C. Aspek Hukum Pengadaan Tanah Yang Dilakukan Secara Langsung Melalui Jual Beli
1. Perjanjian Jual Beli Secara Umum
Perjanjan jual beli adalah suatu perjanjian bertimbal balik dimana pihak yang satu (penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedang pihak yang lain (pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.91
Perjanjian jual beli adalah suatu perjanjian yang dibuat antara pihak penjual dan pembeli, didalam perjanjian ini pihak penjual berkewajiban menyerahkan objek jual beli kepada pembeli dan berhak menerima harga dan
91
pembeli berkewajiban untuk membayar harga dan berhak menerima objek tertentu.92 Unsur-unsur yang tercantum dalam definisi tersebut adalah :93 a. adanya subjek hukum, yaitu penjual dan pembeli;
b. adanya kesepakatan antara penjual dan pembeli tentang barang dan harga; c. adanya hak dan kewajiban yang timbul antara pihak penjual dan pembeli.
Perkataan jual beli menunjukkan bahwa dari satu pihak perbuatan dinamakan menjual, sedangkan dari pihak lain dinamakan membeli. Istilah yang mencakup dua perbuatan yang bertimbal balik adalah sesuai dengan istilah belanda yaitu koopen verkoop yang juga mengandung pengertian bahwa pihak yang satu verkoopt (menjual) sedang yang lainnya koopt
(membeli).
Barang yang menjadi obyek perjanjian jual beli harus cukup tertentu, setidak-tidaknya dapat ditentukan wujud dan jumlahnya pada saat ia akan diserahkan hak miliknya kepada si pembeli. Dengan demikian adalah sah menurut hukum misalnya jual beli mengenai panenan yang akan diperoleh pada suatu waktu dari sebidang tanah tertentu.94
Perjanjian jual beli adalah jual beli dimana hak milik atas barang seketika berpindah kepada pembeli.95 Dalam jual beli hak atas tanah,
92
Salim, H.S, Op.Cit, hal. 49. 93Ibid., hal. 49.
94
R, Subekti, Op.Cit, hal. 1-2. 95
perjanjian jual beli terjadi pada saat penandatanganan akta jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Dalam jual beli terjadi peralihan hak dengan unsur kesengajaan, karena suatu pihak melakukan suatu perbuatan hukum untuk mengalihkan/-memindahkan haknya atas suatu hak dalam hal ini adalah hak atas tanah.96 Perbuatan hukum mengakibatkan beralihnya hak atas tanah tersebut dapat dilakukan dengan cara membuat perjanjian.
Unsur-unsur pokok (essentialia) perjanjian jual beli adalah barang dan harga. Sesuai dengan asas konsensualisme yang menjiawai hukum perdata, perjanjian jual beli itu sudah dilahirkan pada detik tercapainya sepakat mengenai barang dan harga. Begitu kedua pihak sudah setuju tentang barang dan harga, maka lahirlah perjanjian jual beli yang sah.97
Sifat konsensual dari jual beli tersebut ditegaskan dalam Pasal 1458 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.
Konsensualisme berasal dari perkataan konsensus yang berarti kesepakatan. Dengan kesepakatan dimaksudkan bahwa diantara pihak-pihak yang bersangkutan tercapai suatu persatuan kehendak, artinya apa yang
96
John Salindeho, Op.Cit, hal. 38. 97
dikehendaki oleh yang satu adalah apa yang dikehendaki oleh yang lain. Kedua kehendak itu bertemu dalam sepakat tersebut. Tercapainya sepakat ini dinyatakan oleh kedua belah pihak dengan mengucapkan perkataan-perkataan ataupun dengan bersama-sama dengan menaruh tanda tangan dibawah pernyataan-pernyataan tertulis sebagai tanda (bukti) bahwa kedua belah pihak telah menyetujui segala apa yang tertera diatas tulisan itu.98
Asas konsensualisme dianut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata sesuai dengan apa yang tercantum dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan Undang-Undang berlaku sebagai Undang-Undang-Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh Undang-Undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Perjanjian yang sah memiliki kekuatan yang sama dengan Undang-Undang. Perjanjian yang sah adalah perjanjian yang memenuhi syarat-syarat perjanjian yaitu sesuai dengan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi syarat sahnya suatu perjanjian jual beli harus memenuhi syarat-syarat yang tercantum dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, karena syarat tersebut merupakan tolak ukur sah atau tidak sahnya suatu perjanjian.
98
Sepakat yang hanya disebutkan saja tanpa dituntutnya suatu bentuk atau cara apapaun, seperti tulisan, pemberian tanda atau panjar dan lain sebagainya, dapat disimpulkan bahwa bilamana sudah tercapai sepakat itu, maka sahlah sudah perjanjian itu atau mengikatlah perjanjian itu atau berlakulah ia sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya.99 Dua Kewajiban utama penjual yaitu:
a. Menyerahkan hak milik atas barang yang diperjual belikan meliputi segala perbuatan yang menurut hukum diperlukan untuk mengalihkan hak milik atas barang yang diperjual belikan itu dari penjual kepada si pembeli. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengenai tiga macam barang yaitu barang bergerak, barang tetap dan barang tak bertubuh (dengan mana yang dimaksudkan piutang, penagihan atau claim).100
1. Untuk barang bergerak sesuai dengan bunyi Pasal 612 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi penyerahan barang-barang bergerak, kecuali yang tidak bertubuh dilakukan dengan penyerahan yang nyata oleh atau atas nama pemilik, atau dengan penyerahan kunci-kunci bangunan tempat barang-barang itu berada. Penyerahan tidak diharuskan, bila barang-barang yang harus diserahkan, dengan
99
Ibid., hal. 4. 100
alasan hak lain, telah dikuasai oleh orang yang hendak menerimanya.101
Penyerahan tak perlu dilakukan, apabila kebendaan yang harus diserahkan, dengan alasan hak lain, telah dikuasai oleh orang yang hendak menerimanya. Sehingga adanya kemungkinan menyerahkan kunci saja kalau yang dijual adalah barang-barang yang berada di saam suatu gudang, hal mana merupakan suatu penyerahan secara simbolis, sedangkan apabila barangnya sudah berada dalam kekuasaan si pembeli, penyerahan cukup dilakukan dengan suatu pernyataan saja.102
2. Untuk barang tetap (tak bergerak) dalam hal ini tanah, sudah dicabut karena dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria.
Barang Tak Bertubuh dilakukan dengan perbuatan yang disebut cessie
sebagaimana diatur dalam Pasal 613 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi penyerahan piutang-piutang atas nama dan barang-barang lain yang tidak bertubuh, dilakukan dengan jalan membuat akta autentik atau di bawah tangan yang melimpahkan hak-hak atas barang-barang itu kepada orang lain. 101 Ibid., 102 Ibid.,
Penyerahan ini tidak ada akibatnya bagi yang berutang sebelum penyerahan itu diberitahukan kepadanya atau disetujuinya secara tertulis atau diakuinya. Penyerahan surat-surat utang atas tunjuk dilakukan dengan memberikannya, penyerahan surat utang atas perintah dilakukan dengan memberikannya bersama endosemen surat itu. Penyerahan yang demikian bagi si berutang tiada akibatnya melainkan setelah penyerahan itu diberitahukan kepadanya secara tertulis, disetujui dan diakuinya. Penyerahan tiap-tiap piutang karena surat-surat dilakukan dengan penyerahan surat itu.103
Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menganut sistem perjanjian jual beli hanya obligatoir saja, artinya bahwa perjanjian jual beli baru meletakkan hak dan kewajiban bertimbal balik antara kedua belah pihak yaitu penjual dan pembeli. Penjual berkewajiban untuk menyerahkan hak milik atas barang yang dijualnya, sekaligus memberikan kepadanya hak untuk menuntut pembayaran harga yang telah disetujui dan disebelah lain yaitu pembeli berkewajiban untuk membayar harga barang sesuai imbalan haknya untuk menuntut penyerahan hak milik atas barang yang dibelinya.104
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan perjanjian jual beli belum memindahkan hak milik. Adapun hak milik berpindah ketika ada
levering atau penyerahan, sehingga penyerahan menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata adalah perbuatan yuridis guna memindahkan hak
103
Ibid., hal. 10. 104
miliknya dengan 3 (tiga) cara sesuai dengan bentuk barang sesuai uraian diatas. Menurut para ahli sarjana Belanda penyerahan adalah tahap kedua dari proses jual beli yang khusus bertujuan memindahkan hak milik dari penjual kepada pembeli.105
Sifat obligatoir perjanjian jual beli dapat dilihat dari Pasal 1459 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi hak milik atas barang yang dijual tidak pindah kepada pembeli selama barang itu belum diserahkan menurut Pasal 612 dan 613. Sistem levering atau penyerahan dapat dilihat dalam Pasal 1257 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi semua syarat harus dipenuhi dengan cara yang dikehendaki dan dimaksudkan oleh pihak-pihak yang bersangkutan.
2. Aspek Hukum Pengadaan Tanah Yang Dilakukan Dengan Jual Beli