Inflasi 10%
Keter angan Type Total
30 36 45
Unit Pembangunan 144 20 94 228
Luas tanah unit hunian(m2) 12.960 1.800 11.280 26.040
Harga Pokok Tanah Rp.568.224 Per m2 Rp. 7.364.183.040 Rp. 1.022.803.200 Rp. 6.409.566.720 Bangunan dalam pelaksanaan Rp. 9.473.833.440 Rp. 1.578.972.240 Rp. 9.276.461.910
Biaya Operasional Rp.
7.072.214
Per unit
Rp. 1.018.398.816 Rp. 141.444.280 Rp. 664.788.116 Har ga Pokok Selain Tanah Rp. 10.492.232.260 Rp. 1.720.416.520 Rp. 9.941.250.026
Har ga Pokok Per Unit
Rp. 124.002.884 Rp. 137.160.986 Rp. 173.944.859
Har ga jual/ unit Rp. 166.163.864 Rp. 183.795.721 Rp.233.086.111
Perhitungan tipe 30 tahun 2014 • Total Harga pokok tanah
= Harga pokok tanah /m2 x luas lahan unit hunian = Rp. 568.224 x 12.960
= Rp. 7.364.183.040
• Bangunan dalam pelaksanaan = Lihat Tabel 4.4
• Biaya Operasional = Biaya operasional per unit x jumlah unit bangunan = Rp.7.072.214 x 144
= Rp. 1.018.398.816
• Harga pokok selain tanah = Bangunan dalam pelaksanaan + Biaya operasional = Rp. 9.473.833.440+ Rp. 1.018.398.816
= Rp. 10.492.232.260
• Total Harga Pokok = Harga pokok tanah + Harga pokok selain tanah = Rp. 7.364.183.040 + Rp 10.492.232.260 = Rp. 17.856.415.300
• Harga pokok perunit = Total Harga Pokok : Jumlah unit pembangunan = Rp.17.856.415.300 : 144
• Harga jual perunit = Harga pokok perunit x 134% = Rp.124.002.884 x 134%
= Rp.166.163.864 Perhitungan tipe 36 tahun 2014
• Total Harga pokok tanah
= Harga pokok tanah /m2 x luas lahan unit hunian = Rp. 568.224 x 1.800
= Rp. 1.022.803.200
• Bangunan dalam pelaksanaan = Lihat Tabel 4.4
• Biaya Operasional = Biaya operasional per unit x jumlah unit bangunan = Rp. 7.072.214x 20
= Rp. 141.444.280
• Harga pokok selain tanah = Bangunan dalam pelaksanaan + Biaya operasional = Rp. 1.578.972.240+ Rp. 141.444.280
= Rp. 1.720.416.520
• Total Harga Pokok = Harga pokok tanah + Harga pokok selain tanah = Rp. 1.022.803.200+ Rp. 1.720.416.520
= Rp. 2.743.219.720
• Harga pokok perunit = Total Harga Pokok : Jumlah unit pembangunan = Rp. 2.743.219.720 : 20
= Rp.137.160.986
• Harga jual perunit = Harga pokok perunit x 134% = Rp.137.160.986 x 134% = Rp.183.795.721
Perhitungan tipe 45 tahun 2014 • Total Harga pokok tanah
= Harga pokok tanah /m2 x luas lahan unit hunian = Rp. 568.224 x 11.280
= Rp. 6.409.566.720
• Bangunan dalam pelaksanaan = Lihat Tabel 4.4
• Biaya Operasional = Biaya operasional per unit x jumlah unit bangunan = Rp. 7.072.214 x 94
= Rp. 664.788.116
• Harga pokok selain tanah = Bangunan dalam pelaksanaan + Biaya operasional = Rp. 9.276.461.910 + Rp. 664.788.116
= Rp. 9.941.250.026
• Total Harga Pokok = Harga pokok tanah + Harga pokok selain tanah = Rp. 6.409.566.720 + Rp. 9.941.250.026
= Rp. 16.350.816.750
• Harga pokok perunit = Total Harga Pokok : Jumlah unit pembangunan = Rp. 16.350.816.750 : 94
= Rp.173.944.859
• Harga jual perunit = Harga pokok perunit x 134% = Rp.173.944.859 x 134% = Rp.233.086.111
4.4. Analisa Investasi
4.4.1 Investasi Ber dasar kan Rencana Awal
Rencana anggaran yang telah di susun oleh pengembang untuk melakukan investasi pada proyek ini memerlukan suatu evaluasi agar dihasilkan suatu perhitungan yang cermat dan akurat. Evaluasi ini atas rencana anggaran yang disusun oleh pengembang adalah suatu evaluasi atas kenaikan biaya-biaya operasional proyek akibat adanya kenaikan inflasi pada saat proyek berlangsung. Evaluasi atas biaya-biaya pada investasi proyek ini dilakukan untuk mendapatkan suatu hasil yang cermat dan tepat sesuai dengan kejadian pada saat investasi proyek ini berjalan. 4.4.2. Per hitungan Aliran Ar us Kas
Akumulasi dari biaya dan penjualan disebut sebagai pendapatan bersih sekarang (net operate income / NOI). Sedangkan faktor pengali untuk menjadi nilai sekarang (discount factor) diasumsikan sebesar tingkat suku bunga pinjaman yang berlaku saat ini yakni 11%. Hasil penjumlahan Net Operate Income (NOI) yang telah dikalikan dengan discount factor disebut sebagai sum of discounted cash flow.
Dari perhitungan arus kas pada table 4.21, dihasilkan sum of discounted cash flow atau net present value (NPV) bernilai positif (+) dan tingkat pengembalian internal (internal rate of retrun / IRR) bernilai positif (+). Hal ini menunjukan bahwa arus kas yang direncanakan sangat layak karena biaya pendapatan lebih besar dari biaya yang dikeluarkan.
Perincian aliran arus kas pada proyek ini dapat dilihat pada tabel 4.21 sebagai berikut :
Tabel 4.21. Aliran Arus kas pada tahun 2010
Keter angan Unit Har ga / Unit
Tahun
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
0 1 2 3 4 5 6
Total Biaya perolehan
tanah Rp. (56.758.252.100)
Biaya Bangunan
Tahun 1 160 Rp. (7.351.545.960)
Biaya Prasarana & Sarana Tahun1 Rp. (829.354.585) Biaya Operasional Tahun 1 160 Rp. 4.830.447 Rp. (772.871.520) Penjualan Tipe 30 Tahun 1 127 Rp. 113.492.877 Rp. 14.413.595.402 Tipe 36 Tahun 1 12 Rp. 125.535.752 Rp. 1.506.429.024 Tipe 45 Tahun 1 Total Rp. (56.758.252.100) Rp. 6.966.252.361
Tabel 4.22. Aliran Arus kas pada tahun 2011
Keter angan Unit Har ga / Unit
Tahun
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
0 1 2 3 4 5 6
Biaya perolehan tanah Biaya Bangunan
Tahun 2 176 Rp. (Rp. 8.927.005.625)
Biaya Operasional
Tahun 2 176 Rp. 5.313.492 Rp. (935.174.592)
Biaya Prasarana & Sarana Tahun2 Rp. (984.663.981) Penjualan Tipe 30 Tahun 2 155 Rp. 124.842.201 Rp. 19.350.541.229 Tipe 36 Tahun 2 29 Rp. 138.089.363 Rp. 4.004.591.549 Tipe 45 Tahun 2 Total Rp. 12.508.288.580
Tabel 4.23. Aliran Arus kas pada tahun 2012
Keter angan Unit Har ga / Unit
Tahun
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
0 1 2 3 4 5 6
Biaya perolehan tanah Biaya Bangunan
Tahun 3 Rp. (21.841.509.570)
Biaya Operasional Rp. (2.104.142.760)
Tahun 3 360 Rp. 5.844.841
Biaya Prasarana & Sarana Tahun3 Rp. (1.920.472.890) Penjualan Tipe 30 Tahun 3 197 Rp.137.563.520 Rp. 27.100.013.365 Tipe 36 Tahun 3 128 Rp. 151.898.338 Rp. 19.442.987.323 Tipe 45 Tahun 3 26 Rp.192.634.481 Rp. 5.008.496.528 Total Rp. 25.685.371.996
Tabel 4.24. Aliran Arus kas pada tahun 2013
Keter angan Unit Har ga / Unit
Tahun
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
0 1 2 3 4 5 6
Biaya perolehan tanah Biaya Bangunan
Tahun 4 Rp.
(14.988.365.950)
Biaya Operasional
Tahun 4 243 Rp. 6.429.325 Rp. (1.562.325.975)
Biaya Prasarana & Sarana Tahun4 Rp. (1.507.238.283) Penjualan Tipe 30 Tahun 4 187 Rp.151.059.050 Rp. 28.248.042.518 Tipe 36 Tahun 4 36 Rp. 167.088.109 Rp. 6.015.171.941 Tipe 45 Tahun 4 Total Rp. 16.205.284.251
Tabel 4.25. Aliran Arus kas pada tahun 2014
Keter angan Unit Har ga / Unit
Tahun
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
0 1 2 3 4 5 6
Biaya perolehan tanah Biaya Bangunan
Tahun 5 Rp. (20.329.267.590)
Biaya Operasional
Tahun 5 228 Rp. 7.072.214 Rp. (1.612.464.792)
Biaya Sarana & Prasarana Tahun 5 Rp. (1.980.568.967) Penjualan Tipe 30 Tahun 5 143 Rp. 166.163.864 Rp. 23.761.432.632 Tipe 36 Tahun 20 Rp. 183.795.721 Rp. 3.675.914.425 Tipe 45 63 Rp. 233.086.111 Rp. 14.684.424.997 Tahun Total Rp. 18.199.470.705
4.5. Keputusan Investa si
Keputusan Investasi ini hanya meninjau peningkatan harga pokok tanah pada harga pokok penjualan unit hunian terhadap kelayakan infestasi atau pengembangan lahan. Analisa sensitifitas diperhitungkan untuk mendapatkan sampai seberapa besar peningkatan harga pokok tanah terhadap harga pokok penjualan setiap unitnya sehingga NPV bernilai positif (+) dan IRR > Discount factor.
Untuk mencari nilai bersih sekarang (NPV) yang didapat sama dengan nol dan besarnya tingkat imbalan rata-rata (IRR) sama dengan discount factor pada perencanaan awal, digunakan metode interpolasi yakni dengan mencari ditahun berapakah nilai bersih sekarang (NPV) yang bernilai negative dengan menggunakan discount factor pada perencanaan awal dan nilai bersih sekarang yang positif.
Pada perhitungan analisa sensitifitas proyek ini menggunakan discount factor sebesar 10%. Nilai 10% tersebut dipilih dengan tujuan untuk mencari waktu pencapaian (Payback period) yang menghasilkan nilai bersih sekarang (NPV) = 0 dengan tingkat imbalan rata-rata (IRR) > discount factor pada perencanaan awal. Didalam tabel 4.26. nilai bersih sekarang (NPV) yang dihasilkan pada tahun ke-1 masih bernilai negatif dan nilai bersih sekarang (NPV) yang dihasilkan pada tahun ke-2 bernilai positif. Adapun metode interpolasi yang digunakan untuk mencari nilai bersih sekarang (NPV) = 0 adalah sebagai berikut :
NPV Tahun ke-1 = Rp. (51.598.411.000) NPV Tahun ke-2 = Rp. 5.757.233.356
Payback Period = 1 + . . .
( . . . . . . ) ( 2− 1) = 1,89 Tahun = 1 tahun 10 bulan
Internal Rate of Return (IRR) yang merupakan metode untuk mencari tingkat discount factor untuk memperoleh present value daripada cash flow sama dengan nilai investasi awal. Dengan kata lain, IRR adalah suatu tingkat pengembalian untuk mendapatkan NPV = 0.
Internal Rate of Return (IRR) = 10,9 %
Proyek diterima bila IRR > tingkat discount rate yang ditentukan ( 10%). Dari nilai titik impas yang didapat pada perhitungan diatas dapat dibuat suatu grafik titik impas sebagai berikut :
BEP
Gambar 5.1 Grafik Break Event Point
Grafik diatas menunjukan bahwa di tahun ke-1, perusahaan masih mengalami rugi. Setelah 1,89 tahun perusahaan sudah mendapatkan laba. Proyek ini dikatakan layak
56,758,252,100 8,953,772,065 10,846,844,198 25,866,125,220 18,057,930,208 23,922,301,349 0 15,920,024,426 23,355,132,778 51,551,497,216 34,263,214,459 42,121,772,054 0 10,000,000,000 20,000,000,000 30,000,000,000 40,000,000,000 50,000,000,000 60,000,000,000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 pengeluaran pemasukan 1t ahun 10bulan
(10%) dan proyek yang direncanakan selama 6 tahun yang dimulai 2009 sampai dengan 2014, arus kas yang didapat pada tahun ke-1 masih mengalami negative (-) dan ditahun ke-2 arus kas sudah mengalami positive (+) dari rencana proyek yang telah ditentukan, dikarenakan pengembang berhasil memperoleh keuntungan didalam melakukan penjualan, karena pemasukan lebih besar dari pada pengeluaran yang dikeluarkan oleh pengembang.
Proyek ini dapat dilakukan, karena dalam analisa arus kas sekitar 1,89 tahun proyek ini sudah mengalami positif (+) atau keuntungan dari penjualan di tahun ke-2. Dan sebelum 6 tahun dari rencana proyekyang direncanakan, proyek ini sudah mengalami Break event point atau titik impas.
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan
Dari hasil perhitungan dan analisa yang telah dilakukan, didapatkan bahwa dengan asumsi inflasi 10% pertahun :
1. Harga jual unit rumah
A. Untuk tipe 30 adalah sebagai berikut :
* Rp. 113.492.877 tahun 2010
* Rp. 124,842,201 tahun 2011
* Rp. 137.563.520 tahun 2012 * Rp. 151.059.050 tahun 2013 * Rp. 166.163.864 tahun 2014 B. Untuk tipe 36 adalah sebagai berikut :
* Rp. 125,535,752 tahun 2010
* Rp. 138.089.363 tahun 2011
* Rp. 151.898.338 tahun 2012
* Rp. 167.088.109 tahun 2013 * Rp. 183.795.721 tahun 2014 C. Untuk tipe 45 adalah sebagai berikut :
* Rp. 192.634.481 tahun 2012
* Rp. 233.086.111 tahun 2014
2. Untuk memperoleh NPV bernilai positif maka penulis menggunakan discount factor sebesar 10 %, nilai NPV yang diperoleh adalah sebesar Rp. 1.435.272.675
, sedangkan IRR dalam proyek ini adalah sebesar 10,9%, proyek ini dikatakan layak karena IRR (10,9%) > Discount Factor (10%).
2. Bahwa ditahun ke-1, perusahaan masih mengalami rugi. Setelah 1,86 tahun perusahaan sudah mendapatkan laba atau selama 1 tahun 10 bulan, perumahan Bhumi Cermai Apsari telah mengalami titik inpas atau Break Event Point sebelum 6 tahun. Bahwa proyek ini marketnya sudah jelas dan sudah ada yang pesan.
5.1 Sar an
Dari presentasi yang telah saya dadarkan lewat ujian lisan maka saya dapatkan saran sebagai berikut :
1. Kalau bias dibandingkan juga dengan harga jual actual (saat ini) dengan lokasi dan tipe yang sama.
2. Untuk mendapatkan harga bangunan yang actual, sebaiknya HSPK dihitung sendiri dan masuk dalam inti Tugas Akhir.
DAFTAR PUSTAKA
Budhiman, Iwan(2007). Analisa Harga Pokok Penjualan Unit Hunian Pada Housing Estate Pondok Tjandra Indah di Sidoarjo. Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan. UPN Jawa Timur.(Tidak dipublikasi).
Dewiyanti, Indri(2008). Analisa Harga Jual Rumah Pada Perumahan Pesona Wahidin Gresik. Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan. UPN. Jawa Timur.(Tidak dipublikasikan).
Husnan, Suad (2000). Studi Kelayakan Proyek, Edisi keempat. Yogyakarta: UPP AMP YKPN.
Muhammad, Suwarsono (2000). Studi Kelayakan Proyek, Edisi keempat. Yogyakarta: UPP AMP YKPN.
Prianto, Bambang (2008). Analisa Kelayakan Harga Jual Rumah Tinggal Pada Perumahan Graha Sampurna Indah Surabaya. Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan. UPN Jawa Timur.(Tidak dipublikasi).
Putra, N Dita P (2005). Bahan Ajar Ekonomi Teknik Teknik Sipil-UPN.
Santoso, Budi(2000). Real Estate Indonesia, Sebuah Konsep ilmu & Problema Pengembang, School of Real Estate. Jakarta.