BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN
4.2 Pengmpulan Data
4.4.1 Perhitungan Cash Flow Tanpa Uang Muka (0%)
Dari Microsoft Project diperoleh kondisi LS, kemudian bobot disusun dalam barchart. Berdasarkan berbagai kondisi keuangan proyek, sehingga RAB untuk Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta, seperti terdapat dalam tabel berikut :
Tabel 4.3 Rencana Anggaran Biaya Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta pada kondisi ES dan LS Bulan ES (Rp) % % Kumulatif LS (Rp) % % Kumulatif 1 129.358.903,81 1,227 1,227 37.617.897,86 0,357 0,357 2 506.337.322,42 4,804 6,031 305.367.355,61 2,897 3,254 3 1.168.881.897,13 11,090 17,121 794.915.652,68 7,542 10,796 4 1.084.573.687,06 10,290 27,411 785.593.511,64 7,453 18,249 5 672.668.402,90 6,382 33,793 782.058.092,66 7,420 25,669 6 611.160.923,34 5,798 39,592 777.672.369,86 7,378 33,048 7 1.304.939.132,87 12,381 51,973 882.653.067,05 8,374 41,422 8 763.316.187,61 7,242 59,215 897.861.505,36 8,519 49,941 9 552.108.539,09 5,238 64,453 508.314.558,93 4,823 54,763 10 1.464.793.906,47 13,897 78,350 1.571.031.416,55 14,905 69,669 11 1.408.075.815,22 13,359 91,710 1.447.826.564,69 13,736 83,405 12 651.164.786,18 6,178 97,888 816.627.759,57 7,748 91,153 13 222.620.495,89 2,112 100,000 932.460.247,53 8,847 100,000 Ʃ 10.540.000.000,00 100,00 10.540.000.000,00 100,00
A. Sistem Pembayaran Bulanan
Perhitungan berdasarkan ES dengan sistem pembayaran bulanan tanpa uang muka (cash in = 0) pada Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta (alternatif 1) adalah sebagai berikut:
1) Cash Out bulan ke – 1
Yang dimaksud cash out dari proyek adalah RAP (Biaya Langsung dan Biaya Tak Langsung).
RAB bulan ke – 1 = Rp. 129.358.903,81 RAP1 = 0,90 x RAB
= 0,90 x Rp. 129.358.903,81 = Rp. 116.423.013,43
2) Cash in bulan ke – 1
Yang termasuk ke dalam cash in proyek adalah RAB, profit, tagihan dan retensi oleh owner.
Profit1 = 0,1 x RAB
= 0,1 x Rp. 129.358.903,81 = Rp. 12.935.890,38
Besarnya tagihan yang dibuat kontraktor: Tagihan1 = prestasi
= RAP + profit
= Rp. 116.423.013,43 + Rp. 12.935.890,38 = Rp. 129.358.903,81
Owner melakukan retensi sebesar: Retensi1 = 0,1 x tagihan
= 0,1 x Rp. 129.358.903,81 = Rp. 12.935.890,38
Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada pembayaran bulan ke – 2 adalah sebagai berikut:
Pembayaran1 = tagihan1 – retensi1
= Rp. 129.358.903,81 - Rp. 12.935.890,38 = Rp. 116.423.013,43
3) Cash flow bulan ke – 1
Overdraft pada akhir pembayaran 1 dapat dihitung dengan persamaan: Overdraft pembayaran1 = cash in1– cash out1
= 0 - Rp. 116.423.013,43 = Rp. (-116.423.013,43)
Dari perhitungan di atas diperoleh bunga overdraft yaitu: Bunga overdraft1 = 0,01 x overdraft
= 0,01 x Rp. (-116.423.013,43) = Rp.( -1.164.230,13)
Overdraft1 + bunga overdraft1 = Rp. (-116.423.013,43)+ Rp. (-1.164.230,13) = Rp. (-117.587.243,57)
4) Cash out bulan ke - 2
RAB bulan ke – 2 = Rp. 506.337.322,42 Besarnya RAP adalah
RAP2 = 0,90 x RAB
= 0,90 x Rp. 506.337.322,42 = Rp. 455.703.590,18
5) Cash in bulan ke – 2
Besarnya profit kontraktor: Profit2 = 0,1 x RAB
= 0,1 x Rp. 506.337.322,42 = Rp. 50.633.732,24 Besarnya tagihan yang dibuat kontraktor:
Tagihan2 = prestasi = RAP + profit
= Rp. 455.703.590,18 + Rp. 50.633.732,24 = Rp. 506.337.322,42 Owner melakukan retensi sebesar:
Retensi2 = 0,1 x tagihan
= 0,1 x Rp. 506.337.322,42 = Rp. 50.633.732,24
Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada pembayaran bulan ke – 3 adalah sebagai berikut:
Pembayaran2 = tagihan2– retensi2
= Rp. 506.337.322,42 - Rp. 50.633.732,24 = Rp. 455.703.590,18
6) Cash flow bulan ke – 2
Overdraft pada akhir pembayaran 2 dapat dihitung dengan persamaan: Overdraft pembayaran2 = cash in2– cash out2 + (overdraft + bunga)1 = Rp. 116.423.013,43 - Rp. 455.703.590,18 +
Rp. (-117.587.243,57) = Rp. (-456.867.820,31)
Dari perhitungan di atas diperoleh bunga overdraft yaitu: Bunga overdraft2 = 0,01 x overdraft
= 0,01 x Rp. (-456.867.820,31) = Rp. (-4.568.678,20) Overdraft2 + bunga overdraft2= Rp. (-498.299.099,66)+ Rp. (-4.982.991,00)
Dengan cara yang sama menggunakan rumus diatas, perhitungan cashflow pembayaran bulan berikutnya dapat dilanjutkan sampai pembayaran 100% dan biaya pekerjaan untuk pembayaran terakhir ini, diterima pada awal bulan ke – 14, seperti terlihat dalam tabel pada lampiran 4.
Pembayaran terakhir diperoleh = tagihan13– retensi13
= Rp. 222.620.495,89 – Rp. 22.262.049,59 = Rp. 200.358.446,30
Awal pembayaran bulan ke – 15 mendapat pengembalian retensi sebesar Rp. 1.054.000.000,00. Overdraft pada akhir bulan bertanda positif berarti tidak diperlukan pinjaman uang sehingga bunga overdraft nol. Pada penutupan terakhir menghasilkan angka sebesar Rp. 953.434.013,09 yang berarti keuntungan yang didapatkan kontraktor sebesar: Keuntungan =
= 9,045%
Untuk perhitungan alternatif 2 ditunjukkan dalam tabel pada lampiran
B. Sistem Pembayaran Termin Progress 10%
Perhitungan cash flow dengan sistem pembayaran termin progress 10% memiliki langkah yang sama dengan perhitungan cash flow dengan sistem pembayaran bulanan di atas. Hanya saja terdapat perbedaan pada cash in, yaitu tagihan termin progress 10% dibayarkan selama sepuluh kali setiap kelipatan bobot 10% pada bobot kumulatif pekerjaan.
Pembayaran pertama pada kondisi penjadwalan ES jatuh pada akhir bulan ketiga, pembayaran kedua pada akhir bulan keempat, pembayaran ketiga pada bulan keenam, pembayaran keempat pada bulan ketujuh, pembayaran kelima pada bulan kedelapan, pembayaran keenam pada bulan kesepuluh, pembayaran ketujuh pada bulan kesepuluh, pembayaran kedelapan pada bulan kesebelas, pembayaran kesembilan pada bulan keduabelas, dan pembayaran kesepuluh pada bulan keempatbelas.
Sedangkan pembayaran pertama pada kondisi penjadwalan LS jatuh pada akhir bulan keempat, pembayaran kedua pada awal bulan keenam, pembayaran ketiga pada bulan ketujuh, pembayaran keempat pada bulan kedelapan, pembayaran kelima pada awal bulan kesepuluh, pembayaran keenam pada bulan kesepuluh, pembayaran ketujuh pada bulan kesebelas, pembayaran kedelapan pada bulan keduabelas, pembayaran kesembilan pada awal bulan keempatbelas, dan pembayaran kesepuluh pada bulan keempatbelas.
Perhitungan berdasarkan ES dengan sistem pembayaran termin progress 10% tanpa uang muka pada Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta (alternatif 3) adalah sebagai berikut:
1) Cash Out bulan ke – 1
Yang dimaksud cash out dari proyek adalah RAP (Biaya Langsung dan Biaya Tak Langsung).
RAB bulan ke – 1 = Rp. 129.358.903,81 Besarnya RAP adalah
RAP1 = 0,90 x RAB
= 0,90 x Rp. 129.358.903,81 = Rp. 116.423.013,43
2) Cash in bulan ke – 1
Yang termasuk ke dalam cash in proyek adalah RAB, profit, tagihan dan retensi oleh owner.
Besarnya tagihan pada progress 10%
Tagihan1 = bobot kumulatif pekerjaan 1.227% = Rp. 0
Besarnya profit kontraktor: Profit1 = 0,1 x Tagihan
= 0,1 x Rp. 0 = Rp. 0 Owner melakukan retensi sebesar: Retensi1 = 0,1 x tagihan = 0,1 x Rp. 0 = Rp. 0
Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada pembayaran bulan ke – 2 adalah sebagai berikut:
Pembayaran1 = tagihan1– retensi1 = Rp. 0 - Rp. 0 = Rp. 0
3) Cash flow bulan ke – 1
Overdraft pada akhir pembayaran 1 dapat dihitung dengan persamaan Overdraft pembayaran1 = cash in1 – cash out1
= 0 - Rp. 116.423.013,43 = Rp. (-116.423.013,43)
Dari perhitungan di atas diperoleh bunga overdraft yaitu: Bunga overdraft1 = 0,01 x overdraft
=0,01 x Rp.(- 116.423.013,43) = Rp. (-1.164.230,13) Overdraft1 + bunga overdraft1 =Rp.(- 116.423.013,43) +Rp. (-1.164.230,13)
= Rp. (-117.587.243,57)
4) Cash out bulan ke - 2
RAB bulan ke – 2 = Rp. 506.337.322,42 Besarnya RAP adalah:
RAP2 = 0,90 x RAB
= 0,90 x Rp. 506.337.322,42 = Rp. 455.703.590,18
5) Cash in bulan ke – 2
Besarnya tagihan pada progress 10% :
Tagihan2 = bobot kumulatif pekerjaan 6,031 % = 0
Besarnya profit kontraktor: Profit2 = 0,1 x Tagihan2
= 0,1 x Rp. 0 = Rp. 0 Owner melakukan retensi sebesar: Retensi2 = 0,1 x tagihan2 = 0,1 x Rp. 0 = Rp. 0
Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada pembayaran bulan ke – 3 adalah sebagai berikut:
Pembayaran3 = tagihan2– retensi2 = Rp. 0 - Rp. 0 = Rp. 0
6) Cash flow bulan ke – 2
Overdraft pembayaran2 = cash in2– cash out2 + (overdraft + bunga)1
= Rp. 0 - Rp. 455.703.590,18 + Rp. (-117.587.243,57) = Rp. (-573.290.833,74)
Dari perhitungan di atas diperoleh bunga overdraft yaitu: Bunga overdraft2 = 0,01 x overdraft2
= 0,01 x Rp. (-573.290.833,74) = Rp. (-5.732.908,34) Overdraft2 + bunga overdraft2 = Rp. (-573.290.833,74) + Rp. (-5.732.908,34)
= Rp.(-579.023.742,08)
Dengan cara yang sama menggunakan rumus diatas, perhitungan cashflow pembayaran bulan berikutnya dapat dilanjutkan sampai pembayaran 100% dan biaya pekerjaan untuk pembayaran terakhir ini, diterima pada awal bulan ke – 14, seperti terlihat dalam tabel pada lampiran
Pembayaran terakhir diperoleh = tagihan13 – retensi13
= Rp. 527.000.000,00 - Rp. 52.700.000,00 = Rp. 474.300.000
Awal pembayaran bulan ke – 15 mendapat pengembalian retensi sebesar Rp. 1.054.000.000,00. Overdraft pada akhir bulan bertanda positif berarti tidak diperlukan pinjaman uang sehingga bunga overdraft nol. Pada penutupan terakhir menghasilkan angka sebesar Rp. 989.406.897,56 yang berarti keuntungan yang didapatkan kontraktor sebesar:
Keuntungan =