TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Perkembangan Daerah Peri Urban
Jumlah penduduk yang terus meningkat berpengaruh terhadap pertumbuhan dan kepadatan penduduk. Hal ini mengakibatkan proses alih fungsi lahan yang begitu cepat yang diakibatkan aktivitas perkotaaan yang diperluas sampai ke pinngir kota. Daerah pinggiran kota adalah daerah yang dikenal sebagai urban-fringe atau daerah peri urban, yang merupakan daerah irisan area antar kota , desa dan area dengan pertumbuhan yang cepat ( Krismasta, et al. 2012)
Menurut Yunus (2008) bersamaan dengan kuatnya arus urban di wilayah perkotaan, otomatis akan mendorong pula lahirnya transformasi spasial di wilayah peri-urban. Hal ini dikarenakan terbatasnya kapasitas tampung di wilayah kota.
Untuk memenuhi daya tampung masyarakat yang semakin meluap itu, wilayah perkotaan terpaksa akan melakukan pengembangan di sekitar wilayah peri urban.
Hal ini sudah tak terbantah lagi, karena peri-urban (urban fringe) adalah wilayah yang berada di pinggiran kota. Wilayah ini yang sesungguhnya sangat penting terhadap kehidupan penduduk di masa akan datang, baik di desa maupun di kota.
Wilayah peri urban merupakan suatu zona yang di dalamnya terdapat percampuran antara struktur lahan kedesaan dan lahan kekotaan. Mekanisme terjadinya urban sprawl adalah tingkat kebutuhan lahan yang semakin tinggi di perkotaaan, namun semakin sulit dan mahal. Maka warga cenderung
membangun pemukiman-pemukiman baru di wilayah sub urban. Selain harga relatif murah , dan dapat diperoleh dengan jumlah yang lebih luas. Hal ini yang
menyebabkan perambahan dari wilayah perkotaaan ke wilayah sub urban semakin cepat (Serlin dan Umilia, 2013)
Fenomena perkembangan wilayah peri urban ditunjukkan dengan pertambahan luas pemukiman dimana para pengembang melakukan inisiasi pengembangan perumahan dalam jumlah yang besar. Kondisi ini terjadi d Amerika dimana total 62,4 % pengeluaran rumah di daerah sub urban. Di Asia Timur pembangunan perumahan skala besar juga sangatmendominasi daerah peri urban. Di Indonesia khususnya di daerah Jabodetabek khususnya di Kabupaten Tangerang berkembang perumahan skala besar ( Septanaya dan Ariastita, 2012) 2.2 Pengertian Harga, Biaya dan Nilai
Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk sebuah aset. Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk
memperoleh atau menciptakan suatu aset. Sedangkan nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin
dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran sehingga nilai bukan berupa fakta.
Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa (Kode Etik Penilaian Indonesia dan Standard Penilaian Indonesia, 2015).
Menurut Hidayati dan Harjanto (2001) harga diartikan sebagai sejumlah uang yang dibayarkan pada sejumlah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari suatu benda. Dalam menentukan sebuah harga ada faktor kepentingan dan pasaran yang menyebabkan harga bisa menjadi berbeda atau sama. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu.
Nilai adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli dan diterima oleh seorang penjual dalam sebuah transaksi.
11
Prawoto (2014) mengungkapkan bahwa harga adalah fakta yang dapat dicapai pada sebuah transaksi atau penjualan. Harga ketika sudah bersifat final, merupakan jumlah dimana pembeli tertentu setuju untuk membayar dan penjual setuju untuk menerima berdasarkan kondisi yang ada pada saat itu atas transaksi yang mereka lakukan melalui mekanisme pasar yang wajar. Biaya adalah
sejumlah yang harus disediakan untuk memproduksi atau menciptakan barang dan jasa. Nilai pada suatu waktu menunjukkan harga rupiah properti, barang-barang atau jasa terhadap pembeli dan penjual. Di dalam hubungannya dengan pasar, biasanya diartikan sebagai antisipasi terhadap manfaat di masa yang akan datang.
Untuk menghindari kebingungan sebaiknya penilai tidak hanya menggunakan kata nilai, tetapi harus diiringi dengan kata lain seperti nilai pasar, nilai investasi, nilai asuransi dan sebagainya.
Menurut Hidayati dan Harjanto (2001) nilai tanah adalah suatu
pengukuran yang didasarkan kepada kemampuan tanah secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktifitas dan strategi ekonomisnya. Di dalam realitanya, nilai tanah dibagi menjadi dua, yaitu nilai tanah langsung dan nilai tanah tidak langsung.
Menurut Presylia (2002) nilai tanah langsung adalah suatu ukuran nilai kemampuan tanah yang secara langsung memberikan nilai produktifitas dan kemampuan ekonomisnya, seperti misalnya lahan atau tanah yang secara langsung dapat berproduksi, contohnya tanah pertanian. Nilai tanah tidak langsung adalah suatu ukuran nilai kemampuan tanah dilihat dari segi letak strategis sehingga dapat memberikan nilai produktifitas dan kemampuan ekonomis, seperti
misalnya tanah yang letaknya berada di pusat perdagangan, industri, perkantoran dan tempat rekreasi.
Berdasarkan pengertian tersebut maka dapat dikatakan bahwa suatu tanah mungkin saja nilainya secara langsung rendah karena tingkat kesuburannya rendah, tetapi berdasarkan letak strategisnya sangat ekonomis. Sehingga dapat disimpulkan bahwa nilai adalah suatu kesatuan moneter yang melekat pada suatu properti yang dipengaruhi oleh faktor sosial, ekonomi, politik dan faktor fisik yang dinyatakan dalam harga dimana harga ini mencerminkan nilai dari properti tersebut (Prawoto, 2014).
Menurut Hidayati dan Harjanto (2001) nilai tanah adalah perwujudan dari kemampuan tanah sehubungan dengan pemanfaatan dan penggunaan tanah, dimana penentuan nilai tanahnya tidak terlepas dari nilai keseluruhan tanah dimana tanah itu berlokasi. Nilai tanah adalah perwujudan dari kemampuan sehubungan dengan pemanfaatan dan penggunaan tanah sebagai ilustrasi, dimana harga tanah merupakan salah satu refleksi dari nilai tanah dan sering digunakan sebagai indeks bagi nilai tanah.
Harga tanah adalah penilaian atas tanah yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satuan luas tertentu pada pasaran lahan (Riza 2005). Nilai tanah dan harga tanah mempunyai hubungan yang fungsional, dimana harga tanah ditentukan oleh nilai tanah atau harga tanah mencerminkan tinggi rendahnya nilai tanah. Dalam hubungan ini, perubahan nilai tanah serta penentuan nilai dengan harga tanah dipengaruhi oleh faktor - faktor yang
menunjang kemanfaatan, kemampuan dan produktifitas ekonomis tanah tersebut.
13
Menurut Riza (2005) harga sebidang tanah ditentukan oleh jenis kegiatan yang ditempatkan di atasnya dan terwujud dalam bentuk penggunaan tanah. Harga tanah dalam keadaan sebenarnya dapat digolongkan menjadi harga tanah
pemerintah (Goverment Land Price) dan harga tanah pasar (Market Land Price).
Investasi pada tanah yang terus - menerus maka harga tanah juga meningkat secara non-linier. Hal ini disebabkan karena harga tanah merupakan harga pasar tidak sempurna (imperfect market), artinya harga tanah tidak mungkin turun karena tidak berimbangnya supply dan demand. Sebidang tanah akan memiliki nilai atau harga yang tinggi bila terletak pada lokasi yang strategis (aktifitas ekonomi yang tinggi, lokasi mudah dijangkau dan tersedia infrastruktur yang lengkap). Harga tanah bergerak turun seiring jarak dari pusat kota
(produktif) ke arah pedesaan (konsumtif). Pada daerah sub - sub pusat kota, harga tanah tersebut naik kemudian turun mengikuti jarak dan tingkat aktifitas diatasnya (Rattermann 2009)