area pengembangan dan mendukung fasilitas transit. Pembangunan komersial dan jasa didahulukan agar terjadi pemasukan pada pihak pembangun (investor) dengan asumsi pembangunan blok komersial dan jasa dapat dilakukan dalam 1 (satu) tahun, sehingga pembangunan blok perkantoran, hotel, dan apartemen dapat disubsidi untuk sementara waktu dari pemasukan penjualan blok komersial dan jasa. Selain itu, perhitungan terhadap pengkondisian yang dapat menghidupkan kawasan menjadi pertimbangan dalam pemilihan pembangunan blok komersial dan jasa. Kawasan yang sudah hidup akibat fungsi-fungsi komersial dan jasa akan mudah dijual sebagai kawasan hunian di tengah kota yang memang menuntut adanya aktivitas yang padat pada kawasan pengembangan.
Dalam kriteria pengembangan TOD disebutkan bahwa fungsi-fungsi yang dikembangkan harus saling melengkapi dan mengusahakan agar aktivitas tetap terjaga dalam waktu lebih lama sehingga pengembangan diarahkan dalam konsep mixed-use. Fungsi-fungsi prospektif itu antara lain: hunian, komersial, perkantoran dan fungsi publik (ruang terbuka).
Melalui kajian studi kasus kawasan TOD pada bagian terdahulu juga telah disinggung mengenai fungsi-fungsi prospektif yang dapat dikembangkan pada sebuah kawasan yang berorientasi pada transit. Masing-masing kawasan memiliki
karakternya sendiri, baik mengenai jenis maupun proporsi fungsi-fungsi prospektif yang dapat dikembangkan. Fungsi-fungsi tersebut antara lain:
1. Fungsi komersial (core/employment), terdiri dari: a. retail, shopping mall, convenience retail, restoran 2. Fungsi hunian, terdiri dari:
b. townhouse, service apartment, transit hotel, business hotel 3. Fungsi publik, terdiri dari:
c. cultural space, community park, rumah sakit, kantor polisi, penitipan anak. Kecenderungan pasar menunjukkan bahwa fungsi komersial pada Kota Medan mengarah pada kawasan komersial bidang jasa bernuansa tematik. Kawasan komersial tersebut harus mempunyai karakteristik yang berbeda dengan tempat lainnya. Cakupan pelayanan kawasan komersial di Kota Medan menurut pandangan stakeholder harus mengarah pada skala regional dengan pasar penduduk Kota Medan maupun di luar Kota Medan. Tren tersebut dapat dilihat pada hari-hari libur atau akhir dimana seluruh kawasan komersial Kota Medan sangat padat khususnya di pusat-pusat perdagangan.
4.3.1 Tinjauan Sosio-Ekonomi
Sebagai daerah yang berada pada pinggiran jalur pelayaran Selat Malaka, Kota Medan sebagai ibukota Provinsi Sumatera Utara memiliki posisi strategis. Kota ini menjadi pintu bagi arus penumpang dan juga perdagangan barang dan jasa,
baik perdagangan domestik maupun luar negeri. Bagi Kota Medan, kegiatan perdagangan bersama aktivitas hotel dan restoran menjadi motor penggerak roda perekonomian kota.
Medan kota terbesar ketiga setelah Jakarta dan Surabaya, tampilan tadi masih kental dan toleran. Dinamis dan terbuka, adalah karakter warga kota yang kerap terlihat di setiap aktifitas sosial. Sebuah kota majemuk yang masih dilapisi ruh persahabatan dan religius ditengah keragaman budaya dan keyakinan. Pertumbuhan penduduk mulai tak sebanding dengan ketersediaan lahan. Bertambahnya kendaraan semakin tak terimbangi dengan kondisi ruas jalan. Lahan semakin menyempit, jumlah kenderaan terus melejit. Jalan raya kian padat dibanjiri penumpukkan kendaraan yang macet.
Pembangunan dalam segi ekonomi kota merupakan upaya strategis untuk mengurangi beban pusat kota. Suatu kawasan atau wilayah yang diprioritaskan pengembangannya merupakan daerah pengembangan yang potensial. Hal ini disebabkan karena kawasan ini akan diperkirakan akan cepat berkembang di masa akan datang, baik karena kekuatan internal yang terdapat di kawasan itu ataupun karena adanya investor baru yang masuk ke wilayah tersebut. Kawasan seperti ini dengan sedikit investasi tambahan (berupa prasarana dan fasilitas kepentingan umum) dari pemerintahan akan mempercepat perkembangannya. Kawasan yang berkembang perlu ditindaklanjuti dengan pengembangan sektor lain yang bersinergi dan
Tabel 4.1 Distribusi PDRB Kota Medan 2010 – 2012 (%)
No Lapangan Usaha Distribusi PDRB (%)
2010 2011 2012 1 Pertanian 2,15 2,06 2,05 2 Pertambangan dan Penggalian 0,00 0,00 0,00 3 Industri Pengolahan 13,34 12,86 12,39 4
Listrik, Gas, dan Air Minum 1,39 1,35 1,28
5
Bangunan 11,15 11,17 11,11
6 Perdagangan, Hotel, dan
Restoran 26,69 27,09 27,07
7 Pengangkutan dan
Komunikasi 20,46 20,52 20,76
8 Keuangan, Ansuransi, Usaha Persewaan Bangunan, Tanah dan Jasa Perusahaan
14,55 14,52 14,65
9
Jasa-jasa 10,30 10,45 10,69
Total 100 100 100
Sektor perdagangan, hotel, dan restoran masih menjadi andalan utama, namun terlihat terjadi adanya perlambatan pertumbuhan pada sub-sektor perdagangan besar dan eceran. Hal ini berkait dengan lambatnya pertumbuhan pada sub-sektor transportasi jalan raya dan angkutan laut yang merupakan moda perdagangan utama. Berdasarkan tinjauan sosio ekonomi pada kawasan terminal pinang baris berada pada kategori ekonomi menengah ke bawah jika di tinjau dari segi tingkat kepadatan penduduk serta fasilitas yang ada pada kawasan sekitar dan kawasan berpengaruh.
Sektor perdagangan tetap menjadi andalan utama perekonomian Kota Medan, sementara sektor transportasi menjadi andalan kedua, sekalipun perannya hampir seimbang dengan sektor manufaktur dan sektor jasa keuangan. Namun, kecenderungan penurunan peran sektor manufaktur dan perdagangan serta peningkatan peran sektor transportasi secara konsisten tetap terlihat.
Peran ruang publik di kota Medan merupakan bagian dari pengembangan suatu kawasan untuk meningkatkan nilai social pada masyarakat. Berdasarkan analisa pada beberapa ruang publik di Kota Medan tidak beraturan, karena diperebutkan oleh banyak pihak, seperti pengguna lalu lintas, pedagang kaki lima, pejalan kaki, pengguna tempat parkir, maupun pengguna papan reklame. Tempat-tempat tertentu, seperti taman kota diperebutkan juga oleh kelompok masyarakat kecil yang melakukan kegiatan ekonomi di satu pihak dan dipihak lain terdapat kelompok masyarakat atas dan menengah yang ingin melakukan aktivitas rekreasi, olahraga, maupun bersantai.
4.3.2 Tren properti
Pertumbuhan ekonomi Kota Medan dalam kurun waktu terakhir menunjukan keadaan yang lebih baik, tingkat infalsi Kota Medan tercatat sebagai salah satu Kota dengan inflasi terendah yaitu 0,04 persen dengan laju pertumbuhan ekonomi kota, mencapai 7,54 persen. Angka pertumbuhan ekonomi daerah ini masih di atas rata-rata
beli yang relatif stabil. Golongan menengah tersebut terdiri dari golongan muda produktif yang pola konsumsinya tidak dipengaruhi oleh pinjaman perbankan, namun kekuatan modal sendiri, sehingga kasus kemacetan kredit perbankan sangat jarang ditemukan. Mereka juga memiliki daya beli sangat kuat untuk melakukan investasi. Sumatera Utara dipilih sebagai lokasi peruntungan bisnis karena provinsi ini memberi peluang besar mengembangkan hunian vertikal. Hal itu tercermin dari adanya pertumbuhan yang cukup signifikan terhadap permintaan unit hunian vertikal di Sumatera Utara. Pertumbuhan angka permintaannya cukup besar, karena adanya pergeseran gaya hidup, menyusul makin terbatasnya lahan kosong untuk pembangunan rumah tapak. Hal ini kemudian memacu Sumatera Utara, khususnya Kota Medan sangat prospektif untuk bisnis properti, baik perumahan, kondominium, pusat perbelanjaan, dan properti lainnya. Berikut gambaran kondisi perkembangan bisnis properti di Kota Medan:
a. Hotel
Pada dasarnya keberadaan fungsi hotel adalah sarana penunjang kegiatan berpergian yang berjarak jauh dari tempat tinggal sehingga dibutuhkan sarana akomodasi untuk tempat beristirahat berupa kamar tidur. Pertumbuhan dan perkembangan perhotelan tidak dapat lepas dari pertumbuhan dan perkembangan pariwisata. Sebagai kota terbesar ketiga di Indonesia, Medan memiliki hotel berbagai kelas, mulai dari kelas Melati hingga kelas Bintang 5. Namun, masih ada yang kurang yaitu
belum terdapat hotel transit yang terletak di sekitar pusat transit seperti terminal, yang dapat memudahkan pergerakan/mobilitas pengunjung dan wisatawan. Hotel-hotel yang ada pada kawasan pengaruh kebanyakan berupa hotel keluarga, dimana pengunjung kawasan ini kebanyakan adalah masyarakat aceh dengan tujuan berbelanja serta berekreasi di Kota Medan. Sehingga kebutuhan untuk kamar hotel berupa hotel-hotel bintang 3 maupun hotel melati. Beberapa hotel yang berada pada wilayah yang mempengaruhi kawasan (Gambar 4.10).
b. Pusat Perbelanjaan
Tingginya minat investor untuk membangun mall di Kota Medan, juga menjadi satu indikasi bahwa pertumbuhan ekonomi di Medan akan semakin menjanjikan pada tahun mendatang. Pusat perbelanjaan shopping mall di Kota Medan terdistribusi di kawasan pusat kota dengan jumlah yang sudah cukup banyak. Kawasan pertokoan berkembang tanpa Gambar 4.10 Hotel-hotel yang berada pada wilayah yang mempengaruhi kawasan
seperti trotoar, sempadan, jalan, drainase, dan jalan utama. Pedagang kaki lima (PKL), keberadaannya belum terakomodasi dalam penataan ruang kota sehingga banyak menggunakan ruang publik. Pusat perbelanjaan yang berada dekat site perancangan adalah intero (mall perabotan), lottemart (supermarket) serta berbagai macam toko-toko elektronik di sepanjang jalan medan-binjai. Minat masyarakat sekitar dan pendatang dari aceh-sekitar adalah berbelanja barang-barang elektronik dan kebutuhan rumah tangga sehingga perkembangan toko-toko kecil berbentuk ruko kian hari semakin banyak pada kawasan pengaruh (Gambar 4.11).
c. Perkantoran
Trend dalam pertumbuhan dan perkembangan kawasan perkotaan yang tengah terjadi pada saat sekarang ini, juga diiringi dengan trend perubahan perilaku (dan juga gaya hidup) dari masyarakat kawasan perkotaan yang bersangkutan. Di banyak kota besar bahkan di kota yang sudah berstatus Gambar 4.11 Pusat perbelanjaan yang berada pada wilayah yang mempengaruhi
metropolitan, kegiatan masyarakat warganya bukan saja dalam bidang industri (awal) tetapi sudah berkembang kearah industri. Pada sebagian besar dari masyarakat warga kota besar dan metropolitan, kegiatan utama atau mata pencaharian yang dilakukannya sudah mengarah ke bidang perdagangan (bisnis) dan jasa. Keberadaan perkantoran memiliki dampak penting terhadap suatu kawasan, yang menjelaskan bahwa kawasan tersebut merupakan kawasan produktif dengan berbagai macam kegiatan. Beberapa kantor besar yang berada dekat lokasi terminal yaitu kantor BKN (Badan Kepegawaian Negara), kantor dinas PU dan Kantor Kementrian Agama bagian diklat pelatihan (Gambar 4.12).
d. Apartemen
Pangsa pasar apartemen di Sumatera Utara (Sumut) khususnya Kota Medan semakin meningkat. Berdasarkan penyaluran kredit apartemen oleh perbankan Sumut tumbuh signifikan. Penyaluran kredit untuk flat Gambar 4.12 Perkantoran yang berada pada wilayah yang mempengaruhi
dengan nilai kreditnya naik menjadi Rp114,173 miliar pada Agustus 2012 dari hanya Rp15,896 miliar saja pada Agustus 2011. Meski budaya masyarakat Sumut belum banyak mengarah tinggal di apartemen, namun 5 hingga 10 tahun mendatang akan terlihat perubahannya. Keinginan untuk tinggal di dalam kota dan lokasi strategis, harganya sulit dijangkau. Kawasan terminal memiliki potensi tersendiri dalam pembangunan apartemen. Konsep apartemen yang akan di terapkan pada kawasan ini adalah apartemen ruang terbuka hijau karena unitnya lebih optimal. Ini juga yang menginspirasi pengembang membangun apartemen. Karena membangun land house di daerah perkotaan sudah tidak mamadai lagi karena kurangnya lahan.
4.3.3 Potensi Kawasan berdasarkan Lokasi
Berdasarkan lokasinya, terminal ini berada pada lahan redevelopable, yaitu kawasan terminal yang akan dikembangkan kembali dengan fungsi-fungsi baru yang lebih intensif, modern, dan melayani fungsi-fungsi yang berhubungan dengan aktifitas transit. Kawasan pembangunan berorientasi transit pada Terminal Terpadu Pinang Baris Medan memiliki potensi dan keunggulan sebagai berikut:
1. Salah satu pemberhentian (titik transit) jalur angkutan umum dan bus. Terminal ini terletak di Kecamatan Medan Sunggal yang merupakan pintu masuk Kota Medan bagian sebelah barat.
2. Salah satu kawasan dengan potensi transit bagi beberapa sistem moda transportasi darat dalam pola transportasi makro, seperti bus antar kota dan angkutan umum.
3. Salah satu kawasan dengan potensi pusat pertumbuhan ekonomi baru di dalam kawasan strategis sebagai penghubung Kota Medan dan NAD. Melalui analisis pasar, diketahui kecenderungan pasar dan kompetensi kawasan Terminal Terpadu Pinang Baris Kota Medan tidak memiliki saingan dalam hal pasar dan jumlah moda transportasi yang melalui kawasan, karena kawasan tersebut satu-satunya kawasan terminal penghubung Kota Medan bagian barat. Selain itu juga, kawasan Terminal Terpadu Pinang Baris Medan adalah satu-satunya kawasan utama sebagai pintu masuk Kota Medan.
Berdasarkan kajian fungsi-fungsi prospektif pada literatur dan kasus-kasus TOD serta potensi kawasan, maka program ruang yang akan dikembangkan dalam kawasan terminal Pinang Baris Medan adalah:
1. Transit center/eksisting.
Fungsi terminal eksisting tetap dipertahankan, hanya saja terdapat penambahan fasilitas pendukung kegiatan dalam terminal, area transit angkutan, tempat menunggu bagi calon penumpang dan lain-lain.
Fungsi mall yang akan diterapkan pada kawasan perancangan adalah mall sebagai pusat elektronik dan pusat perbelanjaan alat-alat rumah tangga/furniture (seperti Ace Hardware, informa dll).
3. Hotel transit
Berdasarkan analisa trend properti serta keberadaan fungsi-fungsi hotel pada kawasan pengaruh, maka fungsi hotel yang akan diterapkan berupa hotel bintang 3.
4. Taman Kota
5. Pusat makanan, jajanan dan oleh-oleh khas Kota Medan