BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN
4.2 Pengmpulan Data
4.4.2 Perhitungan Cash Flow dengan Uang Muka
Perhitungan cash flow dengan uang muka memiliki langkah yang sama dengan perhitungan cash flow tanpa uang muka diatas. Uang muka yang dibayarkan oleh owner akan dicoba sebesar 20% dan 30% dari nilai kontrak dan pengembalian uang muka dilakukan setiap pembayaran sampai proyek selesai 100%. Bunga dari uang muka dibayar sampai proyek selesai.
A. Sistem Pembayaran Bulanan
Perhitungan berdasarkan LS dengan sistem pembayaran bulanan dengan uang muka 20% pada Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta (alternatif 6) adalah sebagai berikut :
1) Cash Out bulan ke – 1
Yang dimaksud cash out dari proyek adalah RAP (Biaya Langsung dan Biaya Tak Langsung).
RAB bulan ke – 1 = Rp. 37.617.897,86 Besarnya RAP adalah
RAP1 = 0,90 x RAB
= 0,90 x Rp. 37.617.897,86 = Rp. 33.856.108,08
2) Cash in bulan ke – 1
Yang termasuk ke dalam cash in proyek adalah RAB, profit, tagihan dan retensi oleh owner.
Besarnya profit kontraktor: Profit1 = 0,1 x RAB
= 0,1 x Rp. 37.617.897,86 = Rp. 3.761.789,79 Besarnya tagihan yang dibuat kontraktor:
Tagihan1 = prestasi = RAP + profit
= Rp. 33.856.108,08 + Rp. 3.761.789,79 = Rp. 37.617.897,86
Retensi1 = 0,1 x tagihan1
= 0,1 x Rp. 37.617.897,86 = Rp. 3.761.789,79
Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada pembayaran bulan ke-1 atau uang muka adalah sebesar 20% dari nilai RAB sebagai berikut:
Pembayaran1 = 20% x Rp. 10.540.000.000,00 = Rp. 2.108.000.000,00
3) Cash flow bulan ke – 1
Overdraft pada akhir pembayaran 1 dapat dihitung dengan persamaan Overdraft Overdraft pembayaran1 = cash in1 – cash out1
= Rp. 2.108.000.000,00 - Rp. 33.856.108,08 = Rp. 2.074.143.891,92
Karena overdraft bernilai positif, maka bunga overdraft adalah nol atau tidak ada bunga.
Bunga overdraft1 = 0,01 x overdraft = 0,01 x Rp. 0 = 0
Overdraft1 + bunga overdraft1 = Rp. 2.074.143.891,92 + 0 = Rp. 2.074.143.891,92
4) Cash out bulan ke - 2
RAB bulan ke – 2 = Rp. 305.367.355,61 Besarnya RAP adalah
RAP2 = 0,90 x RAB
= 0,90 x Rp. 305.367.355,61 = Rp. 274.830.620,05
5) Cash in bulan ke – 2
Profit kontraktor dapat dihitung dengan persamaan Profit2 = 0,1 x RAB
= 0,1 x Rp. 305.367.355,61 = Rp. 30.536.735,56
Tagihan2 = prestasi = RAP + profit
= Rp. 274.830.620,05 + Rp. Rp. 30.536.735,56 = Rp. 305.367.355,61
Owner melakukan retensi sebesar: Retensi2 = 0,1 x tagihan
= 0,1 x Rp. 305.367.355,61 = Rp. 30.536.735,56
Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada pembayaran bulan ke- 2 adalah sebagai berikut: Pembayaran2 = (tagihan1– retensi1 ) –
= (Rp. 37.617.897,86 - Rp. 3.761.789,79 ) -
= Rp. -12.8297.738,1
6) Cashflow bulan ke – 2
Overdraft pada akhir pembayaran 2 dapat dihitung dengan persamaan: Overdraft pembayaran2 = cash in2 – cash out2 + (overdraft + bunga)1
= Rp. -12.8297.738,1 - Rp. 274.830.620,05 + Rp. 2.074.143.891,92
= Rp. 1.671.015.533,80
Karena overdraft bernilai positif, maka bunga overdraft adalah nol atau tidak ada bunga.
Bunga overdraft2 = 0,01 x overdraft = 0,01 x Rp. 0 = 0
Overdraft2 + bunga overdraft2 = Rp. 1.671.015.533,80+ 0 = Rp. 1.671.015.533,80
Dengan cara yang sama menggunakan rumus diatas, perhitungan cashflow pembayaran bulan berikutnya dapat dilanjutkan sampai pembayaran 100% dan biaya pekerjaan untuk pembayaran terakhir ini, diterima pada awal bulan ke – 14, seperti terlihat dalam tabel pada lampiran 4.
Pembayaran terakhir diperoleh = (tagihan13 – retensi13 ) – = (Rp. 932.460.247,53 – Rp. 93.246.024,75) -
= Rp. 677.060.376,6
Awal pembayaran bulan ke – 15 mendapat pengembalian retensi sebesar Rp. 1.054.000.000,00. Overdraft pada akhir bulan bertanda positif berarti tidak diperlukan pinjaman uang sehingga bunga overdraft nol. Pada penutupan terakhir menghasilkan angka sebesar Rp. 1.026.595.442,22 yang berarti keuntungan yang didapatkan kontraktor sebesar: Keuntungan =
= 9,739 %
Untuk kondisi penjadwalan ES dan LS dengan sistem pembayaran bulanan dengan uang muka 20% dan 30% (alternatif 5, 6, 9,10) ditunjukkan dalam tabel pada lampiran.
B. Sistem pembayaran Termin Progress 10%
Perhitungan cash flow dengan sistem pembayaran termin progress 10% memiliki langkah yang sama dengan perhitungan cash flow dengan sistem pembayaran bulanan di atas. Hanya saja terdapat perbedaan pada cash in pembayaran, yaitu tagihan termin progress 10% dibayarkan selama sepuluh kali setiap kelipatan bobot 10% pada bobot kumulatif pekerjaan dan ditambah dengan uang muka.
Pembayaran pertama pada kondisi penjadwalan ES jatuh pada bulan pertama (uang muka), pembayaran kedua pada bulan ketiga, pembayaran ketiga pada bulan keempat, pembayaran keempat pada bulan keenam, pembayaran kelima pada bulan ketujuh, pembayaran keenam pada bulan kedelapan, pembayaran ketujuh pada bulan kesepuluh, pembayaran kedelapan pada bulan kesepuluh, pembayaran kesembilan pada bulan kesebelas, pembayaran kesepuluh pada bulan keduabelas, dan pembayaran kesebelas pada bulan keempatbelas.
Sedangkan pembayaran pertama pada kondisi penjadwalan LS jatuh pada bulan pertama (uang muka), pembayaran kedua pada bulan keempat, pembayaran ketiga pada bulan keenam, pembayaran keempat pada bulan ketujuh, pembayaran kelima pada bulan kedelapan, pembayaran keenam pada bulan kesepuluh, pembayaran ketujuh pada bulan
kesepuluh, pembayaran kedelapan pada bulan kesebelas, pembayaran kesembilan pada bulan keduabelas, pembayaran kesepuluh pada bulan keempatbelas, dan pembayaran kesebelas pada bulan keempatbelas.
Perhitungan berdasarkan LS dengan sistem pembayaran termin progress 10% dengan uang muka 20% pada Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta (alternatif 8) adalah sebagai berikut :
1) Cash Out bulan ke – 1
Yang dimaksud cash out dari proyek adalah RAP (Biaya Langsung dan Biaya Tak Langsung).
RAB bulan ke – 1 = Rp. 37.617.897,86 Besarnya RAP adalah
RAP1 = 0,90 x RAB
= 0,90 x Rp. 37.617.897,86 = Rp. 36.926.365,62
2) Cash in bulan ke – 1
Yang termasuk ke dalam cash in proyek adalah RAB, profit, tagihan dan retensi oleh owner.
Besarnya tagihan pada progress 10% :
Tagihan1 = bobot kumulatif pekerjaan 0,357 % = Rp. 0
Besarnya profit kontraktor: Profit1 = 0,1 x Tagihan1
= 0,1 x Rp. 0 = Rp. 0 Owner melakukan retensi sebesar: Retensi1 = 0,1 x tagihan1 = 0,1 x Rp. 0 = Rp. 0
Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada pembayaran bulan ke – 1 atau uang muka adalah sebesar 20% dari nilai RAB sebagai berikut:
Pembayaran1 = 20% x Rp. 10.540.000.000,00 = Rp. 2.108.000.000,00
3) Cash flow bulan ke – 1
Overdraft pada akhir pembayaran 1 dapat dihitung dengan persamaan: Overdraft pembayaran1 = cash in1– cash out1
= Rp. 2.108.000.000,00 - Rp. 36.926.365,62 = Rp. 2.074.143.891,92
Karena overdraft bernilai positif, maka bunga overdraft adalah nol atau tidak ada bunga.
Overdraft1 + bunga overdraft1 = Rp. 2.074.143.891,92 + 0 = Rp. 2.074.143.891,92
4) Cash out bulan ke - 2
RAB bulan ke – 2 = Rp. 305.367.355,61 Besarnya RAP adalah
RAP2 = 0,90 x RAB
= 0,90 x Rp. 305.367.355,61 = Rp. 274.830.620,05
5) Cash in bulan ke – 2
Besarnya tagihan pada progress 10% :
Tagihan2 = bobot kumulatif pekerjaan 3,254 % = Rp. 0
Besarnya profit kontraktor: Profit2 = 0,1 x Tagihan2
= 0,1 x Rp. 0 = Rp. 0 Owner melakukan retensi sebesar: Retensi2 = 0,1 x tagihan2 = 0,1 x Rp. 0 = Rp. 0
Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada pembayaran bulan ke – 2 adalah sebagai berikut:
Pembayaran1 = tagihan1– retensi1 = Rp. 0- Rp. 0 = Rp. 0
6) Cash flow bulan ke – 2
Overdraft pada akhir pembayaran 2 dapat dihitung dengan persamaan Overdraft pembayaran2 = cash in2– cash out2 + (overdraft + bunga)1
= Rp. 0 - Rp. 274.830.620,05 + Rp. 2.074.143.891,92 = Rp. (1.799.313.271,88)
Karena overdraft bernilai positif, maka bunga overdraft adalah nol atau tidak ada bunga.
Overdraft2+ bunga overdraft2 = Rp. (1.799.313.271,88) + Rp. 0 = Rp. (1.799.313.271,88)
Dengan cara yang sama menggunakan rumus diatas, perhitungan cashflow pembayaran bulan berikutnya dapat dilanjutkan sampai pembayaran 100% dan biaya pekerjaan untuk pembayaran terakhir ini, diterima pada awal bulan ke – 14, seperti terlihat dalam tabel pada lampiran.
Pembayaran terakhir = (tagihan13 – retensi13 ) – (15% x uang muka)
= (Rp. 1.581.000.000,00 – Rp. 158.100.000,00) – (316.200.000,00) = Rp. 1.001.300.000,00
Awal pembayaran bulan ke – 15 mendapat pengembalian retensi sebesar Rp. 1.054.000.000,00. Overdraft pada akhir bulan bertanda positif berarti tidak diperlukan pinjaman uang sehingga bunga overdraft nol. Pada penutupan terakhir menghasilkan angka sebesar Rp. 1.040.534.252,40 yang berarti keuntungan yang didapatkan kontraktor sebesar: Keuntungan =
= 9,872 %
Untuk kondisi penjadwalan ES dan LS dengan sistem pembayaran termin progress 10% dengan uang muka 20% dan 30% (alternatif 7,8,11,12) ditunjukkan dalam tabel pada lampiran 4.
Tabel 4.4 Rekapitulasi Hasil Analisis Cash flow untuk Overdraft tiap Bulan Tanpa Uang Muka (0%)
(Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2014)
Variasi Bulanan Termin Progress 10%
ES LS ES LS
Analisis 1 2 3 4
Bulan overdraft bunga overdraft bunga overdraft bunga overdraft bunga
1 -116.423.013,43 -1.164.230,1 -33.856.108,08 -338.561,08 -116.423.013,43 -1.164.230,13 -33.856.108,08 -338.561,08 2 -456.867.820,31 -4.568.678,20 -275.169.181,13 -2.751.691,81 -573.290.833,74 -5.732.908,34 -309.025.289,2 -3.090.252,89 3 -1.057.726.615,76 -10.577.266,16 -718.514.340,30 -7.185.143,40 -208.117.449,50 -2.081.174,49 -1.027.539.630 -10.275.396,3 4 -992.426.492,85 -9.924.264,93 -717.309.556,77 -7.173.095,57 -237.714.942,35 -2.377.149,42 -321.949.186,3 -3.219.491,86 5 -631.636.002,03 -6.316.360,02 -721.300.775,26 -7.213.007,75 -845.493.654,39 -8.454.936,54 -1.029.020.962 -10.290.209,6 6 -582.595.630,45 -5.825.956,30 -724.566.632,49 -7.245.666,32 -455.393.421,93 -4.553.934,22 -790.616.304 -7.906.163,04 7 -1.212.821.975,33 -12.128.219,75 -826.294.926,29 -8.262.949,26 -685.792.575,73 -6.857.925,76 -644.310.227,4 -6.443.102,27 8 -737.489.544,36 -7.374.895,44 -848.245.470,03 -8.482.454,70 -431.035.070,34 -4.310.350,70 -510.228.684,5 -5.102.286,84 9 -554.777.556,12 -5.547.775,56 -506.135.672,94 -5.061.356,73 -932.243.106,22 -9.322.431,06 -972.814.074,4 -9.728.140,74 10 -1.381.742.162,33 -13.817.421,62 -1.467.642.201,53 -14.676.422,02 -362.680.053,11 -3.626.800,53 -499.270.490 -4.992.704,9 11 -1.344.513.301,82 -13.445.133,02 -1.371.434.256,87 -13.714.342,57 -684.975.087,34 -6.849.750,87 -858.707.103,2 -8.587.071,03 12 -676.738.508,71 -6.767.385,09 -817.069.674,83 -8.170.696,75 -329.273.145,78 -3.292.731,46 -653.659.157,8 -6.536.591,57 13 -297.816.032,54 -2.978.160,33 -929.489.610,74 -9.294.896,11 -532.924.323,54 -5.329.243,24 -1.499.409.972 -14.994.099,7 14 -100.435.746,56 -1.004.357,47 -99.570.284,07 -995.702,84 -63.953.566,77 -639.535,67 -91.504.071,88 -915.040,72 15 952.559.895,97 953.434.013,09 989.406.897,56 961.580.887,4 Σ -10.056.598.691,33 -101.440.104 -10.144.010.402,61 -100.565.986,91 -6.459.310.244,19 -64.593.102,44 -9.241.911.260,02 -92.419.112,6
Tabel 4.5 Rekapitulasi Hasil Analisis Cash flow untuk Overdraft tiap Bulan dengan Uang Muka 20%
(Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2014)
Variasi Bulanan Termin Progress 10%
ES LS ES LS
Analisis 5 6 7 8
Bulan overdraft bunga overdraft bunga overdraft bunga overdraft bunga
1 1.991.576.986,57 2.074.143.891,92 1.991.576.986,57 2.074.143.891,92 2 1.490.142.563,67 1.671.015.533,80 1.535.873.396,39 1.799.313.271,88 3 731.698.600,27 1.068.268.220,28 1.695.979.688,97 1.083.889.184,46 4 645.422.143,18 914.504.301,06 1.457.663.370,62 1.588.955.023,98 5 853.983.052,77 755.532.331,99 852.261.808,00 885.102.740,59 6 747.185.938,23 597.325.636,36 1.040.016.977,00 922.997.607,72 7 -39.368.296,50 -393.682,97 340.689.162,73 603.371.757,42 866.409.847,37 8 285.544.825,10 164.847.722,10 654.187.188,57 796.134.492,54 9 313.477.862,63 353.286.127,73 157.289.503,39 338.651.389,51 10 -670.092.814,18 -6.700.928,14 -765.312.890,28 -7.653.128,9 314.574.987,56 400.323.114,61 11 -787.901.306,34 -7.879.013,06 -824.235.498,66 -8.242.354,98 -214.893.246,13 -2.148.932,46 -164.920.793,61 -1.649.207,94 12 -276.714.239,43 -2.767.142,39 -426.552.775,20 -4.265.527,75 -65.290.486,16 -652.904,86 -163.734.985,16 -1.637.349,85 13 -55.945.366,71 -559.453,67 -697.221.388,26 -6.972.213,88 -266.301.837,32 -2.663.018,37 -1.004.586.557,79 -10.045.865,58 14 -18.300.220,23 -183.002,20 -27.133.225,52 -271.332,25 -5.464.855,70 -54.648,55 -13.332.423,37 -133.324,23 15 1.035.516.777,57 1.026.595.442,22 1.048.480.495,75 1.040.534.252,40 Σ -1.848.322.243,39 -18.483.222,43 -2.740.455.777,93 -27.404.557,78 -551.950.425,31 -5.519.504,25 -1.346.574.759,92 -13.465.747,60
Tabel 4.6 Rekapitulasi Hasil Analisis Cash flow untuk Overdraft tiap Bulan dengan Uang Muka 30%
(Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2014)
Variasi Bulanan Termin Progress 10%
ES LS ES LS
Analisis 9 10 11 12
Bulan overdraft bunga overdraft bunga overdraft bunga overdraft bunga
1 3.045.576.986,57 3.128.143.891,92 3.045.576.986,57 3.128.143.891,92 2 2.463.065.640,59 2.643.938.610,72 2.589.873.396,39 2.853.313.271,88 3 1.623.544.754,12 1.960.114.374,13 2.644.579.688,97 2.137.889.184,46 4 1.456.191.373,95 1.725.273.531,83 2.300.863.370,62 2.537.555.023,98 5 1.583.675.360,47 1.485.224.639,68 1.695.461.808,00 1.833.702.740,59 6 1.395.801.322,84 1.245.941.020,98 1.777.816.977,00 1.766.197.607,72 7 528.170.165,04 908.227.624,27 1.235.771.757,42 1.604.209.847,37 8 772.400.046,53 651.309.260,56 1.181.187.188,57 1.428.534.492,54 9 719.256.160,98 758.670.743,12 684.289.503,39 971.051.389,51 10 -345.391.438,90 -3.453.914,38 -441.005.197,97 -4.410.051,98 630.774.987,56 821.923.114,61 11 -541.029.840,39 -5.410.298,40 -577.761.652,51 -5.777.616,52 -4.093.246,13 -40.932,46 151.279.206,39 12 -108.450.981,90 -1.084.509,82 -258.691.113,66 -2.586.911,13 42.217.513,84 48.714.222,78 13 32.923.600,32 -608.758.033,19 -6.087.580,33 -158.140.932,46 -1.581.409,32 -790.500.000,00 -7.905.000 14 -9.948.722,61 -9.9487,22 -18.862.159,97 -188.621,59 -1.622.341,79 -16.223,42 -7.905.000,00 -79.050 15 1.043.951.790,16 1.034.949.218,43 1.052.361.434,80 1.046.015.950,00 Σ -1.004.820.983,80 -10.048.209,84 -1.905.078.157,30 -19.050.781,57 -163.856.520,38 -1.638.565,20 -798.405.000,00 -7.984.050,00
Keterangan :
Bulan ke-15 = Penutupan kas akhir
Σ = Biaya total overdraft negatif
Dari hasil analisis cash flow untuk overdraft pada tabel 4.5 sampai 4.7, diperoleh keadaan fluktuasi kondisi keuangan tiap bulan dari masing-masing alternatif dimana overdraft negatif dinyatakan sebagai kurangnya dana yang tersedia pada kontraktor untuk membiayai proyek tersebut. Maka dilakukan peminjaman uang pada bank yang artinya kontraktor juga harus membayar bunga 1% terhadap jumlah overdraft kepada bank tiap bulannya pada akhir bulan. Yang dimaksud overdraft adalah selisih antara pengeluaran pada suatu proyek dengan pembayaran dari owner kepada kontraktor, sehingga merupakan kebutuhan dari kontraktor untuk menyediakan dana terlebih dahulu sebelum menerima pembayaran dari owner.
Dapat diketahui bahwa biaya total overdraft negatif yang terkecil memiliki tingkat keuntungan yang maksimum. Hal ini dikarenakan perhitungan keuntungan didasarkan pada sedikitnya peminjaman uang pada bank yang dilakukan oleh kontraktor. Semakin kecil biaya overdraft negatif yang dikeluarkan, maka semakin besar keuntungan maksimum yang didapat.
Tabel 4.7 Rekapitulasi Hasil Analisa Cash Flow Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta
Variasi
Sistem Pembayaran
Bulanan Termin Progress 10%
Total Overdraft Negatif (Rp) Penutupan Akhir (Rp) Profit (%) Total Overdraft Negatif (Rp) Penutupan Akhir (Rp) Profit (%) 1. Tanpa Uang Muka a. ES 10.056.598.691,33 953.434.013,09 9,045 6.459.310.244,19 989.406.897,56 9,387 b. LS 10.144.010.402,61 952.559.895,97 9,037 9.241.911.260,02 961.580.887,40 9,123 2. Uang Muka 20% a. ES 1.848.322.243,39 1.035.516.777,57 9,834 551.950.425,31 1.048.480.495,75 9,947 b. LS 2.740.455.777,93 1.026.595.442,22 9,739 1.346.574.759,92 1.040.534.252,40 9,872 3. Uang Muka 30% a. ES 1.004.820.983,80 1.043.951.790,16 9,904 163.856.520,38 1.052.361.434,80 9,984 b. LS 1.905.078.157,30 1.034.949.218,43 9,819 798.405.000,00 1.046.015.950,00 9,924 (Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2014)
Berdasarkan tabel 4.7 dapat diketahui bahwa penjadwalan secara umum ES memiliki tingkat keuntungan yang lebih besar dibandingkan dengan LS untuk sistem
pembayaran bulanan. Hal ini dikarenakan perhitungan keuntungan didasarkan pada penutupan akhir pada ES yang memang lebih besar dari LS.