H. PROPERTI
I. PROSPEK USAHA
Perseroan adalah perusahaan tol berpengalaman, dan saat Informasi Tambahan ini diterbitkan, Perseroan menjadi salah satu perusahaan jalan tol yang mengoperasikan 576,10 km tol, Perseroan saat ini menguasi 73,54% jalan tol di Indonesia. Total panjang jalan tol yang telah beroperasi di Indonesia mencapai 783,35 km.
Saat ini Perseroan sedang membangun 9 (sembilan) ruas tol, sebagai berikut:
No. Konsesi/Ruas Konsesi Berakhir Panjang (km) Mitra Kepemilikan JSMR
1 BORR 2054 11,00 BUMD 55,00%
2 Semarang-Solo 2054 69,64 BUMD 69,90%
3 Gempol-Pasuruan 45 tahun dari tanggal efektif 34,20 BUMD 96,39% 4 JORR2 (Cengkareng-Kunciran) 35 tahun dari tanggal efektif 14,19 BUMN & Swasta 76,07% 5 JORR2 (Kunciran-Serpong) 35 tahun dari tanggal efektif 11,20 Swasta 60,00%
6 JORR W2 Utara 2044 7,70 BUMD 65,00%
7 Surabaya-Mojokerto 2049 36,30 BUMN & Swasta 55,00%
8 Gempol-Pandaan 35 tahun dari tanggal efektif 13,60 BUMN, BUMD & Swasta 74,75% 9 Nusa Dua-Ngurah Rai-Benoa 45 tahun dari tanggal efektif 10,00 BUMN & BUMD 55,00%
Sumber: Perseroan, 2014
Dari 9 (sembilan) ruas tol tersebut, beberapa diantaranya dalam tahap konstruksi, dan tiga diantaranya telah beroperasi sebagian yang terdiri dari Bogor Ring Road Seksi I & II sepanjang 5,85 km, Semarang-Solo Seksi I & II (Semarang-Ungaran-Bawen) sepanjang 23,10 km dan Surabaya-Mojokerto Seksi I A (Waru-Sepanjang) sepanjang 2,30 km; dua diantaranya telah beroperasi secara penuh yaitu JORR W2 Utara sepanjang 7,7 km dan Nusa Dua-Ngurah Rai- Benoa sepanjang 10 km. Pengoperasian ruas-ruas tol tersebut akan mendorong pertumbuhan pendapatan Perseroan di tahun-tahun mendatang.
Perseroan menargetkan seluruh ruas jalan tol baru tersebut dapat beroperasi pada periode 2013-2017, meskipun target tersebut sangat dipengaruhi pembebasan lahan oleh Pemerintah. Adapun ruas jalan tol baru yang saat ini dalam proses konstruksi dan pembebasan lahan adalah sebagai berikut:
• Jalan Tol Semarang-Solo ruas Bawen-Salatiga (17,5 km); • Jalan Tol Surabaya-Mojokerto ruas Krian-Mojokerto (18,5 km); • Jalan Tol Gempol-Pasuruan ruas Gempol-Rembang (13,9 km); • Jalan Tol Gempol-Pandaan (13,6 km);
• Jalan Tol Bogor Outer Ring Road ruas Kedung Badak-Yasmin (2,2 km).
Setelah ruas tol yang baru tersebut selesai, maka Perseroan akan menambah jalan tol baru melalui tender, menambah penyertaan saham serta mengakuisisi ruas-ruas baru yang potensial, yang pemegang konsesinya memiliki hambatan untuk membangun jalan tol tersebut, terutama jalan tol yang terletak di kota-kota besar yang mempunyai nilai ekonomi tinggi dan sedapat mungkin terhubung dengan jalan tol existing Perseroan/Entitas Anak. Perseroan juga mengusulkan adanya pembangunan ruas tol baru untuk dibangun (unsolicited).
Untuk periode 6 (enam) bulan yang berakhir pada tanggal 30 Juni 2014, volume lalu lintas adalah sebesar 637,21 juta kendaraan. Untuk posisi per 31 Desember 2013, volume lalu lintas mengalami peningkatan sebesar 4,76% dibandingkan akhir tahun 2012, dimana posisi per 31 Desember 2013 sebesar 1.256,02 juta kendaraan dan posisi per 31 Desember 2012 sebesar 1.201,36 juta kendaraan. Hal ini seiring dengan beroperasinya ruas-ruas jalan tol yang baru, akan mendorong peningkatan pendapatan usaha Perseroan dalam jangka menengah-panjang.
Kebijakan pokok Perseroan dalam pengembangan ruas-ruas tol baru, yaitu:
1. Perseroan harus menjadi pemegang saham mayoritas di Perusahaan Patungan (Joint Venture) jalan tol baru;
2. Ruas tol baru tersebut harus memiliki tingkat kelayakan finansial yang baik; dan
3. Ruas tol baru tersebut sedapat mungkin merupakan kelanjutan dari ruas jalan tol yang dikelola oleh Perseroan atau Entitas Anak.
Sejalan dengan Master Plan Percepatan Pembangunan Ekonomi Indonesia (MP3EI), jalan tol sebagai salah satu infrastruktur jalan merupakan salah satu prioritas pembangunan infrastruktur yang dilakukan oleh Pemerintah saat ini. Pembangunan jalan tol terbukti memberikan multiplier effect untuk mendorong pertumbuhan ekonomi di daerah.
Dengan kondisi seperti ini, maka prospek industri jalan tol ke depan akan tetap cerah, apalagi Pemerintah telah menempatkan pembangunan infrastruktur sebagai salah satu program prioritas. Perseroan, sebagai salah satu pengembang dan operator jalan tol terbesar di tanah air, berada pada posisi yang strategis untuk mendukung program Pemerintah tersebut.
Saat ini konsep tol dalam penyediaan infrastruktur jalan masih sangat dibutuhkan mengingat kondisi anggaran Pemerintah yang terbatas dalam penyediaan dan pengoperasian infrastruktrur jalan. Partisipasi BUMN dan swasta dalam pembangunan jalan tol di masa yang akan datang masih sangat dibutuhkan karena alokasi pembangunan infrastruktur tidak lagi bertumpu pada alokasi anggaran Pemerintah. Untuk mempercepat pembangunan infrastruktur jalan tol diperlukan dukungan regulasi yang kondusif dari Pemerintah, terutama yang terkait dengan pembebasan lahan. Perbaikan regulasi mengenai pengadaan lahan yang telah dilakukan Pemerintah saat ini adalah kebijakan untuk menyediakan dana bergulir dimana Pemerintah terlebih dahulu mendanai pembebasan lahan. Setelah lahan untuk satu seksi jalan tol selesai dibebaskan, investor jalan tol berkewajiban untuk membayar kembali dana tersebut ke Pemerintah. Selanjutnya Pemerintah dapat menggunakan dana tersebut untuk pembebasan lahan pada seksi berikutnya atau untuk jalan tol lainnya.
Pemerintah juga menjamin biaya tanah maksimum dengan menyediakan dukungan biaya terhadap risiko kenaikan harga tanah. Land capping adalah kebijakan Pemerintah menanggung kelebihan biaya pembebasan lahan apabila melebihi biaya yang disepakati dalam Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol. Kelebihan dihitung dengan dua cara, yakni jika lebih besar 110% dari biaya pengadaan tanah yang diperjanjikan atau 2%, dari biaya investasi, diambil angka terbesar.
Kebijakan tersebut diatas sangat membantu investor jalan tol dalam pengendalian cash flow maupun kepastian biaya pengadaan tanah sehingga dapat memitigasi risiko yang timbul dalam pembiayaan pengadaan lahan. Kebijakan ini sudah terbukti berhasil diterapkan dengan baik pada beberapa ruas baru yang dikembangkan oleh Perseroan antara lain Bogor Ring Road, Semarang-Solo dan Gempol-Pasuruan.
Undang-Undang No. 2 tahun 2012 dan Peraturan Presiden No. 71 tahun 2012 juga menambah kondusif iklim investasi di industri ini. Ketentuan mengenai pengadaan tanah yang diatur dalam Perpres tersebut menyatakan bahwa pengadaan tanah dilaksanakan oleh Pemerintah sebelum investor ditetapkan Pemerintah. Saat ini Pemerintah juga sedang menyiapkan Undang-Undang baru mengenai pembebasan lahan bagi kepentingan umum, yang diharapkan dapat mempercepat proses pembebasan tanah oleh Pemerintah. Dengan demikian risiko pembebasan tanah kedepan menjadi hilang karena investor baru masuk setelah lahan tersedia.
Prospek Usaha Perseroan secara Makro
Disamping panjang jalan tol yang terus bertambah, ada beberapa faktor lain yang membuat prospek industri jalan tol yang dikembangkan Perseroan semakin menarik. Faktor-faktor tersebut antara lain: 1. Volume lalu lintas pada ruas tol yang dikelola Perseroan diperkirakan akan tetap tumbuh secara
positif, sehingga memberikan jaminan pertumbuhan pendapatan berkesinambungan;
2. Masa konsesi yang masih panjang dengan mayoritas akan berakhir pada tahun 2044 untuk 13 ruas yang sedang dioperasikan Perseroan;
3. Jalan tol baru yang terkoneksi dengan jalan tol yang sudah ada, sehingga memberi jaminan volume lalu lintas yang telah terbentuk;
4. Adanya potensi penambahan konsesi penguasan jalan tol melalui rencana untuk mengambil alih ruas-ruas jalan tol investor lain yang terhenti proses investasinya (akuisisi);
5. Posisi Perseroan sebagai pemimpin dalam industri jalan tol lndonesia; 6. Perkembangan penduduk yang pesat;
7. Perkembangan industri properti;
8. Pertumbuhan penjualan kendaraan roda empat yang merupakan pasar terbesar dari pengguna jalan tol.