PENYAJIAN DATA DAN ANALISIS
B. Penyajian Data dan Analisis
1. Bentuk Pembiayaan Hunian Syariah di Bank Muamalat Cabang
Pembantu Pasuruan
Produk pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat cabang pembantu Pasuruan disebut dengan produk KPR Muamalat iB, produk ini sangat flexibel sehingga nasabah memiliki pilihan sesuai kebutuhan. Produk ini terbagi menjadi dua bentuk, yaitu KPR iB Pembelian dan KPR iB Kongsi.121
Untuk memperoleh pembiayaan di Bank Muamalat Pasuruan, calon nasabah harus memenuhi kriteria sebagai berikut:122
a. Usia minimal 21 tahun saat pengajuan pembiayaan atau sudah menikah.
b. Usia maksimal saat jatuh tempo pembiayaan: 1) Pegawai: 55 tahun atau belum pensiun. 2) Wiraswasta: 60 tahun.
c. Status karyawan
1) Karyawan tetap (minimal telah 1 tahun) 2) Karyawan kontrak (minimal telah 2 tahun) 3) Wiraswasta (minimal telah 2 tahun) d. Pengakuan penghasilan
1) Gaji pokok 100% x nilai gaji pokok
2) Tunjangan tetap 100% x nilai tunjangan tetap
121
Farid, wawancara, Pasuruan, 11 Juni 2015.
122
3) Tunjangan tidak tetap 50% x rata-rata tunjangan selama 3 bulan 4) Gaji pasangan 100% x nilai gaji pokok
e. Cash Ratio
1) Pendapatan < Rp 5 juta: 35% dari pendapatan 70% dari disposable Income
2) Pendapatan > Rp 5 juta s/d Rp 10 juta: 40% dari pendapatan
75% dari Disposable Income
3) Pendapatan > Rp 10 juta: 50% dari pendapatan
80% dari Disposable Income
Selain kriteria nasabah tersebut, ada pula kriteria properti yang harus dipenuhi, antara lain:123
a. Properti baru Ready stock
Indent (harus dari developer rekanan) b. Properti Bekas Ready Stock
c. Pengakuan harga properti
1) Developer rekanan : sesuai price list
2) Developer Lainnya : nilai taksasi
123
Selain kriteria tersebut, ada pula kriteria umum untuk properti, antara lain:124
a. Lebar jalan dimuka minimum 3 meter
b. Tidak berada di bawah jalur tegangan tinggi (berjarak minimal 20 meter)
c. Tidak berada di daerah yang terkena banjir dalam 2 tahun terakhir. d. Tidak berlokasi di jalur hijau (green belt), bantaran sungai dan
bantaran rel kereta api.
e. Tidak berada di dekat kuburan (minimal 20 meter) f. Kepemilikan (Status Sertifikat):
1) Hak Milik (HM)
2) Hak Guna Bangunan (HGB) dengan sisa masa berlaku HGB pada saat pembiayaan jatuh tempo minimum 1 tahun.
3) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau Strata Title yang didirikan di atas tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan (tidak diperkenankan untuk kios) untuk Apartemen.
Adapun ketentuan dari financing to value (nilai pembiayaan) adalah sebagai berikut:125
a. Plafond pembiayaan untuk KPR iB Pembelian adalah sbb:
124
Ibid.
125
Tabel 4.1
Plafon KPR Pembelian
Pembiayaan & Tipe Agunan
FTV Maksimum FP 1 FP 2 FP 3 dst KPR Tipe Bangunan > 70 m2 70% 60% 50% KPRS Tipe Bangunan > 70 m2 70% 60% 50% KPR Tipe Bangunan 22-70 m2 90% 70% 60% KPRS Tipe Bangunan 22-70 m2 80% 70% 60% KPRS Tipe Bangunan s/d 21 m2 90% 70% 60% Sumber: Dokumentasi 2015
Bank Muamalat Cabang Pembantu Pasuruan Keterangan:
FP : Fasilitas Pembiayaan
KPR: Pembiayaan Pemilikan Rumah Susun/Apartemen/Condotel b. Plafond pembiayaan untuk KPR iB Kongsi adalah sbb:
Tabel 4.2 Plafon KPR Kongsi Pembiayaan & Tipe Agunan
(MMQ & IMBT) FTV Maksimum FP 1 FP 2 FP 3 dst 1 2 3 4 KPRS Tipe Bangunan s/d 21 m2 90% 80% 70% KPRS Tipe Bangunan 22-70 m2 90% 80% 70% KPR Tipe Bangunan 22-70 m2 90% 80% 70%
1 2 3 4
KPRS Tipe Bangunan >70 m2 80% 70% 60% KPR Tipe Bangunan >70 m2 80% 70% 60% Sumber: Dokumentasi 2015
Bank Muamalat Cabang Pembantu Pasuruan
Adapun karakteristik dari produk pembiayaan KPR tersebut dapat dilihat dalam tabel berikut:126
Tabel 4.3
Karakteristik KPR Kongsi dan KPR Pembelian
ITEM KPR KONGSI KPR PEMBELIAN
1 2 3 Akad Musyarakah Mutanaqisah Murabahah Tujuan Penggunaan
Properti baru (non indent) dan properti
second.
Properti baru (non indent) dan properti
second, pembelian material untuk properti indent, renovasi, pembangunan tanah kavling.
Plafond Maks. 90% (untuk LB ≤ 70 m2). Maks. 80% (untuk LB ≥ 70 m2).
Pembelian properti: Maks 90% (untuk LB ≤ 70 m2). Pembangunan: 100%. Material umum: Maks 80% dari tanah. Renovasi: senilai biaya renovasi (RAB, tidak termasuk BTK).
126
1 2 3
Pricing Dapat dievaluasi setelah 2 tahun
Fixed sampai dengan pembiayaan lunas.
Sumber: Dokumentasi 2015
Bank Muamalat Cabang Pembantu Pasuruan
Farid menegaskan, di Bank Muamalat Pasuruan, pembiayaan ini hanya untuk pegawai tetap, dengan jangka waktu pembayaran yang dapat dipilih sesuai dengan kemampuan nasabah, namun batas maksimalnya adalah 15 tahun.127 Adapun keuggulan dari produk KPR Muamalat iB dan contoh angsuran serta perhitungannya dapat dilihat di lampiran.
2. Pelaksanaan Akad Dalam Produk Pembiayaan Hunian Syariah di Bank
Muamalat Cabang Pembantu Pasuruan
Farid dari bagian marketing mengatakan, dalam mengajukan pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat Cabang Pembantu Pasuruan ada beberapa prosedur yang harus dilalui, antara lain:128
a. Nasabah mengajukan ke bank.
Saat nasabah mengajukan ke Bank maka petugas akan bertanya tentang pembiayaan yang diinginkan, apakah pembiayaan yang diinginkan tersebut ada di Bank Muamalat Pasuruan atau tidak, jika ada maka dilanjutkan pada tahap ke dua.
127
Farid, wawancara, Pasuruan, 12 Juni 2015.
128
b. Memilih akad
Setelah petugas bank mengetahui pembiayaan yang diinginkan oleh nasabah dan pembiayaan tersebut ada di Bank Muamalat Pasuruan maka tahap selanjutnya adalah menentukan akad yang akan dipakai sesuai dengan keinginan nasabah.
c. Persyaratan
Setelah akad dipilih maka tahap selanjutnya adalah menyerahkan persyaratan yang dibutuhkan oleh bank. Persyaratan tersebut meliputi:
Tabel 4.4
Syarat-syarat Pembiayaan KPR iB Muamalat
No Jenis Dokumen Pegawai
Pekerja Profesional
Wiraswasta
1 2 3 4 5
1 Form aplikasi yang telah diisi dengan lengkap dan benar
2 Fotokopi KTP calon nasabah dan suami atau istri
3 Fotokopi Kartu Keluarga
1 2 3 4 5
5 Fotokopi sertifikat tanah obyek bangunan
6 IMB/IPMB/Ijin Pendahuluan Mendirikan
Bangunan/ Surat ijin sejenis dari instansi setempat yang berwenang
7 PBB tahun terakhir untuk rumah tangan kedua
8 Fotokopi Rekening Tabungan / Giro Pribadi (Payroll Gaji) 3 bulan terakhir.
9 Laporan Keuangan perusahaan
10 Slip gaji asli terakhir dan / atau surat keterangan
penghasilan
1 2 3 4 5
11 Fotokopi Akte Pendirian Perusahaan berserta perubahan dan izin-izin usaha TDP dan SIUP
12 Fotokopi NPWP Pribadi / STP Pribadi
Sumber: Brosur KPR Muamalat iB d. Proses (Analisa)
Setelah memilih akad dan mengumpulkan persyaratan maka selanjutnya akan diproses oleh pihak bank, proses ini meliputi analisa. Yang bertugas untuk melakukan analisa adalah Muamalat Consumer Center (MCC). Proses analisa ini diperlukan untuk mengetahui apakah pembiayaan yang diajukan oleh calon nasabah tersebut layak disetui atau tidak. Analisa tersebut menggunakan prinsip 5C, yaitu:
a) Character (karakter dari calon nasabah) b) Capacity (kemampuan calon nasabah) c) Capital (modal calon nasabah)
d) Collateral (jaminan calon nasabah)
e) Condition of economy (kondisi ekonomi calon nasabah) e. Keputusan
Jika permohonan pembiayaan yang diajukan disetujui oleh bank maka segera dilengkapi data persyaratan sehingga dapat segera diproses.
f. Perjanjian notaris.
Setelah semua persyaratan telah lengkap, maka langkah selanjutnya adalah penandatanganan perjanjian. Adapun penandatanganan perjanjian ini dilakukan di depan notaris.
g. Pencairan.
Setelah semuanya selesai, maka tahap selanjutnya adalah proses pencairan dana.
Adapun penelitian mengenai akad yang digunakan, penulis melakukan wawancara dengan Farid Ismariyanto dari bagian penyelia pemasaran dengan hasil bahwa akad yang digunakan untuk pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat Pasuruan ada dua pilihan, yaitu murabahah dan musyarakah mutanaqishah. Akad murabahah untuk produk KPR iB Pembelian, sedangkan
musyarakah mutanaqishah untuk produk KPR iB Kongsi.
Murabahah yaitu akad jual beli barang dengan menyatakan harga perolehan dan keuntungan (margin) yang disepakati oleh penjual dan pembeli.129
Farid megungkapkan bahwa dalam akad ini nasabah membeli rumah kepada bank dengan harga jual yang disepakati bersama. Misalnya rumah
129
dengan harga 100 juta, dalam waktu 15 tahun rumah tersebut dijual dengan harga 150 juta.
Farid menegaskan bahwa pada akad ini, batas minimal jaminan adalah 70% dari pembiayaan. Adapun yang menjadi jaminan adalah sertifikat rumah yang dibeli tersebut.130
Adapun alur dari pembiayaan KPR dengan akad murabahah ini adalah sebagai berikut:131
Gambar 4.1
Alur Pembiayaan dengan Akad Murabahah
Sumber: Dokumentasi, 12 Juni 2015
Bank Muamalat Cabang Pembantu Pasuruan Keterangan:
1. Nasabah dan BMI bekerja sama dalam akad Al Murabahah untuk pembelian barang sesuai dengan spesifikasi dan harga barang yang telah disepakati.
130
Farid, wawancara, Pasuruan, 12 Juni 2015.
131
2. BMI membelikan barang kebutuhan nasabah dan menjual kepada nasabah dengan harga jual yang di dalamnya termasuk harga beli ditambah margin keuntungan.
3. Nasabah membayar kewajiban berupa uang pokok dan margin ke BMI.
Sedangkan musyarakah mutaaqishah menurut Farid adalah bentuk akad kerja sama antara bank dan nasabah, dimana bank dan nasabah bekerja sama untuk membeli rumah yang kemudian rumah tersebut menjadi milik bersama. Adapun besarnya porsi kepemilikan disesuaikan dengan jumlah modal atau dana yang disertakan. Selanjutnya nasabah akan membayar porsi milik bank dengan cara mengangsur sampai batas waktu yang telah disepakati. Dalam masa angsuran tersebut porsi kepemilikan bank akan menurun, hingga pada akhir angsuran rumah tersebut sepenuhnya menjadi milik nasabah.132
Farid juga mengungkapkan bahwa selain nasabah harus membayar angsuran untuk megambil alih porsi milik bank, nasabah juga harus membayar sewa sampai batas kepemilikan bank berakhir. Membayar angsuran tersebut untuk mengambil alih porsi kepemilikan bank, sedangkan sewa adalah untuk keuntungan bank atas kepemilikannya untuk rumah tersebut.
Farid juga menegaskan bahwa dalam akad ini, batas minimal jaminan adalah 80% dari pembiayaan. Sama halnya dengan KPR iB Pembelian yang menggunakan akad murabahah, dalam akad ini yang menjadi jaminan adalah sertifikat rumah yang dibeli.
132
Adapun alur dari pembiayaan KPR dengan akad musyarakah mutanaqishah ini adalah sebagai berikut:133
Gambar 4.2
Alur Pembiayaan dengan Akad Musyarakah Mutanaqishah
Sumber: Dokumentasi, 12 Juni 2015
Bank Muamalat Cabang Pembantu Pasuruan Keterangan:
1. Nasabah dan BMI bekerjasama (Musyarakah Mutanaqisah) membeli rumah.
2. Nasabah menyewa manfaat rumah tersebut untuk tempat tinggalnya kepada BMI.
3. Nasabah membayar kewajiban berupa ujrah dan pembayaran cicilan
musyarakah (pengambialihan porsi BMI oleh nasabah secara bertahap). Di akhir masa sewa kepemilikan rumah seutuhnya (100 %) menjadi milik nasabah.
133
Farid juga mejelaskan bahwa setiap pembayaran angsuran atau pelunasan pembiayaan nasabah kepada bank dapat dilakukan di Bank Muamalat manapun atau melalui rekening yang telah dibuka atas nama nasabah tersebut di Bank Muamalat.134
C. Pembahasan Temuan
1. Bentuk Pembiayaan Hunian Syariah di Bank Muamalat Cabang
Pembantu Pasuruan
Produk KPR di Bank Muamalat adalah sebuah produk yang bertujuan untuk membantu masyarakat yang ingin memiliki rumah namun tidak memiliki cukup dana untuk membelinya secara kontan. Proses dalam pengajuannya pun mudah dan terbilang cepat, jika nasabah mampu melengkapi semua persyaratan dengan cepat maka prosesnya pun akan cepat.
Setiap nasabah yang mengajukan pembiayaan akan dianalisis, adapun bagian yang bertugas untuk menganalisis adalah Muamalat Consumer Center
(MCC) yang untuk wilayah Jawa Timur hanya ada di Bank Muamalat Surabaya. Analisis tersebut meliputi jaminan, dan kemampuan untuk membayar angsuran.
Dalam produk ini juga nasabah bebas memilih jangka waktu yang diinginkan sesuai dengan kemampuannya untuk membayar angsuran, maksimal 15 tahun. Jika belum jatuh tempo namun nasabah sudah tidak mampu untuk membayar, maka jaminan akan segera dilelang atau dijual ke pihak lain.
134
Adapun penerapan dari pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat Pasuruan ini pada dasarnya relatif sama dengan bank syariah lain yang ada di Pasuruan. Namun yang membedakan hanya dari segi bentuk akad yang digunakan. Kalau di bank syariah lain hanya menggunakan akad murabahah
dalam produk pembiayaan hunian syariah-nya, sedangkan di Bank Muamalat Pasuruan menerapkan dua pilihan akad, yakni murabahah dan musyarakah mutanaqishah, sehingga nasabah dapat memilih sesuai dengan kebutuhannya.
2. Akad Yang Digunakan Menurut Madzhab Syafi’i
Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa akad yang digunakan dalam pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat Cabang Pembantu Pasuruan ada dua pilihan, yaitu murabahah dan musyarakah mutanaqishah.
Murabahah merupakan akad jual beli, di mana bank menjual rumah kepada nasabah sesuai dengan harga asal ditambah dengan margin yang telah disepakati.
Dalam pelaksanaanya, transaksi dengan akad murabahah ini telah memenuhi rukun yang disebutkan madzhab Syafi‟i, antara lain adanya
shighat (serah terima), adanya orang yang melakukan akad yaitu bank dan nasabah selaku pejual dan pembeli, dan adanya barang yang diperjual belikan, dalam hal ini adalah rumah.
Selain itu dalam shighat, pembicaraan kedua pihak langsung tertuju pada yang bersangkutan dan menyebutkan harganya. Dan orang yang melakukan akad memiliki kebebasan penuh dalam melakukan akad, serta tidak dalam kondisi terpakasa. Adapun barang yang diakadkan itu dapat
dimanfaatkan secara secara syara‟, diketahui wujudnya dan dapat diserah terimakan.
Dengan demikian, pembiayaan hunian syariah dengan akad
murabahah ini telah sesuai dengan ketentuan yang telah disebutkan madzhab Syafi‟I, hal tersebut dapat diketahui dengan terpenuhinya rukun dan syarat sahya jual beli menurut madzhab Syafi‟i.
Akad yang selanjutnya yaitu musyarakah mutanaqishah, yaitu akad kerja sama untuk membeli rumah. Di mana bank dan nasabah sama-sama mempunyai porsi modal yang dikumpulkan menjadi satu untuk membeli rumah yang nantinya rumah tersebut dipakai oleh nasabah sehingga nasabah menyewa porsi rumah milik bank sambil membeli porsi bank secara angsuran, sehingga pada saat jatuh tempo porsi bank telah terbeli semua oleh nasabah dan rumah sepenuhnya menjadi milik nasabah.
Dalam akad musyarakah mutanaqishah ini terdapat perpaduan akad, yakni akad syirkah (kerja sama) dan ijarah (sewa). Karena ada perpaduan dua akad maka ketentuan dari kedua akad tersebut harus terpenuhi.
Ulama madzhab Syafi‟i menyebutkan bahwa rukun syirkah ada empat, yaitu ijab, qabul, anggota syirkah dan modal. Dalam prakteknya, rukun tersebut telah terpenuhi. Ijab dan qabul dibuktikan dengan adanya penandatangan akad perjanjian di depan notaris, anggota syirkah yakni bank dan nasabah, dan modal adalah uang nasabah dan bank yang dicampur untuk membeli rumah.
Dalam ijab qabul terdapat kesepakatan yang tertuang dalam perjajian, dan anggota syirkah yaitu nasabah dan pihak bank merupakan orang yang pandai, dewasa da merdeka. Sedangkan modal di sini sejenis yaitu berupa uang yang kemudian dicampur untuk membeli rumah.
Adapun jenis syirkah yang digunakan di sini adalah syirkah „inan
karena porsi dana milik kedua pihak tidak sama jumlahnya. Dengan demikian, akad syirkah dalam produk ini telah sesuai dengan pendapat madzhab Syafi‟i.
Sedang rukun ijarah menurut madzhab Syafi‟i adalah adanya „aqid
(orang yang melakukan perjanjian) yakni bank dan nasabah, ma’qud alaih
(ongkos dan manfaat) yakni ongkos sewa dan manfaat dari rumah yang disewa, dan shighah yakni ijab dan qabul.
Menurut madzhab Syafi‟i, syarat shighat dan „aqid (oramg yang melakukan perjanjian) pada akad ijarah sama dengan akad murabahah, sedangkan ongkos disyaratkan harus bisa dilihat, dalam hal ini ongkos sewa berupa uang sehingga bisa dilihat, dan manfaat disyaratkan mempunyai nilai harga, dan dalam hal ini rumah dapat dimanfaatkan untuk tinggal sehingga mempunyai nilai harga. Oleh karena itu, rukun dan syarat ijarah menurut menurut madzhab Syafi‟I telah tepenuhi dalam akad produk ini.
Karena ketentuan dari syirkah dan ijarah telah terpenuhi maka pembiayaan dengan akad musyarakah mutanaqishah ini telah sesuai dengan madzhab Syafi‟i.
89
BAB V
PENUTUP
A. Kesimpulan
1. Produk pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat Pasuruan disebut dengan produk KPR Muamalat iB, produk ini terbagi menjadi dua yaitu KPR iB Pembelian dan KPR iB Kongsi. Dalam KPR iB Pembelian menggunakan akad murabahah, sedangkan KPR iB Kongsi menggunakan akad musyarakah mutanaqishah.
2. Dalam mengajukan pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat Cabang Pembantu Pasuruan ada beberapa tahap yang perlu dilalui, yakni:
a. Nasabah mengajukan ke bank b. Memilih akad yang akan digunakan c. Menyerahkan data persyaratan d. Proses analisa
e. Keputusan diterima atau ditolaknya pengajuan pembiayaan f. Penandatanganan perjanjian di depan notaries
g. Pencairan.
Seperti yang telah disampaikan sebelumnya bahwa akad yang digunakan dalam pembiayaan hunian syariah di Bank Muamalat Pasuruan ada dua, yaitu murabahah dan musyarakahmutanaqishah.
Adapun murabahah adalah akad jual beli, dan dalam akad ini telah memenuhi rukun dan syarat yang dikemukakan madzhab Syafi‟i. Sedangkan
musyarakah mutanaqishah adalah akad kerjasama untuk membeli rumah. Dalam akad musyarakah mutaaqishah ini terdapat perpaduan akad, yakni akad syirkah dan ijarah, dan dalam pelaksanaannya keduanya telah memenuhi ketentuan madzhab Syafi‟i. Sehingga baik akad murabahah
maupun musyarakah mutanaqishah keduanya telah sesuai dengan ketentuan madzhab Syafi‟i.
B. Saran-saran
1. Lebih memperkenalkan Bank Muamalat Pasuruan terhadap masyarakat setempat, karena pada kenyataannya masih banyak masyarakat yang tidak tau adanya Bank Muamalat di Pasuruan.
2. Bagi pihak penyelia pemasaran, dalam menjelaskan akad musyarakah mutanaqishah, sebaiknya diperjelas bahwa di dalamnya ada perpaduan akad
syirkah (kerjasama) dan ijarah (sewa), sehingga lebih mudah dipahami oleh calon nasabah.
91