KABUPATEN DELI SERDANG
TESIS
Oleh:
NAUDUR RAHMASARI SIREGAR 147048010/MMPP
SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN 2016
ANALISIS PENGARUH ATRIBUT HEDONIC PRICE TERHADAP NILAI TANAH DI KAWASAN PERI URBAN KECAMATAN BATANG KUIS
KABUPATEN DELI SERDANG
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian dalam Program Studi Magister
Manajemen Properti dan Penilaian pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara
Oleh
NAUDUR RAHMASARI SIREGAR 147048010/MMPP
SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN 2016
Tanggal lulus : 24 Agustus 2016 Telah diuji pada
Tanggal : 24 Agustus 2016
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Dr. Khaira Amalia Fachrudin, SE.Ak, MBA,CA,MAPPI(CERT) Anggota : 1. Dr. Yeni Absah, SE, M.Si
2. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, MSc, PhD 3. Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM
Judul Tesis
ANALISIS PENGARUH ATRIBUT HEDONIC PRICE TERHADAP NILAI TANAH DI KAWASAN PERI URBAN KECAMATAN BATANG KUIS
KABUPATEN DELI SERDANG
Dengan ini penulis menyatakan bahwa tesis ini disusun sebagai syarat untuk memperoleh gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian pada Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara adalah benar merupakan hasil karya penulis sendiri.
Adapun pengutipan-pengutipan yang penulis lakukan pada bagian-bagian tertentu dari hasil karya orang lain dalam penulisan tesis ini, telah penulis cantumkan sumbernya secara jelas sesuai dengan norma, kaidah, dan etika penulisan ilmiah.
Apabila di kemudian hari ternyata ditemukan seluruh atau sebagian tesis ini bukan hasil karya penulis sendiri atau adanya plagiat dalam bagian-bagian tertentu, penulis bersedia menerima sangsi pencabutan gelar akademik yang penulis sandang dan sangsi-sangsi lainnya sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.
Medan, Agustus 2016 Penulis,
Naudur Rahmasari Siregar
ANALISIS PENGARUH ATRIBUT HEDONIC PRICE TERHADAP NILAI TANAH DI KAWASAN PERI URBAN KECAMATAN BATANG KUIS
KABUPATEN DELI SERDANG ABSTRAK
Perkembangan kawasan di daerah pinggiran, menyebabkan perubahan pengunaaan dari lahan pertanian ke perumahan, sementara pada kawasan pusat kota, perubahan penggunaan lahan dari perumahan ke non perumahan yaitu perdagangan baik perdagangan jasa maupun komersial. Pertumbuhan pembangunan yang pesat di kota Medan dalam lima tahun terakhir menyebabkan semakin berkurangnya ketersediaaan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat menengah ke bawah. Hal ini menyebabkan munculnya areal perumahan baru di daerah peri urban Kota Medan seperti daerah Batang Kuis dan sekitarnya.
Penelitian ini menguji dan menganalisis faktor – faktor yang mempengaruhi nilai tanah di kawasan peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang. Faktor yang diteliti adalah faktor fisik yang terdiri dari luas tanah, luas bangunan dan design. Faktor lokasi yang terdiri dari lebar jalan, jarak dari CBD, ketersediaaan angkutan dan faktor lingkungan yang terdiri dari utilitas perumahan merupakan faktor hedonik, yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang.
Populasi pada penelitian ini adalah beberapa perumahan yang terdapat di Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang. Jenis data yang digunakan berupa data cross section yang dianalisis dengan menggunakan Statistik Regresi Linear Berganda. Penelitian ini dilakukan dari bulan Februari 2016 sampai dengan akhir Juni 2016
Hasil penelitian menunjukkan bahwa luas tanah berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah, luas bangunan berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah, design rumah berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah, lebar jalan berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah, Jarak dari CBD berpengaruh negatif signifikan terhadap nilai tanah, angkutan umum berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah dan utilitas berpengaruh tidak signifikan terhadap nilai tanah.
Berdasarkan penelitian dapat diambil kesimpulan bahwa nilai tanah di Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang dipengaruhi oleh luas tanah, luas bangunan, design rumah, lebar jalan, jarak dari CBD, dan angkutan umum.
Implikasinya bagi masyarakat yang akan membeli tanah di daerah penelitian ini hendaknya memperhatikan faktor-faktor tersebut. Bagi profesi penilai dapat menggunakan model regresi yang dihasilkan dalam penelitian ini sebagai referensi untuk menaksir nilai tanah di sekitar Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang. Bagi pemerintah diharapkan untuk lebih mengembangkan infrastruktur di daerah ini karena daerah ini berkembang pesat sebagai daerah perekonomian yang baru. Bagi para investor agar mempertimbangkan sarana dan prasarana di areal perumahan yang akan dibangun.
Kata kunci : hedonic price, peri urban, luas tanah, luas bangunan, design rumah , lebar jalan, jarak dari CBD,angkutan umum, utilitas dan nilai tanah
KATA PENGANTAR
Penulis mengucapkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan berkah-Nya kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini.
Selama melakukan penelitian dan penulisan tesis ini, penulis banyak memperoleh bantuan moril dan materil dari berbagai pihak. Oleh karena itu, pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terima kasih kepada :
1. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH, M. Hum. selaku Rektor Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Robert Sibarani, MS, selaku Direktur Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.
3. Ibu Dr. Khaira Amalia Fachrudin, SE, Ak, MBA, CA, MAPPI (Cert), selaku Ketua Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, dan juga selaku Ketua Komisi Pembimbing yang telah membimbing dan mengarahkan penulis dalam penulisan tesis ini.
4. Ibu Dr. Yeni Absah, SE, M.Si, selaku Anggota Komisi Pembimbing yang telah membimbing dan mengarahkan penulis dalam penulisan tesis ini.
5. Ibu Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc., Ph.D. selaku Komisi Penguji.
6. Bapak Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM, selaku Komisi Penguji.
7. Kedua orang tua saya (Alm) Anwar Halomoan Siregar dan Hj. Maisyarah serta mertua saya H. Saiful Idrus Hj. Cik Ilah yang tak pernah bosan memanjatkan do’a terbaik untuk saya dan keluarga.
8. Suami tercinta Ir. Taslim, MMPP, MAPPI (Cert) dan anak-anakku tersayang Tirta Mahardika, Talitha Nadira, Tasya Khairunnisa, Tsabita Shahnaz yang telah memberikan dorongan dan semangat secara terus menerus mulai dari penyusunan proposal hingga penyelesaian penulisan tesis ini.
9. Adikku Ibnu Muhardi Siregar, S.Ag. yang telah memberikan dukungan moril kepada penulis.
10. Seluruh karyawan Kantor Jasa Penilai Publik Amin Nirwan Alfiantori dan rekan Cabang Medan yang telah membantu dalam tahap proses pengambilan data di lapangan serta proses validasinya.
11. Teman-teman mahasiswa Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara khususnya Angkatan IV yang telah memberikan kritikan dan saran yang membangunan dalam penyempurnaan penulisan tesis ini.
Penulis menyadari tesis ini masih banyak memiliki kekurangan dan jauh dari sempurna. Namun harapan penulis semoga tesis ini bermanfaat kepada seluruh pembaca. Semoga kiranya Allah SWT selalu memberikan hidayah-Nya kepada kita. Amin.
Medan, Agustus 2016 Penulis,
Naudur Rahmasari Siregar
RIWAYAT HIDUP
Naudur Rahmasari Siregar, lahir di Medan, 30 Juli 1971, anak pertama dari dua bersaudara dari pasangan Bapak Alm. Anwar Halomoan Siregar dan Ibu Hj.
Maisyarah, beragama Islam, bertempat tinggal di Perumahan Citra Wisata Blok X No. 16 Jalan Karya Wisata Kelurahan Pangkalan Masyhur, Kecamatan Medan Johor, Medan 20143. Menikah dengan Ir. Taslim, MMPP. MAPPI (Cert), dan dikaruniai 4 orang anak, yaitu Tirta Mahardika, Talitha Nadira, Tasya Khairunnisa, dan Tsabita Shahnaz.
Riwayat pendidikan umum, Sekolah Dasar di Taman Muda Taman Siswa Medan tamat tahun 1984, Sekolah Menengah Pertama Negeri No.11 Medan tamat tahun 1987, Sekolah Menengah Atas Negeri No. 8 Medan tamat tahun 1990, Pendidikan Sarjana (S1) Fakultas Pertanian pada Universitas Sriwijaya Palembang tamat tahun 1995. Pada tahun 2014 menempuh pendidikan pada Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaan, Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.
Riwayat Pekerjaan, mulai tahun 1995 sampai tahun 1997 bekerja sebagai Junior Crop Specialist pada proyek berbantuan ADB Integrated Sector Project (IISP) Propinsi Sumatera Selatan. Pada tahun 1999 sampai 2001 sebagai Staff Community Devolepment Pusat Penelitian Lingkungan Hidup (PPLH) Bohorok Sumatera Utara. Pada Tahun 2001 sampai sekarang sebagai tenaga pengajar di Perguruan Prayatna Medan. Pada Tahun 2010 sampai sekarang juga sebagai bekerja sebagai staff administrasi di KJPP Amin Nirwan Alfiantori dan Rekan Cabang Medan.
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ... i
ABSTRACT... ii
KATA PENGANTAR ... iii
RIWAYAT HIDUP ... v
DAFTAR ISI ... vi
DAFTAR TABEL ... ix
DAFTAR GAMBAR ... x
DAFTAR LAMPIRAN ... xi
BAB I. PENDAHULUAN ... 1
1.1 Latar Belakang Masalah ... 1
1.2 Perumusan Masalah ... 6
1.3 Tujuan Penelitian ... 7
1.4 Manfaat Penelitian ... 7
BAB II. TINJAUAN PUSTAKA ... 9
2.1 Perkembangan Daerah Peri Urban ... 9
2.2 Pengertian Biaya Harga dan Nilai ... 10
2.3 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Properti ... 13
2.4 Metode Hedonik (Hedonic Price Method) ... 19
2.5 Penelitian Terdahulu ... 21
BAB III. KERANGKA KONSEP PENELITIAN ... 25
3.1 Kerangka Konseptual ... 25
3.2 Hipotesis Penelitian ... 27
BAB IV. METODE PENELITIAN ... 29
4.1 Jenis Penelitian ... 29
4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian ... 29
4.3 Populasi dan Sampel ... 29
4.4 Teknik Pengumpulan Data ... 31
4.5 Jenis dan Sumber Data ... 31
4.6 Klasifikasi dan Definisi Operasionalisasi Variabel ... 31
4.6.1. Klasifikasi Variabel ... 31
4.6.2 Definisi Operasionalisasi Variabel ... 32
4.7 Teknik Analisis Data ... 34
4.8 Langkah Analisis Data ... 35
4.8.1 Ekstrak Nilai Tanah ... 35
4.8.2 Uji Validitas dan Reabilitas ... 36
4.8.2.1 Validitas ... 36
4.8.2.2 Reabilitas ... 37
Halaman
4.8.3 Uji Asumsi Klasik ... 37
4.8.3.1 Uji Normalitas ... 37
4.8.3.2 Uji Multikolenieritas ... 38
4.8.3.3 Uji Heteroskedastisitas ... 39
4.8.4 Uji Goodness of Fit ... 39
4.8.4.1 Uji F ... 39
4.8.4.2 Uji t ... 41
4.8.4.3 Koefisien Determinasi ... 42
BAB V. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ... 43
5.1 Hasil Penelitian... 43
5.1.1 Gambaran UmumKecamatan Batang Kuis ... 43
5.1.2 Gambaran Umum Responden ... 45
5.1.2.1 Responden Menurut Usia ... 46
5.1.2.2 Responden Menurut Jumlah Keluarga ... 47
5.1.2.3 Responden Berdasarkan Tingkat Pendapatan 47 5.1.2.4 DeskripsiVariabel Nilai Tanah ... 48
5.1.2.5 Deskripsi Variabel Luas Tanah ... 48
5.1.2.6 Deskripsi Variabel Luas Bangunan ... 49
5.1.2.7 Deskripsi Variabel Design Rumah ... 49
5.1.2.8 Deskripsi Variabel Lebar Jalan ... 50
5.1.2.9 Deskripsi Variabel Kisaran Jarak Ke CBD 50 5.1.2.10 Deskripsi Ketersediaan Angkutan Umum . 51 5.1.2.11 Deskripsi Variabel Utilitas ... 51
5.2 Analisis Data ... 51
5.2.1 Uji Validitas dan Reabilitas ... 51
5.2.2 Uji Asumsi Klasik ... 53
5.2.2.1 Hasil Uji Normalitas ... 53
5.2.2.2 Hasil Uji Multikoleniaritas... 55
5.2.2.3 Hasil Uji Heteroskedastisitas ... 55
5.2.3 Hasil Pengujian Regresi Linier Berganda ... 56
5.2.3.1 Hasil Pengujian Uji F... 57
5.2.3.2 Hasil Uji t ... 58
5.2.3.3 Uji Koefisien Determinasi ... 61
5.3 Pembahasan ... 62
5.3.1 Pengaruh Faktor Fisik Terhadap Nilai Tanah ... 62
5.3.1.1. Pengaruh Luas Tanah Terhadap Nilai Tanah 62 5.3.1.2. Pengaruh Luas Bangunan terhadap Nilai Tanah ... 64
5.3.1.3. Pengaruh Design Terhadap Nilai Tanah .... 65
Halaman
5.3.2 Pengaruh Faktor Lokasi Terhadap Nilai Tanah ... 66
5.3.2.1.Pengaruh Lebar Jalan Terhadap Nilai Tanah 66 5.3.2.2.Pengaruh Jarak Ke CBD terhadap Nilai Tanah ... 67
5.3.2.3.Pengaruh Angkutan Umum Terhadap Nilai Tanah ... 68
5.3.3 Pengaruh Faktor LingkunganTerhadap Nilai Tanah 69 5.3.3.1.Pengaruh Utilitas terhadap Nilai Tanah ... 69
BAB VI. KESIMPULAN DAN SARAN... 71
6.1 Kesimpulan ... 71
6.2 Saran ... 72
DAFTAR PUSTAKA ... 73
LAMPIRAN ... 77
DAFTAR TABEL
No. Judul Halaman
Tabel 4.1 Besarnya Sampel Berdasarkan Persentase ... 30
Tabel 4.2 Banyaknya Sampel Berdasarkan Persentasi ... 30
Tabel 4.3 Definisi Operasional Variabel ... 33
Tabel 5.1 Usia Kepala Keluarga Responden ... 46
Tabel 5.2 Komposisi Jumlah Anggota Keluarga ... 47
Tabel 5.3 Tingkat Pendapatan Responden ... 47
Tabel 5.4 Deskripsi Variabel Nilai Tanah ... 48
Tabel 5.5 Deskripsi Variabel Luas Tanah ... 48
Tabel 5.6 Deskripsi Variabel Nilai Bangunan ... 49
Tabel 5.7 Deskripsi Variabel Jarak Ke CBD ... 50
Tabel 5.8 Hasil Uji Validitas ... 52
Tabel 5.9 Hasil Uji Reabilitas ... 52
Tabel 5.10 Uji Normalitas dengan Kolmogorov – Smirnov ... 54
Tabel 5.11 Hasil Uji Multikolinieritas ... 55
Tabel 5.12 Hasil Uji Heteroskedastisitas ... 56
Tabel 5.13 Hasil Pengujian Linier Berganda ... 57
Tabel 5.14 Hasil Uji Uji F ... 58
Tabel 5.15 Uji Koefisien Determinasi ... 61
DAFTAR GAMBAR
No. Judul Halaman
Gambar 3.1 Kerangka Konseptual Penelitian ... 27
Gambar 4.1 Model Penelitian ... 32
Gambar 5.1 Peta Kecamatan Batang Kuis ... 44
Gambar 5.2 Grafik Histogram Uji Normalitas ... 52
Gambar 5.3 Grafik Normal P-Plot ... 54
DAFTAR LAMPIRAN
No. Judul Halaman
Lampiran 1 BTB MAPPI Untuk Rumah Sederhana ... 77
Lampiran 2 BTB MAPPI Untuk Rumah Menengah... 78
Lampiran 3 Data Mentah... 79
Lampiran 4 Data Olahan Untuk Nilai Tanah ... 82
Lampiran 5 Hasil Olahan SPSS ... 85
1.1. Latar Belakang Masalah
Jumlah penduduk terus meningkat pada negara berkembang, jumlah penduduk dunia saat ini mencapai 7 miliar jiwa dan akan terus meningkat setiap tahunnya. Indonesia pada saat ini berada pada urutan ke -4 negara dengan jumlah penduduk terbesar di dunia. Fenomena pertumbuhan dan pertambahan penduduk ini akan berpengaruh terhadap ketersediaan lahan ( Krismasta, et al. 2012)
Kebutuhan lahan di kawasan perkotaan semakin meningkat sejalan dengan pertumbuhan penduduk dan kegiatan sosial ekonomi yang menyertainya.
Peningkatan kebutuhan lahan merupakan implikasi dari semakin beragamnya fungsi di kawasan perkotaan yang disebabkan oleh keunggulannya dalam hal tersedianya fasilitas umum dan kemudahan aksebilitas.
Dinamika kegiatan di kawasan perkotaan menimbulkan persaingan antara pengguna lahan yang mengarah alih fungsi lahan yang intensitasnya lebih tinggi.
Perkembangan kawasan di daerah pinggiran, menyebabkan perubahan
pengunaaan dari lahan pertanian ke perumahan, sementara pada kawasan pusat kota, perubahan penggunaan lahan dari perumahan ke non perumahan yaitu perdagangan baik perdagangan jasa maupun komersial.
Transformasi proses alih fungsi lahan berjalan begitu cepat disebabkan akrivitas di perkotaan. Aktifitas ini diperluas sampai ke daerah pinggiran kota.
Daerah pinggiran kota perlu perhatian serius karena pentingnya daerah tersebut terhadap kehidupan penduduk baik kota maupun desa.
Daerah pinggiran kota adalah daerah yang dikenal dengan urban- fringer atau daerah peri-urban. Wilayah peri-urban merupakan suatu zona yang di dalamnya terdapat struktur campuran antara struktur lahan kedesaan dan struktur
2
lahan kekotaan. Wilayah peri-urban yang mempunyai karakter berbeda antara sifat kedesaan dan kekotaan tidak terlepas dari pengaruh kekotaan ke daerah luar atau dikenal dengan istilah urban-sprawl.
Penjalaran penampakan fisik kekotaan terjadi di kota-kota besar di dunia yang menyebabkan terbangunnya kota-kota baru di daerah pinggiran. Secara umum fenomena perkembangan wilayah peri urban ini ditunjukkan dengan bertambahnya luas pemukiman atas inisiasi pengembang dalam jumlah banyak.
Metode harga hedonik adalah hubungan antara lingkungan dengan utilitas.
Metode harga hedonik banyak diterapkan dalam studi ekonomi lingkungan, karena dalam studi ekonomi lingkungan banyak harga-harga barang yang tidak nyata (implisit) namun melekat pada barang tersebut. Misalnya pengaruh polusi udara terhadap harga properti, demikian pula pengaruh lingkungan yang bersih terhadap harga properti untuk mengestimasi harga rumah.
Menurut Dubin and Sung (1990) penilaian tanah dengan menggunakan teori hedonic merupakan metode penilaian dengan pendekatan data pasar.
Terdapat 3 faktor utama yang berperanan dalam model nilai tanah yang terdiri dari faktor struktur atau fisik (S), faktor lingkungan (N) dan faktor lokasi (L).
Sehingga Harga Pasar dapat dituliskan dalam persamaan berikut P = f (L, S, N).
Pengembangan suatu kawasan perumahan tidak terlepas dari pemilihan lokasi tanah yang akan dibangun. Lokasi tanah mempengaruhi kemudahan aksesibilitas ke tempat produksi atau tempat kerja sehingga faktor lokasi akan menentukan tinggi rendahnya nilai tanah tersebut (Eldred, 2002).
Menurut Eckert (2010) selain lokasi, faktor fisik dan lingkungan merupakan
pada suatu kota atau area pasar. Atribut fisik terdiri dari ukuran, topografi, dan ciri fisik khusus dari masing-masing tapak. Atribut lingkungan menekankan pada lokasi tapak ke tempat lain, seperti daerah pusat bisnis (Central Business District/CBD)
Kota Medan sebagai ibu kota provinsi tingkat I Sumatera Utara merupakan salah satu kota metropolitan yang memiliki kecenderungan seperti kota-kota besar lainnya. Kota Medan terlibat dengan konsep pengembangan kota metropolitan dengan kota dan kabupaten yang ada di sekitarnya yang dikenal dengan sebutan mebidang (Medan, Binjai, Deli Serdang). Kota Medan menjadi kota inti
sedangkan kota Binjai dan Kabupaten Deli Serdang merupakan kota satelit. Oleh karena itu, Kota Medan sebagai kota inti secara fungsional mempunyai hubungan ruang yang kuat dengan wilayah sekitarnya (daerah pinggiran).
Kota Medan sebagai salah satu pusat perkembangan di Indonesia, mengalami pertumbuhan kota yang sangat cepat. Konsekuensi dari
perkembangan sebuah kota besar, tidak hanya membutuhkan lahan yang lebih luas tetapi juga fasilitas dan aksebilitas. Seperti kota-kota besar lainnya yang sedang berkembang, akibat yang muncul adalah migrasi ke daerah pinggiran kota.
Kehadiran migran membutuhkan fasilitas perkotaan seperti perumahan, pendidikan, air, listrik , transportasi dan sebagainya (Badaruddin, 2006).
Dalam rangka menuju kota metropolitan, adanya efek lompat katak atau perpindahan penduduk ke daerah pinggiran sesungguhnya merupakan hal wajar.
Karena bagaimanapun untuk kota yang akan membesar, daerah pusatnya pasti tidak lagi bisa diharapkan untuk menampung pertumbuhan penduduk yang kian padat. Persoalannya adalah bila efek lompat katak hanya terjadi di bidang
4
pemukiman saja. Dalam keadaan seperti itu, daerah pinggiran hanya berfungsi sebagai tempat tidur saja, sedangkan semua aktivitas kerja, belanja, ataupun mencari hiburan, sebagian besar penduduk wilayah pinggiran tetap harus pergi ke pusat kota.
Pusat kota benar-benar dibangun semarak, sesibuk mungkin, dan bahkan sampai malam hari pun pusat kota bagaikan tidak pernah tidur. Sementara itu untuk wilayah pinggiran, acapkali menjadi daerah mati, sepi aktivitas, kecuali sebagai tempat beristirahat. Dalam jangka waktu yang tidak terlalu lama, akibat yang terjadi adalah lalu lintas kota seringkali macet karena arus mobilitas penduduk akhirnya hanya berpola konsentrik dan seragam. Pada pagi hari
kebanyakan penduduk daerah pinggiran menuju pusat kota, sementara pada sore hari, semua kembali menuju wilayah pinggiran. Dengan demikian dari waktu ke waktu kawasan peri urban ini akan semakin meluas baik ditinjau dari segi fisikal morfologis maupun dari segi sosial ekonomi. Hal ini terjadi juga pada kawasan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang.
Pertumbuhan pembangunan yang pesat di kota Medan dalam lima tahun terakhir menyebabkan semakin berkurangnya ketersediaaan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat menengah ke bawah. Hal ini menyebabkan
munculnya areal perumahan baru di daerah peri urban Kota Medan seperti daerah Batang Kuis dan sekitarnya.
Munculnya kawasan perumahan baru di daerah Batang Kuis dan sekitarnya menyebabkan kenaikan harga tanah di daerah tersebut. Pada tahun 2008 harga tanah di kawasan ini berkisar antara Rp. 50.000 sampai Rp.100.000
per meter2. Pada tahun 2014 terjadi kenaikan harga menjadi 10 kali lipat menjadi sekitar Rp. 600.000 sampai Rp. 1,000.000 per meter2 bervariasi berdasarkan letak dan lokasi tanah tersebut.
. Lahan-lahan yang dulunya kosong berubah menjadi kawasan
pemukiman. Bangunan perumahan, ruko-ruko bertingkat , mini market beberapa tahun terkahir ini semakin bermunculan. Pembangunan jalan arteri yang
menghubungkan daerah Batang Kuis, Tanjung Morawa menuju Kuala Namu, pembangunan jalan Meteorologi, pembangunan jalan Lau Dendang Batang Kuis, pembangunan jalan Tol Medan Tebing Tinggi, pembangunan jalan baru Sei Rotan menuju Batang Kuis, pembangunan jembatan Sei Batang Kuis, dan pembangunan jalan dan jembatan di dearah batang kuis menyebabkan kuis menyebabkan daerah tersebut .menjadi ramai sehingga aktivitas ekonomi juga semakin meningkat. Hal ini juga menyebabkan harga tanah di daerah tersebut meningkat.
Berdasarkan fenomena tersebut penulis ingin mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti di daerah Batang Kuis tersebt, maka penulis telah melakukan penelitian dengan judul “ANALISIS PENGARUH ATRIBUT HEDONIC PRICE TERHADAP NILAI TANAH DI KAWASAN PERI URBAN KECAMATAN BATANG KUIS KABUPATEN DELI SERDANG
1.2. Perumusan Masalah
Terdapat faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan masyarakat untuk membeli sebuah rumah. Faktor-faktor tersebut antara lain luas tanah, luas bangunan, design, lebar jalan, jarak ke CBD, ketersediaaan angkutan dan faktor utilitas. Faktor-faktor tersebut menjadi dasar untuk meneliti faktor apa saja yang
6
mempengaruhi nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang.
Berdasarkan latar belakang yang telah dikemukakan di atas, maka yang menjadi permasalahan dalam penelitian ini:
1. Apakah terdapat pengaruh luas tanah terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang?
2. Apakah terdapat pengaruh luas bangunan terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang?
3. Apakah terdapat pengaruh design rumah terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang?
4. Apakah terdapat pengaruh lebar jalan terhadap nilai pasar di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang?
5. Apakah terdapat pengaruh jarak ke CBD terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang?
6. Apakah terdapat pengaruh ketersediaan angkutan terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang?
7. Apakah terdapat pengaruh utilitas terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang?
1.3. Tujuan Penelitian
Sesuai dengan rumusan masalah, penelitian ini bertujuan:
1. Untuk mengetahui dan menganalisis pengaruh faktor luas tanah terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang 2. Untuk mengetahui dan menganalisis pengaruh luas bangunan terhadap nilai
tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang 3. Untuk mengetahui dan menganalisis pengaruh design rumah terhadap nilai
tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang 4. Untuk mengetahui dan menganalisis pengaruh lebar jalan terhadap nilai
tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang
5. Untuk mengetahui dan menganalisis pengaruh jarak CBD terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang
6. Untuk mengetahui dan menganalisis pengaruh ketersediaan angkutan
terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang
7. Untuk mengetahui dan menganalisis pengaruh utilitas terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang
1.4. Manfaat Penelitian
Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Bagi masyarakat sebagai referensi dalam mengambil keputusan melakukan transaksi jual beli tanah di daerah peri urban di kawasan Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang
2. Bagi Bank sebagai referensi dalam menentukan nilai aset tanah sebagai jaminan dan harga limit lelang di daerah peri urban di kawasan Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang
3. Bagi investor sebagai referensi untuk mengembangkan properti di daerah peri urban di kawasan Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang
4. Bagi ilmu pengetahuan penelitian ini diharapkan dapat menambah referensi di bidang penilaian properti di Indonesia, dan bagi akademik penelitian ini diharapkan dapat menambah khasanah kepustakaan penelitian yang telah ada.
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Perkembangan Daerah Peri Urban
Jumlah penduduk yang terus meningkat berpengaruh terhadap pertumbuhan dan kepadatan penduduk. Hal ini mengakibatkan proses alih fungsi lahan yang begitu cepat yang diakibatkan aktivitas perkotaaan yang diperluas sampai ke pinngir kota. Daerah pinggiran kota adalah daerah yang dikenal sebagai urban- fringe atau daerah peri urban, yang merupakan daerah irisan area antar kota , desa dan area dengan pertumbuhan yang cepat ( Krismasta, et al. 2012)
Menurut Yunus (2008) bersamaan dengan kuatnya arus urban di wilayah perkotaan, otomatis akan mendorong pula lahirnya transformasi spasial di wilayah peri-urban. Hal ini dikarenakan terbatasnya kapasitas tampung di wilayah kota.
Untuk memenuhi daya tampung masyarakat yang semakin meluap itu, wilayah perkotaan terpaksa akan melakukan pengembangan di sekitar wilayah peri urban.
Hal ini sudah tak terbantah lagi, karena peri-urban (urban fringe) adalah wilayah yang berada di pinggiran kota. Wilayah ini yang sesungguhnya sangat penting terhadap kehidupan penduduk di masa akan datang, baik di desa maupun di kota.
Wilayah peri urban merupakan suatu zona yang di dalamnya terdapat percampuran antara struktur lahan kedesaan dan lahan kekotaan. Mekanisme terjadinya urban sprawl adalah tingkat kebutuhan lahan yang semakin tinggi di perkotaaan, namun semakin sulit dan mahal. Maka warga cenderung
membangun pemukiman-pemukiman baru di wilayah sub urban. Selain harga relatif murah , dan dapat diperoleh dengan jumlah yang lebih luas. Hal ini yang
menyebabkan perambahan dari wilayah perkotaaan ke wilayah sub urban semakin cepat (Serlin dan Umilia, 2013)
Fenomena perkembangan wilayah peri urban ditunjukkan dengan pertambahan luas pemukiman dimana para pengembang melakukan inisiasi pengembangan perumahan dalam jumlah yang besar. Kondisi ini terjadi d Amerika dimana total 62,4 % pengeluaran rumah di daerah sub urban. Di Asia Timur pembangunan perumahan skala besar juga sangatmendominasi daerah peri urban. Di Indonesia khususnya di daerah Jabodetabek khususnya di Kabupaten Tangerang berkembang perumahan skala besar ( Septanaya dan Ariastita, 2012) 2.2 Pengertian Harga, Biaya dan Nilai
Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk sebuah aset. Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk
memperoleh atau menciptakan suatu aset. Sedangkan nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin
dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran sehingga nilai bukan berupa fakta.
Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa (Kode Etik Penilaian Indonesia dan Standard Penilaian Indonesia, 2015).
Menurut Hidayati dan Harjanto (2001) harga diartikan sebagai sejumlah uang yang dibayarkan pada sejumlah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari suatu benda. Dalam menentukan sebuah harga ada faktor kepentingan dan pasaran yang menyebabkan harga bisa menjadi berbeda atau sama. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu.
Nilai adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli dan diterima oleh seorang penjual dalam sebuah transaksi.
11
Prawoto (2014) mengungkapkan bahwa harga adalah fakta yang dapat dicapai pada sebuah transaksi atau penjualan. Harga ketika sudah bersifat final, merupakan jumlah dimana pembeli tertentu setuju untuk membayar dan penjual setuju untuk menerima berdasarkan kondisi yang ada pada saat itu atas transaksi yang mereka lakukan melalui mekanisme pasar yang wajar. Biaya adalah
sejumlah yang harus disediakan untuk memproduksi atau menciptakan barang dan jasa. Nilai pada suatu waktu menunjukkan harga rupiah properti, barang-barang atau jasa terhadap pembeli dan penjual. Di dalam hubungannya dengan pasar, biasanya diartikan sebagai antisipasi terhadap manfaat di masa yang akan datang.
Untuk menghindari kebingungan sebaiknya penilai tidak hanya menggunakan kata nilai, tetapi harus diiringi dengan kata lain seperti nilai pasar, nilai investasi, nilai asuransi dan sebagainya.
Menurut Hidayati dan Harjanto (2001) nilai tanah adalah suatu
pengukuran yang didasarkan kepada kemampuan tanah secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktifitas dan strategi ekonomisnya. Di dalam realitanya, nilai tanah dibagi menjadi dua, yaitu nilai tanah langsung dan nilai tanah tidak langsung.
Menurut Presylia (2002) nilai tanah langsung adalah suatu ukuran nilai kemampuan tanah yang secara langsung memberikan nilai produktifitas dan kemampuan ekonomisnya, seperti misalnya lahan atau tanah yang secara langsung dapat berproduksi, contohnya tanah pertanian. Nilai tanah tidak langsung adalah suatu ukuran nilai kemampuan tanah dilihat dari segi letak strategis sehingga dapat memberikan nilai produktifitas dan kemampuan ekonomis, seperti
misalnya tanah yang letaknya berada di pusat perdagangan, industri, perkantoran dan tempat rekreasi.
Berdasarkan pengertian tersebut maka dapat dikatakan bahwa suatu tanah mungkin saja nilainya secara langsung rendah karena tingkat kesuburannya rendah, tetapi berdasarkan letak strategisnya sangat ekonomis. Sehingga dapat disimpulkan bahwa nilai adalah suatu kesatuan moneter yang melekat pada suatu properti yang dipengaruhi oleh faktor sosial, ekonomi, politik dan faktor fisik yang dinyatakan dalam harga dimana harga ini mencerminkan nilai dari properti tersebut (Prawoto, 2014).
Menurut Hidayati dan Harjanto (2001) nilai tanah adalah perwujudan dari kemampuan tanah sehubungan dengan pemanfaatan dan penggunaan tanah, dimana penentuan nilai tanahnya tidak terlepas dari nilai keseluruhan tanah dimana tanah itu berlokasi. Nilai tanah adalah perwujudan dari kemampuan sehubungan dengan pemanfaatan dan penggunaan tanah sebagai ilustrasi, dimana harga tanah merupakan salah satu refleksi dari nilai tanah dan sering digunakan sebagai indeks bagi nilai tanah.
Harga tanah adalah penilaian atas tanah yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satuan luas tertentu pada pasaran lahan (Riza 2005). Nilai tanah dan harga tanah mempunyai hubungan yang fungsional, dimana harga tanah ditentukan oleh nilai tanah atau harga tanah mencerminkan tinggi rendahnya nilai tanah. Dalam hubungan ini, perubahan nilai tanah serta penentuan nilai dengan harga tanah dipengaruhi oleh faktor - faktor yang
menunjang kemanfaatan, kemampuan dan produktifitas ekonomis tanah tersebut.
13
Menurut Riza (2005) harga sebidang tanah ditentukan oleh jenis kegiatan yang ditempatkan di atasnya dan terwujud dalam bentuk penggunaan tanah. Harga tanah dalam keadaan sebenarnya dapat digolongkan menjadi harga tanah
pemerintah (Goverment Land Price) dan harga tanah pasar (Market Land Price).
Investasi pada tanah yang terus - menerus maka harga tanah juga meningkat secara non-linier. Hal ini disebabkan karena harga tanah merupakan harga pasar tidak sempurna (imperfect market), artinya harga tanah tidak mungkin turun karena tidak berimbangnya supply dan demand. Sebidang tanah akan memiliki nilai atau harga yang tinggi bila terletak pada lokasi yang strategis (aktifitas ekonomi yang tinggi, lokasi mudah dijangkau dan tersedia infrastruktur yang lengkap). Harga tanah bergerak turun seiring jarak dari pusat kota
(produktif) ke arah pedesaan (konsumtif). Pada daerah sub - sub pusat kota, harga tanah tersebut naik kemudian turun mengikuti jarak dan tingkat aktifitas diatasnya (Rattermann 2009)
2.3 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Properti
Menurut Hidayati dan Harjanto (2001) penentuan nilai atau harga tanah sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor tertentu yang memberikan gambaran tinggi rendahnya nilai tanah. Faktor yang menentukan tinggi rendahnya harga tanah adalah kondisi lingkungan yaitu apakah tanah itu bebas genangan atau sebaliknya, apakah kawasan itu sudah ada jaringan air minum, ada sistem drainase, sanitasi lingkungan yang baik, ada jaringan telepon yang cukup, lingkungan yang sehat dan nyaman, kelengkapan fasilitas dan infrastruktur, dan lain sebagainya.
Selanjutnya dengan adanya perubahan atau peningkatan faktor-faktor penentu nilai tanah tersbut akan menyebabkan adanya kecenderungan kenaikan
harga tanah. Selain faktor penentu tersebut, pada tanah juga melekat adanya pengaruh dari tanah sebagai barang komoditi, tinjauan tanah sebagai barang komoditi muncul sehubungan dengan adanya nilai lebih yang dimiliki oleh tanah, yang menyebabkan tanah mempunyai potensi untuk diinvestasikan sebagai modal (Prawoto 2014)
Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah atau suatu sistem nilai tanah dapat dibedakan atas empat kategori, yaitu faktor-faktor ekonomi, sosial, legal, kebijakan pemerintah dan politik, serta faktor-faktor fisik, lingkungan dan lokasi (Appraisal Institute 2008)
a. Faktor ekonomi
Dalam perspektif ekonomi, nilai tanah merupakan hasil interaksi atau harga keseimbangan dari permintaan dan penawaran terhadap tanah. Variabel permintaan yang mempengaruhi nilai tanah mencakup status kepemilikan, tingkat pendapatan/ gaji, ketersediaan dana, tingkat suku bunga, biaya transaksi. Variabel penawaran mencakup ketersediaan tanah, biaya
pemeliharaan, biaya konstruksi, perpajakan, dan biaya kepemilikan yang lain.
b. Faktor sosial
Faktor sosial merupakan faktor yang terkait pola perilaku dan buadaya (sosiologis) masyarakat dalam melakukan pengelolaan tanah/lahan. Secara langsung ataupun tidak langsung tingkat peradaban dan budaya masyarakat ikut mempengaruhi pola penggunaan lahan.
c. Faktor legal, kebijakan pemerintah, dan politik.
Faktor-faktor legal, kebijakan pemerintah dan politik secara nyata sangat berpengaruh dan menentukan karena dapat menaikkan ayau menurunkan
15
permintaan akan tanah. Kebijakan-kebijakan yang baik dapat meningkatkan efisiensi pemeliharaan dan penggunaan tanah/lahan. Pada tingkat nasional, keadaan ekonomi, kebijakan moneter dan perpajakan dapat mempercepat atau memperlambat pertumbuhan ekonomi dan mempengaruhi permintaan akan tanah.
d. Faktor fisik, lingkungan dan lokasi.
Faktor-faktor fisik, lingkungan dan lokasi memberikan pengaruh yag kuat terhadap nilai tanah. Faktor situs/fisik adalah faktor endogen karena bersifat melekat pada suatu bidang tanah, misalnya ukuran, topografi dan ciri-ciri fisik yang membentuk persil. Faktor situs/fisik mempengaruhi nilai tanah karena pemilik dapat menggunakan/memanfaatkan sumber daya yang menjadi sifat lahannya
Peningkatan atau naik turunnya harga tanah ditentukan oleh perubahan yang menyangkut sarana dan prasarana yang ada. Penggunaan tanah dan peningkatan kelengkapan lingkungan akan meningkatkan harga dan nilai tanah. Secara
diagramatik pola harga tanah digambarkan sebagai suatu bidang permukaan yang membentuk kerucut- kerucut meninggi pada bagian-bagian tertentu yaitu pada kawasan pusat kota utama dan pada pusat-pusat yang lebih kecil dari kota tersebut yang umumnya terletak pada jalan utama yang menghubungkan bagian-bagian kota dengan kawasan pusat kota utama.
Penentuan nilai sebidang tanah tidak terlepas dari nilai keseluruhan tanah dimana sebidang tanah tersebut berlokasi. Oleh karena itu penentuan nilai tanah mempunyai kaitan dengan lokasi dan pola penggunaan tanah secara keseluruhan dari suatu bagian kota. Zonasi konsentrik penggunaan lahan dari pusat kota,
daerah perkotaan, dan macam-macam produksi pertanian menurut margin usaha menjadi atribut bagi hubungan land use dan land value,yaitu landuse menentukan nilai tanah (land value), dan nilai tanah mendistribusikan landuse. lokasi
memiliki daya tarik yang berkaitan dengan nilai tanah dalam dua hal, pertama adalah aksesibilitas yang berkaitan dengan kemudahan mencapai tempat bekerja, sekolah, belanja, kesehatan dan lokasi-lokasi lain yang memerlukan perjalanan.
Kedua, kondisi lingkungan yang dapat memberikan kenyamanan seperti kemiringan lahan atau topografi, kebersihan air dan udara, pemandangan alam, dan sebagainya. Lokasi merupakan salah satu determinan utama yang
menentukan nilai pasar dimana nilai cenderung naik seiring dengan meningkatnya aksesibilitas (Hidayati dan Harjanto 2001)
Faktor lokasi merupakan faktor eksogen yang meliputi titik pusat persil yang berhubungan dengan persil lain, seperti pusat bisnis, sekolah dan
sebagainya. Lokasi- lokasi tersebut secara spesifik dapat mempengaruhi nilai tanah baik positif maupun negatif.
Faktor fisik yang diduga berpengaruh terhadap nilai tanah adalah sebagai berikut:
1. Jarak ke pusat perdagangan/ Central Business District (CBD) terdekat Jarak ke CBD diduga berpengaruh terhadap nilai tanah, karena dengan kedekatannya akan memudahkan masyarakat dalam memenuhi kebutuhan hidupnya. Hal ini menyebabkan harga tanah di CBD dan sekitarnya akan menjadi tinggi. Von Thunen (Widi 2005) mengatakan bahwa, tanah di pusat kota memiliki nilai tertinggi dan semakin menurun jika semakin menjauhi pusat kota. Pusat kota diidentikkan dengan CBD yang merupakan pusat kegiatan perdagangan dan jasa.
17
2. Jarak ke sekolah, perguruan tinggi dan pusat pelayanan terdekat
(Saptutyningsih, 2005) menyatakan utilitas secara garis besar dibedakan menjadi utilitas umum, pribadi dan fasilitas pelayanan umum. Fasilitas- fasilitas untuk pelayanan umum berupa kantor-kantor administrasi serta pelayanan, stasiun pemadam kebakaran dan kepolisisan, perpustakaan, sekolah, taman dan tempat bermain serta tempat pengumpulan sampah.
Semakin lengkap ketersediaan utilitas, maka semakin meningkatkan nilai tanah di kawasan tersebut. Kelengkapan tersebut dapat dicirikan berdasarkan kedekatan obyek bidang tanah terhadap tempat fasilitas tersebut berada.
Berdasarkan konsep permintaan dan penawaran, diketahui bahwa apabila terdapat beberapa pilihan lokasi tanah di beberapa wilayah dengan kuantitas penawaran yang tetap, maka
lokasiyang mempunyai kelengkapan utilitas (semakin dekat jarak antara bidang tanah ke lokasi pelayanan umum dimaksud), akan semakin meningkatkan nilai ke lokasi bidang tanah tersebut.
3. Jarak ke jalan utama terdekat
Kriteria variabel jalan akan selalu diasosiasikan dengan aksesibilitas.
Aksesibilitas diidentifikasikan sebagai keterdekatan suatu persil terhadap jalan utama di suatu daerah. Hal ini dikarenakan berbagai jenis bangunan yang bersifat komersial kebanyakan memiliki keterdekatan dengan jalan utama sehingga mengakibatkan persil di sekitar jalan utama memiliki nilai investasi yang tinggi. Jalan utama pada suatu wilayah dapat diketahui melalui frekuensi jalan tersebut dilalui oleh prasarana angkutan umum, keadaan fisik jalan,
fungsi jalan dan sebagainya. Nilai tanah akan menjadi lebih tinggi pada jalan- jalan utama dan akan lebih rendah bila menjauhi jalan utama (Tarigan 2004).
4. Lebar sisi depan bidang tanah
Eckert (2010) menyatakan bahwa variabel lebar sisi depan bidang tanah merupakan salah satu karakteristik yang sangat penting dari suatu bidang tanah. Hal ini terkait dengan konsep ekonomi yakni prinsip kontribusi. Prinsip tersebut menyatakan bahwa nilai suatu karakteristik diukur berdasarkan kontribusinya terhadap nilai tanah secara keseluruhan. Dengan demikian dapat dilihat bahwa semakin lebar sisi depan suatu bidang tanah, maka
kemungkinan pemanfaatan atau penggunaan yang beragam dan menciptakan nilai tambah ekonomi menjadi semakin tinggi. Secara tidak langsung akan ikut memberikan tambahan kontribusi terhadap nilai tanah tersebut.
5. Lebar jalan di depan objek
Menurut Rijasa et al. (2014) daerah urban harus memiliki infrastruktur (utilitas dan fasilitas) dan daerah urban tidak akan memiliki nilai tanah tinggi jika tidak mempunyai aksesibilitas. Jalan adalah sarana aksesibilitas dan mobilitas masyarakat. Dengan sarana jalan proses distribusi barang dan jasa lancer dan mobilitas manusia mudah. Kecendereungan masyarakat
menginginkan sarana jalan yang lebar untuk mempermudah menjangkau pusat-pusat layanan (tempat kerja, sarana pendidikan, sarana kesehatan) 6. Luas tanah
Menurut Eckert (2010) penawaran dan permintaan sangat berpengaruh dalam penilaian tanah karena penawaran tanah bersifat tetap tidak dapat ditambah.
Hal ini berarti nilai tanah sangat dipengaruhi oleh faktor permintaan seperti
19
kepadatan penduduk dan angka pertumbuhan penduduk, tingkat keberhasilan, tingkat suku bunga. Permintaan akan suatu bidang tanah juga ditentukan seberapa besar manfaat yang bisa diperoleh dari kepemilikan tanah tersebut.
Semakin luas semakin banyak aktifitas yang dapat dilakukan pada bidang tanah tersebut , sehingga manfaat yang diperoleh menjadi lebih besar.
2. Menurut Sujarto (1982) nilai dan harga tanah juga dapat ditentukan
berdasarkan nilai kemampuan produktivitas tanah tersebut. Penentuan nilai dan harga tanah ini adalah dengan mempergunakan teori Von Thunen, yaitu suatu pertimbangan pola ekonomis dari tanah berdasarkan letak
geografisnya. Sehubungan dengankeadaan tersebut harga tanah akan semakin tinggi jika mendekati pusat pemasaran atau kota. Lokasi tersebut akan memberikan keuntungan ekonomis lebih besar walaupun harus membayar harga tanah yang tinggi.
.4 Metode Hedonik (Hedonic Price Method)
Menurut Bajari dan Benkard (2005) harga hedonik adalah alat yang harga yang berhubungan dengan utilitas dan kenyamanan (amenity). Asal mula metode ini adalah menghubungkan nilai ciri-ciri tempat tinggal dengan amenity
lingkungan pemukimannya. Metode ini digunakan kebanyakan untuk menduga kebersediaan membayar suatu properti karena ada atau tidak adanya atribut lingkungan khusus, seperti kualitas udara, kebisingan, dan pemandangan alam.
Dengan membandingkan nilai pasar dari dua properti yang mempunyai derajat yang berbeda atas atribut spesifik, analis mengekstrak nilai implisit atribut tersebut atas penjual dan pembeli properti.
Metode ini didasarkan pada gagasan bahwa barang pasar menyediakan pembeli dengan sejumlah jasa, yang beberapa diantaranya bisa merupakan kualitas lingkungan. Misalnya bangunan rumah dengan kualitas udara segar disekitarnya, maka orang akan membayar lebih dibandingkan dengan rumah yang kualitas sama tetapi berada pada lingkungan yang jelek
Metode hedonik telah digunakan dalam valuasi ekonomi untuk lingkungan secara intensif sejak pengembangannya oleh Rosen (1974). Teknik hedonik tradisional (dikenal sebagai model harga-hedonik) menggunakan fungsi kontinu yang menghubungkan harga dari sebuah barang dengan atribut-atribut atau karakteristiknya. Metode harga hedonik secara singkat dapat digambarkan sebagai berikut. Misalkan kepuasan (utility) seseorang (atau rumah tangga) adalah fungsi dari perumahan (rumahnya), kualitas lingkungan di sekitarnya, karakteristik sosio- ekonominya sendiri, serta barang-barang konsumsi lainnya.
Metode hedonic price banyak diterapkan dalam studi ekonomi lingkungan, karena dalam studi ekonomi lingkungan banyak harga-harga barang yang tidak nyata (implisit) namun melekat pada barang tersebut. Misalnya pengaruh polusi udara terhadap harga properti, demikian pula pengaruh lingkungan yang bersih terhadap harga properti. hedonic price dapat diuraikan dalam harga dan kuantitas yang terukur, sehingga sewa untuk setiap rumah yang berbeda atau rumah yang sama dilokasi yang berbeda dapat diprediksi dan dibandingkan. Secara sederhana, persamaan hedonic adalah regresi dari sewa atau nilai, dan karakteristik rumah.
Variabel independen mempresentasikan karakteristik individual rumah, dan koefesien regresi dapat dijadikan estimasi harga implisit karakteristik-karakteristik tersebut. Metode hedonic price dapat menjelaskan nilai real estate melalui feature
21
dari properti tersebut. Feature dari properti terdiri dari 3 komponen yaitu komponen fisik, aksesibilitas dan lingkungan sekitar.
2.1.6 Penelitian Terdahulu
Tabel 2.1. Matriks Penelitian Terdahulu
Peneliti Variabel Alat Uji Hasil
Adrian Sutawijaya (2004)
Nlai tanah
kepadatan penduduk Jarak tanah ke pusat kota
lebar jalan kondisi jalan ketersediaaan transportasi lingkungan bebas banjir
Analisis regresi Linier Berganda (SPSS)
Kepadatan penduduk, jarak ke pusat kota kondisi jalan ketersediaan transportasi dan daerah bebas banjir
mempengaruhi nilai tanah di Semarang Hening Widi
Utomo (2005)
Nilai tanah Luas Lebar depan Bentuk,Jumlah Rumah Sakit dalam Radius 1250 Meter,Jarak ke Pusat Kota (CBD)
Jarak ke Jalan Utama
Analisis regresi Linier Berganda (SPSS)
Luas, lebar depan, Jumlah rumah sakit dalam radius 1250 meter dan jarak dari jalan utama erpengaruh terhadap nilai tanah
J. T. Joeni dan I. Mujiarto (2008)
Pemilihan lokasi Aksebilitas lokasi Kelancaran lalu lintas Sarana Transportasi
Analisis regresi Linier Berganda (SPSS)
Aksebilitas, kelancaran lalu lintas, dan sarana transportasi berpengaruh signifikan terhadap
pemilihan lokasi Fahirah, Armin
Basong, Hermansyah H Tagala (2010)
Nilai Tanah Luas tanah dan bangunan Tingkat Pendapatan Masyarakat
Analisis regresi Linier Berganda
Ketersediaan transportasi, jaringan air bersih, jaringan
Kejahatan Ketersediaan transportasi Kondisi Jalan Jaringan Air Bersih, listrik Sarana kebersihan, Suku bunga
jalan dan luas tanah dan bangunan mempengaruhi nilai tanah
I Dewa Made Fredika Septinaya dan Putu Gede Ariastita (2012)
Penurunan jumlah pengadaan perumahan Harga tanah
Polusi udara
Panjang jalan dengan kondisi rusak
Analisis regresi Linier Berganda (SPSS)
Harga tanah, polusi udara.
panjang jalan dengan
kondisi rusak mempengaruhi penurunan jumlah perumahan Lystiarko Wijito
(2012)
Faftor Fisisk Faktor Lokasi Faktor Lingkungan
Regresi Linier Brrganda (SPSS)
Faktor fisik, lokasi dan lingkungan berpengaruh terhadap nilai tanah di
perumahan Bogor Fatmawati
Raeka dan Harso
Sulystiarso 2012
Nilai Tanah
Faktor fasilitas umum, terdiri dari variabel jumlah fasilitas kesehatan, jumlah fasilitas pendidikan, dan jumlah penduduk serta faktor lokasi, terdiri dari variabel jarak ke CBD, jarak ke sekolah, dan jarak ke pusat belanja.
Regresi Linier Brrganda (SPSS)
Faktor fasilitas umum, terdiri dari variabel
jumlah fasilitas kesehatan, jumlah fasilitas
endidikan, dan jumlah penduduk serta faktor lokasi, terdiri dari variabel jarak ke CBD, jarak ke sekolah, dan jarak ke pusat belanja berpengaruh terhadap nilai tanah
23
Endah
Saptutyningsih (2013)
Luas tanah Luas bangunan Jumlah Kamar Jarak Dari Sekolah Jarak dari Rumah Sakit Jarak dari kota
Jarak dari jalan utama Karbon monoksida Taman
Analisis regresi Linier Berganda (SPSS)
Karbon monoksida mempengaruhi nilai rumah tinggal di daerah Yogyakarta.
Taman, jarak dari jalan utama, jarak dari rumah sakit, jarak dari sekolah berpengaruh negatif terhadap nilai tanah.
Hansel William Ongkowijaya dan Njo Anastasia (2013)
Nilai Greening Aksebilitas Fisik
Analisis regresi Linier Berganda (SPSS)
Faktor greening, aksebilitas dan faktor fisik, berpengaruh terhadap nilai pasar rumah di Surabaya Erwanto,
Zulkifli Alamsyah, , Emilia (2013)
Nilai tanah Jarak ke CBD
kepadatan penduduk Fasilitas umum Ketersediaaan Pam Sarana Ibadah
Analisis Linier Berganda
Jarak Lokasi tanah ke pusat bisnis/kota, kepadatan penduduk , ketersediaan sarana umum (Air PDAM dan sarana ibadah) dan prasrana wilayah) dan
prasarana wilayah (jalan, listrik) memiliki pengaruh yang signifikan terhadap nilai j ual tanah di Kecamatan Tebo Tengah
Acramanila Magha Rastra, Lutfi Djakfar dan Zulfi Zaika (2013)
Kepuasan Konsumen Lokasi
Fasilitas Umum Fasilitas Sosial Lahan Pemakaman Komposisi Hunian
Analisis regresi Linier Berganda (SPSS)
Variabel Fasilitas Umum
berpengaruh sangat dominan terhadap
kepuasan
konsimen di kota malang
Hanskey Tanugara dan Njo Anastasia (2014)
Nilai Fisik Lokasi Hukum
Analisis regresi Linier Berganda (SPSS)
Faktor fisik, faktor lokasi dan faktor hukum secara
bersama-sama berpengaruh signifikan terhadap nilai pasar ruko di Surabaya M. Mariada
Rijasa, M.
Sukrawa dan mayun Radiasa (2014)
Nilai bangunan lokasi
lingkungan
karakteristik bangunan karakteristik tanah
Analisis regresi linier berganda
faktor yang paling berpengaruh terhadap nilai bangunan rumah tinggal adalah lokasi
(7,723), yang diikuti oleh lingkungan (3,843), karakteristik bangunan (3,741) dan karakteristik tanah
(3,253).
BAB III
KERANGKA KONSEP PENELITIAN
3.1 Kerangka Konseptual
Penelitian ini bertujuan untuk melihat pengaruh faktor fisik , faktor lokasi dan faktor lingkungan terhadap nilai tanah di kawasan Batang Kuis.
1. Faktor Fisik
Menurut Utomo (2005) luas tanah dan lebar depan berpengaruh terhadap nilai tanah tanah di Kecamatan Gubeng Surabaya. Hasil penelitian Njo et al.
(2004) mengatakan bahwa ukuran tanah memiliki pengaruh yang signifikan terhadap nilai ruko. Luas tanah merupakan faktor penting penentu harga properti, dimana luas yang semakin besar, semakin berpengaruh signifikan terhadap harga properti.
Menurut Flamming (2005) ukuran tanah dan bangunan memiliki pengaruh yang positif terhadap nilai properti. Hasil penelitian Tanugara dan Anastasia (2014) luas bangunan berpengaruh signifikan terhadap nilai pasar ruko di Surabaya.
Menurut Mindra (2000) yang mengatakan design berpengaruh signifikan terhadap nilai rumah. Soemantri (2005) menyatakan bahwa design mempengaruhi nilai rumah di kawasan kampus UGM dan IKIP Yogyakarta. Penelitian yang dilakukan oleh Basuki (2002) mengatakan bahwa design mempengaruhi nilai properti perumahan di wilayah Jakarta. Zuhri (2002) mengatakan bahwa design mempengaruhi nilai properti di Kota Surabaya. dan Sutawijaya (2002)
2. Faktor Lokasi
Lokasi menentukan jenis dan penggunaan lahan yang paling sesuai di suatu daerah. Keterkaitan ditunjukkan dengan pergerakan masyarakat, barang, jasa, komunikasi dari dan ke lokasi properti. Faktor lokasi yang akan diteliti adalah lebar jalan, jarak ke CBD dan Angkutan Umum.
Kwanda et al, (2002) lebar jalan berpengaruh signifikan terhadap harga kapling di pada beberapa perumahan di Surabaya. Sutawijaya (2004) lebar jalan berpengaruh signifikan terhadap nilai jual objek pajak di kota Semarang.
Olawande (2011), bahwa kemudahan aksesibilitas dan konektifitas berpotensi meningkatkan nilai tanah. Nilai pasar lahan akan meningkat karena faktor kemudahan aksesibilitas untuk mencapai suatu lokasi. Dengan demikian nilai pasar tanah akan berkembang mengikuti perkembangan. kemudahan aksesibilitas dan konektifitas.
Menurut Reaka dan Sulystiarso (2012) jarak dari dari CBD berpengaruh signifikan terhadapnilai lahan perkotaaan di Surabaya. Menurut Erwanto et al.
(2013) jarak lokasi tanah ke pusat bisnis atau kota berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah di Kecamatan Rimbo Bujang dan Rimbo Tengah.
Menurut Sutawijaya (2014) ketersediaan transportasi berpengaruh signifikanterhadapnilai tanah tanah di Sermarang.
3. Faktor Lingkungan
Menurut Rahayu (2009) keberadaan taman kota, penataan lingkungan berpengaruh terhadap nilai tanah di wilayah Bogor Barat. Menurut Fahirah et.al.
(2010) utilitas air bersih, jaringan listrik, telepon, ketersediaaan taman bermain ketersediaaan tempat sampah mempengaruhi nilai jual rumah sederhana di Kota Palu. Ghana dan Navastara (2012) utilitas jaringan transportasi, jaringan listrik,
27
jaringan air bersih, sarana pendidikan dan sarana kesehatan mempengaruhi dinamika harga lahan di Surabaya Barat.
Secara skematis kerangka konseptual penelitian yang akan dilakukan ini diperlihatkan dalam gambar berikut :
Gambar 3.1 Kerangka Konseptual Penelitian 3.2 Hipotesis
Berdasarkan rumusan permasalahan di atas dan kerangka konseptual yangtelah diuraikan di atas maka hipotesis yang diajukanadalah sebagai berikut:
Faktor fisik
1. Luas tanah berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang
2. Luas bangunan berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang
3. Design rumah berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang
Faktor lokasi
4. Lebar jalan berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang
5. Jarakke pasar berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang
Kondisi Fisik Rumah (X1) Luas tanah
(X2) Luas bangunan (X3 designFaktor Lokasi
(X4) Lebar Jalan
(X5) Jarak ke pasar tradisional (x6) Ketersediaaan angkutan
Nilai tanah
Faktor Lingkungan (x7) utilitas
6. Ketersediaaan angkutan berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang
Faktor lingkungan
7. Utilitas berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang
BAB IV
METODE PENELITIAN
4.1 Jenis Penelitian
Jenis penelitian ini adalah penelitian kuantitatif, dimana fenomena dapat diklasifikasikan, relatif tetap, konkrit, teramati, terukur dan gejala bersifat sebab akibat. Hipotesis diuji melalui pengumpulan data. Data yang telah terkumpul dianalisis menggunakan statistik dan ekonometrik, sehingga dapat disimpulkan hipotesis yang dirumuskan terbukti atau tidak (Sugiono 2012).
Statistik yang digunakan adalah statistik inferensia yang mempelajari cara penarikan kesimpulan mengenai keseluruhan populasi berdasarkan data sampel yang diambil (Suliyanto 2011).
4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian
Penelitian ini dilakukan di daerah peri urban Kecamatan Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang dimulai dari bulan Januari 2016 sampai dengan Juni 2016.
4.3 Populasi dan Sampel
Populasi pada penelitian ini adalah semua perumahan yang ada di Kecamatan Batang Kuis. Populasi Sasaran adalah Perumahan yang memiliki rumah lebih dari 50 rumah. Perumahan yang diambil sebagai Populasi sasaran adalah Cattalaye Ampera Mansion sebanyak 50 unit, Griya Tasya Asri sebanyak 71 unit , Kuis Indah Permai sebanyak 190 unit. Griya Simas sebanyak 78 unit, Griya Bambu Hijau 98 unit, Griya Mutiara Pembangunan sebanyak 78 unit, Graha Batang Kuis
sebanyak 130 unit, Paya Gambar Regency sebanyak 160 unit, dan Griya Kuis Asri sebanyak 65 unit. Jumlah populsi sasaran adalah sebanyak 920 unit.
Untuk menentukan besarnya sampel dari populasi yang diambil dapat dicari berdasarkan presentase (Arikunto, 2006).
Tabel 4.1. Besarnya sampel berdasarkan persentase
Besarnya populasi Besarnya Sampel (%)
0 – 100 100%
101 -1000 10%
1001 – 5000 5 %
4 – 10000 3%
>10000 1%
Berdasarkan dari jumlah populasi yang akan diteliti yaitu sejumlah 920 unit rumah. Pemilihan sampel dilakukan secara acak bertingkat pada tiap-tiap perumahan. Jumlah sampel yang diambil pada tiap perumahan adalah sebagai berikut
Tabel 4.2. Banyaknya sampel berdasarkan persentasi
Nama Perumahan Populasi % Besarnya Sampel
Cattalaye Ampera Mansion 50 10% 5
Griya Tasya Asri 71 10% 7
Kuis Indah permai 190 10% 19
Griya Simas 78 10% 8
Griya Bambu Hijau 98 10% 10
Griya mutiara pembangunan 78 10% 8
Graha Batang Kuis 130 10% 13
Paya Gambar Regency 160 10% 16
Mutiara Batang Kuis Residen 65 10% 7
Jumlah 920 10% 92
Berdasarkan tabel di atas maka jumlah sampel yang akan diteliti adalah sebanyak 92 buah rumah.
31
4.1.6 Teknik Pengumpulan Data
Penelitian ini merupakan penelitian survey (survey research) dimana metode pengumpulan data dan informasi dilakukan secara langsung terhadap responden melalui wawancara yang dipandu kuesioner serta melalui observasi langsung terhadap objek rumah milik responden. Observasi dalam penelitian ini diperlukan untuk memastikan apakah jawaban yang diberikan oleh responden sudah sesuai dengan kondisi yang sebenarnya..
4.1.5 Jenis dan Sumber Data
Jenis data yang akan dikumpulkan dalam penelitian ini adalah jenis data Cross Section. Menurut Sangadji dan Sopiah (2010) yang dimaksud data Cross Section adalah data yang dikumpulkan pada suatu waktu tertentu pada beberapa objek dengan tujuan menggambarkan keadaan tertentu.
Data yang digunakan adalah data primer dan data sekunder. Data yang diperoleh merupakan data primer yang diperoleh langsung melalui wawancara yang dibantu kuisioner yang telah disiapkan. Sedangkan data sekunder didapatkan dari Badan Pusat Statistik Deli Serdang.
4.2.6 Klasifikasi dan Definisi Operasionalisasi Variabel 4.6.1 Klasifikasi Variabel
Variabel diartikan sebagai segala sesuatu yang akan menjadi objek pengamatan penelitian. Penelitian ini ingin memperlihatkan hubungan kualitas antara variabel nilai tanah dengan variabel-variabel yang mempengaruhinya. Alat analisis yang digunakan untuk mencari hubungan tersebut adalah analisis regresi
berganda. Analisis ini untuk mencari hubungan sebab akibat antara variabel independen dengan variabel dependen ke dalam model matematis.
Variabel-variabel tersebut adalah variabel nilai tanah (Y) sebagai variabel dependen , Atribut Fisik yang terdiri dari (X1) luas tanah, (X2) luas bangunan, (X3) design, atribut lokasi yang terdiri dari :(X4) lebar jalan, (X5) Jarak keCBD, dan (X6) angkutan dan atribut lingkungan yang terdiri dari (X7).
Utilitas.Visualisasi hubungan antara variabel-variabel dependen dan independen tersebut digambarkan pada model penelitian sebagai berikut :
Gambar 4.1 Model Penelitian
4.2.1.6.2 Definisi Operasionalisasi Variabel
Variabel-variabel tersebut adalah variabel nilai tanah (Y) sebagai variabel dependen , Atribut Fisik yang terdiri dari (X1) luas tanah, (X2) luas bangunan, (X3) design, atribut lokasi yang terdiri dari :(X4) lebar jalan, (X5) Jarak ke CBD, dan (X6) angkutan dan atribut lingkungan yang terdiri dari (X7).Utilitas Definisi variabel dapat dilihat pada Tabel 4.3
Tabel 4.3 Definisi Operasional Variabel
Variabel Definisi Pengukuran
Nilai Tanah (Y) Nilai pasar objek properti yang
ditawarkan kemudian diekstrak dalam rasio Kondisi Fisik Rumah
(X1) Luas tanah (X2) Luas bangunan (X3 design
Faktor Lokasi (X4) Lebar Jalan (X5) Jarak ke CBD
(x6) Ketersediaaan angkutan
Nilai tanah Faktor Lingkungan
(x7) utilitas
33
Kondisi Fisik 1. Luas Tanah 2. Luas
bangunan 3. Design
Luas tanah data transaksi dalam m2 Luas banngunan data transaksi dalam m2
Design dengan spesifikasi pondasi cor bertulang, dinding bata diplester, atap dan plafon rangka baja ringan trust genteng metal dan gypsum board, eksterior yang menarik dan denah yang ditawarkan sesuai dengan keinginan Nilai 5 jika memenuhi 5 kriteria diatas Nilai 4 jika memenuhi 4 kriteria diatas Nilai 3 jika memenuhi 3 kriteria diatas Nilai 2 jika memenuhi 2 kriteria diatas Nilai 1 jika memenuhi 1 kriteria diatas
rasio rasio
Ordinal
Faktor Lokasi 1. Lebar Jalan
2. jarak ke CBD
3. Angkutan umum
Lebar jalan terdekat di luar komplek diukur dalam satuan m
Jarak yang ditempuh dari lokasi properti ke CBD. CBD yang dimaksud pada penelitian ini adalah kawasan ibukota Kecamatan Batang Kuis. Diukur dalam satuan m
ada tidaknya angkutan yang melewati objek properti. Dalam skala Ordinal 1 sampai 5
Nilai 5 jika lebih dari 4 angkutan umum yang melintasi di lokasi properti Nilai 4 jika ada 4 angkutan umum yang melintasi di lokasi properti
Nilai 3 jika ada 3 angkutan umum yang melintasi di lokasi properti
Nilai 2 jika ada 2 angkutan umum yang melintasi di lokasi properti
Nilai 1 jika hanya ada 1 angkutan umum yang melintasi di lokasi properti
rasio
rasio
rasio
Faktor Lingkungan
1. Utilitas Fasilitas listrik, air bersih, telepon,
ruang terbuka hijau dan sarana ibadah Ordinal
Nilai 4 jika memenuhi 4 kriteria diatas Nilai 3 jika memenuhi 3 kriteria diatas Nilai 2 jika memenuhi 2 kriteria diatas Nilai 1 jika memenuhi 1 kriteria diatas
.7 Teknik Analisis Data
Data yang diperoleh dianalis dengan menggunakan Analisis Statistik Regresi Linear Berganda. Bentuk Fungsi Model Regresi penelitian ini adalah
Y= α + β1X1 + β2X2 + β3X3 + β4X4 + β5X5 + β6X6 +β7X7 + Ԑ Y
α
=
=
nilai tanah
konstanta (intercept) Faktor Fisik Rumah
β1
β2
β3
X1
X2 X3
=
=
=
=
=
=
koefisien luas tanah koefisien luas bangunan koefisien design rumah Faktor Luas Tanah Faktor Luas Bangunan Faktor Design Rumah Faktor Lokasi
β4
β5 β6
X4
X5
X6
=
=
=
=
=
=
koefisien lebar jalan koefisien Jarak ke CBD koefisien angkutan umum Faktor Lebar jalan
Faktor Jarak ke CBD Faktor adanya angkutan Faktor Lingkungan
β 7
X7
=
=
koefisien utilitas Faktor utilitas Ԑ = Nilai residu
4.8 Langkah Analisis Data .8.1 Ekstrak Nilai Tanah
35
Nilai tanah diperoleh dengan cara mengekstraksi nilai properti yang terbentuk dari satu kesatuan nilai antara nilai tanah dan nilai bangunan. Nilai properti dapat dihitung berdasarkan 3 (tiga) pendekatan yang lazim dipergunakan dalam Standar Penilaian Indonesia yaitu Pedekatan Pasar (Market Approach), Pendekatan Pendapatan (Income Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost Approach) (Standar Penilaian Indonesia Edisi VI, 2015).
Selanjutnya berdasarkan Pendekatan Biaya (Cost Approach), nilai suatu properti dirumuskan sebagai penjumlahan nilai tanah ditambah dengan nilai bangunan. Eksttraksi nilai tanah diperoleh dengan cara mengurangkan nilai properti dengan nilai bangunan.
Nilai properti diperoleh berdasarkan data harga penawaran penjualan rumah tinggal yang menjadi sampel penelitian ini. Sedangkan Nilai Bangunan diperoleh dengan menggunakan Panduan Biaya dan Teknis Bangunan (BTB) yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) pada alamat website http://www.mappi.or.id/static-334-biaya-teknis-bangunan-btb-.html.
Panduan Biaya dan Teknis Bangunan (BTB) tersebut dikeluarkan oleh Badan Riset dan Pengembangan Dewan Pimpinan Nasional MAPPI yang selalu di update setiap enam bulan sekali.
Langkah-langkah yang dilakukan untuk mendapatkan nilai bangunan menggunakan Panduan Biaya Teknis Bangunan (BTB) adalah sebagai berikut:
1. Pilih Nama Kabupaten/Kota sesuai dengan lokasi dari properti yang yang menjadi sampel penelitian.
2. Pilih Type Bangunan rumah tinggal sesuai dengan type masing-masing bangunan rumah tinggal yangmenjadi sampel penelitian, yang terdiri dari type rumah tinggal mewah, type rumah tinggal menengah dan type rumah tinggal sederhana
3. Masukan masing-masing nilai elemen atau komponen bangunan dari setiap sampel penelitian, sesuai dengan standar nilai elemen bangunan yang terdapat pada Panduan Biaya Teknis Bangunan (BTB).
4. Apabila terdapat pebedaan jenis material pada elemen bangunan dari sampel penelitian dengan elemen bangunan berdasarakan Panduan Biaya Teknis Bangunan (BTB), maka dilakukan penyesuaian material tersebut dengan menggunakan Tabel Indek Material MAPPI (IMM).
5. Tentukan umur bangunan dengan memasukkan perkiraan tahun pembangunan dari setiap bangunan rumah tinggal yang menjadi sampel penelitian.
Setelah melakukan langkah-langkah diatas maka diperoleh nilai bangunan dari masing-masing sampel penelitian. Selanjutnya nilai tanah dari masing-masing sampel penelitian diperoleh dengan cara mengurangkan indikasi nilai properti dengan nilai bangunan.
4.8.2 Uji Validitas dan Reabilitas 4.8.2.1 Uji Validitas
Pengujian Validitas Instrumen Penelitian berfungsi atau bertujuan untuk mengetahui seberapa banyak item kuesioner penelitian yang valid dan seberapa
