CABANG MEDAN
A. Pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Medan
Dalam proses perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Bank Tabungan Negara, sebelum akad kredit ditandatangani oleh pihak kreditur dengan debitur. Dimana yang bertindak sebagai debiturnya adalah pembeli/konsumen maka terhadap perumahan yang menggunakan fasilitas Kredit Pemilkan Rumah Bank Tabungan Negara ini terlebih dahulu harus dilakukan perjanjian jual beli antara pengembang
(developer) dengan debitur (pembeli/konsumen) dalam suatu akta jual beli yang dibuat oleh notaris atau PPAT.41
Untuk melakukan jual beli pihak debitur (pembeli/konsumen) harus memenuhi persyaratan-persyaratan yang telah ditetapkan oleh pihak pengembang
(developer). Debitur membeli rumah yang dibangun pengembang (developer)
dengan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah Bank Tabungan Negara terbuka untuk semua lapisan masyarakat. Persyaratan-persyaratan bagi calon debitur untuk memperoleh fasilitas Kredit Pemilikan Rumah Bank Tabungan Negara adalah sebagai berikut :42
1. Warga Negara Indonesia (WNI) yang berdomisili di Indonesia.
41 Hasil Wawancara Dengan Kepala Bagian Administrasi Kredit Bank Tabungan Negara
Cabang Medan, pada tanggal 18 Februari 2014.
42 Hasil Wawancara Dengan Staff Loan Service Bank Tabungan Negara Cabang Medan,
2. Umur minimal 21 tahun dan pada saat kredit lunas umur maksimum 55 tahun (untuk pegawai) dan 60 tahun (untuk wiraswasta/profesional).
3. Memiliki pekerjaan dan penghasilan tetap.
4. Mengajukan permohonan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah dengan dilampiri dokumen sebagai berikut :
a. Photocopy KTP pemohon dan KTP suami/istri. b. Photocopy Kartu Keluarga.
c. Photocopy Surat Nikah/Cerai.
d. Photocopy NPWP pribadi atau perusahaan dengan surat pernyataan bahwa pajak dibayar/ditanggung oleh perusahaan.
e. Photocopy rekening batara atas nama pemohon.
f. Photocopy SK terakhir gaji pegawai dan surat keterangan penghasilan pemohon dan suami/istri.
g. Photocopy SIUP/TDP/Izin Praktek Profesi bagi pengusaha/profesional. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah adalah sebagai dasar untuk melakukan perjanjian pengikatan jaminan kredit. Perjanjian pengikatan jaminan kredit pemilikan rumah itu baru bisa dilaksanakan dan dapat dipertanggungjawabkan apabila perjanjian jual beli perumahan itu sudah dibuatkan akta jual belinya dan melengkapi persyaratan-persayaratan kredit yang telah ditetapkan oleh pihak pengembang (developer) ataupun oleh Bank Tabungan Negara.
Bahwa sesuai dengan kesepakatan yang telah dituangkan dalam perjanjian kredit, maka masing-masing pihak akan memperoleh hak dan kewajibannya. Adapun hak-hak dari debitur dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah adalah :43
43 Hasil Wawancara Dengan Kepala Bagian Administrasi Kredit Bank Tabungan Negara
1. Menarik dan menggunakan jumlah pokok kredit untuk keperluan pembelian rumah.
2. Dalam hal debitur merasa bahwa pembukuan/pencatatan bank atas kewajiban dan pembayaran yang telah dilakukan tidak benar, maka debitur berhak mengajukan keberatan/klaim kepada Bank dengan disertai bukti-bukti pembayaran yang sah. Namun apabila debitur tidak dapat menunjukkan bukti-bukti yang sah, maka yang dianggap benar adalah catatan pembukuan bank.
3. Menerima bukti-bukti kepemilikan rumah bila kredit telah dinyatakan lunas oleh bank sepanjang pihak penjual/pengembang (developer) telah menyerahkan bukti-bukti kepemilikan yang dimaksud kepada bank.
Selanjutnya kewajiban debitur yaitu kewajiban administrasi dan kewajiban untuk tunduk kepada segala petunjuk dan peraturan bank, yaitu :44
1. Kewajiban membayar utang, utang berarti segala perutangan debitur kepada bank karena apa saja, baik berupa rente, denda, propisi, dan ongkos ataupun utang bea dan lain-lain atau utang jumlah pokok.
2. Kewajiban membayar biaya, setiap penerima kredit wajib membayar sejumlah biaya yang diperlukan guna persiapan perjanjian kredit. Biaya ini antara lain biaya persiapan dan bunga, biaya persiapan ini terdiri dari materai, propisi, biaya notaris, premi asuransi barang jaminan.
3. Kewajiban membayar bunga, pengertian bunga dilingkungan perbankan di Indonesia identik dengan pengertian bunga menurut Rabobank (Nederland) De Cooperative Centrale Raiffesen Boerenleenbank, bahwa bunga adalah
44 Hasil Wawancara Dengan Kepala Bagian Administrasi Kredit Bank Tabungan Negara
kerugian yang dibayar untuk pemakaian uang. Jadi setiap penerima kredit mempunyai kewajiban untuk membayar bunga yang telah disetujui dengan pihak pemberi kredit (Bank).
Tidak hanya debitur yang mempunyai hak dan kewajiban, tetapi kreditur yaitu Bank juga mempunyai hak dan kewajiban. Hak dan kewajiban Bank Tabungan Negara Cabang Medan adalah sebagai berikut :45
1. Berhak menerima pembayaran angsuran sesuai dengan yang telah disepakati. 2. Berhak menahan bukti pemilikan rumah yaitu sertifikat hak milik.
3. Berhak untuk melaksanakan hak eksekusi atas penjualan barang jaminan yang dipegang menurut cara dan harga yang dianggap baik oleh bank.
4. Wajib menyerahkan kembali kepada debitur semua surat-surat dan dokumen mengenai rumah berikut tanahnya serta surat-surat bukti lainnya yang disimpan atau dikuasai bank.
5. Mencairkan biaya proses dan uang muka kepada pengembang kepada debitur untuk kepentingan realisasi Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Pelaksanaaan perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Bank Tabungan Negara dilakukan apabila perjanjian pokoknya sudah ditandatangani. Jaminan kredit yang diberikan oleh debitur kepada Bank Tabungan Negara adalah tanah dan rumah yang dibeli oleh kreditur perumahan. Pengikatan jaminan kredit yang menggunakan hak atas tanah sebagai jaminan kredit diikat dengan Hak Tanggungan (HT).
Pelaksanaan pengikatan Hak Tanggungan atas tanah dan bangunan dilakukan dihadapan PPAT oleh Bank Tabungan Negara atas kesepakatan dari
45 Hasil Wawancara Dengan Kepala Bagian Administrasi Kredit Bank Tabungan Negara
debitur, sedangkan mengenai besarnya biaya pengikatan hak tanggungan tersebut dibebankan kepada debitur. Pembebanan hak tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi hak tanggungan. Pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir maka penggunaan SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) dapat diperkenankan. SKMHT wajib dibuat dengan kata otentik, dihadapan Notaris atau PPAT dan memenuhi persyaratan sebagai berikut :46
1. Tidak membuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan hak tanggungan.
2. Tidak memuat kuasa subtitusi, artinya tidak ada hak untuk menggantikan penerima kuasa melakukan pengalihan hak.
3. Mencantumkan secara jelas objek hak tanggungan, jumlah utang, nama dan identitas kreditur dan nama serta identitas debitur pemberi hak tanggungan.
Bahwa SKMHT tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun kecuali telah dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya. SKMHT diberikan sendiri oleh pemberi hak tanggungan untuk sebagai berikut :47
1. Untuk tanah yang sudah terdaftar atas nama pemberi hak tanggungan sendiri wajib diikuti pembutan akta hak tanggungan paling lambat 1 (satu) bulan setelah pemberi kuasa tersebut.
2. Untuk tanah yang belum terdaftar atas nama pemberi hak tanggungan dan yang sudah terdaftar tapi belum terdaftar (balik nama) atas nama pemberi hak tanggungan, atau yang belum dilakukan pemecahan/pemisahan atas sertifikat
46 Hasil Wawancara Dengan Kepala Bagian Administrasi Kredit Bank Tabungan Negara
Cabang Medan, pada tanggal 18 Februari 2014.
47 Hasil Wawancara Dengan Kepala Bagian Administrasi Kredit Bank Tabungan Negara
induk menjadi atas nama pemberi hak tanggungan paling lambat 3 (tiga) bulan sudah diberikannya kuasa tersebut.
Untuk mencegah berlarut-larutnya pemberian kuasa demi tercapainya kepastian hukum, SKMHT dibatasi jangka waktu berlakunya. SKMHT wajib diikuti dengan pembuatan APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) dalam jangka waktu 1 (satu) bulan dan terhadap tanah-tanah yang dimaksud belum terdaftar dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan. Yang dimaksud dengan tanah belum terdaftar adalah tanah-tanah yang sudah bersertifikat, tetapi konversinya belum atas nama pemberi hak tanggungan sebagai pemegang hak atas tanah yang baru, yaitu yang belum didaftar perahilan haknya, pemecahannya, atau penggabungan haknya.
Adapun konsekwensinya apabila persyaratan tersebut tidak dipenuhi, akan mengakibatkan surat kuasa yang yang bersangkutan batal demi hukum, yang berarti bahwa surat kuasa yang bersangkutan tidak dapat digunakan sebagai dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan. Dan juga pihak Notaris atau PPAT akan menolak pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan apabila SKMHT tidak dibuat sendiri oleh pemberi hak tanggungan atau tidak memenuhi persyaratan tersebut diatas.
Hak atas tanah yang diikat sebagai hak tanggungan dibuat dalam bentuk akta yang disebut Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh pejabat yang berwenang yaitu PPAT, ini dilakukan setelah kreditur dan debitur mengadakan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Yang mendaftarkan
APHT ke Kantor Pertanahan adalah penerima Hak Tanggungan yaitu Bank. Di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) wajib dicantumkan :48
1. Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan. 2. Domisili pihak-pihak.
3. Penunjukan secara jelas utang dan utang-utang yang dijamin sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10 ayat b Undang-Undang Hak Tanggungan.
4. Nilai tanggungan.
5. Uraian yang jelas mengenai obyek hak tanggungan.
Proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui 2 (dua) tahap kegiatan, yaitu :49
1. Tahap pemberian Hak tanggungan, dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin.
2. Tahap pendaftaran oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan.
B. Sebab-Sebab Timbulnya Kredit Macet Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Debitur yang memperoleh kredit dari bank tidak seluruhnya dapat mengembalikannya dengan baik tepat pada waktu yang diperjanjikan. Pada kenyataannya selalu ada debitur yang karena suatu sebab tidak dapat mengembalikan kredit kepada bank yang telah meminjamnya. Akibat debitur
48 Hasil Wawancara Dengan Kepala Bagian Administrasi Kredit Bank Tabungan Negara
Cabang Medan, pada tanggal 18 Februari 2014.
49 Hasil Wawancara Dengan Kepala Bagian Administrasi Kredit Bank Tabungan Negara
yang tidak dapat membayar lunas utangnya, maka menjadikan perjanjian kredit terhenti atau macet.
Kredit macet adalah suatu keadaan di mana seseorang debitur tidak mampu membayar lunas kredit bank tepat pada waktunya. Sebagaimana telah diketahui bahwa kredit merupakan perjanjian pinjam uang, maka debitur yang tidak membayar lunas utangnya setelah jangka waktunya habis adalah wanprestasi.
Dari macam-macam wanprestasi yang dikenal selama ini, yaitu :50 1. Debitur tidak melaksanakan sama sekali apa yang telah diperjanjikan. 2. Debitur melaksanakan sebagaian apa yang telah diperjanjikan.
3. Debitur terlambat melaksanakan apa yang telah diperjanjikan. 4. Debitur menyerahkan sesuatu yang tidak diperjanjikan.
5. Debitur melakukan perbuatan yang dilarang oleh perjanjian yang telah diperbuatnya.
Dihubungkan dengan kredit macet, maka ada tiga macam perbuatan saja yang tergolong wanprestasi adalah sebagai berikut :51
1. Debitur sama sekali tidak dapat membayar angsuran kredit (beserta bunganya).
2. Debitur membayar sebagian angsuran kredit (beserta bunganya). Pembayaran angsuran kredit tidak dipersoalkan apakah nasabah telah membayar sebagian besar atau sebagian kecil angsuran. Walaupun debitur kurang membayar satu kali angsuran, tetapi tergolong kreditnya sebagai kredit macet. Soal bank melepaskan haknya, itu soal lain.
50 Gatot Supramono, Op. Cit, Hal. 92.
3. Membayar lunas kredit (beserta bunganya) setelah jangka waktu yang diperjanjikan berakhir. Hal ini tidak termasuk nasabah membayar lunas setelah perpanjangan jangka waktu kredit yang telah disetujui oleh bank atas permohonan debitur, karena telah terjadi perubahan perjanjian yang disepakati bersama. Jadi yang dimaksudkan tidak pernah terjadi perubahan perjanjian kredit sedikitpun.
Kredit bermasalah selalu ada dalam kegiatan perkreditan bank karena bank tidak mungkin menghindarkan adanya kredit bermasalah. Bank hanya berusaha menekan seminimal mungkin besarnya kredit macet agar tidak melebihi ketentuan Bank Indonesia sebagai pengawas perbankan. Bank Indonesia melalui Surat keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 31/147/KEP/DIR tanggal 12 November 1998 memberikan penggolongan mengenai kualitas kredit apakah kredit yang diberikan bank termasuk kredit performing loan (tidak bermasalah) atau kredit bermasalah (non performing loan). Kualitas dapat digolongkansebagai berikut :52 1. Lancar.
2. Dalam perhatian khusus. 3. Kurang lancar.
4. Diragukan 5. Macet.
Kredit yang masuk dalam golongan lancar dalam perhatian khusus dinilai sebagai kredit performing loan (kredit tidak bermasalah), sedangkan kredit yang masuk golongan kurang lancar, diragukan, dan macet dinilai sebagai kredit non performing loan (kredit bermasalah). Untuk menentukan suatu kualitas kredit
masuk lancar, dalam perhatian khusus, kurang lancar, diragukan, dan macet dapat dinilai dari tiga aspek yaitu :53
1. Prospek usaha.
2. Kondisi keuangan dengan penekanan arus kas. 3. Kemampuan membayar.
Tiga aspek penilaian tersebut merupakan satu kesatuan untuk menilai kualitas kredit, tidak secara sebagian misalnya hanya dari kemampuan membayar saja. Meskipun kemampuan membayar lancar tetapi kalau prospek usaha tidak ada maka kredit tersebut dapat dinilai non performing loan (bermasalah).
Untuk menghindari kredit bermasalah (non performing loan), bank sebenarnya telah melakukan pengamanan preventif dengan melakukan analisa yang mendalam terhadap usaha dan penghasilan serta kemampuan membayar debitur. Analisa dari tiga aspek hukum juga telah dilakukan misalnya legalitas debitur, legalitas usaha debitur, kewenangan orang untuk bertindak mewakili perusahaan, keabsahan hukum dari barang yang menjadi agunan, penjamin, dan pemantauan dan pengawasan secara terus menerus. Meskipun pengamanan preventif telas dilakukan namun tidak jarang, debitur tidak mampu menyelesaikan utang tepat pada waktunya sesuai perjanjian kredit sehingga menjadi kredit bermasalah.54
Faktor-faktor penyebab timbulnya kredit macet pada Bank Tabungan Negara Cabang Medan adalah sebagai berikut :55
53 Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia Nomor 31/147/KEP/DIR tanggal 12
November 1998
54 Hasil Wawancara Dengan Kepala Bagian Administrasi Kredit Bank Tabungan Negara
Cabang Medan, pada tanggal 18 Februari 2014.
55 Hasil Wawancara Dengan Kepala Bagian Administrasi Kredit Bank Tabungan Negara
1. Faktor-faktor yang datangnya dari pihak debitur yaitu : 1) Salah dalam penggunaan kredit.
2) Kegagalan usaha debitur yang biasa dari kelompok usaha keluarga. 3) Musibah menimpa usaha debitur.
4) Terjadinya pemutusan hubungan kerja.
2. Faktor-faktor yang datangnya dari pihak kreditur yaitu : 1) Kurangnya pengawasan dalam analisa kredit.
2) Adanya penekanan dari pihak luar dari pemberian kredit. 3) Lemahnya sistem informasi kredit.
Kredit macet yang terjadi mempunyai akibat bagi masing-masing pihak, yaitu debitur dan kreditur adalah sebagai berikut :56
1. Akibat kredit macet bagi debitur
Berakibat nasabah harus menanggung beban kewajiban yang cukup berat terhadap bank, karena bunga tetap dihitung terus selama kredit belum dilunasi (utang pokok ditambah dengan bunga), sehingga jumlah kewajiban nasabah semakin lama semakin bertambah besar. Kewajiban nasabah penunggak kredit yang menjadi cukup berat mengakibatkan kemungkinan besar jaminan yang telah diikat tidak cukup untuk melunasi utangnya, maka harta kekayaan nasabah yang lain masih dapat disita untuk kepentingan bank. Bisa terjadi antara utang pokok dengan bunga jumlahnya lebih besar bunga.
2. Akibat kredit macet bagi kreditur
Kredit macet bagi bank merupakan persoalan serius. Ada dua alasan yang dapat dikemukakan, yaitu pertamakarena dana bank berasal dari masyarakat, dan
56. Hasil Wawancara Dengan Kepala Bagian Administrasi Kredit Bank Tabungan Negara
kedua karena kredit macet mengakibatkan bank kekurangan dana sehingga mempengaruhi kegiatan usaha bank. Bank yang terganggu kesehatannya akan sulit melayani permintaan nasabah, seperti permohonan kredit, penarikan tabungan, dan deposito. Keadaan yang demikian akan mempengaruhi kepercayaan masyarakat terhadap bank sehingga menjadi berkurang. Bahkan dapat terjadi lebih dari itu, izin usaha bank dicabut pemerintah dan dilikuidasi.
C. Upaya Penyelesaian Kredit Macet Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Pada Bank Tabungan Negara
Untuk menyelesaikan kredit bermasalah atau non performing loan itu, dapat ditempuh dua cara atau strategi, yaitu penyelamatan kredit dan penyelesaian kredit. Yang dimaksud dengan penyelamatan kredit adalah suatu langkah penyelesaian kredit bermasalah melalui perundingan kembali antara bank sebagai kreditur dan nasabah peminjam sebagai debitur.57
Penyelamatan kredit macet, dapat dilakukan dengan berpedoman kepada Surat Edaran Bank Indonesia No. 26 / 4 / BPPP tanggal 29 Mei 1993 yang pada prinsipnya mengatur penyelamatan kredit macet sebelum diselesaikan melalui lembaga hukum yaitu melalui alternatif penanganan secara penjadwalan kembali
(rescheduling), persyaratan kembali (reconditioning), dan penataan kembali
(restructuring). Dalam surat edaran tersebut, yang dimaksud dengan penyelamatan kredit macet melalui rescheduling, reconditioning, dan
restructuring adalah sebagai berikut :58
57 Sutarno, Op. Cit, hal. 265.
58 Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia Edisi Revisi, 2008, Jakarta :
1. Alternatif penanganan kredit bermasalah melalui rescheduling (penjadwalan kembali), merupakan suatu upaya hukum untuk melakukan perubahan terhadap beberapa syarat perjanjian kredit yang berkenaan dengan jadwal pembayaran kembali/jangka waktu kredit termasuk tenggang waktu (grace period), termasuk perubahan jumlah angsuran. Bila perlu, dengan penambahan kredit.
2. Alternatif penanganan kredit bermasalah melalui reconditioning (persyaratan kembali), yaitu melakukan perubahan atas sebagian atau seluruh persyaratan perjanjian, yang tidak terbatas hanya kepada perubahan jadwal angsuran, dan/atau jangka waktu kredit saja. Tetapi perubahan kredit tersebut tanpa memberikan tambahan kredit atau tanpa melakukan konversi atas seluruh atau sebagian dari kredit menjadi equity perusahaan.
3. Alternatif penanganan kredit bermasalah melalui restructuring (penataan kembali), merupakan suatu upaya berupa melakukan perubahan syarat-syarat perjanjian kredit, atau melakukan konversi atas seluruh atau sebagian kredit menjadi perusahaan, yang dilakukan dengan atau tanpa rescheduling dan/atau
reconditioning.
Penyelesaian kredit adalah langkah penyelesaian kredit bermasalah melalui lembaga hukum seperti Pengadilan atau Direktorat Jendral Piutang dan Lelang Negara atau badan lainnya dikarenakan langkah penyelamatan sudah tidak dimungkinkan kembali. Tujuan penyelamatan kredit melalui lembaga hukum ini adalah untuk menjual atau mengeksekusi benda jaminan.59
Adapun kebijakan Bank Tabungan Negara Cabang Medan dalam penyelesaian kredit macet dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah sebagai berikut :60
1. Penjadwalan Ulang (PUL)
Penjadwalan ulang merupakan upaya penyelamatan KPR dengan cara penetapan pembayaran secara angsuran atau tunggakan yang ada, yang dibedakan menjadi :
a. Penjadwalan Ulang Sisa Pinjaman (PUSP)
Penjadwalan kembali masa angsuran dimana jumlah tunggakan yang ada ditambahkan pada sisa pokok pinjaman sehingga menjadi sisa pinjaman baru. PUSP terdiri dari :
1) PUSP I yaitu masa angsuran yang baru tetap sama dengan masa angsuran sebelumnya, yaitu sesuai dengan perjanjian kredit, sehingga jumlah angsuran bulanannya bertambah.
2) PUSP II yaitu masa angsuran baru yang lebih panjang dari masa angsuran sebelumnya untuk menekan jumlah angsuran, sehingga jumlah angsuran yang baru lebih kecil dibandingkan jumlah angsuran sebelumnya.
b. Penjadwalan Ulang Sisa Tunggakan (PUST) yaitu penjadwalan kembali terhadap jumlah sisa tunggakan yang untuk dibayar secara angsuran, sedangkan sisa saldo pinjaman tetap berjalan sesuai dengan perjanjian kredit, baik jumlah maupun jangka waktunya. Dengan demikian debitur
60 Hasil Wawancara Dengan Kepala Bagian Administrasi Kredit Bank Tabungan Negara
yang bersangkutan membayar 2 (dua) jenis angsuran, yaitu angsuran tetap bulanan sesuai dengan perjanjian KPR dan angsuran atas tunggakan.
2. Alih Debitur (Peralihan Utang)
Alih debitur atau peralihan utang merupakan pemindahan hak dan kewajiban dari debitur lama sesuai dengan perjanjian KPR kepada debitur baru sebagai penggantinya. Debitur baru menggantikan kedudukan debitur lama dengan segala hak dan kewajibannya dengan melalui persetujuan BTN terlebih dahulu. Syarat-syarat dalam peralihan utang atau alih debitur adalah sebagai berikut :
a.KPR telah berlangsung minimal 2 (dua) tahun atau debitur telah menunggak dan tidak sanggup untuk membayar.
b.Debitur harus memenuhi syarat-syarat sebagai pemohon kredit.
c.Apabila pemohon alih debitur disetujui, maka akan dibuat perjanjian KPR baru lagi dengan disertai balik nama kepada debitur yang baru.
3) Subrogasi
Subrogasi merupakan salah satu upaya BTN untuk menyelamatkan kredit dengan cara melakukan penggantian hak-hak si berpiutang atau kreditur, oleh pihak ketiga yang telah membayar seluruh utang pihak debitur. Subrogasi merupakan penyelamatan kredit, dimana debitur tidak mau atau tidak mampu membayar angsuran atau utangnya, tetapi perusahaan dimana debitur bekerja menyatakan sanggup untuk menjamin kelangsungan pembayaran angsuran dan
atau melunasi seluruh utang debitur yang merupakan karyawan atau pegawai di suatu perusahaan. Untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan di kemudian hari, maka subrogasi dilakukan setelah mendapat persetujuan dari pihak debitur. Subrogasi diatur dalam Pasal 1400 KUHPerdata.
4. Gugatan kepada debitur melalui Pengadilan Negeri
Hak-hak yang dimiliki kreditur untuk memperoleh kembali haknya yang berupa pengembalian utang dari debitur harus disalurkan melalui prosedur hukum yang berlaku dengan meminta perlindungan hukum dari pengadilan yaitu memperoleh putusan perdata dari pengadilan yang isinya memberikan hak kepada kreditur untuk memaksa debitur melunasi utangnya. Untuk memperoleh putusan dari pengadilan, kreditur harus terlebih dahulu mengajukan gugatan kepada debitur atau pihak lain yang turut bertanggungjawab atas utang debitur melalui Pengadilan Negeri. Cara mengajukan gugatan sebagai berikut :
a. Menentukan siapa yang menjadi tergugat. Tergugat yaitu debitur. Jika ada pihak lain yang ikut bertanggungjawab melunasi utang debitur misalnya ada penjamin maka penjamin tersebut dapat diikutsertakan sebagai turut tergugat.
b. Membuat surat kuasa khusus, bagi pegawai yang mewakili perusahaan yaitu surat kuasa dari direksi perusahaan kepada pegawai. Surat kuasa khusus untuk mengajukan gugatan di pengadilan harus memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh Pasal 123 HIR (Hirziene Indonesisch Reglement) yaitu dalam surat kuasa khusus tersebut harus menyebutkan nama-nama tergugat dan mengenai perkara apa. Misalnya nama debitur
Kartono maka Tergugat Kartono. Debitur perusahaan PT. Bumi Damai maka Tergugat PT. Bumi Damai. Karena gugatan ini berkenaan dengan kredit macet akibat debitur tidak membayar utangnya maka perkaranya berkenaan dengan cidera janji atau wanprestasi. Apabila ternyata penerima kuasa karena banyak tugas dan pekerjaan sehingga tidak dapat
