BAB I PENDAHULUAN
E. Pengaturan Sewa Menyewa Menurut Undang-undang No. 4
Untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum dalam pembangunan dan kepemilikan, setiap pembangunan rumah hanya dapat dilakukan di atas tanah yang dimiliki berdasarkan hak-hak atas tanah sesuai dengan Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Tersedianya rumah yang layak dan jumlah yang cukup akan tercipta suatu keadaan penghuni rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur. Disisi lain tingkat pertumbuhan penduduk tidak diimbangi dengan kemampuan penyediaan perumahan yang memadai. Oleh karena itu pemerintah perlu melakukan langkah yang dapat menciptakan iklim peran serta masyarakat untuk membangun rumah yang ditujukan untuk dihuni oleh bukan pemilik dalam jumlah yang cukup dan dapat terjangkau oleh masyarakat dengan cara sewa.
Dalam rangka mewujudkan upaya dan langkah tersebut di atas dan untuk menjamin kepastian hukum pemerintah telah mengeluarkan UUPP, dan selanjutnya pengaturan pelaksanaannya telah dikeluarkan PP No.44 Tahun 1994. Dalam Pasal 1 angka 2 Undang-undang tersebut yang dimaksud “Perumahan adalah kelompok
rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.”
Berdasarkan UUPP tersebut diatur tentang tata cara sewa menyewa rumah sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 12 yaitu:
1. Penghunian rumah oleh bukan pemilik hanya sah apabila ada persetujuan atau izin pemilik.
2. Penghunian sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), dilakukan baik dengan cara sewa menyewa maupun dengan cara bukan sewa menyewa.
3. Penghunian rumah sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) dengan cara sewa menyewa dilakukan dengan perjanjian tertulis, sedangkan penghunian rumah dengan cara bukan sewa-menyewa dapat dilakukan dengan perjanjian tertulis.
4. Pihak penyewa wajib menaati berakhirnya batas waktu sesuai dengan perjanjian tertulis.
5. Dalam hal penyewa sebagaimana dimaksud dalam ayat (4) tidak bersedia meninggalkan rumah yang disewa sesuai dengan batas waktu yang disepakati dalam perjanjian tertulis, penghunian dinyatakan tidak sah atau tanpa hak dan pemilik rumah dapat meminta bantuan instansi Pemerintah yang berwenang untuk menertibkannya.
6. Sewa-menyewa rumah dengan perjanjian tidak tertulis atau tertulis tanpa batas waktu yang telah berlangsung sebelum berlakunya Undang-undang ini dinyatakan telah berakhir dalam waktu 3 (tiga) tahun setelah berlakunya Undang-undang ini.
7. Pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), ayat (2), ayat (3), ayat (4), ayat (5), dan ayat (6), diatur dengan Peraturan Pemerintah. Selanjutnya berdasarkan ketentuan Pasal 13 UUPP menyatakan bahwa:
1. Pemerintah mengendalikan harga sewa rumah yang dibangun dengan memperoleh kemudahan dari Pemerintah.
2. Pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Sementara pengaturan lebih lanjut mengenai sewa menyewa diatur dalam PP No.44 Tahun 1994, yaitu antara lain:
1. Penghunian rumah dengan cara sewa menyewa didasarkan kepada suatu perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa (Pasal 4 ayat 1).
2. Perjanjian sewa menyewa tersebut harus mencantumkan sekurang- kurangnya hak dan kewajiban, jangka waktu sewa dan besarnya harga sewa (Pasal 4 ayat 2).
3. Hak bagi pemilik menerima uang sewa dari penyewa sesuai dengan yang diperjanjikan, hak pemilik untuk meminta bantuan Kepolisian Negara Republik Indonesia bila penyewa tidak bersedia meninggalkan dan mengosongkan rumah yang disewa sesuai dengan batas waktu yang diperjanjikan (Pasal 5 ayat 1 jo Pasal 10 ayat 2).
4. Kewajiban bagi pemilik untuk menyerahkan rumah dalam keadaan baik sesuai dengan yang diperjanjikan (Pasal 5 ayat 2).
5. Hak bagi penyewa untuk menempati atau menggunakan rumah sesuai dengan keadaan yang telah diperjanjikan (Pasal 7).
6. Kewajiban penyewa untuk menggunakan dan memelihara rumah yang disewa dengan sebaik-baiknya, memenuhi segala kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan rumah dengan perjanjian, kewajiban untuk mengembalikan rumah kepada pemilik dalam keadaan baik kosong dari penghunian, kewajiban untuk mentaati berakhirnya batas waktu sewa sesuai dengan yang diperjanjikan (Pasal 8 jo Pasal 10 ayat 1).
7. Larangan bagi pemilik untuk menyewakan rumah yang sedang dalam sengketa (Pasal 4).
8. Larangan bagi penyewa untuk menyewakan kembali dan atau memindahkan hak penghunian atas rumah yang disewanya kepada pihak ketiga tanpa izin tertulis dari pemilik dan larangan untuk mengubah bentuk bangunan rumah tanpa izin tertulis dari pemilik (Pasal 9).
9. Sanksi diputuskannya hubungan sewa menyewa sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa bagi pemilik bila tidak menyerahkan rumah kepada penyewa dalam keadaan baik, bila pemilik tidak memperbolehkan penyewa menempati atau menggunakan rumah sesuai dengan yang diperjanjikan, dan bagi yang menyewakan bila tidak memenuhi kewajiban untuk menggunakan dan memelihara rumah yang disewa dengan sebaik-baiknya, memenuhi segala kewajiban yang berkaitan dengan penggunaan rumah sesuai dengan perjanjian, kewajiban untuk mengembalikan rumah kepada pemilik dalam keadaan baik dan kosong, kewajiban untuk mentaati batas waktu sewa, mentaati larangan untuk tidak mengubah bentuk bangunan rumah tanpa izin tertulis dari pemilik. Sanksinya jika yang dirugikan pihak penyewa adalah keharusan bagi pemilik untuk mengembalikan uang sewa dan kewajiban-kewajiban lain seperti yang telah diperjanjikan dan jika yang dirugikan pihak pemilik, maka penyewa berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik seperti semula, dan tidak dapat meminta kembali uang sewa yang telah dibayarkan (Pasal 11).
10. Berakhirnya masa sewa dikarenakan rumah tersebut musnah dan tidak dapat dihuni lagi. Dalam hal ini, penyewa dapat meminta pengembalian harga sewa
sesuai dengan waktu yang tersisa, dan apabila yang musnah hanya sebagian dari rumah, hubungan sewa menyewa dapat dilanjutkan berdasarkan musyarawah. Bila musnahnya karena kesalahan pemilik, maka pemilik wajib mengembalikan uang sewa kepada penyewa (Pasal 12).
11. Penyelesaian perselisihan dilakukan melalui Pengadilan Negeri (Pasal 22). Pada prinsipnya banyak terjadi kesamaan-kesamaan antara Peraturan Pemerintah tersebut dengan pasal-pasal tentang sewa menyewa dalam KUHPerdata, meskipun terdapat pula beberapa perbedaan antara kedua peraturan itu yang merupakan perubahan untuk menyesuaikan keadaan dan kondisi perkembangan masyarakat. Persamaanya adalah bahwa sewa menyewa sudah diatur dalam peraturan perundang-undangan, dan dengan adanya ada dua belah pihak yang melakukan perbuatan hukum, serta adanya hak dan kewajiban. Sedangkan perbedaannya, KUHPerdata tentang perjanjian masih bersifat umum, sedangkan PP No.44 Tahun 1994 sudah bersifat khusus yang mengatur tentang perumahan.
F. Pelaksanaan Sewa Menyewa Rumah Berjangka Pendek Bagi Pekerja