Surat Edaran BAPEPAM-LK tentang Pedoman Penilaian Kebun

(1)

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

BADAN PENGAWAS PASAR MODAL DAN LEMBAGA KEUANGAN

GEDUNG SUMITRO DJOJOHADIKUSUMO, KEMENTERIAN KEUANGAN RI, JALAN LAPANGAN BANTENG TIMUR NO. 1-4, JAKARTA 10710 TELEPON: 021 3858001, FAKSIMILI: 021 3857917, SITUS: bapepam@bapepam.go.id

Yth.

1. Forum Penilai Pasar Modal – Masyarakat Profesi Penilai Indonesia; 2. Forum Akuntan Pasar Modal – Institut Akuntan Publik Indonesia; 3. Asosiasi Emiten Indonesia;

4. Bursa Efek Indonesia;

5. Asosiasi Perusahaan Efek Indonesia; 6. Asosiasi Wali Amanat Indonesia; 7. PT. Pemeringkat Efek Indonesia; 8. PT. Fitch Ratings Indonesia; dan 9. PT. ICRA Indonesia;

di Tempat.

SURAT EDARAN

Nomor: SE- 9/BL/2012 TENTANG

PEDOMAN PENILAIAN DAN PENYAJIAN LAPORAN PENILAIAN PROPERTI PERKEBUNAN KELAPA SAWIT DI PASAR MODAL

Seiring dengan perkembangan dan kompleksitas transaksi di Pasar Modal, jasa penilaian saat ini sedang berkembang pesat dan banyak dibutuhkan oleh masyarakat bisnis dalam menentukan nilai wajar atas aset perusahaan, nilai wajar atas suatu usaha (bisnis) perusahaan, kewajaran suatu transaksi yang tergolong dalam aksi korporasi dan sebagainya.

Salah satu jasa yang dapat diberikan oleh Penilai sesuai dengan ketentuan Peraturan Nomor VIII.C.1 adalah kegiatan penilaian properti aset perkebunan. Prosedur penilaian dan penyajian laporan penilaian aset perkebunan telah diatur di dalam Peraturan Nomor VIII.C.4, namun dalam pelaksanaannya khususnya dalam penilaian Perkebunan Kelapa Sawit yang memiliki karakteristik khusus, masih terdapat hal-hal yang perlu diperjelas dan diuraikan lebih lanjut untuk menghindari kemungkinan terjadinya kesalahan persepsi dan interpretasi oleh Penilai dan pengguna laporan penilaian perekebunan kelapa sawit, serta untuk mempermudah penelaahan Laporan Penilaian Properti Perkebunan Kelapa Sawit oleh Bapepam dan LK. Untuk itu, perlu disusun suatu pedoman yang bertujuan untuk memberikan penjelasan atau petunjuk pelaksanaan lebih lanjut yang khusus menguraikan mengenai penilaian properti Perkebunan Kelapa Sawit.

(2)

-2-Pedoman ini dimaksudkan untuk memberikan suatu panduan mengenai prosedur penilaian dan penyajian Laporan Penilaian Properti Perkebunan Kelapa Sawit yang terstandarisasi dengan mendasarkan pada Peraturan Nomor VIII.C.4. Pedoman ini diharapkan dapat memberikan kualitas penyajian dan pengungkapan yang memadai bagi pengguna informasi yang disajikan dalam Laporan Penilaian.

Mengingat bahwa penilaian Perkebunan Kelapa Sawit mempunyai karakteristik khusus dengan kondisi tertentu, maka Penilai Properti dalam melakukan penilaian terhadap Perkebunan Kelapa Sawit dapat melakukan penilaian dengan ketentuan sebagai berikut:

a. Aset Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit

1) Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) menggunakan Pendekatan Biaya (Cost

Approach);

2) Tanaman Menghasilkan (TM) menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income

Approach); dan

3) Bibit Tanaman Kelapa Sawit menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach). b. Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit

1) Tanah Perkebunan Kelapa Sawit menggunakan Pendekatan Data Pasar (Market

Data Approach). Dalam hal tidak terdapat data pasar yang sebanding dan sejenis, maka dapat menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique) Perkebunan Kelapa Sawit;

2) Bangunan dan Infrastruktur dalam Perkebunan Kelapa Sawit menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach);

3) Kendaraan dan Alat Berat menggunakan Pendekatan Data Pasar (Market Data

Approach); dan

4) Mesin dan peralatan pendukung perkebunan serta mesin pengolahan kelapa sawit menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach).

Penyusunan Laporan Penilaian Properti Perkebunan Kelapa Sawit wajib dilaksanakan sebagaimana dimaksud dalam Lampiran Surat Edaran ini dan Surat Edaran ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Peraturan Nomor VIII.C.1 tentang Pendaftaran Penilai yang Melakukan Kegiatan di Pasar Modal dan Peraturan Nomor VIII.C.4 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.

(3)

-3-Demikian, agar Saudara maklum.

Tembusan:

1. Sekretaris Badan;

2. Para Kepala Biro dan Tenaga Pengkaji; dan

3. Kepala Bagian Akuntan, Penilai, Pemeringkat Efek dan Wali Amanat Pasar Modal. 1 s.d. 3 di Lingkungan Bapepam dan LK

Ditetapkan di : Jakarta pada tanggal : 12 Juli 2012 Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan

ttd. Nurhaida

(4)

LAMPIRAN

Surat Edaran Ketua Bapepam dan LK Nomor : SE- 9 /BL/2012

Tanggal : 12 Juli 2012

SURAT EDARAN TENTANG PEDOMAN PENILAIAN DAN PENYAJIAN LAPORAN PENILAIAN PROPERTI PERKEBUNAN KELAPA SAWIT

1. Beberapa Istilah Yang Dipergunakan Dalam Perkebunan Kelapa Sawit adalah:

a. Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit adalah tanah, bangunan dan infrastruktur, mesin dan peralatan pendukung perkebunan, kendaraan dan alat berat, sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya termasuk pabrik pengolahan kelapa sawit (jika ada) yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari satu kesatuan aset pada suatu entitas Perkebunan Kelapa Sawit.

b. Aset Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit adalah tanaman kelapa sawit yang dibudidayakan secara komersial pada suatu lahan tertentu dan dikelola berdasarkan teknis budidaya yang berlaku umum pada suatu tempat tertentu. c. Bangunan dan Infrastruktur Perkebunan Kelapa Sawit adalah bangunan dan

infrastruktur di areal perkebunan yang menunjang kegiatan operasional Perkebunan Kelapa Sawit.

d. Bibit Tanaman Kelapa Sawit adalah benih atau kecambah bakal tanaman yang ada dalam masa pemeliharaan dan/atau telah melewati masa pemeliharaan tertentu serta siap untuk ditanam di lahan perkebunan.

e. Gulma adalah tumbuhan yang tidak diharapkan keberadaannya pada areal budidaya tanaman kelapa sawit.

f. Hama dan Penyakit Tanaman Kelapa Sawit adalah organisme hidup yang menganggu kelangsungan hidup tanaman kelapa sawit dan dapat mengakibatkan kerusakan atau kerugian bagi komoditas Perkebunan Kelapa Sawit.

g. Harga Pasar Tandan Buah Segar Kelapa Sawit Setempat adalah harga rata–rata Tandan Buah Segar (TBS) di wilayah administrasi Kabupaten/Kota dimana properti Perkebunan Kelapa Sawit berada atau di sekitarnya.

h. Kendaraan dan Alat Berat adalah kendaraan dan alat berat yang digunakan dalam kegiatan operasional Perkebunan Kelapa Sawit.

i. Pemupukan adalah salah satu tindakan dalam teknis budidaya tanaman kelapa sawit dengan memberikan pupuk (unsur hara) pada tanaman melalui tanah dan daun agar tanaman kelapa sawit dapat menyerap sesuai dengan kebutuhan.

j. Perkebunan Inti adalah Perkebunan milik perusahaan.

k. Perkebunan Kelapa Sawit adalah tanah dalam satuan lahan yang diusahakan pada luasan tertentu, dengan komoditas tanaman kelapa sawit yang dibudidayakan, dilengkapi dengan Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit serta fasilitas penunjang lainnya, dan dikelola dengan standar manajemen Perkebunan Kelapa Sawit yang berlaku umum.

(5)

LAMPIRAN

-2-l. Perkebunan Plasma adalah Perkebunan milik masyarakat atau petani peserta program kemitraan.

m. Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) adalah tanaman kelapa sawit yang masih dalam tahap pemeliharaan awal sebelum dapat dipanen secara komersial atau periode tanaman dimulai dari penanaman sampai dengan mulai menghasilkan.

n. Tanaman Menghasilkan (TM) adalah tanaman kelapa sawit yang sudah melewati masa pemeliharaan awal dimana telah dapat dipanen sesuai dengan siklus hidupnya.

o. Tanaman Penutup Tanah (Legume Cover Crop) adalah tanaman jenis kacang-kacangan yang ditanam di areal tanaman kelapa sawit yang dapat berfungsi mencegah erosi tanah, mengikat nitrogen dari udara, menekan pertumbuhan Gulma, meningkatkan bahan organik tanah, dan mengurangi pencucian unsur hara.

p. Tandan Buah Segar (TBS) adalah buah kelapa sawit yang dihasilkan oleh tanaman kelapa sawit.

q. Tegakan atau Pokok Tanaman Kelapa Sawit (untuk selanjutnya disebut Tegakan) adalah tegakan tanaman kelapa sawit yang terdiri atas individu-individu tanaman kelapa sawit.

r. Populasi Tanaman Kelapa Sawit adalah kelompok tanaman kelapa sawit. s. Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique) Perkebunan Kelapa Sawit

adalah teknik penilaian Tanah Perkebunan Kelapa Sawit dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan.

t. Umur Produktif/Umur Ekonomis Tanaman adalah masa tanaman mulai berproduksi sampai dengan akhir masa produktif tanaman secara ekonomis.

2. Umum

Dalam melakukan penilaian Perkebunan Kelapa Sawit, Penilai Properti wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut:

a. Penilai Properti yang melakukan penilaian Perkebunan Kelapa Sawit wajib mengetahui serta memahami sifat dan karakteristik properti dan memiliki kompetensi dalam melakukan penilaian terhadap properti Perkebunan Kelapa Sawit.

b. Tanah Perkebunan Kelapa Sawit merupakan tanah yang telah memperoleh atau masih dalam proses memperoleh status Hak Guna Usaha (HGU) sesuai dengan peraturan dan perundang-undangan yang berlaku dan pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date) peruntukannya sebagai Perkebunan Kelapa Sawit. c. Obyek penilaian Perkebunan Kelapa Sawit meliputi Aset Tanaman Perkebunan

Kelapa Sawit dan Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit yang terdiri dari:

(6)

LAMPIRAN

Surat Edaran Ketua Bapepam dan LK Nomor : SE- 9/BL/2012

-3-1) Aset Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit: a) Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) b) Tanaman Menghasilkan (TM)

c) Bibit Tanaman Kelapa Sawit.

2) Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit: a) Tanah dalam satuan lahan dengan luasan tertentu;

b) Bangunan dan Infrastruktur Perkebunan Kelapa Sawit di areal perkebunan yang menunjang kegiatan operasional Perkebunan Kelapa Sawit;

c) Mesin dan peralatan pendukung perkebunan, Kendaraan dan Alat Berat yang digunakan dalam kegiatan operasional Perkebunan Kelapa Sawit; dan

d) Pabrik pengolahan kelapa sawit (jika ada).

d. Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) merupakan tanaman kelapa sawit yang masih dalam tahap pemeliharaan awal sebelum dapat dipanen secara komersial atau periode tanaman dimulai dari penanaman sampai dengan mulai menghasilkan. Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) pada umumnya memiliki periode sampai dengan 3 (tiga) tahun sesuai dengan jenis Bibit Tanaman Kelapa Sawit dan kondisi lahan.

e. Tanaman Menghasilkan (TM) merupakan tanaman kelapa sawit yang sudah melewati masa pemeliharaan awal dimana telah dapat dipanen sesuai dengan siklus hidupnya. Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) tahun ketiga yang memiliki kriteria bahwa tanaman kelapa sawit mulai menghasilkan buah namun belum mempunyai nilai ekonomis (buah pasir) termasuk dalam Tanaman Menghasilkan (TM).

f. Tahapan-tahapan yang wajib dilakukan dalam melakukan penilaian properti Perkebunan Kelapa Sawit adalah sebagai berikut:

1) Melakukan review atas rencana penugasan, meliputi: a) identifikasi obyek penilaian;

b) identifikasi status obyek penilaian; c) Tanggal Penilaian (Cut Off Date); d) maksud dan tujuan penilaian; e) batasan nilai (definisi); dan

f) Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.

2) Membuat rencana Inspeksi Perkebunan Kelapa Sawit yang antara lain meliputi:

(7)

LAMPIRAN

-4-b) mengidentifikasi sumber data;

c) mengidentifikasi kebutuhan tenaga Penilai Profesional; d) membuat rencana kerja; dan

e) mengidentifikasi peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang Perkebunan Kelapa Sawit.

3) Melakukan pengumpulan dan analisis data yang berkaitan dengan Perkebunan Kelapa Sawit, yaitu:

a) Data umum, antara lain meliputi:

(1) Lokasi yang meliputi wilayah, aksesibilitas, dan kondisi sosial; (2) Kondisi ekonomi yang meliputi analisis pasar, pertumbuhan dan

arah perkembangan ekonomi; dan

(3) Karakteristik lahan secara umum yang meliputi iklim, ketinggian dari permukaan laut, topografi, kedalaman efektif tanah, jenis, fisik dan kimia tanah, sumber air dan sistem pengairan/drainase, dan batuan dipermukaan dan di dalam tanah.

b) Data khusus, antara lain meliputi:

(1) Data tanah (lahan) antara lain: perizinan lahan, sertifikat tanah, kesesuaian lahan, dan penggunaan tanah (tata guna tanah) yang sesuai dengan Tanggal Penilaian (Cut Off Date);

(2) Data agronomi Perkebunan Kelapa Sawit antara lain: jenis/varietas dan sertifikat asal Bibit Tanaman Kelapa Sawit, jumlah Tegakan tanaman, luas areal tanaman, peta tanaman, rekomendasi dan aplikasi dosis Pemupukan Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dan Tanaman Menghasilkan (TM), pemeliharaan tanaman (termasuk Pemupukan), produksi Tandan Buah Segar (TBS);

(3) Data infrastruktur (jalan, jembatan dan saluran drainase), bangunan, alat berat, kendaraan, mesin dan peralatan pertanian, dan inventaris kantor;

(4) Laporan keuangan perusahaan, gambaran umum perusahaan, jumlah tenaga kerja; dan

(5) Peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang Perkebunan Kelapa Sawit.

c) Data pasar setempat, antara lain meliputi:

(1) Data Harga Pasar Tandan Buah Segar Kelapa Sawit Setempat, minyak kelapa sawit dan kernel;

(2) Data permintaan dan penawaran produk kelapa sawit;

(8)

LAMPIRAN

-5-dan

(4) Data harga satuan bahan kebutuhan tanaman meliputi pupuk, pestisida dan bahan lainnya.

4) Menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use analysis) dalam Perkebunan Kelapa Sawit wajib memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ketentuan angka 14 kecuali huruf b butir 5) Peraturan Nomor VIII.C.4 serta tidak diperkenankan untuk mempertimbangkan adanya perubahan peruntukan obyek penilaian;

5) Menerapkan Pendekatan dan Metode Penilaian; dan 6) Memberikan kesimpulan nilai.

3. Karakteristik Perkebunan Kelapa Sawit

Penilai Properti wajib memperhatikan dan mengungkapkan karakteristik Perkebunan Kelapa Sawit dalam Laporan Penilaian meliputi :

a. Syarat Tumbuh

1) Geografis dan Elevasi

Tanaman kelapa sawit merupakan tanaman tropis yang tumbuh baik pada wilayah geografis antara 13° Lintang Utara dan 12° Lintang Selatan dengan elevasi antara 0 hingga 500 meter di atas permukaan laut.

2) Topografi

Topografi yang sesuai untuk tanaman kelapa sawit adalah dalam rentang kemiringan antara 0° hingga 15°. Lahan dengan kemiringan diatas 15° perlu dilakukan perlakuan khusus diantaranya dengan pembuatan terasering. 3) Iklim

a) Rata- rata curah hujan di lokasi Perkebunan Kelapa Sawit;

Rata-rata curah hujan untuk tanaman kelapa sawit yaitu 2.000 – 2.500 mm per tahun dengan distribusi merata.

b) Rata-rata temperatur harian di lokasi Perkebunan Kelapa Sawit; Rata-rata temperatur harian berkisar antara 29o_{C – 30}o_C.

c) Penyinaran matahari per hari atau per tahun di lokasi Perkebunan Kelapa Sawit;

Antara 5 – 7 jam per hari atau 1.500 jam per tahun.

d) Kelembaban udara di lokasi Perkebunan Kelapa Sawit; dan Antara 70% - 80%.

e) Rata-rata kecepatan angin di lokasi Perkebunan Kelapa Sawit Rata-rata sekitar 6 km/jam.

(9)

LAMPIRAN

-6-4) Kondisi Tanah

Tanaman kelapa sawit dapat tumbuh dan dibudidayakan di lahan (tanah) mineral dan gambut. Sifat fisik tanah mineral yang sesuai adalah yang memiliki solum diatas 80 cm dengan tekstur tanah ringan, komposisi pasir 20 – 60%, debu 10 – 40% dan liat 20 – 50%, perkembangan struktur tanah baik, konsistensi gembur sampai agak teguh dan permiabilitas sedang. Sifat kimia tanah mineral yang sesuai antara lain adalah tanah yang memiliki tingkat kemasaman (pH) 4 – 6,5.

Sifat tanah gambut antara lain meliputi tingkat kematangan gambut dan ketebatan lapisan gambut. Tingkat kematangan gambut yang sesuai untuk tanaman kelapa sawit adalah tanah gambut matang (saprik) dan/atau gambut setengah matang (hemik), sedangkan tanah gambut mentah (fibrik), tidak boleh dimanfaatkan untuk budidaya kelapa sawit.

Lahan gambut yang dapat digunakan untuk budidaya tanaman kelapa sawit adalah lahan yang mempunyai ketebalan gambut kurang dari 3 (tiga) meter.

5) Tata Kelola Air

Dalam hal tanaman kelapa sawit dibudidayakan di lahan gambut, Penilai Properti wajib memperhatikan manajemen tata air yang baik.

Tanaman kelapa sawit membutuhkan drainase yang baik dengan permukaan air tanah pada kedalaman kisaran 60 sampai dengan 80 cm dari permukaan tanah, untuk menjaga ketersediaan air dan menghindari lahan mudah terbakar.

b. Jenis (Varietas) Bibit Tanaman Kelapa Sawit

Jenis (varietas) Bibit Tanaman Kelapa Sawit sangat berpengaruh pada tingkat produksi dan kualitas buah kelapa sawit. Penilai wajib mengetahui dan mengungkapkan di dalam Laporan Penilaian tingkat produktifitas dari jenis Bibit Tanaman Kelapa Sawit yang ditanam. Beberapa jenis Bibit Tanaman Kelapa Sawit yang banyak ditanam di Perkebunan Kelapa Sawit antara lain: Marihat, Socfindo, Lonsum, dan PNG.

c. Teknis Budidaya

Dalam hal Teknis budidaya tanaman Perkebunan Kelapa Sawit, Penilai perlu memperhatikan:

1) pembukaan lahan;

2) pembuatan jalan dan saluran;

3) penyediaan Bibit Tanaman Kelapa Sawit dan penanaman; 4) penanaman Tanaman Penutup Tanah (Legume Cover Crop); 5) pemeliharaan dan Pemupukan; dan

(10)

LAMPIRAN

-7-6) pencegahan dan pembasmian Hama dan Penyakit Tanaman Kelapa Sawit. d. Panen dan Pengangkutan Hasil Panen

Dalam hal pemanenan buah sawit (Tandan Buah Segar), Penilai perlu memperhatikan:

1) ketersediaan tenaga pemanen; 2) ketersediaan peralatan panen; 3) ketersediaan infrastruktur; 4) penanganan hasil panen; dan

5) pengangkutan ke tempat pengumpulan hasil panen. e. Pabrik Pengolahan Kelapa Sawit

Tandan Buah Segar (TBS) kelapa sawit diolah di pabrik pengolahan kelapa sawit (PKS) untuk dijadikan minyak sawit mentah (Crude Palm Oil/CPO) dan biji sawit (kernel).

4. Inspeksi Perkebunan Kelapa Sawit

Dalam hal Penilai Properti melakukan inspeksi terhadap Perkebunan Kelapa Sawit, maka selain ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ketentuan angka 7 huruf a sampai dengan huruf g Peraturan Nomor VIII.C.4 berlaku pula ketentuan tahapan inspeksi yang wajib dilakukan oleh Penilai Properti sebagai berikut: a. Mengumpulkan data dan informasi yang diperoleh dari pemberi tugas atas

objek penilaian sebagai berikut:

1) dokumen perijinan dan kepemilikan lahan Perkebunan Kelapa Sawit paling kurang:

a) Ijin lokasi;

b) Sertifikat Tanah (Hak Guna Usaha dan/atau Hak Guna Bangunan); c) Ijin Usaha Perkebunan; dan

d) Dokumen Analisis Mengenai Dampak Lingkungan termasuk rencana kerja lima tahunan dan unit pengelolaan lahan.

2) dokumen Kesesuaian Lahan Perkebunan Kelapa Sawit.

3) dokumen laporan manajemen yang memuat informasi pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date) paling kurang sebagai berikut:

a) Struktur organisasi kebun dan tenaga kerja kebun; b) Penggunaan lahan (areal statement) antara lain:

(1) Informasi tahun tanam kelapa sawit; (2) Informasi afdeling/divisi; dan

(11)

LAMPIRAN

-8-(3) Luas area tanaman dan non tanaman, peta Perkebunan Kelapa Sawit seperti peta tanaman dan non tanaman termasuk peta Perkebunan secara keseluruhan;

c) Rekomendasi dosis Pemupukan Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dan Tanaman Menghasilkan (TM);

d) Data aplikasi Pemupukan (dosis Pemupukan, jenis pupuk yang digunakan, rotasi Pemupukan dan luas tanaman yang telah dipupuk); e) Data Populasi Tanaman Kelapa Sawit yaitu jumlah tanaman kelapa

sawit secara keseluruhan yang memperhatikan tahun tanam dan luas areal tanam;

f) Data realisasi produksi tanaman kelapa sawit per tahun tanam;

g) Data iklim yang digunakan adalah data iklim jangka pendek minimal 5 (lima) tahun terakhir;

h) Data persediaan Bibit Kelapa Sawit berdasarkan jumlah, jenis, umur, dan kondisi Bibit Tanaman Kelapa Sawit;

i) Data realisasi biaya penanaman, pemeliharaan, panen, pengangkutan, dan biaya umum selama 5 (lima) tahun terakhir untuk Perkebunan Kelapa Sawit yang telah beroperasi atau kurang dari lima tahun disesuaikan sejak beroperasinya Perkebunan Kelapa Sawit;

j) Data Rencana Kerja dan Anggaran Pelaksanaan (RKAP) atau sejenis minimal satu tahun kedepan; dan

k) Daftar inventarisasi dan spesifikasi Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit.

4) data historikal produksi selama 5 (lima) tahun terakhir per tahun tanam sejak tanaman mulai berproduksi kecuali tanaman yang berproduksi kurang dari 5 (lima) tahun;

5) data historikal harga jual Tandan Buah Segar (TBS), Crude Palm Oil (CPO) dan kernel sejak tanaman mulai berproduksi untuk 5 (lima) tahun terakhir kecuali tanaman yang berproduksi kurang dari 5 (lima) tahun;

6) data harga satuan bahan material sarana produksi dan distribusi serta upah yang berlaku pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date);

7) data proyeksi produksi selama umur ekonomis;

8) data proyeksi harga Tandan Buah Segar dan data proyeksi arus kas keluar selama 5 (lima) tahun;

9) penanganan panen dan pasca panen untuk mendapatkan informasi mengenai kriteria matang panen, cara panen, rotasi dan sistem panen, kapasitas panen, dan pengangkutan Tandan Buah Segar (TBS); dan

(12)

LAMPIRAN

-9-b. Inspeksi Lapangan

1) Inspeksi Lapangan dilaksanakan oleh Tim Inspeksi yang terdiri dari Penilai dan/atau Tenaga Profesional.

2) Tim Inspeksi mengumpulkan informasi mengenai kondisi lingkungan objek penilaian, paling kurang:

a) letak administratif seperti desa/kelurahan, kecamatan, kabupaten/kota, propinsi;

b) aksesibilitas objek penilaian; c) batas wilayah;

d) sarana dan prasarana wilayah; dan e) perkebunan lain di sekitarnya.

3) Inspeksi atas Aset Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit dilakukan dalam rangka pengecekan ulang atas data yang diperoleh dari pihak manajemen pemberi tugas secara sampling atau satu demi satu (sensus).

Tim Inspeksi wajib melakukan pengecekan ulang untuk memperoleh informasi antara lain mengenai:

a) kondisi umum tanaman termasuk kualitas tanaman; dan b) luas areal tertanam.

4) Inspeksi terhadap Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit yang berada pada areal Perkebunan Kelapa Sawit antara lain:

a) tanah Perkebunan Kelapa Sawit; b) Inspeksi bangunan seperti:

(1) Bangunan kantor, mess, gudang, bengkel, rumah Ibadah, dan bangunan sosial.

(2) Bangunan perumahan manajer kebun dan perumahan karyawan kebun.

c) Inspeksi infrastruktur seperti jalan, jembatan, dan drainase.

d) Inspeksi Kendaraan dan Alat Berat yang digunakan dalam kegiatan operasional Perkebunan Kelapa Sawit seperti alat berat, kendaraan, pompa air, peralatan workshop, dan genset;

e) Inspeksi mesin dan peralatan yang digunakan dalam unit pengolahan Tandan Buah Segar (TBS) menjadi Crude Palm Oil (CPO) dan kernel seperti mesin pemroses utama, mesin-mesin pembantu, utilitas, Kendaraan dan Alat Berat yang mendukung pabrik pengolahan Kelapa Sawit.

(13)

LAMPIRAN

-10-5) Prosedur inspeksi Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit merujuk kepada Peraturan Nomor VIII.C.4 mengenai pelaksanaan inspeksi bangunan, sarana prasarana serta mesin dan peralatan.

6) Penilai Properti yang melakukan penilaian Perkebunan Kelapa Sawit wajib mengungkapkan secara jelas uraian cara dan teknik pengambilan dan penentuan sampel beserta alasannya dalam Laporan Penilaian Properti Perkebunan Kelapa Sawit meliputi:

a) metode Inspeksi dengan cara sampling atau satu demi satu (sensus) terhadap tanaman kelapa sawit;

b) kriteria umum seperti kondisi tanaman dan lahan Perkebunan Kelapa Sawit;

c) pengambilan sampel pada cara sampling tanaman kelapa sawit, dilakukan sebagai berikut:

(1) Random sampling dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:

(a) tahun tanam dalam bentuk persentase atau jumlah tanaman; (b) kondisi topografi lahan;

(c) jenis tanah (jika dalam perkebunan terdapat lebih dari satu jenis tanah seperti gambut dan mineral);

(d) jenis (varietas) tanaman; dan

(e) sampel yang diambil tersebut untuk meyakinkan Penilai bahwa sampel yang diambil dapat mewakili kondisi Perkebunan Kelapa Sawit secara keseluruhan.

(2) Blok sampling dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut: (a) jumlah blok sampling paling kurang 2,5% per tahun tanam.

Dalam melakukan inspeksi tanaman kelapa sawit dengan teknik blok sampling, Tim Inspeksi mengambil sampling paling kurang 2,5% per tahun tanam dari keseluruhan areal tanaman kelapa sawit yang dinilai; dan

(b) varian Perkebunan Kelapa Sawit yang perlu diidentifikasikan. 7) Dalam hal Penilai Properti menyusun proyeksi produksi tanaman kelapa

sawit wajib memperhatikan hal-hal berikut:

a) memperoleh data proyeksi produksi tanaman selama Umur Produktif/Umur Ekonomis Tanaman yang disusun oleh pemberi tugas; b) melakukan analisis atas data proyeksi produksi tanaman dengan

berdasarkan atas data historikal produksi selama 5 (lima) tahun terakhir atau sesuai dengan umur tanam apabila tanaman berproduksi kurang dari 5 (lima) tahun;

(14)

LAMPIRAN

-11-c) standar produksi yang dikeluarkan oleh intansi yang berwenang atau produsen penyedia benih;

d) asal Bibit Tanaman Kelapa Sawit, kondisi tanaman, data iklim, media tanam dan faktor eksternal lainnya;

e) Penilai dapat melakukan penyesuaian (adjustment) proyeksi produksi yang diperoleh dari pihak manajemen pemberi tugas;

f) dalam hal melakukan penyesuaian (adjustment) terhadap proyeksi produksi, Penilai Properti wajib memperhatikan indikator produksi antara lain:

(1) kelas Kesesuaian Lahan;

(2) jenis (varietas) Bibit Tanaman Kelapa Sawit; (3) data realisasi produksi Tandan Buah Segar (TBS); (4) data populasi tanaman;

(5) data tahun tanam; dan

(6) data pemeliharaan tanaman seperti Pemupukan.

g) menyusun kembali proyeksi produksi tanaman yang telah disesuaikan selama umur ekonomis.

8) Mengamati kondisi fisik lahan secara visual dan penanganannya yang dilakukan pengelola perkebunan sesuai dengan kondisi fisik lahan seperti pembuatan terasering untuk lahan berbukit dan manajemen air/drainase untuk lahan gambut.

9) Pengamatan atas kondisi umum tanaman kelapa sawit termasuk kualitas tanaman kelapa sawit sebagaimana dimaksud dalam huruf b angka 3) huruf a) dilakukan untuk mendapatkan data paling kurang sebagai berikut: a) jenis (varietas) Bibit Tanaman Kelapa Sawit/tanaman yang

dikembangkan; b) usia tanaman;

c) luas area tertanam per usia tanaman; d) jarak tanam dan kerapatan tanaman;

e) gambaran umum tanaman termasuk pemeliharaan tanaman, Pemupukan, pencegahan dan pemberantasan Hama dan Penyakit Tanaman Kelapa Sawit;

f) pembibitan, meliputi sumber Bibit Tanaman Kelapa Sawit, metode pembibitan dan ketersediaan Bibit Tanaman Kelapa Sawit (jumlah, umur, jenis, dan kondisi); dan

g) data dan informasi tentang produktivitas tanaman, sistem pemanenan, pengumpulan hasil dan perlakuan hasil panen, untuk tanaman yang telah berproduksi.

(15)

LAMPIRAN

-12-10) Dalam hal Penilai Properti tidak memperoleh ukuran luas areal tanam yang pasti, maka Penilai Properti dapat melakukan pengukuran sendiri secara profesional dan wajib diungkapkan dalam Laporan Penilaian Properti Perkebunan Kelapa Sawit.

Pengukuran secara profesional merupakan pengukuran yang dilakukan sesuai dengan kewenangan penilai dengan prosedur yang benar dan independen serta dapat dipertanggungjawabkan.

5. Pendekatan Penilaian Properti Perkebunan Kelapa Sawit

Pendekatan Penilaian yang digunakan dalam penilaian properti Perkebunan Kelapa Sawit adalah:

a. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

Dalam hal Penilai Properti melakukan penilaian Perkebunan Kelapa Sawit dengan menggunakan Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) berlaku ketentuan sebagai berikut:

1) Penerapan Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) dalam penilaian Tanah Perkebunan Kelapa Sawit digunakan apabila diperoleh properti pembanding yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian. Dalam hal diperoleh data pembanding yang sebanding dan sejenis dengan obyek penilaian maka Penilai Properti wajib melakukan penyesuaian sebagaimana diuraikan dalam Peraturan Nomor VIII.C.4.

2) Dalam hal penilaian tanah Perkebunan Kelapa Sawit sebagaimana dimaksud dalam angka 1) tidak memiliki data pasar yang sebanding dan sejenis, Penilai Properti yang melakukan penilaian tanah Perkebunan Kelapa Sawit dapat menggunakan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual

Technique).

3) Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) digunakan untuk melakukan penilaian atas kendaraan dan alat berat.

Obyek penilaian berupa Kendaraan dan Alat Berat wajib mengikuti prosedur penilaian sebagaimana diuraikan dalam Peraturan Nomor VIII.C.4.

b. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Dalam Penilaian Perkebunan Kelapa Sawit

Dalam hal Penilai Properti melakukan penilaian Perkebunan Kelapa Sawit dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) berlaku ketentuan sebagai berikut:

1) Pendekatan pendapatan (Income Approach) digunakan untuk penilaian Tanaman Menghasilkan (TM) meliputi tanaman dengan usia tanam paling kurang 3 (tiga) tahun (TBM-3) dan telah mulai berbuah (buah pasir).

(16)

LAMPIRAN

-13-adalah metode Discounted Cash Flow dengan tahapan sebagai berikut: a) mendapatkan data arus kas historis Perkebunan Kelapa Sawit dari pihak

pemberi tugas antara lain data realisasi biaya pemeliharaan tanaman, panen, pengangkutan, dan biaya umum selama 5 (lima) tahun terakhir untuk Perkebunan Kelapa Sawit yang telah beroperasi atau kurang dari lima tahun disesuaikan sejak beroperasinya Perkebunan Kelapa Sawit; b) mendapatkan proyeksi arus kas paling kurang 5 (lima) tahun dari pihak

pemberi tugas;

c) menyesuaikan proyeksi arus kas masuk (cash inflow);

Dalam melakukan penyesuaian proyeksi arus kas masuk (cash inflow) Penilai Properti wajib memperhatikan hal-hal berikut:

(1) Perhitungan produksi Tandan Buah Segar, dengan ketentuan sebagai berikut:

(a) dalam hal produktivitas Perkebunan Kelapa Sawit bervariasi mengikuti umur tanaman, maka produksi Tandan Buah Segar wajib diperhitungkan berdasarkan masing-masing tahun tanam;

(b) data produksi masing-masing tahun tanam wajib dibandingkan dengan standar produksi sesuai dengan jenis Bibit Tanaman Kelapa Sawit tanaman dan kelas kesesuaian lahan perkebunan;

(c) Proyeksi produksi Tandan Buah Segar (TBS) dilakukan berdasarkan standar produksi yang telah disesuaikan dengan kondisi tanaman dan data historis tahun tanam yang bersangkutan; dan

(d) Proyeksi produksi Tandan Buah Segar (TBS) dilakukan selama sisa Umur Produktif/Umur Ekonomis Tanaman masing-masing tahun tanam dengan memperhatikan angka 4 huruf b angka 7).

(2) Menentukan harga Tandan Buah Segar (TBS) dari Perkebunan Kelapa Sawit yang merupakan obyek penilaian.

Harga Tandan Buah Segar (TBS) dari Perkebunan Kelapa Sawit yang merupakan obyek penilaian dapat ditentukan sebagai berikut: (a) Berdasarkan Harga Pasar Tandan Buah Segar Kelapa Sawit

Setempat; dan/atau

(b) Berdasarkan harga Tandan Buah Segar (TBS) turunan yang diperhitungkan dari Harga Crude Palm Oil dan kernel, rendemen Crude Palm Oil dan kernel, serta faktor K (konstanta) setempat;

(17)

LAMPIRAN

-14-(3) Dalam hal harga Tandan Buah Segar (TBS) ditentukan berdasarkan Harga Pasar Tandan Buah Segar Kelapa Sawit Setempat atau dimana Perkebunan Kelapa Sawit berada sebagaimana dimaksud dalam angka (2) huruf (a), maka Penilai Properti yang melakukan penilaian perkebunan wajib memperhatikan hal-hal sebagai berikut:

(a) data harga Tandan Buah Segar (TBS) wajib diperoleh dari sumber-sumber data setempat dimana objek penilaian tersebut berada antara lain dari pabrik kelapa sawit setempat, dinas perkebunan, pedagang pengumpul, forum petani kelapa sawit, dan media yang dapat dipercaya. Harga Tandan Buah Segar (TBS) yang digunakan sebagai dasar penilaian merupakan harga pasar setempat rata-rata minimal satu tahun terakhir;

(b) pengumpulan data Harga Pasar Tandan Buah Segar Kelapa Sawit Setempat wajib mempertimbangkan hasil inspeksi lapangan yang dilakukan oleh Penilai Properti;

(c) data harga Tandan Buah Segar (TBS) yang telah diolah dan dirata-ratakan serta dijadikan sebagai harga tahun dasar yang digunakan dalam penyusunan proyeksi; dan

(d) Penilai properti wajib melakukan Penyesuaian harga pasar Tandan Buah Segar (TBS) dengan ketentuan sebagai berikut: i. untuk harga setempat yang hanya memiliki satu kebun

dan satu Pabrik Kelapa Sawit;

ii. untuk harga setempat terhadap beberapa Pabrik Kelapa Sawit; dan

iii. dalam hal tidak tersedia harga pasar Tandan Buah Segar (TBS) di daerah setempat yang merupakan data survey maka Penilai Properti wajib menggunakan harga pasar Tandan Buah Segar (TBS) turunan.

(e) Penyesuaian harga pasar Tandan Buah Segar (TBS) sebagaimana dimaksud dalam huruf (d), wajib diuraikan dalam kertas kerja penilaian.

(4) Dalam hal harga pasar Tandan Buah Segar (TBS) ditentukan berdasarkan harga pasar Tandan Buah Segar (TBS) turunan, sebagaimana dimaksud dalam huruf angka (2) huruf (b), maka Penilai Properti wajib memperhatikan hal-hal sebagai berikut: (a) harga pasar Tandan Buah Segar (TBS) turunan harga Crude

Palm Oildan kernel, rendemen Crude Palm Oil dan kernel serta faktor K (konstanta) setempat adalah rata–rata minimal

(18)

LAMPIRAN

-15-setahun terakhir yang dihitung dengan menggunakan formula yang ditetapkan oleh pihak yang berwenang;

(b) turunan harga pasar Tandan Buah Segar (TBS) yang diperoleh dari perhitungan sebagaimana dimaksud dalam huruf (a) wajib disesuaikan dengan mempertimbangkan selisih harga pasar Tandan Buah Segar (TBS) antara Perkebunan Inti dengan Perkebunan Plasma untuk menentukan harga pasar Tandan Buah Segar (TBS); dan

(c) dalam hal satu wilayah di lokasi objek penilaian tidak tersedia faktor K, maka penilai dapat menggunakan faktor K yang berlaku di wilayah sekitarnya.

(d) Proyeksi harga Tandan Buah Segar (TBS) dilakukan selama 5 (lima) tahun dan tahun-tahun selanjutnya diperhitungkan tetap.

(5) Perhitungan Arus Kas Masuk

Arus kas masuk merupakan hasil perkalian produksi masing-masing tahun tanam dengan harga Tandan Buah Segar (TBS) yang telah disesuaikan untuk masing-masing tahun tanam.

d) Menyesuaikan proyeksi Arus Kas Keluar (Cash Outflow) sebagai berikut: (1) Dalam melakukan penyesuaian proyeksi arus kas keluar Penilai

Properti wajib memperhatikan hal-hal berikut: (a) Biaya Pemeliharaan Tanaman

Biaya pemeliharaan tanaman wajib mempertimbangkan adanya perbedaan biaya pemeliharaan Tanaman Menghasilkan (TM) dengan Tanaman Belum Menghasilkan. (b) Biaya Panen

Biaya panen merupakan biaya yang diperlukan untuk memanen dan mengumpulkan Tandan Buah Segar (TBS) sampai tempat pengumpulan hasil.

(c) Biaya Pengangkutan

Biaya Pengangkutan merupakan biaya-biaya yang diperlukan untuk mengangkut Tandan Buah Segar (TBS) dari kebun ke Pabrik Pengolahan. Biaya pengangkutan tidak diperhitungkan jika harga Tandan Buah Segar (TBS) yang digunakan adalah harga di kebun bukan harga di pabrik.

(d) Biaya Umum

Dalam menentukan biaya umum Penilai Properti wajib memperhatikan antara lain:

(19)

LAMPIRAN

-16-biaya gaji tidak langsung, -16-biaya overhead, -16-biaya manajemen, dan biaya perawatan non tanaman; dan ii. Biaya umum yang diperhitungkan hanya biaya yang

secara langsung berkontribusi kepada operasional kebun. (2) Cadangan Penggantian

Dalam menentukan cadangan penggantian Penilai Properti wajib memperhatikan antara lain:

(a) Cadangan penggantian merupakan biaya yang dicadangkan untuk mengganti aset-aset yang habis umurnya sebelum Umur Produktif/Umur Ekonomis Tanaman habis;

(b) Cadangan penggantian perlu diperhitungkan antara lain untuk alat-berat, kendaraan, peralatan serta aset-aset lain yang habis sebelum umur tanaman habis;

(c) Cadangan penggantian tidak perlu diperhitungkan lagi jika penyusutan atas aset-aset dimaksud sudah diperhitungkan dalam perhitungan biaya yang lain;

(d) Dalam hal Penilai Properti menentukan cadangan penggantian Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit maka dapat dilakukan dengan cara sebagai berikut:

i. Teknik Sinking Fund

Teknik sinking fund merupakan teknik pengalokasian dana selama periode tertentu yang ditujukan untuk cadangan penggantian Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit tertentu yang umur ekonomisnya berakhir dan harus diganti pada saat tertentu.

Dalam perhitungan teknik sinking fund terlebih dahulu ditentukan Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit yang akan diganti selama periode tertentu. Rumusan

sinking fund diaplikasikan dengan menggunakan rata-rata bunga simpanan Bank Pemerintah yang berlaku pada saat penilaian.

ii. Teknik Penyusutan Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit (depresiasi)

Penilai Properti wajib mengacu pada angka 13 huruf i Peraturan Nomor VIII.C.4

e) Menentukan Tingkat diskonto (Discount Rate)

Tingkat diskonto (Discount Rate) untuk menetapkan suatu nilai properti Perkebunan Kelapa Sawit, dapat ditentukan dari:

(20)

LAMPIRAN

-17-(1) Data pasar, dengan cara membandingkan antara tingkat imbal balik (rate of return) tahunan obyek penilaian dengan investasi properti yang sebanding dan sejenis, sesuai dengan kondisi pasar; (2) Metode penjumlahan (summation method), dengan cara penyesuaian

menambahkan atau mengurangi tingkat bunga bebas risiko (risk

free rate) dengan tingkat risiko usaha dari investasi Perkebunan Kelapa Sawit yang sebanding dan sejenis; atau

(3) Band Of Investment, dengan cara:

(a) Menghitung persentase struktur modal investasi Perkebunan Kelapa Sawit berdasarkan rata-rata struktur pembiayaan yang dilakukan oleh bank pemerintah yang berlaku pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date).

(b) Menghitung biaya ekuitas (cost of equity) dengan memperhatikan:

i. Tingkat imbal hasil atas penempatan dana pada suatu investasi yang bebas risiko.

ii. Tingkat suku bunga bebas risiko (yield) yang dimaksud dalam hurf i digunakan berdasarkan Surat Utang Negara (SUN) yang masa jatuh temponya paling kurang 10 (sepuluh) tahun.

iii. Koefisien beta (levered beta coefficient) wajib berasal dari data rata-rata industri Perkebunan Kelapa Sawit;

iv. Dalam hal obyek penilaian adalah milik perusahaan terbuka maka koefisien beta Perkebunan Kelapa Sawit yang menjadi obyek penilaian wajib dihitung terlebih dahulu, kemudian dibandingkan dengan koefisien beta yang berasal dari data rata-rata industri Perkebunan Kelapa Sawit; dan

v. Penilai wajib melakukan penyesuaian yang diperlukan untuk membandingkan data rata-rata industri Perkebunan Kelapa Sawit dengan obyek penilaian sebagaimana dimaksud dalam poin iv.

vi. Mempertimbangkan imbal hasil dari investasi yang terdapat di pasar dari properti Perkebunan Kelapa Sawit yang sebanding dan sejenis;

vii. Mempertimbangkan risiko industri dan kondisi properti Perkebunan Kelapa Sawit sejenis;

viii. Mempertimbangkan risiko spesifik obyek penilaian properti Perkebunan Kelapa Sawit; dan

(21)

LAMPIRAN

-18-menggunakan data tingkat bunga pinjaman dari rata-rata bank pemerintah dalam melaksanakan fungsi pembiayaan dalam menentukan biaya utang (cost of debt) pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date) khusus untuk perkebunan; dan

(4) Penilai Properti yang melakukan penilaian Perkebunan Kelapa Sawit Wajib mengungkapkan dalam Laporan Penilaian Properti mengenai alasan, asumsi dan proses perhitungan Tingkat Diskonto. f) Dalam hal Penilai Properti menggunakan metode Discounted Cash Flow dalam penilaian Perkebunan Kelapa Sawit maka Penilai Properti dilarang menggunakan asumsi replanting atau penanaman kembali. 3) Penyesuaian atas proyeksi arus kas yang diperoleh dari pihak manajemen

pemberi tugas wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut: a) proyeksi arus kas disusun selama umur ekonomis;

b) referensi harga setelah 5 (lima) tahun diasumsikan tetap; dan

c) biaya satuan operasional tanaman kelapa sawit setelah 5 (lima) tahun diasumsikan tetap.

c. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Dalam hal Penilai Properti yang melakukan penilaian Perkebunan Kelapa Sawit dengan menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) berlaku ketentuan sebagai berikut:

1) Pendekatan Biaya (Cost Approach) digunakan untuk menilai:

a) Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dalam Perkebunan Kelapa Sawit. b) Bibit Tanaman Kelapa Sawit.

c) Bangunan dan infrastruktur yang menunjang kegiatan operasional secara langsung Perkebunan Kelapa Sawit.

d) Mesin dan peralatan yang menunjang kegiatan operasional secara langsung Perkebunan Kelapa Sawit.

2) Penyesuian merupakan proses pengurangan atas kondisi tanaman yang tumbuh sesuai dengan norma teknis budidaya tanaman kelapa sawit terhadap kondisi tanaman kelapa sawit yang menjadi obyek penilaian pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date).

3) Penilai Properti wajib melakukan penyesuaian terhadap biaya pengganti/reproduksi baru dengan memperhatikan kondisi tanaman dan areal tanaman perkebunan;

4) Penyesuaian biaya sebagaimana dimaksud dalam angka 2) wajib diungkapkan dalam Laporan Penilaian Perkebunan;

(22)

LAMPIRAN

-19-5) Dalam memperhitungkan penyesuaian terhadap kondisi tanaman, Penilai Properti yang melakukan penilaian perkebunan harus memperhatikan hal-hal sebagai berikut:

a) Penyesuaian terhadap kondisi tanaman dilakukan hanya pada kelompok Tanaman Belum Menghasilkan.

b) Penyesuaian terhadap kondisi tanaman kelapa sawit dalam pendekatan biaya wajib memperhatikan faktor-faktor antara lain:

(1) Tanaman

(a) Homogenitas tanaman; (b) Kerapatan tanaman; dan

(c) Tingkat kesehatan tanaman (serangan Hama dan Penyakit Tanaman Kelapa Sawit serta defisiensi)

(2) Teknis Budidaya

(a) Sumber dan varietas kecambah/benih;

(b) Pemeliharaan sesuai standar budidaya tanaman; dan (c) Perlakuan terhadap lahan (pengawetan tanah dan air)

6. Menentukan Nilai Tanaman Kelapa Sawit

Dalam menentukan nilai Aset Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit, Penilai Properti menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan teknik ekstraksi atau teknik penyisaan tanaman (plant residual technique).

a. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan teknik ekstraksi, berlaku ketentuan sebagai berikut:

1) Nilai tanaman kelapa sawit diperoleh melalui teknik ekstraksi dalam hal Penilai Properti menggunakan Pendekatan Data Pasar (Market Data

Approach) atau Pendekatan Pendapatan (Income Approach), sebagaimana dimaksud dalam angka 5 huruf a dan huruf b;

2) Teknik ekstraksi dilakukan dengan cara mengurangi nilai Perkebunan Kelapa Sawit secara keseluruhan dengan nilai Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit seperti tanah, bangunan, infrastruktur, kendaraan dan alat berat, mesin-mesin dan peralatan lainnya; dan

3) Untuk memperoleh nilai Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit dalam teknik ekstraksi sebagaimana dimaksud dalam angka 2), wajib menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan/atau Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach).

b. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan teknik penyisaan tanaman (plant residual technique) berlaku ketentuan sebagai berikut:

1) Pendekatan Pendapatan (Income Approach) hanya dapat digunakan untuk penilaian tanaman yang telah menghasilkan;

(23)

LAMPIRAN

-20-2) Metode yang digunakan dalam Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah metode Discounted Cash Flow.

a) Tahapan yang dilakukan Penilai Properti dengan menggunakan metode

Discounted Cash Flowadalah sebagai berikut:

(1) Mendapatkan data arus kas historis paling kurang 5 (lima) tahun terakhir dari pihak pemberi tugas;

(2) Mendapatkan proyeksi arus kas paling kurang 5 (lima) tahun dari pihak pemberi tugas;

(3) Menyesuaikan proyeksi Arus Kas Masuk (Cash Inflow);

Dalam melakukan penyesuaian proyeksi arus kas masuk Penilai Properti wajib memperhatikan hal-hal berikut:

(a) Perhitungan produksi Tandan Buah Segar (TBS), dengan ketentuan sebagai berikut:

i. Dalam hal produktivitas kebun kelapa sawit berubah-ubah mengikuti umur tanaman, maka perhitungan produksi Tandan Buah Segar (TBS) wajib diperhitungkan berdasarkan masing-masing tahun tanam;

ii. Data produksi masing-masing tahun tanam wajib dibandingkan dengan standar produksi sesuai dengan jenis Bibit Tanaman Kelapa Sawit dan kelas kesesuaian lahan kebun;

iii. Proyeksi produksi Tandan Buah Segar (TBS) dilakukan berdasarkan standar produksi yang telah disesuaikan dengan kondisi tanaman dan data historis tahun tanam yang bersangkutan; dan

iv. Proyeksi produksi Tandan Buah Segar (TBS) dilakukan selama sisa Umur Produktif/Umur Ekonomis Tanaman masing-masing tahun tanam.

(b) Perhitungan Harga Tandan Buah Segar

Perhitungan harga Tandan Buah Segar dilakukan sesuai dengan ketentuan angka 5 huruf b angka 2) huruf c) angka (1) dan angka (2); dan

(c) Perhitungan Arus Kas Masuk

Arus kas masuk merupakan hasil perkalian produksi masing-masing tahun tanam dengan harga Tandan Buah Segar (TBS) yang telah disesuaikan untuk masing-masing tahun tanam. (4) Menyesuaikan proyeksi Arus Kas Keluar (Cash Outflow);

(24)

LAMPIRAN

-21-Properti wajib memperhatikan hal-hal berikut: (a) Biaya Pemeliharaan Tanaman

Biaya pemeliharaan tanaman wajib mempertimbangkan adanya perbedaan biaya pemeliharaan Tanaman Menghasilkan (TM) dengan Tanaman Belum Menghasilkan (TBM).

(b) Biaya Panen

Biaya panen merupakan biaya yang diperlukan untuk memanen dan mengumpulkan Tandan Buah Segar (TBS) sampai tempat pengumpulan hasil.

(c) Biaya Pengangkutan

Biaya Pengangkutan merupakan biaya pengangkutan Tandan Buah Segar (TBS) dari kebun ke Pabrik Pengolahan. Biaya Pengangkutan tidak diperhitungkan jika harga Tandan Buah Segar (TBS) yang digunakan adalah harga di kebun bukan harga di pabrik.

(d) Biaya Umum

Dalam menentukan biaya umum, Penilai Properti wajib memperhatikan antara lain:

i. Biaya operasional kebun yang bersifat umum, seperti biaya gaji tidak langsung, biaya overhead, biaya manajemen, dan biaya perawatan non tanaman;

ii. Biaya umum yang diperhitungkan hanya biaya yang secara langsung berkontribusi kepada operasional kebun; dan

iii. Biaya transportasi yang tidak termasuk biaya pengangkutan Tandan Buah Segar.

(e) Biaya Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit diperhitungkan sebagai biaya pemulihan modal di dalam arus kas antara lain terdiri dari:

i. Biaya pemulihan modal tanah dan bangunan;

ii. Biaya pemulihan modal mesin dan peralatan berat (machinary and heavy equipment); dan

iii. Biaya furniture dan fixture.

(f) Untuk memperhitungkan biaya Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit diperoleh melalui perkalian antara nilai Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit dengan menggunakan faktor pemulihan modal (capital recovery factor). Dalam perhitungan Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa

(25)

LAMPIRAN

-22-Sawit, hanya untuk Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit yang secara langsung terkait dengan kegiatan operasional perkebunan di luar kegiatan unit pengolahan. 3) Tingkat Diskonto dalam melakukan penilaian atas tanaman kelapa sawit

dapat dihitung berdasarkan tingkat diskonto atas tanaman (plant yield rate) dengan menggunakan metode penjumlahan (summation method).

7. Menentukan Nilai Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit

a. Tanah Perkebunan Kelapa Sawit

Dalam hal penilaian tanah Perkebunan Kelapa Sawit, Penilai Properti menggunakan pendekatan dan metode sebagai berikut:

1) Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

a) Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) dapat digunakan untuk penilaian tanah yang memiliki data pembanding yang sebanding dan sejenis;

b) Dalam hal penilaian tanah menggunakan Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) sebagaimana dimaksud dalam huruf a), maka Penilai wajib mengacu pada Peraturan Nomor VIII.C.4.

2) Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Dalam hal tidak terdapat data pembanding yang sebanding dan sejenis maka penilaian tanah Perkebunan Kelapa Sawit menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dengan Teknik Penyisaan Tanah (Land

Residual Technique) Perkebunan Kelapa Sawit.

Dalam penggunaan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique), maka berlaku ketentuan sebagai berikut:

a) tanah diasumsikan dikembangkan sesuai dengan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) sebagai Perkebunan Kelapa Sawit secara optimal.

b) menyusun proyeksi arus kas tahunan dari asumsi pengembangan Perkebunan Kelapa Sawit dilakukan dengan cara sebagai berikut: (1) menentukan pendapatan kotor potensial dengan cara mengalikan

proyeksi produksi tahunan selama Umur Produktif/Umur Ekonomis Tanaman dengan proyeksi harga Tandan Buah Segar (TBS) per tahun.

(2) menentukan pendapatan bersih potensial dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan kotor potensial dengan proyeksi biaya-biaya pengembangan dan operasional.

(26)

LAMPIRAN

-23-c) menghitung tingkat diskonto dengan cara band of investment sebagaimana dimaksud dalam angka 5 huruf b angka 2) huruf e) angka (3).

d) mengkapitalisasi pendapatan bersih potensial sebagaimana dimaksud dalam huruf b) angka (2) dengan tingkat diskonto sebagaimana dimaksud dalam huruf c) untuk menghasilkan indikasi nilai tanah; b. Bangunan dan Infrastruktur, mesin dan peralatan pendukung Perkebunan

Kelapa Sawit serta mesin pengolahan kelapa sawit

Dalam hal penilaian Bangunan dan Infrastruktur, mesin dan peralatan pendukung Perkebunan Kelapa Sawit serta mesin pengolahan kelapa sawit yang menjadi obyek penilaian, dengan menggunakan Pendekatan Biaya (Cost

Approach), maka dilakukan prosedur sebagai berikut:

1) mengestimasi Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New);

2) menghitung jumlah penyusutan dari obyek penilaian; dan

3) mengurangkan estimasi biaya yang telah dihitung sebagaimana dimaksud dalam angka 1) dengan jumlah penyusutan yang telah dihitung sebagaimana dimaksud dalam angka 2) untuk menghasilkan indikasi nilai obyek penilaian.

c. Kendaraan dan Alat Berat

Penilaian Kendaraan dan Alat Berat menggunakan Pendekatan Data Pasar, maka dilakukan prosedur sebagai berikut:

1) Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) digunakan untuk penilaian Kendaraan dan Alat Berat yang memiliki data pembanding yang sebanding dan sejenis;

2) Dalam hal penilaian Kendaraan dan Alat Berat menggunakan Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) sebagaimana dimaksud dalam huruf a), maka Penilai wajib mengacu pada Peraturan Nomor VIII.C.4.

8. Kesimpulan Nilai Penilaian Perkebunan Kelapa Sawit

a. Dalam membuat kesimpulan Nilai Perkebunan Kelapa Sawit, Penilai Properti wajib mempertimbangkan:

1) Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian dan prosedur penilaian yang sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian properti Perkebunan Kelapa Sawit.

2) Data dan informasi yang relevan dengan Perkebunan Kelapa Sawit dan dapat dipertanggungjawabkan.

b. Kesimpulan Nilai penilaian Perkebunan Kelapa Sawit wajib diperoleh dengan cara:

(27)

LAMPIRAN

-24-1) mengukur kehandalan hasil penilaian yang didapatkan dari penggunaan Pendekatan dan Metode Penilaian Perkebunan Kelapa Sawit; dan

2) merekonsiliasi data dan hasil penilaian berdasarkan penggunaan Pendekatan dan Metode Penilaian Perkebunan Kelapa Sawit.

c. Dalam penilaian Tanah dan Kendaraan dan Alat Berat yang merupakan Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit dengan menggunakan Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach), maka Penilai wajib melakukan rekonsiliasi atas hasil indikasi nilai dengan cara Metode Rata-Rata Tertimbang (Gross

Weighted Method), dengan memenuhi ketentuan sebagai berikut:

1) Langkah-langkah minimum Metode Rata-Rata Tertimbang (Gross Weighted

Method) dilakukan dengan cara:

a) menetapkan faktor tertimbang (weighting factor) berdasarkan besarnya indikasi Nilai yang didapatkan dari pendekatan yang digunakan, dengan cara:

(1) menjumlahkan indikasi Nilai yang didapatkan dari masing-masing pendekatan; dan

(2) membagi indikasi Nilai masing-masing pendekatan dengan jumlah keseluruhan indikasi Nilai yang didapatkan sebagaimana dimaksud dalam angka (1).

b) mengalikan faktor tertimbang dengan indikasi Nilai yang didapatkan dari masing-masing pendekatan sebagaimana dimaksud dalam huruf a). 2) Nilai dari Metode Rata-Rata Tertimbang (Gross Weighted Method) didapatkan dengan cara menjumlahkan indikasi Nilai sebagaimana dihasilkan dari angka 1).

d. Penilai Properti wajib mengungkapkan secara jelas dalam Laporan Penilaian Properti Perkebunan Kelapa Sawit mengenai prosedur penyesuaian dan rekonsiliasi data yang dilakukan untuk memperoleh Kesimpulan Nilai, paling kurang:

1) alasan-alasan penerapan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian yang digunakan;

2) pertimbangan dalam penyusunan proyeksi yang bersumber dari hasil analisis atas laporan keuangan yang telah diaudit;

3) pertimbangan dalam melakukan penyesuaian proyeksi yang diperoleh dari pihak pemberi tugas, dalam hal Penilai Properti menggunakan data dan informasi dari pemberi tugas;

4) Pertimbangan ketepatan dan kualitas data dan analisis dalam penggunaan pendekatan dan metode penilaian Perkebunan Kelapa Sawit;

(28)

LAMPIRAN

-25-6) Tingkat keyakinan Penilai Properti atas kesimpulan nilai yang dihasilkan berdasarkan akurasi data, analisis, dan ketepatan penggunaan Pendekatan dan Metode Penilaian Perkebunan Kelapa Sawit.

e. Kesimpulan Nilai wajib dinyatakan dalam satu nilai tertentu (single amount) dalam mata uang yang sesuai dengan mata uang yang digunakan di dalam laporan keuangan obyek penilaian.

9. Penyajian Dan Pengungkapan Laporan Penilaian Perkebunan Kelapa Sawit

a. Informasi Umum

Penilai Properti yang melakukan penilaian perkebunan wajib menyajikan Laporan Penilaian sesuai dengan Peraturan Nomor. VIII.C.4 yaitu sebagai berikut:

1) Surat Pengantar; 2) Daftar Isi;

3) Pendahuluan, yang wajib menjelaskan dan mengungkapkan paling kurang hal-hal sebagai berikut:

a) Nomor Laporan Penilaian atau nomor referensi; b) Tanggal Laporan Penilaian;

c) Identitas pemberi tugas antara lain nama, bidang usaha, alamat, nomor telepon, faksimili, alamat email;

d) Nomor dan tanggal kontrak surat perjanjian kerja atau proposal yang telah disetujui untuk penugasan dimaksud;

e) Uraian mengenai obyek penilaian;

f) Tanggal Inspeksi properti yang diuraikan untuk setiap obyek penilaian; g) Tanggal Penilaian (Cut Off Date);

h) Maksud dan tujuan penilaian; i) Ruang lingkup penilaian; j) Dasar nilai yang digunakan;

k) Definisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian; l) Uraian informasi yang digunakan dalam analisis;

m) Pendekatan dan metode penilaian yang ditetapkan serta alasan penggunaannya;

n) Uraian proses penilaian;

o) Pernyataan independensi dari Penilai Properti dan tim penugasan penilaian profesional yang terlibat dalam penugasan dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP);

(29)

LAMPIRAN

-26-p) Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas serta skenario hipotesis yang secara langsung mempengaruhi penilaian;

q) Penjelasan mengenai kejadian penting setelah Tanggal Penilaian (Cut Off

Date) properti perkebunan (subsequent event);

r) Uraian mengenai ketentuan peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penilaian properti perkebunan; dan

s) Tambahan informasi lain yang diperlukan diluar hal-hal yang telah diuraikan.

4) Tinjauan Pasar

Penilai Properti yang melakukan penilaian perkebunan wajib menguraikan tinjauan pasar yang memuat paling kurang:

a) Obyek penilaian, termasuk kondisi-kondisi yang mempengaruhi proses dan hasil penilaian; dan

b) Produk yang dihasilkan oleh obyek penilaian. 5) Pengungkapan atas aset adalah sebagai berikut:

a) Aset Operasional

Uraian teknis, pendekatan yang digunakan untuk mendapatkan Nilai dan Nilai setiap Aset Operasional tersebut termasuk status kepemilikan; dan

b) Aset Non-Operasional

Uraian teknis, pendekatan yang digunakan untuk mendapatkan Nilai dan Nilai setiap Aset Non-Operasional tersebut termasuk status kepemilikan.

6) Data dan Informasi

Penilai Properti yang melakukan penilaian perkebunan wajib mengidentifikasi dan mengungkapkan data dan informasi baik yang diketahui maupun patut diketahui, yang diperoleh dari dalam atau dari luar pihak pemberi tugas, atas obyek penilaian yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh pemberi tugas, paling kurang meliputi:

a) Karakteristik Perkebunan Kelapa Sawit, hal-hal yang wajib diungkapkan antara lain meliputi:

(1) Syarat Tumbuh antara lain: (a) Geografis dan Elevasi; (b) Topografi;

(c) Iklim;

(30)

LAMPIRAN

-27-(e) Tata Kelola Air. (2) Varietas

(3) Teknis Budidaya antara lain: (a) Pembukaan lahan;

(b) Pembuatan jalan dan saluran;

(c) Penyediaan Bibit Tanaman Kelapa Sawit dan penanaman; (d) Penanaman Tanaman Penutup Tanah (Legume Cover Crop); (e) Pemeliharaan dan Pemupukan; dan

(f) Pencegahan dan pembasmian Hama dan Penyakit Tanaman Kelapa Sawit.

(4) Panen dan Pengangkutan Hasil Panen (5) Unit Pengolahan

b) Dalam hal obyek penilaian meliputi Aset Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit, maka hal-hal yang wajib diungkapkan meliputi antara lain: (1) Pembibitan;

(2) Tanaman kelapa sawit yang belum menghasilkan; dan (3) Tanaman kelapa sawit yang menghasilkan.

c) Penjelasan mengenai teknik pengambilan metode sampling dan alasan penggunaan metode tersebut beserta uraiannya yang meliputi:

(1) Metode inspeksi dengan cara sampling atau satu demi satu (sensus); (2) Kriteria secara umum seperti kondisi tanaman dan lahan

Perkebunan Kelapa Sawit; dan

(3) Tata cara pengambilan sampel pada cara sampling kelapa sawit. d) Dalam hal obyek penilaian meliputi tanah, maka hal-hal yang wajib

diungkapkan antara lain uraian teknis tanah yang meliputi: (1) Lokasi dan Identifikasi;

Berisi uraian tentang lokasi tanah dengan menyebutkan: (a) Alamat lengkap;

(b) Akses menuju lokasi tanah;

(c) Jarak lokasi tanah dengan properti atau tempat tertentu yang mudah diidentifikasi; dan

(d) Spesifikasi jalan di sekitar lokasi tanah. (2) Data Lingkungan;

Uraian tentang keadaan lingkungan dari lokasi tanah berada dan sekitarnya, paling kurang:

(31)

LAMPIRAN

-28-(a) Pemanfaatan atau penggunaan tanah disekitarnya; (b) Peruntukkan penggunaan tanah (zoning);

(c) Properti atau tempat disekitarnya yang mudah diidentifikasi dan dapat dijadikan acuan lokasi; dan

(d) Fasilitas umum yang tersedia. (3) Data Tanah;

Uraian tentang keadaan status atau legalitas sertifikat tanah serta spesifikasi teknis tanah obyek penilaian, paling kurang:

(a) Jenis dan nomor sertifikat, tanggal dan tempat diterbitkan serta masa berlaku, nomor dan tanggal gambar situasi atau surat ukur, luas tanah, dan nama pemegang hak; dan

(b) Bentuk, ukuran, keadaan permukaan, serta keterangan lainnya yang terkait dan relevan.

(4) Pemanfaatan Tanah; dan

Uraian tentang pemanfaatan atau penggunaan tanah pada saat penilaian.

(5) Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest And Best Use);

(a) Uraian tentang penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and

best use) dari obyek penilaian, dalam hal memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use).

(b) Uraian tentang obyek penilaian yang tidak memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use).

e) Dalam hal obyek penilaian meliputi bangunan, maka hal-hal yang wajib diungkapkan, paling kurang:

(1) Uraian teknis, pendekatan yang digunakan untuk mendapatkan Nilai dan Nilai setiap bangunan tersebut; dan

(2) Spesifikasi teknis bangunan meliputi nama bangunan, jenis konstruksi, jumlah lantai, jenis fondasi, material yang digunakan, tata ruang, kelengkapan bangunan, luas lantai dan kondisi fisik. f) Dalam hal obyek penilaian meliputi mesin dan peralatan, maka hal-hal

yang wajib diungkapkan, adalah sebagai berikut:

(1) Uraian teknis, pendekatan yang digunakan untuk mendapatkan Nilai dan Nilai setiap Mesin dan Peralatan; dan

(2) Spesifikasi teknis mesin dan peralatan meliputi jenis mesin, nama mesin, pembuat, model atau tipe mesin, tahun pembuatan, negara asal, sistem kerja, kapasitas keluar, tenaga penggerak, sumber daya

(32)

LAMPIRAN

-29-dan kebutuhan tenaganya, peralatan pendukung, kelengkapan mesin, dan kondisi fisik.

g) Dalam hal obyek penilaian meliputi prasarana maka hal-hal yang wajib diungkapkan, adalah sebagai berikut:

(1) Uraian teknis, pendekatan yang digunakan untuk mendapatkan Nilai dan Nilai setiap prasarana.

(2) Spesifikasi teknis prasarana meliputi nama prasarana, jenis konstruksi, jenis fondasi, material yang digunakan, kelengkapan prasarana dan kondisi fisik.

7) Pertimbangan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian

Penilai Properti wajib menyatakan bahwa telah mempertimbangkan penggunaan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian sebagaimana dimaksud dalam Surat Edaran ini.

8) Penggunaan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian

Penilai Properti wajib menjelaskan dan mengungkapkan penggunaan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian serta uraian dalam penerapannya, yang meliputi:

a) Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

(1) Uraian tentang data dan/atau properti pembanding yang digunakan sebagai pembanding dalam proses penilaian; dan (2) Nomor dan tanggal referensi properti pembanding yang

bersumber dari dan/atau divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai. b) Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

(1) Uraian mengenai proyeksi arus kas yang digunakan dalam perhitungan termasuk penjelasan atas penyesuaian-penyesuaian yang telah dilakukan Penilai Properti terhadap proyeksi dari pemberi tugas; dan

(2) Uraian mengenai metode dan perhitungan untuk menentukan tingkat diskonto (discount rate) beserta alasan dan asumsi yang digunakan.

c) Pendekatan Biaya (Cost Approach)

(1) Uraian mengenai standar biaya yang digunakan;

(2) Uraian mengenai perhitungan untuk menentukan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Penggantian Baru (Replacement Cost New);

(3) Uraian mengenai perhitungan penyusutan termasuk faktor-faktor yang dipergunakan dalam menghitung penyusutan; dan

(33)

LAMPIRAN

-30-(4) Uraian mengenai penyesuaian biaya dengan memperhatikan kondisi tanaman dan areal tanaman Perkebunan Kelapa Sawit. 9) Perhitungan Indikasi Nilai

Penilai Properti wajib mengungkapkan proses perhitungan untuk menghasilkan indikasi Nilai dalam penilaian Perkebunan Kelapa Sawit terdiri dari:

a) Aset Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit yang meliputi indikasi nilai Bibit Tanaman Kelapa Sawit, Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dan Tanaman Menghasilkan (TM).

b) Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit yang meliputi indikasi nilai tanah, bangunan dan infrastruktur, mesin dan peralatan pendukung perkebunan, kendaraan dan alat berat, sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya termasuk pabrik pengolahan kelapa sawit (jika ada).

10) Kesimpulan Nilai

Penilai Properti wajib mengungkapkan kesimpulan Nilai akhir yang berupa nilai tunggal (single amount).

11) Pernyataan Penilai Properti

Penilai Properti wajib menyatakan bahwa:

a) penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap obyek penilaian pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date);

b) analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian Properti;

c) penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan;

d) telah dilakukan Inspeksi terhadap obyek penilaian;

e) perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai kesimpulan Nilai;

f) lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan;

g) kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas, akurasi data, analisis, dan ketepatan penggunaan Pendekatan dan Metode Penilaian Perkebunan Kelapa Sawit;

h) seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggungjawabkan; dan

i) besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada hasil penilaian. 12) Kualifikasi Penilai Properti

(34)

LAMPIRAN

-31-Penilai Properti yang melakukan penilaian perkebunan wajib mengungkapkan informasi mengenai kualifikasi dan keahlian Penilai Properti.

13) Tanda Tangan Penilai Properti

Penilai Properti yang melakukan penilaian perkebunan wajib menandatangani Laporan Penilaian Properti dengan mencantumkan nama, tempat, Nomor STTD, serta tanggal pelaporan.

14) Lampiran

Laporan Penilaian Perkebunan wajib memuat lampiran yang diperlukan dalam melakukan analisis dan mendukung hasil penilaian.

b. Pengungkapan Tambahan

Penilai wajib menambahkan pengungkapan dalam kertas kerja dan dalam Laporan Penilaian dalam hal terdapat tanggapan dari Bapepam dan LK.

10. Dalam hal tidak diatur di dalam Surat Edaran ini, maka Penilai Properti wajib mengikuti ketentuan sebagaimana diatur dalam Peraturan Nomor VIII.C.4.

11. Dengan tidak mengurangi berlakunya ketentuan pidana di bidang Pasar Modal, Bapepam dan LK berwenang mengenakan sanksi terhadap setiap pelanggaran ketentuan Surat Edaran ini, termasuk kepada Pihak yang menyebabkan terjadi pelanggaran tersebut.

Ditetapkan di : Jakarta pada tanggal : 12 Juli 2012

Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan

ttd. Nurhaida

(35)

Surat Edaran BAPEPAM-LK tentang Pedoman Penilaian Kebun

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

ILUSTRASI LAPORAN PENILAIAN PROPERTI

PERKEBUNAN KELAPA SAWIT