Pendekatan penilaian sesuai  SPI secara garis besar terdiri atas 2 (dua)  macam, yaitu pendekatan penilaian berbasis pasar  dan penilaian tidak  berbasis pasar. Pendekatan penilaian  berbasis pasar,  yang Saudara perlu  ketahui meliputi : 

A.  Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) 

Pendekatan  ini  mempertimbangkan  penjualan  dari  properti  sejenis  atau  pengganti  dan  data  pasar  yang  terkait,  serta  menghasilkan  estimasi  nilai  melalui  proses  perbandingan.  Pada  umumnya  property  yang  dinilai  (objek  penilaian)  dibandingkan  dengan  transaksi  properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap  penawaran penjualan dari suatu proses jual beli. 

Istilah lain dari pendekatan data pasar adalah pendekatan perbandingan penjualan (Sales 

Comparisson  Approach),  yaitu  pendekatan  penilaian  yang  dilakukan  dengan  cara 

Figur

Memperbarui...

Referensi

Memperbarui...

Related subjects :