BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
B. Pembahasan Hasil Penelitian
1. Penerapan Akad Musyarakah Mutanaqisah dan Akad
a. Penerapan Akad Musyarakah Mutanaqisah dan Akad Murabahah
Pembiayaan Hunian Syariah adalah salah satu produk Bank
Muamalat dimana produk tersebut adalah suatu kongsi kerjasama
dan jual-beli dalam pembelian rumah yang bersifat syariah yaitu
dengan menggunakan akad musyarakah mutanaqisah dan akad
murabahah.
Akad musyarakah mutanaqisah adalah suatu akad kerjasama
antara dua pihak, dimana pihak tersebut sama-sama memberikan
syirkah (modal) untuk suatu kongsi pembelian suatu objek. Di Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin menggunakan akad
musyarakah mutanaqisah dalam produk KPR yang take over. Dimana nasabah sudah melakukan pembiayaan di bank lain, tetapi
nasabah merasa bahwa di BMI lebih murah dan lebih menjauhkan
dari riba jadi nasabah memutuskan untuk melanjutkan pembiayaan
Produk pembiayaan KPR Muamalat iB dengan akad
musyarakah mutanaqishah adalah fasilitas pembiayaan hunian yang sesuai dengan prinsip syariah. Pembiayaan berdasarkan prinsip bagi
hasil dan jauh dari riba karena semua transaksi akad yang dilakukan
sesuai dengan hukum Islam.
Pembiayaan dengan akad musyarakah mutanaqishah tidak
hanya memberikan keuntungan tetapi juga ketenangan hati dalam
bertransaksi dengan masa angsuran yang relatif sangat lama,
sehingga biaya angsuran perbulan terasa ringan. Dalam pelaksanaan
akad musyarakah mutanaqishah ini, Bank Muamalat bekerjasama
dengan sejumlah developer untuk memastikan kemudahan proses
kepemilikan rumah bagi nasabah.
Akad murabahah adalah suatu akad jual beli barang dengan
harga jual sebesar biaya perolehan ditambah dengan keuntungan
yang disepakati oleh kedua belah pihak. Dan penjual harus
Alur yang digunakan dalam akad musyarakah mutanaqisah
adalah sebagai berikut :
Gambar 2 Alur
Pembiayaan Musyarakah Mutanaqisah
1
4
2
3
Sumber : Diolah oleh penulis 2018
Tahapan-tahapan dalam pembiayaan akad musyarakah
mutanaqisah dalam pengadaan barang adalah :
1. Nasabah mengajukan permohonan kepada bank Muamalat untuk
melanjutkan pembiayaan dari bank sebelumnya.
2. Setelah nasabah mengajukan permohonan dan melengkapi syarat
yang diminta oleh Bank Muamalat, maka pihak Bank Muamalat
melakukan pelunasan sisa pembiayaan nasabah kepada bank
sebelumnya.
3. Bank sebelumnya menyerahkan jaminan berupa SHM Tanah dan
Bangunan nasabah tersebut kepada pihak Bank Muamalat.
NASABAH BANK MUAMALAT
4. Setelah nasabah melunasi semua pembiayaan di Bank Muamalat,
maka pihak Bank Muamalat akan memberikan Roya (Bukti
Lunas) kepada nasabah untuk dibawa ke bagian yang menangani
pembalikan nama SHM Tanah dan Bangunan menjadi atas nama
nasabah.
Gambar 3 Alur
Pembiayaan Murabahah
Sumber : Diolah oleh Penulis, 2018
Tahapan-tahapan dalam pembiayaan akad murabahah dalam
pengadaan barang adalah sebagai berikut :
1. Bank dan nasabah melakukan negosiasi tentang rencana transaksi
jual beli yang akan dilaksanakan. Poin negosiasi meliputi jenis
2. Bank melakukan akad jual beli dengan nasabah, dimana bank
sebagai penjual dan nasabah sebagai pembeli. Dalam akad jual beli,
ditetapkan barang yang menjadi objek jual beli yang telah dipilih
oleh nasabah, dan harga jual barang.
3. Atas dasar akad yang dilaksanakan antara bank dan nasabah, maka
bank membeli barang dari supplier/penjual. Pembeli yang
dilakukan oleh bank sesuai denga keinginan nasabah yang telah
tertuang dalam akad.
4. Supplier mengirimkan barang kepada nasabah atas perintah bank.
5. Nasabah menerima barang dari supplier dan menerima dokumen
kepemilikan barang tersebut.
6. Setelah menerima barang dan dokumen, maka nasabah melakukan
pembayaran. Pembayaran yang lazim dilakukan oleh nasabah ialah
dengan cara angsuran.
Sebelum nasabah ingin mengajukan pembiayaan di Bank
Muamalat Indonesia, pihak bank memeriksa terlebih dahulu di BI
Checking (riwayat pembiayaan nasabah). Jika nasabah lancar atau
tidaknya dalam melakukan pembayaran angsuran, maka akan terlihat di
BI Checking tersebut. Syarat berikutnya yang harus dipenuhi oleh
Tabel 2
Syarat dokumen yang harus dipenuhi oleh nasabah
Dokumen Karyawan Pengusaha
A. Fotocopy KTP pemohon suami/istri √ √
B. Pasfoto 4x6cm pemohon suami/istri √ √
C. Fotocopy surat nikah/cerai/pisah harta (jika pisah harta)
√ √
D. Fotocopy kartu keluarga √ √
E. Fotocopy surat WNI, surat keterangan ganti nama bagi WNI keturunan
√ √
F. Fotocopy NPWP (pembiayaan di atas Rp.50 Juta)
√ √
G. Fotocopy rekening koran/tabungan 3 bulan terakhir
√ √
H. Asli slip gaji terakhir/surat keterangan penghasilan
√
I. Asli surat keterangan masa kerja dan jabatan terakhir diperusahaan/instansi
√
J. Neraca dan laba/rugi keuangan 2 tahun terakhir
√
K. Akte perusahaan, SIUP, dan TDP √
L. Dokumen kepemilikan jaminan : - Fotocopy sertifikat dan IMB
- Fotocopy bukti setoran PBB terakhir - Rencana anggaran biaya (RAB)
√ √
M. Denah lokasi rumah tinggal √ √
Sumber: Diolah oleh penulis 2018 Keterangan:
Tidak disertakan
Jika nasabah sudah memenuhi syarat yang diminta oleh bank, maka
selanjutnya syarat tersebut akan diproses oleh pihak bank. Dimana jika
yang berpenghasilan fix income (PNS / karyawan swasta) itu diproses
selama 7 hari kerja, sedangkan yang berpenghasilan non fix income
(wiraswasta / pengusaha) akad diproses kurang lebih 10 hari kerja.
Untuk kepemilikan barang/rumah itu sendiri BMI sudah bekerja
sama dengan developer untuk pengadaan rumah. Misalkan ada nasabah
menginginkan pembiayaan yang rumah indent, maka pihak BMI itu
dilakukan secara bertahap pembayarannya. Dan jika nasabah itu sendiri
menginginkan rumah yang ready stock, maka pihak bank langsung
membayarakan secara full ke developer yang sudah bekerjasama.
Besarnya modal yang diberikan oleh pihak bank itu dilihat dari
kemampuan nasabah itu sendiri.
Untuk pembiayaan rumah menggunakan akad murabahah, nasabah
wajib membayarkan uang muka terlebih dahulu sesuai peraturan Bank
Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Sedangkan pembiayaan
rumah yang menggunakan akad musyarakah mutanaqisah tidak ada uang
muka karena akad ini hanya dikhususkan untuk pembiayaan take over
dan juga akad ini menyertakan modal bersama.
Pada saat pembelian rumah nasabah itu wajib mengecek sendiri
terlebih dahulu kondisi rumah yang ingin dibeli dan nasabah wajib
mengetahui objek yang akan dibelinya. Jika ada terjadi kerusakan pada
rumah yang dibeli bukan karena kebakaran maka rumah tersebut tidak
mendapatkan asuransi dari pihak bank.
Kepemilikan aset setelah dibeli masih atas nama bank selama
nasabah belum lunas atas pembiayaan tersebut. Jadi, selama rumah yang
menjadi milik bank. Dan setelah nasabah itu melakukan pelunasan, bank
akan memberikan surat kuasa (roya / bukti lunas). Selanjutnya nasabah
membawa bukti itu ke BPN untuk sertifikat dibalik nama atas nama
nasabah tersebut.
Ketika nasabah yang melakukan pembiayaan tidak sesuai dengan
jadwal pembayaran atau sering telat itu akan dikenakan sanksi berupa
denda. Denda yang diterima dari nasabah akan disalurkan ke badan sosial
yang dimiliki oleh BMI yang namanya baitul mal muamalat. Dan denda
itu tidak dipergunakan untuk keuntangan buat bank tersebut. Besaran
denda yang dikenakan kepada nasabah itu ditetapkan pada awal
perjanjian dan di BMI denda minimal Rp. 50.000,- per bulan.
Di Bank Muamalat Indonesia ketika ada nasabah ingin melunasi
pembayaran sebelum tanggal jatuh tempo, maka nasabah tersebut berhak
meminta potongan/ diskon pelunasan dipercepat diluar akad kepada
pihak bank. Jika pengajuan potongan / muqasah tidak disetujui, maka
nasabah harus melunasi sebesar sisa angsuran yang ingin dilunasi
tersebut. Diskon / potongan ini tidak ada diperjanjikan di awal akad.
Jika ada nasabah yang tidak mampu lagi untuk membayar
angsuran, maka pihak bank akan melakukan mediasi telebih dahulu.
Misalkan nasabah memang tidak bisa membayar angsuran itu lagi, pihak
bank tetap membicarakan dengan nasabah apakah nasabah ini perlu
senndiri. Dan misalkan memang nasabah tidak bisa membicarakan dan
memberikan alasan, maka dengan sangat terpaksa pihak bank
memasukkan ke panitia lelang.
b. Penentuan Perhitungan Pembiayaan Hunian Syariah
Perlakuan akuntansi transaksi pembiayaan hunian syariah dengan kongsi
menggunakan akad Musyarakah mutanaqishah dan sewa menyewa
menggunakan akad ijarah. Didalam musyarakah mutanaqisah terdapat
dua unsur kerjasama (syirkah) dan unsur sewa (ijarah). Kerjasama
dilakukan dalam hal penyertaan modal atau dana dan kerjasama
kepemilikan. Sementara sewa merupakan kompensasi yang diberikan
salah satu pihak kepada pihak lain. Ini adalah sebagai salah satu ilustrasi
dari nasabah :
Bapak Muhammad (bukan nama sebenarnya) yang bekerja sebagai
Pegawai Negeri Sipil (PNS) adalah salah satu nasabah produk
pembiayaan hunian syariah. Pada tanggal 12 bulan November 2010
berkeinginan untuk membeli sebuah rumah seharga Rp. 150.000.000,00.
Beliau memiliki dana yang cukup terbatas, dan beliau meminta bantuan
tambahan modal kepada pihak Bank Muamalat dengan menggunakan
produk pembiayaan hunian syariah yang menggunakan akad musyarakah
mutanaqishah untuk akad kerjasama pembelian rumah. Setelah pihak bank menyetujui permohonan pembiayaan tersebut beliau memberikan
Muamalat memberikan modal sebesar Rp. 90.000.000,- pihak nasabah
meminta jangka waktu pembiayaan selama 15 tahun atau 180 bulan.
Pihak bank mematok keuntungan kongsi (margin) sebesar 13%. Untuk
lebih jelasnya dapat dilihat tabel pada tabel 1 berikut:
Tabel 3 Data Pembiayaan Keterangan
Nama Nasabah Bapak Muhammad
Nilai rumah yang ingin dibeli Rp. 150.000.000
Syirkah Nasabah Rp. 60.000.000
Syirkah Bank Rp. 90.000.000
Margin 13%
Jangka waktu 180 Bulan
Sumber. Dwi Fridinna Putri, 2011
Dalam penentuan proyeksi pembayaran, pertama dihitung adalah
besaran syirkah awal bank dan berapa syirkah awal nasabah, untuk
menghitung presentase awal syirkah :
Bank : = 60 %
Syirkah awal bank adalah sebesar 60% yaitu sebesar Rp. 90.000.000,-, sedangkan syirkah awal nasabah adalah 40%, sebesar Rp.
Nasabah :
=
= 40 %
Setelah masing-masing jumlah syirkah telah diketahui, maka yang
harus dihitung selanjutnya adalah jumlah nilai sewa yang harus
dibayarkan nasabah setiap bulannya, dalam unsur perhitungan nilai sewa
adalah jumlah pinjaman dari bank, margin dan pembagian hasil diawal,
adapun perhitungan nilai sewa adalah sebagai berikut :
Jumlah dropping dana + (Margin x jumlah dropping dana) x
[( ) ] [( ) ] [ ( )]
Jadi, nilai sewa yang harus dibayarkan nasabah setiap bulannya
sebesar Rp. 1.138.720,-
Didalam besaran nilai sewa yang dibayarkan nasabah setiap
bulannya terdapat bagi hasil untuk kedua belah pihak antara bank dengan
nasabah, adapun perhitungan pembagian hasil awal sebagai berikut :
Persentase bagi hasil bank: / Nilai sewa x 100
: / Rp. 1.138.720 x 100
: 85,62%
Persentase bagi hasil nasabah :
= 100 – 85,62
= 14,38 %
Persentase dalam pembagian bagi hasil atas nilai sewa adalah bank
sebesar 85,62% dan nasabah sebesar 14,38%.
Pada bulan pertama, jumlah masing-masing syirkah adalah
kesepakatan antara kedua belah pihak, dan persentasi syirkah dihitung
dari jumlah besaran syirkah dibagi dengan harga objek tersebut. Nilai
sewa merupakan jumlah besaran nilai yang harus dibayarkan oleh
1.138.720,- nilai tersebut tidak berubah sampai akhir masa akad. Bagi
hasil awal untuk porsi bank sebesar Rp. 975.000 dan bagi hasil awal
porsi nasabah adalah Rp. 163.720, hasil tersebut didapat dengan
menggunakan rumus sebagai berikut :
Bagi hasil awal bagi hasil bank : Nilai sewa x persentase bagi hasil bank
: Rp. 1.138.720 x 85,62%
: Rp. 975.000
Bagi hasil nasabah : Nilai sewa – bagi hasil bank
: Rp. 1.138.720 – Rp. 975.000
: Rp. 163.720
Sumber: Dwi Fridinna Putri, 2011
Ilustrasi pembiayaan akad murabahah dalam pembelian sebuah
rumah: Pada tanggal 23 Mei 2018, Syifa mengajukan permohonan
pembiayaan untuk pembelian sebuah rumah dengan harga Rp.
150.000.000,- dimana Syifa membayar uang muka sebesar 10% (Rp.
15.000.000,-) kepada developer, setelah bank melakukan penilaian
terhadap permohonan tersebut Syifa memiliki kesanggupan mengangsur
selama 15 tahun (180 bulan). Bank melakukan kesempatan dengan
mengambil margin keuntungan 9,5% tahun. Maka penyelesaiannya
Harga rumah : Rp. 150.000.000,-
Persentase harga rumah : Rp. 15.000.000,-
Nilai KPR Rp. 135.000.000,-
Margin = 9,5% x 15 x Rp. 135.000.000,-
= Rp. 192.375.000,-
Margin per bulan = Rp. 192.375.000,-
180
= Rp. 1.068.750,-
Angsuran per tahun = (Pokok x margin x jangka waktu) + pokok
Jangka waktu
Angsuran per tahun =
= Rp. 21.825.000
Angsuran per bulan =
= Rp. 1.818.750,-
c. Pencatatan dalam jurnal
Pencatatan dalam jurnal dilakukan pada saat transaksi pencairan
dana, pembayaran angsuran bagi hasil, pembayaran angsuran pokok,
1) Jurnal pada saat pencairan
Pada saat pencairan pinjaman, bank melakukan pencairan dan
langsung memasukan sejumlah pinjaman ke rekening tabungan Bapak
Muhammad, sejumlah uang tersebut s
ebagai syirkah bank untuk pembelian rumah, pencatatan transaksi
dengan jurnal :
Dr. Pembiayaan Musyarakah xxx
Kr. No. Rekening tabungan Bapak Muhammad xxx
2) Jurnal pada saat pembayaran angsuran pokok
Pembayaran angsuran tidak dilakukan nasabah secara cash tetapi
secara pemotongan lagsung di rekening tabungan nasabah, nasabah
harus ada memiliki saldo di rekening tabungan tersebut minimal
dalam setiap bulannya cukup untuk pembayaran angsuran. Dalam
pencatatan transaksi ini juga langsung dicatat bagi hasil, dimana bagi
hasil porsi nasabah diakui sebagai pengurang pembiayaan, dan porsi
nasabah diakui sebagai pendapatan bagi hasil pembiayaan
musyarakah. Jumlah nilai yang dibayarkan setiap bulannya sama, tetapi porsi pembagian hasil setiap bulannya mengalami perubahan,
dimana porsi bank semakin menurun dan porsi nasabah semakin
meningkat.
Kr. Pembiayaan musyarakah xxx
Kr. Pendapatan bagi hasil musyarakah xxx
3) Jurnal pembayaran tunggakan
Apabila saldo nasabah dalam rekening tidak mencukupi untuk
dilakukan pemotongan, maka pihak BMI akan perjurnalan untuk
mencatat pembayaran jatuh tempo, dengan jurnal sebagai berikut :
Dr. Pembiayaan musyarakah jatuh tempo xxx
Kr. Pembiayaan musyarakah xxx
Jurnal Pelunasan
Penjurnalan pada saat pelunasan tidak ada perbedaan dengan saat
pembayaran angsuran, pencatatan dilakukan seperti saat pembayaran
angsuran, tetapi karena terakhir masa pembayaran, maka disebut
sebagai pelunasan.
Dr. No. Rekening tabungan Bapak Muhammad xxx
Kr. Pembiayaan musyarakah xxx
Kr. Pendapatan bagi hasil musyarakah xxx
Pencatatan jurnal akad murabahah :
a. Pada saat perolehan, aset murabahah diakui sebagai persediaan
Dr. Aset Murabahah xxx
Kr. Kas xxx
b. Apabila terdapat diskon pada saat pembelian aset murabahah, maka
terdapat beberapa alternatif perlakuan di antaranya:
- Jika terjadi sebelum akad murabahah maka diskon pembelian
akan diakui sebagai pengurang biaya perolehan aset murabahah,
Dr. Aset murabahah xxx*
Kr. Kas xxx
Keterangan: * (harga perolehan – diskon)
- Jika terjadi setelah akad murabahah dan sesuai yang disepakati
menjadi hak pembeli maka diskon pembelian diakui sebagai
kewajiban kepada pembeli
Dr. Aset murabahah xxx
Kr. Kas xxx
- Jika terjadi setelah akad murabahah dan tidak diperjanjikan
dalam akad maka akan menjadi hak penjual dan diakui sebagai
pendapatan operasional lain
Dr. Kas xxx
Kr. Pendapatan operasional lain xxx
d. Penyajian dalam Laporan Keuangan
Pembiayaan musyarakah atau investasi musyarakah diakui pada
saat pembayaran sejumlah kas kepada nasabah, pengakuan investasi
dicairkan oleh pihak bank dalam bentuk kas diserahkan melalui
rekening tabungan nasabah.
Rekening tabungan merupakan dana syirkah temporer yang
disajikan di neraca bagian pasiva. Saldo tabungan akan terkoreksi saat
pembayaran angsuran sewa bulanan untuk transaksi musyarakah
mutanaqisah.
Pendapatan bagi hasil usaha musyarakah diakui sebesar haknya
sesuai dengan kesepakatan awal dan porsi bagi hasil dalam setiap
bulannya, dan kerugian investasi diakui sesuai dengan porsi dana
masing-masing mitra dan mengurangi nilai asset musyarakah.
Pendapatan porsi bagi hasil bank dicatat sebagai pendapatan bagi hasil
musyarakah pada laporan laba rugi. Sedangkan bagi hasil untuk
nasabah akan mengurangi pembiayaan musyarakah periode tersebut.
Tabel 4 Laporan Keuangan
Neraca
SEBAGIAN NERACA Per 31 Desember 2017 DAN 2016
No Pos 2017 2016 Pasiva 1 Dana Simpanan a. Giro Rp. 3.621.269.149 Rp. 3.274.838.160 b. Tabungan Rp. 2. 727.998.590 Rp. 2.238.617.326 Aktiva 2 Pembiayaan Musyarakah Rp. 19.160.884.745 Rp. 20.125.269.223 Sumber: Diolah oleh Penulis 2018
Tabel 5 Laporan Laba Rugi LAPORAN LABA RUGI Per 31 Desember 2017 DAN 2016
No Pos 2017 2016
1 Pendapatan dari penjualan
Rp.1.501.342.184 Rp.1.655.868.223
Pendaptan dari bagi hasil Rp.1.783.921.266 Rp.1.734.277.433 Pendapatan dari ijarah Rp.41.481.047 Rp.47.650.881 Pendapatan usaha utama
lainnya
Rp.383.083.159 Rp.363.254.446
2 Beban operasional lainnya
Rp.476.126.287 Rp.324.813.140
Sumber: Diolah oleh Penulis 2018
2. Kesesuaian penerapan akad musyarakah mutanaqisah dan akad
murabahah dengan Fatwa MUI
Dari uraian yang ada tentunya tidak terlepas dari pengawasan yang
dilakukan oleh Dewan Pengawas Syariah (DPS). Pengawasan ini
dilakukan agar setiap kegiatan yang dilakukan oleh perbankan syariah
sesuai dengan peraturan syariah. Pengawasan ini mengacu kepada Fatwa
DSN MUI. Penulis disini mengacu pada Fatwa DSN MUI
No.73/DSN-MUI/IX/2008 tentang akad musyarakah mutanaqisah dan Fatwa DSN
MUI No.04/DSN-MUI/IV/2000 tentang akad murabahah. Dari hasil
penelitian yang penulis lakukan, dapat disimpulkan bahwa Bank
Muamalat Indonesia telah menjalankan penerapan akad musyarakah
mutanaqisah dan akad murabahah sesuai dengan Fatwa DSN MUI tersebut.
Tabel 6
Ketentuan penerapan akad musyarakah mutanaqisah dan akad murabahah di Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin dengan
Fatwa DSN MUI No Fatwa DSN MUI No.04/DSN-MUI/IV/2000 Fatwa DSN MUI No.73/DSN-MUI/XI/2008 Bank Muamalat Indonesia Cabang Banjarmasin 1 Barang yang diperjualbelikan harus terbebas dari riba.
Memberikan modal dan kerja berdasarkan kesepakatan pada saat akad.
√
2 Barang yang akan diperjualbelikan harus dimiliki oleh penjual.
Dalam akad musyarakah mutanaqisah, pihak pertama (syarik) wajib berjanji untuk menjual seluruh hishshah-nya secara bertahap dan pihak kedua (syarik) wajib membelinya.
√
3 Dalam jual beli ini bank dibolehkan meminta nasabah untuk membayar uang muka saat
menandatangani kesepakatan awal pemesanan.
Keuntungan yang diperoleh dari ujrah tersebut dibagi sesuai dengan nisbah yang telah disepakati dalam akad, sedangkan kerugian harus berdasarkan proporsi kepemilikan. Nisbah keuntungan dapat mengikuti perubahan proporsi kepemilikan sesuai kesepakatan pada syarik.
√
4 Bank dapat meminta nasabah untuk
menyediakan jaminan yang dapat dipegang.
*Note
√
Sumber: Diolah oleh penulis 2018
Keterangan :
(*) Bahwa bank hanya melakukan take over dan meneruskan pembiayaan dari tempat pembiayaan sebelumnya, maka jaminan untuk akad musyarakah mutanaqisah berupa Surat Hak Milik Tanah dan Bangunan.