BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
B. Pengaturan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta
1. Pengaturan Sewa-menyewa Rumah Susun Ditinjau Berdasarkan
Pasal 1313 KUH Perdata menyatakan bahwa, “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Berdasar pengertian perjanjian menurut KUH Perdata tersebut maka dapat disimpulkan unsur-unsur yang terdapat dalam perjanjian antara lain : adanya suatu perbuatan, antara sekurangnya 2 (dua) orang atau dapat pula lebih, perbuatan tersebut melahirkan perikatan diantara para pihak-pihak yang berjanji tersebut commit to user
lxxvi
(Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2004:7). Perikatan di dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta meskipun tidak tertuang dalam akta perjanjian, akan tetapi apabila dikaitkan dengan unsur-unsur yang terdapat dalam pengertian perjanjian menurut KUH perdata, maka :
a. Adanya suatu perbuatan
Unsur perbuatan dalam sewa-menyewa rumah susun ini adalah pihak penyewa melakukan suatu perbuatan yaitu memberikan pernyataan persetujuan terhadap segala ketentuan yang ditetapkan oleh pihak lainnya, yaitu pengelola rusunawa.
b. Antara sekurangnya dua orang (dapat lebih dari dua orang)
Sewa-menyewa rumah susun ini terjadi antara 2 (dua) orang atau pihak seperti yang terdapat dalam perjanjian di dalam KUH Perdata, yaitu pihak penyewa dan pihak pengelola yang dalam hal ini adalah masyarakat penyewa rumah susun sebagai pihak penyewa dan UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta sebagai pihak yang menyewakan sekaligus mengelola Rusunawa yang ada di Kota Surakarta.
c. Perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang berjanji tersebut
Perbuatan yang dilakukan oleh penyewa rumah susun menghasilkan perikatan di antara penyewa dan juga pengelola rumah susun, karena secara tidak langsung ketika penyewa memberikan pernyataan atau persetujuannya terhadap segala ketetapan yang berlaku, semua ketetapan tersebut mengikat tidak hanya bagi penyewa namun juga bagi pengelola.
Berdasarkan ketiga hal tersebut maka dapat disimpulkan bahwa perikatan di dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta meskipun tidak dibuat dalam sebuah akta perjanjian, akan tetapi secara tidak langsung unsur yang terkandung dalam pernyataan tertulis dari pihak penyewa rumah susun telah memenuhi unsur-unsur yang termuat di dalam commit to user
lxxvii
pengertian perjanjian menurut Pasal 1313 KUH perdata, yaitu adanya suatu perbuatan, antara sekurangnya 2 (dua) orang, dan perbuatan tersebut melahirkan perikatan diantara para pihak yang berjanji tersebut.
Selain unsur-unsur yang terdapat dalam pengertian perjanjian, tinjauan mengenai perjanjian juga memperhatikan syarat sahnya perjanjian yang terdapat dalam Pasal 1320 KUH perdata. Syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu :
a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya. b. Cakap untuk membuat perikatan.
c. Suatu hal tertentu. d. Suatu sebab yang halal.
Perikatan yang timbul dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta apabila dikaji menurut syarat sahnya perjanjian di dalam Pasal KUH Perdata tersebut, maka :
a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
Sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta meskipun tidak dibuat dalam akta perjanjian, pernyataan tertulis dari pihak penyewa secara tidak langsung merupakan bentuk perikatan bagi para pihak, dan hal itu secara tidak langsung pula merupakan bentuk kesepakatan dari para pihak terhadap sewa-menyewa rumah susun. Hal ini dikarenakan ketika pernyataan tertulis tersebut ditandatangani oleh penyewa, pada saat itu pula semua hak dan kewajiban telah mengikat para pihak, baik itu penyewa maupun pengelola.
b. Cakap untuk membuat perikatan
KUH Perdata tidak menyebutkan siapa saja yang cakap melakukan perbuatan hukum atau dalam hal ini membuat perjanjian atau perikatan, namun dalam Pasal 1330 KUH Perdata hanya menyebutkan mereka yang dinyatakan tidak cakap melakukan perbuatan hukum. Salah satu yang dianggap tidak cakap adalah mereka
lxxviii
yang belum dewasa. Pasal 330 KUH Perdata menyatakan bahwa mereka yang belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai umur genap 21 (dua puluh satu) tahun dan tidak lebih dahulu telah kawin. Dengan kata lain, mereka yang sudah mencapai umur genap 21 tahun dan atau belum mencapai umur genap 21 tahun tetapi telah menikah dianggap sudah dewasa dan cakap melakukan perbuatan hukum. Kecakapan dalam sewa-menyewa ini ditunjukkan dengan salah satu persyaratan yang harus dipenuhi oleh penyewa, yaitu penyewa haruslah orang yang sudah menikah dan hal ini harus dibuktikan oleh penyewa dengan menyerahkan fotokopi surat nikah.
c. Suatu hal tertentu
Obyek dalam sewa-menyewa rumah susun ini adalah satuan unit rumah susun beserta dengan segala fasilitas serta sarana dan prasarana yang terdapat dalam rumah susun milik Pemerintah Kota Surakarta yang dapat dipakai oleh masyarakat sebagai tempat tinggal melalui sistem sewa-menyewa. Selain obyek, dalam sewa-menyewa rumah susun ini juga diatur mengenai segala hak dan kewajiban bagi para pihak, baik Pemerintah Kota Surakarta melalui pengelola yaitu UPTD Rumah Sewa sebagai pemilik dan juga penghuni Rusunawa sebagai penyewa yang tertuang di dalam tata tertib Rusunawa.
d. Suatu sebab yang halal
Kesepakatan atau perikatan yang timbul dalam sewa-menyewa rumah susun ini berisi dengan hal yang halal, dalam artian tidak bertentangan dengan undang-undang maupun kesusilaan karena yang menjadi pokok atau obyek di dalam perikatan ini adalah rumah susun milik Pemerintah Kota Surakarta yang disewakan kepada warga masyarakat Kota Surakarta yang membutuhkan dan telah memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan oleh UPT Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta yang merupakan pihak yang berwenang di dalam pengelolaan dan segala hal yang berkaitan dengan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta. Selain perikatan itu commit to user
lxxix
sendiri, dengan mengingat maksud serta tujuan pembangunan rumah susun oleh Pemerintah Kota Surakarta, segala ketentuan dan hal yang diatur dalam sewa-menyewa rumah susun ini tidak mengandung unsur yang terlarang, tidak dilarang oleh undang-undang dan tidak bertentangan dengan ketertiban umum dan kesusilaan.
Berdasarkan hasil tinjauan terhadap pengaturan perikatan yang timbul dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta dengan ketentuan dalam Pasal 1320 KUH Perdata, maka dapat disimpulkan bahwa perikatan di dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta ini meskipun tidak dibuat dalam sebuah akta perjanjian dapat dikatakan telah memenuhi ketentuan dalam Pasal 1320 KUH Perdata mengenai syarat sahnya perjanjian, yaitu sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, dilakukan oleh para pihak yang cakap untuk membuat perikatan, merupakan suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal, tidak bertentangan dengan Undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan. 2. Pengaturan Sewa-menyewa Rumah Susun Ditinjau Berdasarkan
Pengaturan Sewa-Menyewa di dalam KUH Perdata
Pengertian sewa-menyewa berdasarkan Pasal 1548 KUH Perdata ialah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu, dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya. Berdasarkan definisi tersebut, maka unsur-unsur yang terdapat didalamnya yaitu adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa; adanya konsensus diantara kedua belah pihak; adanya obyek sewa-menyewa yaitu barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak; adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda; serta adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan.
lxxx
Unsur-unsur tersebut apabila dikaitkan dengan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta, maka :
a Adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa.
Pihak yang menyewakan dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta ini yaitu Pemerintah Kota Surakarta melalui Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta sebagai pihak yang berwenang sebagai pengelola rumah susun yang terdapat di Kota Surakarta. Pihak penyewa yaitu warga masyarakat Kota Surakarta yang menyewa rumah susun milik Pemerintah Kota Surakarta tersebut.
b Adanya konsensus antara kedua belah pihak.
Kesepakatan di antara pihak penyewa dan yang menyewakan di dalam sewa-menyewa rumah susun ini ditandai dengan pernyataan tertulis dari pihak penyewa yang mana dalam pernyataan tersebut merupakan tanda persetujuan dari pihak penyewa atas segala ketentuan yang sudah ditetapkan oleh pihak yang menyewakan. Dengan adanya pernyataan kesepakatan tersebut juga menjadi tanda bagi kedua belah pihak bahwa segala ketentuan tersebut sudah mengikat para pihak khususnya menyangkut hak dan kewajiban.
c Adanya obyek sewa-menyewa, yaitu barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak.
Obyek dalam sewa-menyewa rumah susun ini adalah satuan unit rumah susun beserta dengan segala fasilitas, sarana dan prasarananya baik yang terdapat dalam bagian satuan unit rumah susun itu sendiri sebagai bagian dari hak masing-masing penyewa, maupun juga bagian bersama dan benda bersama yang dipakai oleh para penghuni rumah susun secara bersama-sama di dalam rumah susun tersebut.
lxxxi
d Adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda.
Kewajiban dari pihak yang menyewakan yang dalam hal ini yaitu UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta sebagai pengelola rumah susun di Kota Surakarta termuat di dalam tata tertib rusunawa diantaranya adalah menyediakan fasilitas listrik, air bersih di setiap satuan unit Rusunawa, melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan. Dari kewajiban-kewajiban tersebut terlihat bahwa pada dasarnya pengelola mempunyai kewajiban untuk menyerahkan kenikmatan kepada penyewa Rusunawa.
e Adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan.
Tata tertib Rusunawa selain memuat kewajiban pengelola juga memuat kewajiban-kewajiban penyewa Rusunawa. Kewajiban tersebut antara lain membayar biaya sewa dan segala biaya yang ditetapkan oleh pengelola, membayar pemakaian listrik dan air bersih. Berdasarkan kewajiban-kewajiban tersebut dapat terlihat bahwa penyewa rusunawa berkewajiban menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan melalui pengelola Rusunawa.
Pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta apabila dikaitkan dengan unsur-unsur yang terdapat dalam pengertian sewa-menyewa menurut Pasal 1548 KUH Perdata, dapat disimpulkan bahwa pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta yang terdapat dalam pernyataan penyewa rumah susun maupun tata tertib Rusunawa, telah memenuhi unsur-unsur pengertian sewa-menyewa di dalam Pasal 1548 KUH Perdata.
Pasal 1550-1552 KUH Perdata memuat mengenai kewajiban dari pihak yang menyewakan, sementara mengenai haknya sudah termuat di commit to user
lxxxii
dalam pengertian sewa-menyewa itu sendiri dalam Pasal 1548 KUH Perdata, yaitu menerima harga sewa yang telah ditentukan. Dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta ini, salah satu hak dari pengelola Rusunawa yaitu UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta sebagai pihak yang menyewakan rumah susun di Kota Surakarta adalah menarik uang sewa, rekening air, listrik, dan biaya lain-lain yang telah ditetapkan oleh pengelola dengan kata lain-lain maka pengelola menerima harga sewa yang telah ditentukan. Dengan demikian maka hak yang dimiliki oleh pihak yang menyewakan telah memenuhi ketentuan hak dari pihak yang menyewakan dalam Pasal 1548 KUH Perdata.
Disamping memiliki hak, pengelola rumah susun di Kota Surakarta juga memiliki kewajiban yang termuat di dalam tata tertib Rusunawa. Kewajiban-kewajiban tersebut apabila dikaitkan dengan kewajiban pihak yang menyewakan dalam KUH Perdata, maka :
a. Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa (Pasal 1550 ayat (1) KUH Perdata).
Dalam sewa-menyewa rumah susun ini pihak pengelola menyerahkan satuan unit rumah susun kepada penyewa sesuai dengan satuan unit yang menjadi hak penyewa yang bersangkutan.
b. Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (Pasal 1550 ayat (2) KUH Perdata).
Salah satu kewajiban pengelola yang terdapat dalam tata tertib Rusunawa yaitu melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan. Dengan demikian maka jelas bahwa pengelola berkewajiban untuk melakukan pemeliharaan terhadap rumah susun yang disewakan sehingga rumah susun tersebut dapat digunakan oleh penyewa rumah susun dengan baik.
lxxxiii
c. Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan (Pasal 1550 ayat (3) KUH Perdata).
Menyediakan fasilitas listrik, air bersih di setiap Satuan Unit Rusunawa; mewujudkan lingkungan yang bersih dan teratur serta lestari; menjaga keamanan lingkungan bekerjasama dengan penyewa dan aparat keamanan, merupakan kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi oleh pengelola sebagai upaya yang dilakukan oleh pengelola dalam memberikan hak pada penyewa untuk menikmati rumah susun yang disewanya dengan baik.
d. Melakukan pembetulan pada waktu yang sama (Pasal 1551 KUH Perdata).
Kewajiban pengelola untuk melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan khususnya dalam hal melakukan perbaikan menyatakan bahwa kewajiban pengelola adalah melakukan pembetulan-pembetulan terhadap sarana rumah susun yang disewakan apabila terdapat kerusakan atau hal-hal lainnya yang membutuhkan perbaikan.
e. Menanggung cacat dari barang yang disewakan (Pasal 1552 KUH Perdata).
Kewajiban pengelola untuk melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan, secara tidak langsung dalam hal melakukan pemeriksaan juga menyatakan bahwa pengelola menanggung apabila terdapat suatu hal yang cacat mengenai satuan unit rumah susun yang disewakannya tersebut dan berupaya untuk memperbaiki hal yang cacat tersebut sehingga kemudian dapat dipergunakan oleh penyewa dengan sebagaimana mestinya.
Berdasarkan kelima hal tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa kewajiban pihak pengelola Rusunawa yang juga merupakan pihak yang commit to user
lxxxiv
menyewakan rumah susun di Kota Surakarta telah memenuhi ketentuan kewajiban dari pihak yang menyewakan yang terdapat dalam KUH Perdata, yaitu : menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa (Pasal 1550 ayat (1) KUH Perdata), memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (Pasal 1550 ayat (2) KUH Perdata), memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan (Pasal 1550 ayat (3) KUH Perdata), melakukan pembetulan pada waktu yang sama (Pasal 1551 KUH Perdata), dan menanggung cacat dari barang yang disewakan (Pasal 1552 KUH Perdata).
Seperti halnya pihak yang menyewakan, pihak penyewa juga mempunyai hak dan kewajiban. Hak yang dimiliki oleh penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik. Sementara itu sesuai dengan Pasal 1560 KUH Perdata, kewajiban utama seorang penyewa yaitu :
a. Memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak-rumah yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut persetujuan sewanya, atau jika tidak ada suatu persetujuan mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan (Pasal 1560 ayat (1)e KUH Perdata).
Kewajiban penyewa rumah susun di Kota Surakarta yang termuat dalam tata tertib Rusunawa diantaranya adalah memelihara sarana Rusunawa yang disewa dengan sebaik-baiknya. Hal ini menunjukkan bahwa salah satu kewajiban penyewa rumah susun atau penghuni Rusunawa adalah harus bertindak sebagai seorang bapak-rumah yang baik, yaitu menggunakan segala sarana dan prasarana yang ada di rumah susun seakan-akan itu adalah miliknya sendiri.
Selain dalam kewajiban, ketentuan mengenai hal ini juga dijabarkan dalam larangan bagi penyewa yang juga termuat dalam tata tertib Rusunawa, diantaranya adalah dilarang melakukan tindakan merusak commit to user
lxxxv
atau melakukan tindakan yang dapat menimbulkan pencemaran terhadap fasilitas bersama yang ada di lingkungan Rusunawa, dan dilarang merusak instalasi listrik, air, lampu taman dan lampu penerangan di komplek Rusunawa.
b. Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan (Pasal 1560 ayat (2)e KUH Perdata).
Kewajiban ini terdapat dalam tata tertib Rusunawa yang menyatakan bahwa kewajiban penyewa atau penghuni Rusunawa adalah membayar sewa dan segala biaya yang ditetapkan pengelola dan juga membayar Pemakaian listrik dan air bersih setiap bulannya. Dalam pernyataan yang dibuat penyewa, salah pernyataannya adalah sanggup dan bersedia membayar sewa sesuai tarif antara tanggal 1 sampai dengan 10 setiap bulannya.
Berdasar kedua hal di atas, maka dapat disimpulkan bahwa kewajiban yang dimiliki oleh penyewa rumah susun di Kota Surakarta telah memenuhi ketentuan dalam Pasal 1560 ayat (1)e KUH Perdata mengenai kewajiban penyewa sebagai bapak rumah yang baik terhadap barang yang disewanya dan juga kewajiban untuk membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan sesuai dengan Pasal 1560 ayat (2)e KUH Perdata.
Dalam sewa-menyewa, ketentuan menurut Pasal 1553 KUH Perdata menyatakan, “ Jika selama waktu sewa, barang yang disewakan sama sekali musnah karena suatu kejadian yang tak disengaja, maka persetujuan sewa gugur demi hukum. Jika barangnya hanya sebagian musnah, si penyewa dapat memilih, menurut keadaan, apakah ia akan meminta pengurangan harga sewa, ataukah ia akan meminta bahkan pembatalan persetujuannya sewa; tetapi tidak dalam satu dari kedua hal itupun ia berhak atas suatu ganti-rugi”. Dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta ketentuan mengenai resiko ini tidak diatur, sehingga apabila sewaktu-waktu terjadi hal yang menyebabkan musnahnya commit to user
lxxxvi
rumah susun karena suatu kejadian yang tidak disengaja, para pihak dapat melihat ketentuan umum mengenai resiko di dalam sewa-menyewa yang terdapat dalam Pasal 1553 KUH Perdata tersebut.
Pada dasarnya sewa-menyewa dibuat dengan jangka waktu tertentu sesuai dengan Pasal 1570 KUH Perdata yang berbunyi, “Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya sesuatu pemberhentian untuk itu”. Sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta juga dibuat dengan jangka waktu tertentu yaitu 12 (dua belas) bulan. Hal ini dinyatakan di dalam salah satu pernyataan penyewa bahwa penyewa menyetujui jangka waktu sewa satuan unit Rusunawa adalah selama 12 (dua belas) bulan terhitung sejak berlakunya sampai dengan berakhirnya Surat Ijin Penghunian (SIP). Dengan demikian maka ketentuan mengenai jangka waktu sewa rumah susun ini telah memenuhi ketentuan di dalam Pasal 1570 KUH Perdata.
C. Pelaksanaan Sewa-menyewa Rumah Susun di Kota Surakarta,