No. Laporan : ……….
Perihal : Penilaian Properti Perkebunan Kelapa Sawit Kepada Yth :
Direksi PT. ABC
Alamat : ….
Dengan hormat,
Memenuhi permintaan Saudara/i seperti yang tertuang didalam Surat Perjanjian Kerja No. …/….., tanggal …..………. 20… jo Surat Perjanjian Kerja No. …/….., tanggal …..………. 20…, kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) independen yang beroperasi berdasarkan ijin dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia Nomor : …… , dan Surat Tanda Terdaftar di Bapepam-LK dengan Nomor: …….telah melaksanakan penilaian terhadap Perkebunan Kelapa Sawit PTABC untuk mengungkapkan pendapat kami atas Nilai Pasar perkebunan kelapa sawit tersebut diatas pada tanggal … ………… 20….
Identitas pemberi tugas
Bidang usaha : Perkebunan Kelapa Sawit Nomor telepon : 021-XXXX
Fax : 021-XXXX
Email :kelapasawit@gmail.com Website : www.kelapasawit.com
Properti yang termasuk dalam lingkup penilaian Perkebunan Kelapa Sawit PT. ABC terdiri dari Aset Tanaman yaitu Tanaman Belum Menghasilkan dan Tanaman Menghasilkan dan Aset Non Tanaman yaitu, tanah, bangunan, infrastruktur, alat berat, kendaraan, utilitas, perabotan dan peralatan kantor serta Pabrik Pengolahan Kelapa Sawit (PKS) yang berlokasi di Desa Belimbing, Kecamatan Longkali, Kabupaten Paser, Propinsi Kalimantan Timur.
Maksud dari penilaian adalah untuk memperoleh Nilai Pasar aset Perkebunan Kelapa Sawit milik PT. ABC dan kesimpulan nilai pada Tanggal Penilaian tanggal... bulan... tahun... yang dinyatakan dalam mata uang rupiah (sesuai dengan mata uang dalam penyajian laporan keuangan).
2
Laporan Penilaian ini dibuat untuk kepentingan manajemen sebagai referensi Perseroan dalam rangka …./..../... oleh Perseroan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku di pasar modal. Definisi dari istilah-istilah yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar (Market Value)adalah perkiraan jumlah uang pada Tanggal Penilaian (Cut Off
Date), yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
Biaya Reproduksi Baru/Pengganti Baru (Reproduction / Replacement Cost, New) adalah estimasi biaya untuk mereproduksi suatu properti baru yang sama atau identik dengan obyek penilaian, berdasarkan harga pasaran setempat pada Tanggal Penilaian (Cut Off
Date).
Pendekatan dan Metode Penilaian
Kami sebagai penilai properti perkebunan kelapa sawit PT. ABC telah melakukan penilaian dengan ketentuan yang didasarkan pada Peraturan Bapepam-LK Nomor VIII.C.4 tentang Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan Surat Edaran no……. tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti Perkebunan Kelapa Sawit di Pasar Modal dan Standar Penilaian Indonesia yaitu sebagai berikut:
a. Aset Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit 1) Tanaman Kelapa Sawit
a) Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) menggunakan Pendekatan Biaya b) Tanaman Menghasilkan (TM) menggunakan Pendekatan Pendapatan 2) Bibit Tanaman Kelapa Sawit menggunakan Pendekatan Biaya
b. Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit
1) Tanah Perkebunan Kelapa Sawit menggunakan Pendekatan Data Pasar. Dalam hal tidak terdapat data pasar yang sebanding dan sejenis, maka dapat menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique) Perkebunan Kelapa Sawit;
2) Bangunan dan Infrastruktur dalam Perkebunan Kelapa Sawit menggunakan Pendekatan Biaya;
3) Kendaraandan Alat Berat menggunakan Pendekatan Data Pasar; dan
4) Mesin dan peralatan pendukung perkebunan serta mesin pengolahan kelapa sawit menggunakan Pendekatan Biaya.
3
Alasan penggunaan pendekatan dan metode yang digunakan dalam penyusunan Laporan Penilaian adalah sebagai berikut:
Penilaian aset Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dilakukan dengan menggunakan pendekatan biaya karena aset Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) belum menghasilkan pendapatan sehingga nilai pasar Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) dinilai berdasarkan jumlah biaya investasi yang telah dikeluarkan dan disesuaikan.
Penilaian Tanaman Menghasilkan (TM) dilakukan dengan menggunakan pendekatan pendapatan karena nilai pasar dari tanaman kelapa sawit diperoleh berdasarkan proyeksi pendapatan yang akan dihasilkan oleh tanaman yang sudah menghasilkan. Melalui Pendekatan Pendapatan, nilai tanaman kelapa sawit ditentukan berdasarkan pada perhitungan nilai arus kas bersih kini dari proyeksi arus kas bersih yang diperkirakan akan dapat dihasilkan oleh Tanaman Menghasilkan selama sisa umur ekonomisnya. Dengan Metode Arus Kas Didiskonto besaran proyeksi arus kas bersih ditentukan tahun per tahun, dengan memperhatikan siklus hidup tanaman kelapa sawit, dan kemudian didiskonto dengan menerapkan tingkat diskonto (discount rate) tertentu. Akumulasi dari proyeksi arus kas bersih yang telah didiskonto (nilai arus kas bersih kini) merefleksikan nilai dari tanaman kelapa sawit secara keseluruhan.
Penilaian Bibit Tanaman Kelapa Sawit dilakukan dengan menggunakan metode pendekatan biaya (Cost Approach) karena proses pembibitan tanaman kelapa sawit dilakukan oleh PT. ABC sendiri, dengan demikian biaya reproduksi baru dari biaya pembibitan, diperoleh dari akumulasi tahap pekerjaan dari kecambah ditanam di pre-nursery hingga bibit siap tanam. Penilaian Tanah Perkebunan Kelapa Sawit dilakukan dengan menggunakan pendekatan data pasarkarena data pasar paling baik dalam menggambarkan Nilai Pasar dari tanah perkebunan kelapa sawit (berdasarkan nilai pasar karena memiliki data pembanding yang sebanding dan sejenis).
[Dalam ilustrasi laporan ini tidak menggunakan data pasar karena tidak terdapat data pasar yang
sebanding dan sejenis, makamenggunakan pendekatan pendapatan dengan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique) Perkebunan Kelapa Sawit. Alasan penggunaan pendekatan ini karena Nilai Pasar dari tanah yang mempunyai potensi untuk dikembangkan secara optimaluntuk Perkebunan Kelapa Sawit yang akan dicerminkan oleh potensi penerimaan pendapatan dari proyeksi pengembangan tanah tersebut.]
Penilaian Bangunan dan infrastrukturserta mesin dan peralatan dalam Perkebunan Kelapa Sawit dilakukan dengan menggunakan pendekatan biaya karena nilai pasar dari bangunan dan infrastruktur seperti jalan dan jembatan serta mesin dan peralatan yang digunakan secara langsung dalam perkebunan kelapa sawit merupakan satu kesatuan aset dan tidak diperjualbelikan secara terpisah sehingga tidak terdapat data pembanding yang sebanding dan sejenis.
4
Penilaian Kendaraan dan Alat Berat dilakukan dengan menggunakan pendekatan data pasar karena data pasar lebih mencerminkan Nilai Pasar dari aset yang sejenis (berdasarkan nilai pasar karena memiliki data pembanding yang sebanding dan sejenis).
Kami telah mengadakan inspeksi ke lokasi properti Perkebunan Kelapa Sawit milik PT ABC pada tanggal ……. - …… untuk mendapatkan data dan informasi tentang Perkebunan Kelapa Sawit yang menjadi obyek penilaian, keadaan lingkungan serta faktor-faktor lain yang mempengaruhi nilai Perkebunan Kelapa Sawit tersebut.
Setelah melakukan inspeksi langsung atas Aset Tanaman dan Aset Non Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit milik PT.ABC yang menjadi obyek penilaian, mengumpulkan data internal dan eksternal yang terkait, menganalisis, membandingkan serta melakukan penyesuaian atas semua faktor yang relevan yang turut mempengaruhi nilai, dan dengan menggunakan metode penilaian dan mengikuti prosedur penilaian yang berlaku dengan tidak terlepas dari asumsi, syarat pembatas, pernyataan dan catatan yang dimuat dalam laporan penilaian ini, maka dengan ini kami menyatakan opini Nilai Pasar pada Tanggal Penilaian tanggal... bulan... tahun... adalah sebagai berikut:
Rp xxx.xxx.xxx.xxx,-(Bilangan Rupiah)
Berdasarkan penilaian aset Perkebunan Kelapa Sawit milik PT. ABC, maka kami berkeyakinan dan independen bahwa kesimpulan Nilai Pasar tersebut di atas sesuai dengan Nilai Pasar pada Tanggal Penilaian.
Hormat kami,
[Nama Penilai] MAPPI (Cert)
Managing Partner/Partner KJPP………. STTD NO………...
IJIN PENILAI NO. ... MAPPI NO...
5
RINGKASAN HASIL PENILAIAN PROPERTI PERKEBUNAN KELAPA SAWIT
No. U R A I A N LUAS INDIKASI NILAI PASAR
1. Aset Tanaman
Bibit Tanaman Kelapa Sawit xx.xxx (pokok) xxx.xxx.xxx Tanaman Kelapa Sawit
Tanaman Belum Menghasilkan x.xxx,xx (Ha) xx.xxx.xxx.xxx Tanaman Menghasilkan x.xxx,xx (Ha) xxx.xxx.xxx.xxx 2. Aset Non tanaman
Tanah x.xxx,xx (Ha) xx.xxx.xxx.xxx
Bangunan-Bangunan x.xxx.xxx.xxx
Prasarana x.xxx.xxx.xxx
Mesin-mesin dan Peralatan
Alat Berat x.xxx.xxx.xxx
Kendaraan xxx.xxx.xxx
Utilitas xx.xxx.xxx
Perabotan dan peralatan Kantor xx.xxx.xxx
Total Nilai Kebun xxx.xxx.xxx.xxx
3. Aset Pabrik Kelapa Sawit (Jika ada)
Tanah xx (Ha) x.xxx.xxx.xxx
Bangunan-Bangunan xx.xxx.xxx.xxx
Prasarana xxx.xxx.xxx
Mesin-mesin dan Peralatan xx.xxx.xxx.xxx
Alat Berat x.xxx.xxx.xxx
Kendaraan xxx.xxx.xxx
Perabotan dan peralatan Kantor xxx.xxx.xxx
Total Nilai Pabrik Kelapa Sawit xx.xxx.xxx.xxx
6
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR 1
RINGKASAN HASIL PENILAIAN PROPERTI PERKEBUNAN KELAPA SAWIT 5
DAFTAR ISI 6
DAFTAR TABEL 8
DAFTAR GAMBAR 9
ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS 10
PERNYATAAN PENILAI 12
URAIAN PENILAIAN 14
A. DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN 14
1. Aset Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit 2. Aset Non-Tanaman Perkebunan Kelapa Sawit
B. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN 14
C. DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN 14
D. TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI LAPANGAN 15 E. DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN 15
F. PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENILAIAN 15
G. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN 17
H. TINJAUAN PASAR KELAPA SAWIT 17
1. Luas Areal Perkebunan Kelapa Sawit di Indonesia 17 2. Perkembangan Produksi CPO dan PKO di Indonesia 18
3. Pasar Ekspor CPO dan PKO Indonesia 20
4. Pasar Impor CPO dan PKO Indonesia 23
5. Analisis Konsumsi Minyak Sawit di Indonesia 23
6. Prospek Minyak Sawit Indonesia 24
7. Perkembangan Harga Minyak Sawit 26
8. Harga di Tingkat Pemasaran Lokal 28
9. Kondisi Pasar Lokal 31
I. GAMBARAN UMUM PERKEBUNAN KELAPA SAWIT PT ABC 31
1. Kondisi Tanaman Kelapa Sawit 31
2. Tenaga Kerja Kebun 34
3. Pabrik Pengolahan Kelapa Sawit 34
4. Produksi Kelapa Sawit 34
J. DESKRIPSI LOKASI 35
1. Lokasi dan Identifikasi Objek Penilaian 35
2. Aksesibilitas 36
7
K. DATA TANAH 37
1. Legalitas Tanah 37
2. Peruntukan dan Pemanfaatan Tanah 37
3. Kesesuaian Lahan 38
4. Tata Guna Lahan 40
5. Penggunaan Tertinggi Dan Terbaik (Highest And Best Used) 41
L. PENILAIAN TANAMAN 41
1. Pendekatan Penilaian 41
2. Penilaian Tanaman Belum Menghasilkan (TBM) 42
3. Penilaian Tanaman Menghasilkan (TM) 46
M. PENILAIAN ASET NON TANAMAN 53
1. Penilaian Tanah 53
2. Penilaian Bangunan 54
3. Penilaian Sarana Prasarana 67
4. Penilaian Alat Berat 68
5. Penilaian Kendaraan 69
6. Penilaian Utilitas 70
7. Penilaian Perabotan dan Peralatan Kantor 71
8. Nilai Non Tanaman 72
N. PENILAIAN PABRIK KELAPA SAWIT 72
1. Penilaian Tanah 73
2. Penilaian Bangunan 74
3. Uraian Penilaian Bangunan 75
4. Sarana Pabrik 78
5. Penilaian Mesin Dan Peralatan 79
6. Penilaian Mesin Dan Peralatan Pabrik PKS 80
7. Penilaian Kendaraan Dan Alat Berat 90
O. KESIMPULAN NILAI 91
8
DAFTAR TABEL
No. Uraian Halaman
Tabel 1 Luas Areal Perkebunan Kelapa Sawit 2006 - 2010 17 Tabel 2 Luas Areal, Produksi TBS dan Produktivitas Perkebunan
Kelapa Sawit tahun 2006 - 2010
18 Tabel 3 Perkembangan Produksi CPO dan PKO di Indonesia 19 Tabel 4 Perkembangan Ekspor CPO dan PKO Indonesia 22 Tabel 5 Perkembangan Impor CPO dan PKO Indonesia 23 Tabel 6 Analisa Konsumsi CPO dan PKO di Indonesia (Ton) 23
Tabel 7 Pangsa Konsumsi Minyak Nabati Dunia 24
Tabel 8 Proyeksi Supply Biodesel 25
Tabel 9 Proyeksi Konsumsi CPO Indonesia 26
Tabel 10 Perkembangan Harga CPO (CIF Rotterdam) 28 Tabel 11 Perkembangan Harga CPO, Inti Sawit dan TBS di
Kalimantan Timur
30 Tabel 12 Jumlah Tanaman Kelapa Sawit dan Kerapatan Tanaman 32 Tabel 13 Hasil Blok Sampling Kondisi Tanaman dan Kualitas
Tanaman Kelapa Sawit
33 Tabel 14 Realisasi Produksi TBS Tahun 2009-2011 35
Tabel 15 Realisasi Penjualan TBS 35
Tabel 16 Sertifikat Hak Kepemilikan Tanah 37
Tabel 17 Topografi Tanah Objek Penilaian 39
Tabel 18 Penggunaan Lahan Perkebunan Pada Saat Inspeksi 40 Tabel 19 Pengelompokan Penanaman Tanaman Kelapa Sawit PT.
ABC
42
Tabel 20 Rincian Penggunaan Lahan 43
Tabel 21 Standar Biaya Reproduksi Baru Tanaman 44
Tabel 22 Nilai Tanaman Menurut Tahun Tanam 45
Tabel 23 Rincian Rendemen CPO dan Inti Sawit 48
Tabel 24 Proyeksi Harga Jual TBS 49
Tabel 25 Analisa Produksi TBS 49
Tabel 26 Penilaian Bangunan 54
Tabel 27 Ringkasan Hasil Penilaian Aset Pabrik 72
9
DAFTAR GAMBAR
No. Uraian Halaman
Gambar 1 Perkembangan dan Proyeksi Produksi CPO dan PKO 20
Gambar 2 Negara Produsen CPO Dunia Tahun 2010 20
Gambar 3 Ekspor CPO Dunia Tahun 2010 21
Gambar 4 Negara Importir CPO Dunia Tahun 2010 21
10