BAB IV GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN
D. Strategi Pemasaranpada PT. Nusasembada Bangunindo Makassar . 44
f. Sistem pembelian/transaksi g. Proses penjualan
C. Jenis dan Sumber Data.
1. Jenis Data
Jenis data yang di kumpulkan adalah data yang bersifat kualitatif dan kuantitatif. Data kuantitatif berupa data dalam bentuk angka-angka mengenai harga rumah, jumlah rumah, dan volume penjualan rumah. Data kualitatif berupa penjelasan-penjelasan yang diperoleh dari staf yang bersangkutan mengenai tipe rumah, sistem pemasaran, sistem transaksi, fasilitas perumahan PT. Nusasembada Bangunindo Makassar.
2. Sumber Data
a. Data Primer data yang diperoleh langsung melalui observasi perusahaan dan wawancara dengan pihak yang berhubungan dengan permasalahan yang dibahas yaitu :
1. Harga rumah 2. Tipe rumah 3. Fasilitas
4. Sistem transaksi
5. Volume penjualan rumah pertahunnya
b. Data Sekunder yaitu data yang diperoleh melalui dokumen tertulis atau sumber-sumber lainnya di lingkungan memilih PT. Nusasembada Bangunindo Makassar.
D. Metode Analisis
Metode analisis yang digunakan adalah :
1. Analisis Deskriptif yaitu untuk menganalisis penerapan strategi Pemasaran dalam meningkatkan penjualan rumah pada PT. Nusasembada Bangunindo Makassar.
2. Analisis SWOT untuk mengetahui : a. Kekuatan (Strength)
1. STRATEGI (SO) Memanfaatkan Kekuatan dan Merebut Peluang Sebesar-besarnya
2. STRATEGI (WO) Memanfaatkan Peluang Meminimalkan Kelemahan 3. STRATEGI (ST) Menggunakan Kekuatan Mengatasi Ancaman
4. STRATEGI (WT) Meminimalkan Kelemahan Mengurangi Ancaman.
Penelitian menunjukkan bahwa strategi perusahaan dapat dilihat oleh kombinasi faktor internal dan eksternal. Kedua faktor tersebut harus dipertimbangkan dalam analisis SWOT.
Gambar 2 : Diagram Analisis SWOT
3. Mendukung strategi 1. Mendukung strategi Turn around agresif
4.Mendukung 2. Mendukung strategi Strategi defensive diversifikasi
BERBAGAI PELUANG
KELEMAHAN INTERNAL
KEKUATAN INTERNAL
BERBAGAI ANCAMAN
Kuadrat 1 : Ini merupakan situasi yang sangat menguntungkan
Perusahaan tersebut memiliki peluang dan kekuatan sehingga dapat memanfaatkan peluang yang ada. Strategi yang harus diterapkan dalam kondisi ini adalah mendukung kebijakan pertumbuhan yang agresif (growth oriented strategy).
Kuadrat 2 : Meskipun menghadapi berbagai ancaman, perusahaan ini masih memiliki kekuatan dari segi internal. Strategi yang harus diterapkan adalah menggunakan kekuatan untuk memanfaatkan peluang jangka panjang dengan cara strategi diversifikasi (produk/pasar).
Kuadrat 3 : Perusahaan menghadapi peluang pasar yang sangat besar, tetapi dilain pihak, ia menghadapi beberapa kendala/kelemahan internal. Kondisi bisnis pada kuadrat 3 ini mirip dengan Question Mark pada BCG Matrix. Fokus strategi perusahaan ini adalah meminimalkan masalah-masalah internal perusahaan sehingga dapat merebut peluang pasar yang lebih baik. Misalnya, Apple menggunakan strategi peninjauan kembali teknologi yang dipergunakan dengan cara menawarkan produk-produk baru dalam industri microcomputer.
Kuadrat 4 : Ini merupakan situasi yang sangat tidak menguntungkan, perusahaan tersebut menghadapi berbagai ancaman dan kelemahan internal.
Dari uraian tersebut diatas maka dapat diperoleh/disimpulkan tentang strategi Pemasaran yang dipilih oleh PT. Nusasembada Bangunindo Makassar dalam meningkatkan penjualan rumah.
E. Defenisi Operasional Variabel
Defenisi operasional variable dalam penulisan ini sebagai berikut :
1. Strategi pemasaran adalah merupakan masalah yang sangat penting, bagi perusahaan di manajemen yang menyeluruh, terpadu dan menyatu di bidang pemasaran yang memberikan panduan tentang kegiatan yang akan dijalankan untuk dapat tercapainya tujuan pemasaran suatu perusahaan atau dengan kata lain merupakan serangkaian tujuan dan sasaran, kebijaksanaan dan aturan yang memberikan arah kepada usaha-usaha pemasaran perusahaan dari waktu ke waktu pada masing-masing tingkatan dan acuan serta alokasinya terutama tanggapan perusahaan dalam menghadapi lingkungan dan keadaan persaingan yang selalu berubah.
2. Marketing Mix adalah merupakan variabel-variabel yang dipakai oleh suatu perusahaan sebagai salah satu sarana untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan konsumen serta merupakan alat bagi perusahaan dalam mencapai tujuannya.
3. Analisis SWOT adalah identifikasi berbagai faktor secara sistimatis untuk merumuskan strategi perusahaan danmembandingkan antara faktor eksternal peluang (opportunities) dan ancaman (threats) dengan faktor internal kekuatan (strengths), dan kelemahan (weaknesses).
4. Volume penjualan adalah mengandung arti yang cukup luas, yaitu mencakup segala aktifitas yang berhubungan dengan pelaksanaan yang mengumpulkan dan menyalurkan barang dan jasa dari produsen ke tangan konsumen.
BAB IV
GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN
A. Sejarah Singkat Perusahaan
PT. Nusasembada Bangunindo Makassar didirikan pada tahun 1994.
Perusahaan ini didirikan oleh A. Idris Manggabarani, SE.
Proyek pertama PT. Nusasembada Bangunindo Makassar dibawah pimpinan A. Idris Manggabarani, SE yakni perumahan Beringin Permai yang berlokasi di Toddopuli VI yang juga dipasarkan untuk umum sebagaimana ketentuan pemerintah. Dari latar belakang pengalaman dan pengetahuan serta keyakinan selama menjadi pimpinan proyek inilah sehingga lahir motivasi dan keinginan untuk mendirikan perusahaan. Oleh karena itulah PT. Nusasembada Bangunindo Makassar didirikan.
PT. Nusasembada Bangunindo Makassar berdasarkan Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) dengan No. 0052/20/23/PB/V/94 resmi pada tanggal 16 Mei 1994. Perusahaan ini tergolong perusahaan besar yakni bergerak dalam bidang usaha perdagangan barang dan jasa, dimana jenis kegiatan usahanya meliputi perdagangan dalam negeri dan eksport.
Adapun jenis barang dan jasa dagangan utama dari perusahaan ini meliputi:
e. Bahan Bangunan
f. Suku Cadang Konstruksi g. Jual Beli Tanah
h. Jasa Bangunan
i. Jasa Angkutan Barang j. Jasa Pemeliharaan Barang
PT. Nusasembada Bangunindo Makassar telah memiliki kartu Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dengan nomor Reg. 044422-8019, serta NPWP Perusahaan No. 1.665.056.6-801 yang dikeluarkan oleh Departemen Keuangan Republik Indonesia Direktorat Pajak, Kantor Pelayanan Pajak Makassar.
PT. Nusasembada Bangunindo Makassar berkantor di Jalan Veteran Selatan Makassar. Pada kantor ini dilaksanakan atau dipusatkan bidang usaha Kontraktor Real Estate dan Perdagangan Umum. Kantor ini resmi dipakai berdasarkan Surat Izin Tempat Usaha No. 17331/C/Prek 1994, yang dikeluarkan oleh Walikota Makassar.
Penelitian ini pada saat diadakan, jumlah karyawan atau staf dan pimpinan sejumlah 23 orang. Adapun rinciannya adalah sebagai berikut :
a. Direktur Utama
b. Bagian pemasaran / Umum c. Badan Administrasi Keuangan
d. Administrasi User (Calon Pembeli Rumah) e. Kasir
f. Manajer Proyek g. Pengawas Lapangan h. Bagian Gudang i. Pengawasan Proyek
PT. Nusasembada Bangunindo Makassar sebagai perusahaan yang bergerak dalam jasa konstruksi, maka perusahaan inipun diakui oleh Departemen Pekerjaan Umum Republik Indonesia, yakni Kepala Kantor Wilayah Departemen Pekerjaan Umum Propinsi Sulawesi Selatan. Surat Izin Usaha Konstruksi tersebut dikeluarkan pada tanggal 28 juli 1995 dengan No. 2022.2.94.95.04200. Dengan demikian, maka perusahaan ini berhak untuk mendapatkan pekerjaan bangunan gudang.
PT. Nusasembada Bangunindo Makassar pada awal berdirinya tahun 1994 bergerak bidang penjualan bahan bangunan, yang memiliki cabang disetiap kecamatan, akhirnya seiring dengan perkembangan usaha PT. Nusasembada Bnagunindo Makassar tahun 1998 terjun kedunia properti hal ini ditunjang dengan program pemerintah Kabupaten, untuk pelebaran kota Makassar yang membuat potensi pengembangan usaha properti sangat potensial. Sejak diterapkannya konsep pelebaran kota maka pembangunan perumahan semakin meningkat.
PT. Nusasembada Bangunindo Makassar sebagai tahap awal ekspansi usaha kedunia properti membangun perumahan dengan nama Perumahan Nasional tahun 1998. Adapun jumlah rumah yang dibangun pada tahap awal ini hanya 62 rumah dengan type 36 sebanyak 37 rumah dan type 45 sebanyak 25 rumah.
Tahun 2000 PT. Nusasembada Bangunindo Makassar memenangkan tender proyek pembangunan perumahan untuk pegawai yang merupakan program pemerintah Kabupaten sebanyak 200 rumah dengan type 36, sejak terpilihnya PT.
Nusasembada Bangunindo Makassar sebagai pengelolah proyek pemerintah Kabupaten menjadikan PT. Nusasembada Bangunindo Makassar menjadi
pengembang yang sangat dipercaya oleh pemerintah dan masyarakat dengan kinerja dan kualitas pekerjaan yang sangat memuaskan.
Tahun 2008 mengembangkan lagi usaha propertinya dengan membangun perumahan di Kabupaten Maros dengan jumlah rumah yang dibangun sebanyak 45 unit rumah dengan Type 45 dan Type 70.
PT. Nusasembada Bangunindo Makassar Tahun 2011 sampai tahun 2013 ini membangun mega proyek kawasan hijau dengan membangun proyek perumahan klas eksekutif dan menengah yang dipadukan dalam satu konsep. PT.
Nusasembada Bangunindo dalam memasarkan produknya selalu berusaha mendekatkan diri dengan user dengan sistem pelayanan prima dan discountt price untuk semua type rumah dengan motto “ Ingat pulang…Ingat rumah ” ingat rumah... ingat PT. Nusasembada Bangunindo.
B. Struktur Organisasi PT. Nusasembada Bangunindo Makassar
Pemaparan tentang struktur organisasi perusahaan PT. Nusasembada Bangunindo Makassar, terlebih dahulu diuraikan struktur organisasi perusahaan secara umum sebagai berikut :
Gambar 3 : struktur Organisasi PT. Nusasembada Bangunindo Makassar STRUKTUR ORGANISASI
PT. NUSASEMBADA BANGUNINDO MAKASSAR
Sumber : PT. Nusasembada Bangunindo
C. Mekanisme Kerja
Bagian ini akan diuraikan hubungan kerja organisasi, yaitu hubungan antara pimpinan dengan staf (bawahan), serta hubungan staf dengan staf itu sendiri.
Penjelasan yang lebih jelas tentang mekanisme kerja ini, maka akan diuraikan job secara sistematis sebagai berikut :
DIREKTUR UTAMA
ADMINISTRASI UMUM
MANAJEMEN PROYEK
ADMINISTRASI USER
KASIR
GUDANG PENGAWAS LAPANGAN ADMINISTRASI
KEUANGAN
1. Direktur utama
Direktur utama adalah pimpinan yang mengendalikan operasional perusahaan.
Dengan demikian tampak kepemimpinan dan kebijaksanaan serta yang sangat menentukan berhasilnya atau tidak berhasilnya suatu perusahaan adalah direktur utama.
Adapun tugas dari Direktur Utama adalah :
a. Mewakili perusahaan didalam atau diluar pengadilan tentang segala hal dan segala kejadian dan berhak mengikat perjanjian dengan perusahaan lain serta menjalankan segala macam tindakan mengenai perusahaan.
b. Mengambil kebijaksanaan umum tentang hal yang operasional dalam menjalankan perusahaan sesuai dengan misi uang diemban perusahaan.
Direktur Utama membawahi seluruh Departemen dalam Perusahaan yang bersangkutan.
2. Pemasaran / Umum
Pemasaran/umum adalah departemen yang membidangi penjualan dan promosi. Dengan demikian segala hal yang berkaitan dengan pemasaran adalah tanggung jawabnya. Adapun tugas yang harus dilaksanakan adalah : a. Merencanakan target penjualan
b. Merancang sistem penualan c. Menyusun strategi pemasaran d. Melaksanakan promosi
e. Mengusahakan agar target penjualan dapat dicapai.
Pemasaran/umum adalah bertanggung jawab langsung kepada Direktur Utama.
3. Administrasi Keuangan
Administrasi keuangan khususnya mengurus masalah keuangan dan pembukuan perusahaan. Oleh karena itu rahasia keuangan serta kondisi keuangan adalah tugas departemen ini. Adapun tugas yang harus dilakukan oleh Administrasi Keuangan adalah :
a. Membuat anggaran bulanan dan tahunan perusahaan
b. Menyusun laporan keuangan perusahaan setiap akhir tahun
c. Bertanggung jawab atas sistem akuntansi dan pembukuan dalam perusahaan.
4. Manajemen Proyek
Manajemen proyek eksistensinya adalah perencana dan pelaksana proyek.
Dengan demikian ia bertanggung jawab atas pembangunan proyek.
Adapun tugas yang harus dilaksanakan adalah : a. Mengolah pembangunan perumahan
b. Membangun rumah sesuai dengan yang direncanakan c. Menangani pengurusan rumah
d. Mengurus akte
e. Mengurus Surat Izin Mendirikan Bangunan 5. Administrasi User (Calon Pembeli Rumah)
Administrasi user adalah khusus menangani para user, jadi bertanggung jawab dalam hal koordinasi user dan pekerjaan yang berkaitan dengan hal tersebut.
Adapun tugas yang dibebankan kepadanya adalah : a. Menerima dan melayani calon user
b. Mencatat dan membukukan identitas user
c. Meyakinkan kepada user bahwa bangunan perumahan adalah sangat layak Administrasi user bertanggung jawab kepada departemen pemasaran/umum.
6. Kasir
Kasir adalah tempat membayar atau dengan kata lain yang menerima segala uang yang masuk dari calon pembeli (user).
Adapun tugas yang harus dilaksanakan oleh kasir adalah : a. Menerima uang yang masuk
b. Menyerahkan uang kepada administrasi keuangan untuk dibukukan kasir bertanggung jawab langsung kepada Administrasi Keuangan.
7. Pengawas Lapangan
Pengawas lapangan atau biasa juga disebut supervisor adalah seorang yang mengawasi tukang dalam pembangunan perumahan. Adapun tugas yang diemban dari Pengawas Lapangan adalah :
a. Mengawasi tukang
b. Membuat prediksi kebutuhan dalam pembangunan
Pengawas lapangan bertanggung jawab langsung kepada Manajemen Proyek.
8. Bagian Gudang
Bagian gudang dapat pula disebut dengan bagian logistik yang eksistensinya adalah mengetahui keadaan barang dan bahan bangunan.
Adapun tugas yang harus dilaksanakan adalah :
a. Mengontrol keadaan barang dan bahan bangunan b. Membuat laporan penerimaaan dan pengeluaran barang c. Melaporkan kekuarangan dan kelebihan barang
Bagian gudang bertanggung jawab langsung kepada Manajemen Proyek
D. Strategi Pemasaran pada PT. Nusasembada Bangunindo Makassar.
Salah satu kebutuhan manusia yang mendasar adalah masalah tempat tinggal atau papan. Rumah sebagai tempat tinggal adalah salah satu kebutuhan pokok manusia selain pakaian dan makanan. Setiap manusia membutuhkan rumah untuk tempat berlindung dan sebagai tempat berkumpul dan berlangsungnya aktivitas keluarga, sekaligus sebagai sarana investasi. Fungsi rumah juga telah berubah, dari yang semula hanya sekedar sebagai tempat berlindung, namun juga dituntut untuk mengakomodir kebutuhan dan keinginan pemiliknya. Seperti lokasi yang strategis, bangunan yang bagus dan kokoh, serta lingkungannya yang nyaman. Dengan kata lain tak cukup hanya asal untuk berteduh namun juga harus menjadi tempat tinggal yang layak.
Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia dan mempunyai fungsi strategis dalam perannya sebagai pusat pendidikan keluarga, persemaian budaya dan peningkatan kualitas generasi yang akan datang.
Terwujudnya kesejahteraan masyarakat dan sumber daya manusia yang berkualitas dapat ditandai dengan meningkatnya kualitas kehidupan yang layak.
Permintaan rumah merupakan refleksi dari suatu penawaran yang dilakukan oleh pengembang dalam usaha property rumah untuk membantu
masyarakat dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal. Permintaan akan terjadi apabila seorang individu mempunyai keinginan (willing) dan kemampuan (ability) untuk membeli suatu barang atau jasa.
PT. Nusasembada Bnagunindo Makassar dalam memasarkan perumahannya memperhatikan aspek lingkungan/keamanan, lokasi, fasilitas, dekatnya kerabat, dan harga khusus (discountt price). Hal ini sejalan dengan hasil penelitian yang dilakukan oleh Muhammad Taufiq & Eduardus Tandelilin (2007), bahwa harga rumah dan pendapatan konsumen sangat berpengaruh terhadap permintaan akan kebutuhan perumahan. Dengan implikasi bahwa harga rumah yang terjangkau oleh pendapatan yang diperoleh individu maka kebutuhan akan rumah menjadi prioritas utama. Selain itu juga terdapat faktor lingkungan, fasilitas dan dekatnya dengan kerabat dapat dijadikan pertimbangan individu dalam membeli rumah, seperti yang telah dikemukakan oleh Hidayat (1996).
Fungsi perumahan akan semakin nyata apabila semakin kompleksnya fasilitas yang disediakan oleh pengembang. Lokasi yang strategis merupakan faktor yang penting dalam mempengaruhi permintaan individu terhadap sebuah tempat tinggal, seperti yang telah dikemukakan oleh Yudi (2009).
Tingginya pangsa pasar sektor properti mengharuskan para pengembang (developer) untuk berhati- hati, sehingga developer khususnya manajemen PT.
Nusasembada Bangunindo dituntut harus selalu mengevaluasi dan mematangkan strategi pemasaran yang dijalankannya. Salah satu upaya yang dilakukan PT.
Nusasembada Bnagunindo dengan cara mengetahui bagaimana proses keputusan pembelian properti, agar menghasilkan analisis pemasaran yang cermat sehingga
PT. Nusaembada Bangunindo tidak dirugikan karena terjadinya kekeliruan dalam melakukan kegiatan pemasaran.
Oleh karena itu, perlu diketahui respon user terhadap produk rumah yang disediakan. Untuk dapat menentukan respon user, terlebih dahulu perlu diidentifikasi faktor-faktor dalam proses keputusan pembelian properti, dengan mengetahui faktor-faktor tersebut akan memudahkan PT. Nusasembada Bangunindo dalam mengambil langkah dalamkegiatan pemasaran yang akan dilakukan sehingga dapat diketahui tingkatkepuasan dari user terhadap kegiatan pemasaran yang telahdilakukan PT. Nusasembada Bangunindo Makassar.
Strategi awal yang dilakukan PT. Nusasembada Bagunindo dalam memasarkan perumahannya dengan menonjolkan aspek lokasi yang strategis dengan pembangunan perumahan nasional pada tahun 1998, kemudian untuk pembangunan tahap kedua tahun 2008 yaitu BTP Samanggi demikian pula pembangunan tahap ketiga yaitu perumahan tumalia tahun 2011 sampai 2013 menggunakan strategi klasik yaitu suatu strategi dimana user bukan hanya mendapatkan rumah tapi juga mendapatkan fasilitas tambahan seperti potongan DP, gratis biaya KPR, kelebihan tanah, potongan angsuran atau diberikan discountt price.
BAB V
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Analisis SWOT
Analisis SWOT adalah identifikasi berbagai faktor secara sistematis untuk merumuskan strategi suatu usaha. Analisis ini didasarkan pada logika yang memaksimalkan kekuatan (Strenghts) dan peuang (Opportunities) namun secara bersamaan dapat meminimalkan kelemahan (Weakness) dan ancaman (Treaths).
Analisis SWOT tang dilakukan dengan tepat juga menunjukkan berbagai peluang yang sebaiknya dimanfaatkan, terutama dengan mengembangkan faktor-faktor pendukung dan mengubah potensi yang dimiliki menjadi kekuatan yang efektif sehingga usaha tersebut memiliki keunggulan yang dapat diandalkan.
Namun kemampuan memanfaatkan peluang pada suatu usaha akan menimbulkan ancaman bagi usaha karena pesaing akan mengambil dan memanfaatkan kelemahan lawannya. Menurut (Rangkuti, 2001) analisis ini membandingkan antara faktor internal (kekuatan dan kelemahan) dan faktor eksternal (peluang dan ancaman). Kedua faktor tersebut harus dipertimbangkan dalam analisis SWOT.