Tegakan Tan
TANAMAN BELUM MENGHASILKAN
2) Asumsi Proyeksi Harga Jual Produk a) Analisis Harga
Penentuan harga jual Tandan Buah Segar (TBS) kelapa sawit didasarkan atas:
(1) Penentuan harga TBS kebun palsma dari Dinas Pekebunan Setempat. (2) Analisis realisasi harga TBS didasarkan harga pada tahun 20xx–20xx. (3) Berdasarkan pertumbuhan harga rata-rata CPO di pasar dunia selama
20 tahun terakhir yang menjadi acuan dalam menetapkan harga TBS, yaitu sekitar x% selama x (x) tahun dan tahun-tahun selanjutnya diperhitungkan tetap.
(4) Apresiasi harga jual TBS kebun Inti di Pasar lokal sebesar rata-rata x%.
Dengan mempertimbangkan rendemen masing-masing umur tanaman serta faktor “K” yang merupakan prosentase bagian yang diterima penjual TBS dan apresiasi harga jual TBS kebun Inti di Pasar lokal. dengan rumus perhitungan sebagai berikut:
48
Keterangan :
H TBS : Harga TBS yang diterima
K : Indeks proporsi yang dinyatakan dalam persentase yang menunjukkan bagian yang diterima oleh petani/kebun H CPO : Harga jual rata-rata tertimbang CPO
R CPO : Rendemen Minyak Sawit (CPO) H PK : Harga jual rata-rata tertimbang PK R PK : Rendemen Inti Sawit (PK)
Ap :Apresiasi Harga TBS Kebun Inti di Pasar lokal
Berdasarkan rata-rata faktor “K” selama tahun 2011 (April), maka faktor “K” yang digunakan dalam perhitungan harga jual TBS adalah xx,xx%, apresiasi harga jual TBS kebun Inti di Pasar lokal sebesar x% dan rendemen CPO dan inti sawit adalah sesuai dengan ketentuan Pemerintah Daerah Kalimantan Timur C.q. Dinas Perkebunan Propinsi Kalimantan Timur, dengan rincian sebagai berikut:
Tabel 23
Rincian Rendemen CPO dan Inti Sawit Kategori Umur
Tanaman Rendemen CPO
Rendemen Inti Sawit TM-1 xx% x% TM-2 xx% x% TM-3 xx% x% TM-4 xx% x% TM-5 xx% x% TM-6 xx% x% TM-7 xx% x% TM-8 - TM 17 xx% x% TM-18 xx% x% TM-19 xx% x% TM-20 xx% x% TM-21 xx% x% TM-22 xx% x%
Harga CPO dan inti sawit, yang menjadi acuan penentuan harga jual TBS, pada tahun pertama adalah masing-masing sebesar Rp x.xxx / Kg untuk CPO dan Rp x.xxx / kg untuk harga inti sawit, yang diasumsikan naik rata-rata x% per tahun, selama lima tahun dan seterusnya dianggap konstan. Berikut adalah proyeksi harga Jual TBS :
49
Tabel 24 Proyeksi Harga Jual TBS
Uraian Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5 Tahun 6 Tahun 7
Harga CPO (Rp/kg) x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx Harga Kernel (Rp/kg) x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx Kenaikan Harga x% x% x% x% x% x% Harga TBS (Rp/kg) TM-1 xxx xxx xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx TM-2 xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx TM-3 x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx TM-4 x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx TM-5 x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx TM-6 x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx TM-7 x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx TM-8 - TM 17 x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx TM-18 x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx TM-19 x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx TM-20 x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx TM-21 x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx TM-22 x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx x.xxx b) Analisis Produksi
Produksi Tandan Buah Segar (TBS) berdasarkan data realisasi produksi Kebun PT. ABC x tahun terakhir dibandingkan dengan standar Balai Penelitian Marihat. Penyesuaian didasarkan perbedaan rata-rata antara realisasi produksi Perkebunan dengan standar Balai Penelitian Marihat. Perbandingan produksi TBS kelapa sawit yang dikeluarkan oleh Marihat untuk lahan kelas III (S-3) dengan proyeksi produksi TBS per tahun tanam dapat dilihat pada tabel dan gambar di bawah.
Tabel 25 Analisa Produksi TBS
Analisa Produkrifitas
Tahun Tahun Luas Luas
Status TBS Aktual
Standar TBS
Aktual
/ Rata2
Produksi Tanam Tanam Efektif PT. ABC Marihat (S3) Standar
(Ha) (Ha) (TM) (Kg) (Ton/
Ha) (Ton /Ha) (%) (%)
2008 2002 x.xxx x.xxx x x.xxx.xxx x,x x,x xx,xx% xx,xx% 2009 2002 x.xxx x.xxx x x.xxx.xxx x,x xx,x xx,xx% 2003 xxx xxx x x.xxx.xxx x,x x,x xx,xx% xx,xx% 2010 2002 x.xxx x.xxx x x.xxx.xxx x,x x,x xx,xx% 2003 xxx xxx x x.xxx.xxx x,x x,x xx,xx% 2004 xxx xxx x x.xxx.xxx x,x x,x xx,xx% xx,xx%
50
Dari tabel tersebut terlihat bahwa proyeksi produksi TBS Kebun PT. ABC masih di bawah standar, dimana produksi rata-rata hanya sekitar xx,xx% dari Standar Produksi Marihat (S-3). Dengan demikian produktifitas yang di hasilkan oleh Perkebunan Kelapa Sawit PT. ABC termasuk dibawah produktifitas rata-rata Perkebunan Kelapa Sawit. Menurut analisa kami, hal ini disebabkan karena hal-hal sebagai berikut:
1) Faktor pembatas kesesuaian lahan S3 yang mempunyai porositas yang cukup tinggi (liat ≤ xx%) sehingga unsur hara yang diaplikasikan cepat tercuci; dan/atau
2) Standar pemupukan yang dilakukan tidak sesuai standar Balai Penelitian.
Dalam perhitungan proyeksi produksi diasumsikan selama pertama kemampuan produksi tanaman adalah sekitar sekitar xx,xx% dari standar Balai Penelitian Marihat (S-3). Kemudian pada tahun-tahun berikutnya sejalan dengan umur tanaman yang menuju puncak produktivitas, diasumsikan kemampuan produksi tanaman dapat meningkat sebesar x% pertahun hingga menjadi xx,xx% pada tahun ke x (x), sesuai dengan produktivitas tertinggi yang pernah dicapai oleh kebun PT ABC dalam tahun terakhir dan selanjutnya konstan.
c) Biaya Operasional
Biaya operasional yang dijadikan asumsi didasarkan perhitungan standar dan norma yang berlaku dilapangan dan dibandingkan dengan standar yang berlaku umum dipasar. Adapun asumsi biaya yang digunakan adalah sebagai berikut:
(1) Proyeksi kenaikan biaya dihitung berdasarkan rata-rata inflasi selama 5 tahun terakhir (2006–2010), yaitu x% per tahun, selama 5 tahun pertama dan tahun-tahun selanjutnya diasumsikan tetap. (2) Biaya pemeliharaan tanaman menghasilkan, diproyeksikan naik x%
per tahun selama lima tahun, selanjutnya dianggap konstan (flat) hingga akhir proyeksi.
(3) Biaya pemeliharaan per hektar per tahun, sebagai berikut: Biaya Pemeliharaan TM 1 – TM 3 = Rp x.xxx.xxx,- / Ha Biaya Pemeliharaan TM 4 – TM 10 = Rp x.xxx.xxx,- / Ha Biaya Pemeliharaan TM ≥ 11. = Rp x.xxx.xxx,- / Ha Biaya Pemeliharaan tanaman mengalami kenaikan setiap tahun sebesar x% selama lima tahun dan seterusnya dianggap konstan. (4) Biaya pemeliharaan jalan diproyeksikan naik x% pertahun selama
lima tahun, selanjutnya dianggap konstan (flat) hingga akhir proyeksi. Biaya pemeliharaan tersebut per tahun, sebagai berikut:
51
Pemeliharaan Jl. Utama = Rp x.xxx.xxx,- / Km /Th Pemeliharaan Jl. Produksi = Rp x.xxx.xxx,- / Km /Th Pemeliharaan Jl. Koleksi = Rp x.xxx.xxx,- / Km/Th (5) Biaya pemeliharaan non tanaman (selain sarana prasarana),
diproyeksikan naik x% per tahun selama lima tahun, selanjutnya dianggap konstan (flat) hingga akhir proyeksi.Biaya pemeliharaan tersebut per tahun, sebagai berikut:
Bangunan = Rp xxx.xxx.xxx,- / Th
Alat Berat = Rp xxx.xxx.xxx,- / Th Kendaraan = Rp xx.xxx.xxx,- / Th Utilitas = Rp x.xxx.xxx,- / Th Peralatan dan perabotan kantor = Rp x.xxx.xxx,- / Th
(6) Biaya panen TBS rata-rata Rp xx.xxx,- per Ton dan biaya pengangkutan TBS ke PKS rata-rata Rp xx.xxx,- per Ton atau total sebesar Rp xxx.xxx per ton, diproyeksikan naik x% per tahun selama lima tahun, selanjutnya dianggap konstan (flat) hingga akhir proyeksi.
(7) Biaya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) diperoleh dari SPPT Pajak Bumi dan Bangunan PT ABC tahun 2011 sebesar Rp xx.xxx.xxx,-diproyeksikan naik x% pertahun selama lima tahun, selanjutnya dianggap konstan (flat) hingga akhir proyeksi.
(8) Biaya umum dan administrasi, pada tahun pertama diperhitungkan sebesar Rp x.xxx,xxx.xxx,- per tahun atau sebesar Rp xxx.xxx,- per hektar, diproyeksikan naik x% per tahun selama lima tahun, selanjutnya dianggap konstan (flat) hingga akhir proyeksi.
(9) Cadangan penggantian diperhitungkan biaya penggantian atas, bangunan, jembatan kayu dan gorong-gorong kayu, alat berat, kendaraan, utilitas serta peralatan dan perabotan kantor yang harus diganti selama masa ekonomis tanaman. Biaya ini dihitung dengan teknik sinking fund secara proporsional sesuai dengan penggunaan tiap-tiap bagian tersebut di atas, biaya pada tahun pertama adalah sebagai berikut:
Bangunan = Rp xx.xxx.xxx,-/ Th
Sarana (Jemb. Kayu & Grg-grg kayu)
= Rp xx.xxx.xxx,-/ Th
Alat Barat = Rp xxx.xxx.xxx,-/ Th
Kendaraan = Rp xx.xxx.xxx,-/ Th
Utilitas = Rp xx.xxx.xxx,-/ Th
52
c. Discount Rate
Discount ratediasumsikan sebagai rate of return dari investasi yang diharapkan oleh investor atau kreditor dalam keputusannya melakukan investasi. Discount
ratedalam penilaian ini dihitung dengan menggunakan Band of Investment method (BOIM). Metode Band of Investment merupakan salah satu metode yang digunakan dalam menentukan tingkat kapitalisasi dengan mengkombinasikan tingkat kapitalisasi atas modal pinjaman (tingkat balikan pinjaman) dan tingkat kapitalisasi atas modal sendiri (tingkat balikan ekuitas), dengan bobot pembebanannya sesuai dengan proporsi jumlah modal pinjaman dan modal sendiriyang didapatkan berdasarkan data pasar pada saat penilaian (cut off date) dilakukan.
Dalam penilaian ini discount rate yang diterapkan adalah sebesar xx,xx% setiap tahun yang diperoleh melalui perhitungan Band Of Investment Method berdasarkanperhitungan sebagai berikut:
- struktur modal pinjaman dan modal sendiri sebesar xx% : xx% dengan memperhatikan data pasar.
- biaya utang (cost of debt) pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date) sebesar xx% yang berasal dari data tingkat bunga pinjaman rata-rata bank pemerintah dalam melaksanakan fungsi pembiayaan. Adapun sumber data yang digunakan adalah Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) yang diterbitkan oleh Bank Indonesia yang berlaku pada saat Penilaian; dan
-
biaya ekuitas sebesar xx,xx% setelah memperhatikan:
tingkat risiko investasi Perkebunan Kelapa Sawit;
tingkat risiko pasar industri Perkebunan Kelapa Sawit; dan
koefisien beta yang berasal dari data rata-rata industri pada sektor yang sama dengan obyek penilaian.(wajib diungkapkan besarnya masing-masing variabel yang digunakan). Adapun rumus yang dipergunakan dalam Band of Investment ini adalah sebagai berikut:
Band Of Investment = (Kex We) + (Kdx Wd)
Ke = Biaya Ekuitas
Kd = Biaya Hutang
We = % ekuitas dalam struktur modal Wd = % hutang dalam struktur modal
Berdasarkan asumsi dan rumus tersebut di atas, besarnya Tingkat Diskonto adalah xx,xx%.
53
d. Nilai Kini Aliran Kas Bersih 1) Nilai Tanaman
Nilai tanaman merupakan kesimpulan dari nilai keseluruhan properti (dengan menggunakan pendekatan pendapatan) melalui proses ekstraksi (pemisahan), dengan memperhatikan kontribusi setiap jenis properti non tanaman yang ikut menunjang terbentuknnya nilai kebun. Proses ekstraksi pada nilai tanaman akan dilakukan dengan mempertimbangkan kontribusi properti non tanaman dalam jumlah yang wajar (hasil perhitungan metode DCF terlampir).